樓市調控高壓 開發商年度業績難言樂觀

東方財經網 2017-04-07 15:56:28 來源：北京商報

近日頻出的各地“最嚴”新政無疑將給年初大幅調高年度目標的房企業績帶來不確定因素。但據剛出爐的2017年一季度開發商業績排名來看，規模房企繼續擴張，門檻提升明顯。其中，TOP 30房企門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%。業內人士分析，調控背景下，布局區域狹窄、產品單一的中小房企生存會愈加艱難，規模房企和品牌房企抵禦市場風險的能力雖然更強，但總體而言開發商年初調高的目標已難言樂觀。

規模房企優勢明顯

據克而瑞研究中心發布的《2017年一季度中國房地產企業銷售TOP 100》排行榜显示，2017年一季度規模房企繼續擴張，門檻提升明顯。TOP 50-TOP 100之間的房企維持去年水平，從門檻金額來看，TOP 30門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%，而TOP 50-TOP 100的門檻維持去年水平。

從面積門檻來看，前50強房企面積入榜門檻也有所提升，從2016年一季度的40萬平方米提高至48.7萬平方米，同比上升21.8%。升幅最大的是排名前十的房企門檻，由2016年一季度的123萬平方米升至232萬平方米，同比上升88.4%。

對此，相關人士分析，2017年一季度多個城市密集出台新一輪緊縮調控政策，調控政策熱點城市由一二線城市轉變為環一線周邊三四線城市。但從數據來看，一季度規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯，房企規模門檻和行業集中度升高的趨勢已經非常明顯。但不可否認，各地樓市調控風暴在3月才開始掀起，這對房企前3個月銷售業績的影響非常有限。目前來看，通過一季度業績預測房企全年的銷售走勢還為時過早。

但就一季度而言，行業集中度則有顯著提高。其中 ，3家龍頭房企的銷售規模均已超過千億元，優勢愈發明顯。同時，龍湖、金地、魯能等有實力衝擊前十的房企2017年一季度的表現也非常亮眼。在當前政策環境下，規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯，布局區域狹窄、產品單一的中小房企生存會愈加艱難。而布局均衡的大型龍頭企業則在抵禦市場風險方面有顯著優勢。

榜首頻繁更迭

作為行業永恆話題，榜首之爭已然如火如荼。

從榜首來看，2017年一季度，龍頭房企萬科、碧桂園、恆大的業績都已超千億元，房企的銷售業績總和較去年一季度同比增長了120.2%。其中，萬科3月銷售金額達630億元，一季度實現銷售總額1496億元，反超碧桂園重新佔據榜首位置。

業內人士分析，萬科項目布局比較均衡，住宅產品也定位主流客戶的自住需求，因此受個別城市限購的影響較小。萬科對上海區域和廣深區域的戰略布局，杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等熱點城市的銷售額也佔到了一季度銷售業績較大的比重。另外，本月萬科北京區域銷售火爆，單月超100億元。但有機構透露，萬科業績大漲的背後也伴隨着國內公司負債率的上升。據相關人士透露，萬科負債率當前首次達到80％的歷史高點。

曾在前兩個月排名首位的碧桂園，2017年一季度實現銷售額1452億元，完成了全年4000億元業績目標的36%。碧桂園一季度業績依舊得益於三四線城市的銷售火爆。另外，值得注意的是，截至2016年12月，碧桂園在國內總土地儲備1.66億平方米，已簽約或已摘牌項目722個，同比大幅增加90.5%。據了解，2017年預計可售總貨值6163億元。

三強之一的恆大則以1097億元的銷售額實現全年4500億元銷售目標的24.4%，雖然業績略低於碧桂園和萬科，但隨着二季度新推盤項目的大幅增加，恆大未來的銷售業績會有一個爆髮式的增長。

業績壓力陡增

實際上，政策調控的“陰雲”持續貫穿2017年將是大概率事件，房企無論如何都難言樂觀。

3月，全國地方調控頻率之高在以往而言均實屬罕見。據不完全統計 ，有41個省市出台了67次調控，其中涉及到限購、限貸的重要核心型調控就有33次。隨着調控砝碼不斷增多和加重，調控的成效也不斷從量變向質變轉化。

分析显示，3月，國內一線城市共有8次調控收緊，北京調控力度空前，“史上最嚴”的“認房又認貸”等核心措施，導致限貸升級、資格認定等購買條件大幅升級；廣州同樣執行“認房又認貸”，非戶籍購房的社保門檻提高至五年。

“一線城市限購由來已久，企業內部也多少有些預案。”一位業內人士表示，本輪限購範圍之廣對房企年內業績完成帶來的負面影響可能更大。統計显示，除了一線城市外，3月至少有16個二線城市也出台了相關調控政策。甚至還包括青島、長沙、石家莊等以往未限購城市。

特別值得注意的是，本輪調控中，三四線城市調控看點十足。3月，三四線城市總共有23次調控升級。上述人士進一步分析 ，眾多房企在一線城市周邊的三四線城市部署重兵。包括北京周邊廊坊、涿州、滄州、淶水、崇禮等地的限購；上海周邊的嘉興、嘉善限購限貸升級；深圳廣州附近的佛山、東莞限購升級以及中山限購重啟。眾多規避一線城市地價高企、渴望承接一線城市溢出需求的開發商們心疼是一定的，它們企圖圍獵一線城市周邊中小城市的戰略正受到空前的衝擊。

事實上，與年初普遍調高年度銷售目標相比，當前多數開發商已經難以展露樂觀情緒。不久前融創中國董事長孫宏斌就公開表示，對房地產市場非常悲觀，融創去年10月後沒有再拿地。

易居中國CEO丁祖昱認為，目前政策都是奔着需求端去，市場之前主要施應太少，但如今的政策是要讓“買不到”變成“買不了”，一是“沒有資格買”、二是“沒有能力買”、三是”沒有機會炒”。因此，千萬不要認為一季度“政策向左、市場向右”的局面會持續下去，政策疊加效應到一定階段之後，量變必然會產生質變，也許市場劇變就在一夜之間。

業內人士預計，緊縮的調控政策將貫穿全年，很可能還會有更多二線城市和環一二線核心城市的三四線城市將升級限購。開發商應適時加大供應、把握推盤節奏，加快去化速度，應對變局做好充分準備。

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房貸現拐點 公司貸接棒

東方財經網 2017-04-17 22:52:54 來源：北京商報

　　一季度，央行等監管部門祭出多種調控舉措后，3月個人房貸增速回落。整個一季度房地產貸款增速也較上年末回落。分析人士表示，在監管調控的決心之下，房貸增速仍將平穩放緩，而公司貸有望成為新的寵兒。

個人房貸增速回落

在多輪調控政策的“狂轟亂炸” 下，樓市進一步“退燒”。從3月數據來看，3月末，以按揭貸款為主的住戶部門新增中長期貸款佔全部新增貸款的34.6%，較上年末下降了10.3個百分點；企業部門新增中長期貸款佔全部新增貸款的63.3%，較上年末提高了30個百分點。

3月也延續了今年開年的降溫趨勢。從季度數據來看，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘介紹，一季度房地產貸款新增1.7萬億元，占同期各項貸款增量的40.4%，比2016年佔比低4.5個百分點。與此同時，房地產開發貸款和個人住房貸款增速雙雙回落。具體而言，截至3月末，房地產貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末回落0.9個百分點。其中房地產開發貸款餘額7.54萬億元，同比增加7.4%，比上年末回落0.9個百分點；個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。

浙商銀行經濟分析師楊躍表示，以個人住房按揭為代表的住戶中長期貸款一季度增加1.46萬億元，占整個住戶部門貸款近80%。但從單月看，二三月中長期貸款新增規模變化相對平穩，目前房地產市場在政策指引下正逐漸恢復理性，預計一線城市按揭貸款需求會在合理區間內趨於穩定。

調控已見成效

房貸是決定樓市冷熱的一個關鍵因素。一季度，房地產調控政策密集出台，差別化信貸已經在不同城市間有所體現。例如3月17日，北京宣布執行“認房又認貸”，同時將二套房首付提高至最低六成。至此，北上廣深均進入“認房又認貸”時代。

金融機構也在一定程度上收緊了房地產貸款。北京商報記者獲悉，在今年春節后，多家銀行都勒緊了信貸的敞口，甚至有銀行一度停貸。此外，分析人士認為，加上央行3月的窗口指導以及MPA考核等，去槓桿舉措見成效。

據悉，央行3月下發《關於做好2017年信貸政策工作的意見》（以下簡稱《意見》）明確要求，央行各分支機構加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速。

《意見》要求，央行各分支機構要將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

此外，有消息稱，銀行房貸比成為今年央行MPA考核的重要內容。據悉，MPA有七大類指標，其中就包括信貸政策執行方面，而商業銀行的貸款行為是其中的一項重要考核。

這也直接約束了銀行的行為。農行副行長郭寧寧在業績發布會上表示，今年農行將對住房按揭貸款的投放進行總量調控，力求各時點平穩投放，並嚴格執行差異化的住房信貸政策。將控制投機性購房的貸款需求，支持合理的自住型購房需求。熱點城市首套房、二套房的貸款利率定價都會有所提升，新增個人住房按揭貸款不會超過去年。

據了解，目前很多商業銀行都收縮了個人住房按揭貸款的新增規模，上調房貸最低利率折扣至9折，各地方分行向總行彙報個人房貸數據和投放計劃的頻率也大幅提升。

增速放緩仍延續

對於今年的房地產調控，在分析人士看來，房貸增速仍將平穩放緩。阮健弘表示，未來央行將繼續落實房地產政策，積極指導金融系統配合做好房地產調控相關工作。

監管層人士也頻頻發聲。央行營管部主任周學東此前在接受媒體採訪時直言，從個人房貸在新增貸款的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年45%左右的佔比來說，將是明顯的下降。這也意味着，今年房貸或走向一個拐點。

支撐樓市繼續降溫的，是監管端的不放鬆。銀監會副主席王兆星近日在2017中國發展高層論壇期間也表示，下一步將繼續採取差別化的信貸政策，對一些房價過熱的城市，要採取審慎的房貸政策；對一些有去庫存需求的三四線城市，還是會給予必要的信貸支持。

王兆星強調，對一些基本的剛性住房需求、改善性住房需求，包括城鎮化過程中產生的住房需要，都需要支持。而對於投機性的、炒房的需要則不予支持。

公司貸或成新寵兒

在房地產信貸政策調控的大背景下，銀行信貸將向哪部分傾斜？多位分析人士認為，公司貸將成為新的寵兒。

華泰證券首席宏觀分析師李超指出，居民中長期和短期貸款具有一定的短期可替代性，在房地產信貸政策調控的大背景下，居民會將部分中長期貸款暫時轉為短期消費經營貸款。

楊躍預計，面對錶外資產回歸表內和以個人住房按揭為代表的零售業務增速放緩的趨勢，公司貸款將面臨更多機會。他分析，從銀行業乃至金融業發展趨勢看，回歸主業專註滿足客戶金融需求是未來較長時間內商業銀行的主要發展方向。而公司貸既是宏觀層貨幣供應量目標性有效性提升的實現路徑之一，又是微觀層面商業銀行優化資產負債結構表、加快轉型升級的關鍵。

交通銀行金融研究中心高級金融分析師鄂永健也撰文指出，2016年樓市火爆帶動按揭貸款需求激增的情況在2017年將顯著改變，銀行在信貸額度安排上會向公司貸款傾斜。

北京商報記者 閆瑾 劉雙霞

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兩部委：各地要根據房地產去庫存周期調整供地節奏

東方財經網 2017-04-07 15:56:30 來源：人民網-房產頻道

人民網訊 近日，住房城鄉建設部和國土資源部發布關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知。通知要求，各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。

通知表示，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展。

通知要求，各省級國土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導，並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

另外，通知要求，加快在建商品住房項目建設進度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度；加強商品住房項目預售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處；增加租賃住房有效供應。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

住房城鄉建設部 國土資源部

關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知

各省、自治區、直轄市住房城鄉建設廳（建委、房地局、規劃局）、國土資源主管部門：

為貫徹落實黨中央、關於房地產工作的決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這一定位，加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，現就有關事項通知如下：

一、合理安排住宅用地供應

（一）強化住宅用地供應“五類”調控目標管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。各省級國土資源主管部門要按照“五類”（顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停）調控目標，加強對本地區市縣住宅用地年度供應計劃編製和實施工作的監督指導，並將地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣（縣級市）的計劃實施情況每半年匯總一次報國土資源部。

（二）儘快編製公布住宅用地供應三年滾動計劃和中期規劃。各地要結合國民經濟和社會發展五年規劃、城市總體規劃、土地利用總體規劃等，依據住房現狀調查、需求預測以及在建、在售住房規模等，立足當地經濟社會發展和資源、環境、人口等約束條件，儘快編製住房發展規劃和年度計劃，統籌安排中期（五年）和近三年的住房建設所需用地。2017年6月底前，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上的縣（縣級市）應編製完成住宅用地供應中期（2017-2021年）規劃和三年（2017-2019年）滾動計劃，並向社會公布。

（三）保證住宅用地供應平穩有序。各地要根據商品住房庫存消化周期，適時調整住宅用地供應規模、結構和時序，對消化周期在36個月以上的，應停止供地；36-18個月的，要減少供地；12-6個月的，要增加供地；6個月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節奏。各地要建立購地資金審查制度，確保房地產開發企業使用合規自有資金購地。經國土資源部門和有關金融部門審查資金來源不符合要求的，取消土地競買資格，並在一定時間內禁止參加土地招拍掛。要結合本地實際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價方式，包括“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等，堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況，嚴防高價地擾亂市場預期。

二、科學把握住房建設和上市節奏

（四）加快在建商品住房項目建設進度。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，要建立商品住房建設項目行政審批快速通道，提高辦事效率，嚴格落實開竣工申報制度。要嚴格執行土地利用動態巡查制度，督促房地產開發企業及時足額繳納土地出讓價款，並嚴格按照合同約定及時開工、竣工，加快商品住房項目建設和上市節奏，儘快形成市場有效供應。

（五）加強商品住房項目預售管理。住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市，對具備預售條件拖延上市、變相捂盤的項目，要嚴肅查處。落實房地產成交價格申報制度，嚴格執行明碼標價、一房一價制度。加強商品住房項目預售價格管理，督促房地產開發企業合理定價。

（六）增加租賃住房有效供應。建立健全購租並舉的住房制度，培育和發展住房租賃市場。將新建租賃住房納入住房發展規劃，採用多種方式增加租賃住房用地有效供應。鼓勵房地產開發企業參與工業廠房改造，完善配套設施后改造成租賃住房，按年繳納土地收益。在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開展集體建設用地上建設租賃住房試點。鼓勵個人依法出租自有住房，盤活存量住房資源。

三、加大住房保障力度

（七）紮實推進棚戶區改造。各地要落實好土地、財稅、金融等支持政策，加快棚戶區改造項目建設，加強配套設施建設和公共服務，確保完成2017年600萬套棚戶區改造任務。統籌做好2018-2020年棚戶區改造三年計劃。商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區改造要以貨幣化安置為主，避免重複建設。

（八）繼續發展公租房、共有產權房。各地要轉變公租房保障方式，實行實物保障與租賃補貼並舉，推進公租房貨幣化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的熱點城市，要增加公租房、共有產權房供應，擴大公租房保障範圍，多渠道解決中低收入家庭、新就業職工和穩定就業的外來務工人員的住房問題。做好保障性住房分配管理，加強信息公開，確保公平分配。

四、強化地方主體責任

（九）落實房地產工作責任制。省級住房城鄉建設、國土資源主管部門要按照省級人民負總責、市縣人民抓落實的房地產工作責任制要求，加強對本地區各市縣主管部門的分類指導，加強監督檢查。市縣主管部門要貫徹落實好中央及省級的各項政策措施，明確本地區優化住房及用地供應的目標、路徑、步驟和責任人，確保如期實現工作目標。鼓勵各地在中央政策框架內積極探索、出台有力的政策措施。

（十）強化約談問責。對工作不力、市場出現較大波動、未實現調控目標的地方，住房城鄉建設部、國土資源部將對有關地方主管部門和責任人約談問責。對虛假編造、採用技術性手段調整相關統計數據的，嚴格追究有關人員的責任；情節嚴重的，依法依規嚴肅處理。

中華人民共和國住房和城鄉建設部

中華人民共和國國土資源部

2017年4月1日

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“金九”樓盤推貨熱情高

東方財經網 2017-09-22 23:46:16 來源：

商品房推貨量已連續3周在20萬平方米以上

“金九”到來，東莞樓盤推貨熱情高漲，已連續3周推貨量在20萬平方米以上，其中以70~115平方米的兩三房、小四房戶型為主力。

優房超・瑞城搜統計數據显示，上周東莞商品房供應面積達21.13萬平方米，其中住宅供應面積達18.74萬平方米。“金九”供應持續放量，商品房供應已連續7周在15萬平方米以上運行，連續3周企穩在20萬平方米以上。此外，上周10個項目合計加推1615套 洋房；別墅供應持續短缺，僅1個項目加推41套別墅， 戶型面積在233~461平方米區間。

東莞中原戰略研究中心也表示，隨着“金九”旺季到來，多個項目集中上市，市場熱度大幅升溫。

該研究中心介紹，上周東莞樓盤開盤有幾個特點，一是城區成為上周開盤項目的區域熱點，有3個項目開盤，供應量增多，房源選擇性增大，刺激需求釋放；二是多個全新項目入市，反映開發商紛紛搶在“金九”推貨；三是剛需、首改需求旺盛，開盤項目推貨主力產品集中在70~115平方米的兩房三房以及緊湊四房。（記者 蔣幸端）

　　(作者：蔣幸端)　　(出處：廣州日報 2017年09月22日)

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