房企併購加速規模擴張 3年涉資1.2萬億元

房企併購加速規模擴張 3年涉資1.2萬億元

東方財經網 2017-07-25 23:53:13 來源:

“併購”,不再僅僅是中小房企甩賣資產求生的手段,行業整合已經進入龍頭房企密集推動大規模併購重組的時代。在房地產行業每年10萬億元左右的增量規模中,搶奪市場份額是一場戰爭,大型房企正在利用併購手段儲備“糧草”,以圖劃定其“勢力範圍”。

《證券日報》記者根據Wind資訊數據統計獲悉,2017年至今,房地產行業併購案宗數為154宗,涉資2177億元。其中,7月份才過去24天,併購案則達27宗,涉資約908億元。或許,看似今年境內房企併購案才猛增,但從行業裂變的進程來看,最近三年以來,境內房企併購案一直處在“高發”階段。

根據Wind資訊統計數據發現,2014年7月份至今的三年時間內,境內房地產企業併購案發生972宗,涉及併購金額高達11679.95億元,接近1.2萬億元。

上海易居房地產研究院研究員嚴躍進昨日向本報記者表示,在招拍掛市場上的拿地成本較高或者說資金審核較為嚴厲的情況下,通過買股權獲得土地儲備的方式,一般成本較低,有利於房企擴張。

標杆房企加速併購

Wind資訊數據統計显示,2017年至今,房地產行業併購案宗數為154宗,涉資2177億元;2016年,房地產行業併購案宗數為217宗,涉及金額為4012.5億元,同比上升44%;2015年併購案宗數為341宗,涉及併購標的價值為2853億元,同比增長12%。

《證券日報》記者也注意到,在上述併購交易中,標的方所屬行業雖然房地產行業居多,卻也並不局限於此,銀行、醫療保健技術、电子元件、互聯網軟件與服務、電影與娛樂等行業都在標的所屬行業之列。

此外,在過去兩年中,大額併購交易多是涉及地產企業之間的併購重組,包括中信地產、中海地產、華潤置地、保利地產等央企地產併購重組交易。但相對來說,標杆房企收購中小房企項目股權的併購案較多。

值得注意的是,今年以來,龍頭房企之間的併購動作開始加劇。例如,融創中國和富力地產分別收購了萬達13個文旅城91%股權和77家酒店的資產包,總價涉資638億元;萬科以551億元競得廣信房產資產包,以168億元參与普洛斯私有化。

除了融創中國之外,另一个中型房企併購代表是陽光城。作為閩系房企的代表之一,陽光城可謂銷售規模500億元陣營中有實力最早踏進千億元俱樂部的上市房企之一,而在地價水漲船高的市場環境下,併購是陽光城迅速上位的利器。有分析師統計,2015年-2017年5月份,陽光城通過公開市場和併購拿地金額667億元,規劃建築面積1771萬平方米。其中,併購金額389億元,佔比58%;併購項目建築面積1324萬平方米,佔比75%。

無疑,地產大併購時代是標杆房企擴張的好時機,而且加快了大型房企邁入轉型過渡期的腳步。

併購催生債務高企

然而,大舉併購的背後,是負債高企的資金壓力,尤其是現金流可能面臨危機。

據2016年財報显示,融創中國總負債2577.72億元,凈負債率從2015年底的75.9%上升至2016年末的121.5%,如果把去年發行的100億元永續債歸在債務項下,融創的凈負債率將超過200%。

鑒於此,融創中國一路大舉併購后,市場最擔憂的是其負債情況和現金流危機。對此,融創中國董事局主席孫宏斌反覆在公開場合表示,融創可以控制好負債率。

7月23日,孫宏斌在微博上表示,“朋友們不用過度擔心融創。一是我們因現金流失敗過,知道現金流的重要性,重視現金流,把公司安全放在首位;二是我們知進退,在放棄上沒有人比我們更決絕,比如10月份以後不在公開市場買地,等待併購機會,比如放棄綠城、佳兆業和雨潤;三是我們有戰略更有執行,我和團隊一直在一線,聽得見炮聲,敢拼刺刀。”

而對於接盤萬達77家酒店的富力地產,雖是六折購入這筆資產,但市場對其該筆收購依然有負面評價。昨日,國際信用評級機構惠譽表示,這一資產收購計劃將會推高富力地產的總體債務水平,並使其凈債務與調整后庫存之比接近60%的惠譽門檻水平,進行資產收購將減緩公司的降槓桿進程。

另一個被冠以“併購王”之稱的陽光城,據2016年年報显示,陽光城凈負債率高達256.82%,同比上升了86.18%;有息負債總額為674.9億元,同比增加了81.21%。據同策諮詢研究部總監張宏偉表示,今年一季度末,陽光城凈負債率更是進一步走高,達到316.5%。

他表示,雖然去年相對寬鬆的融資環境給了企業長債換短債、優化債務結構的機會,但隱形的債務壓力,以及布局區域受政策影響而導致去化不利的風險,都給陽光城這類似大規模併購且負債過高的房企蒙上一層隱憂。

更重要的是,大舉併購雖然帶來了大量的土地儲備,但從明年開始,房企將進入還貸高峰期。

原華遠房地產董事長任志強表示,2015年―2016年新增有息債務8520億元,2010年―2014年5年內的新增有息債務8200億元。房產企業明年大概有3300多億元債務要還,後年有4000多億元債務到期,未來三年,房企到期債務約達萬億元。任志強坦言,接下來的時間,有些房企的現金流可能會因為收緊的調控出現危機,並且還貸高峰的來臨也會影響到一些企業未來的變化。

(來源:證券日報)

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成都雙流12.73億成交兩宅地 北辰8.06億競得一宗

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東方財經網 2017-07-25 23:53:14 來源:

7月25日,成都雙流2宗住宅兼容商業用地入市競拍,土地總面積61畝,宗地最終成交價12.73億元。

其中,SLG-(07/05)-2017-005編號土地位於雙流區東升街道普賢村集體,葛陌村7組,用地面積26613.95平方米( 約39.9畝),容積率>1.0且≤3.0。宗地由北辰8.06億元競得,摺合樓麵價1.01萬元/平方米,溢價率68.33%。

編號SLG-(07/05)-2017-004宗地,位於雙流區東升街道永福社區1、6組,用地面積14212.93平方米(約21.3畝),容積率>1.0且≤3.5。宗地最後成交總價4.67億元,由自然人陳建華競得,土地摺合樓麵價9390元/平方米,溢價率84.12%。

  (出處:觀點地產網 2017年07月25日)

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租房過得爽 市場更健康

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東方財經網 2017-07-25 23:53:16 來源:

要說地產市場的熱點,應當首推支持房屋租賃市場的話題。近幾日,廣州等國內部分城市出台了關於扶持房屋租賃市場的政策,其中提及租房者有權讓子女就近入學以及如何確保租賃市場供求雙方的權益等等,由於政策觸及到了眾多群體關注的話題,因此,網絡上關於這類話題的探討之聲不絕於耳。

有人認為,從抑制樓市過快上漲而言,以往的徵稅論、提高供給論,可能都不如這一次支持租賃市場來得實在。因為相對來說,扶持租賃市場更加具有可操作性,同時並不傷及持有多套住房的利益群體。當租賃市場真正被社會接受之後,房價穩定的時代可能也就隨之而來。

確實,無論在國內哪個城市,儘管租房居住生活的群體龐大,房租市場一直以來成為地產市場重要的組成部分,但是這塊市場從來就沒有成為一種主流話題,原因在於租房者沒有任何權利可言,甚至“租房”這兩個字代表一種邊緣群體和弱勢群體。因此,社會各個方面也就沒有對租房群體的利益有過認真的思考,更談不上貨真價實的扶持和照顧。

長期處於邊緣狀態,社會因此也就形成了某種固有的觀點,即租房既然是一種弱勢群體的無奈選擇,那麼也就沒有資格去聲討、索要任何權利。與之對應的選擇是,買房才是正道。

對比租房居住而言,買房實在是具有太多的好處,比如可以享受子女入學政策、落戶政策、融資、增值等等,有了這些對比,因此前些年人們凡是能夠舉三代之力購房,也一定要去爭取。而大家從來不去想想,都在買房,房子越來越多,尤其是一些三線城市,空置的房子比有人居住的房子還要多,如此繼續下去,房地產市場未來是個什麼情況?

完善了租賃市場,給予租房者更多的尊嚴和利益,或許不能立即見效,但是長久來看,一定會逐漸呈現出來。其中最重要的是將改變人們的居住觀念,即租房居住和購房具有同等的社會待遇和社會地位,如此一來,購房的選擇將失去各種特權和好處,社會上囤積、炒作等現象自然也就失去了根基。

扶持租賃市場的政策舉措,實際上是真正與國際市場接軌。在發達國家和地區,租房與購房的社會福利一樣,人們就失去了購房的衝動與壓力。尤其是對於年輕人來說,一出社會就背負上沉重的置業需求,哪裡還談得上繼續學習、輕鬆創業、養家糊口等等人生的樂趣?

因此,完善了租賃市場,給予租房者更多的尊嚴和利益,地產市場將更快更好地走上健康發展的路子。

  (出處:廣州日報 2017年07月25日)

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同一小區不同待遇 北京首開龍湖天璞家園等“自住型商品房”業主稱遭歧視

同一小區不同待遇 北京首開龍湖天璞家園等“自住型商品房”業主稱遭歧視

東方財經網 2017-07-25 23:53:20 來源:

原標題:同一小區不同待遇 北京部分“自住型商品房”業主稱遭歧視

央廣網北京7月25日消息(記者周益帆 阿依努爾)據中國之聲《新聞縱橫》報道,2013年下半年,北京試點推出“自住型商品房”,這類房屋的價格比周邊商品住房低30%左右,五年後可上市交易,收入30%上交。近幾年來,以小戶型為主、價格略低的自住型商品房供給成為北京市加強調控、平抑房價、解決新北京人住房困難的措施之一。

自住型商品房的價格雖然更便宜,但便宜不意味着無論是建築質量還是小區環境也有所減損。北京市住建委在2015年曾發布通知,要求在新建商品住房配建項目中,商品住房與保障性住房應實施統一物業管理,建設單位不得通過增設圍欄、綠植等方式,將同一個物業管理區域內的保障性住房與商品住房分割。然而,記者近日走訪了北京市內金隅匯景苑、恆大華府、龍湖天璞家園等多個配建自住房的小區,發現這些小區的自住房都遭遇了差別化對待。

2015年11月,李女士從32000多戶申購家庭中,幸運搖中自住型商品房項目號碼,北京東五環外,天璞家園,230多個家庭中籤。按照合同約定,天璞家園的普通商品房及自住房,已經接近交房時間,“2017年6月份左右,因為商品房那邊逐步開始交房了,所以我們這邊幾個業主抽空的時候就去小區看了一下。”

出乎業主們意外,開發商在自住房與商品房之間,建了道鐵柵欄。業主張先生表示:“起碼應該跟正常住房差不多吧,但是後來發現,除了戶型不太正常之外,下面的活動場地什麼的也不太正常。自住房這邊,跟那邊商品房中間已經被徹底隔開了。”

記者在項目現場看到,緊挨着三號樓的牆體,開發商建起了兩米多高的柵欄。隔離之後,自住房這一邊兩棟樓、200多戶居民,活動空間只剩樓間的一小片空地。自住房項目業主也無法與商品房項目的業主從同一個門進小區,“我們自住房這邊下面活動的整個區域,除了走路和健身器材,沒有其他別的地方,跟我們之前合同上、圖紙上要求的都不一樣。我們連大門都走不了, 就只能走那邊那個小門。”

龍湖方面的做法,讓自住房業主們難以接受,有業主說,“感覺受到了歧視,心裏很難過”,“2015年12月12日,我記得非常清楚這一天去龍湖的一個工作處那邊簽約。合同上規定了,我們是同一個物業管理區,並且我們的容積率是2.2,綠化率是30%以上。”

“自住型商品房”地塊在拍賣時,一般採取“限地價、競房價”的方式,也就是競買報價達到合理土地上限價格時,不再接受更高報價,而是在此價格基礎上,通過現場競報“自住型商品房”面積的方式來確定競得人。天璞家園所在地塊的拍賣在2015年初進行,首開龍湖聯合體以樓麵價超過3萬元/平方米的價格競拍成功。

除普通商品房,首開龍湖需配建2.15萬平方米的自住房,自住房最終定價為每平方米2.2萬元,這個價格低於樓麵價。因此,首開龍湖在該地塊所建的普通商品房,走起了大平層豪宅路線,價格從7萬一直賣到9萬。

按照政策規定,自住型商品房雖然價格相對較低,但依然享有同小區普通商品房一樣的環境待遇等。今年2月出台的《自住型商品住房規劃設計方案審查要點》徵求意見稿也提出了相關意見。然而,這些規定和措施,似乎沒有對開發商產生實際的約束力。針對業主們的困惑與訴求,首開龍湖方面如何回應?

天璞家園把自住型商品房和普通商品房用鐵柵欄人為隔開。在與多位業主們的溝通中,首開龍湖天璞家園項目運營部工作人員劉君表示:“不讓隔也隔”,“這個文(指《關於進一步加強保障性住房等住房物業服務管理工作的通知》)出之前出之後,保障性自住房跟商品房之間,所有的開發商操作都是這麼做的。只是形式不一樣,有的用實體圍牆,有的是柵欄,有的用綠植。這個原因比較簡單,確實兩邊的購房價格、物業費、以後的管理成本,包括內容不太一樣。”

龍湖方面的解釋,業主們不認可。除了心理上的感受,大家認為,隔離還�小區容積率及消防安全帶來影響,“我們不是想占普通商品房那邊的便宜。因為兩邊的物業費不同,他們方便後期物業管理,這個也沒有什麼問題,但是不能緊貼着我們這邊把我們隔開了公共設施用地,劃到那邊去,我們的容積率又下降了。還有一個問題,根據他們的說法,消防驗收是在隔離之前(做的), 隔離之後,這個消防驗收還合不合格?我們這個小區現在只有一個門,只有一條路,未來消防車進來之後能不能掉頭出去,這也是個疑問。”

對於合同中約定的30%的綠化,業主們也不並抱有期待,“我第一次看到牆角牆邊種樹、種草,還不是在地上,就是在一樓的窗戶下面弄點土,牆上種的草。”

業主們提出的問題,龍湖方面沒有正面回應。劉君表示:兩邊一起算,數值上達標,“我不會給你單獨算哪個東西,我也不會回答你的問題,就是整個小區就是2.2(容積率),對於商品房業主來說也是2.2,我也不會把這個誇大。”業主表示:“整個小區是2.2,不隔開我們也不會問2.2的事情。因為你隔開了,把相對的事情做成了絕對的事情。”

記者走訪多個配建自住房小區,包括金隅匯景苑、恆大華府、龍湖玉璞家園等在內,都將自住房和普通商品房進行了隔離。

今年6月,北京市住建委就因分割問題,約談五個項目,要求限期整改,但是對於涉事項目名稱及整改的最終日期,住建委沒有對外公開。面對天璞家園存在的問題,北京市住建委一位工作人員答覆,“政策不應該這樣,但是開發商、買商品房的業主不願意,這個挺矛盾的。我盲作中也反應一下吧。只能這樣了。”

天璞家園施工工地上的一個工作人員跟業主們說,“黑不隆咚的,廁所是全黑的,一個窗戶也沒有,客廳也窄。你們那房子一進去,我身體都喘不上氣來。你們這是指標的回遷房,就是壓縮空間,減少成本,他都不想給你們蓋,因為你們這種房子他沒有利潤,便宜。”

原本為解決百姓居住難題的項目,卻因強行隔離、設計缺陷等問題,多次被維權、被詬病。自住房好初衷,如何更踏實落地?那道違規的柵欄,又能不能被拆除?中國之聲將繼續關注。

  (作者:周益帆 阿依努爾)  (出處:央廣網 2017年07月25日)

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上海“只租不售”地塊11.5億成交 中庚10.5億拿連江地塊

上海“只租不售”地塊11.5億成交 中庚10.5億拿連江地塊

東方財經網 2017-07-25 23:53:21 來源:

跨越空間連接全國熱點城市土地市場,快速、全面、準確的土地資訊。

上海首批“只租不售”地塊11.5億成交 均由國企競得

7月24日下午,上海(樓盤)首批公開出讓的兩幅租賃住房用地在上海市土地交易市場成交。標志著上海新增租賃住房用地供應已全面啟動。

觀點地產新媒體獲悉,此次成交的兩幅地塊,一幅位於浦東新區張江南區,土地面積約6.5萬平方米,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為5569元/平方米。

另一幅地塊位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85萬平方米,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為5950元/平方米。此次競得兩幅地塊的,均為國有企業。

兩幅土地採取“只租不售”模式,項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

另悉,在近期發布的“十三五”住房發展規劃中,上海已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設,預計新增供應各類住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。

中庚10.5億拿下福建連江首幅“限地價,競配建”地塊

7月21日上午,福建連江舉行土拍,經過激烈爭奪,城開中庚以10.5億元+配建面積2.925萬�競得連江【2017】04號地塊,可售面積12萬�,實際成交樓麵價約9016元/�,溢價率50%。

據觀點地產新媒體了解,本次土拍共吸引中梁、碧桂園、金輝、中茵、建發、中庚、正祥、申遠、恆宇等開發商。

最終經過激烈爭奪,中庚集團以10.5億元+配建面積2.925萬�競得連江【2017】04號地塊,成交樓麵價約6902元/平,溢價率50%。該地塊實際可售面積12萬�,隱形樓麵價達到9016元/�,刷新連江實際成交地價峰值。

資料显示,連江〔2017〕04號地塊位於連江縣通港大道與金鳳路交叉口西南角,地塊總面積為69153平方米(合103.73畝),地塊用途為住宅、商服用地,出讓年限70年,容積率要求大於1.8並且小於或等於2.2,建築限高80米。

該地塊起始價為7億元,按容積率上限2.2來測算,起始樓麵價為4601元/平,地塊商業計容建築面積佔總計容建築面積的比例不得超過3%,宜在主入口附近集中設置;同時,建築高度在60-80米之間的地上建築單體合計建築面積小於項目地上建築面積的40%,具體以批準的項目設計方案為準。

值得一提的是,該地塊也是連江土拍史上首幅“限地價,競配建”地塊,也是中庚地產繼收購江南鄉地塊后,布局連江的第二個項目,也是首個通過拍賣方式競得的項目。

廣州白雲區三元里大道旁將新增兩宗居住用地

近日,廣州(樓盤)市國土資源和規劃委員會公布白雲區嶺南集團地塊(白雲區AB3310、AB3313規劃管理單元)的1項規劃成果的通告。據此,三元里大道東西側分別新增一條支路,同時對支路南北側地塊的土地用途進行調整。

具體為,三元里大道西側新增一條支路,寬度15米,新增支路的北側地塊(AB3310053地塊)調整為公交首末站,新增支路的南側地塊(AB3310055地塊)用地性質為二類居住用地,容積率≤3.6。

同時,三元里大道東側新增一條支路,寬度15米,新增支路的北側調整為二類居住用地(AB3313071地塊)(容積率≤4.2,)及供電用地(AB3313072);新增支路的南側調整為中小學用地。

此外,本次規劃增加小學、幼兒園、街道辦事處、政務服務中心、社區居委會、銹老年之家、變電站(110KW)、垃圾收集站、公共廁所、公交首末站等公共服務設施共計13項。全部設置在改造地塊中,建築面積約1.8萬平方米。

  (出處:觀點地產網 2017年07月24日)

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上海首批只租不售地塊11.5億成交 樓面單價不足6000元

上海首批只租不售地塊11.5億成交 樓面單價不足6000元

東方財經網 2017-07-25 23:53:23 來源:

證券時報記者 吳家明

隨着“租”這個字越來越得到重視,“只租不售”的土地模式也將更多的出現。7月24日,上海(樓盤)首批公開出讓的兩幅租賃住房用地正式成交。

此次成交的兩幅地塊,一幅位於浦東新區張江南區,土地面積約6.5萬平方米,可建建築面積約13萬平方米,由上海張江(集團)有限公司競得,成交價格為7.24億元,成交樓面單價為每平方米5569元。另一幅地塊位於嘉定區嘉定新城,土地面積約2.85萬平方米,可建建築面積7.13萬平方米,由上海嘉定新城發展有限公司競得,成交價格為4.24億元,成交樓面單價為每平方米5950元。兩幅土地採取“只租不售”模式,項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源。

上海首次推出的這兩塊租賃住房用地所在的區域,在很多業內人士看來,地理位置堪稱優越,用意更加深遠。即使土地性質“只租不售”,開發商也依然視其為香餑餑。就在7月4日上海市規劃和國土資源局掛出這兩宗地塊時,許多大型開發商均表示出了拿地的熱情。不過,此次競得兩宗地塊的均為國有企業。有消息指出,雖然有超過30家房企提交了競買申請書,但兩塊地卻分別只有1家企業提交競買保證金。

成交樓面單價僅“四位數”,這與上海其他同地段的土地拍賣價格相比顯得有些“格格不入”。不過,地價低並不代表門檻低,實際上持有型租賃住房對開發商的運營能力和資金要求更高。

同策諮詢研究中心總監張宏偉認為,目前能夠接下租賃用地的房企並不多,更加考驗房企的開發、運營、資本運作等綜合能力。租賃物業要做到持續產生價值,一方面租賃本身能夠產生租金收益和相對應的增值收益,另一方面要通過運營提升物業市場價值,也就是價格,這些都是房企可能面臨的新問題。在張宏偉看來,企業融資和資本市場運作的能力則更為關鍵,特別是物業進入成熟階段后如要退出變現,就需要利用金融工具,比如REITS等各種證券化手段。此外,有分析人士表示,兩個項目的租金回報率至少都在6%以上。

其實,在近期發布的“十三五”住房發展規劃中,上海已明確加大租賃住房用地的供應和加快租賃住房的建設,預計新增供應各類住房約170萬套,其中租賃住房約70萬套。易居房地產研究院近日發布的最新報告显示,2017年6月北上深及三亞(樓盤)等4個城市租金嚴重過高。根據房租收入比公式 ,計算出各城市房租收入比值。具體城市來看,北京(樓盤)(58%)、深圳(樓盤)(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高於45%,屬於租金嚴重過高城市。

雖然“只租不售”用地在上海是首次推出,但在全國範圍內,北京、佛山(樓盤)等地已有先例。去年12月,萬科曾在北京海淀區拿過兩塊地,100%自持,期限70年。另外,今年6月萬科又以最高限價25.3億元奪得佛山南海桂城平洲一宗住宅用地,並自持這塊地上所有物業,70年不出售。

  (作者:吳家明)  (出處:證券時報 2017年07月25日)

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樓市要穩 調控政策要連續穩定

樓市要穩 調控政策要連續穩定

東方財經網 2017-07-25 23:53:24 來源:

證券時報記者 張達

昨日召開的中央政治局會議分析研究了當前經濟形勢,部署了下半年經濟工作。其中,涉及房地產的內容有一句話,即“要穩定房地產市場,堅持政策連續性穩定性,加快建立長效機制”。對此,接受證券時報採訪的業內人士認為,這句話內涵指向比較明確,傳遞出目前去庫存壓力已經不大,重點還是要穩定房地產市場。

上海(樓盤)易居房地產研究院副院長楊紅旭接受證券時報記者採訪時表示,這句話是在“三去一降一補”裏面提出來的,這次沒提去庫存,而是重點講了“政策要連續穩定”,這就透露出一個信號,即目前去庫存的壓力已經不大了,重點還是要穩定房地產市場。“穩定”的意思數去半年到一年過熱的房地產市場需要降溫。

楊紅旭認為,“堅持政策連續性穩定性”表明了目前部分城市的調控政策還不能放鬆,還要維持一段時間,至少到今年年底不會發生大的變化。“之前有開發商和個人覺得開完大會之後,四季度調控會放鬆,按照這個口徑,估計四季度也不會放鬆,仍保持基本的穩定。”他說,至於明年是否會放鬆就不好說了,如果市場低迷到一定程度可能會放鬆。

“說完要堅持政策連續性穩定性后,緊接着說加快建立長效機制,這表明調控政策要穩定要連續,要一直等到長效機制的出台(除了市場降溫這個因素外)。目前抑制部分城市過熱的調控會一直抑制着,然後跟這個長效機制有一個銜接,之後等到部分城市房價跌幅比較明顯,樓市降溫到一定程度,部分短期的調控政策如限價、限購、限貸可能就會放鬆。”楊紅旭說。

另一位不願透露姓名的業內專家接受證券時報記者採訪時也表示,這句話意味着現行的調控政策不會放鬆,長效機制的建立還要加快。當前房地產市場的穩定是最重要的,考慮到與長效機制的銜接作用,在稅收等替代性措施出台後,行政性措施會逐步弱化。

“過去的房地產調控更多是短期政策,所以經常因為經濟走勢不同而出現波動。政治局會議提出加快建立長效機制,意味着房地產市場發展不能只靠一時的應急調控政策,關鍵是要完善長期制度建設,包括鼓勵租賃等長期政策有望加快落地。”中原地產首席分析師張大偉說,建立房地產平穩健康發展的長效機制,關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關係,另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。他認為,從政策預期看,下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度,以長效機制引導市場穩預期。

  (作者:張達)  (出處:證券時報 2017年07月25日)

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住房租賃概念突起 萬億市場推動行業重塑

住房租賃概念突起 萬億市場推動行業重塑

東方財經網 2017-07-25 23:53:28 來源:

“購租並舉”新政迭出、“租購同權”震撼刷屏。上周,地方及中央力推住房租賃市場發展的重磅文件接連發布,迅速成為輿論焦點的同時,也引起了資本市場的聯動。世聯行、三六五網、國創高新、昆百大A、全新好等一批“住房租賃概念股”均有所表現,部分短期漲幅明顯。在各路資本憧憬萬億級租房市場之際,也有業內人士指出,住房租賃市場的發展離不開制度和模式上的更新,相關業態特別是租賃中介將首先面臨規範化、透明化、規模化的架構重塑。

租賃板塊對當前業績貢獻有限

根據相關部委的設計,未來在人口凈流入的大中城市,將通過培育機構化、規模化住房租賃企業,建設住房租賃交易服務平台,增加租賃住房的有效供應,創新住房租賃管理和服務體制,多措並舉加快住房租賃市場發展。而此前,廣州等一線城市已率先行動,“租購同權”的提法尤其引人矚目。

資本市場的反應也很敏銳,涉及房地產中介、營銷業務的世聯行、三六五網、國創高新、昆百大A、全新好等公司迅速被歸入“住房租賃概念股”,並趨於活躍。自7月19日以來的4個交易日里,世聯行、三六五網、國創高新的漲幅都超過了15%,全新好、昆百大A也漲幅明顯。

梳理相關公司業績,其住房租賃板塊當前對業績的貢獻較為有限,股價上漲更多應出於資金對未來的預期。

以世聯行為例,據公司7月15日發布的半年報業績預告修正公告,將今年上半年業績預增幅度由0%至30%上修為30%至50%,預計盈利26356.33萬至30411.15萬元。世聯行指出,公司“互聯網+”業務發展迅速,金融業務的業績情況好於預期是本次業績預測上修的主要原因。

據記者了解,世聯行旗下長租公寓品牌為紅璞公寓,目前主要在廣州、武漢、杭州等地開展。據世聯行2016年年報,公司的紅璞公寓簽約超過2萬間,2017年的簽約目標是10萬間。但同時,世聯行的年報也指出,公寓出租業務預計在運營第三年起將逐步實現盈利。

在今年3月底的業績說明會上,世聯行董事長陳勁松在談及長租公寓業務時也表示,當前仍處於區域探索期和碎片整合期。在這個未來的“萬億級市場”,紅璞的目標是簽約100萬間。這是一個長期的投入過程,並不着急盈利。

相比世聯行,三六五網上半年業績增速則稍顯落後,公司預告的凈利潤為4670.85萬至5838.56萬元,較去年同期下降20%至持平。三六五網表示,上半年,由於史上最嚴調控政策的持續,下游房地產市場景氣情況顯著低於去年同期,公司的房地產網絡營銷業務受此影響,同比出現下滑。不過,公司的金融服務業務尤其是基於存量房交易場景的互聯網小貸業務增長迅速。

租房中介行業面臨變局

剛剛拿到重組批文的國創高新,也因為將收購深圳雲房100%股權而插上了租房概念的翅膀。昨日,國創高新董秘彭雅超在接受記者電話採訪時表示,公司看好住房租賃市場的發展前景,深圳雲房今年上半年的業績也是符合預期的。

公開資料显示,深圳雲房是一家以O2O模式為核心的房地產中介服務提供商,主要從事新房代理業務和房屋經紀業務。截至2016年底,深圳雲房的新房代理和房屋經紀業務已覆蓋全國30多個城市,所屬品牌“Q房網”在房地產中介服務行業具有一定的知名度。

值得注意的是,在相關部委的“租房新政”中,明確提出:要搭建住房租賃交易服務平台,推行統一的住房租賃合同示範文本,實現住房租賃合同網上備案;建立住房租賃信息發布標準,確保信息真實準確;規範住房租賃交易流程,保障租賃雙方特別是承租人的權益。同時,要充分發揮國有企業的引領和帶動作用,支持相關國有企業轉型為住房租賃企業。加大對住房租賃企業的金融支持力度,拓寬直接融資渠道。

業內人士表示,上述規定對規範目前魚龍混雜的租房中介行業具有重要的指導意義,對住房租賃市場現存的虛假房源、信息不透明、租賃交易稅收缺失等痛點和盲點予以清除。

新城控股高級副總裁歐陽捷對記者指出,目前,對二手房的房價和租金的管控是比較單薄的。此次,通過體系設計和制度設計,以及引入國有的住房租賃企業后,就可以打破住房租賃市場的原有模式。相當於在這個以“散戶”為主的租賃市場里放進了“鯰魚”,可能導致租金定價模式發生根本性變化。即由“散戶”為主的定價變成了由企業為主的定價,輔以租賃行為的法制化管理,這是行業模式的一個重大轉變。

  (作者:張良)  (出處:上海證券報 2017年07月25日)

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鏈家楊現領:高房價不利於存量市場發展

鏈家楊現領:高房價不利於存量市場發展

東方財經網 2017-07-25 23:53:31 來源:

近期,監管層對租賃市場較為重視,並出台多項規範政策。對此,鏈家研究院院長楊現領在博鰲・21世紀房地產論壇第17屆年會期間接受了21世紀經濟報道的專訪,就行業發展、市場邊界、政策預期做出解讀。

楊現領認為,在國內一線城市中,未來約有四成人口選擇租房。從目前來看,租賃市場的空間巨大。在此過程中,企業需轉變角色,真正形成運營商思維。但高房價和高地價的現實,有可能會增加轉型難度。

一線城市四成人口將租房

《21世紀》:國內熱點城市若市場成熟,通過租賃解決住房的人群比例會達到什麼水平?

楊現領:中國一線城市中,比較高的比例應該能佔到40%以上,差一點大概就是35%。二線城市會低一點,可能30%-35%。從全國層面,能夠到30%就不錯了。

現階段,各城市的水平都在30%以下,還比較低。但這些城市的人口還在增長,所以租賃人群增加也相對較快。

《21世紀》:如果到了較成熟狀態,集中式租賃跟分散式租賃比例將如何?

楊現領:未來主流肯定是分散式。在市場均衡的狀態下,70%-80%的租賃需求都是分散狀態來解決,集中式公寓量佔20%-30%都很困難。這是因為市場真正可以大量釋放的閑置房源是以私人房源為主,非常分散。但如果把一個商辦項目改造成集中式公寓,難度還是很大的。所以房源是一個核心的瓶頸和挑戰。

《21世紀》:有觀點認為,房價、地價上漲越快,就有越多需求進入存量市場,對這一市場利好就越大。你是否認同?

楊現領:存量市場的核心是交易能力和資管能力。從交易能力上講,高地價不是好事,因為價格上漲越快,市場預期就越不穩定,交易難度加大。從資管能力來看,高房價和高地價會對租金帶來上漲壓力,在租金水平很難上漲情況下,資金回報率就很難保證。所以對存量市場來說,房價和地價快速上漲,都是一種負面因素,價格相對平穩反而利好。

《21世紀》:你提到存量市場中的“資管”概念,當前傳統房地產商和經紀公司都想進入這一領域。企業轉型運營最難的地方在哪?

楊現領:轉型分兩種,一是在既行賽道上強化能力,第二是換賽道。我認為換賽道相對較難。

但當前市場條件下,兩者都會很難。因為正像剛才所說,高房價和高地價問題會給轉型增加難度。

產業鏈不成熟制約發展

《21世紀》:傳統房地產行業已進入集中度越來越高階段,租賃行業現在處於什麼階段?將來生態怎樣?

楊現領:我認為租賃行業也會相對集中。當行業到達穩定狀態時,全國性的租賃機構會有十幾家左右,規模都會超過100萬間的管理量。第二類是本地化品牌,門檻是在單一城市做到10萬間。第三類是小而美的職業化租賃機構,其核心是能夠服務一群客戶,並在單一產品上有所突破,這類企業的規模可能在1萬間以下。

《21世紀》:現階段租賃市場本身存在哪些問題?

楊現領:最大的問題就是運營效率低,導致全行業處在比較艱難甚至是虧損的狀態。

核心原因就是產業鏈發展不成熟。租賃是個產業鏈很長的行業,但對於現階段中國的運營商來說,拿房、裝修、出租、服務、金融等各個環節都要自己做,具備這種能力的企業並不多見。

要想提升運營效率,從業者必須認識到這是一個複雜的產業。每個從業者都要圍繞租賃產業深度服務,並進行十分細緻的分工、合作,才能成熟。

《21世紀》:在對租賃行業管控和規範過程中,和市場的邊界在哪?

楊現領:在任何一個行業里,對市場的邊界都應該是很清晰的。就租賃行業來說,主要做的應該有三點:一是設置頂層制度架構,尤其是對行業形成分類。二是稅收,在完成對行業的定義后,應該按照服務差價,制定稅收標準。三是建立基本規則,如房源管理、客戶管理、租購同權等方面,使出租人、承租人、運營商的權利得到基本保障。

在政策鼓勵情況下,任何行業都會吸引大量資本和從業者進入,如果沒有合理的行業規範,行業生態環境不會得到明顯改善,甚至會惡化。

《21世紀》:近期廣州推出了“租購同權”政策,你認為有無可能推廣?

楊現領:我認為這是一個趨勢,這也必然會成為國家未來立法的一個重要方向。

  (作者:張敏)  (出處:21世紀經濟報道 2017年07月25日)

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7月上半月50城住宅成交同比跌20% 一線城市住宅成交量下滑明顯

7月上半月50城住宅成交同比跌20% 一線城市住宅成交量下滑明顯

東方財經網 2017-07-25 23:53:33 來源:

易居房地產研究院日前發布報告显示,7月上半月,易居監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1136萬平方米,環比6月上半月減少2%,同比減少20%。

環比來看,50個城市中有30個城市出現環比下跌,跌幅最大的三個城市為安慶、廊坊和惠州,相比6月上半月的市場成交跌幅分別為41%、37%和37%。同比來看,50個城市中有33個城市出現同比下跌。其中跌幅最大的三個城市為北京、福州和廊坊,同比跌幅分別為74%、69%和66%。

易居研究院研究員賴勤分析稱,目前普遍實施的“五限”政策,對於樓市的管控起到了积極的作用,市場交易已經逐漸平穩。觀察從2016年開始的歷史數據,當前市場交易處於中間偏下的水平。

從不同類型城市來看,7月上半月,一二三線50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-8%、8%和-13%,同比跌幅分別為56%、12%和18%。“三類城市均表現為同比下跌,體現了此前出台的調控政策的有效性,政策效應逐漸釋放,將引導全國樓市步入平穩階段。此外,一線城市成交量下滑最為明顯,和一線城市的調控政策最為嚴厲不無關係。”賴勤認為,“對於一線城市來說,市場率先調整,降溫作用也相對明顯。對於二線城市來說,市場分化嚴重,7月市場成交小幅上揚。三線城市過去幾個月市場異常火爆,目前已略顯疲態,成交量有所下滑。”

值得一提的是,從成交面積的同比跌幅來看,北京為74%,領跌全國;從環比跌幅來看,北京為36%,也處於跌幅榜前五位。據了解,導致北京樓市降溫的原因,既有限制高價盤預售證審批的因素,也有購房需求急劇萎縮的因素。

偉業我愛我家市場研究院的統計數據也显示,2017年7月以來,北京全市新建商品住宅和二手房成交量環同比下跌明顯。其中,中上旬新房共網簽888套,與6月中上旬相比下降28.5%,同比下滑66.9%。另外,全市二手住宅共網簽4651套,環比下滑20.4%,同比下滑66.5%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,國家統計局此前發布的6月70大中城市住宅銷售數據显示,7月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。同時,一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續九個月回落。

胡景暉認為,隨着各城因城施策,有針對性地出台各自的調控政策,未來樓市調控將更加行之有效,各地樓市逐漸向著預想的軌跡發展,形成“一二線房價得到控制,三四線庫存得到去化”的理想局面。

賴勤分析稱,7月上半月市場交易總體表現為穩中有跌,這主要是由於調控政策在持續作用,引導此前過熱的市場逐漸降溫。“預計類似的市場行情將繼續延續,7月全月市場交易仍將保持穩中有跌的態勢。同時,城市分化現象較為明顯,對於部分政策寬鬆的城市,市場交易熱度可能還將持續一段時間。”他說。

  (作者:高偉)  (出處:經濟參考報 2017年07月25日)

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