開發商尋找舊改機會
東方財經網 2017-08-16 21:34:33 來源：
在房地產白銀時代，所有開發商都面臨土地項目資源難以獲取與規模發展的矛盾。有的開發商選擇激進拿地，有的開發商選擇收併購，亦有許多開發商將眼光瞄準城市更新，希望從中掘金。
不久前，新加坡上市公司仁恆置地宣布，確認以105.2億元人民幣的總代價拿下上海楊浦81、83街坊開發權利。作為上海內環較大的一片棚戶區，完成拆遷后也是上海為數不多的大面積純住宅用地。
僅土地面積就花費百億，仁恆置地拿下的土地未來貨值將幾百億，對於上海而言這樣的項目非常少見，這一次拿地也讓業界再度把目光聚集到舊城改造上。
城市更新時機
根據規劃，上海蔣家浜地塊的住宅部分佔地面積約7萬平方米，容積率2.64，總地上面積約18.3萬，其中住宅佔17.3萬平方米。以住宅面積計算，樓板價超過60000元/平方米，且未計可能發生的利息。
此前，仁恆置地發起了總計129億的由上海銀行、浦發銀行和中信銀行組織的銀團貸款，其中8年期85億的貸款用於105.2億的收購款，44億五年期的貸款用於未來的開發。以此計算，仁恆置地對於這幅地塊的總代價超過150億。
雖然代價有些超過仁恆置地此前預算，但是按照目前仁恆置地在上海的口碑和打造能力看，未來的溢價空間依舊有期待。
第一財經記者注意到，招商、華潤、保利、華僑城、萬科、佳兆業、瑞安房地產等房企都曾在舊改項目中獲益。
以瑞安房地產為例，其在上海的新天地項目就是有名的城市更新項目。1998年，新天地還是一個破舊的居民區，和很多上海的老公房一樣，這裏面的居民住在非常狹小的地方。隨後，瑞安房地產進入開發，不斷拆遷，先後進行了新天地北里的動工和人工湖的動工。隨後新天地北里開放，人工湖和中心綠地建好，瑞安開始改造新天地南里和住宅項目，並開始自己的豪宅翠湖天地銷售。最後，寫字樓相繼動工，吸引了更多外資企業的入駐。
通過新天地的改造，瑞安房地產獲得了翠湖天地豪宅的“暴利”銷售，其用較低的價格拿到上海浦西核心位置的土地，並因此獲得不錯收益。
瑞安集團主席羅康瑞曾給記者描述這樣的畫面：白領在寫字樓上班，下午在新天地喝一杯咖啡、逛逛街，雖然這些人生活在城市中，但是他們卻可以享受城市的繁華和寧靜，這就是新天地的魅力。
事實上，自2010年以來，一線城市的土地供應呈現緩慢下滑的趨勢。一方面一線城市新增可開發土地不斷減少，另一方面相關在土地供應上較為謹慎，因此土地市場量降價升的勢態較為突出。雖然土地價格在不斷上漲，房價也並沒有那麼快速地上漲，開發商的開發成本變得越來越高。
在這樣的環境下，舊改成為推動城市發展和解決土地供應瓶頸的重要渠道，可以因此改善土地市場情況並提高城市中心的繁榮度，而房企也可以因此降低自己的開發成本。
雙刃劍
事實上，中國的城鎮化還沒有結束，一二線城市的人口吸引能力還在繼續，可是這裏核心區的土地越來越少，城市更新迎來了黃金時期。
戴德梁行亞太區董事局主席張國正認為，在土地集約趨勢下，國內還是可以借鑒西方國家的一些經驗，挖掘更多利潤。比如東京和紐約，其工業用地佔比不到5%，但是一平方米土地的產值豎內的兩倍。這意味着國內土地很多為閑置，工業土地上產生的價值還可以有很大發展的空間。
中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，過去城市中工業用地佔地太高，現在則通過盤活工業用地、產業用地來變成住宅用地，或者通過棚戶區改造、舊城改造來增加土地供應量。在大城市控制人口的基礎上應該好好分析怎麼樣來增加土地供應量，緩解市場供需矛盾。
事實上，目前城市更新模式主要可以分為兩大類。一種是以市場為主導、做引導的模式，暨房企也需要進行拆遷工作，此類模式主要是深圳地區採用較多。另一種則是為主導，完成前期拆遷之後再進行土地出讓的模式。
克而瑞研究認為，在舊改誘人的前景下，不少企業蜂擁而至，而舊改項目持續周期較長，資金佔用時間久、成本高，對於企業的資金實力也是一大考驗，對於一些採用信託等高成本融資方式的房企來說，無疑壓力巨大。
以上海新天地為例，瑞安房地產將之打造成上海的地標。但是，新天地板塊的舊改速度非常緩慢，瑞安房地產開發的豪宅項目翠湖天地也因此不斷拖延入市，導致瑞安房地產資金周轉緩慢。
此外，很多城市更新項目立項前企業就開始激烈“廝殺”，甚至無序競爭。此前，深圳“南園新村”舊改項目一度引得佳兆業、萬科、卓越、海航、路勁等開發商的競爭，尤以佳兆業和萬科“斗”得最為激烈，項目最後被叫停，兩家開發商最終兩敗俱傷。
易居智庫研究總監嚴躍進判斷，未來舊改市場將吸引更多的房企關注。但對於房企而言，顯然還需要更加謹慎選擇項目，才能規避上述風險。目前的舊改模式尚未成熟，未來這方面還有更多的創新空間。
(作者：羅韜) (出處：第一財經日報 2017年08月16日)
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