房價高企因為資產荒？房子真實屬性將漸回歸

東方財經網 2017-03-22 10:34:46 來源：證券日報

最近，關於房子的一切似乎都可以佔據輿論的高點。

從中央經濟工作會議明確“房子是用來住的，不是用來炒的”這一房地產市場定位，到十二屆全國人大五次會議上工作報告中強調“堅持住房的居住屬性”，都清晰地表達了兩個意思：一是房子的原本屬性是居住，二是這一“居住”屬性不是或者至少目前不是唯一屬性。當前的各種調控措施或政策，是希望房子更多地回歸原本屬性。

那麼，原本居住為主的屬性如何演變成為投資成分更重的屬性呢？

筆者以為，房子這種屬性的演變大背景是中國改革開放，經濟飛速發展，和與之相伴生的人民財富的增長。四十年前，中國還是世界上相對貧窮的國家之一，中國的實際人均GDP僅為美國的1/40，巴西的1/10。隨着改革開放的實施和不斷擴大，中國實際人均GDP的年均增長率以超過8%的速度增長。現在，中國已經是世界上第二大經濟體，作為一個在世界佔比達1/5以上的人口大國，中國人的平均生活水準快速且持續改善。與此同時，中國居民儲蓄率一直居高不下。數據显示，過去10年來，我國居民儲蓄實現加速度增長，分別於2003年9月份、2008年8月份、2010年12月份和2013年1月份突破10萬億元、20萬億元、30萬億元和40萬億元大關，2014年年末突破50萬億元，截至2016年12月底，這一數值接近60萬億元。

從這一系列数字可以看出，居民儲蓄餘額的增長勢頭仍然強勁。在日常生活消費和條件持續改善與提高的情況下，更多的財富盈餘該投向哪裡，越來越成為更多普通百姓面對的問題。

再者，投資房產的賺錢效應明顯和親切。隨着若干年來金融知識的普及，信用消費越來越被各個年齡段百姓所接受，失去公有住房分配機會的社會成員，漸漸接受使用積蓄和銀行信貸工具實現購買房產，提升生活質量的願望。與此同時，房貸質量的穩定和優質也為銀行放貸傾斜向房地產提供了支持。而隨着大城市人口流入的增加，房子的賺錢效應逐步凸顯。正是在這種合力作用下，對房子的擁有者，尤其是多套房子的擁有者而言，房子原本的居住屬性漸漸弱化，投資屬性逐漸凸顯。

而且，在上述條件下，這種投資收益的穩定和持續增長不斷強化房產投資屬性，並吸引更多投資者進入。

雖然，近年來我國多層次資本市場不斷完善，滬港通、深港通順利啟程，基金、期貨、信託、私募等等投資形式不斷豐富，也確實一定程度上分流了居民儲蓄，並不是真正意義上的資產荒。但不可否認的是，與其他投資渠道相比，投資房產的技術含量要低很多，截至目前仍然收益穩定，屬於低風險高收益。

不過，今年《工作報告》中特別提出“遏制熱點城市房價過快上漲，健全購租並舉的住房制度”。同時，各地因城施策的地產調控措施陸續出台，從銀行和購買者資格的源頭上限制約束投資投機性購房行為，使房地產市場理性回歸。因而，有理由相信，隨着房地產調控政策的持續加力，房子的真實屬性將逐漸回歸。

（責任編輯：王迪）

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央行：北京離婚一年以內房貸申請人按二套房執行

東方財經網 2017-03-24 20:35:02 來源：中國網・地產中國

中國網・地產中國快訊 3月24日早間，中國人民銀行營業管理部連同中國銀行業監督管理委員會北京監管局、北京市住房和城鄉建設委員會以及北京住房公積金管理中心發布了《關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知》（以下簡稱“通知”），通知明確，配合做好北京市房地產調控工作，促進北京市房地產市場平穩健康發展，即日起，對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。通知同時要求，各商業銀行在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢北京房屋交易權屬信息查詢系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫，嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加槓桿”金融產品用於購房首付款。

以下為通知全文

各有關單位：

2016 年以來，北京市銀行個人住房貸款快速增長，各商業銀行在拓展房貸業務的過程中累積了一定風險。為進一步落實四部門《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》（京建法〔2017〕3 號），防範住房信貸業務操作風險、信用風險、合規風險等，現將有關事項通知如下：

一、嚴格落實各項房地產信貸調控措施

各商業銀行要堅決落實中央關於“房子是用來住的，不是用來炒的”總體要求，繼續從嚴控制個人購房貸款增量，嚴格落實差別化的房地產信貸調控政策，配合做好北京市房地產調控工作，促進北京市房地產市場平穩健康發展。北京銀監局、人民銀行營業管理部將適時會同相關部門對轄區內商業銀行房地產信貸調控政策落實情況進行定期檢查和不定期抽查，對存在違規行為的機構進行嚴肅問責。

二、對離婚一年內的貸款人實施差別化住房信貸政策，從嚴防控信貸風險據有關方面反映，近期，購房家庭通過離婚手段享受首套住房貸款政策的情形有所增加，這既影響了調控政策效果，也容易產生財產糾紛、還款能力下降等問題，增加商業銀行住房信貸風險。因此，對於離婚一年以內的房貸申請人，各商業銀行應參照二套房信貸政策執行；申請住房公積金貸款的，按二套住房公積金貸款政策執行。

三、認真查詢住房貸款記錄和公積金貸款記錄，嚴格執行首套房貸認定標準各商業銀行在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢北京房屋交易權屬信息查詢系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫。在公積金貸款數據接入徵信系統前，各商業銀行定期匯總房貸客戶信息提交住房公積金中心，由公積金中心查詢查證后統一將公積金貸款記錄反饋給各商業銀行。對於經查詢人民銀行個人信用信息基礎數據庫，已確認購房家庭有商業性住房貸款記錄的，可不再查詢公積金貸款記錄，按照二套房貸政策執行。各商業銀行對於購房家庭住房記錄、商業性住房貸款記錄、公積金貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

四、嚴格審核個人住房貸款首付款資金來源，嚴禁各類“加槓桿”金融產品用於購房首付款各商業銀行要根據“了解你的客戶”的原則，加強對客戶的盡職調查，認真核查購房人首付款資金來源，對使用“首付貸”等金融產品加槓桿的客戶，應拒絕發放貸款。同時，各商業銀行應加強消費貸及其他無抵押信用貸款的管理，嚴禁以消費貸、個人經營性貸款等名義貸出資金用於支付購房首付。

五、嚴格審核借款人還款能力，防範投資投機購房帶來的信貸風險各商業銀行要嚴格落實月供收入比（不超過50%）等政策要求，強化審核購房人收入證明材料。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執行。

六、合理評估房屋價值，增強住房信貸風險的識別和防範能力各商業銀行要加強對房地產真實價值的評估，要提高對房產價值真實客觀的判斷和評估能力，要依據房屋的合理評估價值進行放貸。商業銀行與房地產價格評估機構合作進行評估的，要加強對合作方的約束和考核，避免道德風險。

七、加強對支行網點的業務指導和管理，嚴格落實差別化住房信貸政策各商業銀行要加強對支行網點個人住房貸款業務的管理和指導，督促支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求。對支行網點違反相關規定的，要及時糾正、嚴肅處理。

八、規範房地產中介機構與商業銀行業務合作，建立商業銀行合作中介機構退出機制各房地產中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸、尾款貸等違規金融產品和服務。對於經有關部門查實存在違規問題的中介機構，各商業銀行應立即中止與其業務合作。

本通知自發布之日起執行。

（責任編輯：王莉）

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南京部分銀行取消首套房貸9折優惠

東方財經網 2017-03-24 20:35:10 來源：揚子晚報

近日，各地密集發布了房地產的調控政策，揚子晚報記者昨天採訪了解到，南京地區除了在首付比例方面進行調整之外，近日，部分銀行已經悄然上調了首套房的貸款利率折扣，其中有銀行表示最低折扣將由原來的9折優惠上調到95折，銀行業內人士表示，隨着調控的收緊，利率大概率會繼續上調，9折優惠或將取消，不排除有更多銀行跟進的可能。

實習生 金雨� 揚子晚報記者 李沖

房貸政策收緊，

部分銀行上調首套房貸款折扣優惠

據銀行人士透露，從央行3月下發的《關於做好2017年信貸政策工作的意見》看，在住房金融部分，央行要求將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸款年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整，此舉在於通過信貸抑制過旺需求。揚子晚報記者了解到，目前，北京已有多家銀行取消9折優惠。昨天，揚子晚報記者採訪南京市場的信貸情況，發現也有部分銀行將最低9折調高為最低95折，甚至有銀行取消了房貸利率優惠。

融360監測的數據显示，截至3月22日，建設銀行首套房利率折扣上調為95折，多家銀行總體折扣在9折水平。揚子晚報記者昨天撥打各銀行網點電話了解到，對於首套房房貸折扣利率，目前民生銀行已將折扣從9折優惠調整為95折，招商銀行工作人員表示，內部有風聲显示，首套房貸款利率將從下個月開始執行95折優惠，某全國性股份制銀行網點的工作人員表示，將取消折扣優惠，執行基準利率。

揚子晚報記者採訪獲悉，其餘銀行暫時未做調整，有銀行工作人員表示，總行下達細則後房貸利率會有所上調，尚未明確調整的具體折扣。

各家銀行或將陸續跟進，

買房貸款成本將明顯升高

銀行業內人士告訴揚子晚報記者，從2017年開始，、央行等高層就房地產先後表態，近期已有20餘城市密集發布地產調控政策，一線城市甚至開始執行“認房又認貸”的政策，各家銀行都收緊了信貸政策，根據目前形勢來看，房貸折扣上調或將成為普遍現象，未來不排除各家銀行陸續跟進的可能。

此外，也有市場人士對此分析稱，此輪銀行上調房貸利率除了政策調控因素外，還有市場因素。隨着央行逆回購、SLF、MLF和銀行間同業存單、理財價格的全面上漲，銀行資金成本提高，房貸利率折扣對銀行來說不再划算。

對於購房人而言，折扣上調意味着貸款成本增加。以總貸款100萬元按揭年數30年為例，當貸款利率為9折時，採取等額本息的還款方式，每月月供為5013.52元，30年累計支付利息80.49萬元。同等條件下，當貸款利率為9.5折時，每月月供為5162.36元，30年累計支付利息85.85萬元。照此計算，當利率折扣提高后，每月多還148.84元，30年累計多還利息5.36萬元。

■相關新聞

南京不動產登記提速

商品房首次轉移登記縮減至5個工作日

揚子晚報訊（記者 馬祚波）南京市不動產登記局昨天發布公告稱，自上周起，買房人辦理新房的不動產證已經從原先的10個工作日縮減至5個工作日，今年下半年將有望實現立等可取。

記者在官方網站上看到，南京市不動產登記局表示從上周一開始，商品房首次轉移登記（即新房交付后買房人申請辦理不動產證）由之前的10個工作日提速到5個工作日辦結，3月13日受理的首批60個商品房首次轉移登記案件，已於3月20日下午全部辦結並出件，當晚即以短信形式向全部申請人發送了領證通知。據悉，二手房買賣抵押登記也將於4月上旬實現從原有10個工作日提速到5個工作日辦結。

據悉，去年6月份南京實施不動產登記以來，該市不動產登記中心累計發放不動產登記證書13萬餘本、不動產登記證明7萬餘份、開具購房證明5萬餘份、出具一二套房查詢結果6萬餘份。相關人士表示，今年下半年南京有望實現商品房首次轉移登記立等可取，二手房買賣登記、抵押登記將縮短到3個工作日左右。同時，南京市不動產登記中心還提醒廣大市民，各類案件的辦理收費均嚴格執行物價部門核定、窗口公示的收費標準，不存在額外收取的加快費用，市民若發現有類似違規情況，可撥打監督電話（02589690721），查實后將給予人1000元人民幣的獎勵。

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劉志峰：發揮標杆作用，促進房地產平穩健康發展

東方財經網 2017-03-24 20:35:16 來源：中房網

2017年3月22日

各位嘉賓、各位企業家和新聞界的朋友們：

大家下午好！

今天，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院中國房地產測評中心公布2017中國房地產開發企業500強及500強首選供應商測評成果。在此，我代表主辦方，向入選500強的開發企業、供應商和服務商表示祝賀！向長期以來關心和支持房地產發展的各位媒體朋友們和社會各界表示感謝！

500強開發企業測評開展九年以來，得到了行業內外的廣泛認可，成為了一些地方、金融和研究機構觀察房地產的重要窗口，主要體現在：一是500強開發企業測評根據房地產的經營特點和發展趨勢，從企業規模、風險管理、盈利能力、成長潛力、運營績效、創新能力、社會責任七個方面進行測評，體現了500強開發企業的綜合實力，含金量越來越高，影響力越來越大。二是從今年的測評看，500強開發企業在當前國內經濟下行壓力不斷加大的情況下，在穩定投資、擴大消費、增加稅收、解決就業、改善群眾居住條件、有效應對和防範金融風險等方面，都發揮了重要的作用。三是500強開發企業积極投身改革創新，在供給側結構性改革和“三去一降一補”方面取得了积極成效，創新了房地產領域的設計和產品，豐富了房地產的質量內涵，拓展了房地產與新經濟、互聯網等合作空間。四是500強開發企業的良性競爭和你追我趕，加快了行業的資源整合和兼并重組，提高了房地產的集中度和品牌效應，促進行業從規模發展向質量發展。

當前，國內外經濟形勢依然複雜多變，房地產所面臨的風險挑戰和困難還不少。在剛剛結束的全國“兩會”上，總理在《工作報告》中提出，要堅持住房的居住屬性，加強房地產市場分類調控，因城施策去庫存，加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。這對房地產行業特別是500強企業提出了更高要求。房地產如何發展？500強企業怎樣更好發揮標杆作用？我談幾點看法：

一、要繼續保持房地產業平穩健康發展態勢

今年，要召開黨的十九大，保持房地產平穩健康發展事關經濟社會發展全局，概括起來就是既要去庫存又要穩房價。2016年，房地產行業形勢整體繼續向好。全國商品房銷售面積全年實現15.73億平方米，比上年增長22.5%；商品房銷售額為11.76萬億元，同比增長34.8%，全國商品房銷售面積和銷售額雙雙創出歷史紀錄。但從去年四季度開始，一線和部分二線熱點城市開始了新一輪調控，市場出現一定程度的調整，不少同志開始擔心房地產出現下滑，行業趨穩向好的勢頭會受到影響，對未來發展前景產生了困惑。但這種擔心從目前看還不太可能出現,今年前兩個月房地產投資不僅沒有下行，而且比去年年底加快了2個百分點，增速達8.9%；房屋新開工面積增長10.4%，土地購置面積同比增長6.2%，商品房銷售面積增長25.1%，尤其是三四線城市銷售面積有所增長。可見房地產市場還有發展空間，原因是：首先,我們現在的調控，是因城施策的分類調控，既遏制熱點城市房價過快上漲，又不影響三四線城市去庫存;其次，城鎮化還有較大拓展空間，大量居民自住和進城人員的購房是有效需求。第三，國家正在從土地、財政、金融、稅收、立法等方面加大改革力度，一個完整、配套的長效機制的出台，一定能穩定市場預期。

二、要積极參与供給側結構性改革

房地產企業特別是500強開發企業要堅持以推進供給側結構性改革為主線，把提高有效供給、滿足群眾需求作為主攻方向。就房地產而言，在供給側結構性改革方面要做好以下幾件事：去產能，主要是要加大兼并重組的力度，整合優勢資源，淘汰落後技術和舊的發展方式，發展先進適用技術，提高產品有效供應。去庫存，不能簡單靠刺激需求，而要從源頭提供優質供應。去槓桿，大企業要少用槓桿工具，中小企業要減輕融資成本，分清金融槓桿與金融創新的功能。降成本，既要節約土地、材料、人工成本，也要有效整合項目資源，通過合作開發降低拿地成本。補短板，既要補產品短板，也要補服務短板；既要補技術短板，也要補配套短板，讓“三去一降一補”取得實效。

三、要积極應對分化局面

目前房地產市場還存在不少問題，特別是分化嚴重。一方面，熱點城市市場火爆，開發企業集中拿地；另一方面，三四線城市庫存仍未解決。截止2月末，商品房待售面積仍有7億平方米。針對這種分化的情況，除了房價上漲壓力大的城市要增加土地供應，遏制投機性需求，鼓勵居民自住性住房，對市場進行有效監管之外，開發企業也要圍繞城鎮化和新市民需求，參与城市副中心、衛星城房地產項目的建設和配套服務，輻射帶動中小城市，為三四線城市去庫存出力。同時，要積极參与城市更新改造項目，相應提高持有性物業面積，盤活工業地產、物流地產、園區地產等存量資產，圍繞長租公寓、聯合辦公等方面發展“售租並舉”。

四、要突出“兩個創新”和“兩個責任”

在500強開發企業測評中，有幾項重要指標，就是“兩個創新”和“兩個責任”。“兩個創新”即:經營創新、產品創新；“兩個責任”，即納稅責任、社會責任。概括起來，開展好“兩個創新”，就是要通過經營和產品創新，為老百姓建設長壽命、好性能、綠色低碳、性價比高的“好房子”，使傳統的房地產煥發生機，新的房地產業態蓬勃發展。履行好“兩個責任”，一方面要多納稅，多為國家做貢獻，多為股東創效益；另一方面，要依法經營、誠實守信，承擔更多社會責任和環保義務。

各位嘉賓和各位500強企業代表：今年是實施“十三五”規劃的重要一年，也是房地產供給側結構性改革的深化之年，讓我們加快轉型升級，推動改革創新，為房地產平穩健康發展做出更大的貢獻。

謝謝大家！

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中國百萬人口城市近百個 城鎮化進程南快北慢

東方財經網 2017-03-24 20:35:21 來源：第一財經日報

隨着中國城鎮化速度的加快，大城市的數量也在日益增多。

英國《衛報》日前報道，研究表明，中國目前有102個城市的人口超過百萬，今後10年這一数字可能翻倍。

不過住建部發布的數據显示，以對各大城市城區人口的統計為準，我國百萬人口以上城市的數量在2013年達到79個，按照近幾年新型城鎮化的發展速度，預計這一数字在85~90個之間。而在上世紀90年代後期，我國人口超過百萬的城市僅為37個，不到20年，這一数字增加了一倍多。

百萬人口城市20年翻倍

外媒統計稱中國有102個百萬人口城市，其準確度如何？

對於城市人口的統計標準，若是以市轄區為準，我國人口超過百萬的城市則遠超這個数字。這是由於市轄區尤其是一些偏遠城區，往往還有大片農村地帶，擁有大量農業人口。因此城市人口並不能簡單地以市轄區來計算。

於2014年11月發布的《關於調整城市規模劃分標準的通知》（下稱《通知》）提出，城區是指“市轄區和不設區的市，區、市駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域。”而市轄區內的農村地帶，並不計入城區範疇。

目前住建部每年出版的《中國城市建設統計年鑒》，有對各大城市城區人口的準確統計。根據《中國城市建設統計年鑒2013》數據，人口100萬以上的城市已經達到79個，如今預計在85個~90個之間。這與外媒報道的数字差距不算太大。

城市人口超百萬是一個重要的標誌。2014年之前，我國城市規模的劃分標準是市區（不包括市轄縣）的非農業人口總數，在統計中主要分為：100萬以上為特大城市；50萬~100萬為大城市；20萬~50萬為中等城市；20萬以下為小城市。

過去我國城鎮化率較低時，人口超過百萬的城市並不多。1997年底，我國人口超過百萬的特大城市只有37個，不到20年，這一数字增加了一倍多，可見我國城鎮化速度之快。

在發達國家，百萬人口以上就是大城市。比如英國倫敦有700多萬人口，第二大城市伯明翰人口也有100萬出頭，而曼徹斯特和利物浦則均為幾十萬。

然而在中國，在城鎮化速度加快的背景下，目前百萬人口的城市也就只是三線城市，遠非人們心中的大城市，更別說是“特大城市”了。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析，2014年以前中國採用的是跟世界接軌的標準。但作為一個人口大國，中國的國情跟發達國家不同，隨着城鎮化的發展，許多普通地級市甚至縣級市都達到了50萬以上人口，這在國外就是大城市，但在中國顯然不是。

為適應新型城鎮化的需要，此類標準也需要進行調整。上述《通知》提出，以城區常住人口為統計口徑，將城市劃分為五類七檔。具體劃分為：城區常住人口在50萬以下的為小城市；50萬以上100萬以下的為中等城市；100萬以上500萬以下的為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市；500萬以上1000萬以下的為特大城市；1000萬以上的為超大城市。（以上包括本數，以下不包括本數）。

按照新標準，中國特大城市的規模提升到500萬以上，100萬的規模只能稱為Ⅱ型大城市，此類城市包括了台州、南充、揚州、齊齊哈爾、江門、紹興等，它們都是傳統意義上的三線城市。

格局演變：南快北慢

儘管20年來我國的百萬人口城市數量翻了一倍，不過不少城市的發展程度和質量與發達國家同等規模的城市仍有較大差距。

以城市交通為例，在發達國家的中等規模城市，城區人口只有幾十萬，一般都配備有兩三條軌道交通線路，但我國許多百萬人口以上的城市卻還沒有此類建設。在影響市民文化的體育賽事方面，類似利物浦、曼徹斯特這樣的中等城市，都擁有兩支英超球隊，幾萬人的球場一般都會爆滿；對比之下，中國大部分百萬人口城市的體育場，幾乎都在“曬太陽”。

另一方面，儘管過去20年中國城市規模不斷地膨脹，但並非所有城市都在高速發展，大城市的格局也並未一成不變，不同城市之間的分化也十分明顯。

從格局來講，在上世紀90年代初，人口過百萬的城市中，北方佔比遠超南方。除了直轄市、省會城市外，北方集中了大部分百萬人口城市，如鞍山、齊齊哈爾、撫順、吉林、包頭、徐州、淄博等，而當時南方的廈門、蘇州、無錫、寧波、佛山等城市人口則均在百萬以下。

不過等到了2013年，當南方上述城市的城區人口普遍超過200萬甚至300萬時，鞍山、撫順、淄博、吉林等彼時的特大城市，其城市人口大多卻仍處於100萬~200萬之間，增幅緩慢。

廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析，鞍山、吉林等作為老工業基地，是計劃經濟時代的重要城市，當時獲得了大量要素資源、發展迅速，因此在上世紀七八十年代我國城鎮化率較低時，其城鎮化水平已比較高。

不過隨着改革開放市場經濟的發展，不少老工業基地由於體制、機制的固化，在上世紀90年代後期就面臨着一輪較大衝擊，導致城市人口增長有限，不少甚至出現人口外流。

相比之下，在改革開放時代，大量的要素資源包括資金和人才都轉向市場經濟比較活躍、有彈性的區域。南方不少城市由此出現經濟高速發展，人口快速增長。演變到如今，南方的大城市分佈更為密集。例如2013年，廣東百萬人口以上的城市有8個，江蘇也有8個，浙江有5個，三省就佔據了全國的四分之一以上。

從未來趨勢來看，大城市的規模仍會不斷壯大。未來我國百萬人口的城市也會繼續增多。

據麥肯錫諮詢公司的推估，到2025年，中國將有221個人口至少百萬的城市。不過，這個估計或許過於樂觀。按照我國目前人口流動的態勢，2012年以後，中國由城鎮化向都市化演變，人口選擇性地流向一、二線大城市。許多三四線城市的人口增長乏力，甚至面臨着外流的壓力。

從這個角度上看，未來我國人口300萬以上的大城市、特大城市將繼續快速增長，而人口超過100萬的城市數量未必會繼續快速增加。不過如此一來，未來的城市發展也會面臨着一些問題。

尤其是，中部省份需要發展更多的中心城市。與沿海省份擁有“雙子星”或“多子星”城市相比，中部省份大多隻有一个中心城市，即省會。例如成都、武漢、鄭州，它們均為所在省份的單極核心城市，如今這些人口大省正處於城鎮化加快的過程中，僅憑一個省會不夠。因此如何像東部沿海發達地區一樣，擁有更多的中心城市十分重要。

例如，近幾年，湖北把宜昌、襄陽作為兩個省域副中心城市發展，與武漢相互呼應，形成“一主兩副”的鼎足發展格局，類似的還有河南洛陽，作為六大古都之一，洛陽也成為內陸省份中第二個獲准修造城市軌道交通的非省會城市。

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廣州調控升級：增城從化有兩套房的市區再買房需全款

東方財經網 2017-03-30 14:31:00 來源：廣州日報

昨日下午,廣州市金融局組織人民銀行廣州分行營管部、廣東銀監局、市住建委、市住房公積金管理中心、廣州地區主要商業銀行召開專題會議,部署落實3・17房地產調控新政工作。會議強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。同時明確差別化住房信貸政策在全市範圍(含增城、從化兩個非限購區域)統一執行。

會議特彆強調,不得以任何形式對購房者首付款發放貸款或變相發放貸款。還有,強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。有銀行人士向記者明確,1.廣州戶口在從化增城有兩套房貸款已經還清的,在廣州市區購房需要全款;2.外地戶口在增城或者從化有一套房,不管貸款是否按揭完,在廣州市區購房需要全款;3.廣州戶口在增城或從化有一套房還在按揭中,在廣州市區能買兩套房,但只能貸款購買一套市區房,首付七成,第二套市區房需全款。

按照3・17新政,如果名下無房,有貸款記錄,則首付最低為四成。若名下有房無貸款記錄,或者首套房貸已經還清,則首付最低為五成。大源按揭公司總經理鄭大源指出:“按照‘認房又認貸’的信貸要求,認房的範圍為廣州市,意味着如果在增城、從化有2套房,不管貸沒貸款,還沒還清貸款,在廣州再買房,都要全款。”

關於首套房貸利率,廣州工行、農行均表示,目前暫無上調計劃。記者觀察到,春節過後,郵儲、興業、廣州農商行、光大銀行等銀行在廣州地區的首套房貸利率已陸續上調至最低9折。不過,五大國有銀行目前在廣州地區依然執行首套房利率最低8.5折的優惠,且當前住房按揭貸款受理、審批、放款等業務可正常辦理。

“關於未來我行會不會調整首套房利率折扣,一切都要等通知。”某國有大行廣東省分行相關人士表示。

但業內預測,廣州地區首套房利率折扣統一上調為9折是大概率的事情。

七措施落實房貸工作

會議指出,全市金融系統要按照市委、市確定的房地產調控新政要求,完善制度,加強管理,規範操作,做好住房信貸的資料審核以及貸款審貸、資金髮放、貸后管理等工作,具體來說要做好如下工作:

一是金融機構要從制度、管理、操作等層面着手,以交易真實性為原則、以可確認的憑證為依據加強對住房信貸資料的審核。

二是重申各購房情形下的首付款比例要求,並對相應的最低利率水平做出指導,各金融機構要審慎把握利率定價。

三是強調“認房又認貸”的原則,其中,“認房”指借款人在廣州本地的住房情況,“認貸”指借款人在全國範圍內的住房貸款情況。

四是明確差別化住房信貸政策在全市範圍(含增城、從化兩個非限購區域)統一執行。

五是明確普通住房標準,建築面積在144平方米以上的住房為非普通住房,建築面積在144平方米(含)以下的住房,若住宅類型為別墅等,也應界定為非普通住房。

六是3月20日,廣州住房公積金管理中心發布《貫徹落實廣州市人民辦公廳關於進一步完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》(穗公積金中心〔2017〕11號),提高部分購房情形下的公積金貸款首付款比例,各金融機構要积極配合,做好公積金貸款的相關工作。

七是不得以任何形式對購房者首付款發放貸款或變相發放貸款,營造良好的金融環境氛圍,切實維護廣州房地產市場平穩健康發展。

(原文題為《 增城從化有兩套房 市區再買房需全款》)

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首創置業17.5億元競得北京密雲檀營鄉自住房地塊

東方財經網 2017-03-30 14:31:33 來源：人民網-房產頻道

人民網訊 北京樓市繼續收緊調控以後，土地市場迎來首場土地公開出讓。今日，北京市位於通州台湖及密雲的兩宗自住型商品房地塊順利出讓。

最終，密雲區檀營鄉MY00-0103-0402、MY00-0103-0502等地塊被首創置業以17.6億元競得，較地塊13億元掛牌出讓起始價溢價35%。

同時，該宗地塊上首創置業須配建12.8萬平方米自住房面積，其中現場競報7.8萬平方米，銷售限價1.5萬元/平方米。剩餘居住部分面積僅剩1.37萬平方米，限制銷售均價不超過2.12萬平方米，且最高銷售單價不超過2.2萬平方米。

掛牌資料显示，該宗地塊用地屬性包括居住及基礎教育用途，土地面積6.1萬平方米，建築規劃面積14.5萬平方米，其中住宅14.17萬平方米，商業公建等3458平方米。

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房貸起底：5大行佔比70% 股份行增速驚人

東方財經網 2017-04-13 15:48:08 來源：21世紀經濟報道

　　根據同花順數據統計，目前房貸的不良平均水平在0.29%左右。以房貸規模最大的建行為例，2016年其房貸的不良貸款率僅為0.28%，不僅遠低於全行1.52%的不良率，在所有貸款的不良率中也是最低的。

　　據央行公布的數據，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，佔比達到45%，相比2015年增加的3.87萬億，上漲了46.8%。

　　而21世紀經濟報道記者根據2016年年報數據統計發現，五大行成為放個人房貸的主力部門，佔個人住房貸款比例高達70%，僅建行一家2016年就新增房貸8117.52億元，目前建行的按揭貸款餘額也是最高的，達到3.59萬億。

　　五大行房貸逼近3萬億

　　記者根據年報統計，2016年，五大行的個人住房貸款漲幅在三成左右，5家銀行累計共新增個人住房貸款2.92萬億。不管從房貸總量還是新增房貸，建行都穩居第一，截至2016年末，房貸餘額為3.59萬億，全年新增房貸8117.52萬億，增速為29.61%，該行年末個人住房貸款餘額在總貸款中的佔比高達30.84%，同樣排名五大行的第一位。

　　五大行中按揭貸款增速最快的是農業銀行，2016年年報显示其個人住房貸款新增6329.52億元，增長32.8%，農行個人住房貸款餘額也達到了2.6萬億，創下歷史新高。這一增速在四大行中最高，也遠高於農行全行貸款9.1%的增速。農行副行長郭寧寧在業績大會上表示，主要是由於該行加強零售客戶營銷力度，加大個人住房貸款的投放力度。其中93%的房貸為首套房貸款，三四線城市房貸佔比為44%。此外，實施差異化的房地產業務發展策略，做大做強“农民安家貸”特色產品。2016年，這一支持农民進澈房的產品共發放1676億元貸款。

　　工行的個人房貸雖然總量和新增都不是第一，但是個人住房貸款餘額比重卻遙遙領先。工商銀行2016年個人住房貸款新增7246.41億元，增長28.8%。工行的個人住房貸款也在擠壓其他個人貸款的比例，根據年報显示，工行個人住房貸款佔個人貸款比重繼續攀升，由2015年的71.1%上升到77.2%，而工行的個人住房貸款餘額也達到了3.24萬億元。

　　股份行基數低增長驚人

　　股份制銀行中，招行個人住房貸款餘額為7203.05億元，較年初增長約2290億元，增幅45.82%，房貸增量在新增貸款中佔比達到52.33%。招行中個人房貸自2014年開始，一直呈現穩步上升趨勢。

　　從相對增速來看，民生銀行則是速度驚人，房貸餘額從2015年末的1143.3億元升至2016年末的2958.75億元，增幅高達158.8%，是截至4月12日公布年報的15家A股上市銀行中房貸增幅最大的銀行。

　　平安銀行也不甘落後，房貸餘額從2015年末的459.67億元，一躍升至852.29億元，增幅高達85.41%。

　　此外新增房貸增速超過60%的銀行還有光大銀行、中信銀行、浦發銀行等。

　　“去年實體經濟疲軟，房地產市場一枝獨秀，銀行肯定不會放過這個機會，但是今年隨着調控政策的不斷加碼，這個趨勢恐怕難以持續。”華南一家大型基金公司的基金經理對21世紀經濟報道記者表示。

　　中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛認為，去年銀行的房貸規模增量明顯，主要是去年上半年的信貸投放更加向房貸、消費貸等個人貸款業務傾斜，但隨着信貸結構的進一步調整，今年的房貸增速可能會有明顯下降。

　　中國人民銀行營業管理部主任周學東在3月兩會期間曾表示，今年的個人房貸在新增貸款中的佔比會降下來，增速也會放慢。就個人房貸在新增貸款的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年的45%左右的佔比來說將會明顯下降。

　　房貸壞賬率低於1%

　　銀行加碼房貸投放最現實的一個原因在於這塊資產質量好，收益高，非常的“安全”。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，去年前三季度旺盛的市場需求下，銀行也願意“順水推舟”，“房地產市場高溫不退，吸引更多居民把個人財富配置到房地產市場里，形成了房貸需求的大漲。銀行認為房貸是比較優質的金融資產，它的壞賬率還是比較低的，所以銀行也願意推動這件事。”

　　據21世紀經濟報道記者仔細觀察，相比其他行業的不良率，房貸的不良率基本上是“微不足道”。根據同花順數據統計，目前房貸的不良平均水平在0.29%左右。以房貸規模最大的建行為例，2016年其房貸的不良貸款率僅為0.28%，不僅遠低於全行1.52%的不良率，在所有貸款的不良率中也是最低的。去年在個人房貸上放馬狂飆的平安銀行，其個人房貸的不良率僅為0.09%。

　　“很重要的一個原因，近十年房價一直上漲的過程中，所以出現斷供的可能性非常低。另外目前國內房貸的首付比例較高，一般在三成，房貸出現壞賬的可能性有限。房貸不但自身的不良率低，甚至還對沖了其他行業的不良率。但是也不是說萬無一失的，一旦房價出現下跌，或者滯漲這塊資產是否還能如此優質，就有待觀察了。” 上海的一家基金經理表示。

　　4月12日，知名經濟學家郎咸平對21世紀經濟報道記者表示，一二線中心城市的房地產目前依然相當安全，出現暴跌的可能性極小，買好房依然是不少人的投資首選。

　　在中信銀行的業績發布會上， 中信銀行行長孫德順也表示：從資產質量上看，中信銀行去年經營情況表明，該行高發不良貸款的行業是批發和製造業。

　　（來源：21世紀經濟報道）

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佛山要找准房地產與製造業的發展平衡點

東方財經網 2017-04-13 15:48:29 來源：南方日報

近期，全國多個熱點城市接連出台或加碼了樓市調控政策。在北京、杭州、廣州等樓市熱點城市行動之後，佛山也於3月24日出台了最新樓市調控政策，進一步收緊了非本地戶籍購房資格，提高在限購區域購房的門檻。這显示出佛山堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的決心。

在佛山全面深化改革領導小組會議上，市提出，要建立房地產健康長效機制，避免房地產擠壓製造業發展空間。此舉意味着，房地產調控的目標已發生進一步的外延，在遏制房價過快增長的同時，佛山也力求釋放出製造業發展的空間。

2016年，受國內樓市發展大潮以及廣佛同城化推進的影響，佛山樓市多項主要指標達到近年來同期高位，年銷售面積連續多年位列廣東省內前茅。房價的快速上漲不可避免地推動了土地價格及租金的上漲，倒逼工資上漲，推高製造業生產成本。這容易引發人民對房地產壓縮製造業生存發展空間、影響人才集聚的擔憂。

與大多城市不同的是，佛山以製造業為城市發展引擎，以民營經濟為經濟發展保障，近年來，佛山明確提出打造全國製造業創新示範城市、全國製造業一線城市，鞏固和發展製造業的方向越來越明晰。如果任由房地產市場過快增長，不僅不利於房地產市場健康穩定發展，也影響着佛山推進製造業發展戰略的實現。

從國內外房地產發展歷史可知，化解房地產投資屬性，平抑房地產增長勢頭屬於世界性難題。那麼，佛山應該如何做才能平衡房地產發展與製造業發展的關係？

首先，我們應當承認一個事實，那就是縱使樓市差別化限購政策的出台，佛山樓市仍然存在增長的空間。一方面由於佛山樓價相對廣州區域樓價存在一定的級差，而隨着軌道交通的建設及產業結構的調整，購房者的結構必然發生變化。

另一方面，周邊區域高收入人群更願意到佛山置業，同時本地消費者的收入水平不斷提高，這些均為佛山樓市帶來更多的購買需求及購買力。

因而寄望於通過房地產周期回落，為製造業騰出發展空間的路徑不太現實。佛山需要尋找的是房地產與製造業之間的最大公約數。我有以下幾個建議。

首先是繼續實行精準調控，遏制局部地區房價過快上升勢頭。佛山樓市整體呈現東熱西冷的局面，佛山東部得益於軌道交通的發展，現已炙手可熱。西部地區日前也以價格優勢吸引大批購房者，且庫存量相對較大。在東部實施限購、限貸政策，優先滿足戶籍人口的購房需求；在西部實施寬鬆購房政策，優化區域生活配套。這一舉措能有效實現佛山房地產整體發展，有利於區域內人口合理流動，降低製造業運營成本。

其次在住宅地塊與工業地塊之間建立價格傳導防火牆，設立產業發展保護區。我觀察發現，順德區已在此領域先行一步，從全區22萬畝低水平工業用地中，劃定18萬畝作為產業發展保護區，不讓“短平快”的非產業類開發項目擠占實體經濟發展空間，同時斬斷“工改居”利益輸送鏈條，防止順德房地產過度開發而出現樓房“圍城”現象。順德嚴守產業發展紅線，實際上是在住宅地塊與工業地塊之間建立了價格傳導防火牆，嚴守了城市功能活性的一個空間承載底線。這對於其它各區不失為一個借鑒。

實際上，製造業的就業穩定很大程度上取決於人才的住房問題是否得到了解決。若企業未能為高端人才提供較高的待遇，這也將影響到該部分高端人才的就業穩定性。因此可從增加租賃型住宅供應入手，為高端人才降低居住成本的同時，提供更優越的居住環境，以此提升製作業人才的就業穩定性，促進製造業的發展。

自從2016年年末佛山實施“限地價、競配建”的土地政策至今，已有多塊宗地劃出了人才住房面積。經過2―3年的周期后，這批房源將大量進入市場，屆時將擁有更多資源滿足製造業一線人員的住房需求。

此外，提高土地的有效供給也很重要。近日，國家相關部門發出通知，要求住房供求矛盾突出、房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地供應規模，去庫存任務重的城市要減少以至暫停住宅用地供應。

就佛山而言，地鐵沿線為樓市熱點區域，可通過從源頭調整住宅及非住宅土地供應結構比例，在地鐵沿線適當增加土地供應量，從而增加住宅有效供應，起到平抑樓價的作用。

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天津濱海新區嚴查倒賣“房票”

東方財經網 2017-04-14 22:49:14 來源：經濟參考報

天津濱海新區再出重拳。該區規劃和國土資源管理局日前公布《濱海新區實行實名制購房、嚴禁倒賣商品房“房票”的通告》，嚴查倒賣“房票”，嚴禁以排號等手段變相收取定金，打擊各種變相提高房價的行為。

3月31日，天津市出台升級版的限購政策，對在天津市擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的成年單身人士，暫停在天津市再次購買新建商品住房和二手住房，但濱海新區除外。

根據通告，房地產開發企業或代理經紀機構在《天津市商品房銷售許可證》下發前，只能對購買人進行意向登記，不能採取內部認購、預定、優先購房、排號、發放VIP卡、招募會員等手段變相收取定金、預訂款等性質費用。開發企業在取得《天津市商品房銷售許可證》后，應在售樓處明顯位置一次性及時公示全部准售房源和每套房屋銷售單價上限，並實行購房人實名制購房。

通告中特別規定，房地產中介機構和個人不得參与各種形式的倒賣商品房“房票”活動，變相提高商品房價格。同時，購買人也不得向中介機構和個人購買“房票”，對從中介機構和個人購買的“房票”，不受法律保護，造成的損失由購買人自己承擔。

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