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原標題：東西城將核減商業設施規模

　　本報訊（記者 馬婧）城市副中心增加商業用地，朝海豐石四區商業要調整結構，新城中人口超50萬的地區要加設商業中心……記者昨天獲悉，由市商務局、市規自委組織編製的《北京市商業服務業設施空間布局規劃》（徵求意見稿），6月20日前公開向社會徵求意見建議。按照規劃目標，到2035年，本市將建成國際一流消費樞紐城市，城市商業競爭力進入世界前列。

　　截至2018年，本市已有7000萬平方米左右商業建築面積，營業面積達4200萬平方米左右。全市商業建築規模較為充足，但結構和布局有待調整，部分大型商業設施文化和空間品質較低，社區便民商業設施密度偏低。

　　根據分區規劃，本市核心區要建設具有古都特色的商業設施體系，實行商業設施規模總量控制原則，原則上不再新增商業建築規模。考慮到中心城區人口規模減量發展和城市核心區減量發展的要求，核心區，也就是東城區和西城區的商業設施總規模應適當核減。

　　對於除核心區外的中心城區，原則上不再新增總商業規模。將結合現狀商圈空心化情況和市民需求，對商業中心布局和結構進行優化，重點增加居住集中區的商業設施規模，減少商業設施對集體建設用地的佔用。

　　城市副中心商業設施規劃將採取“組團中心-家園中心”模式，在組團中心設置地區級商業中心，滿足居民高品質購物需求；在家園中心設置社區級商業中心，並盡可能以一站式綜合體模式統籌設置，在居住區周邊5分鐘範圍規劃社區便利終端，重點解決蔬菜零售、便利店、早餐點等便民生活需求。同時，城市副中心將配合中心城區疏解工作，增加商業用地供應。

　　新城平原地區是承載城市功能疏解的重點地區，將更多考慮增加的城市人口所新增的商業服務需求，在人口接近或超過50萬的新城平原地區盡量設置一處地區級商業中心。此外，聚焦中關村科學城、懷柔科學城、未來科學城和其他產業園區商業服務業設施水平，在園區內或周邊部署一定規模的地區級商業中心。對於生態涵養區，確保每個鄉鎮都建設一個鄉鎮級商業中心。

　　同時，將調整優化商業中心體系，在全市構建廣域級、區域級、地區級、社區級四級商業中心體系。近期重點培育王府井、前門大柵欄兩個廣域級商業中心；重點培育CBD、石景山、回龍觀、大興西紅門和城市副中心5個區域級商業中心；對西單、金融街、建國門、五棵松等地區級商業中心進行存量空間的優化調整；社區級商業中心要組合超市、餐飲、修理、蔬菜零售等生活性服務內容。

　　新聞拆解

　　大型超市不能開進前門王府井

　　按照徵求意見稿，王府井、前門大柵欄控制發展的業態均為商品交易市場、大型綜合超市、大型家居商場。

　　王府井商業區定位是高品質的核心商業區，該區域將從現有步行街向南北兩個方向延展，營造首尾精彩、序列壯美的步行街主街；從主街向東西拓展走向衚衕和院落，營造層次豐富、細節精緻的步行街輔街。

　　王府井商業區鼓勵發展的業態為國際知名主題購物中心、全球精品百貨店、國際品牌體驗店、旗艦店、高端特色主題商場、連鎖品牌專賣店、特色餐飲和影劇院、博物館等文體娛樂設施及各類新型跨界商業業態、定製業態。

　　前門大柵欄地區的定位是反映古都風貌的商業品牌集聚區。鼓勵發展傳統老字號商業、非物質文化遺產展示區和反映北京古都歷史的博物館，中小型購物中心或百貨店、品牌專賣店、專業店、定製業態、特色餐飲、休閑娛樂以及各類新型跨界商業業態，鼓勵在店外開展反映古都風貌的文化及經營類活動。

　　城市四角布設一級批發市場

　　徵求意見稿提出，本市將在農產品批發集散功能基礎上強化公共物流配送功能，發展形成“批發集散+电子商務+物流配送”的現代化農產品流通樞紐。規劃城市西南、東南、西北、東北方向4個一級批發市場，糧油類商品在一級市場內合理配置。

　　西南方向，保留新發地主交易通道的地位，協同發展新發地市場、北水嘉倫市場和中央農產品批發市場功能；東南方向，利用首農集團用地等方式，擴大流通中心總規模600畝左右；東北方向，在順義規劃一處一級批發市場，用地800畝；西北方向，在昌平南口規劃一個農產品綜合批發市場。

　　為滿足周邊多點地區懷柔、密雲、平谷、房山、大興等未設置農產品一級批發市場的郊區供應情況，各設置一處100畝左右的二級市場。

　　千畝二手車交易市場設在五環外

　　按照減量集約且保障市民需求的原則，本市將統籌考慮二手車交易市場布局，在本市五環外設置6個到8個二手車交易市場，總佔地面積1000畝左右。在五環外具備一定交通、市政條件場所，分散設置8家到10家報廢車拆解廠，每家場地面積不低於80畝。

　　此外，在六環路附近具備一定交通、市政條件的場所，分散設置8家到10家為本市服務的洗衣廠，每家場地面積40畝左右。

(責編：孔海麗、孫紅麗)

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原標題：“五環外”市場究竟有多大？（探尋消費升級的步伐②）

    “家裡變化真是太大了。”申澳不久前回了趟位於江蘇北部縣城的老家，他發現，縣城商業街上竟然在新建萬達商業廣場，像星巴克這樣曾經距離遙遠的時尚消費品牌也來到身邊。“這是以前從來沒有想過的。”他說。

　　類似變化近年來頻繁出現在中國三四線城市及以下地區。與這些區域商業景觀的變化相呼應，“五環外的市場”成為熱詞。這個以北京五環環城高速公路為比喻的說法，喻示着中國一二線及中心省會城市之外更廣闊的市場空間。這些市場正在發生怎樣的轉變？為何突然炙手可熱？未來又將在中國消費版圖中扮演怎樣的角色？

　　藏在小城鎮的萬億生意

　　――不論是電商平台還是實體品牌，都在三四線城市及以下地區頻頻發力，將觸角深入到中國更底部的市場

　　營銷“下沉”正成為越來越多大品牌的發展重心。從前，定位於“中高端”“時尚”“潮流”的消費品牌基本都在一二線城市搶市場、奪眼球。現在，這些品牌紛紛加速在中小城市布局。不少在北上廣工作的人發現，遠在縣城的老家不僅有了肯德基、星巴克的門店，商場里也賣起了戴森吹風機、蔻馳包，超市裡同樣找得到進口食品，而一些進口豪車品牌也會時不時來做推廣。

　　除了大品牌的到來，另一大變化就是電商更發達，網購的人更多了。

　　老家位於海南五指山某鄉鎮的馬園說，以前海南總被商家列為“不包郵”的“偏遠地區”，但現在“包郵”越來越多了。隨着鎮上快遞公司物流點的增加，物流價格下來了，買東西更方便。

　　大品牌的下沉和網購的普及在同時進行，背後不同人群的消費需求也就都有相應的出口。“對收入偏低的人群來說，拼多多等平台興起，讓他們購物有了更豐富的選擇；對收入較高的人群來說，以前需要代購的高端產品，現在身邊也能買到了。”申澳說。一個線上一個線下，二者同時發力，激活着中小城市以及縣城的消費。

　　與許多居民的感受相一致，近年來，不論是電商平台還是實體品牌，都在三四線城市及以下地區頻頻發力，將觸角深入到中國更底部的市場。

　　電商平台蘇寧易購發現，中國縣鎮人口佔總人口比重近70%，3C、家電等行業至少有40%的份額集中在此，市場規模約9000億，存在着巨大的消費潛力。為此，蘇寧易購開始布局，在線上推出“蘇寧拼購”，在線下打造“零售雲”，前者在三四級市場客戶的佔比和滲透率已突破50%，後者到今年5月已有全國蘇寧易購“零售雲”加盟店3000家。

　　“客人在哪裡，我們就去哪裡”，高檔化妝品品牌蘭蔻也早已深入中國三四線市場。這一趨勢在近幾年愈發明顯，2011年，蘭蔻在中國共有135家門店，分佈在56個城市；到2018年，門店數量272家，覆蓋城市115個。“三四線城市存在更多有助於蘭蔻成長的機會。”蘭蔻中國品牌總經理馬曉宇對本報記者表示，三四線城市的拓展不僅帶來了業績，也帶來了更多新的客人。

　　這並非個別品牌的特例，在全國市場上，三四線城市及以下地區也佔據着越來越重要的位置。以有數據可查的城鄉對比來看，據國家統計局統計，2018年，鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%，增速高出城鎮市場1.3個百分點。同時，商務部數據显示，2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元，同比增長30.4%，發展迅猛。接下來很長一段時間，作為“五環外市場”突出代表的縣鎮市場、農村市場將成為重要的增長點。

　　有大把機會的潛力市場

　　――不少品牌在這些市場收穫頗豐，收入的增長、基礎設施和消費環境的完善推動消費快速跑

　　市場為何會有這樣的轉變？曾經近乎“默默無聞”的“五環外市場”為何成了商家關注的焦點？

　　不妨先以城鄉市場對比來看一組數據。

　　2018年，中國有城鎮人口8.3億，鄉村人口5.6億，但鄉村市場占社會消費品零售總額的比重僅為14.5%。在城鎮市場尤其是一二線城市發展相對充分的情況下，未來消費增長的潛力空間相當部分倚賴更廣闊的四六級及鄉村市場。

　　不少品牌的實踐得到了積極回應。馬曉宇說，到2011年，一二線市場已經趨於飽和，蘭蔻面臨的挑戰是下一步的發展和成長。他們發現，三四線及以下城市雖然體量相對較小，但消費者對美的追求和一二線城市並無差異，這些地區存在更多機會。隨後，蘭蔻開始向三四線城市拓展。“現在回頭看，這給蘭蔻在中國市場的績優表現奠定了強大基礎。”馬曉宇說。蘇寧易購零售雲縣鎮店則實現了快速普及，僅去年一年內就新增2000多家，遍布全國29個省級行政單位，超過2000個縣鎮。

　　是什麼在支撐這些地區人們的消費？收入的增長無疑是重要因素。

　　仍以城鄉來看，國家統計局數據显示，2018年中國城鎮居民人均可支配收入39251元，比上年名義增長7.8%；農村居民人均可支配收入14617元，比上年名義增長8.8%。在農村居民收入增長持續快於城鎮居民等因素帶動下，2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%，比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點。北京大學光華管理學院市場營銷系教授符國群認為，農村居民人均收入起點低，邊際消費傾向比城市居民高，即農村居民收入增長1個點帶來的消費增長遠遠高於城市居民收入增長1個點帶來的消費增長。因此，隨着收入水平的不斷提高，鄉村消費未來將是增長看點。

　　此外，基礎設施和消費環境的完善極大促進了消費的發展。

　　讓馬園印象深刻的是從五指山到海口高速的開通、鄉鎮公路的聯結和快遞的發展幾乎同步發生。“交通基礎設施建設對農村電商影響很明顯。”她說。符國群認為，農村基礎設施和消費環境如水利設施、交通、電力、銷售渠道建設等提升和改進的空間比較大，這方面的投資會直接帶動消費。很多產品如智能手機、熱水器、空調、汽車等在城市接近飽和，但在縣鎮及農村市場仍處於高速增長期，具有很大增長潛力。

　　仍待深耕的未來之“星”

　　――消費潛力有可觀的挖掘空間，但四六級市場存在的基礎設施薄弱、工業品下行困難、商品品質和門店服務相對落後等問題仍待改善

　　那麼，如何進一步激發消費潛力？三四線城市及以下地區的消費還需要解決哪些問題？

　　“縣域和農村市場的消費潛力和提升空間是一二線城市無法相比的，但是相應的，四六級市場也面臨着種種問題，如基礎設施薄弱、農產品上行難、工業品下行難、商品品質和門店服務較一二線城市相比有很大差別等。”蘇寧易購零售雲集團總裁助理劉懷力說。

　　以物流基礎設施來說，仍有許多鄉村地區不在物流輻射範圍之內，這就導致農村商品“出不去”，城市的商品“進不來”，城鄉貿易的暢通存在問題。近年來，許多企業着手參與低線市場物流的打造。例如，截至去年底蘇寧物流及天天快遞打造快遞網點27444個，物流網絡覆蓋全國351個地級城市、2858個區縣城市。

　　政府部門也在展開行動。商務部部長鐘山表示，未來要進一步擴大鄉村消費，推動“農產品進城、工業品下鄉”。通過農產品進城，提高农民收入，增強消費能力；通過工業品下鄉，讓农民能夠買到質優價宜的工業品。同時，還要開展城鄉高效配送專項行動，打通“農產品進城、工業品下鄉”的“最後一公里”。

　　藉助互聯網和大數據的力量，更多商家正着力解決以往經營中的痛點問題。劉懷力舉了個例子：過去縣鎮小店的運營效率之所以高不起來，很大程度上是因為需要店家判斷市場行情、提前備貨，但一旦預測不準，貨物容易砸在手裡。如今，他們可以藉助蘇寧易購零售雲進行精準預測，同時實現大件商品先銷后采，零庫存運作，有效降低經營成本。

　　在不少企業看來，對於三四線城市及以下地區消費市場的開掘才剛剛開始。馬曉宇說，相比中國那麼多對高檔化妝品有消費能力的客人來說，蘭蔻的客人規模還只是冰山一角。低線市場的消費潛力絕不容忽視，他們都是極具潛力的消費者，未來還有可持續的增長。

　　蘇寧一再強調，中國縣域市場有着巨大的消費潛力，當前國家政策也創造了良好的機遇。企業還將持續把更多中高端產品和優質服務帶到更廣闊的市場，滿足消費者日益多元化的消費需求。

　　細品五環外市場

　　市場格局快速變化

　　●實體品牌紛紛布局

　　萬達廣場、星巴克、蘭蔻等曾經集中在一二線城市的品牌開始在越來越多的中小城市及縣城出現。

　　●線上線下快速發展

　　2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元，同比增長30.4%。2018年，鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%，增速高出城鎮市場1.3個百分點，鄉村市場占社會消費品零售總額的比重為14.5%，比上年提高0.3個百分點。

　　●消費類產品市場廣闊

　　在城市，2018年全國冰箱、空調、洗衣機、吸油煙機、電熱水器的更新量分別占當年各自內銷量的比重84.2%、57.1%、75.3%、62.7%、61.4%，更新換代需求佔據主導。受城鄉發展不平衡的影響，家電產品在縣以下家庭的普及率仍不足，特別是空調、熱水器、吸油煙機等產品普及率有待提升。其中農村居民每百戶家庭擁有空調52.6台，擁有微波爐17.3台，吸油煙機20.4台。

　　後續增長動力強勁

　　農村居民收支增速長期高於城鎮居民

　　2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%，比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點；農村居民人均可支配收入比上年名義增長8.8%，比城鎮居民人均消費支出增速高1個百分點。

　　消費環境不斷改善

　　交通、物流、網絡、銷售、渠道等提升改進空間大，帶動消費作用更明顯。

　　未來還需“補短板”

　　工業品“下沉”困難、商品品質和門店服務相對落後、有針對性的升級類供給不足等問題仍待改善。

　　資料來源：國家統計局、商務部、中國家用電器協會

(責編：孫紅麗、夏曉倫)

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原標題：4.48億起拍無人問津 天橋百貨流拍

        6月18日9時是天橋百貨司法拍賣的最後時刻。北京青年報記者登錄阿里司法拍賣平台發現，截至拍賣結束，這一拍賣都沒有競拍者報名。北青報記者採訪中了解到，此次拍賣的處置單位為甘肅省高級人民法院，處理拍賣的相關人士表示，將擇日對天橋百貨進行二次拍賣，起拍價將依法下降約20%。

　　無人競拍 第一次拍賣流拍

　　北青報記者了解到，根據拍賣公示的信息，此次拍賣的所有人也是法院的被執行人是北京天橋百貨商場有限責任公司。處置單位為甘肅省高級人民法院。被拍賣的房產除了標的一幢地上6層地下3層的建築物外，還有一幢1層以及一幢-1層建築物的營業用房及所應分攤國有土地使用權。該地評估總價為5.6億元。

　　該標的於6月15日9點到6月18日9點進行拍賣，起拍價4.48億元，每次增價幅度為30萬元。參與競拍者需交納保證金4500萬元。

　　截至本次拍賣結束，均沒有人報名競拍，天橋百貨第一次拍賣因此流拍。

　　“我們會儘快組織第二次拍賣，還是在阿里拍賣平台上進行。”此次拍賣的發起方――甘肅省高級人民法院負責該場拍賣的趙助理對北青報記者表示，二次拍賣將依法對起拍價下調20%。

　　首家股份企業 如今被強制執行

　　北青報記者了解到，北京天橋百貨始建於1953年4月，原名為中國百貨公司北京市公司第四批發部，后定名為天橋百貨商場，早在1958年就被評為“全國第一面商業紅旗”。

　　1984年7月25日上午，北京天橋百貨股份有限公司成立，發行股票300萬元，成為北京市第一家實行股份制的企業，同時也是全國第一家正式註冊的股份制商業企業，還是全國第一家由國營企業轉製為股份制的企業。

　　1999年，北大青鳥借殼天橋百貨上市后，由於其偏重於高科技項目，商場在北京商業現代發展期間沒有有效跟進，天橋百貨商場的經營每況愈下。

　　北青報記者查詢企查查信息显示，北京天橋百貨商場有限責任公司本身有裁判文書11件，大部分為合同糾紛和借款糾紛。其法人、執行董事趙長立2018年被北京市東城區法院下達了限制消費令。100%持股該公司的大股東――瀋陽北大青鳥產業投資有限公司被兩家法院列為失信被執行企業，其中一家法院已經採取強制執行措施。

　　北青報記者了解到，北京天橋百貨商場有限責任公司更是因為未履行法律義務被法院強制執行。本次司法拍賣就是依據該強制執行進行的。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：維也納酒店“崇洋媚外”需改名？ 海南民政廳回應:仍在公示中

　　近日，在海南省民政廳公示的《需清理整治不規範地名清單》中，15家維也納國際酒店的不規範類型為“崇洋媚外”，其認定原則為“使用外國地名的地名（奧地利首都）”。6月18日晚，維也納酒店稱已向海南省民政廳提出異議。此事受到輿論廣泛關注。

　　對於公示的《需清理整治不規範地名清單》，海南省民政廳工作人員解釋道，這隻是一份擬定清理的名單，目前仍在公示、收集意見，並非最終結果。下一步，會根據反饋意見再進行論證，進入下一程序。“我們要清理整頓這一塊，而不是讓企業去更改工商資料、營業執照。”

　　維也納酒店官方微博於6月18日發聲明稱：“維也納酒店”品牌經國家工商行政管理總局商標局成功註冊，為合法經營使用的品牌名；涉事經營主體所使用品牌為我司授權，其經營場所性質在合法使用範圍內。 紅星新聞

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：北京商辦物業進入存量市場

　　本報訊（記者 馬婧）中原地產近日發布的《北京商業地產市場報告》显示，北京商辦物業全面進入存量市場，存量商業改造和商辦運營成為新趨勢，新型文化、新零售將成為北京商業運營新亮點。

　　據統計，北京零售型商業存量規模已達到3705.98萬平方米。2015年至2018年期間，零售商業增幅不斷萎縮，存量增長率持續下降，存量市場特徵明顯。購物中心和百貨發展與零售商業整體同步，增量占存量比值已連續8年低於15%，全面進入存量時代，預計未來幾年北京存量改造項目供應將持續增多，改造技術及改造專業服務將獲得行業高度關注，綜合舊改和存量商業改造將成為未來商業活力的主要釋放點。

　　在商務樓宇租賃市場方面，截至今年一季度，核心商務區平均凈成交價為每天每平方米10.6元，未出現明顯波動，金融街商務區租金仍領跑各區，平均凈成交價每天每平方米16.4元。

　　《報告》分析，辦公樓空置率低、租金漲勢不減、中產階層持續擴大等因素都使得投資者對北京辦公和零售地產表現出濃厚興趣。去年全年，北京共錄得20宗以上重要大宗成交，總成交金額達380億元人民幣，較2017年同比增長50%，其中有約25%的交易由外資投資者完成，說明北京商業地產市場有巨大的投資潛力。

(責編：孔海麗、孫紅麗)

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原標題：國內多數城市房價漲幅相對平穩

      剛剛過去的2019年，國內房地產市場走勢如何？整體房價是漲是跌？南京樓市有哪些結構性問題需要警惕？在1月2日舉行的“正心築善・行穩致遠 2019南京房地產格局高峰論壇”上，國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松認為，儘管國內多城銷售勢頭看好，但是土地購置面積卻在下降，這一反常現象值得警惕。

　　去年國內多數城市房價漲約5%

　　由365淘房和網尚研究機構主辦的這次論壇上，鄧郁松在《2020房地產市場形勢與全年樓市展望》的主題演講中開門見山，他指出2019年前11個月的銷售成績終於轉正，且過去三年的銷售創下新高。2018年下半年特別是第四季度，國內房地產市場曾出現過一段低迷時期，就整體而言，今年樓市出現了“小陽春”。

　　從國內信貸市場的角度上看，2019年總體呈上行的趨勢，不管是放款的時間還是其他環節，去年整體信貸環境較好，這也是2019年銷售情況保持較高水平的重要原因。而房價的總體漲幅比2018年要低，2019年大多數城市的總體漲幅在5%上下，從漲幅來看相對平穩，一線城市的漲幅要更低一些。

　　土地交易面積下降需警惕

　　從商品住宅的待售情況來看，鄧郁松指出，南京樓市處於2015年以來的較低水平，去庫存取得了不錯的成效，新開工項目繼續保持較快的增長幅度。之前曾出現過兩個高峰，一個是2011年，一個是2013年，而最近兩年的新開工面積保持近10%的增長幅度。

　　“如果銷售行情不錯，土地購置面積應該是增加的，”鄧郁松表示，但是實際情況並非如此。儘管銷售量和新開工面積表現不錯，但是土地購置卻在往下走，表明開發企業對未來的市場情況不是很樂觀，尤其是2019年的銷售水平還處在高位的情況下，土地購置呈現下降趨勢，這是之前從來沒有出現過的情況，這個指標非常值得警惕。

　　長效機制究竟應如何確立？

　　如何避免短期政策導致市場大起大落？什麼樣的長效管理機制才能促進房地產市場健康發展？鄧郁松表示，不同的城市房地產發展水平差異很大，怎樣充分授予地方政府相應的授權，對整個市場健康發展是至關重要的。他還強調，建立長效機制應重視三個方面：完善信息的監測體系、完善金融政策、土地與規劃的問題。

　　“從全球範圍來看，只要一個國家或者一個城市處理好金融政策與土地規劃政策的關係，基本上市場會相對比較平穩；如果處理不好，無論其他政策做得再好，市場都會存在很大的波動或者出現風險。”鄧郁松表示，研究發現，國外發達的經濟體在實現了戶均一套房時，樓市將從以往的供不應求過渡到供求平衡。

　　揚子晚報/紫牛新聞記者 馬祚波

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：今年廣州樓市新增貨量超萬套

　　□文/圖 信息時報記者 羅莎琳

　　2019年廣州樓市跌宕起伏，最終成交量平平。今年樓市情況如何？陽光家緣數據显示，目前廣州全市11區可售貨量為64735套，總面積約767.8萬平方米，按近半年網簽速度，去化周期約8.6個月。而據中地行初步統計，2020年廣州全市約有34個住宅、別墅及公寓項目入市，總貨量約10033套，總面積約104萬平方米。區域方面，供應以外圍區域為主；中心五區約有9個全新盤，總貨量約2058套。在“房住不炒”的總基調下，中介對今年樓市持樂觀態度，而人們購房更加理性。

　　中心區：白雲區為供應主力

　　具體來說，中心區域以白雲區為供應主力。向來新貨嚴重緊缺的越秀區在2020年也將有兩個全新項目入市，包括淘金半山豪庭以及實地・紫薇公館，產品涵蓋別墅和洋房。天河區金融城的珠光金融城壹號首期新品為138~251平方米南向一線望江物業，平層產品最小為138平方米三房；最大的251平方米五房，涵蓋3個帶獨立衛套間及兩個多用途房間。

　　白雲區方面，產品涵蓋剛需以及改善型。剛需戶型主要以榮升・瓏樾、元邦明月翡翠、品實・雲湖花城和中鐵諾德・閱瀧為主。珠光雲山御景為改善型戶型為主，包括別墅以及大平層產品。金沙洲板塊公寓項目廣州城投保利金沙大都會將加推躍式loft公寓。海珠區世茂天鵝灣位於革新路太古倉旁，項目主推面積約235~296平方米四至五房洋房單位，3梯2戶設計。

　　外圍區：地鐵開通帶來生機

　　外圍區域，約有25個全新項目總貨量約8475套。具體來說，增城、番禺為供應主力，黃埔、南沙緊隨其後。增城區2018、2019年皆為供應大戶，2020年將有6個全新項目入市。21號線全線開通加上13號線，東部區域與廣州市區的連接越發緊密，且部分區域還屬於價格窪地，吸引大量剛需購房者。新貨大部分聚集新塘，包括全新項目時代風華、廣州萬科城、力迅新塘項目、卓粵廣場。另外，荔城和中新鎮也分別有凱德・萬黛和中國鐵建國際公館準備入市。

　　黃埔區則有4個全新項目。老黃埔區域將迎來一個全新項目五礦招商・鷺山府，其中科學城板塊和知識城板塊有綠地杉禾田晶舍及時代印記兩個全新項目，長嶺居五礦壹雲台為洋房及別墅產品。番禺區全新項目包括市橋板塊電建地產�吃糜窀�、碧桂園星鑽，以及別墅盤新城市・星海墅，其中中國鐵建花語嶺南、龍光天璞，產品涵蓋洋房及別墅。廣州地鐵第三個項目品秀・星瀚項目預計將在2020年迎來101平方米“3+1”房超強戶型樣板間的開放，以及地鐵22號線番禺廣場-陳頭崗首段的開通。

　　南沙區星河・榮譽在元旦面市，綠城柳岸曉風已同時開放營銷中心及樓盤，中國鐵建海語熙岸將於1月中旬開盤，明珠灣板塊華潤置地瑞府也將在2020年入市。

　　北部區域，花都區府板塊依舊是置業熱點，預計有3個全新項目――華潤置地路勁金茂桐悅、龍門苑、蘭園・鳳翎檯面市。從化區全新項目碧桂園望谷合院、越秀逸泉錦翠分別為別墅、洋房產品，其中碧桂園望谷合院的溫泉別墅帶有溫泉入戶。

　　商辦產品方面，琶洲金融城的珠光金融城壹號備受矚目。別墅項目基本位於郊區，老城區越秀及白雲區有別墅新品入市，產品從126平方米到370平方米不等。2019年洋房約有30個項目入市，面積段集中在80~141平方米的三~四房，目前仍有貨源可售。新增供應仍以外圍區域為主，今年增城、從化、知識城等地鐵線路的開通，使得東部依然是購房熱門區。

　　預測：本月有11個項目推售

　　陽光家緣數據显示，截至2019年12月24日，廣州全市11區住宅可售貨量為64735套，總面積約767.8萬平方米。根據近6個月銷售速度計算，廣州市住宅去化周期約為8.6個月。而據中地行不完全統計，2019年12月底至2020年1月廣州全市共有11個項目有動作，包括4個全新開盤、3個開放營銷中心、2個開放樣板間、2箇舊盤加推，合計約1656套貨量。

　　中心五區方面，1月份僅白雲區有新盤項目1個，其餘各區新盤項目為0。白雲區中鐵諾德・閱瀧樣板間已開放，預計1月開盤，將主推高層住宅，產品為建面80~1201項目的三至四房。

　　外圍區域方面，增城、南沙為1月的供應主力，其餘各區合計共4項目有動作。黃埔區綠地杉禾田晶舍項目預計1月開盤，首推1#、2#樓，涵蓋建面為98~1231平方米三至四房單元，精裝交付。番禺區中國鐵建花語嶺南規劃有建面約110~143平方米的複式四房和179~198平方米的疊墅五房，預計1月份開盤；龍光天璞首推3棟洋房，分別為86平方米的北向三房、93平方米的南向三房、110平方米的南向四房，以及117平方米的南北對流四房戶型。領南星河・榮譽元旦開放營銷中心，首推94~128平方米三至五房產品；柳岸曉風首推建面約96~140平方米江景三至四房，預計1月開放營銷中心；中國鐵建海語熙岸項目預計1月中旬正式開盤，首推90~125平方米三至四房產品，目前誠意登記享開盤優惠2萬元。

　　增城區中國鐵建國際公館項目預計1月開盤，首推建面約103~150平方米複式四房兩廳兩衛單位，純南向，帶裝修，具體開盤時間和價格待定；凱德・萬黛銷售中心即將開放，預計推出戶型為建築面積90~135平方米的三至四房。花都區和增城區共有2個項目加推，其中新力荔紅花園在1月份會推出建面約95~116平方米三房；敏捷綠湖首府已推出全新六期17座建面86~119平方米精工三至四房住宅。

　　產品方面，別墅項目2個，洋房項目11個。本月中國鐵建花語嶺南、龍光天璞2個包含洋房及別墅項目入市；住宅方面，綠地杉禾田晶舍、中國鐵建國際公館、中國鐵建海語熙岸、中鐵諾德・閱瀧4個項目將迎來全新開盤。

　　中介看樓市

　　易居中國：既要“防漲”又要“防跌”

　　2020年的樓市政策既要“防上漲”，又要“防下跌”；貨幣政策會繼續放鬆，但樓市不是受益者，去槓桿是長期戰役；行業規模、企業規模雙見頂；深圳房價不會漲，長三角區域有上行空間；房企加速去庫存、銷售依賴渠道。投資機會方面，拿地不急，全年都是窗口期；兼并收購會繼續，“大魚”開始吃“大魚”；仍看好物業，但企業開始分化；租賃變天，還需尋找新模式。看好萬科、融創、金茂、世茂、美的、佳兆業、綠城服務、碧桂園服務8家房地產股票。

　　中地行：今年廣州樓市有望持續發力

　　今年1月推新數量相比去年12月驟減、新年臨近等多重因素導致市場供給下降。年底眾多利好政策的出台，加之開發商備貨蓄力3、4月的小陽春，相信春節過後的樓市將迎來一波小高潮。

　　國家重申“房住不炒”，但也強調要“全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展”。因城施策的差別化調控在去年已有所體現，達到整體維穩的效果，2020年依舊是各地結合自身情況調整政策時期。

　　廣州今年樓市預計總體平穩，二季度起新房促銷力度大、供給充足、可供選擇餘地增多。去年底廣州發布新一輪人才新政，南沙、花都和黃埔先後放寬人才購房限制。如南沙購房門檻最低只需本科學歷，預計將釋放一批外來購買力置業廣州。此外，港澳居民憑身份證和通行證即可在廣州購房，外地人在廣州購房的渠道進一步拓寬。“房住不炒”基調下樓市以穩為主，因城施策下樓市出現新的機遇。在多重政策利好刺激下，今年廣州樓市有望持續發力。

　　廣州中原：今年樓市成交或達8.5萬套

　　對於2020年樓市，仍維持“審慎樂觀”的態度。一方面，去年12月以來多區推出人才購房新政，一定程度體現出地方/行政區調控樓市態度趨於積極，屬於有利市場回暖的“小紅包”；但另一方面，仍需審慎看待宏觀、中觀、微觀三個方向存在的因素。

　　從宏觀角度來看，經濟大環境問題影響着潛在客戶對未來情況預判，同時決定潛在客戶願意繼續持有現金還是入市。從中觀角度看，雖然“因城施策”給予地方一定政策制定的自由度，但“房住不炒”仍是底線，一旦市場出現過熱跡象，將如2019年年中一樣某些城市會被黃牌警告，面臨“適度調整”。從微觀角度看，近年土地成本提高導致買家購房成本不同程度提高；部分區域、優質板塊一手資源枯竭問題突出，或影響買家入市步伐。因此，廣州2020年樓市成交優於2019年的可能性較高，但同時存在一定客觀制約因素，成交要恢復至2017年水平（90000套及以上）仍存在一定難度，預計成交量增幅在6%~10%左右（85000~88000套）的可能性較高。

　　合富輝煌：行業集中度或進一步提高

　　2020年樓市預計總價段供應將明顯提升。大型房企資金雄厚的優勢在一級土地市場尤為明顯，保利、越秀、碧桂園、萬科、時代5家房企供應位列前五席位，佔全市供應的32%，它們在各個區域均有布局，其中保利在中心區的市場份額高達三成；本土兩大國企越秀、珠實均分別與廣州地鐵合作，在白雲、番禺、黃埔、增城均獲取到較優質地塊。深耕廣州的知名房企，得益於自身雄厚的資本實力、資源優勢，往往掌握區域樓市的定價權，行業集中度預計保持或進一步提高。

　　市民“房市”心愿

　　統計：買房意願創近3年新低

　　去年末，央行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查。報告显示，未來3個月內，準備購置房產的居民佔比僅為20.7%，這一比例創下了2017年以來新低。購房意願明顯下降的同時，看好房價上行的人數也在縮減。去年四季度只有26.5%的居民預期下季度房價上漲，明顯低於第三季度的29.3%的比例。與2018年同期相比，這個數據依然偏低。在“最嚴調控政策年”2018年，第四季度統計數據显示，預計房價上漲的居民比例達到了27.4%。業內人士表示，居民買房意願的下降，可以反映出大家對目前地產市場的理性判斷。短期內房價上漲空間有限，甚至還會出現降幅，此時買房最擔心高位接盤，明顯不划算。不過，有剛性需求的買家仍然走在買房路上。

　　張女士，40歲，外企會計

　　上有老下有小 握着錢比買房更踏實

　　張女士一家三口住在越秀區一套80平方米的兩房裡，今年兒子上初二，學習用具和書本已堆成了小山，希望有一個單獨的房間作為書房，常常抱怨房子不夠住。

　　上個月夫妻兩個正式盤算了一下換房的事：這套房賣出去可以拿到一筆錢，但換房必須在兒子學校周邊，附近正在售的一個全新盤，一套120平方米的四房需要一大筆錢，除了賣房得到的一筆錢，還需要拿出很大的一筆資金才夠用。夫妻雖然在公司都屬中層人員，但兒子讀私立學校的費用一年近8萬元，加上張女士和老公都是家裡的獨生子女，4個老人每年的贍養費也是一大筆開支，夫妻兩人的存款也只有30多萬元。如果硬着頭皮換了房，即便貸款，月供也超過了兩萬元。

　　張女士現在還記得原本對她很熱情的銷售人員，一聽到他們不買房后連翻了幾個白眼。張女士告訴記者，“誰不想住着舒服點，但是上有老下有小，都是可能隨時需要用錢，房子變現周期太長，手裡拿點錢更踏實。”

　　盈盈，29歲，銷售人員

　　希望結婚前為父母在廣州買套房

　　大城市的女性越來越能買房，電視劇《都挺好》里的女強人蘇明玉，不到30歲就奮鬥出兩座高檔住宅。網絡上，“蘇明玉們為什麼要買房”的討論被推上熱搜。國內一知名找房平台發布的《2019年女性安居報告》显示，女性購房者比例升至46.7%，達到了近7年來的新高。在30歲至50歲年齡段的一線城市購房群體中，女性比例為48.4%，幾乎與男性持平。

　　盈盈就是近期女性購房大軍中的一員，不過她買房不是為了自己，而是為了父母。她來自東北，大學畢業那會來廣州就為了安家，然後把父母從東北接過來。原因只有一個：廣州冬天不冷，對於有關節病的母親來說，養老最合適不過了。所以一開始找工作，她就選了個來錢快但也壓力大的工作：銷售。她有較好的學歷，和一群中專生、高職生做低底薪高提成的低端銷售工作。雖然辛苦，但她覺得這份工資比在事業單位更賺錢。工作7年存款150萬元，對於這個不敢高消費、不敢對生活有太高品質要求、不敢談戀愛的女孩來說，已是“恩賜”。

　　手握150萬元，但廣州市中心的房價並非她所能及，為此，她把目光投向從化、增城幾個郊區。這幾天，趁着21號地鐵線開通后，特意看了兩個星期的房子，最終總算有了眉目。雖然那套110平方米的房子離地鐵還有5個公交車站的距離，但這是她目前所能負擔得起的房子了。在2019年的最後一天，她交完了五成的首期款后，卡里只有800多元了。她依稀記得，那天坐着地鐵21號線回家，覺得整座城市都沉浸在跨年的歡樂中，她第一次感受到自己真正屬於這個城市。因為，她終於成了“有房一族”。

　　劉大叔，60歲，退休職工

　　希望儘快將手裡的房子賣出去

　　劉大叔在花都區有一套110平方米的房子，住了大半輩子都已經習慣了。不過女兒生了孩子后，劉大叔和老伴商量了一下，想把這套房賣了，然後到女兒所住的小區再租一套二手房，這樣也可以互相照顧。但是，時間過了5個月，房子還是沒有賣出去，掛牌價從之前的300萬元降到了280萬元，只有兩個買家來看過房，後來都不了了之。中介勸劉大叔還要繼續降價，說目前市場上不少新房樓盤都在打折，價格甚至比二手樓盤更便宜。“不是都說現在市場很好嗎，為什麼我的房子卻賣不出去。”劉大叔一臉疑惑。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：2020年房地產市場以“穩”為主 投機性需求漸次離場

　　2019年，在“房住不炒”調控主基調下，房地產行業“穩”字當頭，房地產市場穩定、土地市場穩定、未來預期穩定，金融端調控謹守底線，樓市投機性需求漸次離場，住宅回歸居住本源。

　　多位業內人士認為，2020年相關政策力度將根據現實情況有所微調，“一城一策”將落實得更為具體。專家建議，未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進一步理順中央與地方財政分配關係。

　　房地產市場增幅收窄 整體趨穩

　　2019年，我國商品住宅銷售價格走勢平穩，各城市房價降幅較為明顯。中國社科院城市與競爭力研究中心發布的《中國住房發展報告2019-2020》显示，從全國276個地級及以上城市二手房價格的同比增長來看，2018年11月共有22個城市增速為負，到2019年10月，全國276個城市中有87個城市二手房價格同比增速為負，189個城市二手房價格增速漲幅有所收窄。

　　諸葛找房數據研究中心研究員王新宇表示，從2019全年市場價格波動的趨勢來看，年初時短暫延續上年年末下跌趨勢，但跌幅持續收窄；3月份止跌轉漲。隨後自二季度以來價格環比波動變化逐步趨於溫和，波幅基本穩定在0-0.3%之間。

　　從新房來看，國家統計局數據显示，2019年11月同比上漲幅度超過10%的城市有19個，較2018年底同比上漲超10%的40個城市大幅減少。

　　房地產投資方面也保持穩定態勢。開發投資雖然維持2位數增長，但年內增速已現“七連降”。國家統計局數據显示，截至2019年11月，全國房地產開發投資額為121265億元，累計增速為10.2%，較10月收窄0.1個百分點，已是連續7個月穩步下降。

　　土地市場出現分化

　　中原地產研究中心統計數據显示，50個大中城市合計土地出讓金額達4.41萬億元，同比上漲19.33%。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，從全年市場來看，整體處於高位運行，2019年特別是二季度明顯沖高，但在三季度隨着各種政策的影響，土地市場有所退燒。溢價率有所降低。

　　具體來看，50個城市中，杭州土地出讓金額達到2836.63億元。上海土地出讓金額1992.39億元、廣州土地出讓金額1864.71億元、蘇州土地出讓金額達1850.26億元。土地出讓金額增幅較大的城市中，大連土地出讓金額315.28億元，同比增長147.26%；紹興865.39億元，同比增長110.35%；珠海456.83億元，同比增長103.28%

　　值得注意的是，土地市場分化明顯，一方面是土地出讓金額再創新高，另一方面是土地流拍增多。

　　諸葛找房報告显示，2019年，一線城市流拍現象較少，二線部分城市、三四線城市流拍現象較嚴重，尤其自下半年以來流拍率迅速上漲。

　　王新宇表示，下半年以來，土地遇冷趨勢已經從三四線城市逐漸蔓延至二線城市，範圍逐漸擴大。

　　58安居客房產研究院分院院長張波表示，2019年流拍率高企，究其原因，主要是由於房企拿地節奏偏快，自身處於償債高峰期，加之下半年融資渠道收緊，房企資金鏈偏緊，因此拿地更加謹慎。其次，上半年各地持續收緊調控政策，房企對下半年市場預期轉冷，也在一定程度上抑制了拿地衝動。整體來看，房企在土地市場已明顯理性，拉動土地溢價率持續走低。

　　房企繼續“以價換量”

　　中原地產研究中心統計數據显示，因為供應量增多，部分地區商品住宅庫存刷新紀錄。

　　上海易居房地產研究院發布100城住宅庫存報告显示，截至2019年11月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為47359萬平方米，環比增長1.9%，同比增長5.7%。值得一提的是，當前庫存規模已呈現了連續12個月的正增長態勢。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從2020年趨勢來看，由於調控政策並不會採取“一刀切”手段，因城施策依然是調控政策的前置性條件。在房企迎來集中還款期、庫存大幅上漲的背景下，2020年房企仍將選擇“降價促銷去庫存”來實現軟着陸。

　　中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華也表示，從目前來看，2020年房地產調控政策主線較為明朗，短期看政策也不會大規模放鬆和刺激，房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性大幅降低。

　　中國社會科學院財經戰略研究院研究員蔡書凱建議，未來需要繼續強化地方政府穩定樓市的主體責任，進一步理順中央與地方財政分配關係，嚴格控制部分城市土地供給避免庫存再次高企。同時，賦予地方政府一定的房地產金融調控權，可研究和探索首付比例和貸款利率區間管理的房貸政策，由各地根據本地房地產市場狀況，在區間內自主決定房貸的首付比例和相應的貸款利率，或者在按照套數確定首付比例和貸款利率外，增加按照面積來確定首付比例和貸款利率。

(責編：王子侯、孫紅麗)

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原標題：房貸利率有變化 浮動固定哪個好？

　　在存量房貸定價轉換時，購房者面臨兩個選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當前利率水平保持不變，以後不管LPR利率怎麼變化，購房者房貸利率保持不變。第二，選擇浮動利率。這意味着，房貸利率將根據LPR變動而變化。

　　中國人民銀行日前公告稱，將於2020年3月至8月期間，進行存量浮動利率貸款定價基準轉換，其中與大家錢包息息相關的就是房貸利率了。

　　公告中最關鍵的變化就是，將以前房貸盯住的貸款基準利率，轉換成貸款市場報價利率（LPR）。以前，說到房貸利率時，一般說“基準利率打幾折或上浮多少”；改革以後，再提起房貸利率，就是“LPR利率下浮或上浮多少”了。

　　實際上，從2019年10月8日以後，新發放的個人房貸已經以最近一個月相應期限的LPR為定價基準了。也就是說，新發放的個人房貸是在5年期LPR利率的基礎上加點形成的。

　　在新增個人房貸定價轉換完成后，自2020年3月份開始，存量房貸利率也要進行定價轉換。這一變化對已經貸款購房的個人會有什麼影響？

　　首先要明確的是，此次貸款定價轉換的對象是存量商業個人房貸，不包括公積金個人住房貸款。

　　購房者更關心的是，轉換後房貸利率是高了還是低了？“房貸利率將保持穩定。” 交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀表示。央行規定，轉換時點利率水平保持不變，也就是說，2020年存量房貸利率換算之後，跟以前一樣保持不變。

　　舉例來說，如果此前的房貸利率為基準利率上浮10%，基準利率此前為4.9%，上浮10%后，房貸利率為5.39%。那麼，2020年3月份開始轉換后，購房者2020年的房貸利率仍是5.39%這一水平不變，只是計算公式發生了變化。新的房貸利率為LPR增加或者減少一定幅度。

　　在存量房貸定價轉換時，購房者面臨兩個選擇：第一，選擇固定利率。也就是說，房貸利率與當前利率水平保持不變，以後不管LPR利率怎麼變化，購房者房貸利率保持不變。比如，以前房貸利率為基準利率上浮10%，那麼選擇固定利率后，到期前購房者房貸利率水平維持5.39%不變。

　　第二，選擇浮動利率。這意味着，房貸利率將根據LPR變動而變化。假設重新定價周期為1年，此前房貸利率為基準利率上浮10%，2019年12月份，5年期以上LPR為4.8%，那麼，加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年，房貸水平不變。從2021年開始，購房者房貸利率為2020年12月31日的5年期LPR+0.59%，此後每年以此類推。

　　還有人問，如果買房早，當時房貸還打折，那該如何計算？假設以前房貸為基準利率上打七折，即房貸利率為3.43%。2020年，購房者房貸利率仍為3.43%，加點幅度應為負的1.37個百分點（3.43%-4.8%=-1.37%），也就是說，未來房貸利率計算公式變為了LPR-1.37%。

　　兩種方式，該如何選擇？民生銀行首席研究員溫彬認為，儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降的背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處於上升周期，則房貸利率也會隨之走高，但如果此前選擇的是固定利率，則房貸成本不變。

　　東方金誠首席宏觀分析師王青認為，2019年8月份以來的LPR報價显示，主要針對居民房貸的5年期以上LPR報價僅下調5個基點，明顯低於主要針對企業貸款的1年期LPR報價的下調幅度。王青認為,2020年這一差異化降息模式有望保持。不過總體上看，未來5年期以上LPR報價也將出現小幅下行。（經濟日報記者 陳果靜）

(責編：王子侯、孫紅麗)

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