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登記身份信息、核查過去14天行程、測體溫、戴上手套和腳套后，昨天上午11點，市民丁女士進入昌平公園悅府的售樓處，售樓員正在線上等待着為她進行全程無接觸講解。

新冠肺炎疫情發生后，房屋銷售市場進入一個月之久的暫停期。 如何讓市場早日恢復平穩？以公園悅府為代表的北京剛需樓盤展開了一場主動出擊。

售樓處首次無人化

房地產市場有個不成文的慣例――春節后隨着天氣轉暖，人們出門意願增強，房屋銷售也會進入“小陽春”。然而，2020年，一場疫情的侵襲，令樓市的“小陽春”註定要缺席。

“人輕易都不敢出門了，更別提看房。”丁女士屬於“以小換大”的購房人。這個春節，她退掉機票取消旅遊行程，直到單位復工才出門。

北京各個樓盤的售樓處也被疫情按下了暫停鍵，直到正月十七之後才陸續恢復開放，但對接待看房人也特別謹慎，原則之一就是要杜絕人員扎堆聚集。而無人售樓處的新形式，也由此而來。

“類似於無人超市，在看房人參觀沙盤和樣板間的全過程中，都不會有銷售人員出現，一對一的互動講解也是在線上完成。”公園悅府營銷負責人告訴記者，看房採取線上實名預約，每個時段只接待一位看房人，並定時對售樓處進行消殺處理。

昨天，記者跟隨丁女士做了一次全程體驗。進入售樓處前，工作人員先要求記者做一份信息登記，並且掃碼證明過去14天沒有離開過北京。接着，記者進行了體溫測試，戴上發放的一次性手套和腳套后，方被放行。進入一層大廳后，標有箭頭的提示牌標示出沙盤區、茶水間、樣板間、衛生間的位置，上下兩層的空間內沒有一位銷售人員。記者和丁女士按照提示打開微信視頻，戴着口罩的銷售員出現在手機鏡頭前引導参觀線路，並在線上提供實時講解。

從線上到線下的主動嘗試

無人售樓處，僅僅是公園悅府在疫情發生后的嘗試之一。就在3月9日，售樓處內還進行了一次熱鬧的線上直播，銷售員化身成“主播”。

與此同時，樓盤也在策劃一次“全民營銷”活動，想拉動更多員工、渠道商、老業主來幫助推廣賣房，成功推薦者將能獲得一筆不菲的傭金。“線上賣房、全民營銷、線上直播，每個開發商都在琢磨這些，以替代部分線下功能。”

通過線上活動來吸引消費者、實現導流，是開發商為解決疫情期間人與人之間無法密切接觸的一種嘗試，但目前看，這種嘗試難以完全取代線下銷售過程。

“房屋交易既是大宗交易，也是高度個性化的低頻交易，消費者對品牌的黏性相對較低。”在京投發展總策劃師戴嘉寧看來，消費者買房需要很長的甄別過程，關注的方面也很多，這些都決定了其交易過程的複雜性，也代表着線下行為的必要性。“相比於什麼都不作為，線上售樓處的嘗試還是取得了不錯的效果，但仍不能完全取代線下，所以，如何讓線上的流量順利轉化到線下，是每個項目都得琢磨的事兒。”

期待市場回歸平穩

對講求現金流的開發商來說，住宅銷售是回籠現金的主要渠道之一。從2月份的數據看，開發商的銷售業績並不樂觀。第三方研究機構克而瑞數據統計，國內百強房企2月合計實現銷售金額3243.3億元，創下了近幾年來單月銷售的最低紀錄，同比降幅為37.9%。

至於3月，業內的預測也不樂觀。按照往年的慣例，3月正是售樓處客流量比較集中的時候，但目前所有售樓處都沒有完全恢復對外開放，客流量相比去年同期有不小的降幅。

“目前看，三月的‘小陽春’可能也要推遲。”戴嘉寧說，開發商本就像一個資源整合商，需要整合四面八方的人員與物資，這次疫情對整個行業都帶來了不小的衝擊，無論是房地產開發還是房地產銷售，影響都不小。

但對於未來，他並不太悲觀。“在房住不炒的定位下，北京市場的買房人中絕大多數都是居住需求，這些需求可能被推遲、被擱置，但不會消失。”戴嘉寧預測，當疫情結束的時候，有真實住房需求的人還是會回到市場上，反映到銷售上可能會形成一個點狀爆發，甚至也可能會在疫情之下催化出部分新的住房需求，北京的樓市也將回歸平穩。

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如市場預期，受新冠肺炎疫情影響，2月樓市降溫明顯。3月16日，國家統計局發布的2月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況显示，新建商品住宅價格指數環比漲幅持平，二手住宅銷售價格指數環比下跌0.1%，58個月以來首現負增長。同日公布的全國房地產開發投資數據也佐證了降溫趨勢。房企土地購置面積、土地成交價款、到位資金，以及商品房銷售面積等主要指標全面下行。國家統計局城市司首席統計師孔鵬在分析房價數據時表示，突如其來的新冠肺炎疫情對房地產市場造成明顯衝擊。

商品房銷售面積驟降

初步測算，2月4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比持平，上月為上漲0.4%。其中，北京上漲0.1%，上海和深圳持平，廣州下降0.1%。31個二線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.1個百分點，武漢、石家莊和太原等12個城市受疫情影響無成交。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比微漲0.1%，漲幅比上月回落0.3個百分點，揚州、蚌埠和平頂山等7個城市無成交。

成交量驟降同樣體現在國家統計局發布的商品房銷售數據上。1-2月，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積下降39.2%。商品房銷售額8203億元，下降35.9%。其中，住宅銷售額下降34.7%。

“房價上漲的城市數量為21個，相比1月的47個有明顯減少的現象。而降價的城市數量增加到23個，呈現明顯的增加。此類數據符合預期，充分說明當前各類城市积極降價等做法。當然因為2月交易市場基本上停滯，所以類似降價本身也不可能帶來太多的銷售拉動。到了3月隨着疫情的积極防控，各地售樓處陸續開放，降價促銷有望帶動一部分需求的釋放。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

二手房價58個月來首降

二手住宅方面，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.3個百分點。其中，北京和廣州分別下降0.2%和0.1%，上海和深圳分別上漲0.2%和0.5%。31個二線城市二手住宅銷售價格環比持平，與上月相同，武漢、石家莊和呼和浩特等12個城市無成交。35個三線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.1%，包頭、錦州和揚州等12個城市無成交。

據統計，從房價上漲和下跌的城市數量看，房價上漲的城市數量為14個，相比1月的33個呈現明顯減少的態勢。總體上看，房價持平的城市數量明顯增多，為29個。

“從此類房價漲跌幅的城市數量可以看出，各地強勢漲價的可行性不大，一方面是2月本身就是淡季，二是春節假期后二手房交易市場停滯，這都使得各地定價更為謹慎和保守。”嚴躍進分析稱。

值得注意的是，在連續58個月二手房價格指數環比漲幅為正的情況下，此次首次出現為負的現象。在分析人士看來，這充分說明市場在降溫，也說明房東在不斷調整定價策略，以應對新冠肺炎所帶來的衝擊。“相關城市的房東在不斷調整預期和定價策略，二手房買賣更加趨冷。相關房東的資金壓力或更大，從轉讓的角度看，定價方面會更加溫和，議價空間更大。”嚴躍進提道。

房企到位資金承壓

銷售遇冷甚至凍結，對需要資金快速周轉的房地產企業而言打擊巨大。

中國社科院房地產金融研究中心主任尹中立撰文指出，房地產行業的特點是高周轉、高槓桿、高負債。春節本來是房地產的銷售旺季，而今年春節為了應對疫情基本停止了房地產銷售，對房地產開發企業的資金周轉是巨大考驗。2019年以來，房地產市場持續調整，融資環境持續惡化，償債壓力不斷加大，債務違約風險不斷暴露。新冠肺炎疫情無疑對本已繃緊的資金產生較大的衝擊。

國家統計局最新數據显示，1-2月，房地產開發企業到位資金20210億元，同比下降17.5%。在中國法院網搜索公告內容為“房地產”的破產文書显示，截至3月16日中午，已有近百家地產相關企業公告破產，其中大部分為二三線城市的小房企。

為穩定市場，據機構統計，2月以來，已有近70個城市發布了涉及房地產調控的相關政策。不過，部分地方出台的鬆綁政策往往“一日游”，旋即被撤銷。

中原地產首席分析師張大偉表示，各地發布的房地產調控政策主要以降低房地產企業經營壓力為主，包括減輕企業繳納稅費壓力、適度降低預售條件加快周轉等措施。而從目前金融系統釋放的信號看，保持房地產金融政策連續性、一致性和穩定性仍是首要任務。

不過，值得一提的是，央行宣布自3月16日實施普惠金融定向降准措施，共將釋放長期資金5500億元。在張大偉看來，疫情后，樓市下調難免，但降准有利於房地產市場的降幅放緩，降准對於市場有穩定的信心。

嚴躍進也表示，雖然1-2月房企資金到位狀況惡化，但也不必過於悲觀。就近期的房企動作看，其債券融資力度明顯強化，包括規模擴大、融資成本降低、融資獲批時間壓縮等。另外，債券市場的註冊制發行機制推行，也加快了房企等債券的發行。而隨着預售資金監管政策的改善、商業銀行可貸資金規模的提高，客觀上房企的資金到位狀況依然是會有所改善的。北京商報記者 陶鳳 肖涌剛

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在過去的一年中，8家物業公司實現上市，占我國目前物業上市公司總數的40%左右，房企拆分物業板塊上市熱潮仍在發燒。2020年以來，據《證券日報》記者不完全統計，正榮服務、金融街服務、鴻坤集團旗下香港燁星控股（原鴻坤物業）等5家物業公司提交了赴港上市申請；同時，卓越物業、朗詩綠色生活以及華潤置地旗下物業管理企業也被傳出上市的消息。

除夕當天，金融街物業及宋都服務向港交所遞交了招股書；1月31日，鴻坤物業向港交所遞交招股書，目前已經通過聆訊；2月24日，大本營在河南的興業物聯通過港交所聆訊，有望成為春節復工后第一家上市的物業股。

“近兩年，房企分拆物業板塊上市慾望強烈。一方面，物業板塊上市之後會獲得金融機構青睞，有新的融資渠道；另一方面，物業品牌的建立，對開發主業新建住宅溢價率提升有所反哺。”某物業企業高管向《證券日報》記者透露，巧合的是，這場突如其來的新冠肺炎疫情加深了物業與業主的信任體系強度，在基礎服務和增值性服務業務方面都有正向影響，可謂物業企業上市的絕好機會。

打通“最後一公里”服務半徑

治療一線在醫院，防護一線在物業。在這場無聲戰“疫”中，過去你可能認不出面孔，叫不出名字的普通物業人，一直沒有缺席。

從1月20日至今，每天背着40斤的葯桶，手腳被藥水浸泡，穿行於樓道、電梯間、地下室各個樓層中，這是湖北宜昌鴻坤・國賓壹號小區一名保潔員工作的“家常便飯”。分類包裝1萬斤蔬菜，送到社區1000多名業主的家門口，這是鴻坤一線物業人每日“身兼數職”的日常。

“無論是室內消毒、送菜跑腿、代繳電費等產品與服務上門，還是物業人員身兼數職的公共衛生防護，都讓業主與物業關係變得更為融洽。”鴻坤物業工作人員向本報記者表示，我們有一個業主稱，看到這樣的物業才覺得物業費交得值，下次不會拖欠了。

“過去，一直對物業的最後一百米‘護城河怎麼去挖’探討頗多，這一場疫情造就了現在就構成了‘護城河’，並且有機會能夠挖深。”中國指數研究院常務副院長黃瑜在接受採訪時表示，此次疫情，物業服務企業的抗周期、抗風險、政策支持的屬性顯著體現，不僅贏得客戶認同，為物業費收繳與定價奠定基礎，另外智能運用推廣，服務模式轉變，為社區增值服務發展提供契機；同時，資本市場對物業企業價值高度認可。

“在疫情中积極作為的物業企業，將加深業主信任感，為家政、居家服務等最後一公里的服務場景建立強連接。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《證券日報》記者採訪時表示，這種信任和強聯繫將對基礎服務的物業費收繳率正向相關，同時也利於培養增值性服務消費習慣，線上引流效果明顯有利於後期“宅”經濟類業務嫁接，開拓物業收入的新渠道，為其在資本市場的估值加分。

疫情助推物業企業加速上市

“疫情來時，對物業企業是危也是機。”某物業企業高管向本報記者表示，好的物業能把握住機會，重新審視物業的角色，在服務上下功夫，真正可以從過去地產企業的附屬品成長為未來空間廣闊的獨立運營的物業品牌，這也是房企忙於分拆上市的動因。

總體上看，與前一波上市的保利物業等企業不同，這一波提交IPO申請的企業，規模相對較小，但服務運營各有特色。

以提交IPO申請的鴻坤物業為例，起家北京，擁有15年以上的發展歷史，主要為普通住宅、高端別墅、商業綜合體、寫字樓、公建、產業園等多種業態提供物業服務。

據招股書显示，2017年至2019年前8個月，鴻坤物業的營業收入分別為1.92億元、2.51億元及1.75億元。整體看，在總體營收及凈利潤上的增長比較快，2016年-2018年營收複合年增長率達到46.8%，凈利潤複合年增長率則為45.6%。目前其管理的總收益建築面積約為490萬平方米，合約建築面積為710.9萬平方米，分佈在8個城市，預計2021年將成立11間新附屬公司或分支機構及收購最少兩間物業管理服務公司。

“我們的原則是有質量增長，不盲目擴張。”鴻坤物業某管理層在接受《證券日報》記者採訪時表示，同時希望可以憑藉多業態均衡發展儘快向頭部企業經營規模靠攏。

開發主業規模不是TOP30的房企，旗下物業板塊想要實現規模發展，無疑需要上市帶來的品牌溢價、融資渠道和獲得認可的高估值。目前來看，2月份以來，雅生活、中海物業等港股物業板塊均有不錯表現。截至2月25日，奧園健康每股股價為8.42元，相較於1月底，漲幅達55%。

“疫情提升了物業費收繳率和社會認可度，資本市場關注的是物業本身有穩定收入，這是物業公司的機遇，預計接下來將有更多物業公司走向資本市場。”黃瑜向本報記者表示，做好基礎服務同時，能不能做好與資本市場的對接，以及未來對增值服務的挖掘，這是對物業公司接下來的挑戰。

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　　3月16日，記者隨中辦國辦復工復產調研北京組，來到位於北京經濟技術開發區的北京奔馳汽車有限公司總裝車間，展現在眼前的是一派熱火朝天的景象：一輛輛半成品的汽車隨流水線緩慢移動，工人們忙碌地安裝相應的零部件，生產線的盡頭，每隔一兩分鐘就有一輛嶄新的奔馳汽車駛下生產線。

　　“復工以來，我們的產能不斷爬坡，對完成全年目標充滿信心！”北京奔馳汽車有限公司黨委書記、高級執行副總裁陳巍介紹，復工第一周公司日產700輛車，第二周日產1000輛車，現在日產1600至1700輛車，預計到3月底，有望釋放全部產能。“北京奔馳之所以能夠順利復工復產，首先得益於京津冀協同工作機制，供應鏈的問題得到快速解決。”

　　京津冀協同發展戰略實施以來，三地着力構建布局合理、梯次發展的產業鏈條。突如其來的疫情，是對三地產業鏈協同能力的一次大考。“三地第一時間就建立了疫情聯防聯控聯動工作機制，在人員流動引導、交通通道防疫、企業復工復產等方面加強協同聯動，共同服務好人民群眾。”北京市發改委協同綜合處處長周浩說。

　　僅在天津、河北，北京奔馳就有50多家配套零部件企業。產業鏈一個環節沒打通，就可能導致整個鏈條運轉不暢。

　　為解決企業可能面臨的“斷供”困境，北京市委市政府推進京津冀協同發展領導小組辦公室會同市經信局通過視頻會議、專人對接等方式與河北、天津兩省市高頻對接，與重點企業共同建立供應商復工復產台賬，逐一核對、逐一溝通、逐一落實。“我們從2月15日復工復產，兩條生產線已全部投入運營，每天為北京奔馳汽車公司配套生產6000套燈具。”天津一家專門為北京奔馳配套生產車燈的企業負責人王發浩說。

　　截至目前，北京奔馳在天津、河北的50餘家供應商，京東方在天津、河北的31家主要供應商，小米公司在天津、河北的8家供應商，均已全部復工。針對天津、河北企業的需求，北京同樣給予积極回應。“受疫情影響，天津施特雷生物科技股份有限公司從北京房山購買的水處理設備無法發貨，經我們积極協調，設備最終順利運抵天津。”北京市經信局對外合作處副處長鬍廣豪介紹。

　　作為北京城市副中心的標誌性工程，北京城市副中心站綜合交通樞紐已於2月9日復工。施工現場，各種大型工程机械均已就位。在北京環球度假區項目園區大門口，身着防護服的工作人員逐一為入場工人檢測體溫並做安全提示，目前該園區已全面復工復產，現場施工人員達1.4萬人。項目復工了，施工物料供應如何解決？在北京市復工復產防控組、北京市委市政府推進京津冀協同發展領導小組辦公室等的協調幫助下，目前環球項目在京津冀地區的115個廠家已實現復產。

　　一些人員居住在河北，上班在北京。如何在做好防控的同時，確保出入順暢，成為一道難題。

　　“只要有一信一卡一證（單位工作證明信、人員健康登記卡、出入通行證），在高速路口測量體溫，就能進京正常上班了。”住在河北廊坊廣陽區的劉先生在大興機場上班，正式復工前，他還擔心自己要被隔離14天。為保障群眾跨省份通勤需求，北京與河北出台規定，居住在河北省廊坊市等環京地區的在京工作人員，上下班往返屬於日常通行，除進出京要接受例行檢查外，不做硬性隔離要求。同時积極推動環京周邊地區實現通勤人員14天隔離政策統一標準、政策互認。

　　協同發力，冬奧場館等北京市重大工程建設熱火朝天。北京冬奧村、首體短道速滑訓練館等場館建設進展順利；國家體育館、首都體育館等改造工程有序進行。截至目前，北京境內冬奧會工程復工率達到100%。

　　《 人民日報 》（ 2020年03月23日 04 版）

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 人民網北京3月1日電（記者夏曉倫 許維娜）近期，新型冠狀病毒感染的肺炎疫情席捲全國，如何評估疫情對房地產行業的影響，破局之策在哪裡？房地產行業未來該如何發展？

29日，人民日報社原副總編輯謝國明接受人民網房產採訪時表示，當前中國經濟環境及所處的階段與2003年明顯不同。此次疫情爆發正好是國內經濟社會轉型、國際關係日益趨緊階段，這將對經濟包括房地產行業在內產生負面影響。

對比2003年“非典”疫情的影響。他分析認為，本次疫情所面臨的房地產行業發展階段有很大不同，對房地產市場帶來的影響也明顯不同。

他進一步指出，2003年處於住房需求急劇擴張之初，房地產市場呈現出從低往高走的狀態，邁入高速發展階段。而當前房地產市場呈現向下態勢，整體形勢不佳。

“疫情結束后，不會與2003年那樣短期影響后迅速復蘇甚至加速上揚。”謝國明強調，不要過於樂觀地預估消費的“報復性反彈”。

“住房結構性矛盾正是房地產業的市場所在。”謝國明表示，房地產市場仍存在發展空間。但今時已不同往日，當下房地產行業面臨着住房總量過剩和結構性短缺並存的問題。同時，他針對未來房地產行業發展趨勢提出四點看法：

一是改善性住房要求設計更加宜居。疫情發生后，房子宜居性越來越受到人們的關注。例如：一些建於上世紀八九十年代的小區，大多都是六七層的老樓，這些沒有電梯的舊樓已不宜居。對於改善性住房者來說，未來選擇更傾向於讓生活更便捷更宜居的房子。另外，受疫情影響，客戶對持有第二居所的意願提升，其改善需求將被進一步激發。

二是社區居家養老是大趨勢。隨着老齡化社會的加速到來，居家養老還是多數中國老人的首選，這也給房地產企業傳遞一個积極的信號，通過參与老舊小區改建老人公共活動空間，包括娛樂、飲食、醫療等，或是新建住宅小區配建養老服務設施，都將是一個巨大的市場。

三是要在新小區配套教育設施。新建小區配套幼兒園和高質量中小學已經成為剛需。目前學區房的需求依舊很大，房企可考慮新建小區提前規劃布局配套教育設施。

四是要滿足金領、白領等流動性較強者的租房需求。加上大城市道路交通擁堵問題日益加劇，短期難以緩解。對於出入寫字樓、收入較高的一群年輕上班族來說，租房市場是大於買房市場。因此，如何讓上班族在單位附近找到住處也是一個市場。

“這四個方面的結構性短缺，是房地產市場未來可以着力提升的地方。難題就是機會，解決痛點即是走向成功。”謝國明總結道。

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本報訊（記者 安然）關閉小區部分出入口？可以。對進入小區的人員進行體溫監測、禁止外賣、快遞人員進入小區？都可以。但擅自披露被隔離人員的信息、對確診人員封戶封門、阻止租戶進入小區……都不行！昨天，通州區法院通過網絡發布《新冠肺炎疫情期間物業服務企業法律風險防控白皮書》，詳細分析了疫情防控期間，物業服務企業在經營運行、小區管理、合同履行、勞動用工和參加訴訟五方面的法律風險點，並提出40條建議。

通州法院民三庭法官晉怡表示，疫情防控期間，物業機構有五項“有權”，也有五個“不得”。根據中國物業管理協會《住宅物業管理區域新型冠狀病毒肺炎疫情防控工作操作指引（試行）》、北京市住建委《關於物業企業進一步加強新型冠狀病毒感染肺炎疫情防控期間住宅區出入管理的通知》的規定，物業服務企業在疫情期間有權對所管理小區進行區域封閉管理，關閉無秩序維護員值守的出入大門、部分分散的小區出入口，為方便管理可以僅開一個出入口供進出。對來自疫情發生地區的人員、外地返回居住地的人員，需要進行有效管理，加強發熱和癥狀監測，追蹤、督促其居家醫學觀察14天。

有條件的城鄉社區可在社區、小區出入路口對外來車輛、人員進行登記。同時，對非本住宅區車輛、訪客、新租房入住人員等進入住宅區要逐一進行體溫測量，體溫正常者方可進入小區，並做好登記。快遞、外賣等人員原則上不得進入住宅區，但物業服務企業應做好最大限度便民工作，設置特定區域存取快遞，採取無接觸方式交接，防止交叉感染。同時，物業有權關閉小區會所及兒童區域、老年人活動站等特定場所，合理區分管控重點疫區返京人員。

但物業的權力並非無界限。首先，物業公司不得擅自披露被隔離人員的信息，對獲取的被隔離人員信息亦有保密義務，不得對外披露他們的姓名、房間號、身份證號碼等信息；根據《傳染病防治法》相關規定，不得對確診人員採取封戶封門的隔離手段；無權自行決定完全封閉小區；不得阻止租戶進入小區，不得直接對人身採用強制手段。

晉怡表示，如體溫正常，物業無權拒絕租戶進入小區。如體溫超過規定溫度，物業企業須勸導租戶就近就醫，可以暫時不讓其進入小區，並及時向衛生部門或疾控中心報告。根據《突發事件應對法》《傳染病防治法》相關規定，物業在小區管理中如遇隱瞞情況、拒絕隔離治療、不服從防疫管理的人員，可進行規勸引導，明確告知其需要承擔的法律後果，固定相關證據並及時報警。

《白皮書》強調，疫情防控期間，物業服務企業如有隱瞞、緩報疫情的，將承擔相應法律責任，且在此期間，物業須履行對公共設施、公共區域的設備維護、清潔和消毒工作義務。業主不能以疫情為由，拒繳或要求減免物業費。即使業主拖欠了物業費，物業也不得以此為由，拒絕向業主提供疫情防護服務。

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復工復產的速度比想象中還要快，房地產也不例外。重新開放的售樓處人氣如何？線下“停擺”的狀況是否還在持續？購房者、開發商、渠道商對於買房賣房的心態又是怎樣的？近日，北京商報記者走訪石景山、丰台、通州等多個熱門區域調查發現，在加強防疫工作的同時，各大售樓處的“人氣”正逐漸復蘇。越來越多的人願意走出家門到現場看房，部分高品質或者高性價比的售樓處已經可以用“熱鬧”來形容，市場熱度的回升超乎想象。然而在這其中，距離真正落單還有些距離，購房者坦言“經歷了疫情的樓市應該拿出點誠意來”，開發商承認“特價房會有的，但要看時機”。經歷了這場疫情之後，買賣雙方糾結的根本依然是價格。

從VR看房的救命稻草

到復工即升溫的售樓處

微信、短視頻、現場直播、VR看房，一切可以運用的互聯網手段已成為疫情期間房企們的救命稻草，然而這根稻草實際效果卻不盡如人意。

國家統計局數據显示，1-2月，商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%，其中住宅銷售面積下降39.2%。

整體銷售水平下滑，房企們所呈現的銷售成績也略顯“難看”。克而瑞研究中心的數據显示，今年2月各房企的銷售業績創近幾年單月銷售新低，百強房企全口徑銷售額僅3243.3億元，環比下降43.8%，同比下降37.9%。從1-2月的累計銷售金額來看，百強房企的全口徑銷售額為9014.6億元，同比下降23.8%；有超八成的百強房企2月單月和前兩月累計業績同比雙降。

如此背景下，房地產市場給人的感覺就是“冷清”，那麼重啟后的售樓處是否會改變這種現狀？近日，北京商報記者走訪了石景山、丰台、通州等多個熱門區域，到第一現場去真切感受市場的溫度。記者對走訪樓盤進行歸納發現，“火熱”的樓盤佔大多數，與調查前的設想大相徑庭。此外，“冷清”樓盤的銷售人員也多對後市抱有樂觀心態，不管是案場的看房氣氛，還是銷售人員的信心，都給人以积極的信號。

“隨着疫情形勢的好轉，越來越多的人也願意走出家門到現場來看房了，最近兩周的人氣可以說直線上升。”長安雲錦的銷售人員告訴北京商報記者，剛開放售樓處的時候，案場比較冷清，多數購房者更願意打電話或者網上諮詢，親自到現場看房的寥寥無幾，目前這一“困境”已過去了。

在售樓處內，北京商報記者粗略測算了一下，同一時間看房的約有七八組客群，銷售人員也很貼心地勸導購房者保持“安全距離”，就在記者看房期間，現場還有3組客群直接簽約。

如果說“老項目”依靠此前的推廣積累下了人氣，那麼近期即將開盤的長安九里則代表市場回溫的另一種態度。在去該項目之前，銷售人員特別叮囑北京商報記者要下午過去，“上午到訪的人太多了，要排隊等待，所以建議下午來實地了解情況”。經過一套入門檢查“手續”，記者進入現場看到，線下去了解該項目情況的人群也是“爆滿”狀態，受疫情影響，三三兩兩“隔離”而坐。

據長安九里銷售人員介紹，“目前每天到現場登記的客流量非常大，一天大概有30組，所以建議提前填寫意向，正式開盤后可以第一時間去選房”。價格還未明確、折扣優惠也沒有，但這卻絲毫沒有影響到購房者的選房熱情。

購房者等待折扣

開發商對賭剛需釋放

相較於長安九里項目的火熱，京投發展・臻御府則略顯“冷清”，在該售樓處內北京商報記者看到，除了前台接待人員和幾位置業顧問外，並沒有其他購房者到訪。在記者看房約一個小時的時間內，也只看到一組購房者前來問詢。

不過據該項目銷售人員介紹，購房者看房目前都是“隔離”進行，每天的接待情況還是不錯的，但肯定沒辦法與疫情之前的客流量相比，整體處於恢復狀態，且成交量也較2月有所好轉。同樣的“冷空氣”在通州、朝陽等一些項目也有所體現，不過這些項目大多屬於尾盤銷售，所剩房源不多了，也一定程度上影響到了購房者的選房熱情。

“市場回溫是眾房企所期盼的，但市場恢復也需要時間來完成。”中原地產首席分析師張大偉表示，3月上半月全國主要城市的市場成交量相比2月有明顯復蘇，網簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調了20%以上，特別是一線城市網簽，同比下調了25%。此外，目前的網簽數據也並非市場真實情況的反映，當下的網簽數據基本上是開發商為了加快回款而爭取春節前的實際簽約逐漸進入網簽程序。

張大偉認為，目前除了杭州、深圳等極個別城市以極快速度接近疫情前市場成交量，大部分城市遠遠談不上火爆，只是個別優質項目、限價項目出現了相對熱度，但市場回溫是清晰可見的。

受此次疫情影響，買房的重要性得到了加持，購房需求會在後期得到釋放。合碩機構首席分析師郭毅分析稱，“剛需客群需要一個屬於自己的房子，改善客群則需要房屋品質、物業服務等方面的升級，不可否認，這部分需求會在疫情結束後傳導到房地產市場”。

北京商報記者在走訪期間也注意到，包含綠色、科技等元素的高品質住宅項目，以及限競房項目會更受青睞一些，到場的看房人員也相對較多，而這也正符合剛需和改善客群的選擇方向。此外，隨着北京供地節奏發生變化，限競房或將成為“稀缺品”，這也吸引了一部分客群加快選房節奏。

對於現場看房的初衷，北京商報記者隨機與幾組購房客群進行了交談，他們基本上都屬於年前已經看過的或者疫情期間在線上了解過的，現場看房就是為了能在疫情期間“撈”到一個實惠的折扣。然而具體的折扣標準，多家銷售人員均以“無折扣”來回應，但卻表示會有特價房來回饋市場，可遇不可求，告誡購房者要多“走動”。

原本滯后的購房需求

如遇折扣刺激或提前釋放

郭毅稱，受交易特殊性限制，購房者的消費習慣短期內很難從線下轉移到線上，因此疫情期間觀望情緒濃厚。但目前新冠肺炎疫情已得到有效控制，對於有需求的購房者來說，從春節前到現在已經沉積了3個月之久，面對疫情好轉的窗口期，這部分需求開始得到逐步釋放。

“另一個層面來講，購房者也在期待更大的‘刺激’，來激發自身的購買意願。”郭毅進一步表示，目前的樓市狀態屬於“買方市場”，所以這是一個購房者信心塑造的過程，一旦遇到更大的“刺激”，購房需求或許會提前釋放。

壓抑需求的逐步釋放，是樓市回溫的具體表現，而持續寬鬆的信貸政策，也讓市場有了政策的刺激。

3月13日，央行發布公告稱，決定於2020年3月16日實施普惠金融定向降准，對達到考核標準的銀行定向降准0.5-1個百分點。在此之外，對符合條件的股份制商業銀行再額外定向降准1個百分點，支持發放普惠金融領域貸款。以上定向降准共釋放長期資金5500億元。

這是今年第二次降准。首次降準是在1月1日，當天央行決定於2020年1月6日下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，釋放長期資金約8000多億元。

市場分析認為，央行降准不僅能夠緩解部分房企的融資壓力，也能使購房者獲得相對平穩的信貸價格，按照慣例，對房地產市場來說是利好的。

“房貸利息的減少會在一定程度上拉動購房需求的回升，但這都是在正常範圍內進行的。”郭毅認為，隨着購房需求的釋放，“房住不炒”的核心原則並沒有突破，這是一個底線。一些城市可能通過人才引進等手段“變相”繞開限購政策，但政策邏輯的根本性並未發生改變。目前的政策核心依然是針對剛需和改善人群的購房需求，抑制投資、投機等行為，即便是降准政策也更多是“幫扶”疫情期間的房企渡過難關，而不是“大水漫灌”讓房地產市場再次煥發新的投資活力，未來房地產市場還是以“穩”為主。

北京商報記者 董亮 王寅浩

疫情期間看房小提示：

與平日里不同，疫情期間，看房流程也要更為“繁瑣”一些。“購房者到現場看房都需提前電話或微信預約，目前暫不接待沒有預約的客戶。”多家樓盤銷售人員對北京商報記者表示，疫情期間防控工作不容鬆懈，預約看房是為了更好地“限流”，如果到訪客戶達到了上限，其他購房者就需要在休息區排隊等候，所以最好與自己的置業顧問確認好時間，按時到場即可。

所以疫情期間，購房者要按照約定時間準點到達售樓處，然後經過實名認證登記，手機號碼提供14天個人軌跡的“行程證明”，測量體溫和洗手消毒后，才能被准許入場。

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