房貸墊資現象或致監管再度收緊

東方財經網 2017-03-22 10:34:22 來源：經濟參考報

隨着去年對“首付貸”的嚴查，互聯網金融平台的“首付貸”類產品幾乎銷聲匿跡。但在購房者預期未改的背景下，樓市依然熱度難減。隨着近期貸款政策收緊，購房者的資金需求大幅上升，場外資金墊資房貸的“類首付貸”再次出現。…濟參考報》記者在採訪中了解到，該類貸款並未完全消失，只是由明轉暗。

專家指出，“首付貸”等墊資買房，讓缺乏資質的人貸款買房，變相突破住房信貸政策，繞過風險監測，使統計數據失真，加大房地產購房槓桿，此外，更將阻礙甚至減弱樓市調控效果。預計監管層將再度收緊資金端口，嚴控資金流入樓市的閘門，謹防風險疊加。

就在北京3・17史上最嚴調控政策出台的第二天，北京的房產中介小李發了一條朋友圈：“新政出來，錢不夠怎麼辦？第一：北京有房，抵押貸，最多能貸1000萬元。第二：北京無房，信用貸，最多貸100萬元（多家銀行）。第三：抵押信用都不夠，只能全款代購，你差多少我來墊，過戶後作抵押貸款還我錢。”不過小李表示，大多數抵押貸款額度都在500萬以內。

一位不願具名的北京房產中介人士告訴…濟參考報》記者，目前其所在的公司無法做首付墊資業務，但是可以聯繫第三方互聯網金融平台來做。據其介紹，目前平台的借款方基本上都是賣房再買房時着急用錢的人。通過借款，一方面可以把現在貸款未還清的房子解抵押然後賣掉再買房，另一方面也可以作為另一套房的首付。

“這種首付款墊資必須要有抵押物，不然無法保證還款途徑。”上述中介表示，一般情況下，第三方平台有抵押物，貸款額度在300萬元左右。同時，借款利率方面也根據客戶資質不同而有所差異，大約在每個月1.7%至2.4%的水平，且借款期限在半年之內。

近幾個月，北京房主張一頻繁接到關於房屋貸款的騷擾電話。“每次接到電話聽到的第一句就是您賣房嗎？”張一說，在拒絕賣房后，銷售人員會繼續詢問是否需要資金，稱可選擇用名下的房屋抵押貸款，再買一套房。貸款額度則是房屋評估值80%基礎上的60%，例如一套評估值500萬元的住房，可貸額度為240萬元。

事實上，不只是房屋抵押貸款被利用為購房資金，眾多類型的無抵押消費貸也變相充當了“首付貸”的角色，並增加了隱性槓桿。

有業內人士稱，去年有的銀行的個人貸款增速很快，其中有這個因素在起作用。記者在採訪中了解到，很多中介人士會主動和客戶介紹湊足首付款的方法，而有的銀行客戶經理實際上也知道客戶貸款的真正用途，但是睜一隻眼閉一隻眼。

“本來我覺得自己首付不夠，只是去看看，但中介直接介紹了可以給我提供首付墊資的地方。想想飛漲的房價，我立馬決定買下來。”剛剛完成買房計劃的孫林說。據其客戶經理介紹，目前有不少同事根據用戶資質和需求來匹配相應的產品。同時，消費貸款的年化利率在5.88%至10.2%，最高可貸金額為50萬元，最長貸款期限為三年。

微博中某金融產品說明書介紹稱，個人名下任意一家銀行個人住房按揭貸款還款已達到一年或以上的話，則可申請6.16厘月息、還款方式為“先息后本”的一年期循環使用的無抵押貸款，額度最高達30萬元，3至7天內放款。其徵信要求還標明：若一年內信用卡無逾期，徵信查詢次數不超過10次，無小貸、網貸、擔保記錄以及信用卡使用額度不超過60%，便可以不看負債、不看流水、不看工作、無回訪電話。

“‘首付貸’並沒有滅絕，有需求就有市場。”一位券商房地產研究人士感嘆道。

有業內人士表示，購房需求不減，而銀行貸款額度收緊，因此，各種門類的創新型貸款，由於難以實際監測到貸款人的真正用途，所以難免會被人“鑽空子”，成為購房者房款資金的重要渠道。

中原地產首席分析師張大偉表示，目前看，北京新政導致購房人增加的首付是有限的。不過，若部分主體此前已經加了過高槓桿，再變相加槓桿則可能引發新的風險。當房價平穩時，風險可能不大；但如果房價出現下調，則風險會很大。

上述人士指出，一方面，該類墊資將大幅度增加購房者的資金槓桿，另一方面，過多的資金支撐將大幅削弱房地產市場集中調控本應產生的抑製作用。

業內人士預計，監管層將更為嚴格地管控資金流入樓市的閘門，謹防風險疊加。2月27日，重慶銀監局發文指出，將進一步規範與房地產開發企業和中介機構的業務合作管理――加強企業資質和資本金審查，繼續做好業務合作準入管理和名單制管理，嚴厲打擊“首付貸”、“假按揭”等行為。

青島市2月底也發文指出，禁止中介機構提供首付貸、過橋貸等違規的金融產品和服務，杜絕捆綁服務。

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北京今年第一季度商品住宅供地將是去年1.5倍

東方財經網 2017-03-22 10:34:33 來源：央視新聞客戶端

記者日前從北京市規劃國土委了解到，今年第一季度，北京土地市場供應商品住宅用地將達到161公頃，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍，通過加快土地供應節奏和增加土地有效供應，維護市場平穩健康發展。

相關數據統計，2017年以來不到三個月的時間，北京土地市場已供應商品住宅用地109公頃，完成年度住宅用地供應計劃的42%，近期還將推出商品住宅用地52公頃，屆時，一季度北京商品住宅用地供應量將達到161公頃，是2016年全年商品住宅用地實際供應量的1.5倍。

北京市規劃國土委負責人對記者表示，為進一步滿足居民基本住房需求、改善居住條件，今年以來加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度，加快土地供應節奏，嚴格落實中央經濟工作會議關於“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求。採取“限房價、控地價、競自持商品租賃住房面積”的方式，保障土地有效供給，推進土地供給側結構性改革。

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房價高企因為資產荒？房子真實屬性將漸回歸

東方財經網 2017-03-22 10:34:46 來源：證券日報

最近，關於房子的一切似乎都可以佔據輿論的高點。

從中央經濟工作會議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一房地產市場定位，到十二屆全國人大五次會議上工作報告中強調“堅持住房的居住屬性”，都清晰地表達了兩個意思：一是房子的原本屬性是居住，二是這一“居住”屬性不是或者至少目前不是唯一屬性。當前的各種調控措施或政策，是希望房子更多地回歸原本屬性。

那麼，原本居住為主的屬性如何演變成為投資成分更重的屬性呢？

筆者以為，房子這種屬性的演變大背景是中國改革開放，經濟飛速發展，和與之相伴生的人民財富的增長。四十年前，中國還是世界上相對貧窮的國家之一，中國的實際人均GDP僅為美國的1/40，巴西的1/10。隨着改革開放的實施和不斷擴大，中國實際人均GDP的年均增長率以超過8%的速度增長。現在，中國已經是世界上第二大經濟體，作為一個在世界佔比達1/5以上的人口大國，中國人的平均生活水準快速且持續改善。與此同時，中國居民儲蓄率一直居高不下。數據显示，過去10年來，我國居民儲蓄實現加速度增長，分別於2003年9月份、2008年8月份、2010年12月份和2013年1月份突破10萬億元、20萬億元、30萬億元和40萬億元大關，2014年年末突破50萬億元，截至2016年12月底，這一數值接近60萬億元。

從這一系列数字可以看出，居民儲蓄餘額的增長勢頭仍然強勁。在日常生活消費和條件持續改善與提高的情況下，更多的財富盈餘該投向哪裡，越來越成為更多普通百姓面對的問題。

再者，投資房產的賺錢效應明顯和親切。隨着若干年來金融知識的普及，信用消費越來越被各個年齡段百姓所接受，失去公有住房分配機會的社會成員，漸漸接受使用積蓄和銀行信貸工具實現購買房產，提升生活質量的願望。與此同時，房貸質量的穩定和優質也為銀行放貸傾斜向房地產提供了支持。而隨着大城市人口流入的增加，房子的賺錢效應逐步凸顯。正是在這種合力作用下，對房子的擁有者，尤其是多套房子的擁有者而言，房子原本的居住屬性漸漸弱化，投資屬性逐漸凸顯。

而且，在上述條件下，這種投資收益的穩定和持續增長不斷強化房產投資屬性，並吸引更多投資者進入。

雖然，近年來我國多層次資本市場不斷完善，滬港通、深港通順利啟程，基金、期貨、信託、私募等等投資形式不斷豐富，也確實一定程度上分流了居民儲蓄，並不是真正意義上的資產荒。但不可否認的是，與其他投資渠道相比，投資房產的技術含量要低很多，截至目前仍然收益穩定，屬於低風險高收益。

不過，今年《工作報告》中特別提出“遏制熱點城市房價過快上漲，健全購租並舉的住房制度”。同時，各地因城施策的地產調控措施陸續出台，從銀行和購買者資格的源頭上限制約束投資投機性購房行為，使房地產市場理性回歸。因而，有理由相信，隨着房地產調控政策的持續加力，房子的真實屬性將逐漸回歸。

（責任編輯：王迪）

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賈康：房產稅立法改革會觸及很多既得利益者

東方財經網 2017-03-22 10:34:46 來源：中國網・地產中國綜合

“作為研究者我多少感覺是有點遺憾的。”3月6日，北京鐵道大廈一樓會客區，全國、華夏新供給研究院首席經濟學家、中國財政科學研究所原所長賈康對時代周報記者嘆息道。

談及房產稅，賈康會成為自動匹配的專家。從呼籲建立制度框架適當柔性切入，到操作層面的具體細節，再到強調儘快進入立法過程，他無數次對房產稅奔走呼告。

在他理想的時間表裡，房產稅的改革應該力爭在今年全國兩會審批通過。不過，全國人大發言人傅瑩已在兩會期間回應，今年沒有把房產稅草案提請常委會審議的安排。3月4日上午，賈康是在手機上通過新聞得知了這一消息。“房產稅是等不起的。時間已經很緊了，中央的要求是明確的，就是要加快房產稅立法並適時推進改革的”，他對時代周報記者表示，財稅體制改革要在2016年基本完成重點工作。“你看，現在已經2017年。”賈康說。

今年是賈康當的第十個年頭，“研究型的。”是他的自我定位。他對時代周報記者坦言，呼籲徵收房產稅不是沒有壓力，不是沒關注過對他的抨擊，“但作為研究者要有公心，要理性地根據自己的水準發聲，表達我們經過認真研究之後形成的觀點”。

2011年1月底，上海和重慶兩地發布了對個人住房徵收房產稅試點方案。賈康對時代周報記者強調，試點在千難萬難的改革中有破冰意義，更為加快立法提供了比較好的本土經驗。“兩地敢為天下先，方案是柔性切入的，不想給社會造成比較大的衝擊。上海沒涉及存量只涉及增量，重慶涉及存量，但只調節存量里最高端的獨立別墅。”賈康對時代周報記者說道。

從中央明確的財稅體制改革路線圖看，“推動中央與地方財政、事權和支出責任劃分改革”“加快制定中央和地方收入劃分總體方案”“抓緊提出健全地方稅體系方案”，這三項改革任務是依次遞進的關係。

當中，兩大條件必不可少―不動產登記和房產稅立法全部順利完成，房產稅才可能真正全面落地。

國土部不動產登記局給出的時間表是，從2014年開始，力爭4年左右時間建立有效運行的不動產登記信息管理基礎平台。

“只要我還是，我一定還是會堅持房產稅的。”賈康對時代周報記者強調。

房產稅與去庫存

時代周報：今年的工作報告涉及樓市的部分中，你如何解讀堅持住房的居住屬性？

賈康：就是房子不是用來炒的，不過嚴格來講，房子不是一點點投資的屬性都沒有的，但首先要解決有所居的問題，校正現在房地產市場炒作因素過多，防範泡沫化。

時代周報：你認為房產稅能對中國的房地產市場產生什麼影響？

賈康：中國的房地產發展還有很大空間，因為中國現在實際城鎮化水平還不到41%，參照國際經驗，要走高到70%-80%才相對穩定。我們前面還有30%的空間，未來還有4億人要到城市定居，市中心的範圍會不斷擴大，基礎設施的建設要一輪又一輪地開展。房地產保有環節的稅收不能改變中心區域不動產價格上揚曲線的整體情況，但房產稅能使得房地產市場減少泡沫，減少對社會的負面衝擊。

時代周報：你曾經提過，內部一直有房產稅草案，可一直沒立法的原因是什麼？

賈康：草案確實是有的，但2016年有關部門的改革方案里，並沒有提加快房產稅的立法。根據我的觀察，實際上過去的一年裡，各部門是為了“去庫存”而“去庫存”。這些部門的憂慮主要是擔心如果加快房產稅立法，會影響市場的心理預期，增加了借貸成本，不利於各地方樓市去庫存。

2016年下半年的市場數據表明，房地產市場處於“冰火兩重天”，去庫存主要是指三四線城市，從全球的情況看，實際上更適合推動房產稅立法。

時代周報：今年房產稅不立法，那接下來的工作會怎樣展開？

賈康：房產稅的立法是中國建設現代稅制的重要途徑。改革的大方向已經很明確，中央在形成的文件里對房產稅都是予以肯定的。可現在提到房產稅，很多人普遍反感，甚至持規避與強烈反對的態度。這說明房產稅立法就屬於改革的深水區，需要攻堅克難。

要求中國逐步提高直接稅比重，穩定宏觀稅負，房產稅屬於直接稅，肯定會觸及很多既得利益者―比如手上有多套房、多套豪宅的人群；其次，那些現在手裡沒有多套房，但將來打算買大房、好房的人群，也不會希望增加他們的稅負。

接下來的立法工作，重點還是不要停留在口頭上，做過多表態。總說擼起袖子加油干，各地說那麼多不如一步實際行動。

我可以作一個設想，應當加快房產稅的立法，同時給出一個合乎市場預期的引導。在房產稅立法完成后，並不需要全國所有城市，齊頭並進同時執行。可以通過每個地區不同的經濟情況予以區分。比如，在這些“火”的城市執行。而去庫存壓力沉重的三四線城市可以從緩，等以後具備了條件再執行。

深圳有良好的小產權房經驗

時代周報：在當下房產稅的立法中，有哪些中外經驗值得借鑒？

賈康：從國外的經驗上來說，我認為美國的房產稅，即美國普遍住房保有環節徵收的稅收模式，是不能簡單照搬到中國來，必須考慮中國自身的國情。在中國，住房保有環節的房產稅，要考慮以免稅條款對應住房基本保障、設計扣除“第一單位”的具體標準，具體而言是按人均面積扣，還是按套數扣，現在依然有爭議。社科院曾經提出方案，設計為人均40平方米，但也有不同意見，每個意見都有各自的道理，在將來立法的過程中，要爭取形成一個最大公約數。

從國內來看，現在房產稅的實踐，只在重慶、上海兩市有試點。一旦進入立法過程中，兩地試點過程中形成的經驗非常可貴。畢竟能夠讓我們在借鑒國際經驗的同時，總結本土的經驗，包括一些已經顯現出端倪的要領。這些本土經驗應該被充分討論，把它們的积極因素都吸收進來。

還有比如小產權房問題，深圳就已經總結了一些良好的經驗，例如對小產權房做分類，不同類型的小產權房，可以有不同的處理要領與措施。總體上說是要使方方面面能夠接受。相關的利益處理起來肯定有摩擦，但可以通過協商、妥協以及分類處理，逐漸消化尖銳的問題。

時代周報：除了房產稅，你認為今年的房地產還需要從哪些方面改革？

賈康：我一直強調中央提及的房地產的基礎性制度，至少應當包括房產稅、土地制度、住房制度、投融資制度四個方面。我簡單地談一下幾個方面的建設。

從土地制度來看，如何使其與市場經濟對接，平衡制度機制。還要總結已有經驗，包括地票制度的試點經驗、土地收儲制度方面的一些初步經驗、土地使用權方面招拍掛的經驗等。不能簡單做價高者得的拍賣，要附加其他條件與打分的約束，進一步在技術層面與基礎層面處理好相關事項。

從住房制度上要做好“保障軌”與“市場軌”雙軌統籌。在商品房市場的旁邊，必須由牽頭提供好保障房，有效供給必須到位。保障房現在中央已經聚焦到兩個具體類型，一個詩租房，另一個叫共有產權房。如何提供給老百姓，還有很多的具體細節需要討論與合理化。

（責任編輯：王迪）

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實施六年的滬渝房產稅試點失敗了嗎？

東方財經網 2017-03-22 10:34:48 來源：時代周報

“房子”是每年全國兩會最受關注的話題之一。今年，它以“房產稅”的面孔出現，又以十二屆全國人大發言人傅瑩正式回應“今年沒把房地產稅草案提請人大常委會審議的安排”暫告一段落。

兩會結束后，前有北京學區房價格連續跳漲，後有北京、廣州、南京、青島等房地產調控升級，房子再度成為全國焦點。

財稅改革進行了三年，除房產稅和個人所得稅，大部分改革任務已經完成。用傅瑩的話來說，房產稅立法涉及面比較廣，也涉及方方面面的利益。

2011年1月起，為配合地產調控“國八條”實施，上海和重慶兩地發布對個人住房徵收房產稅試點方案，並開始施行。十八屆三中全會明確提出“加快房地產稅立法並適時推進改革”的任務，率先進行試點的滬渝兩地就被視作參考標本。

6年過去了，兩地的房產稅試點情況如何？是否為人大立法提供了有價值的樣本？

滬對增量房徵稅，渝側重高端房

同為房產稅試點地，上海和重慶的方案各有側重。

上海財經大學教授姚玲珍將上海、重慶兩地個人房產稅政策進行詳細對比之後，告訴時代周報記者，重慶市個人房產稅調控面窄、稅率較高，上海調控面廣、稅率較低。

首先是徵收範圍不同。上海僅對增量住房徵稅，尚不涉及對存量住房徵稅；重慶則側重於對高端住房徵稅，覆蓋了存量獨棟商品住宅。其次，稅率方面，重慶的稅率略高於上海的稅率。最後，免稅面積標準不同。重慶每個家庭只能對一套應稅住房扣除免稅面積，存量獨棟商品住宅免稅面積為180平方米；新購獨棟商品住宅，免稅面積為100平方米。上海也以家庭為單位，但按人均60平方米扣除。

在上海財經大學不動產研究所執行所長陳傑看來，兩地差別在於動機不同，他認為重慶調控房價的動機更強一些。“兩個城市的房價敏感性不同。上海房價是全國風向標，更加謹慎一些，不敢給市場帶來過度震蕩。”

據上海市稅務局公布的信息和姚玲珍進行的調研显示：2011年後增量住房交易中，大部分的購房家庭都是本市居民家庭，大部分新購住房都屬免稅住房，免稅原因主要是本市居民家庭唯一住房或新購住房未超出人均免稅住房面積等情形，大部分的新購住房集中在郊區，近70%是90平方米以下的小戶型。這其中應稅住房比例佔18%-20%，大都適用0.4%的稅率，主要集中在非中心城區。

在試點實施過程中，上海市遵照《上海市開展對部分個人住房徵收房產稅試點的暫行辦法》（滬府發〔2011〕3號）制度框架下，又研究發布了一系列配套性文件，為房產稅改革試點的順利實施提供了制度保障。

近年來政策調整不多，主要為歷年的優惠稅率應稅臨界價格標準，每年根據上年上海市新建商品住宅平均銷售價格進行調整：2012年分界線26896元/平方米；2013年27740元/平方米；2014年標準32384元/平方米；2015年32830元/平方米；2016年43002元/平方米； 2017年上海房產稅為51820元/平方米。

兩地試點差別除了地區實際情況差別外，“不排除有試用不同方案的用意，不同試點方案運行后表現出來的不同效應，是留給我們的寶貴經驗”。姚玲珍說。

效應低於社會部分人群預期

房產稅試點以來，外界對兩地試點效果褒貶不一，甚至有聲音認為試點已經失敗。

“是否失敗，看當時推行的出發點。如果就只是想着落地、做個示範，那就不能叫做失敗。外界所說的試點失敗，無非是說沒有達到調控房價目標、或成為地方主體稅種、或調節住房需求，但當時兩地都沒有說這些是推行房產稅試點的出發點。”陳傑對時代周報記者分析。

姚玲珍則總結了兩點原因：“第一，改革試點的效應低於社會部分人群的預期；第二，不再提”試點擴圍”，轉推”房地產稅立法”。”

姚玲珍表示，很多人一開始期望很高。居民盼望能降房價，專家希望房產稅能成為地方主體稅。但在改革初期，出於各種原因的考量，最終推出了較為穩健的方案，相應地，各種稅收較低是必然結果。“現階段，如果用個人心中理想的效應水平去衡量試點成敗，有失公允。”姚玲珍說。

在上海市文件中對房產稅試點目標的闡述中有四句話：一是健全地方稅體系；二是調節居民收入和財富分配；三是促進經濟結構調整及土地集約利用；四是引導個人合理住房消費。綜合眾多學者的研究和社會對試點的觀察而言，儘管試點的效應微弱，但在這些方面還是體現出积極的作用。

2011年以後，儘管房產稅試點擴圍的呼聲很高，但其他城市卻沒有實質推行。十八屆三中全會後，也未再提試點擴圍，而是從立法的層面提出“加快房地產稅立法並適時推進改革”。姚玲珍強調稱，這不能視為房產稅試點失敗的標誌。

目前對“房地產稅”的認識並不十分清晰，有人認為房地產稅是指整體房地產稅收體系，是一類稅的總稱；有人認為是指住房保有環節的稅收，改“房產稅”為“房地產稅”是強調對土地也徵稅。

在姚玲珍看來，不管是哪種說法，“保有環節房地產稅收的改革都是重點，而前期上海、重慶對個人住房徵稅的試點都為”房地產稅的立法”打下了基礎”。

今年兩會，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文對兩地房產稅試點給出了12字評價：“細緻紮實、運行平穩、成效明顯。”

專家指推行動力不大

“這部法律涉及面比較廣，也涉及方方面面的利益，所以圍繞這個問題的討論是比較多的。”3月4日，在十二屆全國人大五次會議新聞發布會上，人大發言人傅瑩表示房地產稅立法已列入五年立法規劃，今年沒有提請人大常委會審議的安排。

在姚玲珍看來，五年立法規劃本身就是一個最終的時間線。“房地產稅的推行對全社會的影響面大，立法更應審慎推進，使未來的房地產稅真正成為調控市場穩定、調節收入分配和拓展地方財政收入的”良稅”。”

任何關於房地產稅的風吹草動都會被輿論反覆研磨，此前，就曾有專家預測房地產稅將於2020年前出爐。

“這不現實，”陳傑向時代周報記者表示。“關鍵要看的決心，有沒有足夠的外在壓力逼着必須從土地出讓金轉向房產稅，是不是財政收入缺口大到必須從房產稅想辦法。如果外在壓力不夠大，很難有動力去真正落地房產稅。”陳傑補充道。

而房地產稅又會否成為調控房價的利器，外界說法不一。

姚玲珍認為房地產稅確實具有調控房價的作用，“主要依靠內含的成本機制調節住房供需關係，進而提高住房使用率，抑制房產投機，優化住房資源配置”。

陳傑卻認為，房產稅本身不直接調控房價，即使房價名義降低了，但買房人持有房產的生命周期成本不一定會降低（買房成本+持有成本）。“對房產稅調控房價不要抱太多不切實際的期望。”陳傑補充道。

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央行：北京離婚一年以內房貸申請人按二套房執行

東方財經網 2017-03-24 20:35:02 來源：中國網・地產中國

中國網・地產中國快訊 3月24日早間，中國人民銀行營業管理部連同中國銀行業監督管理委員會北京監管局、北京市住房和城鄉建設委員會以及北京住房公積金管理中心發布了《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》（以下簡稱“通知”），通知明確，配合做好北京市房地產調控工作，促進北京市房地產市場平穩健康發展，即日起，對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。通知同時要求，各商業銀行在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢北京房屋交易權屬信息查詢系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫，嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加槓桿”金融產品用於購房首付款。

以下為通知全文

各有關單位：

2016 年以來，北京市銀行個人住房貸款快速增長，各商業銀行在拓展房貸業務的過程中累積了一定風險。為進一步落實四部門《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（京建法〔2017〕3 號），防範住房信貸業務操作風險、信用風險、合規風險等，現將有關事項通知如下：

一、嚴格落實各項房地產信貸調控措施

各商業銀行要堅決落實中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”總體要求，繼續從嚴控制個人購房貸款增量，嚴格落實差別化的房地產信貸調控政策，配合做好北京市房地產調控工作，促進北京市房地產市場平穩健康發展。北京銀監局、人民銀行營業管理部將適時會同相關部門對轄區內商業銀行房地產信貸調控政策落實情況進行定期檢查和不定期抽查，對存在違規行為的機構進行嚴肅問責。

二、對離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，從嚴防控信貸風險據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果，也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業銀行住房信貸風險。因此，對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

三、認真查詢住房貸款記錄和公積金貸款記錄，嚴格執行首套房貸認定標準各商業銀行在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢北京房屋交易權屬信息查詢系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫。在公積金貸款數據接入徵信系統前，各商業銀行定期匯總房貸客戶信息提交住房公積金中心，由公積金中心查詢查證后統一將公積金貸款記錄反饋給各商業銀行。對於經查詢人民銀行個人信用信息基礎數據庫，已確認購房家庭有商業性住房貸款記錄的，可不再查詢公積金貸款記錄，按照二套房貸政策執行。各商業銀行對於購房家庭住房記錄、商業性住房貸款記錄、公積金貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

四、嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加槓桿”金融產品用於購房首付款各商業銀行要根據“了解你的客戶”的原則，加強對客戶的盡職調查，認真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產品加槓桿的客戶，應拒絕發放貸款。同時，各商業銀行應加強消費貸及其他無抵押信用貸款的管理，嚴禁以消費貸、個人經營性貸款等名義貸出資金用於支付購房首付。

五、嚴格審核借款人還款能力，防範投資投機購房帶來的信貸風險各商業銀行要嚴格落實月供收入比（不超過50%）等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執行。

六、合理評估房屋價值，增強住房信貸風險的識別和防範能力各商業銀行要加強對房地產真實價值的評估，要提高對房產價值真實客觀的判斷和評估能力，要依據房屋的合理評估價值進行放貸。商業銀行與房地產價格評估機構合作進行評估的，要加強對合作方的約束和考核，避免道德風險。

七、加強對支行網點的業務指導和管理，嚴格落實差別化住房信貸政策各商業銀行要加強對支行網點個人住房貸款業務的管理和指導，督促支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求。對支行網點違反相關規定的，要及時糾正、嚴肅處理。

八、規範房地產中介機構與商業銀行業務合作，建立商業銀行合作中介機構退出機制各房地產中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸、尾款貸等違規金融產品和服務。對於經有關部門查實存在違規問題的中介機構，各商業銀行應立即中止與其業務合作。

本通知自發布之日起執行。

（責任編輯：王莉）

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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央行：北京離婚一年內的房貸申請人實施二套房標準

東方財經網 2017-03-24 20:35:02 來源：人民網-房產頻道

人民網訊 中國人民銀行等部門今日發文明確，對北京離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

央行在公告中指出，據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果，也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業銀行住房信貸風險。

北京在上周出台了更為嚴厲的住房調控政策，再次實施“認房又認貸”舉措，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低於60%，購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。

央行下發的文件要點如下：

一、嚴格落實各項房地產信貸調控措施。繼續從嚴控制個人購房貸款增量，嚴格落實差別化的房地產信貸調控政策；各監管部門要對轄區內的商業銀行房地產信貸調控政策落實情況不定期抽查，對存在違規行為的機構嚴肅問責。

二、對離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，從嚴防控信貸風險。對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

三、認真查詢住房貸款記錄和公積金貸款記錄，嚴格執行首套房貸認定標準。

四、嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加槓桿”金融產品用於購房首付款。對使用“首付貸”等金融產品加槓桿的客戶，應拒絕發放貸款；嚴禁以消費貸、個人經營性貸款等名義貸出資金用於支付購房首付。

五、嚴格審核借款人還款能力，防範投資投機購房帶來的信貸風險。各商業銀行要嚴格落實月供收入比（不超過 50%）等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。

六、合理評估房屋價值，增強住房信貸風險的識別和防範能力。

七、加強對支行網點的業務指導和管理，嚴格落實差別化住房信貸政策。

八、規範房地產中介機構與商業銀行業務合作，建立商業銀行合作中介機構退出機制。

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知

東方財經網 2017-03-24 20:35:03 來源：

銀管發〔2017〕68號

中國人民銀行營業管理部 中國銀行業監督管理委員會北京監管局 北京市住房和城鄉建設委員會 北京住房公積金管理中心關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知

各有關單位：

2016年以來，北京市銀行個人住房貸款快速增長，各商業銀行在拓展房貸業務的過程中累積了一定風險。為進一步落實四部門《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（京建法〔2017〕3號），防範住房信貸業務操作風險、信用風險、合規風險等，現將有關事項通知如下：

一、嚴格落實各項房地產信貸調控措施

各商業銀行要堅決落實中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”總體要求，繼續從嚴控制個人購房貸款增量，嚴格落實差別化的房地產信貸調控政策，配合做好北京市房地產調控工作，促進北京市房地產市場平穩健康發展。北京銀監局、人民銀行營業管理部將適時會同相關部門對轄區內商業銀行房地產信貸調控政策落實情況進行定期檢查和不定期抽查，對存在違規行為的機構進行嚴肅問責。

二、對離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，從嚴防控信貸風險

據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果，也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業銀行住房信貸風險。因此，對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

三、認真查詢住房貸款記錄和公積金貸款記錄，嚴格執行首套房貸認定標準

各商業銀行在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢北京房屋交易權屬信息查詢系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫。在公積金貸款數據接入徵信系統前，各商業銀行定期匯總房貸客戶信息提交住房公積金中心，由公積金中心查詢查證后統一將公積金貸款記錄反饋給各商業銀行。對於經查詢人民銀行個人信用信息基礎數據庫，已確認購房家庭有商業性住房貸款記錄的，可不再查詢公積金貸款記錄，按照二套房貸政策執行。各商業銀行對於購房家庭住房記錄、商業性住房貸款記錄、公積金貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

四、嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加槓桿”金融產品用於購房首付款

各商業銀行要根據“了解你的客戶”的原則，加強對客戶的盡職調查，認真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產品加槓桿的客戶，應拒絕發放貸款。同時，各商業銀行應加強消費貸及其他無抵押信用貸款的管理，嚴禁以消費貸、個人經營性貸款等名義貸出資金用於支付購房首付。

五、嚴格審核借款人還款能力，防範投資投機購房帶來的信貸風險

各商業銀行要嚴格落實月供收入比（不超過50%）等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執行。

六、合理評估房屋價值，增強住房信貸風險的識別和防範能力

各商業銀行要加強對房地產真實價值的評估，要提高對房產價值真實客觀的判斷和評估能力，要依據房屋的合理評估價值進行放貸。商業銀行與房地產價格評估機構合作進行評估的，要加強對合作方的約束和考核，避免道德風險。

七、加強對支行網點的業務指導和管理，嚴格落實差別化住房信貸政策

各商業銀行要加強對支行網點個人住房貸款業務的管理和指導，督促支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求。對支行網點違反相關規定的，要及時糾正、嚴肅處理。

八、規範房地產中介機構與商業銀行業務合作，建立商業銀行合作中介機構退出機制

各房地產中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸、尾款貸等違規金融產品和服務。對於經有關部門查實存在違規問題的中介機構，各商業銀行應立即中止與其業務合作。

本通知自發布之日起執行。

中國人民銀行營業管理部 中國銀行業監督管理委員會北京監管局

北京市住房和城鄉建設委員會 北京住房公積金管理中心

2017年3月24日

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南京部分銀行取消首套房貸9折優惠

東方財經網 2017-03-24 20:35:10 來源：揚子晚報

近日，各地密集發布了房地產的調控政策，揚子晚報記者昨天採訪了解到，南京地區除了在首付比例方面進行調整之外，近日，部分銀行已經悄然上調了首套房的貸款利率折扣，其中有銀行表示最低折扣將由原來的9折優惠上調到95折，銀行業內人士表示，隨着調控的收緊，利率大概率會繼續上調，9折優惠或將取消，不排除有更多銀行跟進的可能。

實習生 金雨� 揚子晚報記者 李沖

房貸政策收緊，

部分銀行上調首套房貸款折扣優惠

據銀行人士透露，從央行3月下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》看，在住房金融部分，央行要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸款年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整，此舉在於通過信貸抑制過旺需求。揚子晚報記者了解到，目前，北京已有多家銀行取消9折優惠。昨天，揚子晚報記者採訪南京市場的信貸情況，發現也有部分銀行將最低9折調高為最低95折，甚至有銀行取消了房貸利率優惠。

融360監測的數據显示，截至3月22日，建設銀行首套房利率折扣上調為95折，多家銀行總體折扣在9折水平。揚子晚報記者昨天撥打各銀行網點電話了解到，對於首套房房貸折扣利率，目前民生銀行已將折扣從9折優惠調整為95折，招商銀行工作人員表示，內部有風聲显示，首套房貸款利率將從下個月開始執行95折優惠，某全國性股份制銀行網點的工作人員表示，將取消折扣優惠，執行基準利率。

揚子晚報記者採訪獲悉，其餘銀行暫時未做調整，有銀行工作人員表示，總行下達細則後房貸利率會有所上調，尚未明確調整的具體折扣。

各家銀行或將陸續跟進，

買房貸款成本將明顯升高

銀行業內人士告訴揚子晚報記者，從2017年開始，、央行等高層就房地產先後表態，近期已有20餘城市密集發布地產調控政策，一線城市甚至開始執行“認房又認貸”的政策，各家銀行都收緊了信貸政策，根據目前形勢來看，房貸折扣上調或將成為普遍現象，未來不排除各家銀行陸續跟進的可能。

此外，也有市場人士對此分析稱，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，還有市場因素。隨着央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

對於購房人而言，折扣上調意味着貸款成本增加。以總貸款100萬元按揭年數30年為例，當貸款利率為9折時，採取等額本息的還款方式，每月月供為5013.52元，30年累計支付利息80.49萬元。同等條件下，當貸款利率為9.5折時，每月月供為5162.36元，30年累計支付利息85.85萬元。照此計算，當利率折扣提高后，每月多還148.84元，30年累計多還利息5.36萬元。

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南京不動產登記提速

商品房首次轉移登記縮減至5個工作日

揚子晚報訊（記者 馬祚波）南京市不動產登記局昨天發布公告稱，自上周起，買房人辦理新房的不動產證已經從原先的10個工作日縮減至5個工作日，今年下半年將有望實現立等可取。

記者在官方網站上看到，南京市不動產登記局表示從上周一開始，商品房首次轉移登記（即新房交付后買房人申請辦理不動產證）由之前的10個工作日提速到5個工作日辦結，3月13日受理的首批60個商品房首次轉移登記案件，已於3月20日下午全部辦結並出件，當晚即以短信形式向全部申請人發送了領證通知。據悉，二手房買賣抵押登記也將於4月上旬實現從原有10個工作日提速到5個工作日辦結。

據悉，去年6月份南京實施不動產登記以來，該市不動產登記中心累計發放不動產登記證書13萬餘本、不動產登記證明7萬餘份、開具購房證明5萬餘份、出具一二套房查詢結果6萬餘份。相關人士表示，今年下半年南京有望實現商品房首次轉移登記立等可取，二手房買賣登記、抵押登記將縮短到3個工作日左右。同時，南京市不動產登記中心還提醒廣大市民，各類案件的辦理收費均嚴格執行物價部門核定、窗口公示的收費標準，不存在額外收取的加快費用，市民若發現有類似違規情況，可撥打監督電話（02589690721），查實后將給予人1000元人民幣的獎勵。

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碧桂園業績、股價均翻番 今年銷售目標4000億元

東方財經網 2017-03-24 20:35:10 來源：中國新聞網

中新網3月23日電 3月22日，碧桂園控股有限公司(股票代碼：2007.HK)在香港舉行業績發布會。數據显示，碧桂園2016年實現合同銷售金額人民幣3088.4億元，合同銷售面積為3747萬平方米，同比分別增長120%和74%。當天，碧桂園股價報收6.6元港幣，相比2015年12月31日股價翻番，增長108%。碧桂園管理層在發布會上透露2017年國內銷售目標為4000億元人民幣。

“我們沒有想爭第一，我們只能努力做到更好。”對於規模，碧桂園董事局主席楊國強有着更深刻的認識，他認為市場存在很多變數，只能做好自己，並且要繼續以優秀同行為學習榜樣。

財務穩健，未來有驚喜

碧桂園CEO莫斌在上述發布會上介紹說，除了規模，利潤也實現同步增長。報告期內實現收入1531億元，同比增長35%，歸屬公司股東的凈利潤為人民幣115億元，同比增長24%。此外，公司現金流管理和去化也表現優異，報告期內實現銷售回款2840.8億元，回款率為92%，去化率為73.7%，同比增長近20個百分點。

中銀國際分析師Gurney Liu現場說，這一次公司的業績，已經不能用“亮眼”來形容了，而是應該說非常振奮人心的。

碧桂園副總裁程光煜解釋說，增長來源於幾個方面，首先市場良性穩定，其次2015-2016年兩年公司營銷工作做在前面，包括春節等假期提前布局。

不過對比行業，碧桂園的毛利率增長較為一般。碧桂園首席財務官伍碧君回應稱，去年交樓的大部分是2013-2014年銷售的樓，受制於當時的市場環境，所以毛利率沒有明顯回升。“隨着2016年的預售樓進入結算，2017-2018年會看到很大驚喜。”

摩根大通分析師Ryan Li評價，碧桂園本輪合同銷售增長不同於2013年，這次量增價穩，從而實現盈利增長，尤其是2015年新增的位於一二線城市的貨量賣得又快又好，使得碧桂園成為這一輪市場回暖的主要受益者。

還值得一提的是，報告期內碧桂園擴大土地投資需求導致融資規模有所增加，但得益於其強勁的銷售能力和嚴格的現金流管理，資本結構反而得到進一步優化。

2016年，銷售樓款現金回款2841億元，回款率約為92%，凈經營性現金流約為人民幣415億元。凈借貸比率同比下降11.3個百分點至48.7%，加權平均借貸成本下降54個基點至5.66%。資本結構優化還體現在碧桂園通過對沖減少兌匯損失人民幣14.1億元，以及期內全部償還完利息較高的永續債。

全線布局，全面開花

以銷售規模計，目前碧桂園已經衝到了中國十強房企的前三，品牌溢價開始凸顯。但這並不妨礙碧桂園堅持自己的初心，“建老百姓買得起的好房子”。報告期內，其合同銷售均價為8242元／平方米，同比有所增長，不過依然是十強房企中最低的。

碧桂園董事局主席楊國強在發布會上表示，始終看好中國的新型城鎮化建設，認為紅利遠沒有到頭。“前幾年很多人說三四五線不好的時候，我們做的蠻開心。改革開放推動國家發展，中國GDP仍在逐年增加，城鎮化和現代化進程持續推進，我相信人民的生活現在好，(未來)還能更好。”

作為中國的三四線之王，碧桂園近年來拿地策略開始向一二線傾斜。業績發布显示，報告期內，碧桂園新獲取的土地中目標一二線與目標三四線的地塊按(不含少數股東權益)金額劃分的比例為64%:36%。

報告期末，碧桂園已簽約或已摘牌的項目總數為728個，其中國內722個，近2/3分佈在廣東省外，海外分別在馬來西亞有4個、澳大利亞1個以及印度尼西亞1個。從項目布局上來看，2016年碧桂園一方面在國內聚焦新型城鎮化紅利，實現了在一二三四五線城市的全面開火，夯實了其由一個地方房企躍升至全國前三的江湖地位，另一方面在海外依託中國“一帶一路”國家政策，尋找沿線國家利潤空間較大的發展機會。

1500億拿地，增長可期

土地儲備方面，碧桂園2016年採取了积極的拿地策略，全年共獲取土地413宗，新獲取土地的預期建築面積為8752萬平方米，為公司持續開發銷售提供了強大支撐。碧桂園財務資金中心副總經理左瑩表示，2017年拿地會根據貨量進行安排，預計有3600億的銷售回款，預算1500億的拿地現金支出，足夠匹配全年銷售目標。

業績显示，截至2016年12月31日，已申報“同心共享”項目數為583個，累計合同銷售金額達人民幣2612億元，平均回本周期8.4月，年化自有資金收益率為78%，簽約凈利潤率為12%，均創歷年來新高。

碧桂園近年來業績規模的高速增長還離不開公司合伙人制度的引進和以未來領袖計劃為代表的一系列人才制度的建設。自2013年起啟動以全球博士為招聘對象的未來領袖計劃，截至今年3月14日，碧桂園已超過450名博士，預計到2018年底，全公司博士數量將突破千人。這些招聘的人才當中有近兩成在短短2-3年內就迅速升任區域總裁、區域副總裁、項目總經理等集團高層崗位，為碧桂園邁入三千億俱樂部立下汗馬功勞。

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