房地產金融實施宏觀慎審管理 滬上銀行收緊開發貸

東方財經網 2016-06-13 14:35:13 來源：安徽在線

本報記者 劉飛 北京（樓盤）報道

　　6月的首周，土地拍賣市場如火如荼，3天12宗“地王”湧現。

　　一場場“麵粉貴過麵包”現象的背後，是房地產金融持續不斷的加槓桿行為，潛在的金融風險也在不斷積累。

　　與“地王”度不匹配的是，銀行卻在悄悄收緊錢“口袋”。上海（樓盤）一國有銀行人士告訴《華夏時報》記者，自去年開始該行就不斷收緊開發貸，而伴隨着“滬九條”的出台，按揭貸也開始嚴格執行新政，上海樓市房貸下半年即將進入調整期。

　　銀行資金面臨縮水，意味着金融風險的增加。6月3日，央行上海總部對外低調宣布，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動，進行全方位的監測與管理。

　　地王頻現VS銀行收緊口袋

　　事實上，早在2015年商業銀行就開始逐步收緊開發貸，與個人按揭貸款一路狂飆明顯背離。

　　數據显示，2015年全年上海市本外幣地產開發貸款減少304.4億元，同比多減515.5億元。但個人住房貸款新增1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

　　駛入2016年，在上海樓市新政出台前市場的火熱狀態，從個人按揭貸款仍可見一斑：3月末上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。其中3月新增個人住房貸款361.4億元，刷新了2009年有統計數據以來的新增滬上個人住房貸款的紀錄。

　　市場的暴漲帶動開發貸略顯回暖，但仍處於相對收緊狀態。3月末，上海市本外幣房地產開發貸款增加99.6億元，同比少增116億元。

　　轉折點發生在3月25日的“滬九條”樓市新政出台，在叫停了“首付貸”的同時，銀行在個人按揭貸款方面已經開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

　　上海銀行業同業公會在3月28日舉行的“滬上銀行話開年”會議上達成一致，對於此前上海首套房貸優惠基準利率為8.5折的情況將予以停止，現在起優惠基準利率最低為9折。

　　密集的調控政策“剎”住了房貸的增速：4月份上海本外幣房地產開發貸款減少148.5億元，同比多減140.7億元。其中，地產開發貸減少9.9億元、房產開發貸款減少138.6億，兩者實現了“雙降”。

　　央行上海總部特彆強調，而在貸款審核發放滯后因素的影響下，4月份個人住房貸款增加278.2億元，但環比少增83.2億元。

　　與銀行收緊錢“口袋”不匹配的是“地王”的頻現，此時上海總部啟動防範系統性風險的房地產金融宏觀審慎管理更加必要。上述國有大行人士稱，這將成為全國防範房地產金融系統性風險的樣本。

　　房地產金融宏觀審慎管理

　　世界各國經濟發展的歷史表明，房地產市場極易滋生泡沫。影響房地產供求及價格的因素眾多，人口動態、經濟增長、收入變化以及金融環境等各方面因素都會以各種不同的方式通過不同的渠道影響房地產市場。

　　中國人民銀行上海總部副主任兼上海分行行長張新表示，2008年國際金融危機以來，世界主要經濟體紛紛建立金融宏觀審慎管理框架，並高度重視房地產金融調控。

　　那麼，上海建立的房地產金融宏觀審慎管理又是怎樣的呢？

　　宏觀審慎管理框架由“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”、“房地產金融宏觀審慎監測體系”、“金融機構宏觀審慎評估體系”和“政策工具箱”四部分組成。

　　其中，“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”既考慮了人口對房地產市場的剛性需求，又考慮了宏觀經濟與金融因素（如經濟增長、融資規模、利率、匯率、股市等其他資產收益率、跨境資金流動等）對房地產市場的影響；既有對房地產市場的監測，又有對房地產金融運行的關注，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的基礎。

　　“房地產金融宏觀審慎監測體系”是基於“房地產金融宏觀審慎管理基礎數據庫”提煉出來的綜合性指標，包括房地產市場景氣綜合指標、房地產市場系統風險指標、銀行經營穩健性指標和房地產金融秩序指標，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的核心。

　　“金融機構宏觀審慎評估體系”主要用於評估轄內金融機構房地產金融業務情況，涵蓋金融機構房地產貸款集中度、穩健性、信貸結構、資產質量、差別化住房信貸政策執行情況、借款人償債能力、市場利率定價自律機制決議執行情況、壓力測試等方面，是上海市房地產金融宏觀審慎管理的重要組成部分。

　　其“政策工具箱”主要包括個人住房貸款最低首付比例、房貸利率水平、借款人償債能力要求；對金融機構實施差別化激勵約束政策；定期對社會發布《上海市房地產金融宏觀審慎評估報告》，引導市場預期。

　　綜上，其核心是從人口、房地產市場、房地產金融、經濟與金融等四方面建立上海市房地產金融宏觀審慎監測指標體系。

　　值得注意的是，上海市房地產金融宏觀審慎管理由人民銀行上海總部和上海市市場利率定價自律機制負責具體實施。

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房價還將繼續上漲 這種房子千萬別去買

東方財經網 2016-06-17 16:16:02 來源：

 隨着一個又一個“地王”的誕生，房價上漲好像沒有停歇的意思。然而，這麼高的房價，萬一入手成了“接盤俠”怎麼辦。後市房價降何去何從？一線城市房價還會繼續大漲嗎？二線城市的房子還能買嗎？

搜狐理財特地為您邀請了易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進和北京師範大學房地產研究中心主任董藩，兩位大咖將就房地產的相關問題給大家答疑解惑。以下是直播中的乾貨，以饗搜狐網友。

　　今年來房價再次暴漲，從深圳到北京上海，此輪房價暴漲的原因是什麼呢？

董藩：以前嚴厲打壓，限購限貸，導致積累了大量需求無法釋放。現在經濟下滑，有一些不合理的政策被拆除。暴漲是對行政打壓手段的報復，哪裡有打壓，哪裡就有反彈啊。

嚴躍進：從過去經驗看，市場交易需求持續釋放3個月，將出現房價企穩、反彈、持續攀升、暴漲的現象。 另外傳播效應，比如現在有微信、APP等，一個地方漲價，很可能全國各地購房者刷微信就會馬上知道，進而使得看漲情緒更容易形成。

　　二線房價咋也如此瘋狂呢？

嚴躍進：二線城市購房政策較寬鬆，而且城市的包容性開始超過一線城市，比如落戶政策、房價收入比指標等，從就業、居住等角度看，性價比開始超過了一線城市。蘇州合肥這幾個城市，後續需求依然是充裕的，房地產市場基本上還會有一波大的發展。另外三線城市方面，三大城市群周邊的三四線城市還是有機會的。別的地區尤其是過了鄭州到西部那一片的三四線，可能是有風險的。

董藩：熱點二線漲得快，第一是因為這些城市本身人口基數大，積壓了一些需求；第二是因為，限購政策取消導致大量外來人口可以在這裏自由購買了。二線突出的城市超越或者追上了北京和上海、廣州，比如合肥、南京，在短期之內，不比北京、上海房價的漲幅差，可能更快一些。

　　如果繼續投資二線城市的房子，還是好時機嗎？另外北京上海等一線城市房價第三第四季度還會漲嗎？

嚴躍進：二線城市主要是省會城市，類似鄭州合肥濟南等都是熱點二線，本身沒問題。類似西安、長沙等進入沒問題，但預期不要太大。未來半年的預測，房價方面上海或在3.6-3.8萬的均價波動。而北京大概在3.2-3.4萬元的水平波動。

董藩：繼續投資二線城市當然可以，因為總體上二線城市人口在繼續增加。經濟形勢也比三思想好，外來人口會繼續湧入。

三四季度一線城市房價還會漲，但漲幅取決於政策。一般情況下漲幅會趨緩，因為擠壓需求的釋放基本結束，後面趨緩了，但一線的供應跟不上，下跌的邏輯不存在，除非收緊政策。

　　那麼買什麼樣的房子容易被套呢？投資者在買房的時候應該注意什麼問題呢？

嚴躍進： 第一、大城市的郊區別墅盡量不要買。第二、北方的海景房盡量不要買。第三、旅遊景區尤其是古鎮的房子盡量不要買。第四、大城市30平方米以下的房子盡量不要買。第五、蘇州吳江區、上海青浦朱家角、南通啟東、煙台周邊的縣城、山西省的大部分三四線城市、廣州北部、北京北部、大連、長沙等城市或區域盡量不要去買。當然我說的也不一定很絕對，但原則上可以繞開這些地雷區。縣級城市，若非百強縣，本身不屬於投資的熱點。

　　未來房價還會漲多久？基於什麼因素做出如此判斷呢？

嚴躍進：中國房價近兩年將走入8000元的水平。具體城市看，北京將進入3.8萬元的水平，上海4萬3的水平。這是實際的均價。2017年下半年會降溫，降溫的含義不是均價降，而是房價基本不漲不跌，相對物價可以理解為降價。

董藩： 就未來來講，有一部分城市房地產市場已經很穩、沒有投資價值了，甚至買完可能虧損了；而另外一些城市，特別是廣大的一線和二線城市，總體上價格是上漲的。為什麼呢？因為三、四線甚至更低級的居住區域內，有大量的人口流向一線二線城市，產生新的需求。在房地產供應不足的情況之下，價格一定會明顯上漲。

　　對年輕人來說，您認為是買房合適還是租房合適呢？

嚴躍進：四個一線城市裡面，建議年輕人（32歲以前）近三年就在單位附近租房，不要買房，雖然房價依然會漲。四個一線城市要租房租三年，奮鬥滿三年。到時候你的價值成長能夠跑贏房價。其他城市根據實際情況決定。

董藩：如果能買得起房，那當然還是要買房。我開玩笑時說過：”男人不買房，等於耍流氓”，我還說過，”早買房是孝敬父母”，因為整个中華民族的居住文化是安居才能樂業，住自己的房子心裏才更踏實。

如果你有沒有房子，大家看你的時候、對你的評價，就和有房完全不一樣的。如果沒房的話，大家往往感覺到你無能、懶惰、沒面子、沒財富、不穩定、不可信。

　　為了去庫存，有些人在買房按揭時加了槓桿，這種風險因素如何防範？

嚴躍進：倘若還不上房貸，那就說明信貸審核此前有很大的漏洞。實際上基本上信貸市場有個規律，一般在7年內購房者就提前還掉了30年的貸款。所以說還不上的案例還是很少的。此類問題若出現，更多的不是經濟層面的原因，而是司法層面的原因。

董藩：中國人和外國人不一樣，即使首付中用了很多融資資金，即使還款壓力非常大，但大多數人都努力去保信貸償還，所以按揭貸款這部分，從現在的風險發生狀況來看，在全世界範圍內，華人都是最低的，在中國大陸也有這樣的特點。實際上人家能夠把控好，不會出大麻煩，出麻煩的都是意外情況。

　　2013年董藩老師提出了一個觀點：25年後北京每平米房價將超80萬元人民幣；現在您是否依然堅持這個觀點？

董藩：只要不進行幣值改革，只要社會運行不出現大麻煩，也不過分打壓北京市場，我的預測不會落空的。如果北京不限購限貸，允許全國人民隨便買，我相信現在均價可能向十萬靠攏了。

現在央行為保經濟增長不斷放水，M2的真實增速究竟是多少誰都不知道啊，這些增加的貨幣不能被過剩行業吸收，只能湧向熱點城市的房地產領域——”信董藩，得金山”，實踐早就證明了我的預測很准，能買就買吧！

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5月樓市投資與銷售全減速 去庫存取初步成效

東方財經網 2016-06-14 10:20:59 來源：中國經濟網

 房地產市場經歷了今年1~4月的火熱局面后，已經出現降溫跡象。

　　6月13日，國家統計局發布1~5月全國房地產開發和銷售的最新數據。記者據此計算髮現，5月全國房地產開發投資同比增速出現年內首次下滑，較4月下滑了3.15個百分點。此外，5月商品房銷售面積增速由4月的44.05%下滑至24.25%，這同樣是該數據年內首次下滑；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%。

　　然而，在房地產市場總體降溫和樓市去庫存的大背景下，近來上海、深圳等地卻“地王”頻現。國家統計局新聞發言人盛來運對此表示：“從總體情況來看，房地產商的投資還是比較謹慎的。當然，有些‘地王’出來以後對當地城市房價有一種示範效應，需要高度關注。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者：“5月份以來，房企融資成本開始上升，促使房企開發投資趨於謹慎。我預計部分房企高價拿地的情況會有所減少。”

　　房企融資成本持續加大

　　今年以來，房地產市場回暖明顯。1~2月，房地產開發投資增速達到3%，扭轉去年持續下滑的局面。隨後，開發投資增速持續上升，前4個月的同比增速已達到7.2%。

　　但是，今年以來持續上揚的增速在5月份首顯收窄。國家統計局6月13日公布數據，2016年1~5月份，全國房地產開發投資34564億元，同比名義增長7.0%，增速比1~4月份回落0.2個百分點。其中，住宅投資23118億元，增長6.8%，增速提高0.4個百分點。從單月來看，5月房地產開發投資同比增速為6.55%，相比4月份的9.7%下滑了3.15個百分點。這也是全國房地產開發投資增速今年來首次下滑。

　　與今年前4個月的“高調”相比，進入5月份，房企明顯偏於謹慎。除房地產開發投資增速的回落外，易居研究院統計發現，5月，A股市場共7家房企發行了公司債，發行規模為180億元，環比增長159%，但對比來看，5月份公司債的發行規模不足3月的一半。

　　嚴躍進對記者說：“上海、深圳等一線城市出台的調控政策使房企趨於謹慎，另外，包括公司債在內的直接融資成本出現上升趨勢，這使得部分企業在投資策略的制定上不會像前4個月那麼高調。”

　　易居研究院的數據显示，今年5月，A股市場上市房企公司債的平均票面利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。除2月份外，其餘月份總體上呈現出利率上升的態勢，這意味着目前上市房企的直接融資成本正在加大。

　　銷售方面，在上海、深圳等地收緊政策后，商品房銷售也有所降溫。國家統計局數據，1~5月份，商品房銷售面積47954萬平方米，同比增長33.2%，增速比1~4月份回落3.3個百分點。商品房銷售額36775億元，增長50.7%，增速回落5.2個百分點。從單月來看，5月商品房銷售面積同比增速24.25%，較4月的44.05%下滑了19.8個百分點；銷售額增速由4月的同比增長59.76%下滑到了36.72%，下滑了23.04個百分點。

　　嚴躍進認為，從後續市場數據看，如果購房者預期二線城市會收緊購房政策，那麼可能在6月份依然會积極購房。

　　另外，在商品房去庫存方面，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中住宅待售面積減少721萬平方米。

　　盛來運：關注“地王”現象

　　儘管房企開發投資趨於謹慎，但是土地市場交易依然活躍。國家統計局數據显示，儘管房地產開發企業土地購置面積增速仍然同比下滑，但是今年來下滑幅度已從去年的超過30%收窄至今年1~5月的5.9%。同時，5月份，土地成交價款增速也轉負為正，從1~4月份的同比下降0.2%上升到1~5月份的增長4.7%，達到2295億元。

　　在嚴躍進看來，上述現象得益於近3個月市場銷售總體不錯，房企拿地的資金相對寬裕，部分房企也加大了對一些“黑馬”類型城市的評估，進而做好了對此類城市拿地和投資的準備。

　　在土地市場活躍的同時，在上海、深圳等一線城市和部分熱點二線城市，近來卻屢屢出現房企高價拿地、“地王”頻現的局面。

　　對此，盛來運表示，從前5個月房地產投資增速回落0.2個百分點、土地購置面積同比下降5.9%，以及土地成交價款同比增長4.7%來看，“這三個數據說明從全國來講，房地產投資還是比較謹慎的，並沒有出現特別過熱的情況”。

　　但是，盛來運也認為，房地產這種“地王”現象確實需要關注，有些“地王”出來以後對當地城市房價有一種示範效應，需要高度關注。

　　對於“地王”現象接下來可能的趨勢，嚴躍進也對記者表示，“目前房企公司債的審核程度會趨嚴，相關利率也會上升，這都會影響房企再融資的規模和投資的熱情。所以後續出現‘地王’現象的可能性會降低”。

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房地產市場冷熱不均兩極分化 樓市健康發展應從供需兩端發力

東方財經網 2016-06-17 16:16:22 來源：

 當前，我國房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷的分化——

　　調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策 　　房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度   　　“今年前5個月，商品房銷售繼續保持較高增速，商品房待售面積持續減少，去庫存取得初步成效。”國家統計局投資司高級統計師李皎說。然而，房地產市場在不同城市表現為過熱和趨冷。我國樓市面臨的問題，也需要通過供給側結構性改革、供需兩端發力來解決和完善。 　　今年以來，一線城市和部分熱點二線城市樓市價格猛增。受到滬深兩地調控政策的影響，一線城市樓市價格的上漲勢頭暫時被遏制，市場逐漸趨於平穩。 　　但比房價更為“躁動”的是地價。6月初，北京、深圳再次拍出“地王”。深圳一宗地塊的樓麵價已經接近甚至超過了周邊在售樓盤。而北京遠郊區延慶某地塊商品住宅樓麵價4.3萬元，是當前房價的3倍多。“麵粉”遠貴過“麵包”。“地王現，房價漲”的情形再次出現，“地王”拍出之後，周邊再售樓盤有停止銷售後再開盤的現象，有的項目再開盤之後每平方米單價至少上漲幾千元。 　　縱觀全國房地產市場，分化已經成為最主要的特徵，且分化不斷加深。熱點城市高燒不斷的同時，三四線城市樓市仍然比較低迷。 　　數據显示，5月末，商品房待售面積72169萬平方米，比4月末減少521萬平方米。其中，住宅待售面積減少721萬平方米。而2015年末，商品房待售面積71853萬平方米。表明如今全國總庫存量要高於去年末的水平。樓市的高庫存量主要集中在三四線城市，以上數據表明，樓市仍將處於較為漫長的去庫存過程中。 　　房地產市場對整個宏觀經濟的影響已不言自明。其產業鏈長，對經濟的帶動作用明顯，它的變化對於宏觀經濟的起落髮揮至關重要的作用。它又是關乎百姓住有所居，居住條件改善的重大民生問題。針對熱點城市高房價對優質產業和人才的擠出效應，已經有不少關注。而對於三四線城市由於樓市難以提振給當地經濟帶來的下行壓力，也是當前擺在這些城市面前最現實的問題。 　　今年以來，在“去庫存”的大背景下，一些針對房地產市場的調控措施體現了分類調控、分城施策的原則。比如，針對非限購城市實行首套房首付比例的下調和貸款利率的優惠。也就是說，除了一線城市之外都將執行更加優惠的政策。 　　根據市場的反應，首付和貸款利率的優惠確實給去庫存帶來了一定效應，樓市出現了回暖態勢。但從總體而言，三四線城市的樓市仍處於較為漫長的去庫存過程中。很顯然，本輪調控更為顯著的結果是，能夠享受優惠政策的一線城市周邊的一些區域，以及一些熱點的二線城市的房價實現了快速攀升。 　　“調控的目的應該是去庫存，如今的市場反應與政策的期待不完全吻合。”一些市場人士觀察發現，“調控應該更加註重因城施策，甚至一城一策”。 　　儘管樓市調控對於市場的作用必不可少，房地產市場靠調控僅能發揮短期效應。從長遠來看，決定樓市未來走向的還是供給和需求，因此促進樓市平穩健康發展還需從供需兩端發力，適當供給，滿足需求。 　　清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，從房地產行業的角度分析，房地產市場的供給側改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供應制度、土地招拍掛制度、集體建設用地入市制度，以及促進現有城市存量土地進入到供應體系當中的一些制度。 　　解決居住需求的手段不僅有購買，還有租賃。近日，國務院辦公廳出台《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，強調建立租購併舉的住房制度。這應當也被視作房地產市場供給側結構性改革的重要組成部分，通過擴大租賃供給在市場中的佔比優化市場供給，更好滿足多層次、多方面的住房需求。 　　對於需求端而言，我國有龐大的农民工群體生活在城市，有潛在購房需求。去年底召開的中央經濟工作會議強調，通過加快农民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。 　　而农民工市民化面臨的核心問題是難以在城市落戶，推進戶籍制度改革，降低落戶門檻勢在必行。中國社會科學院人口與勞動經濟研究所所長蔡�曾表示，應該發展新型城鎮化，進行戶籍制度改革，讓农民工得到城市戶口，成為真正的市民，享受均等的就業服務和社會保障。 　　此外，造成當前樓市分化的重要原因是大城市與中小城市在公共服務、收入水平、就業機會等方面的差異，中小城市的吸引力不足，人口向大城市過度集中。完善中小城市的各項條件，擴大中小城市的吸引力，實現大中小城市的協調發展，能夠有效分散一些城市的過熱。 　　住房天然帶有投資屬性，但是其基本的功能是居住。應該通過供需兩端發力解決當前房地產市場中存在的問題，讓住房更加回歸其居住本質。(經濟日報記者 亢 舒)

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東方財經網 2016-06-17 16:16:53 來源：

 原因都是同一個：房子沒滿5年不能交易！法院提醒：這類合同都是無效的

先付一些錢，等五年的上市交易限制過去了，再付餘款完成過戶，這是很多購買經濟適用房的人經常使用的招數。在房價高企的當下，一些早前曾經把經濟適用房賣掉套現的人紛紛反悔。對於買家而言，當然全都以悲劇收場，因為此類房屋買賣合同因違反國家經適房管理規定，全都被判無效。而對於賣家而言，雖然房子留在了手上，但因為很多人當初都是賣給信任自己的親戚朋友，由此導致的親情友情的損失，怕是永遠都無法挽回了。從這個角度來說，此類官司可以說是沒有贏家。（文中當事人為化名）。 第一個賣方故事 說反悔就反悔，朋友介紹的也不行 先說第一個故事。 2007年，鮑有仁、趙珍珠夫婦位於南京市棲霞區某號的房屋被拆遷，根據拆遷協議，鮑有仁夫婦於2009年7月31日購買了棲霞區堯順佳園某幢602室經濟適用房，房屋建築面積62.85平方米，房款152097元。 2009年9月，鮑有仁拿到房屋后，一個朋友介紹何守祝前來購買房屋。因當時家庭經濟較為緊張，鮑有仁同意出售房屋，雙方商定房屋價款為256000元，付款方式為首付206000元，餘款5萬元等拿到房產證、土地證后結清。合同簽訂后，何守祝支付了首付款206000元。2010年7月21日，鮑有仁、趙珍珠離婚了。在離婚協議中，鮑有仁夫婦約定，這處房子歸兒子所有。   2014年12月，鮑有仁取得涉案房屋的房產證及土地證。2015年，鮑有仁、趙珍珠與何守祝溝通稱，從房產局工作人員處得知，該房是經濟適用房，在購買五年之內不允許上市交易，所以與何守祝訂立的房屋買賣合同無效，願意返還何守祝已付房款並給予適當補償，何守祝當即予以拒絕。鮑有仁、趙珍珠隨即向法院起訴，請求法院判令雙方2009年訂立的房屋買賣合同無效，何守祝返還房屋。法庭上，何守祝認為，鮑有仁、趙珍珠看到房子漲價了就想要回房屋，自己是堅決不能同意的，雙方應該遵守協議。一審法院認為，我國《合同法》規定，損害社會公共利益的合同無效。雙方當事人簽訂的售房合同規避國家經濟適用房管理制度，破壞經濟適用房管理秩序，進而損害了國家和社會公共利益，應當認定無效，判決何守祝於判決生效之日起十日內向鮑有仁、趙珍珠返還房屋。何守祝不服判決提起上訴。 南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，根據國務院制定的國發（2007）24號《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，政府要優先回購，回購的房屋仍然用於低收入家庭的住房保障。該規定的目的是保證經濟適用房能夠真正用於解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。該案中，鮑有仁、趙珍珠將屬於經濟適用房的涉案房屋轉讓給何守祝，且雙方簽訂案涉售房合同的時間正處於五年交易限制期內，不僅違反了上述規定，破壞了經濟適用房的管理秩序，還損害了國家利益和公共利益，應屬無效。遂於近日判決駁回上訴，維持原判。 第二個賣方故事 說翻臉就翻臉，老婆的侄女也不行 再說第二個故事。 2006年6月10日，宋慧瑤和姨夫席文盈簽訂房地產買賣合同，約定席文盈將其拆遷安置取得的南灣營二期某幢801室房屋轉讓給宋慧瑤，房款為178069.56元。其中第五條約定為，雙方定於2007年12月前正式交付該房屋，於2011年12月30日前向有關部門申請辦理相關附屬設施和相關權益的更名手續。隨後，宋慧瑤以席文盈的名義向開發商繳納相關購房款以及維修基金、契稅等費用。 拿到房屋后，宋慧瑤即裝修入住。2010年，席文盈取得房屋產權證后，將房屋產權證、土地證等交付給宋慧瑤。5年期滿后，宋慧瑤要求席文盈協助辦理房屋過戶手續時，席文盈拒絕辦理。宋慧瑤遂向法院提起訴訟，請求法院判令席文盈立即協助自己辦理過戶手續。法庭上，席文盈辯稱，自己和宋慧瑤系親戚，雙方不存在房屋買賣關係，只是借用關係。其次，雙方簽訂的房屋買賣合同違反了經濟適用房5年內不得上市交易的規定，應屬無效。而且，自己目前僅有這一套房子，請求法院駁回宋慧瑤的全部訴訟請求。 一審法院認為，根據國務院制定的國發（2007）24號《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》規定，經濟適用房五年之內不得直接上市交易，如果五年內因各種原因需要直接上市交易的，政府要優先回購，回購的房屋仍然用於低收入家庭的住房保障。該規定的目的是保證經濟適用房能夠真正用於解決城市低收入家庭的住房困難和移建項目的拆遷安置，發揮社會保障功能，維護國家利益以及社會公共利益。擁有購買經濟適用房資格的人在購買、使用、出售經濟適用房時，均應遵守經濟適用房的管理規定，如果採取規避方式違反管理規定，則破壞了經濟適用房的管理秩序，損害了國家利益和公共利益。因此，根據我國《合同法》的規定，宋慧瑤、席文盈簽訂的《南京市房地產買賣契約》無效，判決駁回宋慧瑤的訴訟請求。 宋慧瑤不服提起上訴稱，席文盈已將自己名下的另外幾套同類型的拆遷安置房賣掉，故意造成個人名下只有一套住房的事實。席文盈故意隱瞞事實，明知涉案房屋的產權證在她手中，卻進行掛失，企圖將她手中的房屋產權證作廢。 南京中院是這樣判的：南京中院審理后認為，該案所涉房屋買賣協議違反經濟適用房管理制度，如果席文盈違反規定買賣，則不僅破壞政府對經濟適用房的管理秩序，對於其他選擇一般商品房安置或者貨幣安置的被拆遷人而言，也是不公平的。所以，雙方的合同自始無效，並不能因規避政府管理制度、因合同履行期限長短而改變，遂於近日判決駁回宋慧瑤的上訴，維持原判。 風險不僅在經適房 二手期房買賣 做公證同樣有風險 房價高企的當下，三四百萬的房子，動輒像不要錢似的瘋搶，有一些市民搶不到房，還動起了買二手期房的主意，為了放心，還跑到公證處做公證。那麼，這種方式真的能徹底保證買賣安全嗎？江蘇焯燃律師事務所尹長松律師告訴記者，未必。 尹長松說，期房買賣並不違法，只要是買賣雙方真實意思表示，那麼合同是成立的。但是，合同成立和生效是兩回事。從“物權法”角度而言，期房尚未交付，也未辦理產權證，賣方對房子是不具有權利的，連權利都沒有，怎麼能進行處置，出售給別人？尹長松認為，此類合同其實是附條件或是附期限生效的合同，其生效條件（期限）就是賣方拿到了房產證（的那一刻）。 “如果賣家因為種種原因就是沒拿到產權證，或者將來把房子登記到了別人名下，即使之前做過公證，那麼買家的目的還是無法實現，因為雙方的合同雖然成立，但卻沒有辦法履行”，尹長松說，這種情況下，賣家肯定構成違約，但是即使賣家違約又能怎樣呢？大不了雙倍返還。很多買家對這一問題存在誤解，以為買賣合同做過公證就保險了，其實，公證合同對合同將來履行的情況並不能產生任何約束的作用，該違約還是違約，避免不了的。所以，此種類型的交易，其最大的風險就是面臨着賣家將來翻臉的潛在麻煩。記者 羅雙江

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建設空港小鎮，實現港產城融合發展

東方財經網 2016-06-17 16:17:25 來源：南京日報

 本報訊（記者 查金忠） 目前，空港樞紐經濟區內道路框架基本形成，生活配套不斷完善，初步形成了商業、流通和市場一體化的服務網絡，水、電、氣等公共服務設施基本到位。未來幾年，我市還將加大投資，進行空港樞紐經濟區內的交通路網和生活配套等建設，實現港產城融合發展。

作為空港樞紐經濟區“一主兩翼”空間發展格局的主樞紐，祿口機場今年圍繞加快建成超大型機場的目標，啟動T1航站樓改造，完成北跑道道面大修，將逐步實現T1、T2雙航站樓的聯合運行和雙跑道的獨立運行，全面提升機場客貨運功能。

空港樞紐經濟區江寧片區啟動北至吳歌路、西至雲龍路、東至羲和路、南至藍天路，總面積4.8平方公里的空港樞紐小鎮建設，着力將其打造成為集居住、酒店、教育、購物、娛樂、醫療等為一體的空港航空新城平台。為完善機場的樞紐功能，提高樞紐能級，江寧今年將推進總投資22億元的啟航路、飛天大道、安瀾大道等9條市政道路建設，構築“外成環、內成網”的大交通格局。此外，還將完善生活配套設施，把臨空經濟和城市建設同步推進，逐步實現港產城一體化發展的目標。

空港樞紐經濟區溧水片區將克服困難，加快濱淮大道西延工程和跨秦淮河大橋的建設；與輕軌S7部分共線的25號路，新淮大道、牌頭路、13號路等片區主幹道也已基本完成規劃設計。

按照規劃，至2020年，祿口國際機場航空貨郵吞吐量將達60萬噸，旅客吞吐量3000萬人次，城鎮人口8萬人左右。至2030年，機場航空貨郵吞吐量達120萬噸，旅客吞吐量5000萬人次；地區生產總值達到1160億—1350億元，城鎮人口14萬人左右。

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恆大改名中國恆大集團 同步發力多產業

東方財經網 2016-06-17 16:17:51 來源：

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央廣網6月17日消息 以地產起步、以地產成名,恆大目前已將地產發展成年銷售2000億的核心業務。而隨着近年多元化戰略的推進,目前恆大的業務範圍已不再局限於房產,金融、互聯網、健康、文化旅遊等多元產業都在持續發力。此次,恆大希望通過名稱的變更,以更好地體現公司的新戰略。

6月16日,恆大地產(HK.3333)召開股東大會並通過更名決議案,公司名稱由“恆大地產集團有限公司”變更為“中國恆大集團”。據了解,儘管恆大並未在新名稱中突出地產業務,儘管地產仍然將作為核心主業。

事實上,近年眾多券商、研究機構均已將恆大作為一家綜合性企業來考量。根據相關報告的觀點,恆大實際已成為國內具有代表性的綜合企業集團,而隨着各大產業紛紛壯大,原有名稱已無法覆蓋恆大所有的業務板塊。因此,恆大此舉更名可謂意料之中。

業內人士認為,恆大已完成從傳統意義上的地產企業向多元化產業集團的轉變。新名稱不再單純突出“地產”,反映其在多個產業將积極發力。而且,恆大目前進入的金融、互聯網等多元產業,也均具有巨大的市場潛力,且產業間協同性強,未來發展前景可期。

與此同時,上述業內人士指出,恆大地產更名為“中國恆大集團”,有利於投資者準確辨識公司的投資價值,或將幫助恆大價值回歸,“投資者不在受原有的地產二字引導,能夠從一家綜合企業的標準去衡量恆大真正的價值,這無論對企業還是對投資者來說都更加合理、公平。”

資料显示,名稱“去地產化”在近期的地產圈並不少見,如遠洋地產更名遠洋集團,雅居樂地產更名雅居樂集團等,原因均與多元拓展相關,但就目前的發展情況來看,恆大的多元戰略無疑是最見效的。

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東莞樓市供應放緩 房價難有大漲大跌

東方財經網 2016-08-03 20:34:05 來源：

 　　7月末的最後一周，房企推貨節奏有所放緩，住宅新增合計1149套，面積約15 .62萬�，這個数字比上周環比下降24%。瑞峰優慧垛的市場研究人士表示，房企為了存貨備戰“金九銀十”，刻意減慢此時的供應速度，以集中在9、10兩月製造銷售高峰。由於這一時期城區和熱門的臨深片區並沒有大量新盤供應，以往業績並不突出的望牛墩、橋頭等鎮街，因有新盤入市拉動了成交量。

　　橋頭成為上周成交量冠軍

　　上周各鎮街鮮有新盤入市，橋頭鎮區域貢獻由此凸顯，石竹山水園498套130 – 572m2大戶型產品批量入市，新品貨量補充及時，促使橋頭本周成交量奪冠。此外，寮步表現不俗，有兩個項目推貨，分別是海倫國際項目首次推出147套88- 177m2戶型、星城玉瓏灣加推116套138- 170m2產品。而珠江觀瀾御景洋房和別墅同時加推，為臨深片區補充房源。

　　瑞峰優慧垛的數據統計显示，在非住宅領域方面，新增產品173套，面積約0 .44萬m 2，環比下降97%，表明寫字樓產品集中供應暫告一段落，非住宅產品供應回歸常態。從預售證來看，上周拿到預售的僅有新世紀頤龍灣、萬科湖畔花園2個項目，房企經過近兩周集中推貨入市后，未來兩周供應市場或有所回落。

　　望牛墩橋頭項目集中，帶動區域成交量

　　上周東莞全市住宅成交1605套，面積約19 .8萬m2，環比上升11%；非住宅成交772套，面積約4 .43萬m2，環比上升27%。瑞峰方面表示，上周商品房市場“高燒不退”的主要原因是，“在現階段供不應求的市場態勢下，只要有貨量供應，在定價合理的情況下，一般去貨良好，熱銷態勢明顯。”

　　由於上周橋頭石竹山水園、望牛墩海德駿園皆批量入市，在供不應求的態勢下，區域貨量得以補充，兩個項目進入集中籤約階段，促進區域成交量出色。此外，虎門和寮步等多個項目雖然集中籤約進入尾聲，但以自然銷售為主，本周合計成交量不俗，亦在一定程度上支撐東莞樓市成交量平穩運行。

　　均價呈現結構性下滑，大漲大跌現象不再

　　上周東莞樓市住宅均價13392元/m 2，環比下降8%。研究人士分析主要原因是，上周橋頭和望牛墩項目成交出色，相對前一周以虎門為成交主體的市場，無疑會在一定程度上拉低整體均價，整體均價呈現結構性下滑。

　　此外，前兩周集中籤約的多個項目在現階段進入自然銷售狀態，項目價格仍以穩為主，大漲大跌的現象發生概率低。

　　土地市場

　　樟木頭鎮

　　樟羅社區地塊待拍

　　本周待拍的是一塊位於樟木頭鎮樟羅社區的面積為9570.57m2土地，該土地屬於一塊商住商服用地。由於此宗地塊小，商服佔比高，開發受局限，或會影響後期的銷售速度和溢價能力。

　　據了解，部分大牌開發商無意向拿地，且該宗地樓面地價3100元/m2，是樟木頭歷史至今起始樓面地價最高的，而樟木頭至今成交樓面地價最高的地塊才3104元/m2，因此能否成功“出嫁”，令人期待。（記者 陳靜）

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