市場現拐點 房企搶跑出貨 市場集中度再提升
東方財經網 2017-07-05 22:36:57 來源：
充滿懸疑的2017年樓市跌跌撞撞已然過半，當多家開發商陸續交出驕人的業績之際，國內主要城市房地產市場的收縮卻為行業下半年埋下一絲隱憂。
中國指數研究院的研究數據显示，該機構2017年上半年監測的30個主要城市，17個城市成交面積同比下降，一線陣營中的北上廣深同比降幅較高，其中深圳同比降幅超過50%，北京、上海降幅高於30%，二線陣營的南京甚至創下6年來同期最低交易額。
冰凍三尺非一日之寒。雖然多個城市的一二手房價依然維持穩定，但重點城市成交量的下跌依舊透露出市場降溫的端倪。
值此拐點來臨之際，曾經高歌猛進採取擴張型戰略的開發商們，不得不重新對市場進行思考，唯有及時調整戰略順勢而為的公司，才有望在這一輪調整中平穩生存乃至贏得先機。
中國房地產市場全新格局，或許已經開啟。
多城市交易量收縮
日前，深圳市國土委公布6月份樓市成交情況，显示今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套住宅，同比減少54.7%，成交均價54632元/平方米，環比下跌3.9%。據悉，自去年10月8日深圳公布“深八條”以來，樓市調控效果明顯，進入今年以來，房價逐月環比下降。1至5月，深圳新房成交均價分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。
該市剛剛公布的6月份樓市成交數據显示，6月新房成交2953套，環比增加27.7%；成交價格為54492元/平方米，環比降0.04%。從去年10月份以來，深圳新房成交均價已經連續九個月環比下降。
同樣為一線城市的北京也在政策疊加效應下出現交易量的下滑。北京的“930新政”被稱為“繼2011年限購后的最嚴政策”。進入2017年，北京調控範圍不斷擴大，3月17日以來，北京相繼出台了近20項調控政策，甚至祭出針對離婚的堵漏新規。與此同時，增加供給的調節手段也被決策層使用。2016年上半年，北京住宅用地共實現成交24宗，遠高於去年同期7宗的成交量。
亞豪君岳會日前提供給第一財經的最新統計數據显示，今年上半年，北京商品住宅僅成交13464套，成交面積204.59萬平方米，同比分別減少44%、42%。這一成交量也創造了歷史新低。以剛過去的一周（6月26日~7月2日）為例，北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套，成交面積5.9萬平方米，創近17周新低。
在廣州，成交同比下跌幅度低於北京和深圳，但下跌的趨勢依然成立。數據显示，僅僅6月份，廣州一手住宅網簽成交量為6784套，環比5月的6568套小幅增加了3.29%，但同比仍然少了37.9%。
除了一線城市，部分房價漲幅較大的二線城市也陷入市場的自我修復階段。南京曾經是去年房價漲幅最大的城市之一，但今年上半年卻陷入了“滯漲”狀態。有數據显示，截至6月29日，不含高淳、溧水，南京市累計成交新房30478套，比去年同期的7.5萬多套大跌近六成。南京網上房地產最新統計數據显示，今年上半年，南京市共成交新房3.73萬套，去年同期為7.59萬套，同比下降50%，這一成交套數也創下2011年以來（上半年）新低。
中國指數研究院數據显示，2017年上半年中指監測的30個主要城市，17個城市成交面積同比下降，其中南京下降幅度達61.19%，福州同比降幅也超六成。當然不乏依然上漲的城市，其中汕頭升幅為195.52%，徐州次之，同比上升41.67%。
亞豪機構市場總監郭毅對第一財經分析認為，供應端的發力將繼續有效平抑房價預期，但前述入市的地塊，其項目最快也需明年年初入市，因此無法解救今年下半年的成交量。在她看來，今年下半年北京樓市成交量將繼續維持低位，2017年的全年成交情況恐將創造歷史新低。
一份《百日調控全景速覽》報告显示，3月17日後的100天內，北京鏈家的二手房百日成交量下降70%，核心500盤年化換手率下降62%。5月，北京二手房核心500盤0成交佔比達到1/4；上海鏈家二手房成交量環比下降25.6%，均價下跌0.2%；深圳鏈家二手房成交量繼4月環比下降23.1%后又環比下降9.5%，均價與4月基本持平；廣州鏈家二手房成交量則環比減少17.5%。
市場集中度再提升
上半年，面對市場的重壓調控，房企依舊在規模爭奪戰中表現出了巨大的能量，強者恆強的局面日益明顯，黑馬殺出也越來越多。
根據中國指數研究院監測，截至6月30日，銷售額超過50億元的企業達到126家，比去年同期增加了11家，銷售額共計36220億元，約佔全國市場份額的62%。萬科、碧桂園、恆大邁入2000億門檻，綠地、保利、中海、融創緊隨其後邁進千億陣營，再次呈現強者恆強的行業定律。
來自克而瑞的數據显示，TOP30房企規模繼續保持了高速增長。上半年TOP10上榜門檻為702億元，增長40%；TOP30房企的入榜門檻增幅最大，大幅增長78%至309億元。龍頭房企規模快速擴張，與其他房企的規模差距越來越大。
事實上，過去兩年房企巨頭們的奔跑速度讓人咋舌，而這種速度並沒有因為2017年市場降溫的預期而有所降低：碧桂園銷售目標6000億，恆大銷售目標4500億，保利銷售目標3000億，旭輝將衝擊1000億，新城將衝擊1000億……
從面積銷售門檻看，增幅最大的是TOP10、TOP20和TOP30的房企，均增長近50%。在市場調控持續加碼的背景下，龍頭房企仍能實現如此高的增長實屬不易；而其他房企受調控影響更大，TOP200房企的集中度也超過六成。面積方面，TOP100和TOP200房企的集中度達到了33.2%和36.9%。
其中，恆大超過碧桂園重奪銷售權益榜榜首，達到2088億元。碧桂園則是流量金額的冠軍，其更多的合作項目讓其流量金額保持領先。上述兩家房企在一二三四五線的廣泛布局讓它們可以有效對抗調控帶來的影響，可以說在每一個地區都有貨值，因此可以保證穩定的規模收入。
此外，融創中國1～6月實現累計銷售額1088億元，僅用半年時間達到千億規模。6月該公司更是實現銷售金額285億元，創企業單月銷售歷史新高。
“市場集中度的提高是行業發展走向成熟的標誌。”鏈家研究院院長楊現領分析，我國房地產市場長期由增量向存量轉變，短期面臨史上最為嚴峻的調控，開發商提高集中度是必然。究其原因，首先，市場下行對開發商運營提出挑戰，中小開發商銷售放緩嚴重影響資金迴流，財務成本壓力較大。在大企業的搶奪下，中小企業越來越拿不到土地，也就失去了生存的空間。這種情況下，手頭無地的企業將面臨倒閉，手裡有地的企業可能被兼并。其次，由於開發凈利潤的下降，越來越多的開發商轉型做存量的持有和運營或轉型到其他行業，使開發商在這一階段的市場集中度迅速提高。
搶跑出貨悄然出現
雖然大開發商在上半年獲得不錯的銷售業績，但對後市的不樂觀依然對其銷售部門形成極大壓力。6月底，部分開發商已經悄然啟動“搶收”行動。
6月24日，鄭州融創象湖壹號新一期開盤直接降價20%。在周邊高層房屋均價高於1.3萬元/平方米的前提下，象湖壹號高層直接標價1萬元/平方米。6月25日，融創石家莊某項目二期低調開盤，精裝高層約1.5萬元/平方米、洋房1.55萬元/平方米，低於預期價格約15%。而北京周邊的燕郊，融創也有項目房價已經下調5000～6000元/平方米，降幅在20%～30%左右。在天津，融創融園也啟動促銷活動，新推毛坯產品，其售價較2016年9月的一批帶裝修的戶型下調了約3000元。雖然去掉了基礎裝修環節，但是房屋售價終歸呈現鬆動跡象。
作為半年銷售突破1000億的大型房企，融創的主動讓利促銷帶有某種標誌性意義。在政策調控、資金收緊、買家觀望的重重圍困下，開發商主動調整策略將是下半年市場上的主流。
無獨有偶，恆大也在6月份呈現搶跑跡象。該公司披露的月度銷售數據显示，6月份新開盤項目32個，占上半年新開盤項目79個的40%，這使得該公司當月實現合同銷售611億的新高。
有業內人士表示，今年第二季度以來，樓市中觀望氣氛濃烈，無論購房者還是開發商，都在一定程度上處於僵持狀態，但隨着時間的推進，開發商回款壓力增加，勢必會有企業率先打破僵局。
楊現領表示，房地產調控中，房貸政策的收緊會對市場產生實質性影響。在他看來，此次行政密集調控正好與金融市場的強監管相疊加，也與流動性緊縮的市場周期相疊加，對市場形成的衝擊是巨大的。
針對下半年樓市變化，交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹的看法是，房地產調控政策難有明顯鬆動，市場成交同比持續放緩。資金方面，他預計行業到位資金增速將繼續縮窄，房貸利率可能明顯上調，開發投資增速則將步入下行階段，但跌幅不會太大。
擴充經營範圍
隨着開發業務進入天花板，房企也意識到不能夠只依靠住宅銷售來提高自己的產能，因此越來越多房企選擇拓展更多的渠道。
特色小鎮、長租公寓、PPP模式等模式開始流行，房企都從單一項目開發轉向存量資產運營管理。
第一財經記者梳理髮現，包括綠城、碧桂園、恆大、萬科、華夏幸福、華僑城、綠地等房企陸續打造融入文化、旅遊、科技、足球、農業、養生等各具特色的小鎮。如以碧桂園、時代地產等為代表的科技型服務小鎮、以綠城為代表的農業小鎮、以華僑城為代表的文旅小鎮，以及以華夏幸福為代表的產業小鎮等。
事實上，伴隨着城鎮化的不斷加速，政企合作開發的產業新城和特色小鎮吸引了各大房企的積极參与。通過產業新城、特色小鎮的開發模式，房企可以以較低的價格在一二線核心城市經濟圈周邊的優質三四線城市進行戰略布局。
比如，華夏幸福自2002年進入固安工業園區以來，已專註在產業地產的開發運營上深耕多年。在2016年邁入千億房企陣營后，華夏幸福也提出了三到五年內完成百城布局的規模目標。
此外，長租公寓作為未來房企多元化業務的一個盈利點，也吸引了房企紛紛試水。從長租公寓的發展潛力來看，一方面基於土地政策的傾向，北京、上海等熱點城市的住宅地塊都有了一定比例的自持要求。另一方面，隨着熱點一二線城市租住人口比例的提升，流動人口對長租公寓市場的需求也十分可觀。
克而瑞統計發現，目前TOP30房企中已有1/3房企通過不同方式參与到長租公寓領域。今年來，龍湖將長租公寓業務上升到集團戰略發展層面，通過冠寓品牌發布三條產品線。碧桂園上海區域5月也開始了長租公寓管理部、商業管理部等組織架構的搭建。
同時，萬科、綠地、綠城、華夏幸福、龍光等大中型房企，通過“軌道交通+物業”模式獲取城市土地。如萬科與其基石股東深鐵集團以TOD模式共同推進實施“軌道+物業”發展戰略。綠城與寧波軌道交通集團簽約，通過楊柳郡項目實現產業與地產相融合，開啟“軌道+物業”新模式。綠地則直接簽約了多條地鐵線，並進一步獲得更多的土地。
易居中國（企業）CEO丁祖昱表示，目前房企作為中國支柱產業的一個主體，已經進入到了各個相關領域。隨着未來在中國房地產行業增量的市場空間變小，企業還將加強對於這些相關領域的探索來尋求新的業務增長點。
對於企業而言，輸掉的速度意味着錯過的商機，但快速的發展和業務範圍的擴張，也讓企業面臨管理的瓶頸，從而出現客戶維權事件的集中爆發。第一財經記者統計發現，包括萬科、碧桂園、恆大、綠地、融創、金茂等企業都相繼爆發了維權事件。今年幾乎成為業內維權最多的一年，幾乎沒有房企可以倖免。
維權只受理流弊的一方面，隨着企業增加，工程質量、人才儲備都成為房企面臨的難題。
在當今的房地產行業，已經容不下“小而美”的公司存在，因為過高的土地成本和融資門檻，使得小企業在眼下的市場環境下，很難找到夾縫生存的空間。不過，在這樣一個浮躁的時代，每家企業都開始用足槓桿，而接下來的調控卻越來越嚴。已經有企業開始降價甚至虧本賣房，對於每家企業而言，無疑走在鋼絲上。如何擴大規模並優化管理，讓自己的產品在這個挑剔的時代出彩，房企還需要思考更多。
（來源：第一財經日報）
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