武漢一房產中介住戶租閑置住房隔成膠囊房出租被查

東方財經網 2015-04-14 00:00:52 來源：安徽在線

　　楚天都市報訊

　　楚天都市報訊 （記者向清順 通訊員易先雲 余苗）東西湖將軍路街一家房產中介動起歪心思，將美聯奧林匹克花園小區內一家閑置住房租來后，隔成8間膠囊房出租。昨日，該小區膠囊房被集中清理。

　　記者現場看到，房間被隔得七零八落，客廳和主卧被一分為二，就連餐廳和廚房也分別改成了一個房間，一套三室二廳的住房變成了8個房間。其中，最小的房間只有幾平方米，每個房間都裝有單獨的電錶便於出租。

　　執法人員介紹，由於靠近金銀潭地鐵站，附近還有剛開業不久的購物中心，該小區的出租房在市場上十分緊俏。附近房地產中介公司打起如意算盤，主動聯繫小區內閑置住房的業主，將整套住房“盤”下來後分隔出租，從中賺取差價，業主因可以獲得更多租金便採取默許態度，使得小區分隔現象愈演愈烈。

　　昨日，將軍路街辦事處和東西湖區房管、恥、公安、工商等部門組成聯合執法隊伍，對該轄區膠囊房展開集中清理。

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　　在金融科技浪潮中，銀行與金融科技的關係是什麼？銀行與金融科技合作的領域有哪些？在12月17日《中國經營報》舉辦的“2019(第十一屆)卓越競爭力金融峰會”上，南京銀行首席信息官余宣傑針對該問題發表了演講。

　　“南京銀行和金融科技公司有很多合作，拿互金平台舉例，南京銀行與其有三個層次的合作。”余宣傑介紹，“第一，技術合作。通過和螞蟻金服等公司的合作搭建了技術平台，在該技術平台上南京銀行又搭建了賬戶體系，實現了貸款、理財以及聚合支付等應用。第二，業務合作。南京銀行和同盾科技類型的公司合作，提升了自身的風控能力。第三，場景合作。南京銀行通過平台和50多家互聯網公司合作，搭建了不同的場景。”“南京銀行科技板塊主要有兩個部門在做，一個是信息技術部，一個是数字銀行部。数字銀行部主要是應對大數據變化和人工智能技術方面，南京銀行希望通過上述板塊為業務做一些賦能。金融科技公司剛進入金融業的時候，很多銀行是比較抵觸的，但是慢慢地，銀行都意識到開放合作、深度融合、優勢互補是更好的選擇。實際上，金融科技公司和銀行是共同生長的。金融科技公司有很多地方值得銀行借鑒，比如說流程簡單、客戶體驗好、應用場景豐富。”余宣傑說。

　　余宣傑表示：“南京銀行在2015年發起了鑫合金融傢俱樂部，該俱樂部有142家城商行和農商行參加，南京銀行把技術能力和業務能力賦能給中小銀行，南京銀行希望通過跟金融科技公司的深度合作，做開放銀行，再把南京銀行的生態賦能給其他銀行。”

　　“實際上，銀行很多時候是缺場景，而互聯網企業在場景應用方面是強項。舉一個例子，南京銀行和一個金融科技公司做了一款家校通產品。這個應用是什麼呢？目前，老師布置作業和發通知時一般會在QQ群和微信群裏面，家長回復‘收到’很容易刷屏，對家長來講可能會漏掉信息，對老師來講則很難確定誰看到了，家校通能夠解決該問題。”余宣傑說，“這個小程序跟銀行有什麼關係？以南京銀行為例，南京銀行有1萬名員工，每個員工推廣1個班級就是1萬個班級，1個班級算50個學生，銀行就可以獲客50萬個家庭客戶，如果把金融服務嵌在小程序裏面，家長有金融需求的時候可以聯繫銀行，這是南京銀行在場景金融做的嘗試。”

　　“南京銀行希望通過高頻的生活場景來帶動低頻的金融服務，南京銀行原來和金融科技公司的關係是純粹的甲乙方交易關係，金融科技公司只是銀行的服務供應商。而現在，南京銀行和金融科技公司的關係是科技合作共同體的關係，發展目標是一致的。”余宣傑說。

（文章來源：中國經營網）

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　　隨着“資管新規”等一系列監管政策法規的出台，“投資者保護”的監管思路正在逐步強化並落實。

　　“買者自負的前提是賣者盡責。‘新規’背景下，金融機構需進一步強調風險防範意識和風險儲備；同時，加大風險處理也是一個重要的要求。”12月17日，中泰信託董事長吳慶斌在《中國經營報》舉辦的“2019(第十一屆)卓越競爭力金融峰會”上表示。

　　“新規”之下，資管機構的風控管理模式也有了新的要求。吳慶斌在接受《中國經營報》記者採訪時指出，信託機構應該在項目端“全面風險管理”“精細化”風控模型的基礎上，更多地考慮資金端的匹配問題，更加充分地考慮投資者的風險承擔能力和意願。

　　強化“投資者保護”

　　現在對投資者保護的法律不健全，募集資金階段缺乏操作性的監管規範。可以說，在金融機構營銷管理和投資者保護方面，相應的法律法規較少。

　　“真正的投資者保護就是把真金白銀擱在這兒，若金融機構有責任，就按責任認定結果承擔該承擔的責任。”吳慶斌表示，在美國的一些案例中，投資者告金融機構，贏了可能會獲得巨額賠償，這在給金融機構上課的同時，也給了投資者勇氣，讓金融消費者更敢投資機構的產品，最終形成良性循環，中國的直接融資體系才能真正建立起來。

　　《中國經營報》記者注意到，近日最高人民法院發布了《全國法院民商事審判工作會議紀要》(以下簡稱“九民紀要”)。九民紀要對所有資管產品都適用的信託關係進行了明確，買賣金融產品中“賣者盡責、買者自負”的原則再次被明確，並且對諸如“對賭協議”“破產糾紛”等爭議性的問題也進行了回應。

　　吳慶斌分析認為，當前監管體系已從原來的行業監管，向更高層次的行為監管轉變。現代監管體系包括機構監管、行為監管和投資者保護三個方面。“資管新規”強化“行為監管”的監管思路，九民紀要則強化“投資者保護”的監管思路。

　　資管行業回歸受人之託、代人理財的本源，強調的核心就是投資者保護。吳慶斌舉例說，九民紀要使用了受託人舉證責任倒置的國際通行規則，投資者以金融機構未履行勤勉盡責、公平對待客戶等義務損害其合法權益為由，請求金融機構承擔損害賠償責任的，應當由金融機構舉證證明其已經履行了義務。

　　真正的投資者保護，是在“賣者盡責，買者自負”的原則下，資管機構、投資者各盡其職，承擔起各自的責任。吳慶斌認為，強化監管、所有監管的出發點是為了資管業務、資管行業更加規範、健康地發展，而不是停止發展、消除某項業務。

　　“監管套利正消亡，賺快錢的時代已結束。接下來，資管行業要發展主動管理業務，開發標准化的金融產品。”吳慶斌指出，“新規”之下，資管行業將呈現公司管理精細化、訴訟糾紛常態化、銷售管理系統化的趨勢。

　　轉型精細化風控

　　對於如何應對各項“新規”的監管要求和資管行業訴訟常態化，吳慶斌表示，金融機構需進一步強調風險防範意識和風險儲備；同時，加大風險處理也是一個重要的要求。

　　吳慶斌在接受《中國經營報》記者採訪時進一步表示，“新規”對資管機構的風控管理模式提出了新的要求。從信託公司角度來看，首先是從對項目端單個項目的風險管理模式轉變為以全面風險管理為基礎的風險管理模式。因此，信託公司須在“新規”要求下，優化風險治理組織機構，明確風險承擔邊界；形成以資本為核心的風險管理體系；實現全面風險管理與業務發展的有機結合。

　　“信託公司目前正在由‘粗放式’風控向‘精細化’風控轉型。”吳慶斌指出，以往信託公司開展的傳統大額非標項目，如房地產類業務或政信類業務，往往有土地抵押或者綁定政府信用，風控模式較為粗放。但如今，隨着經濟轉型升級，行業迭代創新，評估產業鏈的上下游，深刻理解行業本質，繼而對核心資產精準定價，已逐步取代了以往粗放式的風控模式。

　　“原來我們更注重資產端，比較粗放的募集資金。但是，現在我們開展財富管理業務，應該如何與資產管理相銜接呢？”吳慶斌分析認為，在項目端風險管理的基礎上，更多地考慮資金端的匹配問題。“資管新規”重新定義了“合格投資者”，而九民紀要中對於管理人/銷售機構在金融產品銷售方面也明確提出了要求。總體上看，“新規”要求信託公司更加充分地考慮投資者的風險承擔能力和意願。

　　吳慶斌最後表示，在發展主動管理業務的過程中，資管行業要處理好資產端、資金端的關係，尤其是資產端與資金端重新匹配的機遇；了解投資者及其需求，調整產品結構，豐富產品線；加強人才尤其是投研類的人才儲備和隊伍建設；並且基於目前銷售渠道基礎，依法合規地拓展新渠道。

（文章來源：中國經營網）

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　　在 12月17日《中國經營報》主辦的“2019(第十一屆)卓越競爭力金融峰會”上，天津金城銀行副行長吳志堅博士表示，中小銀行在服務實體經濟中的作用不容小覷，借助金融科技走開放銀行的發展思路將是中小銀行較好的選擇。

　　吳志堅認為：“我國以間接融資為主，商業銀行在間接融資體系中扮演了重要的角色。中小銀行是我們國家金融體系的‘毛細血管’，是服務地方實體經濟的重要金融力量；從普惠金融的角度上，中小銀行應當將關注的重點集中於廣大普通消費者與小微企業客戶群體。”作為一家民營銀行，天津金城銀行在服務線上小微企業方面集中於小微個體工商戶領域，戶均貸款金額不超過10萬元；在服務線上個人方面集中於個人消費貸款領域，戶均貸款金額不超過1萬元。

　　吳志堅表示，中小銀行如果要更好地服務實體經濟，在普惠金融發展中有所貢獻，走開放銀行發展之路，就要藉助金融科技的力量。實踐中金融科技距離銀行並不遙遠，銀行作為較早結合金融科技運用的行業，天然地具有利用金融科技的稟賦。

　　首先，在發展過程中需要構建與金融科技銀行相適應的內部激勵機制，並不斷吸引金融科技人才，走自主研發與自主掌控的金融科技發展思路，守好金融科技的邊界，將資源投入到金融科技的發展中；其次，要爭取監管機構的政策支持，監管如果能夠給中小銀行發展金融科技提供部分創新空間，這將有利於中小銀行更好地利用“毛細血管”的優勢，為實體經濟、為小微企業、為普惠金融做服務；最後，近年來對中小銀行在發展過程中出現的問題，市場上有着不同的聲音。吳志堅認為，這可能也是件好事，這些聲音是在警醒中小銀行要練好內功，提醒中小銀行要緊跟監管政策，在監管允許的範圍內多做嘗試，發揮鯰魚作用。

（文章來源：中國經營網）

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　　在金融科技大力發展的背景下，中小行應選擇何種發展路徑？重視哪些要點？在12月17日《中國經營報》舉辦的“2019(第十一屆)卓越競爭力金融峰會”上，億聯銀行首席信息官鄒幫山針對該方面問題發表了演講。

　　“隨着数字化時代來臨，銀行的客戶、渠道、金融服務模式均發生了很大變化。如今，傳統線下櫃面營銷，作為坐商的發展模式已趨盡頭，亟待變革。基於大數據、人工智能、金融科技的應用，服務線上数字原住民時代已來臨，銀行的金融產品如何更好地和客戶行為相匹配？如何更好地滿足線上金融服務的訴求？內部的運營模式如何更好地匹配数字化時代的經營和運營？這都是中小銀行在當下面臨的一些難題。”鄒幫山說。

　　他表示：“億聯銀行2017年開辦，從開業之日起就定位在数字銀行、智慧生活。億聯銀行主打線上業務，從目前來看，億聯銀行基於数字基礎打造了線上風控能力及獲客能力，以及基於数字運營的大平台體系。目前，億聯銀行僅貸款客戶就已服務了近1500萬人，同時在短短兩年多時間里資產規模發展到近300億元左右。從億聯銀行發展的實踐途徑來看，走一條完全‘微存’‘易貸’的線上發展模式切實可行。中小行不要過於悲觀，關鍵是找到自己的差異化道路。”

　　目前，以央行發布的《金融科技(FinTech)發展規劃(2019-2021年)》為標誌，金融科技走上了有序發展、規範經營、規範使用的一個快車道。鄒幫山表示：“發展金融科技應認清三個層面的問題。第一個層面是整個銀行的基礎設施部分。既要利用好金融科技的槓桿，又要把握自主可控的能力。在這個過程中，銀行必須認清哪部分是需要自主可控的，比如反欺詐系統、業務貸款系統等，這些問題各家銀行都應有自己的策略。”

　　“第二個層面，金融科技在助力銀行發展的同時驅動了業務模式變革。在這個過程中，金融科技應與銀行的業務模式相匹配，要產生業務價值。”

　　“第三個層面是在頂層，就是如何讓金融科技與產品和服務有機匹配，重點打造金融科技賦能產品的能力，比如億聯銀行做反欺詐相關板塊，就有大數據在後台支撐。金融科技需要結合業務場景及產品模式去發展。”

　　“中小行数字化轉型怎麼轉？關鍵是要找到自身的業務價值鏈，不可能面面俱到。比如說，億聯銀行在走一條開放銀行模式，會跟場景相融合，依託開放平台的能力跟主流的互聯網平台對接，構建自身價值鏈，這是銀行数字化轉型可嘗試的一個路徑。”鄒幫山說。

（文章來源：中國經營網）

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空氣質量影響辦公樓市場走向

東方財經網 2015-04-14 00:00:53 來源：安徽在線

　　北京（樓盤）空氣質量在過去的一段時間已成為國內外輿論高度關注的話題。2015年初，世邦魏理仕（CBRE）就此話題面向北京主要辦公租戶進行了一次在線調查，同時，結合對辦公樓業主和行業專家的訪談，於近日發布《逐“綠”京城，衝破霧霾―北京辦公樓市場》白皮書。

　　空置率成因空氣質量僅次於租金成本

　　世邦魏理仕研究部北方區副董事孫祖天認為，儘管北京的空氣污染備受關注，但對於很多企業來說，北京仍然是設立華北區域總部，乃至全國總部的不二之選。企業的主要憂慮在於空氣質量對員工健康產生的影響，及外籍高層員工在京工作意願下降。

　　本次問卷調查中，66%的受訪租戶認為空氣質量問題已成為在北京辦公室選址上的重要不利因素，該比例僅次於租金成本上升。而在空氣質量問題的眾多影響中，68%的受訪租戶認為空氣污染是“員工得病頻率增加而造成工作效率下降”的重要誘因，此外60%的受訪租戶認為空氣污染使得“公司難以吸引外籍高層員工調至北京”，其中有29%受訪租戶甚至認為空氣污染對此有“嚴重影響。”

　　近兩年北京辦公樓市場活躍度和凈吸納面積明顯下降且持續低位徘徊，時間上的巧合引起辦公樓市場參与者的猜想：空氣質量問題是否已經影響到北京作為全國主要辦公樓市場的吸引力？根據世邦魏理仕此次問卷調查結果以及對北京辦公樓市場關鍵指標長期持續的調研和分析，事實上，目前北京市場活躍度受到了可租空間緊缺和市場租金高位運行的抑制。

　　隨着2015年北京辦公樓市場新增供應量的逐步回升，市場交易的活躍度和凈吸納量都有望顯著提升。市場競爭壓力上升可能給業主租金定價帶來壓力，長期受抑制的新增辦公空間需求將得到釋放。

　　“綠色辦公”提升租戶忠誠度

　　隨着員工對個人健康和工作環境的日益關注，辦公樓的室內空氣質量日漸成為租戶選擇具體辦公地點的一個重要考量因素。“綠色辦公”有助於提升現有租戶的滿意度和忠誠度。本次調查中，對目前所在辦公樓在“室內環境和空氣質量”表示滿意/非常滿意的比例只有37%，而14%選擇不滿意/非常不滿意，在所有選項中的滿意度排名倒數第2。

　　世邦魏理仕北方區董事總經理黃蔚表示：“在目前北京辦公樓市場供應緊缺、租金高企的情況下，企業選址只能優先考慮租金和性價比、交通便利性、商圈知名度、物業服務等傳統指標。但隨着新增供應逐漸回升，在選擇性增加的情況下，我們預期“綠色辦公”有望成為差異化的賣點。”

　　以LEED認證作為空氣凈化系統的硬件門檻，世邦魏理仕將北京核心商圈（CBD、燕莎和金融街(000402,股吧)）的甲級辦公樓分成兩類，對比空氣凈化系統對租金表現的影響。結果显示，在辦公樓市場出現供過於求、空置率快速上升、業主競爭激烈的時期，LEED認證辦公樓的租金表現要明顯優於非LEED認證辦公樓。

　　展望未來，隨着北京市加大對空氣質量的治理，世邦魏理仕預計，第三產業將有望迎來春天，得到進一步發展；長遠來看，工廠區逐步向辦公區的轉型將有助於緩解目前北京辦公樓市場供不應求的情況，從而使供需關係趨於平衡；另外，京津冀區域的協同發展，預期將影響北京辦公樓市場的需求結構。（季益宇）

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廣州開發區科學城1.13億掛牌兩宗蚊型地塊

東方財經網 2015-04-14 00:00:53 來源：安徽在線

　　觀點地產網訊 ：

　　4月13日，廣州（樓盤）市國土房管局掛牌開發區科學城兩宗地塊，均設置規定用途出讓。

　　其中，開發區科學城KXC-M3-2地塊位於廣州科學城開泰大道以南、新樂路以東，土地用途為商務用地，土地面積3447平方米，容積率1.0-3.0，起始價為4406萬元，掛牌截止時間為2015年5月7日。此外，出讓條件規定該地塊主要用於興建辦公用房及其附屬設施，不得用於居住、公寓類用途。

　　開發區科學城KXC-F6-5地塊地塊位於廣州科學城神舟路以西，土地用途為三類居住用地，土地面積6628平方米，容積率1.0-3.0，起始價6900萬元，掛牌截止時間為2015年5月13日，出讓條件显示該地塊主要用於興建企業員工宿舍及其配套設施，同時地塊建成后的所有建築(包括地下建築及地上建築)必須整體確權，不得分割轉讓。

　　今年以來廣州土地市場持續冷清，3月份廣州供應土地5宗，用地面積共10.35萬平米，環比下降63%，全市共成交土地2宗，總面積11.57萬平米，環比下降25%。

　　4月份，天河高唐新建區及黃雲路華美牛奶廠地塊即將出讓。其中編號AT0305189地塊，位於天河區高唐新建區舊羊山以南、天慧路以西。總用地面積約1.4萬平方米，總建築面積約達11575平方米，容積率不高於0.8，屬於商業用地，起拍價為8508萬元，樓面地價7350元/平方米。

　　編為AT1008045的地塊，即天河區黃雲路華美牛奶廠地塊，總用地面積約1.4萬平方米，總建築面積約達24965平方米，容積率不高於2.5，屬於商業用地，起拍價約為2億元，樓面地價8000元/平方米。該地塊曾於2014年11月10日出讓，因無人報價流拍，此次重新掛牌拍賣價格與上次出讓持平。

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房產新政刺激武漢樓市 新盤跑步入市二手房源大增

東方財經網 2015-04-15 08:17:01 來源：安徽在線

　　楚天金報訊

　　本報記者戴輝

　　二套房貸款首付降至四成、二手房營業稅免征期“5改2”……上月底啟動的房產新政實施兩周后，江城樓市產生新變化。記者近日了解到，本月武漢（樓盤）有41個新舊樓盤“跑步入市”，但量升價穩仍是主基調，而二手房交易開始活躍，有房主調高掛牌價。

　　記者昨日走訪幾家新開樓盤，發現開發商正在积極促銷。泛海國際桂海園開盤認籌5萬享9.9折，CBD楚世家認籌可享1萬抵3萬優惠，德大淺水灣認籌1萬享9.6折。名流人和天地有部分特價房在售……

　　億房新房信息系統显示，武漢樓市4月預計有41個樓盤入市，其中包括18個新盤和23個老盤。相比3月武漢樓盤入市的數量，暴增近八成，比去年推盤量則增加了一半。

　　開發商們自然希望搭上政策的順風車，衝刺完成上半年銷售目標。但記者從幾家售樓部看到，不少市民還是詢價多，成交少，觀望氣氛濃厚。目前武漢新建商品住宅庫存就有1486.84萬方，因此武漢房價總體不會有明顯上漲，跑量去庫存仍是主題。

　　房產專家殷躍建預測，量升價穩是今年樓市主基調，但房產新政會帶來樓盤兩極分化，中心城區地段好，配套齊全，品牌企業的樓盤銷量不愁，而新城區的偏遠樓盤會有銷售壓力，中小企業開發商生存困難。

　　記者昨日在徐東一家房產中介看到，前來看房的市民明顯增多，多數選擇看90平方米左右的房源。一王姓房主匆匆而來，與中介工作人員商談一番后，將自己掛出的100平方米90萬元的房子改為95萬元。

　　從吉家地產各店面的統計數據來看，新政后兩周新增掛牌房源量、客戶委託量、帶看客戶量三個指標，比前兩周分別增長15.3%、21.8%、32.4%。

　　吉家地產有關負責人黃蕾介紹，營業稅免征期“5改2”，降低了換房成本，所以，部分業主賣掉現有房子，升級購買更合適的房源。滿二年未滿五年的房源，供給量明顯增加，已經佔到新增掛牌房源的五成左右。

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購房者淡定面對 庫存高抑制上漲

東方財經網 2015-04-15 08:17:04 來源：安徽在線
　　2014年8月30日出台的“青十八條”確定了“認貸不認房”，釋放了部分已經還清房貸的人群的購買力；2015年3月30日，樓市再出新政，購買二套房商業貸款最低首付比例降至四成。面對如此利好，青島樓市是否依然淡定？置業者們會作

　　何打算？專家又會給出怎

　　樣的建議？

　　市區還是郊區？

　　“只要交通方便了，距離不是問題。”孫先生在談到他的購房標準時表示，他最關心的是周邊配套，只要周邊生活配套完善，“ 距離主城區稍遠點也可以。”孫先生說的可接受的“稍遠”範圍是指開車20分鐘以內可以到市區。按此標準，若地鐵、輕軌通車，在嶗山區上班的孫先生完全可以在城陽甚至即墨、膠州等近郊購房。在主城區位置好的地“方最多買個一居室，同樣的錢在郊區就能買個套三的房子，只要周邊學校、交通等配套完善，生活方便，那為什麼不在郊區買呢？”已經在嶗山“窩居”夠了的孫先生一心想換個寬敞點的房子，他的觀點也許代表了部分自住型購房者的想法。

　　有的置業者則考慮得更多，“我再買房肯定還是選市區，因為雖然再買房是為了滿足改善性自住需求，但仍然不能保證那套房子就會住一輩子。郊區的房子太多了，從投資角度講還是市區安全些。”跟劉小姐一樣怕郊區庫存高企出現房價下跌而導致轉手時虧本的人也不在少數。

　　新房還是二手房？

　　結婚時由於資金不寬裕而購買了二手房的胡姐說：“我早就想換套新房了，之前由於拿不出那麼多的首付款而擱置的購房計劃現在終於可以實施了。”毫無疑問，胡姐再購房就是奔着新房去的，“我覺得人這輩子總是要住套新房的。”“我不想買剛開建的期房，因為一是等的時間久，交了首付還着貸款的同時還要支付房租，這不合算；二是怕實際交房的時候小區建設情況跟最初宣傳的有差距，房屋質量不過關、綠化率減低等問題屢見不鮮。當然，如果是信譽好的品牌開發商開發的性價比高的房子，我也會考慮。”姜先生表示他更傾向於選擇當前已是現房或准現房的新房，若是剛開建的新房，他覺得還不如買二手房保險。

　　二手房漲價有壓力

　　“香邑暖山小區有一套房子，在政策下發前，業主報價300萬，可讓步10萬，在政策下發后，低於295萬就不再考慮了。”鏈家一位置業顧問說，“很多沒滿五年但是滿兩年的業主在報價上並沒有發生改變，但是在心理價位上有所上漲了。”青島鏈家市場部分析師劉爍認為，滿五改二的新政影響的不是業主向上提高價格，而是針對這部分房屋買賣的議價空間收窄。

　　雖然滿兩年的普通住宅就可以免交營業稅，但實際二手房交易過程中要交的錢還是不少。若出售房屋不是房東過5年的唯一住房，還要繳納2%的個人所得稅。另外，還需要繳納契稅、5元的印花稅、80元的登記費、365元的抵押費、每平方米6元的手續費以及10元的工本費。如果是通過房屋中介成交，還要付總房款3%的中介費。這樣算來，購買二手房的成本依然不低，價格上漲有壓力。

　　置業者不甚着急

　　北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）等城市紛紛傳來樓市漲價消息，二手房業主惜售，甚至不惜支付高額違約金而放棄賣房。面對鋪天蓋地的漲價消息，青島的置業者們卻大都比較淡定。“漲價？不作死就不會死！”來青工作已3年多的小庄並不着急買房，“每個城市的情況不一樣，一線城市可能人口增加較快,房源去化周期短，政策利好就順勢漲價，但是青島樓市這麼高的庫存量，敢漲價嗎？買房是大事，我要慢慢挑套自己滿意的。”

　　打算買二手房的胡先生同樣很淡定，他說：“現在二手房的入市量增大了，可選擇的房源更多，沒道理漲價吧？”記者諮詢多家房產中介，獲悉青島目前二手房市場的狀況是業主覺得政策向好而不着急賣，准置業者覺得可能有更多更好的房源入市而不着急買，雙方都在觀望。

　　購二套房需量力而行

　　執行新政策后，二套房的購

　　買成本到底能降多少？以100萬

　　元總價的住房為例，貸款利率按

　　6.49%（基準利率上浮10%）進行

　　計算，如果按照首付六成的比例

　　計算，那麼首付款是60萬元，需

　　要向銀行貸款40萬元。40萬元

　　貸款若按照商業貸款計算，20年

　　期、等額本息等貸款條件下，還

　　款總額為71萬元，月供2980

　　元。首付比例降至四成后，首付款是 萬元，需要向銀行貸款60萬元。40這60萬元貸款若按同樣貸款條件計算，那麼還款總額為107萬元，月供4470元。六成首付下，買房總金額為60萬+71萬=131萬元；四成首付下，買房總金額為40萬+107萬=147萬元。這樣對比，購房成本要增加15萬元。“首付降低只是降低了購房的門檻，低首竿必然多貸款，而且二套房貸款利率還高，還款壓力加大將是不爭的事實。”洪先生說，他不理解有些人怎麼會覺得首付降低就是賺了多大便宜似的，購買二套房需要量力而行。

　　二季度屎房好時機

　　據了解，新政效應日趨發酵的背景之下，青島個別樓盤已漲價，雖然絕大部分開發商並未跟進，但是樓市將穩步回暖的跡象已日趨明顯。

　　克而瑞數據显示，一季度青島銷售型商品房成交220萬平方米，環比下降30.68%，同比上升1.27%；成交均價8762元/平方米，環比下降7.47%，同比下降7.09%。雖然整體低迷，但是成交面積的同比上升給予市場一個很大信心。“因為伴隨新政的利好推動，二季度的去化將明顯提升，但是漲價不會是主流。”

　　克而瑞高級分析師張斌指出，高企的庫存是決定開發商不會短期內漲價的關鍵因素，“二季度的關鍵詞是量升，前期的庫存在市場供求放開后將急需出口釋放，因此去化為先是開發商當前的主要策略，至於價漲，初步預計或將在三季度實現。對購房者來說，這也預示着二季度是較好的購房時機，可以抓住機會及時出手。”

　　青島財經日報/青島財經網(博客,微博)記者 陳璐

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觀察:河西奧體某商業體“萎靡” 人流去哪兒了?

東方財經網 2015-04-15 08:17:04 來源：安徽在線

　　365地產家居網 南京（樓盤）訊 “不知道為什麼，奧體這邊的購物中心就是開不起來，這不，眼前的這家又有好幾個商家撤鋪了！”“生意不行，在硬撐了。”“聽說電影院關了，年前辦了張VIP卡，現在來退。”……

　　以上是河西奧體板塊嘉業國際澈物中心部分消費者、商家等面臨的困惑。據了解，奧體板塊作為行政、豪宅、商務CBD、體育館等集一體的區域，在購物中心不多的情況下，強大的消費客群應該能滿足市場供給，可為何還有商業體落得如此“慘淡”下場？ 是嘉業一家如此？還是多家遭遇此情況？帶着問題，小編對河西奧體部分商業體進行實探。

　　現象：多鋪紛紛撤店

　　開業不滿五年商家“縮水”剩3成 業國際城2015或將迎調整年

　　2011年9月28日，南京嘉業國際澈物中心盛大開業，項目總佔地4萬平米，位於南京河西奧體核心區域，距離2014年青奧會主會場僅百米。其以“引領時尚，品質生活”定位，集精品購物、休閑娛樂、時尚餐飲、嬰幼育樂四大業態為一體，先後引進華東地區單店面積最大的周大福、蘇果SO GOOD精品超市、全國著名連鎖影院―17.5時代金典影城等品牌商家。

　　但筆者實探發現，繼去年周大福撤店后（現部分金器合併到河西中央商場(600280,股吧)店），嘉業國際澈物中心一樓位於商場入口方向的名品集合店、D2 COFFEE、二樓的干祿台灣伴手禮、三樓的紅帽象動漫城、17.5影城、多喝湯港式茶餐廳等商家已紛紛關店，目前商場內部正常營業的商家不到30%，都是較為零散的服裝店、小眾餐飲以及知音琴行等。

　　“剛開業那會兒生意還行，嘉業這邊有個優勢就是商家不用交租金，每月只要交1000-2000元的物業費，所以很多商家願意過來。”一位尚在二樓開服裝店的老闆告訴筆者，“這兩年商場冷清不少，多商家撤鋪，招商部也沒重新引進新商家而是將門店空在那裡，這對客流衝擊很大。”

　　嘉業國際澈物中心服務台工作人員表示，“一樓的名品集合店這两天剛剛撤鋪，主要是因為租期到了。現在營業的商家確實不多，2015年商場可能要進行內部調整，重新規劃。”

　　“想來也奇怪，不知道為什麼，奧體這邊的購物中心就是開不起來，年前我兒子特意在17.5影城嘉業店辦了張VIP會員卡，這不沒用多久就關了，我今天是來辦理退費的。”實探當天，在嘉業國際澈物中心入口處逗留時，陪同3歲孫子散步的市民王奶奶對筆者說，她表示自己就住周邊，奧體市民都有購物需要，但還是有很多商家開了不久便關門，十分不解。

　　原因：商場定位不明晰

　　主打餐飲但無特色 區域主題商業街分散客群

　　據了解，嘉業國際澈物中心作為奧體板塊最早的商業綜合體，輻射拉德芳斯、嘉業陽光城(000671,股吧)、萬科金域緹香、仁恆晶園G53公寓等20多個社區，此外，新地中心一二期、金奧大廈、廣發銀行等多個辦公樓及奧體中心等均“環繞”於此，如此大的人流也未能帶動該購物中心的正常運轉，究竟問題出在哪裡？

　　筆者發現，嘉業國際澈物中心最初雖以“生活方式購物中心”定位，但在營業過程中卻偏向餐飲，且無特色可言。“拿多喝湯港式茶餐廳來說，咸不鹹淡不淡的，不太符合我們當地人口味。”

　　據南京市網上房地產數據显示，目前河西奧體區域二手房均價在25000-28000元/�，市民整體消費層次偏高。一位長期從事商業地產行業的專家表示，“奧體房價已經超過2.5萬/�，買這邊的多為中年有錢人，投資偏多，自住的白天忙於工作晚上應酬不也少，就算有點時間都用來陪家人和孩子，逛商場首選德基、金鷹，消費層次在這兒。這樣一來，對定位不明晰的嘉業國際澈物中心衝擊較大。”

　　據筆者觀察，伴隨建鄴區奧體板塊的發展，近年來區域內湧現多個大型購物中心，如2013年初開業的環宇・融僑廣場、2013年6月28日開業的河西中央商場等，在一定程度上都對嘉業國際澈物中心客流造成影響，而位於富春江東街上的拉德芳斯異國風情花街、地鐵十號線元通站5號出口對面的華燈坊時尚步行街以及地鐵站內部的金源美食廣場、楠溪江東街上的仁恆同悅坊商業街等，更是“搶客”嘉業國際城。

　　“想逛商場就去新街口，吃飯的話我寧願選擇拉德芳斯風情街、華燈坊等具有特色菜系的地方。”市民姜女士說道。

　　結果：奧體多商業體“觀望”情緒漸濃

　　待開業的或推遲 在建的已停工

　　從實探情況來看，看似僅嘉業國際澈物中心市場“不景氣”，但整體而言，奧體區域內的購物氛圍並不是很濃厚。

　　每逢周末，商場應該是人流匯聚最多的時候，然而河西中央商場、環宇・融僑廣場等依舊人跡寥寥。“一般晚九點以後，江東中路除了些許的來往車輛，行走市民並不多。”華燈坊時尚步行街保安向筆者說道。

　　據了解，奧體板塊預計今年開業的有金潤國際購物中心，面向江東中路，目前就商場外立面來看已完全具備開業條件，走“輕奢”路線，但由於人流導向具體開業時間尚未確定；同區域內還有新地中心二期地上5層近6.3萬�的商業，在主體框架搭建完畢后目前處於停工狀態。據南京陽光新地置業有限公司市場營銷部負責人郭陶透露，二期商業將於2015年底進行規劃、整體招商，最快將於2016年開業，“二期商業作為商務配套，主打餐飲，此外會開闢一部分作為小型辦公區。”

　　“開發商也不傻，河西商業有發展前景，但周期較長，這和區域內入駐市民的成長周期密切相關，起碼需要5-10年”，商業地產觀察人士分析，“等這批買房人的孩子上了高中或大學以後，在他們不為孩子操勞，有錢有時間的基礎上，便會慢慢走近”家門口”的商場。而現階段已開業的購物中心若想成功吸客，還得從”特色”、”差異化”來切入。”（365地產家居網 張婷）

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