揭秘輕資產緣何盛行：房地產行業的阿基米德定律

東方財經網 2016-10-30 19:13:10 來源：21世紀經濟報

 當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。

“給我一個支點，我可以撬起地球。”這是古希臘物理學家阿基米德家喻戶曉的一句名言。在資產價格高漲的背景下，從傳統的重資產模式逐漸轉向輕資產模式，房地產行業頗似在踐行阿基米德定律。 21世紀經濟報道記者發現，包括萬達、大悅城、紅星商業等在內的房企紛紛向輕資產模式轉型。而在城市更新領域，輕資產模式也頗為盛行。 住建部政策研究中心聯合高和資本最新發布的報告显示，城市有機更新符合城市發展規律和房地產發展趨勢，輕資產模式在房地產業發展中也得到越來越廣泛的運用。兩者相結合，運用輕資產模式開展城市有機更新大有前景。 住建部政策研究中心主任秦虹認為，當土地資產和房地產物業升值趨穩的時候，資產升值對房地產企業經營業績的貢獻在減弱，如果土地或者房屋升值低於資金成本，這個時候持有資產反而會造成負的價值貢獻。在這種情況下，一部分房地產企業通過調整戰略，從重資產模式轉向輕資產模式。 　　輕資產緣何受捧？ 輕資產模式是相對重資產模式而言，房地產行業去槓桿化是其受捧的主要原因。 上述報告指出，無論是房地產企業還是城市更新運營企業，其輕重模式之間的轉換，主要取決於資產升值所處的不同階段。在資產升值階段，重資產模式為優。當土地資產和房地產物業升值速度高於資金成本時，房地產企業必然會尋求儲備更多土地和持有更多物業。土地儲備成為衡量房地產企業價值和實力的主要標準，有時候甚至是最重要的標準。在這種情況下，持有資產本身就可以獲得豐厚回報。 對於為什麼要去做輕資產，中糧集團副總裁、大悅城地產董事長兼總經理周政給21世紀經濟報道記者的解釋是，在資產配置方面，最理想的狀態當然是資產快速增值。但國內的二線城市甚至是三線城市，購物中心體量、供應量都處於過大情況，但整體經營情況不是非常好。 周政認為，有時候不需要背負過重的資產，可以發揮基金、社會的力量，用一個小的槓桿去撬動更多的資產運營，而這可以讓大悅城的品牌輸出速度加快。周政稱，所謂的資產管理模式，實際上是希望做輕、速度做快、成本做低和回報做高。 上述報告指出，輕資產模式有利於解決品牌企業擴張的資金問題。城市更新資金需求量大，特別是在資產價格上漲和高位運行情況下，如果完全依靠自身資金收購持有舊資產後再開展更新，在經濟上往往是不可行的，即使可行但回報率必然降低。而輕資產運營通過將資產持有等部分環節轉移出去，減少了資金佔用。在相同自有資金下，品牌企業通過品牌輸出迅速擴大經營規模，並獲取品牌溢價。在輕資產模式下，經營能力越強、效率越高的品牌企業優勢越明顯。 從現實角度看，嘉豐達董事李宏認為，開發商轉型輕資產的動力是，高槓桿不復存在。“以前地產商的運作普遍是高槓桿模式，那時候地價也便宜，而且很早就可以預售，開發商可以拿很少的錢去撬動整個項目。但這幾年調控下來，開發商獲取資金的便捷程度、槓桿使用情況沒有以前那麼容易。另外，從房企的財務報表上也可以看出，房企每年的利潤和銷售額增長普遍遇到了天花板，甚至一些持有資金的資本方也在加入房地產市場戰團中，市場競爭也愈發激烈。” 　　阿基米德定律 從某種程度上看，房地產的輕資產模式像在遵循阿基米德定律。 阿基米德定律即槓桿原理，支點選得好，兩臂之比足夠大，再重的物體，即使是地球也可以移動。 研究發現，輕資產模式除了可以加速品牌擴張以外，還有利於加速城市更新。 上述報告指出，在城市更新中， 如何通過既有物業用途調整創新、建築設計改造創新和經營模式轉變創新等實現物業租金和價值提升等，都需要更加專業、更加具有創新能力的企業參与。 在輕資產模式下，更新運營企業通過整合內外資源，將不具備競爭力的環節外包，將資金和精力集中於具有優勢的核心業務，如品牌提升、資金融通、建築改造、商業運營等，從而能更好滿足城市有機更新的創新要求。 另外，由於城市有機更新中涉及資產方、資金方、經營管理方等不同主體。通過輕資產模式，將不同主體的優勢結合起來，更好地體現出社會化分工和產業鏈優勢。 包括大悅城、紅星商業等公司在內，因為發現了這樣的市場機遇，最終決策轉型為輕資產模式。他們的邏輯是，商業地產整個供應量過大，但普遍經營不善，他們可以通過自身的專業運營經驗去撬動更多資產運營。 秦虹認為，輕資產的核心理念是用最少的資金去撬動最大的資源，然後賺取更多利潤。 秦虹將城市更新中出現的輕資產模式歸納為四種類型：長期租賃型、資金持有型、聯合開發型和品牌輸出型。 所謂長期租賃型是指把舊的資產進行改造裝修，提高增值服務，主要根據差價和增值服務收費來實現盈利。 資金持有型是資產由基金持有。通過改造裝修進行租賃管理，盈利模式是資產增值和基金管理費。 聯合開發指的是資產方與資金方合作成為資金公司。通過資源整合，運營機構發揮經營管理增值的能力。盈利模式主要是股權經營、資產運營和運營管理費。 品牌輸出型的運作方式則多種多樣，其管理模式是通過品牌化的輸出實現增值，盈利模式是收取品牌管理費。 輕資產模式在房地產運營中優點顯而易見。但從開發商轉型層面看則優劣並存。李宏認為，開發商轉型輕資產最大困境是如何扭轉慣性思維模式。   在她看來，開發商的思維模式是喜歡把收益固定下來，希望用便宜的錢去賺利潤。這實際是把資本當作槓桿在用。但如果開發商轉型作為資產管理商，就需要變成與基金管理人一樣的思維模式，公平對待每一個投資人。不過，李宏認為，開發商轉型輕資產的優勢是擁有豐富的開發運營經驗。

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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摘要 【ETC代替理財成銀行話題擔當 ETC營銷刷屏朋友圈】近期國家出台的相關政策規定，讓ETC成了2019年銀行營銷的話題流量擔當。《證券日報》記者近日走訪北京地區部分銀行網點發現，為了推銷ETC業務，各家銀行各顯神通推出了力度空前的促銷力度，部分銀行甚至喊出了“前三個月通行費五折的優惠。”為了能夠搶佔市場，部分銀行線上線下同時發力，銀行員工擔上推廣任務也是常態。（證券日報）

　　網點員工吐槽“不可能完成的任務”

　　近期國家出台的相關政策規定，讓ETC成了2019年銀行營銷的話題流量擔當。

　　《證券日報》記者近日走訪北京地區部分銀行網點發現，為了推銷ETC業務，各家銀行各顯神通推出了力度空前的促銷力度，部分銀行甚至喊出了“前三個月通行費五折的優惠。”為了能夠搶佔市場，部分銀行線上線下同時發力，銀行員工擔上推廣任務也是常態。

　　銀行“搭車”營銷

　　5月下旬國務院發布《深化收費公路制度改革取消高速公路省界收費站實施方案》，要求2019年底前各省(區市)高速公路入口車輛使用ETC比例達到90%以上，發改委聯合交通運輸部配套發文明確，允許ETC綁定既有銀行賬戶和支付賬戶；支持商業銀行推廣發行加載交通行業應用的聯名卡。這一政策讓ETC突然成為銀行年中營銷的熱點。

　　為了推廣ETC，各家銀行在優惠力度上更是各顯神通。部分銀行還支持線上申請，用戶只需在銀行APP或者小程序上提交相關資料信息，審核后銀行便會郵寄卡片，用戶可自行安裝或者去速通公司進行安裝。

　　除了線上刷屏式營銷，線下推廣也加大了力度。線下網點原本推薦理財產品的宣傳看板，已被ETC業務取代。

　　在很多銀行網點，剛一走進銀行大廳，就能看見“ETC免費送，通行費九五折，還有十重驚喜等着您”的落地宣傳板。優惠包括“設備免費、折扣優惠、綁卡立減，加油立減，送玻璃水……”。

　　在某國有大行的支行網點，一位工作人員見記者諮詢辦理ETC業務，連忙上來向記者介紹，“目前辦理ETC除了設備免費、折扣優惠以外，還可以享受綁卡立減，加油立減等優惠活動。”當記者表示如何辦理時，該行的工作人員掏出了脖子上掛着的一張二維碼，“您直接掃這個二維碼，在網頁上填好相關信息，車載裝置和卡直接送您，十分方便。”上述工作人員還表示，線上申請ETC業務是在6月份推出的，車主可以掃描小程序二維碼直接辦理，ETC电子標籤寄送到家。此外，該行還準備了自助安裝ETC电子標籤的視頻教程。

　　《證券日報》記者發現，為了鼓勵綁卡，某股份制行甚至喊出了“前三個月通行費五折的優惠。”據了解，使用該行信用卡綁定ETC之日起前3個月高速通行費享五折優惠(高速通行費在九五折的基礎上再享5折的優惠)，每戶每月最高優惠100元；綁定ETC后可享高速通行費享八折優惠(高速通行費在九五折的基礎上再享八折的優惠)，每戶每月最高優惠50元。並且，當月優惠的金額在次月月底前返還到信用卡賬戶上。

　　上述銀行的工作人員告訴記者：“我行也是最近剛推出ETC業務，目前來網點辦理的人並不是很多，所以我們也委託了家人和朋友一起幫忙宣傳。如果您需要辦理的話，在信用卡申請的地方輸入客戶經理的手機號碼，因為我們有指標任務。”

　　另一家國有行的理財經理表示，“我們很早就開始推廣ETC業務，以前實行實名制，‘一車一卡’，自己的車綁定自己的卡，現在辦理ETC受理條件放寬，不是自己的車也可以綁定。”

　　某股份制行的工作人員告訴記者：“6月19日之前辦理电子標籤我行還會另收200元工本費，受政策的影響，目前辦理ETC不僅不收工本費而且還免費送玻璃水。”

　　除了銀行，國內兩大移動支付巨頭，微信和支付寶都已經相繼推出了ETC業務。據悉，由於受政策的影響，微信ETC助手目前已經取消了記賬卡的申請。

　　商業銀行如此熱推ETC，其佔領市場的目的背後無疑是瞅准了ETC將帶來的巨大潛在利潤。

　　據華創證券測算，目前全國汽車保有量突破2.46億輛，已經安裝ETC的車輛用戶約8073萬輛，到年底ETC裝載量若達90%，則需要安裝ETC車載終端的車輛總數超過1.4億輛。

　　《加快推進高速公路电子不停車快捷收費應用服務實施方案》，明確提出到2019年12月底，全國ETC用戶數量突破1.8億，高速公路收費站ETC全覆蓋，高速公路不停車快捷收費率達到90%以上。

　　業內人士認為，政策要求無疑是銀行推廣ETC原因之一。而ETC使用穩定，長期來看利潤可觀，辦理ETC的為有車一族，資質相對良好，可以衍生很多其他金融服務等。

　　ETC業務納入考核指標

　　為了跑馬圈地搶佔市場，很多銀行都給員工下達了營銷指標。面對上級下達的營銷任務，銀行職員也是各顯神通，利用個人朋友圈以及家人的人脈資源，來推銷ETC業務。但由於時間緊任務重，很多銀行人都吐槽這將成為一個不可能完成的任務。

　　據悉，部分銀行給工作人員下指標到寫字樓、住宅區、學校、加油站，檢測場，停車場等擺攤宣傳。

　　某國有大行支行網點的工作人員告訴《證券日報》記者：“辦理ETC的任務指標特別重，銀行要求全網點員工人輪流外出營銷ETC，我這周拿着移動設備天天跑外邊辦ETC，沒補貼，自己搭車搭油搭時間去。按照上級要求，一個小網點任務指標一年要完成簽約的個數在2500左右，大一點的網點更多，平均每天按標準要完成20—30張不等的任務，但是實際來網點辦理業務的根本沒幾個，根本完成不了任務，所以我們要外出宣傳。”上述工作人員還透露，目前上級領導特別重視ETC業務，而且將指標算到考核當中，主要完成率跟上級kpi有關，整體要趕上序時進度，否則就挨批。

　　某股份制銀行的工作人員表示，“ETC其實我們這幾年一直都在推，但是最近，這項工作一下子成為了我們目前最重要的工作，我們每個員工也都有推廣任務，所以最近都在忙這個事情，每天都發朋友圈。”

　　此外，記者在微信朋友群里發現，有人在發鏈接推銷ETC業務，“正式申請的時候記得填我的營銷代碼，還有8個任務沒有完成。”據了解，發這段文字的群成員是在幫銀行工作的家屬做推廣宣傳。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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　　集成電路製造要實現如此長周期產業的快速發展，其根本在於政策扶持、產業推動和企業創新

　　隨着我國大數據、物聯網、5G技術的開發與運用，集成電路特別是高端电子芯片的需求量日益增大。

　　資深產業經濟觀察人士梁振鵬在接受《證券日報》記者採訪時表示，集成電路產業與傳統行業相比有着極大的特殊性。國家對於集成電路產業的支持力度很大，但是企業的發展不能只靠政府層面，企業的自主研發能力也是決定高端集成電路產業能否快速發展的關鍵。

　　集成電路製造是一個技術密集、資本密集、人才密集的高新技術產業，三大要素缺一不可，而要實現如此長周期產業的快速發展，其根本在於政策扶持、產業推動和企業創新。

　　政策扶持方面，我國先後出台了一系列的文件，推動集成電路產業的發展。尤其是2014年工信部發布的《國家集成電路產業發展推進綱要》提出，計劃到2030年，集成電路產業鏈主要環節可以達到國際先進水平。

　　梁振鵬對《證券日報》記者表示，國家對於集成電路產業的支持力度很強，包括設立產業投資基金、稅收優惠等一系列扶持政策。但是，目前中國的集成電路產業發展正處在初級階段，由於基礎較為薄弱，對於高端芯片層面，包括研發、設計、生產、製造、測試、封裝等各個環節相對於國際上很多起步較早的企業而言比較落後。

　　“但是如果企業能夠做好長時間的發展準備(8-10年)，同時配合政策和資金支持，我國集成電路產業還是值得期待的。”梁振鵬說。

　　產業推動方面，我國集成電路產業技術追趕的同時，產能也在極速擴張。而對於產業推動力，科創板無疑是為高新技術產業量身定製的平台。截至目前，共有29家电子設備製造企業提出了科創板申請。

　　招商證券首席策略及組合分析師羅果在接受《證券日報》記者採訪時表示，电子設備製造在目前科創板141家受理企業中佔比較大，而且在A股有比較多的對標企業，受到市場和資金的關注度會比較高。

　　电子元器件企業的特點就是資金密集、生產周期長、研發成本高，那麼這類企業登陸科創板后，股價會不會出現劇烈波動，成為市場關注的問題之一。對此，羅果認為，电子元器件生產是一個長周期的行業，這類企業可能預期盈利較少或短期內沒有盈利，但企業的核心還是長期競爭力，未來科創板會打造細分到行業新的估值體系，對股價進行合理預測。

　　“很多對科創板公司的前期了解都是通過A股對標公司獲得的，而且有些科創板企業相比A股對標公司競爭優勢更加明顯，這一關鍵因素也會吸引更多的資金進行長期投資，為行業發展提供動力。”羅果說。

　　企業創新方面，國內集成電路廠商的專利技術申請數量正不斷提高，從國家知識產權局提供的數據可以看出，中國集成電路產業專利申請占世界總量的15%，僅次於美國和日本，有些專利技術甚至遠超於國際水平。

　　梁振鵬認為，國家設置集成電路產業發展基金及一系列優惠政策對於產業發展起到了很好的推動作用，但是集成電路製造產業不是單純的依賴政府投入就能成功的，目前總體而言，我國集成電路產業對於部分圖像處理芯片、音頻處理芯片、解碼芯片等比較大型的芯片製造可以勝任，雖然涉及PC和智能手機一類比較核心的微型芯片的製造還比較欠缺，但是在微型芯片設計領域，已經出現了很多自主知識產權成果，說明我國集成電路企業的創新也在不斷地推進和擴展。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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廣東：前三季度商品房銷量超1億平方米

東方財經網 2016-10-30 19:15:34 來源：新華社

 　新華社廣州１０月３０日專電（記者周強）廣東省房協公布的《２０１６年前三季度廣東房地產市場分析報告》显示，前三季度廣東房地產市場成交活躍，商品房銷售面積達１０３１７．９８萬平方米，同比增長３２．０％。

　　與往年相比，今年商品房銷售量明顯高於歷年同期水平，前三季度已超過了２０１５年以前年份的全年水平，年度銷售量將再創歷史新高。

　　前三季度廣東房地產市場銷售金額達１１５２２．８６億元，同比增長達５０．５％。銷售均價達１１１６８元／平方米，同比增長１４．１％，其中，商品住宅銷售均價１１００１元／平方米，同比增長１６．２％。

　　從全省庫存情況來看，截至９月期末，商品房累計待售面積５６４２．１３萬平方米，同比下降３．５％。

　　廣東省房協相關負責人表示，房價漲幅較大的深圳、珠海、東莞、惠州、中山、廣州、佛山等市的待售面積降幅也大，表明去庫存進度較快，面臨房價進一步上漲的壓力，這也成為這些城市在國慶期間出台政策調控市場的主要原因。清遠、汕頭、韶關、湛江、雲浮等城市的待售面積同比仍有所增長，政策上仍需加大促進去庫存力度。

　　前三季度，廣東房地產企業到位資金１２６４７．１４億元，同比增長２７．５％。在其他資金中，定金及預收款３９８１．９４億元，增長３１．４％；個人按揭貸款２６３１．０３億元，增長７０．０％，遠高於歷年同期水平。

　　投資方面，前三季度廣東房地產完成投資７２２２．５５億元，同比增長１８．０％。開發建設方面，截至三季度末，廣東商品房施工面積６００５７．２０萬平方米，同比增長１０．５％，總體保持平穩運行態勢。

　　廣東省房協相關負責人表示，從本輪調控政策對市場影響來看，短期內，部分城市的去庫存壓力將有所增加，但由於貨幣政策和投資渠道等外部環境未發生根本性改變，且首次購房及合理的改善需求仍受鼓勵，預計第四季度銷售市場不會大幅萎縮。

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賣房后每平方米加價６０００元？石家莊開展房地產專項整頓

東方財經網 2016-10-30 19:14:55 來源：新華社

 新華網石家莊１０月３０日電（記者朱峰）石家莊一樓盤在賣房４年後又每平方米加價６０００元，此事被曝光后，石家莊市政府迅速進行了查處，並以此為契機開展房地產市場秩序專項整頓行動。

１０月以來，陸續有購房者投訴石家莊“永嘉·公園城”樓盤擅自提價問題。這一樓盤早在２０１２年就已開售，開發商向客戶承諾於２０１５年１２月３１日前交房，到了２０１６年，開發商不僅未交房，還每平方米漲價６０００元。

記者從石家莊市住房和城鄉建設局獲悉，發現這一問題后，石家莊市政府召開專題調度會，責成相關部門第一時間進行了調查處理：一是對項目開發商永嘉房地產公司主要負責人進行了約談，責令該公司取消了單方面調價行為；二是對永嘉房地產公司違規銷售行為進行了依法嚴厲處罰；三是督促永嘉房地產公司和存在經濟糾紛的河北醫科大學第四醫院就有關問題洽談解決。

為杜絕此類問題再次發生，保護消費者利益，規範房地產市場秩序，石家莊市從１０月２８日起至１１月底，將開展一次房地產市場秩序專項整頓行動，通過全面摸排、明察暗訪、頂格處罰、降低資質等手段嚴厲打擊房地產開發企業和中介機構的違法違規行為，規範房地產行業經營行為。

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昆明今年財政統籌投入扶貧資金達93億元

東方財經網 2016-10-30 19:16:23 來源：

 今年以來，昆明公共財政明顯加大對扶貧的投入力度。因此，加強監管也成為保障全市納稅人權益，切實支持攻堅脫貧的必然舉措。

日前，記者獲悉，當前正由財政部門牽頭研究起草《昆明市扶貧資金管理辦法》（下稱《辦法》），將儘快出台。《辦法》將對扶貧專項資金的籌集、使用、審批、撥付等全流程作出詳細規定，目的是實現對扶貧資金監管的全覆蓋、無死角。

多方籌措資金用於脫貧攻堅

脫貧攻堅任重道遠，和所有城市一樣，公共財政投入是引導全社會關注、投入扶貧的重要支撐。當前，昆明正進入經濟發展的關鍵時期，面對各項支出巨大、財政收支矛盾不減的局面，仍然自加壓力，採取壓縮公用經費、积極爭取上級經費、運用政府購買服務等措施，多方面籌措資金。

今年昆明預算安排、爭取上級資金以及計劃以政府購買服務投入涉農扶貧的資金規模或達93億元。

今年財政統籌投入扶貧的資金包括市本級財政年初預算安排脫貧涉農項目資金15.33億元，涉及扶貧、農業生產、農村交通、農村水利、林業產業、教育扶貧、生態補償、社會保障、基層組織建設和農村基本公共服務10類脫貧攻堅項目。截至目前，市級資金已撥付25.96億元，實際到位資金超出預算資金10.63億元，撥付率達169.38%。其中，通過壓縮公用經費10%等措施，今年市本級財政預算安排專項扶貧資金在去年基礎上翻一番，達到2.54億元；爭取到中央補助資金24.68億元，撥付23.78億元，撥付率為96.34%；爭取到省級補助資金6.83億元，撥付6.8億元，撥付率為99.6%；此外，昆明還實施一批公共服務脫貧攻堅項目，由政府購買服務，計劃投入35.29億元。

通過政府購買服務安排3年項目資金

加大投入力度、加快撥付保證了脫貧攻堅的進度，但面對財力有限、貧困地區多在偏遠山區、項目實施難度大等現實問題，如何提高資金的使用效率就成為關鍵。

昆明的解決方案是“集中財力辦大事”。圍繞目標，確定了一批3年集中實施的脫貧計劃，通過政府購買服務、集中安排的方式，整合財力，避免“撒胡椒面”。計劃3年集中實施的一批脫貧攻堅項目，初步梳理項目資金需求達到82.02億元。計劃投入進度為今年35.29億元，2017年23.37億元，2018年23.36億元。

脫貧項目資金全部超前安排

今年以來，經市政府同意，市財政已通過墊支、統籌存量資金、新增債券和計提土地出讓收入安排等方式籌措資金。截至目前，已安排撥付農村貧困戶宜居農房項目、農危房和抗震安居項目、村級活動場所項目、農村公路項目和農村水利項目等脫貧攻堅項目資金9.86億元。

按照《昆明市關於推進村級活動場所及農村基層綜合公共服務平台建設的實施方案》要求，為確保今年全市374個村級活動場所全部達標，市財政局又通過整合存量資金等措施，安排撥付相關縣區村級活動場所項目市級財政補助資金1.3億元，用於村級活動場所建設。為加大全市水利項目建設力度，市財政從市級土地收入計提的水利脫貧項目資金中安排下達1.62億元，用於人飲鞏固提升、五小水利工程、祿勸集鎮供水工程和水土保持建設等水利項目建設。

上述3項資金已於7月底全部撥付到位。此外，通過新增債券落實自然村公路路基建設和路面硬化工程項目資金3億元，已在8月底下達。從新增債券資金中安排宜居農房建設資金1.4億元，安排水利脫貧項目資金0.34億元。市財政局負責人表示，涉及今年脫貧項目資金已全部或超前安排到位。記者吳潔報道

新聞延伸

財政監管將覆蓋哪些扶貧資金

據市財政局有關負責人透露，正在研究起草的《昆明市扶貧資金管理辦法》將明確規定納入監管的資金範疇。全市財政專項扶貧資金、部門涉農扶貧項目資金、脫貧攻堅項目政府購買服務資金和社會捐助扶貧資金，都將進行監管。

●財政專項扶貧資金

列入財政預算扶貧支出中的財政專項資金，包括貧困地區專項扶貧資金、扶貧項目資金、扶貧搬遷資金、慰問資金、互助資金、培訓資金、科技推廣資金、以工代賑資金、少數民族發展資金、扶貧貸款貼息資金、易地扶貧搬遷項目資金、宜居農房項目資金等。

●部門涉農扶貧項目資金

除有明確規定使用範圍的資金外，各部門可自主安排的涉農扶貧項目資金。

●社會捐助扶貧資金

由單位和個人自願捐贈，用於扶貧項目的社會捐助各種資金。

隨評

編織安全網 管好“保命錢”

一 孔

扶貧資金是為改善貧困地區生產和生活條件，支持貧困地區發展經濟和社會事業的專項資金。一定程度上說，既是貧困群眾的“保命錢”，也是精準扶貧的“助推劑”。

如何用好扶貧資金，提高扶貧工作的整體水平和效益， 讓資金在陽光下運行，確保使用管理的精準性、安全性及高效性，讓有限的資金髮揮最大效益，對於涉及的單位和部門而言，是一道必須回答圓滿的考題。

扶貧資金涉及面廣、項目多，布局分散，監管難度大。因此，在使用管理上也就存在一些問題。縱觀外地，大概有以下問題：項目立項存在“撒胡椒面”現象，難以發揮應有效益；政策執行不到位；資金管理不嚴格、不規範科學，隨意性強，存在挪用套取現象……針對這些問題，昆明有關部門應該加以重視，及早出台管理辦法，為扶貧資金編織一張安全網，設置“高壓線”，管好用好扶貧資金，實施好扶貧項目，堅持“資金跟隨項目走”的原則，促使扶貧資金管理步入更加規範的軌道，安全運行，造福貧困群眾。

當前，昆明扶貧開發進入攻堅階段，面臨的是最難啃的“硬骨頭”，各級相關部門要高度重視扶貧工作，增強對扶貧資金重要性的認識，以高度的責任心、使命感，對各類扶貧資金實施有效整合，着力解決缺乏統一規劃、“條條”管理、“資”出多門，項目資金量小、扶貧重點不突出、“撒胡椒面”，重複建設、監管不到位、效益低等現象，集中財力辦大事，統籌安排，形成合力，解決突出貧困問題，助力貧困群眾脫貧致富。進一步完善扶貧主管部門內部監督體系，改變資金監督僅靠財政、審計或上級主管等部門工作職責的思想，確保扶貧物資按照發放方案發放到位。同時，還應該對物資發放使用情況，扶貧項目進度、資金使用情況進行張榜公示，接受社會監督，讓扶貧資金陽光運行。

昆明提出，到2018年全市貧困人口全面脫貧，貧困縣全部摘帽，在全省率先全面建成小康社會。要如期實現這一目標，離不開扶貧資金的支持與有效使用。昆明公共財政明顯加大了對扶貧的投入力度，今年財政統籌投入或達93億元。這是一筆不小的開支，這些錢來之不易，不能浪費一分一厘，要花到該花的地方，發揮應有的作用，讓貧困群眾早日脫貧，共赴小康。

從另一個側面說，用好扶貧資金，也是對納稅人負責、對扶貧事業負責。這是很燙手的錢，因為它承載着社會的良心、責任和擔當。

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136房企負債逾4.6萬億 兩成資產負債率超80%紅線

東方財經網 2016-11-01 22:32:29 來源：

 　　有業內分析人士認為，上市房企普遍採用高槓桿、高資金成本驅動的以債養債模式，致使部分房企資產負債率風險攀上新高

　　截至目前，滬深兩市（按照申銀萬國行業分類）136家上市房企2016年三季報已經披露完畢。據Wind資訊統計數據显示，136家上市房企上半年負債合計超過4.6萬億元，同比增長幅度約達23.53%。

　　根據Wind資訊統計數據計算，2016年前三季度，136家上市房企的平均負債率為77.5%。

　　值得關注的是，在上述136家上市房企中，有34家資產負債率超過80%紅線，佔比達25%。剔除預收賬款項后的資產負債率超過80%的則有18家，佔比超過13%。

　　“這樣的平均負債率水平相對比較適中”，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，不過，房地產行業普遍以高槓桿率運營，以債養債模式比較明顯，若接下來相關部門為了降低槓桿率，收緊融資渠道，房企資金壓力將增加。

　　逾四成房企負債超百億元

　　根據Wind資訊統計數據显示，在136家上市房企中，超過百億元負債的房企總計為62家，其中，萬科、綠地、保利、華夏幸福(27.76,0.440,1.61%)5家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。

　　從資產負債率的情況來看，不同企業的資金狀況良莠不齊。

　　《證券日報》記者根據Wind統計數據分析，以萬科、綠地和*ST珠江為例，截至2016年9月底，萬科資產負債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產負債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；*ST珠江資產負債率為116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預收款項后的資產負債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。

　　不過，若全面呈現上市房企的債務狀況，《證券日報》記者根據Wind數據統計獲悉，截至2016年9月底，資產負債率大於80%的房企佔25%，在70%-80%之間的房企佔比為18%，60%-70%之間的佔比為22%。

　　值得注意的是，部分上市房企負債率“攀上新高”。根據Wind統計數據統計显示，截至2016年9月底，*ST珠江資產負債率為116.88%，同比增加8.6個百分點；嘉凱城資產負債率為94.6%，同比增加9個百分點。

　　對此，有業內人士向記者表示，以往擴張激進、拿地成本較高且本身融資渠道狹窄的中小房企抗壓能力較弱，土地開發銷售節奏未能與市場高峰期同步，市場高點時沒有項目銷售款進賬，反倒要為拿地資金支付資金成本，因此負債較高。

　　表外融資流入地產領域

　　值得關注的是，根據上述情況來看，與以往相比，地產企業目前的負債結構有所調整，去年下半年以來的融資環境有所改善，上市房企總體融資成本並不高，不少房企以在國內發行低成本的公司債償還或者提前贖回境外高息債。

　　然而，另一個事實則是，今年前三季度，部分房企為了搶地，場外配資現象加劇。

　　中信建投房地產分析師陳慎表示，A股房企整體凈負債率依然處於高位，有息負債總額仍在攀升，同時分化加劇，龍頭槓桿率改善，而中小型房企槓桿依然維持高位，槓桿率較高的皆為國企。

　　大部分房企回歸主流城市，核心城市土地供需矛盾激化，造成本輪地王無論是規模還是溢價都遠超前兩輪；部分中小型房企高成本土地佔比偏高；2015年至今參与過地王項目的房企均發行了一定規模公司債，包括A股和內房股。

　　更重要的是，陳慎認為，“資產荒”下房企表外融資被低估。今年以來，無風險收益率的持續下行，使得房地產對市場資金的吸引力不斷上升，相當比重的資金（包括銀行理財和險資等）通過各種渠道流入房地產領域。

　　不過，在930政策之後，業界較為關注地產企業融資環境是否會發生變化。

　　對此，來自中信證券的分析師陳聰表示，短期內收緊債權融資影響並不大，但股權融資有所放緩。

　　陳聰表示，2016年以來，地產板塊總計股權融資1018億元。尤其對龍頭公司而言，當前市場發行股票代價很大，不少定向增發的參与者出現了賬面的浮虧。不過，即使股權融資速度會有所放緩，但企業仍有可能進行股權融資。企業的正常生產經營行為不會受到多大影響。當前，企業負債中的長期負債佔比較高，資產負債表目前還很安全。

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中小房企危局：股權和項目轉讓激增 將面臨新一輪洗牌

東方財經網 2016-11-01 22:33:02 來源：

 　樓市調控新政滿月，一些中小房企面臨經營壓力。中國證券報記者梳理上海聯合產權交易所等五家產權交易中心的掛牌信息發現，房地產公司股權、項目轉讓案例明顯增多，且中小房企居多。

　　業內人士認為，目前不少房企通過股東借款、房地產基金、存量資產證券化等方式來維持現金流穩定，隨着融資渠道收緊，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，未來不排除會出現一波中小房企倒閉潮。

　　中小房企“甩包袱”

　　中國證券報記者梳理上海聯合產權交易所、北京產權交易所、重慶聯合產權交易所、山東產權交易中心和廣州產權交易中心五家產權交易所掛牌信息發現，10月房地產股權、項目掛牌案例大增，共17例，為今年以來單月高點，而今年1-10月僅為34例。

從掛牌主體來看，中小房企居多，且大多地處二三線城市，由當地國資控股，業務集中於住宅項目開發。中金標準數據總經理郝文嘉認為，每次調控都是個洗牌過程，房地產發展到現在，純商品房項目需要的資金“硬件”越來越高，中小房企越來越難以滿足要求。此輪調控收緊了房企融資途徑，一些實力不濟的中小開發商只能通過賣地、賣項目等方式來自救，甚至退出房地產市場。未來可能出現一波中小房企倒閉潮。

　　數據显示，不少房企股東選擇將股權全部轉讓。比如，10月，山東海化房地產有限公司、北京瑞達世紀房地產開發有限公司、萊陽景豐置業有限公司、上海寶納園置業發展有限公司等9家房企擬轉讓100%股權。

　　還有部分企業尋求合作開發、攤薄成本。比如，廣州市番禺區禺城建設綜合開發公司以及廣州市番禺區房地產聯合開發總公司都明確表示，通過公開市場方式徵集合作方共同開發建設房地產項目。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，股權交易中心並不公布買方信息，所以收購此類股權的買方有多重可能。業內人士解釋，有一定土地項目的中小房企股權更受青睞，一般會被當地的大型民營開發商收入囊中，沒有土地項目而負債率較高的房企基本上無人問津，最終可能是破產。

　　目前，房地產行業顯現強者恆強格局，大型開發商仍在不斷擴大規模。比如， 保利地產 等龍頭房企通過併購等方式獲得了大量儲備項目，僅上半年保利地產通過項目併購方式獲取的土地資源共19個，佔比53%，並且主要集中在北京、廣州、南京等土地資源相對稀缺的地區。

　　此外，融創等房企通過股權併購等方式衝擊一線房企行列，擬收購聯想旗下的融科智地，併入股金科地產，其負債率已超100%。目前，A股上市房企的資產負債率在77%左右。

　　房企融資壓力大

　　融資壓力大是導致部分中小房企出局的原因之一。在目前銷售回款減速、公司債發行趨緊等背景下，開發商特別是負債率較高企業的融資壓力不可謂不大。

　　據了解，上交所擬對房地產及鋼鐵、煤炭過剩行業的公司債券發行審核試行分類監管，房地產企業發行公司債券募集資金的使用，不得用於購置土地。上海市規定銀行貸款、信託資金、資本市場融資等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。深圳市明確了金融監管機構要嚴查企業和個人購買商品住房用地資金的來源。

　　“部分房企原有融資計劃或暫停，融資目標難以兌現，資金鏈偏緊。” 新城控股 高級副總裁歐陽捷稱，資金成本肯定會上升，特別是如果不能發行低成本的公司債，銀行資金和信託資金的高利率將明顯拉升財務成本。另外，銷售壓力增大，部分房企需要加快現金回籠，不排除部分項目降價。

　　開發商也在想各種辦法應對。歐陽捷稱：“當下融資渠道收窄，銀行貸款又將成為開發資金的主要來源，信託資金也會成為香餑餑。”另外，房地產基金融資，包括創新的資產證券化融資或將成為未來房企融資的關注點。

　　比如，某房企由於拿地壓力增大，便採取合夥基金的方式來籌措資金。自身作為普通合伙人出30%的資金，而另外70%的資金從其他券商或其他資管計劃里獲得。同時，作為基金管理方，又以委託貸款的方式貸給自己所開發的項目。這樣便用小規模的資金撬動了大規模的“地王”。

　　某房企人士坦言：“當下融資確實較先前更困難。今年發債總量太大，目前審查更嚴格，甚至有一些已經暫緩。當下拿地更多的是使用自有資金和股東借款。”

　　劉策認為，未來存量資產證券化和經營性物業現金流的證券化或成為熱點。商業租金是較穩定的現金流，可提前通過證券化方式將其變現。同時，槓桿基金也會成為開發商重點關注對象，在融資困難時，基金可以解決銀行不敢貸款的問題。例如，世茂地產聯合成立了物業費抵押計劃和尾款回收計劃;萬科則推出公募REITs和房地產抵押貸款證券化等。

　　需注意的是，部分房企的融資成本在抬升。在光大控股房地產投資及基金募集負責人潘穎看來，融資成本需從兩個角度來看待。一方面，資本市場做了一些監管調控，融資渠道肯定會受影響;另一方面，國內流動性仍比較高，無風險收益率在不斷下降，資金追逐資產的衝動仍存。

　　面臨新一輪洗牌

　　嚴躍進認為，本輪融資收緊的拐點和房地產市場政策的拐點同時出現，兩個拐點會使房企銷售受到影響，也會使得企業面臨不適應和較尷尬的運營狀態。

　　中小房企的不適應將直接導致其出局，而大企業由於擁有更好的融資能力、運營能力會相對受益。“經營穩健、資金實力強的企業可以在低位‘撿漏’，通過併購做大做強。”劉策說。

　　主動適應調控和市場變化是開發商的共同選擇。這首先體現在拿地策略上，由於前期土地市場活躍，相關政策不斷收緊，房企在拿地方面也出現了明顯變化。一位中型房地產公司市場總監坦言，公司的地王項目已採取合作開發模式，以此來降低運營風險，拿地則會優選風險可控城市和區域。

　　潘穎表示，進入下半年，一些開發商已開始適當地控制風險，盡量迴避以拍賣形式獲取土地，更加專註於通過併購項目和舊城改造來獲取土地。

　　劉策認為，後續房企或將會把重心放到京津冀、長三角等核心都市圈周邊的三四線城市。一方面產業基礎好，另一方面又能承擔需求外溢。既不會受政策影響，也不會像三四線城市調控壓力較大。

　　目前，土地市場有所降溫。歐陽捷稱：“前期熱點城市土地市場的瘋狂，令大家很焦慮。一些熱點城市的建安成本只有4000元/平方米左右，而樓麵價達3-5萬元/平方米，房地產已經變成了純粹的金融產品。但未來土地市場可望降溫，項目風險也可能得到有效控制。”

嚴躍進表示，很多企業也不願在此時再去拿“地王”，瘋狂拿地可能會受到資金審查。對房企來說，首先是要量力而行，按照資金實力來經營;其次是要準確判斷市場周期，市場降溫時並非不能拿地，關鍵是要避免拿地后出現融資困難的問題。

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貨幣政策首提注重抑制資產泡沫 穩健仍是主基調

東方財經網 2016-11-01 22:33:52 來源：

 中央高層年內再提抑制資產泡沫，不過表述已發生明顯變化。

10月28日，中央政治局會議提出，要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

對於貨幣政策，過去政治局會議主要表述為“支持實體經濟”。本次首次提及“抑制資產泡沫”，且未提及支持實體經濟。此舉被市場解讀為，貨幣政策着力點有所轉變，重點可能轉向為防範金融風險。

“也不是說對實體經濟不重視，至少有一個暗含結論，即單靠放鬆貨幣，不僅不能有效推動經濟增長及降低實體經濟融資成本，而且還會對經濟產生更大的威脅。”10月31日，招商宏觀首席分析師謝亞軒對21世紀經濟報道記者表示。

結合表述的變化，多位受訪人士均認為未來貨幣政策可能在總體穩健的情況下，趨向於收緊。在外匯占款下降的背景下，央行將繼續通過公開市場操作、MLF等方式向市場提供流動性。

“降息降准這麼重的葯，第四季度推出的可能性幾乎沒有了。” 國泰君安證券首席經濟學家林采宜對21世紀經濟報道記者表示。

首提抑制資產泡沫

據21世紀經濟報道記者梳理，2016年以來，中央政治局會議兩次提及“抑制資產價格泡沫”。第一次是2016年7月，將“抑制資產價格泡沫”放在“降成本”部分。會議稱，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。

市場當時分析稱，房價快速上漲加重企業的房租成本。抑制房價的快速上漲可以降低企業的租金開支，從而達到降成本的目的。

第二次即是10月28日。此次政治局會議首次將“抑制資產價格泡沫”放在了“貨幣政策”部分。此次會議稱，繼續堅持穩健的貨幣政策，在保持市場合理的流動性同時，注重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

傳統上，經濟增長、就業、物價穩定、國際收支平衡是中國貨幣政策的四個目標。隨着經濟形勢的變化，貨幣政策也被賦予了更多的目標，如調結構。

對中央政治局會議表述的變化，謝亞軒解讀稱，不管是美國次貸危機，還是我國去年股市劇烈調整，二者都表明貨幣政策不能只關注一般意義上的物價，還需要關注資產價格。因為資產價格過快上漲、下跌都能危及到金融穩定，進而嚴重影響經濟及就業穩定。因此，關注資產泡沫以及金融風險，和傳統貨幣政策目標並不矛盾，甚至可能還更重要。

“本次會議為中央政治局會議層面上，第一次在‘貨幣政策’部分強調‘抑制資產泡沫’，印證貨幣政策的重心切換。” 九州證券全球首席經濟學家鄧海清稱。

鄧海清認為，貨幣政策重心開始由穩增長轉向抑制資產價格泡沫，原因在於經濟L型拐點已過、“資產荒”導致金融風險堆積、房價過快上漲威脅可持續增長。2016年以來，伴隨大宗商品價格顯著回升，企業利潤增速大幅改善、物價指數有所回升，經濟L型拐點已過基本驗證。

對於資產泡沫和金融風險，東北證券的一份研報稱，今年以來金融風險不斷累積。具體而言，房地產市場上，一線城市和部分二線城市住房成交火爆、房價快速飆升。相應地居民槓桿水平隨之水漲船高，住房貸款在銀行新增信貸投放中的佔比也隨着高漲。此外，債券市場上，出於對貨幣寬鬆的預期，機構投資者紛紛維持高槓桿率。

“從貨幣政策角度講，疏通傳導機制、減輕經濟下行壓力的任務不再是重中之重。”鄧海清說，“經濟的最大問題已經變成前期過度投放貨幣導致的資產價格泡沫風險，貨幣政策的重心切換至抑制資產價格泡沫是自然而然的。”

貨幣政策關鍵詞仍是穩健

國家統計局的數據显示，今年前三季度各季度經濟增速均為6.7%，宏觀經濟短期企穩，但依然有下行壓力。同時，近期銀行間資金緊張、外匯占款下降都成為部分市場機構放鬆貨幣政策的預期。

政治局會議后第二天（10月29日），《人民日報》刊登文章《中國貨幣政策關鍵詞仍是穩健》稱，貨幣市場的一系列最新變化引起了各界廣泛關注，其中不乏“中國貨幣政策可能轉向”的猜測。

但《人民日報》也強調，儘管未來貨幣政策制定會將各種最新情況考慮在內，但穩健仍然是中國貨幣政策主基調和關鍵詞。結合政治局會議的表態，市場分析認為未來貨幣政策可能在總體穩健的情況下，趨向於收緊。

謝亞軒認為，在貨幣政策更重視防範風險及抑制資產泡沫的背景下，貨幣政策調控上應更加考慮適度、穩健，避免用明顯影響預期的貨幣放鬆方式。

“長達兩年的‘降准降息’周期基本結束。”鄧海清團隊認為，“隨着經濟進入L型下半場，PPI由負轉正，央行繼續降息的必要性和空間幾乎不存在。降准無法完全排除，將主要取決於對沖外匯占款的需要。”

實際上，在外匯占款下降的背景下，央行更多通過公開市場操作、MLF等貨幣政策工具向市場提供流動性。今年以來央行在市場上頻繁使用前述工具，以維持流動性相對平穩。

央行的數據显示，截至9月末，MLF、PSL的餘額分別為1.90萬億、1.92萬億，相比去年末分別增長186%、78%。

“貨幣政策工具方面，逆回購就是非常靈活的手段，使用頻率、規模要看市場情況，流動性緊張時就松一些。”林采宜稱。

10月31日，央行開展1900億元逆回購，包含1000億元7天期逆回購操作、700億元14天期逆回購操作、200億元28天期逆回購操作。10月31日當日有900億逆回購到期，單日凈投放1000億元，已為央行連續第9個交易日實現凈投放。

14天、28天期逆回購分別重啟於今年8月、9月，同時央行在續作MFL時也將其期限拉長至1年，以提升資金成本降槓桿。

“最近同業利率一直在收緊，過去1年央行一直把同業拆借利率加權平均值控制在2.1%，實際上看今年9月份提高了12個基點，10月份也有提高，按西方標準相當於加息。”國務院發展研究中心研究員范建軍對21世紀經濟報道記者表示。

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深圳10月商品房價格回落

東方財經網 2016-11-02 18:03:19 來源：新華社

     深圳市規劃和國土資源委員會１日表示，深圳實施調控新政后，房地產市場總體表現穩定，商品房價格逐步回落。該委數據显示，１０月份，深圳新建商品住宅成交均價環比下降９．７２％。
為促進深圳房地產市場平穩健康發展，１０月４日，深圳市政府發布《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》，從限購、限貸、限價三方面收緊調控。
深圳規土委表示，新政實施以來，深圳房地產市場總體運行較為平穩，房價有所下降。該委數據显示，１０月份，深圳新建商品住宅成交均價為５５６１１元／平方米，環比下降９．７２％。國家統計局發布的數據显示，１０月上半月，深圳新建商品住宅價格環比下跌０．３％。與此同時，約七成二手住房業主下調了報價。
新政實施后，深圳樓市成交量同比有所回落。深圳規土委數據显示，１０月份，深圳新建商品住宅成交４２．２５萬平方米，環比上漲５２．１％，同比下降２２．１％；二手住宅成交５２．７萬平方米，環比下降１６．７％，同比下降３．６％。至１０月末，深圳商品住宅庫存消化周期為９．２個月，位於合理區間。

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