調控措施須堅持“房住不炒”定位

  與其他宏觀調控措施一樣,樓市調控既不可能一步到位,也需要視調控效果和情勢發展予以調整和完善。各地各城市在調整樓市調控措施時,要嚴格依據“房住不炒”定位來評判各項調控措施及其效果,在此基礎上,使各項調控措施真正有利於遏制炒房,平抑房價,滿足剛需和改善性需求。

  近一段時間,若干南方城市對樓市調控措施做了一些調整,不僅引發各界廣泛關注,當地房地產市場也因之發生了一些變化。

  11月11日,深圳市調整了非普通住宅標準(即所謂“豪宅線”),將容積率在1.0以上、單套建築面積在144�O以下的房子定義為普通住宅,滿兩年可免征增值稅,個稅降低0.5%。11月29日發布的《佛山市人力資源和社會保障局、佛山市住房和城鄉建設局關於進一步完善人才住房政策的補充通知》指出,在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才,首套購房不受戶籍、個稅、社保繳存限制。

  有報道指出,深圳市的政策調整,成為二手房市場強勢反彈的一個轉折點。在政策出台的前兩周,該市二手房銷售套數分別環比上漲了4.8%和11.1%。佛山市政策一出,有房企迅速發出通知,要求員工取消休假待命,有的樓盤則“昨晚整夜不打烊”。可見,兩市的政策調整在短時間內對當地房地產市場產生了明顯刺激效應。

  2016年9月30日,北京、天津兩市同時推出了多項樓市調控措施,至今已經3年多時間。數以百計的城市相繼加入調控行列,因城施策,有針對性地實施調控,在整體上遏制了房價全面快速上漲的勢頭。同房地產市場以往調控相比,本輪調控涉及的城市多,持續的時間長,其間雖有一些城市對調控措施作出調整,並引發是否放鬆、鬆綁的議論,但並未因此誘發整體反彈。根本原因在於,黨中央、國務院明確了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。也正因為如此,各地在調整樓市調控措施時,也反覆表示要堅持“房住不炒”。

  房地產行業是國民經濟的一個重要行業。發展房地產業的目的,與促進國民經濟的整體發展一樣,都是為了從根本上滿足人民對美好生活的嚮往。樓市調控的目的,並非是為限制民眾的住房需求,而是為了防範房地產泡沫、控制房價過快上漲和房價收入比擴大、縮小市場價格與價值背離的程度,最終是更好地滿足廣大民眾的剛需和改善性需求。

  與其他宏觀調控措施一樣,樓市調控既不可能一步到位,也需要視調控效果和情勢發展予以調整和完善。但是,調整和完善的依據,既不能只看市場銷售的增減,也不能簡單看對投資及經濟增速的影響,還要看是否有效防控投資投機性購房、降低泡沫和金融風險,看是否能更好地滿足剛需和改善性需求,看是否能真正遏制房價過快上漲。

  從相關城市近期調整政策及效果看,擴大普通住宅範圍並減免相應稅款,有利於更好地滿足改善性需求。因為,其釋放的是潛在改善性需求,並非投資投機性需求,所以價格應該在供需平衡點有所調整之後相對穩定下來,不會持續大幅上漲,但相應漲幅卻在一定程度上抵消了減免稅款帶來的優惠。

  如果以引進人才為由取消限購,不受戶籍、個稅、社保繳存限制,則可能為投資投機性購房洞開方便之門,使炒房資金重回樓市,會從整體上拉高房價,打擊剛需,製造泡沫。即使短期拉升經濟增速,但對經濟和民生的長期影響必然弊大於利。而且,如果各地競相效仿,必然偏離“房住不炒”定位,有損此前來之不易的調控成果。

  所以,各地各城市在調整樓市調控措施時要慎之又慎。要嚴格依據“房住不炒”定位來評判各項調控措施及其效果。在此基礎上,使各項調控措施真正有利於遏制炒房,平抑房價,滿足剛需和改善性需求。如一些地區此前提高首套房貸門檻及利率水平的措施,在一定程度上影響了剛需,可考慮將首套與二套及以上有所區別;限售即延長新房、二手房再上市時間,會有利於遏制投資投機性購房。這樣的政策調整就有利於更好地堅持“房住不炒”定位、更好地滿足民眾的住房需求,也有利於房地產市場長期、平穩、健康發展。

  (本欄目話題由今日頭條提供大數據分析支持)

(責編:許維娜、孫紅麗)

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門頭溝繪製圖譜規範村莊民宅修繕

原標題:門頭溝繪製圖譜規範村莊民宅修繕

  門頭溝區朗詩鄉居保留了古宅風情

  美麗鄉村

  本報訊(記者 蒲長廷)村址不變、宅基地不變、衚衕肌理不變、文物古樹位置不變、一戶一宅不變、老宅院不變,門頭溝區委區政府編製印發《門頭溝區村莊民宅風貌設計導則》,繪製示範圖譜,通過“六個不變”,最大程度留住鄉愁、鄉情、鄉貌,留住京西村莊的特色風貌。

  近日,位於門頭溝區清水鎮小龍門村的朗詩鄉居開業,讓老宅有了“重生”的喜悅。飽歷滄桑的老宅古意盎然,不僅保留了古宅風情,記錄著舊日時光的老舊傢具與生活用品也均被保留下來。寒冬季節,走進朗詩鄉居,一股暖意撲面而來。把朗詩鄉居建成全季候運營的民宿,是朗詩綠色建築技術的目標和實力。沒有太多耗電的設備,綠色建築技術能讓每一棟朗詩鄉居具有“恆溫”的效應。能耗是北方民宿的痛點,很多民宿冬天運營耗電量居高不下,朗詩鄉居在保證客戶居住舒適度的前提下還大大降低電量使用。

  “讓城市與鄉村更近,讓城市與鄉村不同,打造精品民宿,讓城市的人找到嚮往中的詩和遠方。”相關負責人介紹,朗詩鄉居通過盤活村中閑置房屋打造民宿,推動當地旅遊,守好“綠水青山”的同時,瞄準綠色要效益,打造綠色GDP。

  朗詩鄉居只是門頭溝區留住京西村莊特色風貌的一個縮影。北京青年報記者了解到,門頭溝區是本市唯一的純山區,也是保存傳統村落最多的地區。除爨底下、靈水、琉璃渠、三家店等14個獲得“中國傳統村落”、“中國歷史文化名村”等稱號的重點古村,全區還有55個歷史風貌保護較好的普通村落,保護好古村落就顯得格外重要。

  不同於重點古村在村莊保護和建設方面有國家相關的法律法規約束,普通村落的民宅改建尚處於村民隨意、自發的狀態。為了加大對古村的保護,留住鄉愁,門頭溝區將所有古村的違法建設進行了統一拆除,並率先在全市出台首個村莊民宅風貌設計導則――《門頭溝區村莊民宅風貌設計導則》。設計導則遵循“六個不變”原則,即村址不變、宅基地不變、衚衕肌理不變、文物古樹位置不變、一戶一宅不變、老宅院不變。通過“六個不變”,最大程度留住各個村莊本來的味道。

  北青報記者了解到,北京市“百村示範,千村整治”工程中涉及門頭溝區的138個村莊,均按照歷史年代、地形地貌、特色文化、保護級別四個維度進行分類。每一種類型的村莊及其民宅怎麼改,都有相應的指導原則和示範圖譜。同時從村落、宅院、細部三個層級,提出風貌控制要素。如村落的整體格局、街巷肌理、公共空間、景觀小品、基礎設施;宅院的院落格局、建築層數、建築體量、建築風格、建築色彩;建築細部如門窗、立面、牆體、屋頂、裝飾等。此外,全區各鎮都配備責任規劃師團隊,對導則的實施進行指導。

  攝影/本報記者 魏彤

(責編:孫紅麗、畢磊)

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首付交了四個月 網簽卻還沒有辦

原標題:首付交了四個月 網簽卻還沒有辦

近千萬元的首付款都交完了,網簽手續卻還沒辦――最近4個月來,購房人楊先生一直在擔驚受怕。從今年6月交了昌平區國瑞熙墅三期一套期房的首付款之後,開發商至今都以“無法確定交房時間”為由,拒絕辦理網簽。

原是保障購房人權益的網簽手續,怎麼就成了開發商挾私的砝碼?記者為此展開了調查。

交了千萬元首付網簽不給辦

“我是屬於改善換房,如今賣了老房子湊齊首付,卻連網簽都辦不了,這算什麼事。”提起這段買房經歷,購房人楊先生追悔莫及。

2018年年底,想將老人接到身邊一起住的楊先生,將城裡的房子賣了,購買了國瑞熙墅的一套疊拼期房。“雖然位置偏了點,可總價能夠得着;而且2019年6月就能交房,這是我們很看重的。”楊先生告訴記者,按照當時和開發商簽訂的《北京市商品房預售合同》中的約定,被認定為二套房的楊先生,需要在2019年6月底前交齊8成首付款,剩餘兩成申請商業銀行貸款,隨後,2019年7月12日,開發商將為其辦理商品房網簽手續。

今年6月底,如約交齊近千萬元的首付款后,楊先生就等待着辦理網簽手續。然而,到了約定日期,項目銷售人員卻反口以無法確定交房時間為由,拒絕為楊先生辦理網簽手續。“我一直找他們溝通,從7月拖到8月,從8月拖到10月,眼見期房都快變成現房了,我的網簽手續還沒辦理。”

推遲網簽躲避違約責任?

房地產市場走低的“小年”,開發商都巴不得購房人抓緊網簽以落袋為安,為何國瑞熙墅卻反其道而行之?反覆溝通后,楊先生髮現癥結是在交房時間上。按照最初簽訂的預售合同,楊先生所購買的這套期房,約定於2019年6月30日交房,若出現逾期,逾期在60日之內的,開發商按日計算,以買房人已支付房價款的萬分之三的標準支付違約金;逾期超過60日、未超過180天的,開發商按日計算,以買房人已支付房價款的萬分之四的標準支付違約金;逾期超過180天的,買房人有權解除合同。

“銷售人員和我說,如果我想辦理網簽,必須重新簽訂一份新的購房合同,而在這份合同里,這些違約責任的條款全部變了。交房時間變成了2019年12月30日,違約責任的條款也全部變了。”在楊先生提供給記者的新合同的複印件中,逾期交付的責任約定為:逾期在240日以內的,由出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金;超過240日的,買受人有權解除合同。換句話說,如果按照新的合同計算,已經比約定日期延期了4個月交房的開發商,不必再按萬分之三的標準支付違約金,而是降低到萬分之一。

“以網簽與否來強制要求我們接受這份處處都是霸王條款的合同,這不合理。”楊先生表示拒絕簽署后,網簽就陷入了僵局。

網簽不應成為挾私砝碼

除了購房人楊先生外,另一位購房人也表示,遇到了類似情況,已經支付完首付款后,開發商拖延至今不配合辦理網簽手續。

記者查詢到,國瑞熙墅項目的開發商為北京文華盛達房地產開發有限公司,由北京國瑞興業地產股份有限公司100%持股。為何至今不辦理網簽手續?記者就此聯繫了銷售負責人羅女士,羅女士在電話回應中告訴記者,購房人反映的問題正在解決中,可以為購房人辦理網簽手續。但截至發稿,楊先生的網簽手續依然未能辦理。

按照北京市商品房買賣的流程,購房人在簽署商品房買賣合同、支付首付款后,開發商就應為其辦理資質審核和網簽手續。網簽的作用,一是便於透明化管理,二是防止“一房多賣”。如果房屋已經辦理了網簽手續,若開發商想把同一套房源賣給其他人,則必須先撤銷之前的網簽合同才能實現。

“網簽的目的是為了保障消費者的權益,防止一房多賣,不應被拿來作為侵害消費者合法權益的工具。”楊先生說。

(責編:趙爽、畢磊)

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一次小區改造 道路開挖三次

  一次小區改造 道路開挖三次(曝光)

  我家住在山西晉中市榆次區經緯街道。今年6月以來,經緯街道進行“三供一業”項目改造,需要將鋪設在主幹道兩側以及人行道的地下舊管道挖出來,更換新管道。

  有關部門將供水、供電、供熱三個項目包給了三家公司,分頭施工。先是供熱項目破土施工,將道路挖開,完成后填平。之後是供水項目,再是供電項目,挖開又填平,填平再挖開。直到11月4日,被挖開的地段依然沒有恢復原狀,一片狼藉。

  “三供一業”項目改造是好事,但有關部門為何不能統籌安排,將三個項目整合起來,一次性施工?這樣既能避免資源浪費,又能保持市容市貌整潔有序。

  山西晉中市 曹 真

(責編:許維娜、孫紅麗)

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會所被賣 功能能改嗎?

原標題:會所被賣 功能能改嗎?

  裝修豪華設備齊全的高大上會所成為樓盤“賣點”。

  買房時,裝修豪華設備齊全的高大上會所吸引了業主們的眼球,也成為開發商着重宣傳的賣點。可入住小區多年後,會所突然停止對外開放,原來是被出售了。事實上,近年來關於會所變賣的糾紛不少,近日,珠江新城一小區業主就因小區會所被出售,要求發展商恢復會所功能而提起了訴訟。

  文/圖:廣州日報全媒體記者 劉麗琴

  【案例】

  入住七年 珠江新城豪華會所被出售

  “當年我們小區的會所也算珠江新城最豪華的會所之一了,不少人是看到高大上的會所,覺得小區配套不錯,而下定購買決心的。”珠江新城星匯雲錦業主林先生告訴記者,業主購買開發商的房子,其中一個因素就是因為具有會所服務。在購房時的各種宣傳單上可以看到,1~4號樓第四層是6000平方米集運動、休閑、娛樂於一體的豪華會所,包括天幕恆溫泳池、宴會房、健身房等,收樓時的《住戶手冊》《前期物業管理合同》上也明確显示小區配有會所,剛入住時還贈送給業主一些會所設施使用費用,對於喜歡運動休閑的業主而言非常受用,但沒想到入住七年後,會所卻被對外出售了。據悉,目前,新的私人業主將位於第四層會所的2500平方米租給了健身公司,3000平方米已租給了餐廳,健身公司旁的500平方米的原棋牌室位置待租中。

  對於當年作為買樓“賣點”的會所就這樣沒有了,業主們當然是不樂意的,在和發展商溝通過程中了解到,會所產權屬於發展商,對外出售後新業主會保留會所的部分功能。而面對目前會所租賃情況,業主擔心會所的功能還會發生變化,因此要求發展商恢復會所功能,在溝通無效后,只好走上訴訟的道路。近日,小區業委會以個人業主的名義將發展商告上法庭。

  【分析】入住後會所紛紛“消失”為哪般?

  業內人士表示,會所實際上最早是在香港興起,由於所建樓盤的戶型面積普遍偏小,業主非常需要一個能夠健身、娛樂、休閑以及招待親朋好友、舉行家庭活動的場所,於是會所應運而生。會所進入內地后逐漸演變成一種賣房的“門面”,甚至成為豪宅的標配。售樓時不少樓盤大肆渲染會所的功能和檔次,將其作為樓盤的賣點。對於不少業主而言,會所展示和代表了一種體面的生活方式。不過,在樓盤完成銷售之後,會所該如何經營成為不小的問題。由於小區會所相對封閉,經營模式及後期的維護成本讓大部分會所處於虧本狀態,開發商選擇將這一賠本的買賣出售或出租的不少。

  可以看到,近年來有關會所的糾紛不少。不只是廣州,北京、上海等各地都有不少類似案例:買樓時承諾並展現的美輪美奐的“會所”使用幾年後消失,或是交樓后發展商改變用途不兌現承諾的比比皆是。更讓業主介意的是,不僅會所沒有了,還因為場地出租或出售變成了各種共享辦公空間、公寓、培訓機構、洗浴中心、餐廳等,給居住生活帶來影響。

  業內人士表示,根據物業服務標準,多大面積的小區要配備多少個門崗是有要求的,但沒有規定過多大面積的小區配套多大的會所。小區是否配置會所,會所是什麼檔次,基本是開發商根據自身品牌的要求來規劃設置。房屋在辦理產證時包括住宅、商業或其他等類型,還有配套用房等,比如,物業的辦公場所就屬於配套用房性質,但小區會所卻並未做過過多規定,也不屬於強制要求的配套用房之列。因此,不少發展商將小區商業裙樓部分規劃為會所,產權屬於發展商。近年來,關於小區會所產生的糾紛,有些是屬於公建配套部分,而更多的是產權屬於發展商的。業主們拿着開發商當年的樓書、宣傳廣告進行維權時發現並不容易。

  【觀察】會所問題應由誰來監管?

  林先生告訴記者,目前小區狀告發展商要求恢復會所的官司已經開庭。由於會所物業性質是商業,產權是發展商的,從法律上來講發展商有權變賣。業主們的訴求是要求其功能不能改變,一定要是文體用房,因為最初跟發展商簽的售住宅合約里有列明,6000平方米的4樓是國土局規劃為文體用房。

  業內人士表示,各地都出現小區會所被變賣消失的情況,或許與相關監管措施模糊,業主們難以維權相關。單個業主可以拿着當年的樓書、宣傳冊去法院告開發商虛假宣傳,可能會判賠一些違約金。如果以小區業委會去法院起訴開發商不管理會所,可能根本不會受理,因為產權都不是你的。目前適用於會所糾紛的主要是《人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規定:商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定,並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應當視為合同內容,當事人違反的,應當承擔違約責任。

  從已經判決的一些類似案例來看,如果會所房屋為開發商所有,開發商享有處分權,因此開發商轉讓會所房屋的行為是合法的。在售樓期間以及合同中承諾有會所的,在轉讓時一般是存在前提條件的,即“不影響會所使用”。如果轉讓會所后,業主與開發商簽訂房屋買賣合同時約定的會所功能完全喪失,雖然涉案房屋物權發生了轉移,但《合同》中所約定的權利義務並未發生轉移,開發商應當承擔違約責任,給予業主適當補償。北京就有小區因會所被賣,法院判決,根據業主的房屋面積不同,發展商分別補償20多位業主1萬~3萬元不等的經濟損失。

  有業主對記者表示,無論從生活舒適度、小區品質的提升,還是從對房價的影響上來講,其實更希望恢復會所的功能,而不是類似一些判例中的業主一樣獲得一兩萬元的賠償。開發商以會所做售樓宣傳,最終卻因經營問題或經濟利益等原因令會所服務無法實現,致使合同約定的義務和政府批準的規劃內容成為虛設,業主們的權益如何得到保障,這樣的問題需要有更清晰的指引和監管措施。

(責編:孫紅麗、畢磊)

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“五環外”市場究竟有多大?

原標題:“五環外”市場究竟有多大?(探尋消費升級的步伐②)

    “家裡變化真是太大了。”申澳不久前回了趟位於江蘇北部縣城的老家,他發現,縣城商業街上竟然在新建萬達商業廣場,像星巴克這樣曾經距離遙遠的時尚消費品牌也來到身邊。“這是以前從來沒有想過的。”他說。

  類似變化近年來頻繁出現在中國三四線城市及以下地區。與這些區域商業景觀的變化相呼應,“五環外的市場”成為熱詞。這個以北京五環環城高速公路為比喻的說法,喻示着中國一二線及中心省會城市之外更廣闊的市場空間。這些市場正在發生怎樣的轉變?為何突然炙手可熱?未來又將在中國消費版圖中扮演怎樣的角色?

  藏在小城鎮的萬億生意

  ――不論是電商平台還是實體品牌,都在三四線城市及以下地區頻頻發力,將觸角深入到中國更底部的市場

  營銷“下沉”正成為越來越多大品牌的發展重心。從前,定位於“中高端”“時尚”“潮流”的消費品牌基本都在一二線城市搶市場、奪眼球。現在,這些品牌紛紛加速在中小城市布局。不少在北上廣工作的人發現,遠在縣城的老家不僅有了肯德基、星巴克的門店,商場里也賣起了戴森吹風機、蔻馳包,超市裡同樣找得到進口食品,而一些進口豪車品牌也會時不時來做推廣。

  除了大品牌的到來,另一大變化就是電商更發達,網購的人更多了。

  老家位於海南五指山某鄉鎮的馬園說,以前海南總被商家列為“不包郵”的“偏遠地區”,但現在“包郵”越來越多了。隨着鎮上快遞公司物流點的增加,物流價格下來了,買東西更方便。

  大品牌的下沉和網購的普及在同時進行,背後不同人群的消費需求也就都有相應的出口。“對收入偏低的人群來說,拼多多等平台興起,讓他們購物有了更豐富的選擇;對收入較高的人群來說,以前需要代購的高端產品,現在身邊也能買到了。”申澳說。一個線上一個線下,二者同時發力,激活着中小城市以及縣城的消費。

  與許多居民的感受相一致,近年來,不論是電商平台還是實體品牌,都在三四線城市及以下地區頻頻發力,將觸角深入到中國更底部的市場。

  電商平台蘇寧易購發現,中國縣鎮人口佔總人口比重近70%,3C、家電等行業至少有40%的份額集中在此,市場規模約9000億,存在着巨大的消費潛力。為此,蘇寧易購開始布局,在線上推出“蘇寧拼購”,在線下打造“零售雲”,前者在三四級市場客戶的佔比和滲透率已突破50%,後者到今年5月已有全國蘇寧易購“零售雲”加盟店3000家。

  “客人在哪裡,我們就去哪裡”,高檔化妝品品牌蘭蔻也早已深入中國三四線市場。這一趨勢在近幾年愈發明顯,2011年,蘭蔻在中國共有135家門店,分佈在56個城市;到2018年,門店數量272家,覆蓋城市115個。“三四線城市存在更多有助於蘭蔻成長的機會。”蘭蔻中國品牌總經理馬曉宇對本報記者表示,三四線城市的拓展不僅帶來了業績,也帶來了更多新的客人。

  這並非個別品牌的特例,在全國市場上,三四線城市及以下地區也佔據着越來越重要的位置。以有數據可查的城鄉對比來看,據國家統計局統計,2018年,鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%,增速高出城鎮市場1.3個百分點。同時,商務部數據显示,2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元,同比增長30.4%,發展迅猛。接下來很長一段時間,作為“五環外市場”突出代表的縣鎮市場、農村市場將成為重要的增長點。

  有大把機會的潛力市場

  ――不少品牌在這些市場收穫頗豐,收入的增長、基礎設施和消費環境的完善推動消費快速跑

  市場為何會有這樣的轉變?曾經近乎“默默無聞”的“五環外市場”為何成了商家關注的焦點?

  不妨先以城鄉市場對比來看一組數據。

  2018年,中國有城鎮人口8.3億,鄉村人口5.6億,但鄉村市場占社會消費品零售總額的比重僅為14.5%。在城鎮市場尤其是一二線城市發展相對充分的情況下,未來消費增長的潛力空間相當部分倚賴更廣闊的四六級及鄉村市場。

  不少品牌的實踐得到了積極回應。馬曉宇說,到2011年,一二線市場已經趨於飽和,蘭蔻面臨的挑戰是下一步的發展和成長。他們發現,三四線及以下城市雖然體量相對較小,但消費者對美的追求和一二線城市並無差異,這些地區存在更多機會。隨後,蘭蔻開始向三四線城市拓展。“現在回頭看,這給蘭蔻在中國市場的績優表現奠定了強大基礎。”馬曉宇說。蘇寧易購零售雲縣鎮店則實現了快速普及,僅去年一年內就新增2000多家,遍布全國29個省級行政單位,超過2000個縣鎮。

  是什麼在支撐這些地區人們的消費?收入的增長無疑是重要因素。

  仍以城鄉來看,國家統計局數據显示,2018年中國城鎮居民人均可支配收入39251元,比上年名義增長7.8%;農村居民人均可支配收入14617元,比上年名義增長8.8%。在農村居民收入增長持續快於城鎮居民等因素帶動下,2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%,比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點。北京大學光華管理學院市場營銷系教授符國群認為,農村居民人均收入起點低,邊際消費傾向比城市居民高,即農村居民收入增長1個點帶來的消費增長遠遠高於城市居民收入增長1個點帶來的消費增長。因此,隨着收入水平的不斷提高,鄉村消費未來將是增長看點。

  此外,基礎設施和消費環境的完善極大促進了消費的發展。

  讓馬園印象深刻的是從五指山到海口高速的開通、鄉鎮公路的聯結和快遞的發展幾乎同步發生。“交通基礎設施建設對農村電商影響很明顯。”她說。符國群認為,農村基礎設施和消費環境如水利設施、交通、電力、銷售渠道建設等提升和改進的空間比較大,這方面的投資會直接帶動消費。很多產品如智能手機、熱水器、空調、汽車等在城市接近飽和,但在縣鎮及農村市場仍處於高速增長期,具有很大增長潛力。

  仍待深耕的未來之“星”

  ――消費潛力有可觀的挖掘空間,但四六級市場存在的基礎設施薄弱、工業品下行困難、商品品質和門店服務相對落後等問題仍待改善

  那麼,如何進一步激發消費潛力?三四線城市及以下地區的消費還需要解決哪些問題?

  “縣域和農村市場的消費潛力和提升空間是一二線城市無法相比的,但是相應的,四六級市場也面臨着種種問題,如基礎設施薄弱、農產品上行難、工業品下行難、商品品質和門店服務較一二線城市相比有很大差別等。”蘇寧易購零售雲集團總裁助理劉懷力說。

  以物流基礎設施來說,仍有許多鄉村地區不在物流輻射範圍之內,這就導致農村商品“出不去”,城市的商品“進不來”,城鄉貿易的暢通存在問題。近年來,許多企業着手參與低線市場物流的打造。例如,截至去年底蘇寧物流及天天快遞打造快遞網點27444個,物流網絡覆蓋全國351個地級城市、2858個區縣城市。

  政府部門也在展開行動。商務部部長鐘山表示,未來要進一步擴大鄉村消費,推動“農產品進城、工業品下鄉”。通過農產品進城,提高农民收入,增強消費能力;通過工業品下鄉,讓农民能夠買到質優價宜的工業品。同時,還要開展城鄉高效配送專項行動,打通“農產品進城、工業品下鄉”的“最後一公里”。

  藉助互聯網和大數據的力量,更多商家正着力解決以往經營中的痛點問題。劉懷力舉了個例子:過去縣鎮小店的運營效率之所以高不起來,很大程度上是因為需要店家判斷市場行情、提前備貨,但一旦預測不準,貨物容易砸在手裡。如今,他們可以藉助蘇寧易購零售雲進行精準預測,同時實現大件商品先銷后采,零庫存運作,有效降低經營成本。

  在不少企業看來,對於三四線城市及以下地區消費市場的開掘才剛剛開始。馬曉宇說,相比中國那麼多對高檔化妝品有消費能力的客人來說,蘭蔻的客人規模還只是冰山一角。低線市場的消費潛力絕不容忽視,他們都是極具潛力的消費者,未來還有可持續的增長。

  蘇寧一再強調,中國縣域市場有着巨大的消費潛力,當前國家政策也創造了良好的機遇。企業還將持續把更多中高端產品和優質服務帶到更廣闊的市場,滿足消費者日益多元化的消費需求。

  細品五環外市場

  市場格局快速變化

  ●實體品牌紛紛布局

  萬達廣場、星巴克、蘭蔻等曾經集中在一二線城市的品牌開始在越來越多的中小城市及縣城出現。

  ●線上線下快速發展

  2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元,同比增長30.4%。2018年,鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%,增速高出城鎮市場1.3個百分點,鄉村市場占社會消費品零售總額的比重為14.5%,比上年提高0.3個百分點。

  ●消費類產品市場廣闊

  在城市,2018年全國冰箱、空調、洗衣機、吸油煙機、電熱水器的更新量分別占當年各自內銷量的比重84.2%、57.1%、75.3%、62.7%、61.4%,更新換代需求佔據主導。受城鄉發展不平衡的影響,家電產品在縣以下家庭的普及率仍不足,特別是空調、熱水器、吸油煙機等產品普及率有待提升。其中農村居民每百戶家庭擁有空調52.6台,擁有微波爐17.3台,吸油煙機20.4台。

  後續增長動力強勁

  農村居民收支增速長期高於城鎮居民

  2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%,比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點;農村居民人均可支配收入比上年名義增長8.8%,比城鎮居民人均消費支出增速高1個百分點。

  消費環境不斷改善

  交通、物流、網絡、銷售、渠道等提升改進空間大,帶動消費作用更明顯。

  未來還需“補短板”

  工業品“下沉”困難、商品品質和門店服務相對落後、有針對性的升級類供給不足等問題仍待改善。

  資料來源:國家統計局、商務部、中國家用電器協會

(責編:孫紅麗、夏曉倫)

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北京商辦物業進入存量市場

原標題:北京商辦物業進入存量市場

  本報訊(記者 馬婧)中原地產近日發布的《北京商業地產市場報告》显示,北京商辦物業全面進入存量市場,存量商業改造和商辦運營成為新趨勢,新型文化、新零售將成為北京商業運營新亮點。

  據統計,北京零售型商業存量規模已達到3705.98萬平方米。2015年至2018年期間,零售商業增幅不斷萎縮,存量增長率持續下降,存量市場特徵明顯。購物中心和百貨發展與零售商業整體同步,增量占存量比值已連續8年低於15%,全面進入存量時代,預計未來幾年北京存量改造項目供應將持續增多,改造技術及改造專業服務將獲得行業高度關注,綜合舊改和存量商業改造將成為未來商業活力的主要釋放點。

  在商務樓宇租賃市場方面,截至今年一季度,核心商務區平均凈成交價為每天每平方米10.6元,未出現明顯波動,金融街商務區租金仍領跑各區,平均凈成交價每天每平方米16.4元。

  《報告》分析,辦公樓空置率低、租金漲勢不減、中產階層持續擴大等因素都使得投資者對北京辦公和零售地產表現出濃厚興趣。去年全年,北京共錄得20宗以上重要大宗成交,總成交金額達380億元人民幣,較2017年同比增長50%,其中有約25%的交易由外資投資者完成,說明北京商業地產市場有巨大的投資潛力。

(責編:孔海麗、孫紅麗)

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3月閉店 三友商場棄“紡織”改辦公

  以“紡織”作為特色的三友商場也加入了老牌百貨的改造大潮。1月5日,北京商報記者走訪位於東四的三友商場發現,該百貨店即將在3月閉店,未來該建築將作為辦公場所經營。業內人士分析指出,北京老牌百貨陸續進入“改造大潮”,主要是因為商場老化,商品品類、顧客結構及品牌形象多年未變,不符合當下發展趨勢,所以老百貨需要通過調整,尋找新的機遇再次進入市場。

  閉店改辦公用途

  以大力促銷為閉店做準備的三友商場再一次走進了消費者的視線。北京商報記者走訪坐落在北京“銀街”東四地段的三友商場看到,該商場各層貼滿了“清倉甩貨”的字樣,多數品牌櫃檯都進行打折優惠活動。其中,三層的羊毛衫、羊絨衫吸引了很多消費者搶購。

  對於賣出產品的退換貨問題,一家連鎖商戶店員表示,因該商場面臨年後閉店問題,所以退換貨在一周內均可進行,但閉店之後該專櫃將不再回歸。

  據了解,北京三友商場成立於1985年,該商場舉辦的“羊絨羊毛衫節”“中國羽絨服裝節”和“中國麻紡織品文化節”使三友商場成為深受中老年消費者喜愛的特色商場。但隨着消費趨勢的更迭,三友商場的經營品類從羊毛羊絨衫、羽絨服、針織內衣、床上用品、麻紡織品、絲綢、化妝品等逐漸壓縮至目前的羊毛羊絨衫、羽絨服、保暖內衣。

  對於閉店原因,一羊毛衫經營專櫃的人員表示,閉店結果是商場管理層早已作出的決策,若不是因為打折促銷,店內購物的消費者並不會這麼多。上述人員還表示,自家品牌會經營至3月撤離,春節前是羊絨製品銷售的高峰。

  位於三友商場一層的一點點商戶對北京商報記者表示,該門店在2018年11月開業,經營才一年多的時間就需要尋找新店面了。

  “未來的三友商場所在建築會作為辦公場所繼續經營,不再作為商業用途”,上述商戶透露。對於商戶透露的商場以後用途,收銀處工作人員進行了確認,三友商場在3月底閉店不再重開,所在建築用於辦公。

  同時,北京商報記者在現場看到,三友商場內部售賣的產品多為中老年用品,業態相對單一。其中,商場一層為羽絨服區域;二層售賣保暖內衣、男女服裝、鞋品;三層售賣羊絨、羊毛衫。其次,該商場內部裝修老舊,扶梯早已停運,為中老年消費者購物造成不便。

  百貨轉型新機遇

  與三友商場類似,近期還有各類大大小小的百貨門店紛紛轉型。此前菜市口百貨市場剛剛閉店,閉店前夕該百貨為小商品零售業態,總共擁有兩層區域。據菜市口百貨市場總經理李毅透露,改造后的菜市口百貨市場將更名“菜市口生活購物廣場”,會優化整體內部環境,增加文化產業及注重服務質量的提升。

  同時,在長安街東側矗立27年的賽特購物中心也將於3月進入閉店改造階段,改造后將更名為“賽特・碧樂城”,定位高端購物中心,將打破原有的百貨模式,整合現有業態,引入全新品牌並融入體驗、藝術類業態。

  此外,近年來王府井集團一直在推動百貨板塊轉型。其中,北京百貨大樓引入了該集團打造的首個生活方式類型的自營集合店“尚府”。同時,北京百貨大樓地下二層打造了體驗場所“和平�局”,在2400多平方米的空間內引入衚衕、特色小吃及特色表演等場景,通過還原老北京城的原貌吸引消費者到店體驗,加速北京百貨大樓的轉型升級。

  針對這些傳統商業轉型升級,北京市商務局也提出“一店一策”升級改造方案,利用2-3年時間,選擇一批影響力大、硬件設施老化、經營狀況不佳的地標性傳統商超作為試點,通過“一店一策”政策進行升級改造。

  截至目前,長安商場、甘家口百貨等傳統商業已經完成改造,進入營業期,預計今年將迎來此類傳統商業重裝亮相的高峰期。

  未來方向漸明朗

  伴隨着北京市商務局針對傳統項目改造的“一店一策”陸續落地,百貨行業正在抓住契機嘗試復蘇。在轉型過程中,百貨行業應通過深入應用数字化、強化商品經營、增加體驗元素、精準定位和改善管理等手段,加快轉型調整步伐。

  中國百貨商業協會指出,在2019年期間,由於多種不利的外部因素影響,中國零售業各個業態的增幅普遍趨緩,百貨企業轉型升級迫在眉睫。從業態經營特點看,在人、貨、場三個要素中,百貨業缺乏對商品的掌控能力,價格、渠道、供應鏈的管理主要在品牌商。電商需要對市場快速作出反應,需要高效的供應鏈體系,因此,以百貨為主開設電商平台挑戰極大,同時電商平台和跨境購需要持續大幅投入。綜合來看,百貨業在發展全渠道和数字化方案方面,需要更加註重人和場的打造,如會員營銷、数字化賣場、停車服務等。

  同時,中國百貨商業協會還表示,百貨業的另一個轉型趨勢是社區化,把商業空間變成一個高質量的社區生活配套,以滿足周邊居民生活所需。其中值得注意的是,企業在社區化改造過程中,必須先充分了解目標客群的生活方式、習慣,消費需求及級次等,才能貼近所屬社區,提高與居民之間的聯繫,甚至引領他們的生活。百貨業利用社區化突圍,相信能提高目標群體的忠誠度和黏性,可改善商場入駐效率及銷售表現。

  各大百貨多為城市或區域的地標,是消費者時尚消費的重要場所。北商研究院特約專家、北京商業經濟學會常務副會長賴陽表示,傳統百貨商場之所以需要轉型,大多因為裝修和品牌上逐漸老化。隨着商場的沒落,隨之而來的就是品牌商和消費者的逐漸遠離,尤其是位於城市中心的這些傳統百貨。近年來,這些特色經營的老百貨逐漸加碼體驗消費和時尚消費,吸客能力也隨之不斷提升。

(責編:許維娜、孫紅麗)

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西城 “動批”多棟樓宇陸續改造亮相

  1月5日,中國職工之家,北京市西城區第十六屆人民代表大會第七次會議正在進行。新京報記者 王嘉寧 攝

  原“動批”區域經過疏解,騰退出的空間將成為國家級金融科技示範區的重要部分。記者從2020年西城區“兩會”中了解到,原來的萬通市場、萬容市場、天和白馬市場等樓宇已亮相,今年,更多市場樓宇將迎來升級改造。此外,西單商圈、大柵欄商圈等也有新變化,西單商圈未來幾年將調整業態,更多引進休閑、文化、體育等產業。

  新京報訊 1月5日,北京市西城區第十六屆人民代表大會第七次會議舉行,西城區區長孫碩作政府工作報告時介紹,2019年,西城地區生產總值預計達到4500億元、增長6%,區級一般公共預算收入完成431.1億元、增長0.1%,居民人均可支配收入預計為8.8萬元、增長7.5%,社會消費品零售總額預計實現1089億元、增長4.5%,經濟社會實現平穩健康發展。

  ●產業轉型

  中糖大廈、金貿大廈等樓宇將改造升級

  孫碩在作政府工作報告時介紹,去年,西城區金融業收入預計超過1萬億元、增長12%,實現利潤總額4000億元、增長25%,金融業主導地位穩固。國家級“金科新區”吸引中證信息、相互幫等47家重點金融科技企業入駐,註冊資本金超過700億元,金融科技企業總數超過100家。

  2019年1月,國務院在《關於全面推進北京服務業擴大開放綜合試點工作方案的批複》中,明確提出建設“國家級金融科技示範區”,標志著北京金融科技與專業服務創新示範區建設正式納入國家戰略。位於西外地區的“動批”區域,在經歷2017年疏解之後,騰退空間也將用於發展金融科技產業。

  北京市西城區北展地區建設指揮部副總指揮李雲偉介紹,目前,萬通金融中心(原萬通市場,2019年5月31日亮相)、京鹽・融園(2019年8月20日亮相)完成改造,正式運營;奇安信總部大樓(原萬容市場)、北礦金融科技大廈(原天和白馬市場)樓宇全面亮相;新動力金科中心(原四達大廈)完成外立面亮相。

  今年,西城將加快推動“金科新區”建設,圍繞區域高質量發展工作,全力推進業態轉型升級。啟用包括奇安信集團總部樓宇、北礦金融科技大廈、首創・新大都金融科技創新服務示範園區(原新大都飯店)在內的10萬平方米核心區升級改造樓宇空間;推動新動力金科中心和北京金融科技中心(原世紀天樂市場)樓宇升級改造。

  同時,繼續優化美化西外南路道路及周邊環境,逐步完成區域內水電氣暖網等基礎管線改造、交通組織優化、慢行系統組建以及公共區域景觀、照明、綠化,加快中心花園綠化建設,實現區域總體提升。

  此外,西直門地區將進行轉型升級,中糖大廈、金貿大廈、西環廣場等樓宇將迎改造升級,並加強區域產業引入工作。

  ●商業升級

  西單等商圈將調整業態

  西城區商務局局長袁利介紹,去年,西城商貿服務業實現穩定增長,預計全年實現社會消費品零售總額1089億元、增長4.5%,預計實現出口總額1230億元、增長10%。

  今年,特色商業群和傳統商圈改造提升將提速。

  西單地區是西城區著名商圈之一。袁利介紹,西單商圈提升規劃方案正在深入完善中,這一方案將涉及西單商圈定位、業態、景觀和環境等多方面。“我們希望通過政策引導,讓企業更多往休閑、體育、文化、健康等業態調整。”袁利稱,通過前期調研發現,西單商圈的零售業、餐飲業已能滿足需要,但體育、文化等業態和其他商圈相比還有差距,希望在未來2-3年中,推動不同的樓宇根據自身特點,通過騰籠換鳥的方式,進行業態升級。

  此外,還將加強西單與金融街商圈聯動升級,提升金融商務辦公區公共配套消費水平,打造高品質購物、聚會和休閑目的地。

  大柵欄商圈國家級高品位商業步行街建設改造也將繼續推進。該計劃包括優化大柵欄商圈內標識導覽系統、建設文化展示院落、打造“共生院”等多個方面,預計在2022年完成。

  傳統商業也將迎來改造升級。

  近兩年來,西城探索一店一策方式,引導右安門王府井購物中心、天虹百貨、新華百貨等轉型為社區型購物中心,加快城市商業供給側結構性改革,模式逐步成熟,實現了銷售的成倍增長。

  目前,西城區納入市級“一店一策”改造試點項目共3個,其中,長安商場經過8個多月的改造,已於去年年底重新開業,布局了社區生活相關的5大功能(生鮮、餐飲、生活、健康、娛樂)14類業態,全面升級為“優品、優價、優服務”的社區精緻生活中心。

  下一步,百盛購物中心將對接金融街等周邊消費需求,進行業態和品牌調整升級,更好地服務金融街高品質生活配套需求。西單商場作為北京重要的商業文化地標,正在深入進行市場調研和改造方案設計。

  新建提升40個便民網點

  2019年12月31日,西城區菜市口百貨市場完成清退,這意味着西城提前一年完成70個商市場疏解提升任務。

  在疏解提升商市場的同時,西城新建和改造蔬菜零售、便利店等各類便民商業網點48個、百姓生活服務中心10個,增加小物超市10個,其中新建37個生活性服務業網點的連鎖化率達100%。

  到2019年底,西城基本便民商業服務功能社區覆蓋率達100%,共建成各類便民商業網點3500餘個、百姓生活服務中心50個,居民消費的便利性與服務品質不斷提升。

  今年,西城將新建和提升便民商業服務網點40個、百姓生活服務中心5個。同時,着力推動生活性服務業向高品質和多樣化不斷升級,2020年將實現全區建成百姓生活服務中心55個,其中優選15個作為首批社區生活“第三空間”亮相,進一步促進社區服務業態多樣融合,打造社區共享交流空間。

  數說2020

  ●綜合考慮各方面因素,今年全區經濟社會發展的主要預期目標是:地區生產總值增長6%左右;區級一般公共預算收入增長2%左右;居民人均可支配收入增長與經濟增長基本同步;城鎮登記失業率控制在1.5%以內。

  ●2020年,西城區將加快國家級“金科新區”建設。啟用10萬平方米核心區升級改造樓宇空間,引入20家標誌性金融科技機構落戶,新啟動20棟低效樓宇騰退改造和業態升級。

(責編:許維娜、孫紅麗)

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中駿集團:前11月業績實現穩步高質量增長

  據中駿集團最新發布的公告显示,中駿今年前11月集團連同其合營公司及聯營公司實現累計合同銷售金額約人民幣703.82億元,同比增長51%,這宣告了中駿已提前實現年初確立的全年700億的銷售目標。

  自2016年以來,中駿實現了銷售額年均複合增長率超40%。在業內人士分析看來,中駿集團在近年市場環境並不景氣的情況下業績依然逆市增長,主要歸功於其在規模化擴張過程中,通過穩健的運營思路將公司風險控制到最低,併為自身贏得更大的盈利空間。

  低成本拿地 強化風險意識

  近年來,中駿集團啟動“區域聚焦、多業態發展”的5+1戰略布局,重點布局長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中部經濟區、西部走廊及海峽西岸經濟區,聚焦一線及核心二線城市,彈性進入強三線城市。

  2017年,中駿將總部遷至上海,加速全國布局,當年便新增項目38個,年底權益總土地儲備達到970萬平方米;2018年,中駿擴張加速,全年新增項目47個,年底的權益總土儲達1315萬平方米;截至目前,中駿在全國布局的城市已增至44個,總土儲超2900萬平米。

  中駿始終保持謹慎的拿地策略,嚴控土地成本。回顧中駿近年來的拿地歷程,可發現其非常擅長低成本拿地。今年以來拿下的北京西長安街門頭溝地塊、蘇州平江新城商住地塊等重點地塊也以底價成交。較低的拿地成本令中駿既規避了開發風險,同時也獲得更多溢價空間。

  強化風控管理 穩定財務槓桿

  穩健中求增長的戰略思路,令中駿內部形成了一套完整的風險把控體系。2017年起,中駿開啟跟投制度,激勵管理層的主觀能動性,使項目的風險控製得到加強。2018年以來,中駿更啟動了全面預算管理系統,財務風險管控能力更為嚴謹、科學,再次提高了中駿運營中的風險把控能力。

  因此,在公司毛利率、凈利率、應占核心凈利率連年穩定在行業高位水平的同時,中駿財務方面也一直保持穩健。東北證券調研報告显示,截至今年6月底,中駿凈負債率為66.2%,較去年同期下降2個百分點。從債務種類上看,公司債務類型趨於多元化,有效避免單一融資帶來的潛在風險。從長短期結構上看,債務中一年以內債務佔比僅為22.7%,現金短債覆蓋比達到2.56倍,較2018年底又有一定程度改善,證明中駿財務槓桿依然穩健,流動性保持充裕,整體風險可控。

  機構高度認可 融資渠道通暢

  基於中駿集團穩健的運營風格及良好的業績表現,今年以來12家國際及國內券商機構一致給予其買入評級,並被德意志銀行、中銀國際、星展銀行、華泰金融4家國際券商機構確認為首選股,同時獲得標普B+、穆迪B1及中誠信AA+級的理想評級。

  今年10月,傑富瑞(JEF)發布的研究報告首次覆蓋中駿集團,基於其穩健的銷售增長、充沛的優質土地儲備及多元化的發展路徑,給予其“買入”評級,目標價6.75港元,潛在升幅85%。

  專業機構的一致認可,令中駿的融資渠道更為通暢,且融資成本繼續維持在行業優勢水平,進一步降低了運營風險。相關統計數據显示,今年上半年,中駿整體融資成本僅為6.7%。

  繼去年獲得多筆低利率融資后,今年中駿又多次發行債券:4月成功發行3.5億美元優先票據;8月,成功發行5.4億元規模的首單長租公寓專項債券;12月,再發總規模為80億的首期8.3億元債券。另外,自2018年11月份以來,中駿集團上交所50億元儲架供應鏈ABS分8期陸續成功發行,其中今年10月底發行的第8期ABS票面利率僅為6.3%,創歷史發行利率新低。低成本融資有力支撐了公司的穩定運營。

  戰略換擋 “一體兩翼” 確保高質增長

  今年以來,中駿進一步明確了以地產開發為主體,以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式,並提出“FUN+幸福生活生態圈”戰略各業務板塊願景。

  中駿集團董事局主席黃朝陽日前指出,公司要在兼顧現金流與未來發展的前提下合理分配資源,追求高質量增長,抓住機遇,實現突破。

  “有規模且優質的土地儲備是公司長遠發展的‘生命線’,行業發展對投資模式迭代升級提出更高要求,集團本輪土拓投資要以‘一體兩翼’的發展模式為驅動力,充分發揮新零售商業綜合體及長租公寓的協同效應,實現換道超車的超常規發展。”

(責編:許維娜、夏曉倫)

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