河北固安炒房客開始拋盤 降價20%仍無人問津

東方財經網 2017-06-27 23:46:49 來源：

經記者調查，北京周邊房價明顯回落，固安房價下跌在20%-30%左右。房價下跌，打擊了炒房者、投機客，這無疑是有利於房地產市場健康成長的。今日，本報聚焦北京周邊房價下跌，希望提供有益的價值參考。

4年前，王先生（化名）提着行李，走在高樓環繞卻空無一人的固安街道上，新公司註冊在了固安，至於員工，只有王先生一個人。

彼時，在京津冀一體化的驅動下，在北京買不起地也租不起廠房的企業，都在向固安走。表面上看，似乎隨着產業的外遷，會有一大批人湧入固安。但現實卻是，產業落地尚未帶來大量的人口轉移，固安的樓市卻開始了迅猛的膨脹式發展。

時至今日，王先生的家依然在北京，一個星期，4天在固安，3天在北京。至於王先生的公司，發展至12個人，其中4個侍安本地人。而固安的房價則已經從每平方米約6000元猛增至2.5萬元左右。

接開發商盤的人，多數是投資客。時至今日，接投資客盤的人，仍然有投資客。

房價瘋狂的上漲，發生在2016年。下降，則發生在今年3月下旬環京樓市被嚴格限購之後。

“少數投資客在房價高點時成功出逃，多數人現在依舊僵持觀望。平均來看，限購後到現在的3個月時間內，固安二手房每平方米約下跌3000元，至於個別急於出讓的業主，每平方米下降超7000元的也有。”在固安一家二手房中介門店中，僅有的兩位店員向記者透露，現在買房的人多數侍安本地的剛需，之前捂着不賣的投資客現在有不少急於賣掉的，但成交並不容易。

部分二手房降價逾20%

一家鬧市中的中介門店，下班時間，僅有兩位店員，各自看各自的手機。夏日的熱風，對面餐館的吵鬧，似乎都傳不到這裏。儘管牆上掛着全固安的樓盤圖，小區名稱密密麻麻，但卻幾乎沒有客戶願意跟他們走進其中的小區，去看房談價，更不要說達成交易。

“現在一個月，一家店大概就能賣4套房據記者，3個月多月前，一個月能賣10套-20套。至於現在的房價，多數在1.7萬元/平方米左右。

伴隨着成交量的急劇下滑，市場預期逆轉，原本每平方米直逼2.8萬元的新房住宅市場供應也不再集中，限購前傳導至二手房市場的大量投資需求不再活躍。

相反，2013年至2016年下場的不少投資客一改限購前的惜售態度，離場的情緒顯得愈發著急，紛紛拿出房源來掛牌銷售，且甩賣力度越來越大。

“有一個好處，就是從限購前沒什麼房子可賣，到現在業主拿出了更多的房子賣，要比限購前大概多出2倍的房源。”男店員向記者如是透露，但限購特別嚴格，外地人有資格買房的人太少了，儘管價格一再下降，接盤的人也很少。

該男士進一步向記者透露，在紫荊花園小區，有一個女業主領頭的炒房團，2014年前後，以每平方米6000元-7000元的價格，買了數套房子。前一段，以每平方1.9萬元賣了一套房。最近，這位女業主又拋出了該小區同樣戶型的一套房，報價僅為每平方1.5萬元，現在還沒有賣出去。

換言之，同樣戶型和面積的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超過20%，依然無人問津，市場還在觀望。

上述女店主也向記者兜售稱，有一個有房本的91平方米的兩居戶型，按照限購前市場的正常價總價是210萬元，現在140萬元業主就能賣，現在就可以帶你去看房。

換言之，這套房總價降了70萬元，單價則降了8000元/平方米，降價幅度超過34%。

“還有一個小區，以前正常的成交價約為1.8萬元/平方米，現在業主報出了1.2萬元/平方米的價格甩賣，現在也還沒有賣出去。” 上述男士進一步向記者透露，現在的固安二手市場，房子可以稱得上是甩賣了，市場預期急轉直下，手握數十套房源的投資客都在着急離場，但即使是市場真正有資格買房的剛需一族，觀望情緒也很濃，這些投資客脫手並不容易。

投資客急於離場

在實地調查採訪中，記者獲悉，進入固安的投資客可謂是分批進入的，多數都來源於北京外溢的投資和居住需求。2014年前後，進入固安買房的投資客多投資兩居戶型，一般是80平方米-90平方米之間，總價在60萬元左右，單價多數在每平方米6000元-7000元之間。而2015年至今，進入固安的投資客依然青睞兩居戶型，但少則以每平方近萬元的價格買入，多則以單價突破每平方2萬元的價格進入固安樓市。

值得關注的是，新房一直侍安樓市的主力，二手市場活躍度一直不高。但對於固安的二手中介來說，2016年底至2017年一季度是其真正的黃金時期，彼時，固安充斥着400多家二手門店。而在這一輪的換房中，早期進入固安的投資客有一部分真正實現了高位套現。

正如上述男店員向記者所透露的一樣，在以6000元/平方米價格進入固安樓市的炒房團中，即使以大量低於當前市場均價水平的價格出售，利潤也相當豐厚，因此這批投資客正在抓緊套現。而高位入場的投資客，有一部分則是被套住了，畢竟，在固安，一手、二手房房價倒掛現象極少，新房價格普遍高於二手房，因此這些投資客只能選擇暫時觀望，寄望於能有新政策出台，再次刺激房價上漲。

然而，在這個二手房流動性差，新房經歷瘋狂上漲又開始沉寂的市場里，扭曲的、違規的交易開始攪動市場。

“如果你是外地人，沒有在固安買房的資格，過去補繳社保的灰色操作手法基本不能再用了，但還有辦法能夠買到房。”一位熟悉當地市場的消息人士向記者透露，購房人、業主和中介簽署三方協議，然後有關人士開始幫助業主打通在固安繳納社保的通道，從現在開始繳納最低社保，三年後過戶。

至於這種交易帶來的違約風險，有膽子的投資客並未怯場據記者透露，即使現在固安二手市場的交易量驟減，中間依然有一些投資客是運用這種方法買房的，對於個別中介門店來說，5單交易中可能出現2單類似的交易。

也就是說，早期投資客甩賣部分房產，急於離場，但即使接盤者很少，依然有投資客再次入場。對於環北京樓市來說，固安可謂承接北京外遷產業較為集中的地區，但似乎充斥固安樓市的，依然是那些投資客。(.證.券.日.報.)

　　(出處：中財網 2017年06月27日)

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交易寒冬 北京二手房繳稅量驟降三成多

東方財經網 2017-06-27 23:46:51 來源：

在本市今年強力調控下，北京房地產市場呈現“五連陰”與“量價齊跌”。記者昨天從本市地稅部門獲悉，“317新政”出台後，3個月來北京市地稅局共受理存量房交易繳稅業務57000多筆，同比減少了三分之一。

東城地稅局相關負責人告訴記者，九年一貫制學校學區房雖然貴為熱點中的熱點，卻也受到了本市房控新政的較大影響。東城區可以直升市重點中學171中學的青年湖小學學區近年來一直是東城區的交易熱點，不過近期其位於某小區內的房屋成交均價已經降至每平方米12萬元左右，比新政前下降了12.3%，議價空間高達一成多；而同樣位於其學區內的另一小區，“317新政”實施以來成交量僅為個位數。東城地稅部門預計，在未來的一段時間內，存量房交易量將繼續呈減少趨勢，存量房交易稅收與同期比將持續減收。

二手房市場降溫的情況也發生在了海淀區。海淀區地稅部門分析，北京樓市調控力度進一步升級，認房又認貸、二套房首付比例提高、個人所得稅或社保必須連續繳納60個月等政策出台，隨後有關部門又針對學區房、離婚購房、商用房等進行了一系列補充要求，是導致個人二手房成交量顯著下降的原因。

“新政出台之後，我們的業務量確實下降很多。4月份以來的簽約量、新增客源量還有客源看房量這三項主要指標數據，全都下滑了三成以上。”在位於來廣營的朝陽區地稅局納稅服務大廳，一家中介機構的工作人員告訴記者，“原來我們的門店都擠滿了購房者，現在來諮詢的客人已經大幅減少了。”

　　(出處：北京日報 2017年06月27日)

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5月房價地價比幾近觸底 房企直面盈利壓力

東方財經網 2017-06-27 23:46:51 來源：

臨近6月底，房企又進入衝刺半年業績關鍵時間點，已有多家機構與多名業內人士判斷今年下半年，房地產分水嶺將出現。而大部分房企在今年前5月順利甚至超額完成業績，短暫狂歡背後是調控深入、多個項目不得不延遲開盤，面臨整體盈利壓力。

另一方面，國家統計局數據显示，5月份全國房地產新開工面積為16939 萬平方米，同比增長5.2%，增速較上月下滑4.9個百分點。

東方證券分析師竺勁分析認為，近幾個月來房地產開發投資增速持續放緩，主要由於去年基數較高。目前房價地價比已經接近歷史較低的位置，部分開發商開始延遲新開工並適當拉長施工時間來緩解盈利壓力。他預計6月份新開工面積增速將繼續收窄。

房價地價比接近歷史新低

東方證券研究所的統計數據显示，從2015年1月到2017年5月，房價地價比整體呈現波浪式下滑態勢。其中房價地價最高的時候在2015年2月、2015年5月；房價地價最低的時候在2016年9月、2016年11月。今年4月，房價地價比又接近於去年11月的低位，5月則略有回升。這反映了房價走低同時地價成本上漲的市場環境。

億翰智庫數據显示，近兩年，北京房價地價比高峰在2015年2、3月，分別為2.88、3.23，5月為5.30；2016年11月僅為1.33；到了今年前三月有所上揚，4月為1.62，5月為1.37。上海房價地價比高峰出現在2015年1、2月，分別為6.12、5.83；5月為13.43；今年3月，上海房價地價比跌至2.12。

二線城市相對有滯后性，比如杭州，房價地價比最高峰出現在2015年5月，為9.02；2017年3月跌入谷底，為1.07。

去年調控在控制房價上漲與高價地的產生這兩方面都具有實效，因此才會出現去年底明顯的房價地價比下調，以及今年以來的低位徘徊。

表面上看，房企在上半年銷售增速略有回升。5月全國商品房銷售面積同比增長10.2%，銷售金額同比增長14.1%。單月銷售增速的抬頭主要是因為去年同期的基數較低。

竺勁認為，目前市場兩大表現是有原因的：整體銷售動能仍在下降，限購限貸對需求產生了較為明顯的影響；投資增速收窄，房企到位資金增速持續放緩。

5月份房地產開發投資額單月同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降，房企資金來源增速同比增長4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中購房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；泛房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

去年以來，購房款佔總資金來源的比重就超過一半，房企資金回籠主要依賴於銷售回款。隨着限價、限簽等調控政策的加碼，購房款增速已經連續三個月下降。同時房企融資渠道的監管仍未放鬆，開發商的資金壓力增大，投資增速承壓。

資金面收緊下分水嶺將現

竺勁認為，與上一輪全行業增速較低的邏輯不同之處在於，目前房地產行業集中度的大幅提升主要是來自於龍頭房企的內生增長。在政策環境較緊的背景下，龍頭房企在融資和規模擴張方面具有先天優勢。

投資增速收窄，房企到位資金增速連續兩個月出現下滑。5月份房地產開發投資額為9863億元，同比增長7.3%，增速較上月下降了2.3個百分點。投資的邊際增速繼續下降。5月份全國土地購置面積為 2052萬平方米，同比增長0.0%，較上月下降了11.4個百分點。房企到位資金為 11768億元，同比增長 4.0%，較上月下降7.3個百分點，其中房款的增速為1.7%，較上月下降5.8個百分點；非房款增速為6.9%，較上月下降9.5個百分點。

中信證券6月22日發布研究報告指出，三四線城市的景氣度可能受到按揭利率上行和短期銷售透支的衝擊。一二線城市由於此前網簽管制，新房項目定價比二手更低，因而未來新盤推貨時去化率有保障。從城市分佈來看，幾家大房企策略不一樣，未來幾年保持穩定的城市分佈數量，擴大每個重點城市的市場佔有率，可能要比增加城市數量更加重要。

一個明顯的趨勢是：銷售增長大幅低於預期。政策調控嚴厲程度超出預期。利率出現明顯上升。近期21世紀經濟報道記者走訪了上海周邊的花橋鎮，發現限購之後這裏的項目銷售速度有明顯放緩，售樓處人流也不再有人擠人的現象，觀望買家增加。而放緩開發速度也成為當地房企的主要應對策略。限價、限簽對開發商的推盤節奏和資金回籠有較大影響。某全國知名房企去年下半年在花橋所拿高價地，其售樓處至今仍未開放。同樣的情況也發生在上海浦東、青浦等多個高端項目處。

事實上，從銷售增速環比來看，已經連續兩個月下降。根據融360 數據，5月份全國首套房平均貸款利率達到4.73%，已經達到一年以來的最高水平。在全國533家銀行中，提供9折以下優惠利率的銀行僅剩12家，較上月減少30家。另有20家銀行已經暫停房貸業務。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進分析指出，從地產周期的角度看，當前政策面比較緊，資金方面的獲取壓力也開始增大，所以部分房企可能會有意識地放緩投資節奏，這也是為了把控成本。當然對於地方來說，從補庫存的角度看，尤其是一些高房價的城市，尤其是要鼓勵房企积極新開工等。

另一方面，三四線城市的銷售催化動力其實也在開始減弱。從城市結構上看，東部、中部、西部地區銷售面積同比增速分別為0.6%、4.3%、9.4%。竺勁預計， 6 月份東部和中部的增速將回落；西部地區作為城市能級最低的區域，銷售增速也開始收窄。

　　(作者：唐韶葵)　　(出處：地產人)

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開發商開打存量之戰

東方財經網 2017-06-27 23:46:54 來源：

廚櫃做滿了三面牆，灶具、水池各有幾組，中間是巨大的島台，外面一間是餐廳，幾套餐桌依次排開。這不是樣板間，而是筆者在北京市區看到的熊貓公寓里的公共廚房。除了公共廚房，這個長租公寓還包含無人超市、咖啡休閑、陽光健身區、烘乾熨燙區、快遞收發等免費服務。如果需要，租戶還可通過專屬APP在手機上點一份夜宵。

這一類新興的居住產品如同新天地，吸引了萬科、龍湖在內的一線開發商進入。原因很簡單，伴隨着2016年的喧囂散去，動輒1000億、3000億的規模故事講到尾聲。當拿地、開發、銷售、再拿地的增量發展模式遠去，開發商便不得不面對迎面而來的存量戰場。

一組數據反映了行業現實。今年一季度,全國住宅合約銷售額同比增長 20.2%,增速低於 2016 年第四季度的 22.5%。來自交通銀行金融研究中心的最新數據是，今年5月，房地產成交和房企到位資金增速繼續回落，開發投資增速首次剎車。該中心預計，下半年房地產調控政策難有明顯鬆動，市場成交同比持續放緩，到位資金增速將繼續縮窄，房貸利率可能明顯上調，開發投資增速將步入下行階段。

如果說增量發展臨近天花板，那麼在存量的新戰場，開發商們又該如何佔據有利位置?首先，一些前瞻的企業看準了存量住宅市場，一方面积極試水前述的長租公寓，一方面試圖分享二手房交易的蛋糕。今年1月9日，一直對投資鏈家興趣甚濃的融創中國宣布，斥資26億元占鏈家6.25%股份。隨後的4月，萬科也確認通過增資事項以人民幣30億的價格獲鏈家股權。從鏈家旗下的鏈家研究院公布統計數據看，二手房交易的確存在巨大的想象空間2016年全國新房交易額約10萬億，二手房交易額約5萬億，佔據半壁江山。

其次，沉澱在各個城市中的商業地產正等待被喚起。這一領域有更多主體在參与。開發商、境外機構、人民幣基金，險資，都在試圖通過併購、改造、運營從寫字樓或購物中心上獲利。據世邦魏理仕(CBRE)統計，2016年中國可投資商業地產規模達3.4萬億美元，排名全球第二，但交易活躍度仍然偏低，正處於從低流動性向中等流動性市場進化的轉折期。但該機構預計，2025年前後中國可進入中等流動性階段，投資市場進一步成熟。作為參与主體，保險業未來潛力巨大，房地產私募基金加速發展，開發商增持投資性物業，境外投資者穩中有進。

的確，不少開發商在增持投資性物業。以最近兩個月的交易為例，5月，瑞安將重慶天地79.2%股權以41.33億元對價出售給萬科。6月，融創中國宣布接手重慶江北嘴國際金融中心項目。一家來自深圳的益田集團則被曝參与北京東直門項目開發。

從趨勢上看，商業地產投資大幕開啟， 城鎮化、一帶一路、消費升級的宏觀背景下，商業地產投資將逐漸邁向成熟期，存量資產價值將得到進一步挖掘。與此同時，資本的催熟效應也將顯現出來房地產金融產品日漸豐富、資本賬戶開放等宏觀層面的制度性紅利，也將進一步刺激存量資產投資增長。

然而，市場成熟的還有一個先決條件，就是專業的資產運營管理能力，倘若這部分能力缺失，資產還將是失血的空間。放眼當下，人跡罕至的購物中心、開業率極低的街區商業、物管混亂的寫字樓比比皆是，甚至在大城市的核心區，也常常見到這類暮氣沉沉的殭屍樓宇，因缺少人氣而毫無活力活效率，空有形骸，盤踞在核心地段侵蝕社會資源。

資產本身不會生長、更新，資產的活力與運營它的主體有關。在商業地產投資主體中，開發商在設計改造、招商、物管方面水平參差，整體與歐美、香港等成熟市場存在巨大差距。甚至有些開發商對資管的理解，還停留在翻新玻璃幕牆、改造洗手間。當下，需要尋求資本收購、提質改造的商業項目比比皆是，而能將他們妙手回春的運營團隊，在中國內地還寥寥可數。

商業地產是特殊的資產類別，招商、運營、物管、金融工具、退出模型，都影響着這一市場的活躍度和成熟度。只有當鏈條上的各個主體成熟起來、銜接起來，商業項目才能盤活，形成投資的循環。如果說地產基金正從融投平台追求投融管退平衡發展，那麼對想擺脫對土地資源倚賴、通過資產管獲利的開發商而言，迅速補充運營短板才是角逐存量的正確姿勢。

值得一提的是，國內也不乏在資管道路上走得較快的公司。以大悅城為例，去年10月，該公司宣布正式從地產開發向資產管理轉型，當年實現了首次管理輸出。剛過去的6月12日，這家公司又宣布與華遠合作，造次輸出品牌與管理。

期待在不久的將來，那些地產論壇上PPT里出租率從0%到98%的傳奇故事，不再都是洋案例。

　　(出處：第一財經 2017年06月27日)

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環保意識深植人心，房地產市場綠地效應受到高度重視。高雄亞洲新灣區「大船入港」建案的綠覆率高達107.3%，就像把房子蓋在公園裡，加上緊臨高雄港第一排景觀優勢吸睛，引起金字塔頂級客層關注，「大船入港」與周邊「國城定潮」、「百立海洋帝寶」銷售陸續開出紅盤，亞洲新灣區豪宅建案展現動能。

伴隨台商回流、高雄科技園區廊帶成型，亞洲新灣區獨特的交通與環境特色，吸引不少企業進駐設立總部，引領豪宅市場水漲船高。

資深建商分析，「大船入港」高綠覆率受豪宅客層青睞，其施工細節以及景觀優勢更凸顯強大競爭力，將對一旁的本業建設「亞灣之丘」造成銷售壓力，小環境內的相關建案競爭格局恐重新洗牌，不排除餘屋量大的建案降價求售以提升去化速度。
另一方面，近年高雄房地產市場八、九成以上都以剛性需求的小坪數、低總價為訴求重點，豪宅建案獨特的能量登場，對現有市場銷售結構產生隱性影響，尤其高雄房市小宅供過於求的情況日益嚴重，後續變化值得密切觀察。

高永建設機構董事長李泰明指出，當下亞洲新灣區內可開發為住宅的用地不到10%，展現獨特的稀有性，加上灣區位處高雄市中心帶，港灣建設包括高雄展覽館、流行音樂中心、圖書總館、港埠旅運大樓等全面到位，周邊碼頭、海景、酒店、購物中心環伺，具發展潛力。

資深建商表示，亞洲新灣區的未來潛力，成為區域豪宅增值的動能，相關個案「國城定潮」、「遠雄THE ONE」、「百立海洋帝寶」先後開出紅盤，臨港第一排的「大船入港」1分鐘到高雄展覽館、市立總圖，鄰近輕軌高雄展覽館站、軟體園區站，地段位置相對優越，更可直視與天際線銜接的港口進出視角，獨一無二的海景視角頗為壯闊。

高圓建設總經理徐淑美說，「大船入港」千坪基地，規劃純住宅92戶，住四容積率300%，標準層每戶土地持分12坪以上，掌握豪宅該有的低密開闊、舒適尺度與隱私性，結合高綠覆率與海景，廣受金字塔頂級客層注目。

徐淑美表示，豪宅擁地點及景觀優勢是理所當然，成就豪宅更重要的原因在於對細節的堅持。全案是高雄厝3.0的示範標竿，每一個建築施作環節，都需經建築師反覆嚴格簽認，細部工法只要不夠完美就重新再作，建材挑選同樣反複測試後才選定，整體施工從大到小都十分講究、絕不將就。

建築師戴育澤指出，觀察紐約、東京等全球大都會受推崇的豪宅，其建築意識都巧妙融入自然、人文、品味、藝術等元素，換句話說，豪宅有多項關鍵要素包括稀有景觀、自然環境、永續設計、戶數單純、深厚人文素養、體貼生活配套和精雕工藝細節等，缺一不可。

新聞來源:https://house.udn.com/house/story/5889/4784713

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江門市區5年內計劃供應住宅用地7716畝

東方財經網 2017-06-27 23:46:58 來源：

6月26日下午，江門市國土資源局發布《市區住宅用地中期（2017-2021年）供應計劃》公告，宣布江門中期5年計劃供應7716畝住宅用地，約514.4萬平方米。

公告显示，計劃內容包括江門蓬江、江海、新會三個區域。根據計劃，三個區域2017至2021年，每年計劃供應住宅用地1400-1600畝，其中2017年1488畝，2018年1608畝，2019年1420畝，2020年1600畝，2021年1600畝，5年合計7716畝。

整體而言，5年計劃供應住宅用地比較平均，但每年的年度供應計劃會根據當時的市場情況和需求進行動態調整。

據查，江門市國土資源局在6月初曾發布了《關於發布江門市區（蓬江區、江海區）2017年度土地供應計劃調整方案的公告》，公告显示2017年兩區房地產開發用地計劃供應增至1111.85畝。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月27日)

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上海7月1日起調整住房公積金繳存基數 上限為2732元

東方財經網 2017-06-27 23:46:59 來源：

6月27日消息，上海市公積金管理中心今日宣布，上海自7月1日起調整住房公積金繳存基數。最新住房公積金繳存額上限為2732元，下限為306元。

此外，城鎮個體工商戶及其僱用人員、自由職業者的住房公積金月繳存額上限為4682元，下限亦為306元。補充住房公積金月繳存額上限為1952元，不設下限。

同時，上海2017年度職工本人和單位住房公積金繳存比例不變，仍為7%。補充公積金繳存額為各1%至5%。

對部分實行承包、提成等薪酬制度的單位職工，經市公積金管理中心審核通過，可按該單位和職工協商確定的月繳存額繳存，但不低於當年度住房公積金月繳存額下限水平。

　　(出處：觀點地產網 2017年06月27日)

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業內人士稱：銀行大面積停貸不靠譜

東方財經網 2017-06-27 23:47:01 來源：

近期，有關“20家銀行停止房貸”的傳言愈演愈烈，令不少銀行“躺”。15日，針對有消息稱包商銀行暫停了北京的房產按揭業務，包商銀行北京分行相關負責人表示，包商銀行始終按照國家及北京市發布的相關政策開展個人房產按揭業務，不存在停止放貸等情況。

業內人士普遍認為，作為銀行的優質資產，住房按揭貸款不可能遭到大面積叫停。中國銀行首席研究員宗良稱，受銀行體系資金面偏緊、資金來源減少等影響，今年以來銀行信貸投放更加謹慎和理性。此外，6月份是流動性敏感時期，從歷史來看，受財政繳稅、上市公司分紅派息等因素影響，這一時期易出現流動性緊張事件。為應對可能的流動性風險，商業銀行均加大了現金儲備，謹慎釋放跨半年末時點資金，部分銀行可能暫緩發放個人按揭貸款，但不可能大面積停止。隨着6月這一敏感時間節點的過去，以及貨幣政策操作更加靈活，未來銀行體系流動性趨緊的狀態將趨於緩和，銀行也有能力增加對房貸支持。

香餑餑業務叫停

不合邏輯

恆豐銀行研究院執行院長董希淼對證券時報記者表示，目前市場對於我國住房信貸市場存在嚴重誤讀，首先，從媒體公布的“停貸”名單看，所謂的20家銀行僅是部分銀行在少數地區的分支機構，以分支行代替全行，犯了誇大其詞的錯誤。其次，所謂的20家銀行，基本上是中小銀行和外資銀行。住房貸款業務本來就不是這些銀行的重點業務，它們對市場影響極小。第三，即使上述部分銀行“暫停受理”住房貸款，也並非完全停止房貸業務。

華夏銀行戰略發展部戰略室負責人楊馳則認為，作為房地產調控的重要手段，信貸政策不可能對於房地產領域簡單“一刀切”，商業銀行停止房貸業務，不符合“微觀信貸政策要支持合理自住購房”的要求。

“更為重要的是，房地產貸款特別是個人住房貸款收益穩定、風險小，是商業銀行最優質的業務，市場規律決定了房貸業務不可能叫停。”楊馳稱。

據楊馳進一步解釋，從各上市銀行2016年年報來看，房貸不良率基本上都低於0.5%，與全銀行業1.74%的不良貸款率相比，房貸無疑是一塊“香餑餑”。從現金流角度來看，商業銀行發放一筆個人住房貸款，可以帶來源源不斷、持續20年以上的穩定現金流。加之房貸業務有利於鞏固銀行與客戶的長期合作關係，發展儲蓄、信用卡、理財、結算等其他個人業務。任何一家理性的商業銀行都不可能放棄這一市場。

房貸市場新變化

雖然多家銀行停止房貸存在誇大和誤讀，但今年以來，受多地強化房地產調控的影響，我國的住房信貸市場的確出現了一些變化。這些變化主要體現在，房貸利率有所上升，不少地區的首套房貸利率調整到基準利率的九五折甚至更高；部分銀行貸款額度趨緊，發放速度相對放慢。

以北京為例，今年以來，隨着樓市調控政策的加碼，房貸利率政策也在逐漸收緊。對房貸申請人來說，利率上浮只是增加了購房成本，但更厲害的影響卻屎房資格的喪失。“現在是除了出台政策，讓部分人群直接喪失購房資格外，還會通過金融的調控手段，讓一些即便符合購房政策的人也實質性喪失購房的資格。”一國有大行個金部門人士稱。

北京銀行東城區一支行業務人員對記者表示，現在房貸放款一般需要2~3個月，申請房貸的難度很大，這主要是因為總行每月批的額度有限。“一般總行每月批的房貸額度不足房貸申請規模的兩成。”

對於房貸利率的上浮和部分銀行額度趨緊，董希淼認為，這主要是因為在抑泡沫、去槓桿和防風險的政策基調下，市場流動性相對偏緊，銀行資金成本有所上升。

不過，董希淼也強調，住房信貸市場是否穩定主要還是看五大國有銀行的政策。在我國，五大行是住房信貸市場的主力軍。數據显示，截至去年底，五大行的個人住房貸款佔比超三分之二，達到67.05%。其中，建設銀行、工商銀行的個人住房貸款餘額佔比就超過35.87％。

“只要五大行特別是建設銀行、工商銀行的住房信貸政策沒有大的調整，我國住房信貸市場就不會有大的波動。”董希淼稱。

　　(出處：證券時報)

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北京7月僅9樓盤入市，多為遠郊區項目

東方財經網 2017-06-27 23:47:02 來源：

新京報快訊(記者方王洋)延續了近幾個月供應低迷的趨勢，在即將來臨的7月，北京樓市供應仍將保持“低空飛行”。據機構統計，7月計劃入市新盤項目仍保持在個位數，其中大多數項目位於遠郊區。業內表示，從土地供應情況來看，供應低迷的狀況將延續至年底。

遠郊區改善性產品為主流

根據亞豪機構統計， 7月北京住宅市場僅有9個項目預計入市，其中包括首開國風美唐・臻觀、北京城建 上河灣、首城匯景墅、首創・伊林郡、彼岸香醍等5個老項目後期，以及東方藍海中心、通州萬國城MOMA、雁棲半島、京投發展・�悅府等4個純新盤。

從入市樓盤所在的位置來看，7月入市項目大多是遠郊區項目，其中，首創・伊林郡、首開國風美唐・臻觀、東方藍海中心、通州萬國城MOMA四個項目位於五環至六環之間，彼岸香醍、北京城建・上河灣、雁棲半島、首城匯景墅、京投發展・�悅府五個項目位於六環以外。

由於近兩年北京土地出讓價格日益高企，眼下供應的新房產品多以大中戶型的改善型產品為主。在7月計劃入市的項目中，除首創・伊林郡、首開國風美唐・臻觀和京投發展・�悅府三個項目供應85平方米及以下的小戶型產品外，其餘樓盤多以105平方米以上的三居為主。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，這一方面是受到取證限制的影響;另一方面則是需求導向，今年以來信貸持續收緊，資金方面的限制對於改善型需求影響最大，對於遠郊區較低總價的需求影響較小，因此中低價位項目入市积極性相對更大。

下半年供應或將持續低迷，明年或有轉機

受到樓市政策和土地供應收緊等多重因素影響，上半年來北京新房市場呈現出供應低迷的態勢。根據亞豪機構，截至6月23日北京僅有56個樓盤入市，而自3月密集調控之後，二季度樓盤入市量更是僅有21個項目，樓市“小年”特徵顯著。

不過郭毅同時表示，供應情況在明年將出現轉機。今年伴隨着樓市的收緊政策，同時提出加快供應，僅上半年北京就已成交24宗住宅用地，其中可售純商部分共計85萬平方米，自住房合計91萬平方米，並且目前仍有10宗住宅用地處於掛牌出讓過程中，其中不乏丰台西鐵營這樣的三環內優質地塊，土地供應量相比去年有飛躍式提升。而這些地塊均在土地出讓合同中就明確了較低的“住宅限售價格”，對於房企而言，限制銷售價格意味着鎖定了回款總額，因此儘早上市，通過加速周轉來降低成本也將成為未來趨勢，預計這些地塊將在明年年初甚至今年年底就將開始陸續入市，屆時，北京樓市供應短缺的現狀也將得到有效緩解。

　　(作者：方王洋)　　(出處：新京報 2017年06月26日)

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