分類: 裝潢設計

原標題：違法地基長出合法大樓？

　　77號樓很高，鄰居們看着它從打樁開始，長到31層，然後看着200多套住宅銷售一空，最後是搬家車輛送來的新住戶。

　　問題是，這棟高樓的“地基”並不牢靠――根據法院2019年12月的判決，它是西安市規劃局（現已併入西安市自然資源和規劃局）一次非法行政的產物。

　　法院終審判定，西安市規劃局為77號樓發放的《建設工程規劃許可證》違法。

　　在西安富力城小區北區內，77號樓位於9號樓正南。過去兩年多里，認為這棟大樓嚴重影響自身權益的9號樓許多業主為此投訴過，並提起過幾次訴訟。

　　最終，他們勝訴了，但這棟大樓也順利竣工入住了。

　　業主們維權之後，僅僅是弄清了一個事實――77號樓確實是違法行政行為的產物。但既定事實順沒有任何改變。

　　酒店和綠地去哪兒了

　　9號樓業主們認為，他們被小區開發商欺騙了。

　　“當初買樓時的承諾，這裏要建的是一座酒店和綠化林地呀！”9號樓業主王瑞源、范曉軍等翻出了買樓時銷售方出具的廣告宣傳頁等材料。

　　2017年3月，他們發現9號樓南側搭起了圍檔，得知這裏將動工修建一座高達31層的住宅項目。

　　指着手中的廣告宣傳頁和沙盤圖，王瑞源和范曉軍等人對記者說，開發商當初介紹，9號樓南側要建的是主樓只有4層高的酒店，兩樓之間為綠地，視野開闊、通風良好、通行便利。

　　他們出示的廣告宣傳頁上，如今77號樓的位置，显示是一幢“L”型樓體，標註着“酒店”字樣。

　　不少業主告訴記者，聽信了這樣的說法，他們才以相對較高的價格購買了只有11層高的9號樓。

　　如今，31層的大樓，勢必影響他們的採光、通風、通行等諸多權益。

　　認為上當受騙的業主們開始了維權。他們先後找過開發商――西安濱湖花園房地產開發有限公司，找過西安國家民用航天產業基地管委會。位於西安東南方向的西安國家民用航天產業基地，是當地政府着力建設的航天技術產業聚集區和城市功能承載區，富力城小區位於這一區域內。

　　也正是在維權過程中，他們得知：77號樓已於2017年3月28日，獲得了西安市規劃局頒發的“西規航天建字第（2017）002號《建設工程規劃許可證》”。也就是說，就在他們的維權進行之時，他們要反對的77號樓獲得了“准生證”。

　　眾多業主猜測，“應該是原有規劃被更改了”，要求查閱原有規劃，未果。2017年9月30日，王瑞源、范曉軍等9號樓多位業主提起行政訴訟，請求法院撤銷77號樓及附屬立體車庫、地下便民市場等的《建設工程規劃許可證》。

　　在西安市主要審理行政案件的西安鐵路運輸法院、西安鐵路運輸中級法院之間，這一案件先後經歷了一審、二審發回重審、發回重審后的一審、再次二審等一系列程序。

　　原告的訴求很簡單：認為西安市規劃局向富力城開發商頒發《建設工程規劃許可證》的行政行為違法，要求法院撤銷這份許可證。

　　西安市規劃局自始自終表示，其行為無違法之處。

　　2019年3月12日，西安鐵路運輸中級法院作出終審判決：西安市規劃局頒發“西規航天建字第（2017）002號《建設工程規劃許可證》”，主要證據不足，適用法律、法規不當，違反法定程序，其行政行為不符合法律、法規。

　　一件未被出示的主要證據

　　這場官司的“焦點”，涉及一項主要證據――案涉地塊的“控制性詳細規劃”。從中可以獲知77號樓所在地塊適建、不適建或者有條件地允許建設的建築類型，以及其建築體量、體型、高度、密度和容積率、綠地率等控制性指標。換句話說，究竟這塊地能蓋成酒店還是住宅，將一目瞭然。

　　讓業主感到蹊蹺的是，此案審理中，西安市規劃局卻未將這一主要證據提交法庭。

　　對這份證據的重要性，西安鐵路運輸中級法院是這樣表述的：“建設工程規劃規劃許可審批機關對於建設工程規劃許可申請進行審查時，不僅應當審查申請人是否已經按照法律和法規相關規定提交了全部材料，還應當全面審查申請人提交的申請及材料是否符合市規劃主管部門組織編製的控制性詳細規劃和其他規劃條件。”

　　法院還補充指出，應當審查該申請及所附材料是否符合案涉地塊的控制性詳細規劃，是否符合環境保護影響的國家標準，是否符合案涉地塊的用地性質、建築密度、日照間距、容積率、綠地率、停車位、基礎設施和公共服務設施配置、應急避難場所及其他法律、法規規定的規劃要求和各項控制指標。

　　然而，負有舉證責任的西安市規劃局卻未提交其所編製的控制性詳細規劃。因此，法院認為，無法證明其對開發商提交的申請及材料是否符合控制性詳細規劃和其他規劃條件進行了全面審查，無法證明該申請及材料符合各項控制性指標和全部法定規劃條件及要求。

　　王瑞源等業主認為，作為規劃主管部門，西安市規劃局不可能不知道案涉地塊的控制性詳細規劃；如果對照過控制性詳細規劃，認為開發商提交的材料合規，那為什麼不向法院提供？如果未依據此規劃，那是否僅僅是依據開發商提供的材料，就頒發了《建設工程規劃許可證》？

　　是否有人為違法行為負責

　　此外，西安市規劃局被法院判定的違法之處還有：違反法定程序。

　　西安鐵路運輸中級法院認定，西安市規劃局未對案涉建設工程設計方案組織過有關專家進行評審，未將案涉建設工程許可事項向相關利害關係人進行告知、並聽取申請人及利害關係人意見。因此經審查認為：西安市規劃局作出的被訴行政行為違反法定程序。

　　但是，法院在上述認定之後，有這樣一個“但是”：“但是考慮到案涉77號樓已經取得商品房預售許可證，涉及住戶248戶，目前已全部售罄，撤銷案涉《建設工程規劃許可證》會給社會公共利益造成重大損害”――因此，依據行政訴訟法，不撤銷行政行為。

　　打了一年半的官司后，王瑞源等業主終於拿到了終審判決書。他告訴記者，由於訴訟過程耗時耗力，最初提起訴訟的10餘戶業主，堅持到最後的只剩下4戶。

　　即便打贏了官司，他們卻無法改變任何既定事實――雖然77號樓《建設工程規劃許可證》違法，但不影響開發商將其銷售一空，甚至在官司已有結論后，附屬的立體車庫等設施仍在繼續施工。

　　此後，9號樓業主又多次找到政府相關部門，要求“至少制止正在施工中的立體車庫等附屬設施建設，糾正違法行為”。得到的答覆卻是：法院雖然認為行政許可違法，但並未判決撤銷，因此該行政許可依然有效。

　　業主們仍有很多疑問：違法了，但違法行為的結果無法撤銷，難道就可以繼續違法下去？如果這樣，違法與不違法又有什麼區別？是否該有人為違法行為負責？

　　王瑞源說，如果生效判決依然無法幫助住戶維護權益，他們將繼續發起民事訴訟，要求經濟賠償。“這完全是無奈之舉”。

　　對77號樓的業主來說，判決書也帶來了壞消息――既然《建設工程規劃許可證》已被判定違法，那他們買來的房子能否順利辦理房產證，也成了未知數。

　　中青報・中青網記者 孫海華 來源：中國青年報

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原標題：10家傳統商場“一店一策”轉型升級

　　本報訊（記者 曹政）昨天，市發改委對外披露了四季度的重點工作。據介紹， 今年四季度，本市將着力擴內需、穩增長，確保經濟運行在合理區間；疏功能、促減量，縱深推進京津冀協同發展；強基本、兜底線，做好各項惠民生工作。記者獲悉，包括副中心“三大館”、京雄高速等在內的一批重點工程年底前將密集開工。

　　完成739條背街小巷治理

　　今年四季度，本市大力培育新的消費增長點。這其中，將改造提升王府井地區、前門大柵欄等傳統商圈，推動長安商場、賽特購物中心等首批10家傳統商場“一店一策”轉型升級，促進有品質的夜間經濟發展，形成更多吸引年輕人消費的“網紅打卡地”。家門口買東西也將更方便，本市將擴大便民店商品服務搭載種類，年底前每百萬人擁有連鎖便利店數量將達240個左右。

　　在“疏解整治促提升”專項行動方面，本市將研究制定治理類街鄉鎮整治提升方案，完成739條背街小巷環境整治提升工作，推進雍和宮大街公共空間提升、百萬庄社區公共空間再造。

　　對於老百姓關心的價格問題，本市將加強保供穩價工作，及時足額向城鄉低保等6類人群發放臨時價格補貼，切實保障困難群體基本生活。

　　副中心“三大館”年底前開建

　　每逢年底，一批重點工程將密集開工。本市也將持續擴大有效投資，推動20個示範帶動效應明顯、提振信心的重大項目在今冬明春安排集中開工。如開工建設城市副中心劇院、圖書館、首博東館，加快推進東六環入地改造項目和首師大附中通州校區建設。

　　據介紹，城南地區的通久路二期年底前開工；回天地區也將有序推進林萃路、北清路改造。放眼京津冀，年底前本市將確保京張高鐵建成通車、京禮高速延崇段全線貫通，京雄高速公路也將開工建設。

　　交通綜合治理方面，這位負責人介紹，年底前7號線東延、八通線南延正式運營，軌道交通運營總里程達到699.3公里，市郊鐵路懷密線年底引入清河站，同時還將優化調整80條公交線路，完成850公里自行車和步行系統綜合治理。

　　本市還將加快推進幼兒園新建、改擴建，完成新增3萬個學前教育學位年度任務，確保全年新建街鄉鎮養老照料中心20家，推進婦幼保健機構中醫服務全市覆蓋。

　　年底前五環內基本覆蓋5G網

　　市發改委相關負責人介紹，本市將高水平建設“三城一區”主平台。其中，中關村科學城積極培育量子信息等領域國家實驗室，懷柔科學城力爭11個科教基礎設施年底實現開工建設，未來科學城力爭年內實現央企實驗室300台（套）試驗設備向社會開放共享，出台北京經濟技術開發區高質量發展實施意見。

　　記者獲悉，本市將加快培育5G產業生態鏈，建設完成1萬個5G基站，五環內基本覆蓋5G網絡。落實加快應用場景建設工作方案，出台促進首台（套）重大技術裝備示範應用實施方案，促進科技創新成果轉化和產業化。

　　在推動高水平對外開放方面，也將深化服務業擴大開放綜合試點，推動177項開放改革任務和8大重點領域行動計劃儘快實施。

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原標題：北京CBD亮出文藝范兒

　　本報訊（記者 朱松梅）對標世界級的商務中心區，讓林立的高樓大廈之間多些文藝范兒，北京CBD正緊鑼密鼓提升公共藝術氛圍。記者從昨日召開的CBD論壇獲悉，北京CBD將於11月推出公共藝術計劃，通過策劃公共藝術事件、舉辦企業走進美術館等活動，營造藝術氛圍，滿足地區企業和白領的文化需求。

　　CBD即中央商務區，是一個區域內的經濟發展中樞。北京CBD以國貿為中心，其核心區域方圓7.04平方公里，北起朝陽北路，南至通惠河，東起東四環路，西至東大橋路。單在今年上半年，該地區稅收過億樓宇就達到了92座，其中過10億樓宇達到7座，新註冊外資企業超過300家。其國際化程度不斷提升，目前已有550家總部企業，其中跨國公司地區總部達88家，佔北京市的50%。目前，北京CBD還在對接摩根士丹利、三星中國北京分公司的落戶事宜。

　　走在CBD，寫字樓鱗次櫛比，行人熙熙攘攘，車輛川流不息。如今，林立的商務樓宇之間將逐漸展露出文藝范兒的另一面。

　　“對標倫敦金融城、紐約曼哈頓等世界頂尖的CBD，我們發現北京CBD仍然有許多文化提升的空間，這也是北京打造‘四个中心’的要求。”北京CBD管委會相關負責人介紹說，為了給鋼筋水泥的森林添上藝術和文化氣息，今年，北京CBD舉辦了影像季活動，十餘省市百餘位作者的千餘件作品參展。活動開展兩周，逾5萬人次參與投票，擴大了公眾對北京CBD國際化建設發展成就與區域人文氣息的認知。

　　下個月，北京CBD還將推出公共藝術計劃，以豐富區域的公共藝術生態。

　　根據公共藝術計劃，CBD功能區將通過鼓勵和聯動區域內商業樓宇空間、入駐企業及文化空間，使之進一步發揮各自的主體作用，挖掘區域文化優勢；鼓勵創意性文化群體進行聯動和傳播，實現國際文化資源交流；籌辦線下相關活動，通過策劃公共藝術事件、舉辦企業走進美術館等活動，營造公共藝術氛圍、創新公共文化服務，不斷滿足區域企業、白領的高層次精神文化訴求。

　　為了推動藝術計劃的實施，北京CBD將積極引進國際、國內藝術資源，推動區域公共文化設施的建設，組建學術委員會，設立專項政策及基金等，不斷完善區域公共文化服務。

　　和公共藝術計劃一同推出的，還有2019年CBD藝術地圖。這張地圖將全面梳理區域內既有的文化機構與空間，向社會展示CBD整體藝術面貌。藝術地圖將逐年不斷豐富，反映區域不斷增長的藝術活力。

　　除了藝術和文化，北京CBD還將擁有更多的綠色空間。不久前，位於CBD西南區的城市森林公園正式開園，三季有花、四季常綠，成為鑲嵌在商務樓宇中的生態樂園。今後，CBD將打造更多綠色空間，給白領們開闢森林靜谷和共享花園。

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原標題：麗澤SOHO竣工投用 北京再添新地標

DNA雙螺旋形雙塔“旋出”200米世界最高中庭；4000多塊異形單元體玻璃拼出“夜空之眼”……麗澤金融商務區標誌性建築麗澤SOHO正式竣工投用。它被世界著名建築雜誌評為“全球十大絕美建築”之一，也因其超現代的設計被網友稱為最接近“賽博朋克”的未來建築。新京報記者實地探訪，揭秘這一北京城市新地標究竟有哪些亮點，又是如何打造出來的。新版麗澤規劃優化方案開始落地，新京報記者獨家對話丰台區副區長周新春，解讀新版優化方案有何調整、麗澤的發展如何輻射帶動城南發展等問題。

■ 設計師簡介

扎哈・哈迪德 伊拉克裔英國女建築師，2004年普利茲克建築獎獲獎者，代表作包括米蘭的170米玻璃塔，蒙彼利埃摩天大廈以及迪拜舞蹈大廈等，麗澤SOHO是她的絕筆之作。扎哈在中國的作品還包括廣州大劇院、北京銀河SOHO建築群、南京青奧中心以及北京大興國際機場等。其設計常大膽運用空間和幾何結構，反映出都市建築繁複的特質，被稱為建築界的“解構主義大師”。2016年3月31日，扎哈・哈迪德在邁阿密的一家醫院因心臟疾病而去世，享年66歲。

看點1

流線型雙塔旋出200米世界最高中庭

麗澤SOHO佔地面積11000平方米，總建築面積17萬平方米，地下4層，地上45層。由已故英國著名建築師扎哈・哈迪德擔綱設計。站在一樓中庭往上看，左右兩個單塔建築如DNA雙螺旋結構盤旋而上，各層平面逐層旋轉至45度，圍繞成一座高達200米的世界最高中庭。據介紹，這一異形中庭將申請世界吉尼斯紀錄。

承建方中建八局項目經理王東磊介紹，作為麗澤金融商務區重要交通樞紐，麗澤SOHO有地鐵11號線、14號線、16號線、金融街專線、機場快軌等可供換乘；地下直連新機場城市航站樓，乘快軌20分鐘可到達新機場；距北京西站、北京南站、丰台站3公里以內，可7分鐘到達。麗澤SOHO所在地塊北側毗鄰14號線地鐵站、東側毗鄰16號線地鐵站，地下自西北向東南貫穿一條地鐵聯絡線，正好將整個地塊一分為二。

由於這一特殊地形限制，設計師受DNA雙螺旋結構啟發，巧妙地將麗澤SOHO設計為兩個流線型單塔結構，分立在地鐵聯絡線兩側，僅由四道大跨度弧形鋼連廊連接，再由外玻璃幕牆包裹合二為一，解決了單個建築體無法解決的承重問題。

看點2

鋼結構用量相當於2.5個埃菲爾鐵塔

作為特殊結構的超高層國際5A級寫字樓，麗澤SOHO充滿幻想和超現實主義的設計及位於兩條地鐵線交匯點的特殊位置，為工程建造提出了超高難度和超嚴標準的要求。據悉，整個項目鋼結構用量達1.83萬噸，相當於2.5個埃菲爾鐵塔。

麗澤SOHO的兩座單塔僅在一層和頂層相通，中間則由四道連廊相連。四道連廊分別位於建築的13層、24層、35層和45層，設計為設備層和避難層，單個連廊重達150多噸。其中，跨度最大的是位於24層的第二道連廊，跨度達35米。“四道連廊也是呈曲線形的，這要求在拼裝精度、變形控制上，都要特別設計、精確安裝，也是施工的重難點之一。”王東磊說。

王東磊介紹，無論是外幕牆還是室內鋪裝，整個建築結構全部呈現為曲線曲面，最大扭曲斜度達40多度，這也給施工帶來了極大的難度。“就連內部結構用的鋼柱都是三維扭曲的，包括鋼柱在內的所有異形構件都是通過三維建模后，在工廠進行定製加工、單獨編號，再運到現場安裝。在施工過程中，全程採用了建築信息模型（BIM）技術、自動化測量機器人等來控制結構施工，用三維掃描來複核安裝尺寸。”

王東磊介紹，這座寫字樓的設計建造也融入了許多中國傳統文化元素，比如，“它的橫剖面形似中國古代太極八卦圖。”

看點3

4000多塊異形玻璃拼出“夜空之眼”

為了呈現出“夜空之眼”的意象，麗澤SOHO的雙塔外幕牆採用深灰色的中空玻璃，而中庭外幕牆則採用超白玻璃，在燈光投射下，整個建築造型在夜幕中宛如一隻明亮的眼睛。

麗澤SOHO外立面設計為魚鱗式幕牆，由4000多塊異形單元體玻璃構成，“每個單塔建築上沒有任何一塊玻璃是相同的，但每一塊玻璃都能在另一個單塔建築上找到與其對應的一塊。”王東磊介紹，魚鱗式幕牆的另一個特點是，幕牆施工必須按照順序進行，“一層一層樓往上安裝，每一層樓也只能沿着一個方向安裝，這樣玻璃才能一塊疊一塊，形成層次錯位感。而且每塊玻璃之間的夾角都是經過精準計算的，每個角度度數都不一樣”。

雙塔內幕牆則全部採用銫鉀防火夾膠玻璃，面積達2萬多平方米，整體幕牆系統滿足1小時防火耐火時限要求。

200米高的建築屋頂面板，也設計為透光性能極好的玻璃幕牆系統，採用中空夾膠彩釉玻璃。玻璃面板間膠縫採用雙層密封，以確保防水性；支撐龍骨採用鋼框架龍骨與主體中庭屋頂鋼結構連接，整體鋼框架表面處理均採用1小時薄塗型深灰色防火塗料，以滿足防火要求。

看點4

麗澤SOHO樓內將實現5G全覆蓋

麗澤SOHO31層，有一個面積約500平方米的5G實驗室。實驗室整體設計為簡潔的黑白色調，從天花板到地板、從立柱到桌椅，都為流線型或曲面造型。

該實驗室匯聚了國內頂尖的18項5G應用，主要分為5G+智慧樓宇、5G+智能感知、5G+智慧醫療、5G+超高清視頻、5G+遠程交互等五大類應用場景。這些應用場景中，有外形各異的機器人，也有可現場體驗佩戴的基於5G功能的AR、VR、XR等設備。

5G在麗澤SOHO的應用，首先體現為一套集成了建築信息模型、5G物聯網、雲計算等技術的智慧建築運營管理平台。據悉，這一系統在麗澤SOHO的三維建築模型上，實現了租賃信息、安防管理、異常自動報警、信息存檔管理等功能。

據介紹，未來，麗澤金融商務區將打造為國內首個“5G全覆蓋金融商務區”，麗澤SOHO也將實現5G全覆蓋，成為國內首批完成5G鋪設的商務樓宇。

新京報記者 吳嬌穎

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原標題：外資機構加碼抄底商辦物業資產 北京大宗房地產交易破750億元

　　本報記者 王麗新

　　“過去，外資並不是成規模購買北京的大宗物業。今年以來，我們看到越來越多的投資人從上海、中國香港和新加坡等地飛來北京，洽談收購事宜。”戴德梁行中國資本市場部副董事總經理劉兵在接受《證券日報》記者採訪時表示，“僅在今天，我們就接待了三批來自上海的投資客戶。”

　　值得一提的是，隨着房地產監管趨嚴，住宅地產的投資回歸理性。商業地產因為暫時還沒有太多的政策限制，投資機構紛紛將目光轉向了國內一線城市商業地產投資。

　　據戴德梁行研究報告显示，2019年以來，北京的大宗房產交易累計交易金額超過750億元人民幣，同比上漲35%。其中，外資買家在中國北京的大宗房產交易已達11宗，佔比高達26%。

　　“自2018年起，由於國內去槓桿政策的推行和人民幣對美元匯率的下跌等原因，融資渠道進一步收緊，外資抄底中國市場，大肆購買一線城市商辦物業。”劉兵向《證券日報》記者表示，今年北京商辦物業交易額創下新高實際上在一年前就埋下了伏筆。大宗房地產交易一直是全世界大金主資產配置的選項之一，通常來講，買賣交易周期要持續一年至兩年，而無論是中資買家還是外資買家，多是以機構主體進行收購，涉及主權基金、保險基金、養老基金等，比如安聯集團。

　　2019年10月16日，安聯合營公司收購價值10億歐元寫字樓項目融新科技中心85%的權益，餘下15%權益由賣方東久中國繼續持有。

　　據悉，安聯集團是歐洲壽險巨頭，2018年底，安聯（中國）保險控股獲批為中國首家外資保險控股公司，2019年初，安聯旗下的安聯投資備案了外資證券類私募，成為最早獲得投資中國資本市場的外資集團之一。在不動產方面，在融新科技中心之前，安聯2018年還收購了中關村甲級寫字樓高科嶺98%的權益。

　　至於購買商業物業的用途，劉兵向《證券日報》記者表示，自用買家交易額連續兩年佔比超20% ，但更多企業關注“自用+投資”。外資買家之所以扎堆在北京市場購買大宗物業，除了資產配置外，回報率也是重要動力。

　　事實上，北京寫字樓市場因其租金高、空置率低、商辦物業投資回報穩定，未來一年至兩年間，仍將對大量外資買家產生很強的吸引力，尤其經過改造升級后資產價值提升也是外資買家投資的動力，如今看來，在充滿着絲絲寒意的中國不動產市場中，北京變成了投資人眼中最穩定的市場。

　　劉兵解釋稱，從被收購標的來看，北京有一些業主在資產價值較低時就已經持有，以前租賃者排隊來租，缺乏改造運營動力，但現在市場發生了轉變，若不投入一些成本提升服務，租金收入可能會下降。而外資收購后，一般會對這類資產有所改造，通過運營來提高投資回報率。

　　值得一提的是，無論是中資買家還是外資買家，在資金來源方面，除了主權基金、保險基金等資金較為充裕的機構外，劉兵也向記者透露，市場上大多數機構在做房地產大宗交易時，也會啟用槓桿。

　　至於2020年北京大宗房地產交易市場會向哪個方向走，劉兵表示，隨着人員、業務調整的穩定，加之整體經濟刺激的需求，2020年外資和中資對房地產大宗交易支持力度，無論是金融機構主投還是配資上面都會有好的趨勢。有穩定收益的核心資產，仍會受到資本的追逐。

　　劉兵進一步稱，“北京的市場，我感覺還是大宗房地產交易市場的冬天里最好的、最暖和的一個地方。”

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原標題：今年夜經濟將發力社區商業

　　本報訊（記者 趙語涵）市人大代表詢問、政協委員諮詢活動1月11日晚舉辦。活動中，不少市人大代表來到商務局諮詢台前，詢問關於夜經濟發展、一店一策新舉措、首店連鎖店鼓勵政策等內容。記者從市商務局獲悉，今年本市在推廣夜經濟上除了關注大型商圈，還將發力社區商業，推出政策讓社區夜經濟火起來。

　　去年，本市接連推出“夜經濟13條”、“冬日夜經濟7條”等舉措，點亮京城夜經濟。根據市統計局發布的北京夜間消費調查報告显示，首批“夜京城”商圈已漸漸對消費者形成一定吸引力，奧林匹克公園、簋街、薈聚、藍色港灣、五棵松等商圈吸引了不少市民前往夜間消費。

　　今年夜經濟發展還將聚焦哪些方向？市商務局局長閆立剛表示，今年市商務局還將推出一系列鼓勵舉措，讓北京的夜經濟發展形成常態化。除了去年重點關注的各大商圈，今年夜經濟的發力點還將瞄準社區商業。“希望在多個社區周邊增強夜經濟活力，讓市民不用遠赴商業集聚區，在家門口就能享受夜經濟帶來的活力和便利。”閆立剛說。

　　下一步，加強社區連鎖店開設或將成為本市發展社區商業的一個突破點。“北京目前的社區連鎖店數量在240家左右，數量還有待提升。”閆立剛表示，今年會出台措施，鼓勵在社區開設連鎖店，以及大而全的便民綜合體和小而精的特色店，並通過這些商業，點亮社區夜經濟。

　　此外，閆立剛表示，北京要發展有品質的夜經濟，因此今年還將在文化場所、博物館、體育館、公園等多地點亮夜經濟，促進各領域融合發展。

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原標題：城市商圈分化：有的成打卡地，有的說“我很難”

　　隆冬時節，記者在年客流量達1億人次的成都春熙商圈看到，夜裡21時，春熙路步行街的網紅小店和特色餐飲店依然排起長隊，24小時火鍋店裡人聲鼎沸；在太古里、IFS（成都國際金融中心）等商場逛完街準備回家的市民在地鐵站排起長隊；佔地4000平方米，集合了咖啡、展覽等功能的方所書店仍然圍坐着不少看書的人。

　　《經濟參考報》記者近期在成都、杭州、西安、瀋陽等地走訪調查發現，一些城市重點商圈以城、文、商、旅融合發展推動業態優化，也有一些商圈在發展上仍面臨電商衝擊、同質化競爭激烈、部分商家經營理念落後、傳統商圈轉型升級難等問題。

　　核心商圈搶佔流量高地

　　在經濟下行與消費升級雙重壓力下，以“城”營商，以“文”活商，以“人”興商，已成為部分城市重點商圈深度挖掘消費潛力的突破口，跨界融合、流量經濟、全時消費等消費新趨勢明顯。

　　在杭州湖濱銀泰in77商場內，記者看到，儘管是非周末時點，多家飯店門口出現等位顧客。在距離該商場500米左右的工聯CC，彙集了無印良品旗艦店、品種繁多的各色餐飲、頗具挑戰的密室逃脫等門店。

　　這兩家綜合體位於杭州“大湖濱商圈”，該商圈商業體量超60萬平方米，年均人流量5000萬人次，2018年零售額達146億元。2019年“十一”期間，商圈核心區塊“杭州湖濱步行街”累計接待市民及遊客141萬人次，實現營業收入1.98億元，同比增長9.1%。

　　在瀋陽中街大悅城，記者曾目睹網紅飲品“喜茶”的開業盛況，上百人在店前排起長隊。記者近日再次來到這裏時看到，仍有很多人排隊。陪朋友排隊的張先生說：“在朋友圈看到好多人分享，也想來打個卡。”

　　仲量聯行西安公司的分析數據显示，截至2019年第三季末，西安零售物業市場供需保持穩定，全市零售物業平均空置率僅3.3%，較上季度降低0.2個百分點。購物中心首層平均租金報每月283.6元/平方米，可比項目租金環比微升0.9%。

　　成都市統計局的數據显示，2019年前三季度，成都實現社會消費品零售總額5429.1億元，同比增長9.7%。成都零售商協會的數據显示，2019年前三季度，成都遠洋太古里、IFS兩個商業綜合體營收分別同比增長21.4%、10%。群光、伊勢丹等傳統商場通過調結構和增加體驗式消費場景，近幾年營收仍保持上漲態勢。

　　《經濟參考報》記者在多個大城市重點商圈調研發現，當前我國消費正呈現一些新趨勢。

　　新消費場景不斷呈現，融合消費態勢明顯。走進位於成都遠洋太古里購物中心的奔馳Mercedes me體驗店，汽車展示、餐飲、啤酒、咖啡、演出等內容集於一體，體驗感十足。該店負責人喻亮說：“開店半年來，這種新型消費方式讓營收超出預期。”

　　專註細分領域和個性化的商家明顯增多。記者在成都春熙商圈看到，專註電競比賽和周邊產品的電競館、國際及小眾品牌買手店、專業做知名品牌限量版球鞋的鞋店等細分領域商店層出不窮，吸引了很多從“80”后至“00”后的新生代消費群體。

　　西安賽格集團相關負責人表示，現在的商場“去百貨化”進程加快，商場更像一個集合體，要對各種消費方式、娛樂方式進行整合，才能吸引流量、增加銷售收入。在2018年的大型商場銷售額排名中，西安賽格國際購物中心銷售額突破70億元，位列全國第五。

　　“首店效應＋流量帶動”，流量經濟方興未艾。首店入駐創造了超越消費者當前認知的商品和服務，不僅滿足了需求，更創造了需求。2019年前三季度，成都新增落戶國際品牌首店371家，超過2018年全年首店數量，首店數量僅次於上海和北京。

　　成都IFS開業五年多來，已引進超過100個首駐西南或成都地區的品牌，其中喜茶・黑金實驗室（西南區首店）、奈雪的茶禮物店（西南區首店）受到年輕人熱捧，甚至有消費者早起排隊四個小時只為喝到第一杯喜茶並在社交網絡上“打卡”分享。

　　線上線下聯動，夜間經濟、全時消費拓展消費市場。瀋陽新瑪特天狗店店長李振佳說，新瑪特一直嘗試在線上線下重組購物中的人、貨、場三要素。“線上會員是我們服務的主客戶，他們的連帶消費在店內能佔到九成。”

　　位於瀋陽市奧體商圈的興隆大奧萊正全力打造線上“興隆大院”。顧客成為會員后，不僅可以在線選購商品，還可持电子券到店享受相應折扣，線上下單、線下自提也免去了結賬排隊的煩惱。在多地繁華商圈，這種新零售模式還催生了大量“無人超市”。

　　在西安的鐘樓商圈、曲江商圈，依託鐘鼓樓及明城牆、曲江池、大唐芙蓉園等著名景點，這兩個商圈成為夜間經濟的焦點，各大商場及時求變，群光廣場引入音樂酒吧、魔方KTV，中大國際MORII街區打造自營酒吧，社區24小時便利店、夜間餐飲業成為人們觀景后休憩消費的重要場所。

　　“城、文、人”賦能，深度釋放消費潛力。

　　以“城”營商。據成都市商務局流通產業處處長王永剛介紹，通過在夜消費集聚區開行夜間公交線路，推出地鐵、商場節假日延時服務，成都推動24小時便利店、書店、影院、音樂酒吧等夜間經濟形態蓬勃發展。通過“夜遊錦江”等旅遊新業態的打造，以流量級商業載體為中心串珠成線，則帶動了更多區域實現產城融合發展。

　　以“文”活商。瀋陽市瀋河區商務局副局長雍陽說，瀋河區以商旅文融合為突破口，延續老街區建築風格和文脈特徵，研發設計系列文化創意產品，彰顯中街步行街文化之根、商業之源的獨特魅力。在成都，被英國權威旅遊雜誌《Time Out》評為“全球最酷50城市街區”之一的�E鈀街等特色街巷，融合了文、商、旅、餐飲等業態，吸引了中外消費者駐足。方所、言幾又等“文創+”複合型書店，已成為文化消費新業態的代表。成都方所文化的負責人徐敏告訴記者，成都方所剛開業時，客流量大約佔整個太古里的20%左右，現在是10%左右。

　　以“人”興商。負責多個品牌在西安地區經銷的品牌運營專家趙蘭告訴記者，購物中心的消費主體已從“80后”“90后”逐漸向“95后”“00后”轉變，他們的興趣、喜好、價值觀對於購物中心未來走向有重要影響。杭州工聯大廈股份有限公司總經理孫雷表示，正是出於對年輕客群消費習慣的精準分析，以及對餐飲、社交、休閑等線下消費體驗的充分尊重，才幫助改造后的工聯CC重獲新生。

　　一些老商圈“生意很難做”

　　《經濟參考報》記者在走訪中發現，城市重點商圈的發展目前仍面臨電商衝擊、同質化競爭嚴重、部分商家經營理念落後、傳統商圈轉型升級難等問題，一些商家反映生意難做。

　　同質化競爭激烈，傳統商圈轉型升級存在困難。一些商圈由於項目飽和、品牌重合等原因，吸引力逐漸下降。在成都“天府廣場―鹽市口”商圈，由於聚集度較高、成本高企，近三年來已有多家老牌百貨商場停業，如在成都已經營14年的摩爾百貨由於連年虧損於2016年初停業。成都南部某區域方圓三公里範圍內有六家商業綜合體，儘管定位和目標客戶不同，但一些商場的服飾、餐飲品牌不同程度的重合，商場人氣受到影響。該商圈內某商場市場部負責人說，在人們對消費需求越來越高的情況下，商圈內各商業綜合體之間如何找準定位，避免同質化、實現差異化競爭是一大現實挑戰。

　　西南財經大學經濟學院教授劉璐表示，隨着城市不斷向外發展，位於各環域的眾多區域性商圈崛起，新的商業業態硬件和設計更好，人們逛起來更舒適，這顯著分流了前往市中心傳統商圈消費的顧客數量。而傳統商圈因設施老舊、面積大、調鋪難等原因，轉型升級比較困難。

　　電商衝擊下，許多實體店運營面臨較大挑戰。徐敏告訴記者，儘管成都方所書店名聲在外，但2019年以來，書店的客流量和客單價有所下降。因圖書市場價格無管控，網絡售書價格較低，導致實體書店甚至部分小型經銷商難以生存，最終電商既搶奪了實體店的銷售份額，也剝奪了部分經銷商生存空間。“由於絕大多數民營書店無自有物業，租金、管理、銷售費用極高，在現金流的壓力下必須跨業態經營，但這種經營具有難度。”徐敏說。

　　此外，隨着人們的消費模式轉變為移動支付，越來越多的店面嘗試向線上延伸和拓展。“線下情況就是不好，銷售增長乏力，毛利掙得也累，費用還高。”瀋陽新瑪特天狗店長李振佳說，“我們對賣場的軟硬件進行升級就是為未來做準備，讓客人在線上去完成，到線下來體驗，但見效還是挺慢的，線上會員有一半左右是沉睡客戶。”

　　杭州工聯大廈股份有限公司總經理孫雷告訴記者，儘管自己感受尚可，但同行普遍反映2019年生意難做，主要還是租金和人力等成本高企，實體店要和電商競爭難度較大。

　　部分商場經營理念亟待轉變。西安賽格集團相關負責人表示，百貨行業有一個通病，就是喜歡引進高利潤的商品，對那些便宜、時尚、很有市場的好產品並不願意引進。然而，這些高利潤商品對消費者來說往往並不實惠導致很多顧客跑去國外購物。

　　在生意好的商場，傳統零售購物的佔比越來越少，而餐飲、休閑、親子、健身等業態佔比超過一半。“這說明當前人們對實體商業的需求正向著‘社交化’轉變，既看重購物中心優良的硬件環境，又能在消費中滿足一種社交需求，這就需要商場及時轉變經營理念，適應消費潮流。”劉璐說。

　　多維度發力激活消費潛力

　　為充分發掘城市重點商圈消費潛力，以商圈消費帶動城市消費升級，多位行業監管部門人士、專家、從業者建議，從加強整體規劃、優化消費環境和營商環境、推動供給側結構性改革、挖掘新生代消費者潛力等方面激活消費潛力。

　　加強整體規劃和配套，優化消費環境。王永剛建議，統籌商圈整體商業模式，做好整體性規劃和頂層設計，鼓勵、引導商場調整業態，實現差異化經營，形成一個相對完整的業態體系。此外，商圈內慢行交通系統、公共泊車空間等基礎設施也需要跟上。

　　雍陽建議，加大企業信用信息的運用。比如，鼓勵企業開展商品質量、服務水平、購物環境等內容的消費體驗評價並公開評價結果，開展“誠信文明經營示範單位（誠信門店）”評選，發布商圈誠信指數。同時，暢通消費者投訴渠道，提高消費者權益保護的能力、效率和精準度。

　　實施“審慎包容”監管，釋放市場主體活力。杭州上城區湖濱街道辦事處副主任胡麗亞認為，企業作為市場主體積極轉型是市場化行為，相關部門不應過多干預。比如成都等地實施的“審慎包容”監管政策，對品牌首店入駐和特色小店提升所涉及的規劃、建設、食品經營等行政審批事項進行會商，開闢“綠色通道”；探索實行新產品預歸類、預裁定、預先檢測試點和進口商品檢驗結果採信制度，提升新品通關速度；支持屬地政府在重點商街開展擴大店招設置、品牌展示發布等活動管理權限試點。

　　王永剛等人建議，根據商圈發展需要制定戶外廣告設置分區規劃，適度放寬“外擺位”“跨門經營”，以激發市場主體的積極性和創造性，並促進消費。

　　浙江大學公共政策研究院副院長范柏乃認為，國內消費市場相對低端的供給已基本得到滿足，而對服務性和商品性消費的新需求在供給端還沒有完全得到匹配。他建議，持續推進供給側結構性改革，創造並滿足新的消費需求，例如從產品向服務、文化、教育等領域拓展。多位商場負責人認為，中國的消費仍處在換擋階段，現在消費者的品位在變、需求在變，消費行為在更新換代。如果能真正尊重消費者，把握其需求，那麼消費的提升空間和未來的發展前景依然很好。

　　遼寧省社科院副院長梁啟東認為，目前我國的主流消費群體開始向“80”后、“90”後轉變，消費群體更年輕，更有活力，更具消費潛力；消費意向也從追求“產品值不值”到“自己認為值不值”轉變；消費面也更廣泛，除了傳統的“衣食住行”，越來越多“好玩”的場景被挖掘出來，成為新的消費熱點。他建議，立足新生代消費者的需求，營造更多新型消費場景，深度挖掘這一消費群體的消費潛力。

　　（記者恭弘=恭弘=叶 恭弘 恭弘含勇、李倩薇、丁非白、高爽、薛天、魏一駿采寫）

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原標題：中國商業將呈十大熱點

　　1月15日，中國商業聯合會發布的“2020年中國商業十大熱點展望”評述報告显示，2020年中國商業預計將呈現十大熱點，涉及夜經濟、商業街、服務消費、業態創新、流通数字化等多個方面。

　　熱點一：國內市場銷售持續穩步增長，消費結構和營商環境繼續改善。2020年，消費將繼續發揮經濟增長第一動力的作用；沒有導致物價大幅上漲的主客觀條件，居民消費價格指數總體仍會保持溫和上漲，社會消費品零售總額也會保持中速增長。

　　熱點二：夜間消費熱度升高，辟出商業“新藍海”。夜間經濟在當前和未來蘊藏着巨大商機，其中吃和買是起點，文化、旅遊方面仍有很大探索空間，尤其是文化方面潛力深厚。

　　熱點三：服務消費需求快速提升，餐飲業繁榮興旺漸入智能化時代。預計2020年，伴隨居民消費向個性化、品質化升級，服務消費的潛力將進一步釋放。

　　熱點四：消費與流通加速轉型，強大國內市場有望形成。流通業正加速變革，以創新和轉型的具體行動，適應着消費需求與競爭格局的持續變化，涵蓋城市與農村、線上與線下的“全面下沉”“全渠道經營”，已成為大型零售企業的重點戰略。

　　熱點五：零售業態創新層出不窮，新商業模式對標多元多變的消費需求。零售行業不斷推出新零售業態、新商業模式，包括加速拓展電商渠道，利用快閃店試水，開發單身經濟，實施首店經濟，滲透社區等，以尋找新的增長空間，激發更大的商業活力。

　　熱點六：数字化成為商業領域新常態，流通變革全面促進生產生活方式重構。未來，大數據算法成為準確破譯市場需求的不二法門，数字化信息系統將大幅提升零售業的連鎖擴張速率，自有品牌成為数字化零售重要的盈利增長點。

　　熱點七：步行商業街改造成為消費升級的平台，商旅文跨界融合趨勢愈發明顯。可以預見，2020年全國商業街將掀起新一輪改造提升熱潮。

　　熱點八：社區商業向綜合服務轉型，便民成為商家“最後100米”關注焦點。2020年會出現更多社區服務綜合中心和便民商圈，為居民提供更綜合、更便捷的社區生活服務。

　　熱點九：電商下鄉、食品追溯與精準扶貧“三位一體”，融合出各方受益新格局。

　　熱點十：農產品流通渠道改革創新提速，服務“三農”適應消費升級基本職能更加凸顯。橫向聚集、縱向貫通、跨界融合，將是當前與未來一段時期農產品流通渠道變革的大趨勢。

　　據了解，“中國商業十大熱點展望”評述報告已連續發布17年，彙集了全國160多名宏觀經濟和商貿流通專家對2019年形勢分析、2020年走勢預判的權威評述，包括中英文兩個版本，同步向國內及海外媒體和商界人士發布。

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原標題：長租公寓調價去“虛火”

     　2019年，長租公寓爆雷不斷。2020年，長租公寓則又出現了新景象。

　　“不僅分散式公寓，集中式公寓也在談降租，租金下行是不爭的事實。”近日，在房東東舉辦的一場北京長租公寓考察交流活動上，樂乎公寓CEO羅意指出了目前行業面臨的一大普遍現象。

　　“一些企業是通過跟業主交流，通過擺事實、講道理、講成本、看財報等方式來降租。甚至2019年，有的企業專門還成立了談降租團隊。”羅意如此表示。那麼，目前是否普遍存在降租現象？長租公寓空置率情況如何？經過2019年後，長租公寓行業的經營邏輯是否發生了變化？

　　多家長租公寓租金已現下調

　　“目前根據會員單位反映，受租賃客戶減少、租賃住房增加、傳統租賃淡季等因素影響，租金確實在下降。”在接受新京報記者採訪時，北京房地產中介協會秘書長趙慶祥表示。

　　地新引力租賃研究組相關負責人也表示，目前市場的確存在降租情況，“很多分散式公寓為爭奪規模，在早期抬高了收房價格，以至於高位拿房。目前市場熱度下降，為保障正常運營與收益，不少機構會選擇與業主重新溝通，再次商定租金價格。”

　　記者多方了解到，一些長租公寓機構、租賃平台確實出現因調整優化個別房源合同，而與業主溝通協商的情況。原因之一在於，之前收房時的評估價較高，現在系統根據當前市場情況綜合評估做出調整。

　　實際上，近幾個月，不少城市的住房租賃市場一直延續降溫趨勢，成交量價持續下探。貝殼研究院的數據显示，2019年全年範圍看，全國重點18城全年平均租金水平有所下跌，同比下降13.21%。重點18城中，成交房源漲價的套數佔總套數的比例為6.09%，同比下降5%；降價的套數佔總套數的比例為24.15%，同比增長18.3%。

　　之所以會出現降房租的現象，在貝殼研究院資深租賃市場分析師黃卉看來，是此前一些長租公寓企業“高收低出”的模式導致。

　　實際上，此前部分企業為快速規模擴張，爭搶優質房源而不計成本，導致拿房成本高企。不過，在租金價格穩中有降的市場行情下，企業盈利空間受到擠壓，為維持企業運營，企業不得不降低房東租金成本。

　　租金水平主要由供求關係決定，升、降是正常市場現象。基於此，在趙慶祥看來，“如果說前幾年住房租賃行業存在‘虛火’，那近期租金下調、企業整合是去‘虛火’，有利於住房租賃市場長期、健康、穩定發展。”

　　分散公寓空置率應在10%以下

　　值得注意的是，在目前市場環境下，雖然一些長租公寓選擇與房東協商調價，但仍面臨不少空置現象。

　　羅意指出了目前行業存在的一大現狀：在杭州、深圳等城市，一些長租公寓企業存在較嚴重的空置現象，從而導致一些長租公寓從業者的離場。趙慶祥認同這一說法，他明確表示，“存在企業空置率較高的現象。”

　　實際上，空置率是租賃企業運營的一大關鍵指標。據趙慶祥介紹，通常而言，集中式公寓的空置率應盡量在5%以下，分散式公寓應盡量控制在10%以下。如果高於這一標準，租賃企業盈利壓力就會加大。

　　空置率近期有所提高，在地新引力租賃研究組相關人士看來，原因有兩方面，一方面在於，每年11月至次年1月為租房淡季，“返鄉潮”導致不少租客退租，這屬行業正常現象。除此之外，一些長租公寓從業者，因自身運營不善及行業信心不足，導致空置率上升，進而退出長租公寓行業。

　　事實上，縱觀2019年，在經歷了非理性的繁榮階段之後，市場對前期盲目追求擴張速度和規模，導致物業資源利用低效、產品良莠不齊以及資產估值泡沫化的現象給予了糾偏。與此同時，2019年，針對完善長租公寓市場監管的政策亦不斷出台，對公寓物業的合法性、合規性都提出了更高的要求，行業正向著更理性的方向縱深發展。

　　精細化差異化運營成趨勢

　　還有一個值得關注的問題在於，相比前兩年，目前長租行業的供需關係是否發生了變化？對此，趙慶祥表示，隨着住房存量的不斷增加，長期來看，租賃住房的供應量一定會持續增加。而反觀人口數量，除了少數人口凈流入城市之外，多數地方的人口都在減少。因此，從總量上來說，住房一定會供過於求。

　　而對於北京市住房租賃市場而言，趙慶祥指出，隨着集體土地上租賃住房形成供給，以及機構化程度的提高，租賃住房供應量也在不斷增加。而需求方面，隨着“疏解整治促提升”工作的深入，客觀上住房租賃需求會減少。不過，供需緊張關係緩解后，租賃住房整體品質會得以提升。

　　在賦能資本創始人胡振寅看來，供應方面確實在增加，“從2017年以來，行業內企業大多加速擴張，行業外很多個人和機構亦加入這一行業，其中不乏盲目跟風者，從而導致2017至2018年期間供應量的集中增加”。與此同時，需求端方面，則面臨了收縮和分流。胡振寅指出，行業內目前重點面向的是白領人群，不過，在二線城市搶人大戰背景下，白領人群出現一定的分流。而且隨着部分白領收入的下降，導致他們為降低房租支出，而選擇低一檔次的住房或偏遠住房。

　　“一增一降之間，當前時點下，在青年白領長租公寓業態中，過去幾年供不應求的狀態確實發生了改變。”胡振寅表示。

　　不過，胡振寅同時指出，住房租賃從來不是總量供不應求，而是供求錯配，包括區域和產品形態的錯配。具體而言，青年白領公寓在核心地段和非核心的部分辦公商圈依然供不應求，個性化又有性價比的白領公寓，也依然沒有被很好地滿足；同時，品質藍領公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求錯配。

　　基於此，胡振寅指出，嚴重供不應求、普通白領公寓開業就能賺錢的時代已過去了，但市場中仍然有很多租房需求尚待滿足。

　　隨着供需關係發生變化，在羅意看來，長租公寓企業要做差異化產品，提高自己的運營、獲客能力。與此同時，經歷了2019年後，從業者也要更為理性，“要認識到，長租公寓並非只漲不跌的行業。”

　　本版采寫/新京報記者 張曉蘭

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