中央再對房地產作指示 業內:就讓房價不大漲也不大跌

東方財經網 2017-07-25 23:53:31 來源：

7月24日，中共中央政治局會議在部署下半年經濟工作時，再次對房地產市場作出指示，會議強調要穩定房地產市場，堅持政策連續性穩定性，加快建立長效機制。

中央的再次指示，也為下一階段房地產行業的發展指明了方向。易居研究院總監嚴躍進對界面新聞記者表示，中央強調房地產市場要穩定，就是要讓房價不大漲也不大跌，保持供求關係和預期等關係的穩定。

堅持政策的連續性穩定性方面，關鍵是要看到當前很多政策需要有一個明確的政策落實周期和執行力。而建立長效機制，也說明了長效機制的建立模式不斷成型，比如對租賃市場的鼓勵和培育。

數天前，住建部曾會同八部門，聯合發布《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，12城試點住房租賃，這被認為是房地產遊戲規則的重大改變，這種改變將進入到“租售並舉”的時代，同時也是加快長效機制建立的主要一步。

與之相應的房企戰略也在發生這變化。以萬科為例，7月14日，萬科以790億收購全球物流巨頭普洛斯，這是亞洲歷史上最大的私募股權併購。對此，一位萬科內部人士對界面新聞稱，不僅是物流地產、商業地產，萬科也曾想在物業管理方面進行多項大併購，這足以看出萬科打法和以前不一樣了。

萬科作為行業的標杆企業，一直試圖通過各種戰略試錯找到適合接下來房地產行業發展的新趨勢，除了相關產業的併購布局外，萬科在租憑市場的起步也較早。

在今年的公開土地市場中，包括萬科、保利等所獲取的土地都必須有一定比例的自持，而萬科已經在北京、廣州和佛山等地拿下多幅含有高比例自持面積的土地，這將對它們今後的持有運營能力提出挑戰。

對於自持的部分，萬科已經表示將通過資產運營的方式推出長租公寓。這個命名為“泊寓”的長租公寓品牌，將是萬科對今後租賃市場的主要探索。萬科新任董事會主席郁亮最近也表示，計劃今年開辦長租公寓10萬間。萬科的這一做法也適應了12城推出試點住房租賃的政策。

樓市調控也正因這些改變進入一個新的階段。從去年開始，全國範圍內的樓市調控政策已經進行了兩波。去年北京“930”政策開啟了全國熱點城市的樓市收緊調控，但彼時市場對樓市報以必然信心的人仍然不在少數。

今年北京再次出台“317”政策，全國熱點城市新一輪收緊政策啟動。鏈家研究院報告显示，“317”新政以來，截至7月初，全國共有52個城市或地區出台限購限貸政策，累計共出台120項限購政策、162項限貸政策。這期間的樓市已經發生顯著變化。

中原地產首席分析師張大偉告訴界面新聞記者，過去房地產調控更多是短期政策，所以經常因為經濟走勢不同而出現波動，中央的最新指示表明這次樓市調控不會“虎頭蛇尾”。

根據鏈家數據，3月高溫的房地產市場迅速進入調整期，成交只有高位時期的三成左右。6月最新數據显示，兩年前領漲的一二線城市從2017年5月開始逐漸進入調整，特別是一線城市，房價上漲勢頭已經全部扭轉。

目前市場的調整還不僅只是數據顯現出來的成交量和成交價在發生變化，市場結構、房企戰略也開始作出了相應改變，租憑市場可能將是接下來房企進入的一個熱點。

這次中共中央政治局會議指示流露出的信息，還有一點值得注意，房地產後續調控政策仍然會有加碼的可能性，尤其是這一階段出現的熱點三四線城市。

中原地產研究院數據显示，三四線城市已成為最近三個月去庫存的主力。趨勢的轉變也讓三四線城市開始成為最新房價上漲的主要陣地。對於三四線房價上漲迅速的城市，嚴躍進稱也可能繼續跟進收緊調控政策。

如今的調控政策正在向土地供應、住房供應、供應價格等多方面供應端口全面轉向，從更多三四線城市加入限購限貸行列也可看出，房地產市場正進入調控政策抑制下的降溫周期，市場開始呈現出更合理的局面。

　　(出處：界面 2017年07月25日)

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7月上半月50城住宅成交同比跌20% 一線城市住宅成交量下滑明顯

東方財經網 2017-07-25 23:53:33 來源：

易居房地產研究院日前發布報告显示，7月上半月，易居監測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為1136萬平方米，環比6月上半月減少2%，同比減少20%。

環比來看，50個城市中有30個城市出現環比下跌，跌幅最大的三個城市為安慶、廊坊和惠州，相比6月上半月的市場成交跌幅分別為41%、37%和37%。同比來看，50個城市中有33個城市出現同比下跌。其中跌幅最大的三個城市為北京、福州和廊坊，同比跌幅分別為74%、69%和66%。

易居研究院研究員賴勤分析稱，目前普遍實施的“五限”政策，對於樓市的管控起到了积極的作用，市場交易已經逐漸平穩。觀察從2016年開始的歷史數據，當前市場交易處於中間偏下的水平。

從不同類型城市來看，7月上半月，一二三線50個典型城市新建商品住宅成交面積環比增幅分別為-8%、8%和-13%，同比跌幅分別為56%、12%和18%。“三類城市均表現為同比下跌，體現了此前出台的調控政策的有效性，政策效應逐漸釋放，將引導全國樓市步入平穩階段。此外，一線城市成交量下滑最為明顯，和一線城市的調控政策最為嚴厲不無關係。”賴勤認為，“對於一線城市來說，市場率先調整，降溫作用也相對明顯。對於二線城市來說，市場分化嚴重，7月市場成交小幅上揚。三線城市過去幾個月市場異常火爆，目前已略顯疲態，成交量有所下滑。”

值得一提的是，從成交面積的同比跌幅來看，北京為74%，領跌全國；從環比跌幅來看，北京為36%，也處於跌幅榜前五位。據了解，導致北京樓市降溫的原因，既有限制高價盤預售證審批的因素，也有購房需求急劇萎縮的因素。

偉業我愛我家市場研究院的統計數據也显示，2017年7月以來，北京全市新建商品住宅和二手房成交量環同比下跌明顯。其中，中上旬新房共網簽888套，與6月中上旬相比下降28.5%，同比下滑66.9%。另外，全市二手住宅共網簽4651套，環比下滑20.4%，同比下滑66.5%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，國家統計局此前發布的6月70大中城市住宅銷售數據显示，7月15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅全部回落。同時，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅均連續九個月回落。

胡景暉認為，隨着各城因城施策，有針對性地出台各自的調控政策，未來樓市調控將更加行之有效，各地樓市逐漸向著預想的軌跡發展，形成“一二線房價得到控制，三四線庫存得到去化”的理想局面。

賴勤分析稱，7月上半月市場交易總體表現為穩中有跌，這主要是由於調控政策在持續作用，引導此前過熱的市場逐漸降溫。“預計類似的市場行情將繼續延續，7月全月市場交易仍將保持穩中有跌的態勢。同時，城市分化現象較為明顯，對於部分政策寬鬆的城市，市場交易熱度可能還將持續一段時間。”他說。

　　(作者：高偉)　　(出處：經濟參考報 2017年07月25日)

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西安六月人均住房租金836元 近3成收入交了房租

東方財經網 2017-07-25 23:53:34 來源：

最近房屋租金成了討論的熱點。記者了解到，易居房地產研究院近日發布的報告显示，全國50個樣本城市中超過7成房租偏高，西安的房租收入比為28%，排在全部50個城市的第30位，房租相對較高。也就是說，相當於租房者近三成收入交了房租。

76%的城市房租收入比偏高

近日，住建部等九部委聯合發文，要求在人口凈流入、住房租賃需求旺盛的大中城市，加快發展住房租賃市場，並選取12個城市作為首批住房租賃試點。

哪些城市住房租賃需求旺盛？哪些城市租金較高呢？易居房地產研究院上周末發布的《全國50城房租收入比研究》報告對這12個租賃試點城市和另外38個常住人口大於戶籍人口的樣本城市，從房租收入比的角度進行調研，結果显示：有38個城市房租收入比偏高，佔全部城市的76%。北京、深圳、三亞和上海超過45%，屬“房租嚴重過高”城市。換句話說，在上述四個城市租房花費，需要租房者付出近一半的收入。

報告所說的房租收入比，是指個人租房租金費用和個人可支配收入的比值，由人均住房租金除以城鎮居民可支配收入得到。

從房租收入比的“分子”來看，北京、上海、深圳3個城市的人均住房租金都高於2000元/月。而三亞6月份人均住房租金是1254元，在“分子”上低於杭州、廣州、廈門和南京，但房租負擔卻更重。“這可能是三亞的居民收入水平要低於東部沿海城市，並且有很多房產被用於投資和承租，並非剛性住房需求。”有熟悉海南樓市的人士表示。

有觀點指出，如果租房者的開銷占收入比例太大，生活的幸福感就會縮小，有人將這個比例稱為“房格爾係數”。易居報告認為，從50城房租收入比排名看，蘇州、寧波、無錫、瀋陽、銀川、呼和浩特由於租金相對便宜，且人均可支配收入相對較高，雖然租房“幸福感”較強，但也需要防範未來可能出現房租過快上漲的風險。

西安房租收入比28%

“房租相對較高”

屬於“房租相對較高”的34個城市房租收入比在25%-45%之間，西安位列其中，但排名相對靠後。數據显示，西安房租收入比為28%，相當於租房者近三成收入用於交房租，排在全部50個城市的第29位。6月人均住房租金為836元，排在全部50個城市的第30位。

對於該數據準確性，西安經紀人協會會長邵濤認為，“大致符合現實情況，略偏高。”邵濤表示，略偏高是因為房租樣本的選取一般都是在有房產中介平台介入的、數據統計和租賃相對完善的房源內，而像城中村的租房交易很難被核算進去。這部分房源人均租金低於商品房，有很多達不到836元/月。

西安某房地產研究院負責人認為，按照以上房租收入比的計算方式，影響數據高低的除了人均住房租金這一“分子”，還有作為“分母”的當地居民可支配收入。而居民可支配收入是指居民家庭在調查期獲得並且可以用來自由支配的收入，還包括老人、小孩等家庭成員，所以居民人均可支配收入和平均工資並不能划等號。

以西安為例，據西安市統計局數據显示，2016年西安市城鎮非私營單位就業人員年平均工資為67205元，平均每月大約是5600元。以此作為“分母”來對比人均836元的住房租金，得到的房租收入比就僅有不足15%了。當然，工資總額是稅前工資，包括計時工資、計件工資、獎金、津貼和補貼、加班加點工資、特殊情況下支付的工資等各項勞動報酬。這就是說，15%的房租收入比相對是偏低的。

“西安有數據可查的房租水平長期處在20-30元/�/月，在全國同級別城市中處在中游水平。”獨立地產評論人李連源認為，考慮到不同租房者的收入水平不同，對於房租的承受能力也不同。而且受供求關係影響，各區域房租差異較大。他舉例說，今年在城東、城南三環外一些小區，都出現了周邊城改房源激增、甚至大量外企員工退租而導致房租下降。

“租購同權”在西安等多數城市還難效仿

7月以來全國租房市場“動作不斷”。先抒州丟了個小石子激起一片水花：租購同權，租房者的子女也可就近上學。隨後是住建部等9部委發文，將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽，合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市作為首批開展住房租賃試點。

外界普遍認為，加快發展住房租賃市場，將打破過去住房市場以售為主的時代，逐步轉向租購併舉的局面。易居研究院研究員王夢雯表示，在50個樣本城市中，超7成城市的房租收入比偏高，這也說明大中城市的住房租賃市場存在較大需求和潛力，而發展租賃市場既要結合市場化手段，也要考慮加強政策扶持力度，針對不同租房者進行差異化補貼。

那麼最近引發熱議的“租購同權”是否有借鑒意義呢？易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱認為這意味着社會政策方面的待遇，不再跟一個人是否擁有房子有很大關係，希望能有更多的城市跟進這一政策。但是從現階段房地產市場的狀態來看，這項政策“理想很豐滿，現實仍很骨感。”

李連源也認為，其實租與購的焦點不在租、購本身，而在於學區房以及優質學校資源的稀缺，包括西安在內的多數大中城市，有房產證的房子也不一定能享受優質教育資源，租客的機會就更渺茫了。所以推動租房市場發展，不僅在於活躍租賃，還在於教育、醫療、居住等公共服務權益能夠滿足更多市民的需要。

陝西師範大學經濟學博士畢超表示，儘管人均收入在增加，但在大中城市，由於租金高企，人均租房面積、區位等影響居住質量的因素受到限制，所以大城市大力發展租賃房市場，關鍵是增加中低端租房供給，或者通過政策來給予中低收入租房者補貼。記者 李程

　　(作者：李程)　　(出處：華商網 2017年07月25日)

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易居：今年全國二手住宅成交量或降13%

東方財經網 2017-07-25 23:53:40 來源：

中國證券網訊（記者 梁敏）易居房地產研究院24日發布的全國二手房市場研究報告显示，2017年，預計全國一手住宅成交量同比下降5%，二手住宅成交量同比下降13%，二手房成交面積/一手房成交面積比值小幅回落至39%，低於2016年42%的水平，但仍處於歷史高位。

易居研究院研究員王夢雯表示，二手房成交面積/一手房成交面積的比值通常在樓市繁榮期上行，在樓市調整期回落。這主要由於樓市上升期購房需求大量釋放，但新房供應需要一定時間，二手房不受建築工期影響，交易更加活躍，從而推高比值。而在樓市下行期需求大幅萎縮，部分熱點區域下行初期由於限價政策，新房二手房價格出現倒掛，二手房市場觀望氣息濃重，導致成交低迷，因此比值回落。

從具體城市來看，二手房成交量佔比較大城市主要位於東部沿海城市，如北京（樓盤）、廈門（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、吉林、哈爾濱（樓盤）、瀋陽等，此類城市建設相對完善，工業化程度相對較高，房地產市場發展相對較早，因此二手房成交相對活躍。

此外，王夢雯還表示，長期而言，由於土地資源有限，市場上新房供量將逐漸回落，隨着存量房源不斷增多，二手房交易將逐漸活躍。從這個角度來看，東部二線城市將先於中西部二線城市進入存量房時代。

　　(作者：梁敏)　　(出處：中國證券網 2017年07月24日)

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多地“購租同權”政策 引廣泛關注

東方財經網 2017-08-02 22:53:07 來源：

廣州無錫等地推出“購租同權”政策引廣泛關注

“終身租房習慣，需要長期培養，這恐怕是長效機制實施時最大的障礙；市場租賃並非不成熟，而且保障房與中低價商品房遠期市場佔比將達七成，而機構新建租賃房源成本極高，或許面臨收購資金不足的局面。”7月29日來寧的經濟學家陳寶存，對備受市場關注的購租並舉、租購同權房地產調控長效機制發聲。在他看來，購租並舉是大勢所趨，但目前仍存在不少現實難題。

7月，廣州率先明確保障租購同權，賦予符合條件的承租人子女就近入學等公共服務權益，允許商業用房改租賃住房，鼓勵城中村做好安防，統一出租等；隨後，住建部等9個部門近日聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州、深圳、南京等12個城市首批試點；7月24日，上海首批公開出讓的兩幅只租不售的住房用地正式成交，住建部表示將對“租購同權”立法的消息也隨之傳來。

購租並舉、租購同權在我省也已有實質性推動。5月，省住建廳將南京、蘇州、無錫、常州、揚州、徐州等6市列為“購租並舉”試點城市。7月28日，無錫出台落戶新政，在取消購房面積達60平方米以上准予落戶政策的同時，增設專門條款明確將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，即在無錫租房也可以落戶。無錫成為我省第一個亮出“租購同權”態度的城市。

種種跡象表明，作為房地產長效機制建立的重要內容，購租並舉、租購同權的進程正在加快。不過，陳寶存分析認為，還需正視當前存在的一系列難題。第一個難題就豎人的住房消費觀念，引導更多人終身租房肯定有一個艱難的過程。而現實的問題是，目前市場上其實並不缺少租賃性房源，不少城市此前已通過新建和市場收儲的方式有了一大批公租房等租賃性房源，如果現在再讓地方、機構新建或收購房源出租，將面臨很高的資金成本，是否撬動相關积極性還不得而知。

他表示，土地供應的遠郊化在重點城市勢不可當，與租房人群的要求很難相符。廣州鼓勵城中村住房做好安防后統一出租，但小產權性質的回遷房，機構很難做到集中管理，統一運營。商業類型項目過剩目前是各地普遍問題，“但這個是當初的規劃出問題了，如果全面放開商 住項目改規劃為住宅性質，恐怕只能給開發商帶來利益”。

陳寶存還提醒，新建商品住宅“豪宅化”，帶來二手房源出租價格高漲，一旦“租購同權”，租金水平提高是大概率事件，居民或許依舊會追求產權類型住宅，而目前房地產稅全面徵收條件尚不具備，平台出租房屋的收益將遠遠不能彌補土地財政支出。此外，當前各地軌道交通建設成本極高，建設資金缺乏是主要城市的“通病”，租購併舉能否真正受到地方重視，也要打個問號。

與陳寶存相比，無錫市房地產業協會副會長兼秘書長沈洵的觀點卻相對樂觀。“一個城市包括房地產行業的發展，都有賴於產業的支撐、人口的導入以及城市基礎設施等不斷的完善。其中，人口導入對於無錫房地產市場發展的推動作用是可持續性的，此番戶籍制度的改革將幫助無錫人口導入，從而有利於房地產市場的健康發展。”沈洵分析，雖然從去年至今，無錫房地產“去庫存”成效顯著，但目前仍有500多萬平方米的存量住宅，加上商業類用房過剩，市場仍面臨繼續加大去化的壓力，落戶政策放寬有助更多人口來到無錫居住，對樓市去庫存將產生極大利好。

他還分析，我國的住房制度是市場配置和保障相結合的住房制度，在高房價壓力下，許多有為青年無法和本地人一樣享受到教育、醫療等城市福利。租房也可落戶，體現了社會公平原則，讓更多中低收入群體住有所居並享受城市社會保障，這也體現了共享發展的理念。

不過，無錫等地“購租同權”落地實施時，到底承租什麼樣的房源才能落戶？落戶后能否同樣享受學區等待遇？承租者落戶是否會讓房屋產權人產生心理抵觸？市場也在等待具體的答案。一項重大的住房改革的實施，顯然也呼喚政策的可操作性。

鏈接

投資價值南京排第四

依據城市化進程、財政與居民收入情況、本地居民置業習慣、土地供應情況、城市交通情況、居住環境因素等20個研究維度，陳寶存對全國重點城市區域價值進行了分析，並得出了全國最具投資價值城市20強，分別是：環京及北京、花橋及上海、臨深及深圳、南京、廈門、廣州、蘇州、杭州、合肥、天津、鄭州、石家莊、武漢、福州、青島、濟南、長沙、成都、南昌、無錫。南京在最具投資價值城市20強中位列第四。

陳寶存稱，南京第三產業較為發達，是江蘇省的金融中 心城市，同時南京的教育、醫療等資源在長三角地區僅次於上海，對人口的吸引力也僅次於上海。目前南京行政區域內可開發空間並不多，未來可開發的土地資源越來越少，也使得城市更具投資價值。

　　(出處：新華日報 2017年08月01日)

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從收緊“購房”到鼓勵“租賃” 多城市新政探索“租購同權”

東方財經網 2017-08-02 22:53:08 來源：

本報記者 深圳（樓盤）報道

步入7月份以來，中國各地的房地產調控政策出現變化，很多城市從此前的嚴控“購房”，轉變到鼓勵“租賃”。

尤其是繼八部委印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》后，已有佛山（樓盤）、鄭州（樓盤）、瀋陽、武漢（樓盤）、成都等試點城市公布了相關措施。

從各地的實施辦法來看，其中一個方向集中於增加租賃住房供應，加強管理和服務，規範租房市場等方面，以解決新市民的住房問題。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，上半年持續收緊的購房政策在7月份明顯減少，而鼓勵租賃的政策密集出台，這個轉變說明“房子是用來住的”政策落實已經進入到了第二個階段，從抑制投資、投機轉為鼓勵購租並舉。

但在中國的語境下，房子並不只包含居住價值，更對應着附着在房子上面的一系列社會權利和福利。而從長遠來看，租賃市場要獲得真正的發展，還有賴於推進與房產相關的多項社會改革。

各地的方案也開始涉及增加租房者的權利。武漢提出，保障承租人享有公共服務政策；而鄭州、無錫（樓盤）的租房者，達到相應條件后可申請落戶；瀋陽則提出，到2018年底實現“租購同權”。

發展住房租賃企業

鏈家研究院今年發布的一份《2016大數據居住報告》显示，2015年全國有接近1.6億的人選擇租住，預計2020年將達到1.9億，到2030年將有2.7億的人口選擇租賃的居住方式。

但中國尚未形成一個成熟的住房租賃體系，市場上仍然以個人房東為主，並且缺乏相應的監管規範措施。

7月，住建部已會同有關部門選取了廣州（樓盤）、深圳、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、廈門（樓盤）、武漢、成都、瀋陽、合肥（樓盤）、鄭州、佛山、肇慶（樓盤）等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。

而據21世紀經濟報道記者不完全統計，包括廣州、佛山、鄭州（河南）、瀋陽、武漢、成都等6個城市，已經出台、公示或者將相關的實施方案的大致內容公告。

21世紀經濟報道記者梳理各地的方案后發現，針對租房市場的痛點，各地在鼓勵租賃方案中分別從增加供應、規範市場等方面做出了相關計劃，其中一個思路是，發展住房租賃企業。

7月31日，《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案（送審稿）》審定通過。其中提出，成都市屬國有住房租賃公司將新組建或依託現有國有企業組建，主要開展租賃住房、人才公寓的建設和運營。

此外，成都將逐步將現有投資和管理的公共租賃住房和國有住房租賃企業建設和運營的租賃住房、人才公寓，交由住房租賃企業管理，支持企業向機構化、規模化方向發展，力爭到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50家。

在盤活存量房屋方面，成都鼓勵個人將閑置住房委託住房租賃企業運營管理，建立長期穩定的合作關係。

武漢也將選擇不少於5家國資企業、5家民營房地產開發企業、10家住房租賃企業，作為住房租賃規模化經營試點企業，爭取於2017年底之前實現住房租賃項目落地，新增租賃住房7000間，面積不少於30萬平方米。

易居中國執行總裁丁祖昱則認為，從中央和地方的一系列舉動來看，租售並舉模式將成為樓效建設新重點，大力培育租賃市場一定程度上也將緩解未來熱點城市供不應求的市場現狀，抑制房價的上漲。

探索“租購同權”

在八部委的通知之前，廣州就已經發布了《加快發展住房租賃市場工作方案》，其中提出的“賦予符合條件的承租子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權”引發熱議。

這直接反映了民眾最關切的一個方面，除了滿足居住的需求之外，租房者是否可能同等享受其他附着在房產之上的權利？

在隨後密集出台的鼓勵住房租賃政策中，增加租房者的權利也被多個城市作為重點突破的方向。

成都提出，符合申領居住證條件的居民憑房屋租賃合同備案憑證可申請辦理居住證，居住證持有人按規定享受公積金、義務教育、醫療衛生等基本公共服務。

瀋陽提出，建立承租人居住證權利清單，不斷擴大承租人權利。2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規規定在就業扶持、住房保障、養老服務、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調解員選聘以及隨遷子女入學、參加中考等方面，享受公共服務，實現購租同權。

武漢也在《徵求意見》中提出，將結合實際情況，適時研究出台符合條件的承租人子女就近入學等基本公共服務政策措施。

並不在此次12個租賃試點城市之列的無錫甚至提出，自9月起，取消購房60平方米落戶政策，允許租賃住宅落戶。

鄭州也提出，在縣（市）、上街區駐地鎮和其他建制鎮有合法穩定住所（含租賃）的人員，及其共同居住生活的配偶、子女和父母，可根據本人意願在當地申請登記常住戶口。

不難看出，政策為租房者打開了越來越多的通道，但在一些情境下，要想獲得完全的城市身份，房產仍然幾乎是某些關鍵環節的唯一通行證。

以集體戶口轉個人戶口為例，一般需要有自有房產，或掛靠到其他人的戶口名下，但同樣要求後者擁有至少50%以上的房屋所有權。

在一些城市，如果僅僅只有集體戶口，在結婚登記、子女落戶以及子女划片入學等事項上仍有一定的阻礙。事實上，獲得獨立的居民戶口也正是諸多已經擁有集體戶口的年輕人購房的一大動力。

從大多數城市的入學程序來看，擁有房產也仍然是一個強有力的競爭因素。

嚴躍進告訴21世紀經濟報道記者，對於租購同權，部分城市已經給出了時間表，說明推進的決心是堅定的，但也要講究時間和方法，操作細節還有待進一步完善，尤其關鍵的一點是，城市需要不斷增加公共資源配套。

同策諮詢研究部總監張宏偉則認為，並不是所有的城市都適合推行租購同權，像北京（樓盤）、上海（樓盤）這樣的城市，正在採取人口控制的措施，同權較難實行；但在三四線城市和部分二線城市有較大的執行空間，以此來吸引人口流入，這也是城市爭奪人才的一種重要措施。

張宏偉告訴21世紀經濟報道記者，同權並非指追求百分之一百的公平，仍然要視資源的局限性而定，但至少，租房者可以比過去享受到更多的權益。

　　(出處：21世紀經濟 2017年08月02日)

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北京東城永外地塊樓面地價單價5.8萬元成交 商品住房需滿足“9070”政策

東方財經網 2017-08-02 22:53:13 來源：

新華社北京８月１日電（記者孔祥鑫）北京市東城區多年沒有住宅用地供應，近期推出永外地塊受到輿論關注。記者１日從北京市規劃國土委獲悉，該地塊於１日在北京市土地交易市場成交，成交樓面地價為５８０８０元／平方米。其中，商品住房需滿足“９０７０”政策，即套型建築面積９０平方米以下住房面積所佔比重均需達到７０％以上。

據介紹，東城區永外大街０５０３－６０２北、６０６東、６０６西地塊Ｒ２二類居住用地、Ｂ４綜合性商業金融服務業用地，土地面積約４．２５公頃，總建築規模約７．３６萬平方米，其中，居住建築規模約３．７７萬平方米均建設為普通商品住房，銷售均價不超過８９０６８元／平方米，最高銷售單價不得超過９３５２１元／平方米。該宗地商業用途建築規模自持比例為５０％，自持年限為２０年。

該地塊最終被北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體以３８．４億元競得，溢價率為１％，成交樓面地價為５８０８０元／平方米。

東城區此次推出的永外地塊為危改項目中的資金平衡地塊，該危改項目內共涉及１３９４戶住宅及２８家企業拆遷，通過實施危改工作，建設回遷安置房約２１萬平方米，改變了西革新里地區原有髒亂差的城市面貌，改善了此區域居民生活環境。永外地塊掛牌文件中要求競得人須代建７０００平方米燕墩博物館，建成后無償移交東城區文化委員會使用，彌補了區域文化設施不足的短板。

據了解，今年前７個月，北京市已經成交自住房用地１５宗，“限房價、競地價”用地２０宗。所有商品住宅地塊均設定了未來的銷售價格或最高價格。從土地出讓環節設定價格，對北京市房地產市場平穩健康發展起到了积極作用。

　　(作者：孔祥鑫)　　(出處：新華社 2017年08月02日)

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8月北京土拍首戰！金科獨中兩元 東城宅地低溢價成交

東方財經網 2017-08-02 22:53:15 來源：

中國網・地產中國訊8月1日下午，北京土拍市場再次迎來3宗地塊競拍，一宗位於東城，兩宗位於平谷。其中，此次出讓的東城區永外大街地塊，是東城區自2013年拍出崇文門路口東南角0138-607地塊商業金融用地項目時隔4年後，再次出讓地塊。同時，這也是東城區自2012年後的首次出讓的居住用地。

最終的拍買結果是，華潤+招商+碧桂園以38.4億拿下東城區永外大街地塊；平谷區夏各庄鎮03-04地塊被金科以8.23億，自持面積24%競得，溢價率49.6%，樓麵價14113元/平；而平谷區夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊則經過20輪舉牌，同樣被金科以總價11.67億，自持面積28%拿下。

值得注意的是，3宗地塊全部採取“限房價，競地價”的方式出讓，即出讓宗地限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。同時，出讓宗地設定有企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報自持面積比例達到設定的預設比例時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

根據公告显示，3宗地都對住宅部分的商品住房進行了限價。其中，東城區地塊住宅的未來價格不得超出9.35萬元/平方米、平谷區夏各庄鎮2宗地塊住宅價格不得超出2.73萬元/平方米。

競拍現場參拍企業無人到 東城大熱門地塊爆冷

北京市東城區永外大街0503-602北、606東、606西地塊，東至永定門外大街，南至革新中街，西至規劃松林東路，北至鐵路線，位於二環內，緊鄰地鐵14號線和8號線在建部分。總用地面積為42457.553平方米，建設用地面積為29269.636平方米，代征地面積13187.917 平方米，規劃建築面積為73598平方米。起始價為38.2億元。土地開發建設補償費33.9億元。居住建築規模需執行“90/70”政策。此外，除50%商業部分需自持經營20年外，競買開發商還需在地塊內配建不小於7000平方米的燕墩博物館，並無償移交東城區文化委員會。同時，該地塊對商品住房價格實施了限價，要求銷售均價不超過89068元/平方米，且最高銷售單價不得超過93521元/平方米。

鏈家網的數據显示，該地塊第周邊的房源中海紫御公館建於2010年左右，均價約在11.61萬元/平方米；建於1970年左右的房源永定門外大街小區均價約為8.22萬元/平方米。

雖然東城地塊自身條件過硬，但僅吸引了保利+首開、平安、華潤＋招商+碧桂園3家企業及聯合體的競拍。然而，由於東城區地塊競拍房企沒有到達競拍現場，現場直接跳過了該地的競拍。最終，據規土委官網显示，華潤+招商+碧桂園以38.4億拿下該地塊，成交價格接近底價。

兩平谷地塊受多家房企追捧 金科連奪兩宗地

而與之同一日競拍的2宗平谷區夏各庄鎮地塊，雖然位置偏遠，但房企的關注度卻很高。截止開拍前，每一塊都收到了10餘次報價。

北京市平谷區夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地。建築面積58313平米，其中R2住宅58313平米，容積率1.2，控高12，商品住房銷售均價不超過26014元/平米，且最高銷售單價不得超過27315元/平米。起始價55000元。

該地塊吸引了包括首城置業、金科、招商＋吉林天茂、旭輝、保利+首開+龍湖、首創、中海、金地、遠洋、萬科、碧桂園、石榴，共12家企業及聯合體參与競拍。競拍現場，僅經過10輪舉牌，？石榴就以8.23億到達價格上限。在商品住房自持面積競拍環節，金科以24%的自持面積拿下該地塊，總價8.23億，溢價率49.6%，整個競拍過程僅經歷了17輪。

隨後開拍的北京市平谷區夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地。建面90599平，其中R2住宅29800平，容積率1.2，控高12；R2住宅54734平，容積率1.01，控高12；A33基礎教育6065平。商品住房銷售均價不超過26014元/平，且最高銷售單價不得超過27315元/平。起始價78000萬元。

參与該地塊競拍的企業共11家，分別是首城置業、金科、招商＋吉林天茂、旭輝、保利+首開+龍湖、首創、中海、遠洋、萬科、金地、碧桂園。競拍現場，經過11輪的舉牌，金科以11.67億元觸及價格上限。在商品住房自持面積競拍環節，金科以28%的自持面積拿下該地塊，總價11.67億。

進入8月，北京預計將出讓11宗地塊建設用地面積總計66.14萬平，以住宅用地為主，僅1塊為純商辦用地，起始總價合計263.3億。本月11宗土地中9宗都含限價商品房性質，這也預示着，本月土地市場上各大房企的爭搶亦將十分激烈。

　　(出處：中國網・地產中國 2017年08月01日)

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北京一日三宅地成交：二環地塊意外“爆冷”背後

東方財經網 2017-08-02 22:53:17 來源：

本報記者 王營 實 習 生 徐婷 北京（樓盤）報道

導讀

東城區地塊在土拍當日意外“爆冷”，背後是中小型房企參与困難，但更多是該地塊對房企運營要求較高，限定條件較多。有業內人士認為，這一次遇冷並非代表土地市場降溫。

北京市國土局二層交易大廳外，碧桂園投資部總經理蘭亭不時和周圍人聊天，並關注着交易大廳門口。大廳內，平谷兩塊地正在緊張競拍，蘭亭的同事也在舉牌。兩塊地最終花落重慶（樓盤）房企金科地產，但蘭亭沒有表現出沮喪。

當天下午，北京市國土局官網显示，另一備受關注的北京東城區永定門外大街地塊未進入現場競拍環節便落定“主人”。競得者是華潤+招商+碧桂園聯合體，價格為38.4億元。該地塊出讓起始價為38.2億元，其他兩家參与者分別為保利+首開組合體、平安，但在現場競拍前已選擇退出。

平谷兩地塊競拍結束后，21世紀經濟報道記者再次遇到蘭亭。他一臉平靜，一襲黑色便裝更顯嚴肅。然而，當記者問到北京二環永定門外大街這塊地時，蘭亭露出了些許笑意。

“我們事先也不知道他們（其餘兩個競拍主體）已經退出了競拍，到現場才知道。”蘭亭表示。

二環地塊意外“爆冷”

在現場交易開始前，北京市國土局交易廳公告屏上显示，北京二環永外大街地塊最新報價為384000萬元，報價時間為7月31日，但令人意外的是，該價格成為8月1日成交的最終價格。

7月31日就有公開信息显示，北京市東城區永外大街0503-602北等地塊土拍將於8月1日15：30舉行。該地塊也是自2012年2月香河園地塊成交之後，五年來東城區首次有住宅用地掛出，其也成為目前“限房價、競地價”的地塊中限價最高項目。

然而在土地開拍前，現場就有消息傳出，保利+首開、平安兩個競拍主體已退出競拍。據現場一位開發商人士解讀，“該地塊是網上競價，之後如果還有兩家及以上房企想繼續參与，則現場競拍。”因此華潤+招商+碧桂園競拍主體直接取得該宗地，溢價率僅0.52%。

由於此次競拍的最大熱點――永定門外地塊，在現場競拍開始前就已一錘定音，平谷區兩地塊競拍現場顯得十分平靜：交易廳門內報價競拍再成交，直播屏只傳出報價人員的聲音。交易廳門外，除了記錄競拍細節的人員之外，其餘人員並未一直緊盯直播屏。

現場不乏並不參与此次競拍的“圍觀者”，比如泰禾集團(000732,股吧)。交易過程中，泰禾集團一位員工在直播屏前側耳傾聽，記錄具體交易數據，轉頭則神情輕鬆，與周圍人員閑談。今年以來，泰禾很少參与公開市場上的土地招拍掛項目，而是以收併購方式拓展版圖。

最終成交的平谷夏各庄兩地塊，其中的03-04地塊，規劃總建築面積58313平方米，金科以8.23億總價、商品住宅自持比例24%拿下；03-11等地塊規劃總建面90599平方米，金科獲取的成交總價11.67億，自持比例28%。

對於永外大街如此稀缺地塊上市，但競拍者寡的局面，這位泰禾人士表示，據他在現場勘測，那塊地有些下沉，並且公建面積較大、要求複雜，所以參与的房企並不多。其還推測，相比民企，國企實力雄厚。

“起拍價太高了！38.2億！”另一家中小型房企參与競拍人士坦言。蘭亭的看法也是，現在中小房企不敢參与這樣數額巨大的競拍，“吃不住”。

最高限價地塊運營考驗？

對於二環地塊的意外“爆冷”，業內人士分析不一。但關注點均在其限價方面。

北京市國土局相關資料显示，該地塊的用地性質為R2二類居住用地與B4綜合性商業金融服務業用地，總用地面積為42457.553平方米，建設用地面積為29269.636平方米，規劃建築面積73598平方米。

在招拍掛流程方面，該出讓地塊限定商品住房銷售價格、並設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。同時，設定企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報達到設定時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

競拍前一天，21世紀經濟報道記者獲悉了該地塊的出讓細則，包括居住建築規模需執行90/70政策；並限價銷售，均價不高於89068元/平方米，最高單價不高於93521元/平方米。商業部分50%需自持經營20年，在0503-606地塊內配建燕墩博物館（不小於7000平方米）且建成后無償移交東城區文化委員會；城六區地上建築規劃50000平方米（含）以上的商品房開發項目應採用裝配式建築。

亞豪機構市場總監郭毅認為，該地塊處核心城區二三環之間，為不可多得的內城地塊。但是劣勢也同樣突出，除去南二環的歷史遺留氛圍之外，地塊商業50%自持20年，以及配建博物館等要求也使得運營較為複雜。另外，該地塊競得方還需交納土地開發建設補償費33.9億元，因此土地成本合計高達72.3億元，整盤樓麵價已高達9.8萬元/平方米，已超地塊限定的銷售價格。

此外郭毅表示，住宅部分執行“90/70”也成為地塊本身最大的短板。雖然相比同屬二環位置的使館壹號院今年超過12萬元/平方米的成交均價來說，該地塊限價較為“親民”，但從限價上限來看該地塊未來仍將是高端豪宅。而在2017年8萬+高端住宅的成交當中，套均面積在90平方米以下的佔比僅4%，套均面積200平方米以上的產品佔比則高達40%。

她指出，8萬+豪宅項目面向的客群為高端改善型人群，對於生活品質的要求相對較高，居住面積大則是基礎要求。該地塊的面積限制，與此存在無法調和的矛盾，未來的產品定位與市場去化也將存在一定難度。

21世紀經濟報道記者調研了永外大街地塊周邊可參照對比的較新二手房小區。位於永定門附近的中海紫御公館二手房目前成交價為110000-130000元/平方米。據鏈家地產經紀人林某介紹稱，該小區房源非常緊俏，近3個月內共成交13-14套房，成交周期約1個月；調控前，該小區的成交周期僅10天左右。

距離永定門外地鐵站約3.6公里的中信城項目建於2010年左右。林某稱，目前該小區成交價與掛牌價均為140000-150000元/平方米，近3個月內共成交10套左右，成交周期根據業主報價為1-2月；而在今年調控加碼前，火爆時房源當天掛出即被購買。

中原地產首席分析師張大偉則認為，“東城區地塊成交爆冷，並非代表土地市場降溫。”

　　(出處：21世紀經濟 2017年08月02日)

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北京一日出讓三宅地 東城區地塊爆冷

東方財經網 2017-08-02 22:53:20 來源：

和訊房產消息 8月1日，北京（樓盤）市出讓平谷區及東城區三宗地塊，總出讓土地面積16.45萬平方米，總起始價達51.5億元。3宗地塊全部採取“限房價，競地價”的方式出讓，其中，東城區地塊住宅的未來價格不得超出9.35萬元/平方米、平谷區夏各庄鎮2宗地塊住宅價格不得超出2.73萬元/平方米。

雖然東城地塊自身條件過硬，吸引了保利+首開、平安、華潤＋招商+碧桂園3家企業及聯合體的競拍。然而，由於東城區地塊競拍房企沒有到達競拍現場，現場直接跳過了該地的競拍。最終，據規土委官網显示，華潤+招商+碧桂園以38.4億拿下該地塊，成交價格接近底價。

相比起原本的熱門地塊的冷清場面，同一日出讓的平谷區兩宗地塊現場競拍卻是熱鬧非凡。

其中，平谷區夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地共有12家企業報名包括中弘、金科、招商＋吉林天茂、旭輝、保利+首開+龍湖、首創、中海、金地、遠洋、萬科、碧桂園、石榴。最終，金科以8.23億元，溢價24%競得地塊。

平谷區夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地則有中弘、金科、招商+吉林天茂、旭輝、保利+首開+龍湖、首創、中海、遠洋、萬科、金地、碧桂園共計11家企業參与。最終金科以自持28%面積再獲一子。

由此，金科共以19.9億獲得平谷區兩宗地塊，今日土拍三宗地塊總成交價58.3億元。

進入8月，北京預計將出讓11宗地塊建設用地面積總計66.14萬平，以住宅用地為主，僅1塊為純商辦用地，起始總價合計263.3億。本月11宗土地中9宗都含限價商品房性質，這也預示着，本月土地市場上各大房企的爭搶亦將十分激烈。

　　(出處：和訊房產 2017年08月01日)

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