標籤: 實木地板

原標題：房企搶收 千億新兵數量或不及去年

  　距離2019年收官不到25天時間，房企進入最後的業績搶收階段。從各大房企陸續披露的前11月銷售業績戰況來看，已有部分房企提前完成全年銷售目標，但也有房企銷售不佳，完成全年業績目標存在較大壓力。在業內人士看來，市場下行周期，大房企的規模優勢更為凸顯，小房企衝擊千億的難度將不斷提升。

　　TOP100房企11月銷售額環比上漲

　　2019年的房地產調控政策，雖然不斷有地方城市通過人才政策適度放鬆限購，但是並未改變整體較為嚴格的政策環境，在業績目標的壓力下，房企早已開啟加大供貨、以價換量的營銷通道。從已經披露前11月銷售業績的房企來看，整體銷售環比略有上升。

　　據克而瑞統計數據显示，11月份，TOP100房企單月權益銷售金額較10月有所提升，環比增長10.9%，TOP30房企中有20家房企的單月業績表現為環比提升。

　　其中，大中房企的規模優勢和增速優勢明顯。諸如碧桂園，11月實現權益合同銷售額約601.5億元，分別超過9、10月份。前11月，碧桂園的權益合同銷售額也突破5000億元，達到5398.4億元。據機構統計，該企業全口徑銷售額已經突破7000億元。在這背後能看出碧桂園以價換量的策略，其在9、10、11月份的銷售均價一路下行，分別為每平方米8939元、8510元、8282元。

　　恆大雖然11月銷售額370.6億元，環比大幅下降，但是9、10月份831.1億元、903億元的銷售額刷新房企單月銷售紀錄，也助力恆大全年目標完成率達97%。

　　萬科11月單月實現合同銷售金額545.4億元，環比增加25.7%，均超過9、10月份。

　　融創中國上半年全年目標完成率不足4成，7月份開啟“全員營銷”，9、10月份單月銷售額刷新該企業歷史紀錄，分別為629.1億元、644.3億元。機構數據显示，融創中國在操盤金額和權益銷售金額上首次超過萬科，排名第三，對“碧萬恆”三角陣營形成衝擊。

　　此外，克而瑞統計數據显示，世茂房地產、陽光城、中南建設11月環比業績增幅均在25%以上。

　　對12月業績預期，有分析人士指出，全國不同城市不同區域間的供需分化還會持續，部分城市受到人才政策等影響，短期需求量還可能出現小幅攀升。不過一位房企高管表示，問題在於房企沖業績可能出現大面積的以價換量，導致市場觀望並抑制銷售，預計市場不會太好，可能不及去年12月成交量。

　　部分房企完成業績仍存壓力

　　從克而瑞統計數據來看，在年內設定業績目標的企業中，前11月近7成房企的目標完成率已達到90%以上。但也有超2成的房企目標完成率尚在80%-90%之間，另有少數房企目標完成率仍不及80%。在調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下，部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。

　　據新京報記者不完全統計，截至12月4日，已經有23家房企披露前11月銷售業績，19家房企設定了業績目標，其中完成全年目標的房企有3家，分別為世茂房地產、中梁控股、龍光地產，目標完成率在90%之上的房企有中國恆大、新城控股、旭輝控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、美的置業、時代中國等。目標完成率在90%以下的房企有榮盛發展、佳兆業、富力地產、花樣年、當代置業。富力地產前11個月累計實現權益銷售金額約1203.5億元，雖然同比上升約6%，但僅完成全年1600億元目標的75.22%。

　　中指研究院常務副院長黃瑜表示，2019年房企年初制定整體目標增長在20%左右，也預料到全年的行情將不復往年，但除了受產品、營銷、品牌等自身經營營銷外，也與城市的分化、供需端調控政策相關，比如以高端產品為主的房企，主要在熱點城市或核心地段拿地，往往拿地價高、資金佔用周期長，受城市限價、銷售去化慢等影響，也有部分企業布局相對集中在市場調整階段的城市，受到的影響也較大。

　　2019年房企面臨前所未有的償債壓力，快速去化與回款、保證現金流成為今年的重要工作。在此背景下，不少房企選擇主動減速、降低目標提質以應對風險。諸如龍湖今年銷售目標定為2200億元，預計同比增速為9.65%，低於2018年28.5%的增速。中海的銷售目標是3500億港元，預計同比增速為16%，低於2018年29.8%的增速。旭輝2019年的銷售目標是1900億元，增速為25%。陽光城將2019年的銷售目標定為1800億元，同比2018年僅僅增長10.53%。雅居樂的銷售目標是預售金額達到1130億元，預期同比增速10%。

　　中小房企衝擊千億難度加大

　　雖然去年房地產政策從嚴，但是在規模效應下，房企千億新兵數量創紀錄，有超過10家房企邁入千億房企行列，包括陽光城、中南建設、富力地產、正榮地產、金科股份、中梁控股、中國金茂、融信中國、雅居樂、榮盛發展、遠洋集團等。包括此前已經邁入千億陣營的房企，去年共有27家上市房企進入千億陣營。

　　2019年，又將會有哪些千億新兵呢？

　　從目前的情況來看，數量不太樂觀，目前僅中國奧園提前實現千億目標。2019年前11月，中國奧園實現合同銷售金額約為1012.7億元人民幣，同比增長37%。事實上，2018年，中國奧園距離千億就一步之遙，全年銷售額為912.8億元。

　　有望進入千億陣營的房企可能還會有美的置業、藍光發展、龍光地產、中國鐵建、首開股份等。

　　今年前11個月，美的置業實現合同銷售金額約為909.5億元，龍光地產實現合約銷售額約852.2億元。藍光發展、中國鐵建雖未披露前11月份銷售業績，但是從三季度報可以窺探其全年業績走勢，其中藍光發展前9月份實現銷售金額715.19億元，中國鐵建房地產開發業務累計合同銷售金額609.787億元。首開股份前10個月簽約金額769.34億元，同比增加13.69%。

　　58安居客房產研究院首席分析師張波表示，從2019年的銷售情況來看，新入千億陣營的房企數量預計不會超過5家。從房地產開發行業的發展來看，商品房銷售規模開始減緩的態勢已經形成，在此背景下，龍頭房企的銷售規模增長已經趨緩，而中小房企的分化仍將持續，受融資困難、調控持續、部分城市轉向買方市場等因素影響，衝擊千億的難度還將不斷提升。

　　上述房企人士表示，房地產已經進入金融橫盤周期，中小房企難以得到金融機構的支持，資金成本也在大幅提高，同時，土地價格並沒有下降，獲地成本也越來越高，中小房企逐步退出地產江湖是大勢所趨。

　　本版采寫/新京報記者 段文平

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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碧桂園在8月份至10月份連續獲得單月銷售同比超40%的增長后，11月份的銷售增速再攀新高，單月實現歸屬公司股東權益的合同銷售金額約601.5億元，同比增長78.22%。

前11個月，碧桂園累計實現權益合同銷售金額5398.4億元，同比增長10.2%，已超過2018年全年的5018.8億元。

而據克而瑞最新發布的前11個月中國房地產企業銷售Top100排行榜显示，按全口徑金額來看，前11個月碧桂園、恆大、萬科依然是銷售前三，其中碧桂園以7515.4億元的全口徑銷售金額穩居行業之首。

對此，有業內人士表示，今年房地產銷售整體承壓，融資環境逐步收緊，面對波動的市場行情，碧桂園適時調整推貨節奏及產品結構，在下半年屢創銷售業績新高；同時，伴隨着銷售回款的提升，碧桂園的自我“造血”能力也越來越凸顯。

自2013年銷售金額突破千億元以來，碧桂園的銷售規模就在快速擴張，直至2017年登頂行業龍頭。2018年中期，為追求更有質量的發展，碧桂園提出提質控速，在投資拿地以及供貨節奏方面，採取更加適應市場的靈活策略。

根據企業公告，碧桂園2019年7800億元的可售貨值中，有80%是新推盤項目，可以使公司有機會把握城市、區域的輪動行情支撐銷售增長，推盤更加靈活。

在不久前的碧桂園“2019年投資者開放日”上，碧桂園集團常務副總裁程光煜表示，今年整體銷售比較穩定，尤其下半年隨着新項目入市，單月銷售額均保持穩定持續的增長。

銷售業績保持穩定增長的同時，碧桂園盈利水平也在穩步提升。2019年上半年，伴隨着前兩年銷售業績的持續釋放，碧桂園結轉收入創新高，營業收入、毛利潤、凈利潤等核心指標均實現大幅增長。其中，營業收入約為2020.1億元，毛利潤548.6億元，凈利潤230.6億元，分別同比增長約53.2%、56.9%和41.3%。

截至2019年6月底，碧桂園獲得不含增值稅的已售未結收入7352億元，未來結算收入增長可期。

中金公司在11月份的研報中預測，未來2年至3年碧桂園凈利潤有望維持正增長。預計2019年和2020年公司核心凈利潤同比分別增長21%和10%，達到414億元和456億元。

碧桂園首席財務官伍碧君表示，隨着投資的優化，公司拿地權益比正逐漸上升，銷售回款率也會比較好。對此，中金公司分析，這將為盈利增長帶來額外支撐，尤其在2021年得到顯現。

值得注意的是，截至2019年6月底，碧桂園在國內已獲取的權益可售資源約17587億元，潛在的權益可售貨值約10251億元，權益可售資源合計27838億元，可售貨值充分，完全可以滿足未來3年到5年的銷售量。

在已獲取的這些可售資源中，75%的權益貨值位於粵港澳大灣區、長三角經濟圈、長江經濟帶等五大城市群，98%位於常住人口50萬人以上的區域，94%位於人口流入區域。

高盛研報認為，碧桂園一直在優化地理分佈，充分利用中國正在進行的城鎮化，從而使當前可售資源的分佈符合人口遷移趨勢，這為公司長期贏得全國市場、繼續保持穩定增長奠定了堅實的基礎。

廣發證券也表示，碧桂園在更多省份布局的同時，在廣東、江蘇、浙江、安徽等地深耕力度較大，這四個省份均是擁有政策紅利和巨大潛力的熱點地區。

(責編：許維娜、孫紅麗)

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原標題：房貸一族注意了，房貸算法要變！

　　上周末，央行發布公告稱，為深化利率市場化改革，宣布明年3月到8月推動存量浮動利率貸款的定價基準轉換，促進貸款基準利率向貸款市場報價利率LPR轉換，房貸用戶可與銀行重簽合同，約定固定利率或“LPR+加點”兩種利率形式。但由於專業性太強，很多讀者表示看不懂。那麼這一轉換意味着什麼呢？您家的房貸轉換成哪種形式最划算呢？今天，揚子晚報/紫牛新聞記者用通俗易懂的方式，手把手將換算方法教給您。

　　【政策要點】 明年3月到8月任意時點 房貸客戶要選利率“換錨”方式

　　12月28日，央行發布了一條重磅消息，存量房貸利率定價基準要改了，從明年3月1日開始，定價基準開始轉換為LPR，不再掛鈎以前的基準利率了。

　　揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，個人住房貸款一般都是5年期以上的商業貸款，以前錨定基準利率，按基準利率上浮或打折；2019年10月8日以後的增量房貸利率錨定LPR，LPR是每個月公布一次的貸款市場報價利率。目前，最新的5年期LPR是4.8%，房貸利率在LPR基礎上加點作為最終利率。按照以前的算法，掛鈎基準利率的房貸利率在央行貸款基準利率發生變化時才有變化，而掛鈎LPR的利率會隨着LPR變化而變化，LPR每個月公布一次。

　　那麼，存量房貸利率定價基準具體怎麼調整呢？央行公告中給出了兩種轉換選擇方案。

　　第一種：將房貸利率轉換為固定利率。按照規定，商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等於原合同最近的執行利率水平。業內人士分析稱，選擇固定利率后，以後還房貸期限內利率不再浮動。

　　第二種：從基準利率切換到LPR，選擇“LPR+加點”利率。LPR是貸款市場報價利率，LPR每月公布一次，是不斷變動的，意味着，如果選擇“LPR+加點”利率，那麼，以後的房貸利率將隨着LPR的升降而可升可降，月供也可能變多或變少。

　　【具體計算】

　　固定利率客戶，利率不再浮動

　　切換LPR客戶，“差值”保持不變

　　揚子晚報/紫牛新聞記者了解到，央行公告显示，借款人只有一次選擇權，轉換之後不能再次轉換。如何計算“新利率”，房貸客戶們在面臨選擇時犯了難，到底哪種形式比較划算呢？

　　揚子晚報記者舉例計算如下：

　　客戶A在2012年年底購房，當時享受的房貸利率折扣為85折，按照現在的基準利率算，他的貸款利率為基準利率（4.9%）×0.85=4.17%。

　　按照第一種方式，房貸客戶A與銀行協商後續的利率為固定利率4.17%，則以後無論外部環境如何改變，他都按照4.17%的房貸利率進行還貸。

　　而按照第二種形式，客戶A需要先計算與LPR的差值。在加點數值方面，加點數值為原合同最近的執行利率（4.17%）與2019年12月LPR（4.8%）的差值（這個案例中，差值為負0.63%），那麼，在合同剩餘期限內，這個差值一直保持負0.63%不變。比如未來LPR上行到5.2%，那麼，該客戶的房貸利率屆時將為5.2%-0.63%=4.57%，高於固定利率（4.17%）；但是假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執行的房貸利率為3.57%，低於固定利率。

　　若客戶B是2018年購房，房貸利率為基準利率上浮10%，則他目前執行的房貸利率為4.9%×（1+10%）=5.39%，按照第一種方式，他可以與銀行約定後續按照固定利率5.39%進行還貸；但按照第二種方式，他當前利率與2019年12月LPR（4.8%）的差值為0.59%。假如未來LPR上行，則他的貸款利率也會相應上行，但假如未來LPR下行到4.2%，則該客戶屆時執行的房貸利率為4.2%+0.59%=4.79%，低於他所選擇的固定利率。

　　可以看出，隨着未來LPR走勢不同，房貸利率的變化一目瞭然。

　　【專家說法】 LPR利率長期看，下行空間大 看重穩定，也可選固定利率

　　揚子晚報/紫牛新聞記者通過計算得知，選擇哪種形式更划算取決於未來LPR的走勢，當未來LPR處於下行空間時，選擇掛鈎LPR的利率會更划算。LPR每個月都浮動，是不是房貸利率也是每個月浮動一次？據介紹，目前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價周期為1年且重定價日為每年1月1日。但金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為1年。

　　據介紹，此次央行新政主要影響的是2020年前購房、使用商業貸款並且參考貸款基準利率定價的購房者。業內專家表示，對於貸款剩餘期限較短，貸款剩餘額度也較少的購房者，兩種方式的差別不大。但對於貸款額度和貸款年限都比較長的購房者，選擇隨行就市更有利。融360大數據研究院房貸分析師李萬賦在接受揚子晚報/紫牛新聞記者採訪時表示，從中長期看，LPR利率水平下行空間大。在LPR繼續下行行情下，用戶選擇轉換成LPR定價基準的方案比較有利，未來利息支出會有所減少。當然，相比LPR可能下降帶來的利息支出減少，如果用戶更重視利率穩定性和便捷性，也可以選擇轉換為固定利率。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬認為，儘管銀行會提供浮動和固定兩種貸款報價，但在預期LPR下降背景下，客戶通常會選擇浮動利率報價，因為點差已經固定了。如果因經濟回升、通脹上行，LPR處於上升周期，則房貸利率也會隨之走升，而如果此前簽署的是固定利率，則房貸成本不變。

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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原標題：法院終審判決：地下車庫管理權歸業主委員會

　　贏了官司，奈何對方不履行生效判決。最近，長沙市東成大廈業委會向長沙市中級人民法院申請強制執行。 此前，大廈業委會起訴地下車位管理方、長沙聯鑫實業有限公司（以下簡稱“聯鑫公司”）的官司，在拉鋸多年後終於塵埃落定，長沙市中級人民法院終審判決，“聯鑫公司”退出東成大廈負一樓的管理，並向業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件、檔案和鑰匙。

　　然而，“聯鑫公司”並不情願就此退出，在12月18日該司回復東成大廈業委會的函件中，他們表明了自己的態度：管理權暫時不會交出，待雙方談妥地下車庫的管理模式和交費形式后再商量。

　　自管，由車位漲價開始

　　上世紀末，位於長沙市核心區域、人民路與芙蓉路交界處的東成大廈，曾是當地的標誌性建築。

　　30層的高樓、總面積4.7萬平米（不含地下車位），與四周低矮的房屋相比，更顯鶴立雞群。“推窗一眼看過去，長沙南北盡在眼底。”一位老業主稱，大廈是商住兩用，14樓以上為住戶。當時住宅售價超過2000元/平方米，頂層賣到3000多元/平米，在長沙屈指可數。

　　但10多年後，業主與物業公司糾紛不斷，並逐漸升級。2014年6月，物業公司宣布將停車場的收費由300-350元/月提到800元/月，矛盾驟然升級。業主們的抗議被懟了回去，“用不起就別在這裏吵！”

　　談俊、蔣士軍、厲群等業主回憶說，矛盾激化后，長沙市芙蓉區物價局負責人幾度前來協調，但物業公司“寸土不讓”。

　　僵持中，部分業主開始查賬，結果發現物業賬上的幾百萬元維修基金，已經用光。但大廈的設備卻沒得到有效維護：兩台中央空調壞了一台，裏面水管鏽蝕不堪。5台電器故障不斷，監控系統形同虛設……大廈破敗早已“名聲”在外。從14樓到30樓，187套房屋，有48套租不出去。業主們發現，周邊房屋均價每平方米都已高過萬元，而自己的房子每平方米6000元都難以出手。

　　萬般無奈，幾位業主牽頭，一家家拜訪商住戶，決心炒掉物業公司，自己管理。

　　原物業公司被納入“黑名單”

　　2015年7月1日，新的業主委員會成立。2016年，長沙市住建委將東成大廈的物業公司納入了黑名單。但是合同到期了，這家天天喊虧損的物業公司卻不肯走，業委會把自管方案呈報到社區，卻被拒絕――沒有獨立的法人資格，無法簽訂用工合同，無法開發票、報稅，萬一發生工傷事故，承擔責任、賠付都成了難題。

　　曾專題調研過這一問題的長沙市政協委員袁妲，在長沙市兩會上提出建議，認為缺乏法人資質，是長沙很多自管小區普遍存在的問題，導致業委會難以正常管理運營社區，不利於社會的穩定和化解社會矛盾。

　　業委會成員反覆商議，南下深圳，走訪了幾個不同檔次的自管小區。回到長沙后，他們採取了“借船出海”的方式，動員了4位公益心強的熱心業主，委託他們為全體業主代持股份，去工商部門註冊成立了物業公司，股東為全體業主。同時，代持人與業委會之間簽訂了相關股份關係的法律文書，業委會成員不得代持股份。2016年3月，業委會驅離了原來的物業公司，東成大廈的公共事務進入業主大會說了算的時代。

　　新的業委會成立后，開始查賬審計，成功追回了原物業公司15年間每月向業主違法違規收取的分攤費、滅鼠費等。為了解決大廈維修基金被掏空的問題，更換損壞的設施。業委會人員開始算賬分析，樓宇廣告、地下停車位等資產價值，力圖通過自我運營管理，彌補當年的虧空。

　　2016年11月23日，業委會與好鄰居公司簽訂合同，委託其管理小區物業；並設立了業委會管理部，根據小區的情況和業主的訴求，通過每個月的業委會會議，聽取物業經理人和業委會管理部主任的彙報和工作檢查，並督促項目經理協調各項工作。

　　東成大廈自管兩年多，收支明細按月公示，物業費由原來的1.6元/平方米，降到了1.2元/平方米。“2016年全年減去人員工資福利、工程施工、採購新設備及其他經費，積余了91.4萬元。2017年積餘89.6萬元，2018年積余了45萬元，合計積餘226萬元。”談俊說，更重要的是，物業崗位人員補齊了，原本險情不斷的電梯全部換成了新電梯，中央空調也換了，還裝了146個視頻監控。為了防止大廈外牆瓷磚脫落傷人，業委會還購買了高空意外險，這在長沙市各小區是第一家。

　　2018年12月，在全國自管小區經驗交流大會上，長沙東成大廈小區的公司化經營自管模式得到了與會人士的認同。

　　贏了官司

　　雖然小區自我管理取得了突破，但小區負一樓47個地下車位的高收費卻一直被業主詬病。管理這些車位的是“聯鑫公司”。 業主們說，露天停車收費一天最高是20元，而地下車位收費一天最高是40元。如果包月，地下車位每月要800元，但露天的每月只要250元。 為此，大家寧肯擠着，也要把車停到地上。以致物業公司專門聘請了一個“移車員”，幫助業主們挪車。

　　與此同時，消防隱患也讓物業公司憂心。2018年3月、4月，好鄰居公司向“聯鑫公司”發出《整改通知書》，要求解決負一樓車庫電線電纜雜亂無章、亂拉亂接的問題，消除火災隱患。

　　業主們認為，地下車庫本應作為房屋公共資源的一部分，由所有業主共享權益，應供全體業主使用。但業委會、物業公司與“聯鑫公司”多次交涉，對方仍拒不交出負一樓管理權。

　　爭執不下，業委會請示了長沙市住房和城鄉建設委員會，長沙市住房和城鄉建設委員會回復應由一個物業公司實行管理。因此，東成大廈應統一由好鄰居公司進行物業管理。

　　2018年底，業委會向芙蓉區人民法院起訴“聯鑫公司”，索回大廈負一樓管理權。法院一審判決業委會勝訴，要求“聯鑫公司”退出對東成大廈負一樓的管理，向業委會交付負一樓停車管理的全部資料文件檔案鑰匙。

　　“聯鑫公司”不服，向長沙市中級人民法院提起訴訟。今年11月21日，該院二審宣判，駁回上訴，維持原判。

　　長沙市中級人民法院認為，“聯鑫公司”雖然主張東城大廈負一樓車庫的所有權歸其所有，應當享有佔有、使用、處分、收益的權利，但該大廈負一樓除車庫外，還有共有分攤面積。“聯鑫公司”對負一樓的使用、管理行為，承擔了部分物業服務企業的職能，影響了物業服務企業和業主對負一樓安全設施的維護。因此，維持一審法院的判決。

　　中國青年報・中國青年網記者 洪克非 來源：中國青年報

(責編：孫紅麗、庄紅韜)

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　　與其他宏觀調控措施一樣，樓市調控既不可能一步到位，也需要視調控效果和情勢發展予以調整和完善。各地各城市在調整樓市調控措施時，要嚴格依據“房住不炒”定位來評判各項調控措施及其效果，在此基礎上，使各項調控措施真正有利於遏制炒房，平抑房價，滿足剛需和改善性需求。

　　近一段時間，若干南方城市對樓市調控措施做了一些調整，不僅引發各界廣泛關注，當地房地產市場也因之發生了一些變化。

　　11月11日，深圳市調整了非普通住宅標準（即所謂“豪宅線”），將容積率在1.0以上、單套建築面積在144�O以下的房子定義為普通住宅，滿兩年可免征增值稅，個稅降低0.5%。11月29日發布的《佛山市人力資源和社會保障局、佛山市住房和城鄉建設局關於進一步完善人才住房政策的補充通知》指出，在佛山工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，首套購房不受戶籍、個稅、社保繳存限制。

　　有報道指出，深圳市的政策調整，成為二手房市場強勢反彈的一個轉折點。在政策出台的前兩周，該市二手房銷售套數分別環比上漲了4.8%和11.1%。佛山市政策一出，有房企迅速發出通知，要求員工取消休假待命，有的樓盤則“昨晚整夜不打烊”。可見，兩市的政策調整在短時間內對當地房地產市場產生了明顯刺激效應。

　　2016年9月30日，北京、天津兩市同時推出了多項樓市調控措施，至今已經3年多時間。數以百計的城市相繼加入調控行列，因城施策，有針對性地實施調控，在整體上遏制了房價全面快速上漲的勢頭。同房地產市場以往調控相比，本輪調控涉及的城市多，持續的時間長，其間雖有一些城市對調控措施作出調整，並引發是否放鬆、鬆綁的議論，但並未因此誘發整體反彈。根本原因在於，黨中央、國務院明確了“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。也正因為如此，各地在調整樓市調控措施時，也反覆表示要堅持“房住不炒”。

　　房地產行業是國民經濟的一個重要行業。發展房地產業的目的，與促進國民經濟的整體發展一樣，都是為了從根本上滿足人民對美好生活的嚮往。樓市調控的目的，並非是為限制民眾的住房需求，而是為了防範房地產泡沫、控制房價過快上漲和房價收入比擴大、縮小市場價格與價值背離的程度，最終是更好地滿足廣大民眾的剛需和改善性需求。

　　與其他宏觀調控措施一樣，樓市調控既不可能一步到位，也需要視調控效果和情勢發展予以調整和完善。但是，調整和完善的依據，既不能只看市場銷售的增減，也不能簡單看對投資及經濟增速的影響，還要看是否有效防控投資投機性購房、降低泡沫和金融風險，看是否能更好地滿足剛需和改善性需求，看是否能真正遏制房價過快上漲。

　　從相關城市近期調整政策及效果看，擴大普通住宅範圍並減免相應稅款，有利於更好地滿足改善性需求。因為，其釋放的是潛在改善性需求，並非投資投機性需求，所以價格應該在供需平衡點有所調整之後相對穩定下來，不會持續大幅上漲，但相應漲幅卻在一定程度上抵消了減免稅款帶來的優惠。

　　如果以引進人才為由取消限購，不受戶籍、個稅、社保繳存限制，則可能為投資投機性購房洞開方便之門，使炒房資金重回樓市，會從整體上拉高房價，打擊剛需，製造泡沫。即使短期拉升經濟增速，但對經濟和民生的長期影響必然弊大於利。而且，如果各地競相效仿，必然偏離“房住不炒”定位，有損此前來之不易的調控成果。

　　所以，各地各城市在調整樓市調控措施時要慎之又慎。要嚴格依據“房住不炒”定位來評判各項調控措施及其效果。在此基礎上，使各項調控措施真正有利於遏制炒房，平抑房價，滿足剛需和改善性需求。如一些地區此前提高首套房貸門檻及利率水平的措施，在一定程度上影響了剛需，可考慮將首套與二套及以上有所區別；限售即延長新房、二手房再上市時間，會有利於遏制投資投機性購房。這樣的政策調整就有利於更好地堅持“房住不炒”定位、更好地滿足民眾的住房需求，也有利於房地產市場長期、平穩、健康發展。

　　（本欄目話題由今日頭條提供大數據分析支持）

(責編：許維娜、孫紅麗)

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　　張宏宇

　　案情回顧

　　趙某與中介公司簽訂了《房屋承租合同》，約定承租該公司的房屋，租金為押一付一，每月須提前15日到營業部交納。趙某按約定入住1個月後，去交房租時遭到拒絕。幾天後，中介公司以趙某未及時交房租為由強行收回了房屋。趙某將該公司告上法庭。法院審理時，中介公司拿出一份《分期服務協議》，並說明該協議應由其（甲方）、趙某（乙方）與網貸公司（丙方）共同簽訂。該協議約定：丙方提供房屋租金的分期支付服務，乙方向丙方交租金，如果逾期需按照每日1%支付滯納金，逾期3天及以上的，丙方有權終止合同。中介公司介紹了使用分期服務網絡平台的流程，公司先將《房屋承租合同》錄入上傳，然後由租戶使用手機號註冊登錄、上傳身份證等照片、點擊同意“分期服務”協議等，之後由網絡平台向租戶手機發送驗證碼、審核通過等。但趙某否認使用該軟件註冊及操作，中介公司也並未提供具體證據證明他曾簽訂過該協議。法院最終判決，中介公司退還押金、管理費、房租，並支付違約金。

　　法官說法

　　當前，長租公寓商為快速回籠資金，通常與網貸公司合作。公寓商在承租房東的房屋後進行裝修改造，利用零押金、押一付一、拎包入住等營銷手段吸引並誘導租戶與網貸公司簽訂貸款協議，租戶以每月向網貸公司還貸款的方式來交納租金，網貸公司則一次性將租戶一年或半年的房屋租金交付公寓商。

　　從表面看，長租公寓為租戶提供了靈活快捷的租賃選擇，但這一租賃模式在實際操作中變了味，有可能會存在以下問題：有的公寓商以簽訂租賃合同的名義，在租客不知情或未認真審查合同、未看清合同條款的情況下，誘導租客與網貸商簽訂貸款或分期付款協議（用款類型多為個人消費信貸）；或者在租戶未與網貸商簽訂任何合同的情況下，偽造貸款協議，要求租戶向網貸公司付款。還有的公寓商甚至利用租客的身份信息去辦理其他貸款業務，用作與租房無關的事宜，導致租客在不知情的情況下背負大量貸款，個人徵信也受到影響。

　　法官提醒，租戶在簽訂租房合同時，要認真審核租賃合同條款，尤其是關於付款方式和付款對象的約定，看清是向房東、公寓商還是網貸公司交納房租。如果是向網貸公司交納房租，一定要選擇正規平台，在評估風險后審慎作出是否租賃的決定；如果使用手機在線交納房租，更要查清資金流向，一旦有異議，要及時停止支付。

　　（作者單位：北京市第一中級人民法院）

(責編：許維娜、孫紅麗)

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原標題：首付交了四個月 網簽卻還沒有辦

近千萬元的首付款都交完了，網簽手續卻還沒辦――最近4個月來，購房人楊先生一直在擔驚受怕。從今年6月交了昌平區國瑞熙墅三期一套期房的首付款之後，開發商至今都以“無法確定交房時間”為由，拒絕辦理網簽。

原是保障購房人權益的網簽手續，怎麼就成了開發商挾私的砝碼？記者為此展開了調查。

交了千萬元首付網簽不給辦

“我是屬於改善換房，如今賣了老房子湊齊首付，卻連網簽都辦不了，這算什麼事。”提起這段買房經歷，購房人楊先生追悔莫及。

2018年年底，想將老人接到身邊一起住的楊先生，將城裡的房子賣了，購買了國瑞熙墅的一套疊拼期房。“雖然位置偏了點，可總價能夠得着；而且2019年6月就能交房，這是我們很看重的。”楊先生告訴記者，按照當時和開發商簽訂的《北京市商品房預售合同》中的約定，被認定為二套房的楊先生，需要在2019年6月底前交齊8成首付款，剩餘兩成申請商業銀行貸款，隨後，2019年7月12日，開發商將為其辦理商品房網簽手續。

今年6月底，如約交齊近千萬元的首付款后，楊先生就等待着辦理網簽手續。然而，到了約定日期，項目銷售人員卻反口以無法確定交房時間為由，拒絕為楊先生辦理網簽手續。“我一直找他們溝通，從7月拖到8月，從8月拖到10月，眼見期房都快變成現房了，我的網簽手續還沒辦理。”

推遲網簽躲避違約責任？

房地產市場走低的“小年”，開發商都巴不得購房人抓緊網簽以落袋為安，為何國瑞熙墅卻反其道而行之？反覆溝通后，楊先生髮現癥結是在交房時間上。按照最初簽訂的預售合同，楊先生所購買的這套期房，約定於2019年6月30日交房，若出現逾期，逾期在60日之內的，開發商按日計算，以買房人已支付房價款的萬分之三的標準支付違約金；逾期超過60日、未超過180天的，開發商按日計算，以買房人已支付房價款的萬分之四的標準支付違約金；逾期超過180天的，買房人有權解除合同。

“銷售人員和我說，如果我想辦理網簽，必須重新簽訂一份新的購房合同，而在這份合同里，這些違約責任的條款全部變了。交房時間變成了2019年12月30日，違約責任的條款也全部變了。”在楊先生提供給記者的新合同的複印件中，逾期交付的責任約定為：逾期在240日以內的，由出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之一的違約金；超過240日的，買受人有權解除合同。換句話說，如果按照新的合同計算，已經比約定日期延期了4個月交房的開發商，不必再按萬分之三的標準支付違約金，而是降低到萬分之一。

“以網簽與否來強制要求我們接受這份處處都是霸王條款的合同，這不合理。”楊先生表示拒絕簽署后，網簽就陷入了僵局。

網簽不應成為挾私砝碼

除了購房人楊先生外，另一位購房人也表示，遇到了類似情況，已經支付完首付款后，開發商拖延至今不配合辦理網簽手續。

記者查詢到，國瑞熙墅項目的開發商為北京文華盛達房地產開發有限公司，由北京國瑞興業地產股份有限公司100%持股。為何至今不辦理網簽手續？記者就此聯繫了銷售負責人羅女士，羅女士在電話回應中告訴記者，購房人反映的問題正在解決中，可以為購房人辦理網簽手續。但截至發稿，楊先生的網簽手續依然未能辦理。

按照北京市商品房買賣的流程，購房人在簽署商品房買賣合同、支付首付款后，開發商就應為其辦理資質審核和網簽手續。網簽的作用，一是便於透明化管理，二是防止“一房多賣”。如果房屋已經辦理了網簽手續，若開發商想把同一套房源賣給其他人，則必須先撤銷之前的網簽合同才能實現。

“網簽的目的是為了保障消費者的權益，防止一房多賣，不應被拿來作為侵害消費者合法權益的工具。”楊先生說。

(責編：趙爽、畢磊)

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沒有門頭，也沒有名稱，一個面臨拆遷的門面房二樓里，銷售人員正在熱情介紹沒有項目名稱的安置樓，而且坦言項目沒有“五證”。

交款已6年 房子仍在建

購房者：售樓部拆了找不見

“我不知道買的房子何時能交房，還能不能交房？”11月9日，有西安城西的購房者張女士向華商報反映，稱其2013年就購買了棗園西路臨近火車道旁的一處安置房，但至今項目還是施工中。

張女士稱，她和老伴從2013年起就密切關注項目進展情況，以前購房時項目還有售樓部，但不知何故售樓部拆了，最後又找來一輛麵包車接人去看房，到現在麵包車也沒有了。她現在擔心這個項目不知何時能建成、何時能給購房者交房。至於現在的售樓部到底在何處，張女士也不清楚。

11月10日上午10時，在張女士的指引下，記者來到該項目現場，現場大門緊閉，進入需要證件及安全帽，對在何處售樓，門衛諱莫如深。記者隨後走訪該項目周邊，也未發現有售樓部字樣門頭。

銷售人員稱無商品房手續

但不必擔心交不了房

就在記者尋找過程中，停放在路邊的採訪車和樹上突然多了幾張宣傳彩頁，上面標有“地鐵口准現房”。記者電話撥通后，證實彩頁上介紹的就是張女士投訴的項目。在對方帶領下，記者來到一處面臨拆遷的門面房二樓，裏面宣傳語、噴繪等證實就是售樓部，但無論是宣傳單還是噴繪，均未標註項目名稱。

對該項目情況，這位銷售人員說，該項目是楊何村村民安置房，共有六棟，2000多戶，其中一部分用來村民安置，一部分對外銷售。

她表示，因前期開發商資金問題導致項目建設停滯不前，目前該項目資金回籠加快，預計明年年底就能交房。因沒有商品房手續，所以房價相對比商品房便宜。

對記者擔心手續不全可能被拆除的問題，這位銷售人員表示，這裏的房子大部分都是給村民安置，多餘房源才銷售，用於補充安置房資金不足，而且購房合同蓋章為村委會和開發商兩個公章，完全不必擔心交不了房。

陝西恆達律師事務所趙良善律師提醒購房者最好購買“五證”齊全的商品房，在購房前，務必要求出示《商品房預售許可證》，查看並核實《商品房預售許可證》載明的售房單位、項目名稱、房屋坐落及樓幢號。五證不全將無法辦理房產證，無法正常上市交易。也有可能為後期維權留下隱患。

知道一下

商品房的“五證”是哪些？

正規的房地產開發項目，必須具備齊全的“五證”。所謂“五證”，是指《國有土地使用權證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房銷售（預售）許可證》。

(責編：許維娜、孫紅麗)

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原標題：樓高31層卻賣出33層房產

　　雲南昆明的高女士遇到鬧心事，她2017年在龍湖半山樓盤內部認購了一套位於33層的房屋，但發現近期封頂的樓房只有31層。她為這套不存在的“空氣房”維權至今，房款和房屋都無着落。目前，這個樓盤共有190餘套違規預售房產生糾紛。

　　儘管國家三令五申禁止未取得預售許可證提前賣房，但未批先售行為屢禁不絕，消費者維權困難，深陷錢房兩空的境地。

　　簽認購協議買到“空氣房”

　　位於雲南昆明經濟技術開發區的龍湖半山樓盤6棟高層樓房近期封頂。據了解，這個項目今年3月才拿到預售許可證，但早在2016年，就以內部團購的名義在銷售。

　　高女士稱，2017年1月，在銷售人員申某的推銷下，她簽訂了“團體認購協議”，以每平方米3200元的“內部價”購買了3棟33層A1號住房，房款35萬餘元，首付30%，交房時間為2018年6月30日前。

　　早已過了交房時間，樓房遲遲未能完工。近期高女士聽說封頂了，趕忙來確認。“沒想到我買的3棟總共只有31層，根本就沒有33層！”她氣憤地說。

　　該項目開發商――雲南天駿房地產開發有限公司回應稱，賣房給高女士的銷售公司沒有獲得授權，使用的公章是假章，購房款也沒有進入天駿公司賬戶，“此前的認購協議無效，與天駿公司無關，請走司法程序。”

　　記者調查發現，就在高女士等業主交付認購金后不久，天駿公司資金鏈斷裂導致項目停工。2018年，債權人重組了公司，更換了法定代表人和管理層，項目重新開工。在這場房企內部債務糾紛中，196套違規預售房變成了“空中樓閣”，購房款也不知去向。

　　違規預售是國家多年來三令五申的治理重點，但一些房地產公司通過內部認購等說法依然我行我素。西安的李女士2016年4月內部認購了紫杉莊園一處房產，並支付了全部房款。後來因房價大幅上漲，開發商以程序違規為由提出認購協議無效。

　　看似合規的認購協議為何“一推就倒”？接受了多起商品房銷售糾紛諮詢和代理的雲南冰鑒律師事務所執行主任陳澤表示，內部認購不受法律保護，雖然簽訂了協議，但由於無法進行網簽備案，房屋可以被再次出售，甚至用於抵押。

　　違規預售成為行業“慣例”

　　2018年6月，住建部聯合六部委在全國30個城市開展治理房地產市場亂象專項行動。記者從雲南省住房和城鄉建設廳房地產市場監管處了解到，雲南省共檢查了2166個項目，處理637起，違規銷售不在少數。

　　2019年6月，雲南省住建廳下發《關於持續開展房地產市場亂象整治工作的通知》，查處亂象144件，其中涉及不按期交房、違規銷售等佔67%。

　　開發商為何頂風違規預售？多位業內人士表示，開發商都希望能加快資金回籠速度，多年來，種種原因導致預售許可規定停留在紙上，違規預售反而成了行業“慣例”，只要不出問題，一般也就無人過問。

　　出售“空氣房”的龍湖半山樓盤曾在長達數月的時間里，堂而皇之地在售樓部公開未批先售為何沒人管？

　　昆明市經開區住建局回應稱，經開區商品房預售管理及許可證發放工作由昆明市住建局負責，未辦理預售許可的違法違規行為查處由昆明市城市管理綜合行政執法局負責，該局沒有對違法預售行為的調查處理權限。而昆明市住建局局長陳漢表示，房屋預售按照要求確實由市局審批，但監管則由市區兩級住建局一起進行。

　　對於違規預售如何處罰？雲南省住建廳房地產市場監管處副處長張靈介紹，根據《城市房地產開發經營管理條例》規定，“擅自預售商品房，沒收違法所得，可以並處已收取的預付款1%以下的罰款。”她認為，違法所得難以界定，沒收也難以執行，“購房款都是老百姓的錢”。

　　受訪住建部門相關負責人表示，內部認購通常發生在資金運轉困難或爛尾重組的樓盤，在執法中如果處罰過重、罰款過多，容易導致企業資金鏈再次斷裂，更加損害購房者的權益。

　　違法成本低需加大監管處罰

　　早在2010年，住建部就明確規定：未取得商品房預售許可，以內部認購等名義向購房者收取誠意金或房款，屬於違規銷售。

　　記者近日了解到，昆明市住建局已將龍湖半山樓盤780套房源全部鎖定，停止網簽備案，並要求企業妥善處理196戶涉及的問題。該樓盤開發商承諾，不逃避應承擔的責任，並制定提交了對應的初步處置方案：要求退款的客戶予以退款，要房的客戶結合目前房價予以優惠，“空氣房”可更換同戶型房源，不能達成一致的建議走司法程序。

　　國家明確要求，各地要切實履行房地產市場監管的主體責任，根據本地區實際情況，制定工作方案，細化工作任務，全面排查、精準打擊。

　　“監管與處罰應該監管前置，處罰只是一種手段而不是目的，房地產企業違規違法行為應及早制止，這需要各級主管部門積極研究管理辦法，創新管理手段。”中國人民大學法學院教授劉俊海說，住建部門不應“坐堂執法”，要走進市場，深入問題最突出、消費者利益受侵害最嚴重的一些領域，精準監管和執法。

　　雲南省房地產業協會監事周大研認為，違法成本太低，懲罰力度不夠，難以對房企起到震懾作用。“現行的違規懲處力度並未成為房企的‘高壓線’，如果僅靠行業自律，企業難免會鋌而走險。”

　　雲南凌雲律師事務所副主任孫文傑律師說，如存在銷售“空氣房”、非法佔有款項等情況，涉嫌構成偽造合同詐騙罪等，應協同公安機關介入，嚴厲打擊違法犯罪行為。

　　專家提醒，各級住建部門在門戶網站上公布了樓盤預售許可信息，消費者購房時，應查看樓盤《商品房預售許可證》，對未取得該證的項目，不要購買或支付定金。

　　據新華社

(責編：孫紅麗、畢磊)

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原標題：“五環外”市場究竟有多大？（探尋消費升級的步伐②）

    “家裡變化真是太大了。”申澳不久前回了趟位於江蘇北部縣城的老家，他發現，縣城商業街上竟然在新建萬達商業廣場，像星巴克這樣曾經距離遙遠的時尚消費品牌也來到身邊。“這是以前從來沒有想過的。”他說。

　　類似變化近年來頻繁出現在中國三四線城市及以下地區。與這些區域商業景觀的變化相呼應，“五環外的市場”成為熱詞。這個以北京五環環城高速公路為比喻的說法，喻示着中國一二線及中心省會城市之外更廣闊的市場空間。這些市場正在發生怎樣的轉變？為何突然炙手可熱？未來又將在中國消費版圖中扮演怎樣的角色？

　　藏在小城鎮的萬億生意

　　――不論是電商平台還是實體品牌，都在三四線城市及以下地區頻頻發力，將觸角深入到中國更底部的市場

　　營銷“下沉”正成為越來越多大品牌的發展重心。從前，定位於“中高端”“時尚”“潮流”的消費品牌基本都在一二線城市搶市場、奪眼球。現在，這些品牌紛紛加速在中小城市布局。不少在北上廣工作的人發現，遠在縣城的老家不僅有了肯德基、星巴克的門店，商場里也賣起了戴森吹風機、蔻馳包，超市裡同樣找得到進口食品，而一些進口豪車品牌也會時不時來做推廣。

　　除了大品牌的到來，另一大變化就是電商更發達，網購的人更多了。

　　老家位於海南五指山某鄉鎮的馬園說，以前海南總被商家列為“不包郵”的“偏遠地區”，但現在“包郵”越來越多了。隨着鎮上快遞公司物流點的增加，物流價格下來了，買東西更方便。

　　大品牌的下沉和網購的普及在同時進行，背後不同人群的消費需求也就都有相應的出口。“對收入偏低的人群來說，拼多多等平台興起，讓他們購物有了更豐富的選擇；對收入較高的人群來說，以前需要代購的高端產品，現在身邊也能買到了。”申澳說。一個線上一個線下，二者同時發力，激活着中小城市以及縣城的消費。

　　與許多居民的感受相一致，近年來，不論是電商平台還是實體品牌，都在三四線城市及以下地區頻頻發力，將觸角深入到中國更底部的市場。

　　電商平台蘇寧易購發現，中國縣鎮人口佔總人口比重近70%，3C、家電等行業至少有40%的份額集中在此，市場規模約9000億，存在着巨大的消費潛力。為此，蘇寧易購開始布局，在線上推出“蘇寧拼購”，在線下打造“零售雲”，前者在三四級市場客戶的佔比和滲透率已突破50%，後者到今年5月已有全國蘇寧易購“零售雲”加盟店3000家。

　　“客人在哪裡，我們就去哪裡”，高檔化妝品品牌蘭蔻也早已深入中國三四線市場。這一趨勢在近幾年愈發明顯，2011年，蘭蔻在中國共有135家門店，分佈在56個城市；到2018年，門店數量272家，覆蓋城市115個。“三四線城市存在更多有助於蘭蔻成長的機會。”蘭蔻中國品牌總經理馬曉宇對本報記者表示，三四線城市的拓展不僅帶來了業績，也帶來了更多新的客人。

　　這並非個別品牌的特例，在全國市場上，三四線城市及以下地區也佔據着越來越重要的位置。以有數據可查的城鄉對比來看，據國家統計局統計，2018年，鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%，增速高出城鎮市場1.3個百分點。同時，商務部數據显示，2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元，同比增長30.4%，發展迅猛。接下來很長一段時間，作為“五環外市場”突出代表的縣鎮市場、農村市場將成為重要的增長點。

　　有大把機會的潛力市場

　　――不少品牌在這些市場收穫頗豐，收入的增長、基礎設施和消費環境的完善推動消費快速跑

　　市場為何會有這樣的轉變？曾經近乎“默默無聞”的“五環外市場”為何成了商家關注的焦點？

　　不妨先以城鄉市場對比來看一組數據。

　　2018年，中國有城鎮人口8.3億，鄉村人口5.6億，但鄉村市場占社會消費品零售總額的比重僅為14.5%。在城鎮市場尤其是一二線城市發展相對充分的情況下，未來消費增長的潛力空間相當部分倚賴更廣闊的四六級及鄉村市場。

　　不少品牌的實踐得到了積極回應。馬曉宇說，到2011年，一二線市場已經趨於飽和，蘭蔻面臨的挑戰是下一步的發展和成長。他們發現，三四線及以下城市雖然體量相對較小，但消費者對美的追求和一二線城市並無差異，這些地區存在更多機會。隨後，蘭蔻開始向三四線城市拓展。“現在回頭看，這給蘭蔻在中國市場的績優表現奠定了強大基礎。”馬曉宇說。蘇寧易購零售雲縣鎮店則實現了快速普及，僅去年一年內就新增2000多家，遍布全國29個省級行政單位，超過2000個縣鎮。

　　是什麼在支撐這些地區人們的消費？收入的增長無疑是重要因素。

　　仍以城鄉來看，國家統計局數據显示，2018年中國城鎮居民人均可支配收入39251元，比上年名義增長7.8%；農村居民人均可支配收入14617元，比上年名義增長8.8%。在農村居民收入增長持續快於城鎮居民等因素帶動下，2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%，比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點。北京大學光華管理學院市場營銷系教授符國群認為，農村居民人均收入起點低，邊際消費傾向比城市居民高，即農村居民收入增長1個點帶來的消費增長遠遠高於城市居民收入增長1個點帶來的消費增長。因此，隨着收入水平的不斷提高，鄉村消費未來將是增長看點。

　　此外，基礎設施和消費環境的完善極大促進了消費的發展。

　　讓馬園印象深刻的是從五指山到海口高速的開通、鄉鎮公路的聯結和快遞的發展幾乎同步發生。“交通基礎設施建設對農村電商影響很明顯。”她說。符國群認為，農村基礎設施和消費環境如水利設施、交通、電力、銷售渠道建設等提升和改進的空間比較大，這方面的投資會直接帶動消費。很多產品如智能手機、熱水器、空調、汽車等在城市接近飽和，但在縣鎮及農村市場仍處於高速增長期，具有很大增長潛力。

　　仍待深耕的未來之“星”

　　――消費潛力有可觀的挖掘空間，但四六級市場存在的基礎設施薄弱、工業品下行困難、商品品質和門店服務相對落後等問題仍待改善

　　那麼，如何進一步激發消費潛力？三四線城市及以下地區的消費還需要解決哪些問題？

　　“縣域和農村市場的消費潛力和提升空間是一二線城市無法相比的，但是相應的，四六級市場也面臨着種種問題，如基礎設施薄弱、農產品上行難、工業品下行難、商品品質和門店服務較一二線城市相比有很大差別等。”蘇寧易購零售雲集團總裁助理劉懷力說。

　　以物流基礎設施來說，仍有許多鄉村地區不在物流輻射範圍之內，這就導致農村商品“出不去”，城市的商品“進不來”，城鄉貿易的暢通存在問題。近年來，許多企業着手參與低線市場物流的打造。例如，截至去年底蘇寧物流及天天快遞打造快遞網點27444個，物流網絡覆蓋全國351個地級城市、2858個區縣城市。

　　政府部門也在展開行動。商務部部長鐘山表示，未來要進一步擴大鄉村消費，推動“農產品進城、工業品下鄉”。通過農產品進城，提高农民收入，增強消費能力；通過工業品下鄉，讓农民能夠買到質優價宜的工業品。同時，還要開展城鄉高效配送專項行動，打通“農產品進城、工業品下鄉”的“最後一公里”。

　　藉助互聯網和大數據的力量，更多商家正着力解決以往經營中的痛點問題。劉懷力舉了個例子：過去縣鎮小店的運營效率之所以高不起來，很大程度上是因為需要店家判斷市場行情、提前備貨，但一旦預測不準，貨物容易砸在手裡。如今，他們可以藉助蘇寧易購零售雲進行精準預測，同時實現大件商品先銷后采，零庫存運作，有效降低經營成本。

　　在不少企業看來，對於三四線城市及以下地區消費市場的開掘才剛剛開始。馬曉宇說，相比中國那麼多對高檔化妝品有消費能力的客人來說，蘭蔻的客人規模還只是冰山一角。低線市場的消費潛力絕不容忽視，他們都是極具潛力的消費者，未來還有可持續的增長。

　　蘇寧一再強調，中國縣域市場有着巨大的消費潛力，當前國家政策也創造了良好的機遇。企業還將持續把更多中高端產品和優質服務帶到更廣闊的市場，滿足消費者日益多元化的消費需求。

　　細品五環外市場

　　市場格局快速變化

　　●實體品牌紛紛布局

　　萬達廣場、星巴克、蘭蔻等曾經集中在一二線城市的品牌開始在越來越多的中小城市及縣城出現。

　　●線上線下快速發展

　　2018年全國農村網絡零售額達到1.37萬億元，同比增長30.4%。2018年，鄉村市場消費品零售額比上年增長10.1%，增速高出城鎮市場1.3個百分點，鄉村市場占社會消費品零售總額的比重為14.5%，比上年提高0.3個百分點。

　　●消費類產品市場廣闊

　　在城市，2018年全國冰箱、空調、洗衣機、吸油煙機、電熱水器的更新量分別占當年各自內銷量的比重84.2%、57.1%、75.3%、62.7%、61.4%，更新換代需求佔據主導。受城鄉發展不平衡的影響，家電產品在縣以下家庭的普及率仍不足，特別是空調、熱水器、吸油煙機等產品普及率有待提升。其中農村居民每百戶家庭擁有空調52.6台，擁有微波爐17.3台，吸油煙機20.4台。

　　後續增長動力強勁

　　農村居民收支增速長期高於城鎮居民

　　2018年農村居民人均消費支出比上年名義增長10.7%，比城鎮居民人均消費支出增速高3.9個百分點；農村居民人均可支配收入比上年名義增長8.8%，比城鎮居民人均消費支出增速高1個百分點。

　　消費環境不斷改善

　　交通、物流、網絡、銷售、渠道等提升改進空間大，帶動消費作用更明顯。

　　未來還需“補短板”

　　工業品“下沉”困難、商品品質和門店服務相對落後、有針對性的升級類供給不足等問題仍待改善。

　　資料來源：國家統計局、商務部、中國家用電器協會

(責編：孫紅麗、夏曉倫)

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