租用權20年的房子 開發商卻賣40年使用權

東方財經網 2017-03-22 10:34:07 來源：錢江晚報

要說最近什麼話題最火爆，自然是房子。

花40來萬元在杭州西溪濕地邊上買一套LOFT，總價四五十萬元，自住出租兩宜。這個樓盤叫杭州西溪9號漾LOFT，緊鄰文二西路，直面西溪國家濕地公園，與西溪賓館僅一路之隔，零距離接觸國家級濕地公園。當年在銷售宣傳中有稱“絕版無再生，西溪0距離”。

可很多買了這個房子的業主卻高興不起來，本該去年年底就交付的房子，莫名其妙交付不了。現在房子拿不到了，杭州房價經歷了去年這一波上漲，要想再跟開發商談賠償，也談不攏。

這到底是怎麼回事？

糾結

40來萬元買一套公寓

至今仍交付不了

杭州西溪9號漾LOFT樓盤很小，一共兩棟房子。開發商是杭州東耀置業有限公司，由蔣村街道龍章股份經濟合作社和杭州東澤實業投資有限責任公司共同出資成立。

說得更明白一點，這個樓盤是蔣村龍章出地，東澤出錢，雙方各自占股51%和49%。糾紛就此也埋下伏筆：兩棟樓，一號樓是屬於龍章的，其土地性質是農村留用地，因此只有大證，等於整棟樓一個產權證，每套房屋沒有單獨產權證，即我們俗稱的“小產權房”：二號樓屬於東澤，有完整產權，即每戶都有產權，銷售的時候採用的是網簽。

目前出問題的是一號樓。

2016年初，漾LOFT一號樓銷售，每平方米1.1萬元，40平方米的LOFT戶型，上下兩層，大約有將近60多平方米可以利用。根據當時開發商提供的效果圖，一樓客廳，二樓卧室。業主趙先生看了蠻喜歡，果斷出手，全額付清。他想用於出租，這個地段這樣的戶型，月租金3000元以上沒問題。

合同約定，2016年12月31日交付。

和趙先生一樣的業主有60餘位。有的付清了全款，有的僅僅付了幾萬元的認購金。可是問題來了，房子至今沒有交付。

原因

20年租用權的房子

開發商賣40年使用權

為什麼過了交付期，房子還是拿不到手呢？

龍章股份經濟合作社負責人周先生解釋：“當初我們拿地，他們（指東澤公司）出錢，我們占股51%，他們占股49%。然後我們和東澤約定，把我們的51%即一號樓返租給他們，租期20年，我們每年拿到租金就行。沒想到東澤半途變卦。”

周先生說，原本和東澤簽訂的合約是20年，20年後再重新招租，當然同等條件下東澤有優先招租權。“現在東澤卻直接把房子一套套賣掉了，而且一賣就是40年。那我們村民的利益怎麼保障？”

一號樓一共有200多套房屋，去年六七月份龍章合作社發現不對時緊急叫停，這時已經出售了60來套。龍章與東澤之間的信任也因此被打破。去年年底雙方簽訂了一個補充協議，龍章收回租賃。

周先生的解釋，在趙先生他們與開發商簽訂的合同上也有體現。錢江晚報記者看到，合同抬頭不是“購房合同”，而是“合同書”，裏面寫着業主購買的是“40年使用權”。

跟趙先生一樣買走的60多套房子，該怎麼辦？龍章要求東澤把購房款打到龍章賬戶上，並凍結屬於東澤的二號樓的銷售，以此來督促東澤解決善後事宜。

解決

怎麼賠償談不攏

開發商建議走法律途徑

今年1月20日，業主們其實收到過開發商發來的函，說是房子交付不了，請業主過去協商解決。

錢江晚報記者聯繫了東澤方面負責善後事宜的王先生，大致了解了業主與開發商的整個談判過程：

年初時，開發商提出幾個方案，一是凡是認購一號樓的，可以將一號樓的購房款挪到二號樓來，同時二號樓房價享受88折優惠；二是退房款，再協商一個賠償金額。

但是，協商是艱難的。因為二號樓是有完全產權的，又將在今年開盤，目前銷售部透露，房價至少在每平米2.2萬元以上。即便打88折，一號樓業主也認為這和一號樓當初1.1萬元相差太大了。

至於退錢賠償，有業主提出來，賠償額起碼要房款的40%；還有別的業主說，不行不行，比如我們40萬元全額付清的，至少要賠20萬元；還有業主說，自己只付了數萬元的購房款，難道也僅僅享受40%的賠償款？幾萬元打發誰啊……

就這樣，最後開發商說要麼你們走司法途徑吧。這下業主火了。

按照開發商王先生的說法，走司法途徑這句話，倒不是撂攤子，“我毛司內部也討論過無數次，但是銷售過程中，有的是全款付清，有的是付認購金，認購金有的是5萬元，有的是1.5萬元，怎麼個賠法？無論我們出什麼方案，可能都有業主會不滿意，所以我們想索性讓法院來判好了。這樣又有司法效力，又比較公正，反正我們來賠。”

王先生說，這件事情，無論是法律上還是道德上，他們都數錯方，接下來就是承擔違約責任的問題。首席記者　肖菁　 實習生　 應欣睿

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提高房源信息質量 樂居二手房八大舉措規範信息發布

東方財經網 2017-03-22 10:34:07 來源：中國新聞網

中新網3月20日電 日前，在中國房地產業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會的指導監督下，“推進直播真房源，倡導信息發布新規範”發布會在京召開。會上，樂居倡議廣泛應用創新移動互聯網工具“直播真房源”，以眼見為實的視頻形式，全面提高房源信息質量，率先提出八大切實舉措規範信息發布。作為八大舉措之一的“真房源金瞳獎”活動，也在當天啟動。

據悉，此活動旨在鼓勵更多優秀經紀人嘗試直播工具，參与真房源視頻拍攝，為樹立經紀人個人品牌，推廣經紀行業誠信形象打造舞台。活動涉及北、上、廣、深、杭五大賽區，包括房源和小區兩類競賽拍攝內容。經紀人只需啟用“直播真房源”發布房源或小區信息，即完成報名自動參与。優勝經紀人將獲得樂居網全站千萬級推廣資源，參与專業定製培訓包裝計劃。

中房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強表示：“希望越來越多的經紀人能夠更加珍視個人品牌和專業形象的建立，勇於嘗試新技術新方法提高服務水平，提升經紀行業的精神風貌和從業素質，以誠信面貌服務，創建更加美好的未來。”

作為二手房交易鏈條中的第一環――房源信息發布至關重要。領先的房地產O2O整合服務平台樂居控股旗下二手房集團，提出 “關於提升二手房租售信息發布質量”的倡議，力求以信息平台為基礎，用真房源展現行業誠信風貌，為打造健康穩定、可持續發展的二手房行業生態圈貢獻力量。會上，中國房地產業協會會長劉志峰指出：“我們很高興地看到，眾多二手房行業品牌企業及互聯網平台紛紛积極響應號召，針對房源信息凈化，提出了切實可行的辦法，為經紀行業帶來了一股正氣清流”。

在提升房源信息發布質量的倡議下，樂居二手房總結多年“認證房”誠信運營經驗，結合移動互聯網直播技術，宣布將以八大舉措強化二手房租售信息網絡發布運營與管理。針對認證房基礎信息發布，樂居提出運用誠信通審核標準進行經紀人實名認證；不為市場趨利，認證房源限量保真；加強與經紀機構合作，完善房源聯審；進一步嚴格規範房源信息審核，杜絕越規發布。

另外，基於樂居二手房創新產品“直播真房源”的幾大舉措尤為亮眼。樂居提出將面向經紀人免費開通直播功能，全面啟動真房源視頻二次自證；直播真房源在樂居網上優先置頂展示，全網重點推廣；樂居將提供專業的培訓指導，協助經紀人直播拍攝。

中國房地產業協會副會長馮俊表示：“樂居作為二手房信息服務平台，率先提出的房源信息管理舉措切實可行，更能與時俱進的接軌互聯網直播技術，對提升房源信息發布水平，推動真房源的行業規範，健全二手房網絡監督管理起到了积極作用。”

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使命驅動 創新引領 魯能集團榮登房企百強第15名

東方財經網 2017-03-22 10:34:08 來源：中國新聞網

中新網3月20日電 日前，在由發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同舉辦的“2017中國房地產百強企業研究成果”發布會上，魯能集團憑藉突破式的業績增幅，榮獲“2017中國房地產百強企業”第15名，比2016年上升了16名，進階TOP20陣營。

與此同時，魯能集團還榮獲了“2017中國房地產百強企業――成長性TOP10”第一名、“2017中國特色地產運營優秀企業――綠色地產”稱號。

據介紹，魯能集團銷售業績連續兩年翻三番，2016年憑藉646.7億元的成績，強勢鎖定全國房企18強，排名上升27位，發展迅猛。2017年更是用前兩個月就實現了192億的銷售業績。除此之外，戰略、布局、產品、運營多點開花、頻頻發力，備受業界矚目。其快速增長的背後，是企業將自身發展主動融入社會經濟發展大局，积極進行戰略創新的結果。

綠色理念引領協調發展

為助力生態文明建設，魯能集團积極響應“創新、協調、綠色、開放、共享”五大發展理念，確立了企業的綠色發展戰略，促進企業與社會協調發展。

2015年，魯能集團確立了“生態、健康、運動、娛樂、科技”的五大維度，開啟了綠色轉型發展之路。 2016年圍繞“生態優先、綠色發展”理念，魯能集團將企業綠色理念貫穿到產品開發全過程，從論證、策劃，到建設、運營，都將生態放在第一位，形成了生態至上的開發標準。

從理念到實踐，憑藉在全國11個城市、約200萬平方米建築面積獲得綠色建築認證的成績，魯能集團榮登“標準排名2016中國綠房企TOP10”。旗下上海魯能國際中心項目取得綠建三星和LEED金獎雙重認證，魯能領秀城 公園世家成為全國第二個“百年住宅”示範項目。

與此同時，魯能集團以保護性開發為宗旨，在長白山、九寨、文昌、千島湖等區域投資開發文旅產品線“魯能勝地”。目前，魯能的綠色生態產品線已經鋪設完成，“魯能勝地”、“，美麗鄉村”、“魯能泰山7號”等生態綠色產品的逐漸落地，不斷豐富着魯能“綠色地產”的內涵。

產業創新升級發展模式

在新的調控要求下，魯能集團重新確立了最新的企業定位：以“泛產業地產發展商”的目標，布局商業地產、文旅地產、體育地產、健康地產、科技地產、民生地產、美麗鄉村等領域，引領產業發展新模式，促進生活方式新轉變，服務經濟社會新常態。

魯能逐步完成了從傳統房企的“房地產+”向“泛產業地產”思維轉變，圍繞七大產業模塊，實現了從住宅到商業，再到旅遊、健康、農業、體育、科技等新型地產業態的多條線覆蓋，一個清晰的泛產業地產布局已鋪設完成。

在這一產業布局的引領下，魯能先後在蘇州、南京、杭州、福州、重慶、成都等區域收進土地，產業版圖日益完善，各產品線逐漸落位，走向市場。2016年，憑藉集團“三城一片”戰略布局，結合重點經濟發展區域，形成了京津冀、濟青、川渝、海南、珠三角、長三角等營銷戰略布局，北京、重慶、濟南、海南等優勢區域加大產品研發力度和營銷節奏，單城市業績突破十分明顯。戰略布局的拉開，為企業業績的快速提升奠定了基礎。

產品創新增強競爭優勢

作為國有企業，魯能集團深知自身應該承擔的責任和使命，肩負央企責任，全面參与主導的社會安居、民生改善、生活保障工程，保障“居者有其屋”。同時，將綠色建築標準帶入保障房、棚戶區改造房建設工程，打造更高品質、更加宜居的“魯能民生綠色家園”產品線，實實在在改善普通老百姓的居住環境。並且积極主動響應國家號召強化自我革新，在產品創新領域圍繞一系列國家戰略進行布局。

以建設美麗鄉村和特色小鎮為例，自2016年4月正式推出“美麗鄉村”產品線以來，魯能集團已先後在河北文安、重慶江津等地展開戰略布局，隨後又相繼與成都龍泉驛、湖北孝感等地部門推進創新合作機制，使得“美麗鄉村”產品線及特色小鎮全國布局不斷提速。

在“全民健身”已經上升為國家戰略的背景下，體育地產“魯能泰山7號”緊密契合“健康中國”的主題，以體育休閑產業鏈衍生為核心，探討體育與住宅地產模塊的優化組合，形成獨具魯能特色的複合型運動人居生活。為響應“健康中國”國策，魯能集團結合企業基因和產業分析，發展活力養老、智慧健康、綠色抗衰三大核心健康服務體系，與旅遊、體育、農業、金融等多產業跨界融合，打造健康地產“魯能泰山9號”，以健康社區、健康特色小鎮、健康度假目的地三類產品定義中國特色的“國際健康休閑生活方式”。

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鎮江句容出台樓市調控新政：非本市戶籍家庭限購1套住房

東方財經網 2017-03-22 10:34:08 來源：中國新聞網

中新網南京3月21日電 (記者 崔佳明)21日，鎮江句容市委、市通過官微發布該市出台的房地產市場調控新政。新政規定，外地人在句容市區、寶華鎮購買商品住房，以家庭為單位，限購1套；首付款比例由原來的20%調整為30%。該政策將從3月22日起執行，暫定實施6個月。

3月20日，句容市出台《關於加強房地產市場調控的通知》，合理引導住房需求，抑制投資、投機性購房，維護住房的居住屬性，進一步促進全市房地產市場持續平穩健康發展。

具體政策包括調整商品住房購買政策、強化商品房價格管理、加大住房保障力度、提高公積金貸款首付比例、加大房地產市場整頓力度等五方面內容，調控周期暫定為半年。凡以前規定與本通知不一致的，按本通知執行。

句容為何這時候出台加強房地產市場調控的新政？官方在通報中回應社會關切。

此次出台房地產市場調控新政，第一出發點是穩市場、惠民生。中央明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”基本定位，自去年下半年起，受多重因素影響，該市住房成交面積和價格均出現了較大幅度增長，無論本地群眾，還是有意在句安家的外地人士，都感到壓力，所以，需要通過調控合理引導需求，把中央精神落到實處，努力實現“居者有其屋”。

此次句容房地產市場調控的基本原則有哪些？首先是分類施策，把滿足本地居民住房需求擺在首位，引導非本市戶籍人口合理配置在句住房；其次守注弱勢，進一步加大對困難群體的住房保障和補助力度；第三是市場導向，堅持從供需兩端發力，加強行業市場秩序監管。

具體政策舉措有：“購、貸、管、供、保”五個方面――非本市戶籍人口在該市市區(含開發區)、寶華鎮購買商品住房的，以家庭為單位，限購一套，抑制熱點區域的投資、投機性需求；公積金貸款首付比例提高至30%；嚴格執行新建商品住房銷售價格備案制度，嚴厲打擊“捂盤”惜售、暗中加價等違規行為；擴大住房保障範圍，增加實物配租比例，加大商品住房土地供應力度；進一步加大對本市戶籍低收入無商品住房的農村家庭或達不到住房保障標準的城鎮家庭住房購房補貼力度。

去年，句容相繼出台了′容市房地產去庫存工作實施方案》、′容市房地產去庫存工作實施方案(修訂)》等文件，這次調控政策與其是什麼關係？

對此，官方回答道，句容市房地產市場調控一直秉承“因時因地、相機靈活、前後銜接、穩健惠民”的原則，去年8月，根據中央推進供給側結構性改革精神和該市房地產庫存高企的實際，出台了房地產去庫存工作實施方案；去年12月，根據去化周期顯著縮短的變化，將購房補貼對象縮減為本市戶籍人口，降低本地群眾負擔，增強市民獲得感；這次調控，與既有政策一脈相承，比如，大家最關心的購房補貼問題，會在當地現行的相關政策基礎上，進一步加大對本地困難家庭的補貼力度。(完)

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東莞樓市新政：新房申報價不能明顯高於同區域在售項目

東方財經網 2017-03-22 10:34:09 來源：中新經緯

中新經緯客戶端3月21日電 21日，東莞市發布關於進一步規範房地產市場發展的通知，將調整土地供應結構，適當增加住房用地比例，加大商品住房的有效供應；競買申請人商品住房用地競買資金須為自有資金；新建商品住房申報價格明顯高於同區域同類型在售項目，又不能作出合理說明的，暫不辦理房價備案；未取得商品房預售許可證的項目不得進行預售。

通知表示，調整土地供應結構。根據市場需求變化適時調整土地供應計劃，在商品住房供應偏緊、庫存量較少的區域，增加住房用地供應量；在商品住房庫存量較高的區域，控制住房用地供應量。加強全市房地產用地規劃調整，適當增加住房用地比例，減少非商品住房用地比例，減少商住混合用地的供應，加大商品住房的有效供應。

加大存量住房用地盤活力度，全面清查歷年來已出讓存量住房用地的開發建設情況，加快土地開發上市。國有建設用地使用權人在取得土地使用權后，屬於自身原因在超過國有建設用地使用權有償使用合同約定、規定的動工開發日期滿一年未動工開發的，按照土地出讓價款的百分之二十征繳土地閑置費；未動工開發滿兩年的，無償收回國有建設用地使用權，並將該受讓人納入土地市場誠信黑名單，禁止該受讓人及其關聯企業參与全市土地競買活動。

創新土地供應條件。探索採取“限地價、競配建人才房(保障性住房)”“限房價、競地價”等新型房地產用地交易方式，促進土地市場理性平穩，嚴控地價過快上漲。競買申請人商品住房用地競買資金(即地價款，含競買保證金)須為自有資金，不得為銀行貸款、債券融資、信託資金、資管計劃配資、保險資金等，否則將導致競買失敗及競買保證金損失。

加強房價備案管理。開發企業應根據項目樓面地價及建安成本等因素合理確定申報價格，新建商品住房項目首次申報房價備案，其申報價格明顯高於同區域同類型在售項目價格，又不能作出合理說明的，發改部門可暫不辦理房價備案，住建部門可暫不核發預售許可證或暫不辦理現售備案證書。

嚴格執行限購限貸政策。嚴肅查處弄虛作假和用不正當手段騙取或偽造購房證明、規避限購等行為，如造成房屋交易風險或損失，由當事人自行承擔相應後果。

加強房地產市場整治。未取得商品房預售許可證的項目不得進行預售、不得收取或者變相收取任何預訂款性質的費用。預售商品住房須在取得預售許可證10天內一次性公開全部准售房源，不得分批次銷售。對已取得預售許可證捂盤惜售的，一經發現，將依法依規嚴肅處理。開發企業和中介企業不得採取明示或暗示房價即將上漲、故意製造房源緊張氣氛等手段誤導消費者，禁止虛假廣告宣傳。對多次違規、拒不整改的，採取暫停網簽、暫停資質升級等方式，加大懲處力度。

東莞市強調，本《通知》自印發之日起實施，之前有關文件與本《通知》不符的，以本《通知》為準。(中新經緯APP)

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河北廊坊：非本地戶籍住房限購增加至8縣市區

東方財經網 2017-03-22 10:34:09 來源：中國新聞網

中新網廊坊3月21日電 (宋敏濤 郭京泉)河北省廊坊市官方21日通報，該市將於3月22日起正式實施《關於進一步加強房地產市場調控意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》指出，該市將實行區域性住房限購和差別化住房信貸及住房公積金貸款政策，限購區域內非本地戶籍居民家庭限購1套住房，且購房首付款比例不低於50%。

《意見》指出，實行住房限購的區域為廊坊市主城區(含廣陽區、安次區、廊坊開發區)、三河市、大廠回族自治縣、香河縣、固安縣和永清縣。非本地戶籍居民家庭限購1套住房且購房首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；本地戶籍居民家庭購買第1套住房，申請商業性個人住房貸款的，首付款比例不低於30%；對擁有1套住房的本地戶籍居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的，首付款比例不低於50%，包括新建商品住房和二手住房；對購買第三套及以上住房的本地戶籍居民家庭，暫停辦理商業性個人住房貸款。

對引進的外來人才、取得居住證且自申請購房之日起前2年內在廊坊市累計繳納12個月及以上個人所得稅或社會保險(城鎮社會保險)的非本地戶籍居民家庭，憑有關證明文件參照執行本地戶籍居民家庭購房信貸政策。

另外，《意見》對住房公積金貸款政策實行差別化要求。提高住房公積金貸款首付比例，繳存職工使用住房公積金貸款購買家庭首套普通住房的，最低首付款比例調整至30%；使用住房公積金貸款購買家庭第二套住房的，最低首付款比例調整至60%；停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發放住房公積金個人住房貸款。暫停受理住房公積金異地個人住房貸款。繼續實行住房公積金個人住房貸款放款輪候制度。

購房時間認定，以在本地房地產主管部門信息系統網簽購房合同的時間為準。

據了解，廊坊市上一輪房地產市場限購調控於2016年4月1日發布，出台九項措施穩定環京區域房價，僅包括廊坊“北三縣”和固安縣。而此次實行住房限購的區域在三河市、大廠回族自治縣、香河縣和固安縣等環京四縣的基礎上，擴大範圍再加入房價上漲幅度較快的廊坊市主城區(廣陽區、安次區、廊坊開發區)和永清縣。(完)

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　　2019年券商新設營業部勢頭不減，與以前的廣撒網不同，今年的鮮明特點是券商開始走精品化路線，且新設營業部多在經濟發達地區，部分經濟不發達地區的營業部被裁撤，結構調整態勢明顯。

　　7月份方正證券宣布大批量新設營業部，在北京、上海、廣東等地設立30家分支機構。上證報採訪了該公司經紀業務相關負責人。他表示，此次獲准設立的30家分支機構多處在經濟發達地區，公司堅持“低成本”的擴張戰略，進一步完善機構業務和經紀業務的網點布局。

　　上證報統計發現，今年來，除方正證券外，包括山西證券、東方財富、廣發證券、招商證券、華林證券等券商，獲批新設分支機構的數量均超過10家。此外，民生證券、大通證券等中小券商則撤銷了一些分支機構。

　　深度挖掘客戶需求

　　證券行業發力財富管理轉型是分支機構調結構的主要原因。一位中型券商營業部總經理對上證報表示，單純依賴開戶、交易等傳統服務難以滿足投資者需求，所在營業部將實現財富管理轉型視為當務之急，並已將產品代銷、項目承攬、投顧服務等納入考核範圍。

　　方正證券經紀業務相關負責人透露，新設營業部的定位之一是綜合金融服務在一線的觸角和延伸，通過營業部了解客戶需求並獲取客戶，整合公司資源提供全方位的服務。

　　該負責人坦言，網點布局的進一步完善可以帶來更多業務機會，對公司各業務部門的協同也要求更高。更加貫徹“以客戶為中心”的財富管理理念，在合規的前提下，通過經紀、投行、研究所、資管等其他業務部門的充分聯動，更加高效地為客戶提供服務。

　　“不少券商營業部的客戶基礎大，交易數據量豐富。然而，客戶的投融資需求卻並沒被充分挖掘。”有券商營業部負責人表示。

　　據上證報了解，方正證券近年來一直在探索並踐行經紀業務轉型，打破了以客戶資產屬性分類的傳統服務方式，代之以客戶的需求進行分層、開展服務，建立全譜系的產品體系來滿足客戶的需求。

　　抓科創板增量業務機遇

　　科創板即將開市，對於新設的營業部來說，將是難得的抓增量的機會。方正證券經紀業務相關負責人表示，科創板為券商營業部帶來的新機遇主要包括三方面：一是通過承攬投行業務幫助符合條件的企業上市；二是二級市場會有新的交易機會；三是幫助PE/VC投資者尋找更多的投資標的並提供了新的退出機會。

　　該負責人還表示，科創板的推出豐富了資產配置標的，增加了財富管理的業務種類。此外，科創板帶來的一批新富階層也將是財富管理的重要目標客戶。

　　不少受訪券商經紀業務人士都表示，所在券商也在考慮新設營業部的擴張，尤其是一二線城市的盲點區域，以適應接下來的轉型需要。

　　“不設網點就虧了，短期是否盈利還是次要問題，現在業務面拓寬，招不到合適的經營人才是眼下比較頭痛的事情，同行間都在相互尋覓合適人選。”一位券商營業部總經理對上證報表示。

（文章來源：上海證券報）

(責任編輯：DF380)

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　　2018年以來，東阿阿膠股價自高位回落，在2019年一季度業績下滑以及半年報預期不理想的情況下，更是出現加速下跌態勢。作為曾經的消費白馬股代表，東阿阿膠何以出現業績與股價“戴維斯雙殺”的局面？

　　如果從杜邦分析法的角度觀察，可以看出，東阿阿膠在負債率方面表現良好，權益乘數常年保持在1.2附近，銷售凈利率也保持了30%以上增長的表現，但綜合指標——凈資產收益率指標(ROE)卻出現了大幅下滑，這隻能說明其資產周轉率下降明顯，資產周轉率由之前的60%水平降至目前的9%。而資產周轉率下降主要來源於兩個方面，要麼是營業收入增長放緩，要麼是總資產增加過快，而營業收入增長放緩主要原因在於銷量增速下降所致。

　　為何出現銷量增速下降的現象？從2007年開始，東阿阿膠通過“價值回歸之路”連續提價，保持了十二年業績的持續增長，凈利潤複合增長率也達到了20%以上。誠然，可以說，當初選擇提價策略是其權衡利弊的結果。

　　一般而言，企業成長主要通過四類途徑：一是增加單一產品銷售量；二是增加產品種類；三是提價；四是併購。逐個分析來看，受原材料限制，阿膠產品無法放量；併購在其強大的品牌溢價下不值得考慮；增加銷售產品種類的多元化策略存在增加總資產，但利潤無法保證增長的風險，因此，最後只剩下提價之路。

　　但是，對於東阿阿膠這樣的消費白馬股企業來說，其提價為市場消費者接受是因為其具備了提價的條件，即“進入壁壘較高、對上下游話語權較強、公司市佔率不斷提升”等“白馬”特徵。因此，提價才能為消費者接受，但是，在價格高企與產品供不應求的情況下，競爭者增多的情況不可避免，最終導致其產品銷量下滑。可以看出，持續十多年的輝煌與當前的困境皆因提價，正所謂“成也提價，敗也提價”。

　　既然提價並非消費類白馬企業健康發展的長久之計，那麼，消費類白馬企業如何才能走出困境尋求長遠發展？或許還是要從企業供給側改革的路子上做番思考。對企業來講，供給側改革既是宏觀調控的手段，也是自我創新的契機。企業可以利用這一契機優化產品結構，提高產品質量；優化流通結構，降低成本，從而生產出適應市場需求的產品，提升企業公信力。比如東阿阿膠的問題就在於產品供需失衡，“供給側”的產品供不應求導致，而這正是供給側改革的迫切之處。

　　具體來講，消費類白馬企業如何在供給側改革背景下尋求突破？

　　第一，創新技術，提高競爭壁壘。從上述分析可以看到，東阿阿膠之所以提價是因為無法生產更大規模的阿膠系列產品，因此，根本之計還在於提高國內毛驢養殖技術水平及養殖規模。能夠鞏固產業品牌特色，避免完全依靠外地採購和外地養殖基地供應原料帶來的原料自身供給不足的風險。

　　第二，強化管理，確保質量無虞。由於消費類企業的產品質量就是生命線的特點，均應在管理流程上嚴格並實施精細化管理，努力參與制定行業標準，穩定的品質才能保證企業健康長久發展，過硬的品質才能日積月累地使消費者信賴企業，質量無虞是企業品牌價值最重要的構成部分。

　　第三，拓寬渠道，提高銷售效率。隨着人們生活方式的改變及科技的進步，新的銷售模式或將為龍頭公司帶來高效率、多信息的重要渠道。以調味品企業為例，當前外賣市場和線上銷售爆髮式增長。2018年，線上外賣市場規模突破3000億元，自2011年以來的8年複合增長率達54.5%，其中，住宅區訂單交易額佔比已達50%，這種消費形式廣泛地被年輕人所接受，特別是20-30歲成為消費主力軍，佔比近60%。預計隨着年輕人的財富積累、老年人對外賣接受度的提升，外賣市場未來仍具有高增長空間，由此帶動餐飲市場的增長，進而增加調味品消費量。截至目前，調味品企業線上銷售額佔總收入不足1.5%，但是網絡品牌的入駐呈現高增長，2018年增速達到200%。線上銷售使廠家更加貼近終端，大數據也能幫助企業挖掘消費趨勢、尋求發展路線。

　　第四，內容創新，升級消費體驗。從東阿阿膠近二十年的發展歷程，可以看到，東阿阿膠經歷了“五年產品為導向——五年顧客為導向——目前的以消費者體驗為導向”的發展歷程。正如新零售的本質是基於消費者體驗之上，消費升級不是價格升級而是體驗升級——要從根源拉動阿膠行業的長久發展，必須與消費者建立有效的情感和消費動機聯結。

　　供給側的本質是提升產品質量，沒有完善的產品和服務就沒有市場。消費類白馬企業只有通過供給側改革，從消費者需求出發，從產品創新入手，在技術、管理、渠道、內容等方面實現突破，才能切實提高其銷售凈利潤率水平和資產周轉率，持續維持凈資產收益率的高水平，最終得以實現消費類白馬型企業的可持續發展。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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激進后的調整： 花樣年二次轉型強調“輕重並舉”

東方財經網 2017-03-22 10:34:11 來源：21世紀經濟報道

3月20日的業績會上，花樣年總裁潘軍看起來有點焦慮。

作為地產公司轉型的急先鋒，以及輕資產、社區O2O、地產互聯網的開拓者，潘軍和花樣年在過去幾年裡推動了物業服務平台彩生活上市、美易家掛牌新三板，一時成為業內學習的榜樣。

然而，輕資產轉型並非易事，目前盈利模式並不成熟。而連續幾年，花樣年在傳統地產開發業務上落後於同業。錯過了2015-2016年的火熱樓市，銷售僅在百億左右徘徊，公司凈利潤也有下降趨勢。2016年花樣年凈利潤為10.24億元，同比下跌24.1%。

2017年，經過反思后的花樣年重申地產開發的重要性，其將今年的銷售目標定為150億，同比增長25%。

與此同時，花樣年仍有做全球第一的野心。2016年，公司已從單一房地產開發商轉變為全球最大的社區服務運營商，潘軍稱未來要打通輕重資產一體化運營。

地產開發重新加碼

2016年，花樣年實現合同銷售額122.1億，同比增長8.3%，遠遠落後於行業平均35%的水平。

按照克而瑞統計的2016年房企銷售排行榜，TOP10的銷售金額門檻是1100億，TOP20的門檻也飆升到647億，TOP100的門檻則提高至157億元。這意味着，花樣年的規模連前100都進不了。

自覺房地產銷售落後，去年以來花樣年重新發力地產開發。潘軍對21世紀經濟報道記者透露，從去年開始，花樣年已經有高額資金用於地價支付、項目收購。

為了支撐收購與擴張，2016年花樣年在境外發行16億人民幣及5億美元優先票據。利用融資槓桿，公司擁有了充足的現金流，2016年末銀行結餘及現金超過了人民幣111.3億元。

不過，大量的投資和融資，也讓公司凈負債率由2015年的75.6%上升至2016年的83.0%。

對此，花樣年解釋道，負債率上升的原因詩司年內償還了一筆7.1億元的永久資本工具，以及去年下半年來，公司收購了多個位於北京、上海、武漢及成都的開發項目的土地支出。

截至去年年底，花樣年規劃土地儲備建築面積約為1498萬平方米，其中已簽署框架協議的物業建築面積為798萬平方米。

從布局上來說，公司土儲集中在京津都市圈、長三角區域、珠江三角洲、成渝經濟圈以及華中地區，其中一線城市佔比為37.2%。

花樣年通過舊改在一線城市拿地更具優勢。僅在深圳，花樣年涉及的舊改項目就包括坪山項目、龍華玉石項目、葵涌項目、梅林越華項目以及水頭項目。

其中葵涌項目預計今年下半年可推出25萬平方米。後續預計每年可保持50萬-60萬平方米的供應量，為公司未來3-5年合約銷售增長打下基礎。

潘軍認為，儘管現在一二線城市的樓市面臨調控，但剛需仍然很大，如深圳擁有最好的產業結構，發展超過香港可期；而三四線城市以去庫存為主的形勢也存在很大機遇，未來公司將同時在三四線城市發力。

他表示，在2017年150億目標銷售中，一二線城市銷售額會超100億，而三四線城市將達到50億以上。

輕重並舉打通上下游

過去五年，花樣年謀求“社區+”的產業叢林，並成為地產公司中轉型最為成功的代表，其輕資產轉型中最突出的是社區服務。

去年，花樣年在物管服務板塊進行了一系列併購，如收購了SunProp物業管理公司70%股權、彩生活接管萬達物業、美易家收購航天物業股權成為其最大股東等。

已經分拆上市的彩生活在規模快速擴張的同時也實現了營收的增長。2016年，彩生活收入與毛利分別達到13.42億、5.86億元，同比增長62.2%、28.9%，毛利率維持在43.6%的高水平；全年經營活動現金流入人民幣3.22億元，同比增長34.8%；在管面積達到3.95億平方米。

在商業管理方面，花樣年也积極拓展商業輕資產項目，在西藏、江西、江蘇、四川等省份累計輸出項目達30餘個。社區教育則啟動首家兒童成長中心、社區養老方面建立福泰年會員體系、涇川花樣年美年文化城更成甘肅省最大的文化旅遊綜合體。

轉型的益處詩司收入結構優化。據花樣年提供的數據，公司物業銷售佔比由2015年的80.4%下降至2016年的76.6%，而以租金、酒店及社區服務為主的經常性收入佔比由2015年的19.6%上升至2016年的23.4%，達到25.55億元。

但是，從地產商到社區服務運營商的轉型，源於花樣年在輕資產運營方面大量的投入，以及前期來自於地產集團的補貼。潘軍表示，由於過去幾年在開發部分投入較少，使得房地產銷售落後於競爭對手。

為迎頭趕上，花樣年今年提出了“二次轉型”，即通過輕資產的社區服務與重資產的地產開發相結合，輕重並舉、產融結合，從社區綜合服務運營商轉型為基於社區服務的產業金融集團。

潘軍表示，目前彩生活與美易家已在向母公司輸血，而藉助長年積累的服務資源與品牌優勢，花樣年將通過參股等方式幫助一些小型開發商，除現金流的補給外，將協助這些社區進行招商與商業運營，推廣輕資產管理模式。

潘軍對21世紀經濟報道記者表示，2017年公司將通過股權合作的形式，加快參股優質地產項目的腳步，以併購擴張綜合性的產業類項目為主要方向。

通過上述方式，花樣年可實現低成本的土地擴張，使重資產規模擴大；並且可以為社區服務平台累積更多用戶。

同時，公司將以產業為器、金融為本，在輕重並舉的過程中打造連接上下游的資本平台。

在上游，公司組建地產基金為地產開發等業務提供資金支撐。去年8月，花樣年旗下全資子公司花樣年中國與深圳彩生活、美易佳、蕪湖歌斐就成立基金訂立投資協議，為期兩年，估計注資9.8億元。

花樣年方面透露，今年花樣年旗下基金管理的資產將突破100億元，並將藉此實現優質物業資產的併購。

在中游，公司構建社區金融服務，旗下互聯網金融平台錢生花實現投資金額29.14億，收入7328萬，凈利潤601萬，並通過旗下中安信保險經紀平台與國內主流保險公司合作。

另據天風證券研報显示，目前花樣年已拿到保理保險、第三方支付、融資租賃的許可證。

在下游，社區金融與彩生活相結合，為商業、文旅、教育、養老等其他產業的發展提供依託平台，實現產品的優化。

國元證券認為，花樣年已完成基於未來移動互聯網、客戶大數據時代的業務戰略布局，未來很可能成為中國領先的以金融為驅動、社區服務為平台、開發為工具的金融控股集團。

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保利置業：首個香港項目銷情理想 看好香港樓市前景

東方財經網 2017-03-22 10:34:12 來源：21世紀經濟報道

儘管美聯儲加息如期而至，但香港一手樓市場仍異常亢奮。

以央企保利集團旗下的保利置業為例，公司在香港的首個地產項目啟德龍譽於3月16日正式開盤，首批推出188個單位，折實�價1.7萬至2.4萬港元，貴絕同區，相比上月同區新盤的價格高出逾10%。

“目前我們已經收到了大約600張票，由於這個項目並沒有提供大手客優先的措施，整體市場反應符合預期。”保利置業副總經理蔡偉生在接受《21世紀經濟報道》採訪時表示。

他表示，集團打算在香港長期發展，必然會受到經濟周期的影響，“考慮到當下的市場氣氛，不同開發商在鄰近的項目也選擇在同段時間推售，推盤時間屬合適。”

积極在港拿地

作為首批進入香港市場的內地開發商，保利置業在2014年2月以39.234億港元投得啟德地塊，當時每平方�樓面地價約6530港元，高出市場預期上限約14.5%。時隔三年之後，海航集團今年3月初斥資74.4億港元中標附近地塊，摺合樓面地價則高達每平方�約1.35萬港元。

根據公司財報显示，截至去年年底，保利置業在香港共有兩個項目，分別為啟德龍譽、屯門項目，建築面積分別為7萬平方米、2.1萬平方米。

蔡偉生透露，未來公司將积極在香港增加土地儲備，遵循“滾動開發”的原則，“包括招標、市建局重建以及收購項目都會考慮，最近一些中資企業在港買地出價十分進取。每家公司都會計算各自的成本收益，比如啟德項目走大眾化市場路線，而屯門項目則主打高端市場。”

保利置業表示，作為一個成熟的房地產市場，香港擁有優越的地理位置，穩健的投資環境，以及較為完善的司法制度，多年來一直受到境內外買家的青睞，具備穩定向上的需求基礎和未來增長潛力。因此，看好香港樓市前景，並視香港為長期發展的市場，布局港澳也符合集團近年的發展及投資戰略。

美聯儲加息的靴子落地后，香港樓市再度升溫。長實地產馬鞍山星漣海、會德豐地產將軍澳MONTEREY及新鴻基地產長沙灣南昌站項目自3月17日起陸續開售，過去數日共售出超過1000個單位。多個項目均出現售樓處大排長龍的場景。

“美國加息的影響已經逐漸被市場消化，投資者再度入市。投資者入市比例趨升，目前大約佔比為30%至40%左右，未來有機會達50%。”中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示。

同時，香港財政司司長陳茂波在3月19日的網誌中坦言：“近期樓市又再度活躍，樓價亦有回升的跡象。隨着本地利率可能會逐步上升，加上供求情況改變，樓市要面對的風險亦會逐步加大。在基本市場因素正在轉向的情況下，市場仍然再趨熾熱，實在令人擔心。”

“在這階段，我實在看不到有條件或空間‘減辣’或‘撤招’，我們並會繼續密切監察市場的情況。”陳茂波坦言。

保利地產整合期待1+1>2

去年11月底，保利置業與保利地產一度傳出整合，兩家公司分別因有重大事項或內幕消息公告而要停牌。然而在停牌公告發出僅8個小時之後，閃電重組無功而終，保利地產以時機不成熟為理由終止以發行股份方式收購保利置業的項目。市場一直揣測同屬保利集團旗下的兩家公司未來或仍將繼續上演重組戲碼。

對於雙方重組之事，保利置業董事總經理韓清濤在3月21日的業績會透露，最早的方案是保利地產增發股權，持有一部分保利置業的股份，但這個方案內地不支持，而且收購涉及現金問題，以及小股東表決等技術性問題。

他坦言：“重組已談了很多年，一直在研究中，已經與包括證監會在內的各方機構進行溝通，研究其可行性，期望達到1+1>2的效果。目前整合的工作主要是保利集團牽頭，保利置業配合。但由於雙方所屬的資本市場不同，面對不同的投資者，因此受資本市場的約束。”

“整合在業務調整方面是否再進一步劃分、開發類業務與投資型業務如何區分，目前都在研究之中，宗旨是不能影響整個集團在地產業務的發展。在同一區域，集團可能會進行統一協調。” 韓清濤表示。

此外，對於美國加息等因素對公司的債務成本的影響，財務總監潘治平表示，目前內地市場收入可基本覆斧司在內地債務，而在香港的啟德及屯門兩個項目的收入亦可覆蓋一部分境外債務，“目前利率相對較低，例如屯門項目為香港銀行同業拆息＋1.5%，美國加息的影響有限。”

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