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被視為樓市風向標的土拍市場在今年3月出現局部升溫勢頭。

廣州、上海等一線城市先後出現成交總價或成交單價沖高的地塊。首先是上海徐匯濱江地塊以310.5億元的成交總價先拔頭籌，隨後廣州越秀地塊以6.46萬元/平方米的樓麵價格樹立新的價格標杆。僅3月9日至3月15日一周，機構監測的40個主要城市土地推出量環比增加了246%。3月16日至3月22日，一二線城市土地供應量繼續走高，其中二線城市實現環比倍增。

與此同時，樓市交易亦似乎迎來複蘇信號。3月連續多周，一二線城市整體成交環比大幅增長。業內人士預測，隨着央行出台5000億元再貸款再貼現支持企業、民眾復工復產，各地方政府因城施策陸續出台一系列措施，大部分房企的拿地熱情和投資開發信心已逐步被激活，剛需和改善型需求也受到開發商主動靈活的營銷策略吸引重新回歸市場。

龍頭房企逆市抄底土拍市場

3月中旬，面對疫情衝擊，廣州市果斷推出《2020年建設用地供應計劃》，其中221宗商住、商服用地總用地面積就達到933萬平方米，總面積同比2019年略有增長。

與此同時，廣州市城投集團以23.57億元奪得廣州越秀區一宗建築面積為4.95萬平方米的地塊，剔除回遷房部分，摺合可售樓麵價達到6.46萬元/平方米。有業內人士分析，按照這個價格和面積，建成的住宅銷售價格至少需要10萬元/平方米，才能保證賺錢。6.46萬元/平方米的可售樓麵價也創下廣州拍地單價的歷史新紀錄。緊接着，廣州成功出讓番禺漢溪大道北側宅地和白雲齊富路商地，成交總價為44.8億元。

有機構監測，2月份以來，市場普遍預期土地供應會增加，溢價率會降低，金茂、綠城、保利、華潤、首開、越秀、廣州城投等國企、央企，以及恆大、龍湖、龍光、綠地、世茂、德信等民企陸續搶灘各地土拍市場，逆市抄底。其中，保利地產近期在北京、廣州、長沙等一二線重點城市就豪擲84.88億元資金新增了5個項目，拿地面積達44.18萬平方米。

事實上，根據中指研究院統計，在疫情影響較嚴重的1-2月，香港置業、綠城中國、華潤置地拿地金額前三位的房企，投入資金總額就達到726億元，同比增長19.8％，而排名TOP100的房企拿地總額達到1984億元，同比增長7.2％。為保持未來業績增長，龍頭企業紛紛加大土地儲備力度，也加大了競爭的激烈程度。從布局重點來看，房企普遍將目標鎖定在一二線重點城市，尤其是粵港澳大灣區、長三角一體化區域以及受這些城市群和都市圈輻射的重點三四線城市。

3月以來，房企融資渠道大幅增加，資金面有所改善，各地亦因城施策在土地供應和交易上积極做好保障和服務，包括加大地塊推介、調整優化地塊開發要求等，使得房企拿地的顧慮減少。若後續房屋銷售市場能夠儘快恢復正常，土拍市場回暖的壓力會更小。綜合上述因素，易居房地產研究院預判，3月份土地交易市場將有反彈和小復蘇的可能。

一二手住宅交易現回暖信號

在經歷2月疫情影響下成交暴跌八成的低谷后，3月的樓市表現被業內人士寄予厚望。房企普遍希望疫情控制後市場能夠迎來“報復性增長”。

3月頗為賣樓人士所津津樂道的是，3月16日晚間萬科星城288套公寓開盤僅7分半鍾即售罄，銷售金額達2.99億元。萬科星城在線上選房結束后不久，便加推房源。3月13日位於蛇口的招商太子灣灣璽推出14套公寓房源，套均價格4200萬元起步，8秒售罄，銷售金額達6億元。3月12日光明區勤誠達正大城453套酒店公寓產品――8C獨棟亞朵酒店公寓開盤，吸引了過百人戴着口罩前往。結合廣州等其他城市表現來看，有人認為一線城市已提前結束“休眠模式”。

從監測機構的數據來看，3月以來，一二三線城市成交量逐漸恢復到1月的50%-60%。僅3月16日至3月22日一周，一線城市就成交46.75萬平方米，環比上一周增加2.27萬平方米。3月中上旬，中原地產監測的全國40個主要城市的市場成交量相比2月份有明顯復蘇，網簽成交量平均上漲了40%，但同比依然下調了20%以上。

數據显示，截至3月25日，廣州3月網簽一手住宅成交量達4391宗，環比上漲487%；總成交面積為47.82萬平方米，環比上升480%。同時，3月廣州新增供應一手住房5930套，約合62.16萬平方米，套數超過1月的5406套，創下年內新高。對此，中原地產認為，當前新批預售審批速度加快，市場從源頭起被逐步激活。

3月16日至3月22日，CREIS中指數據則显示，一線城市成交面積環比增長31.6%，二線代表城市環比增長15.7%，三線代表城市環比增長36.5%。其中，北京環比上一周增長了50.29%，上海環比增長18.49%，廣州環比增長84.74%，深圳環比減少11.49%，是一線城市唯一環比減少的城市。在二線城市中，福州、大連、青島、濟南、重慶、東莞等均有大幅環比增長，三線城市韶關甚至環比增長超過350%。

在二手房方面，3月16日至22日為例，鏈家監測的18城二手房市場成交量環比繼續增加27.5%，連續七周增加，成交量已經超過去年12月周均水平，相當於2019年3月周均水平的75%。過去4周，18城平均以91.3%左右的環比增幅速度回升。其中，18個城市中有10個城市成交量已經超過去年3月周均成交水平的80%。

政策分化 30城下調房貸利率水平

土地拍賣和房屋交易市場的復蘇，與當前國家“三穩”政策和“一城一策”的科學調控有關。

據中指院監測，新冠疫情暴發以來，受多地線下售樓處、中介門店關停等影響，房地產市場銷售嚴重受阻，為緩解房企短期資金壓力，防範行業運營風險，各地积極靈活因城施策，截至3月26日，約50個省市在供給端出台了促進行業平穩健康發展的利好政策，主要涉及延期繳納土地出讓金、合理后延開竣工時間、降低房屋預售條件、為企業減稅降費延緩繳納期限等內容。

金融政策層面的改善和優化不僅讓企業得到更多融資機會，同時也減輕了剛需和改善型住房群體的購房壓力。這是樓市逐步回暖的關鍵。融360大數據研究院日前發布的《2020年3月中國房貸市場報告》显示，2020年3月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，環比下降4個基點；二套房貸款平均利率為5.77%，環比下降4個基點。這已經是房貸利率連續4個月下調。

數據显示，全國有30城下調房貸利率水平。從首付比例來看，3月份，全國41個重點城市674家銀行分支行中，首套房方面，6家銀行分（支）機構下調首付比例，涉及到4個城市，其中上海的部分銀行將首套房首付首次調至三成。6家銀行分（支）機構上調首付比例，涉及到4個城市，北京有3家銀行將首套房首付首次由原來的3.5成調至四成。總體而看，51個重點城市貸款利率有升有降，樓市政策區域分化比較明顯，這意味着未來樓市整體走向也將出現分化。

有專家認為，隨着“一城一策”的政策效應逐步落地顯現，4月的房地產市場有望繼續復蘇，企業的投資開發熱情也將加快升溫。中原地產也認為，隨着疫情影響不斷降低，預計4月將有越來越多買家走出家門，迴流市場；同時各行各業復工復產亦將引導更多潛在買家返回一線城市，預計樓市熱度將進一步回溫。

(責編：孫紅麗、畢磊)本站聲明:網站內容來源於裝修網http://www.people.com.cn/,如有侵權,請聯繫我們

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連日來，東莞三宗商住用地掛牌，均以不低的溢價率成交，競拍過程較為激烈。

疫情期間，眾多行業遭受衝擊。東莞土拍“開門紅”，在經濟領域吹起一陣春風。地價、房價變高的各種猜測，也隨之而來。

南方日報記者多方採訪了解到，從區域經濟和城市發展的大視野來看，東莞土地拍賣火熱背後，地價依然保持平穩，而在疫情背景下迅速恢復的，是“比金子都寶貴”的投資和發展信心。

●南方日報記者 吳擒虎 郭文君

出乎意料?? 土地競拍火熱，地價保持平穩

近日，三宗商住用地掛牌的火熱情況，在東莞持續刷屏。

3月25日，萬江街道四環路與萬道路交會處東南側編號為2020WR004地塊，由上海岐若企業管理有限公司以163123萬元（溢價率56.6%）競得。

3月18日掛牌出讓的厚街鎮汀山社區編號為2020WR001地塊，經過11家企業70輪報價后，由佳兆業集團（深圳）有限公司以246285萬元（溢價率38.9%）競得。

3月19日掛牌出讓的麻涌東太村編號為2020WR002地塊，經過16家企業55輪報價，由南太（深圳）諮詢有限公司以70548萬元（溢價率63.9%）競得。

市民們最關注的是，土拍實現“開門紅”，地價高了嗎？房價是否會跟着升高？

華陽國際設計集團副總裁、教授級高級規劃師溫春陽認為，在東莞城市土地供應量嚴重稀缺的背景下，城市更新逐漸成為了東莞城市建設的一個新風口。東莞城市更新的總體規模和推進力度都是比較大的，成為當前政府推動“品質提升”、打造“灣區都市”的重要抓手。

土拍“開門紅”，便是城市更新的表現，而這並不意味着地價猛增。

首先進行數據對比。根據官方統計數據，2019年東莞商住成交土地均價為每畝2069.4萬元，其中城區片區均價最高，為每畝2818萬元。東部產業園片區、東南臨深片區、水鄉新城片區、松山湖片區每畝均價分別為1757萬元、2104萬元、1652萬元和2016萬元。

對比今年新掛牌的三宗土地，萬江街道地塊畝均3902.6萬元，厚街地塊畝均2361萬元，麻涌地塊畝均1393萬元。除了萬江街道地塊位於中心城區、緊鄰地鐵等特殊因素導致地價較高外，厚街、麻涌兩地塊的均價與去年相比較為平穩。

雖然萬江街道地塊拍出了畝均3902.6萬元的高價，但剔除配建安居房的面積，實際可售樓麵價為18481元/平方米。同樣是在萬江街道，去年深圳天健拍下的一塊地，實際可售樓麵價就達到了18974元/平方米。而在4年前，黃江一塊地還曾拍出20422元/平方米的高價。所以綜合對比，萬江街道新拍地塊算不上高價出讓。

再來進行城市對比。同為珠三角重要製造業城市，佛山與東莞具有很強的可比性。2019年前7個月，佛山商住土地出讓單價排行榜上，樓麵價第一位的南海里水地塊達到15749元/平方米。大約一年後，東莞核心城區萬江街道拍出18481元/平方米，增幅在情理之中。由此可見，東莞土拍取得“開門紅”，但地價仍處於合理區間，保持平穩發展態勢。

火爆背後??激烈競爭折射企業投資信心增強

業內人士介紹，土拍取得“開門紅”，出乎大家的意料。

受疫情影響，製造業面臨困難，東莞經濟經受考驗。為了應對疫情，促進土地市場的平穩運行，土地出讓方均調低了土地出讓條件，採取降底價、減配建、緩繳款等方式，以增加土地競買的成功率。

例如，厚街地塊出讓條件中，起拍價從218999萬元降到了177285萬元，配建要求從19871平方米安居房，變成了9907平方米安居房，競拍規則取消了原來要求的競配建，變成“限價+終次報價”。麻涌地塊的起拍價，也從60098萬元降到了43048萬元。

大家沒有想到的是，土拍依然火爆。例如，原定3月25日早上10時截止掛牌的萬江街道地塊，58家企業於24日晚即展開激烈競投，最終經過59輪報價達到封頂價后，再以終次報價方式確定歸屬。

相對而言，2019年東莞首宗交易商住用地也位於萬江街道，吸引了28家房企出價，是去年東莞出價房企最多的地塊。而到了今年，參与競爭的房企數量增加了一倍多。

競爭越激烈，反映出各企業投資東莞的信心愈發強烈。

南太投資（深圳）有限公司是首次投資東莞，此次拿下麻涌地塊。該公司相關負責人介紹，公司對投資東莞充滿信心。東莞毗鄰深圳、廣州，位於粵港澳大灣區的核心地帶，是廣深港澳科技創新走廊的重點城市，再加上高鐵城軌的建設，有利於創新要素跨境流動和區域融通。隨着深莞一體化的加強，深莞融合的提速，公司非常看好東莞的未來。

未來發展??整合資源推動城市“精明增長”

要評價東莞地價的走勢，離不開對往年供地信息的梳理，以及對未來供求關係的分析。

根據官方統計，2009年至2016年，東莞國有建設用地供應面積在波動中增加，2017年至2019年，供應面積總體下降。這一方面反映出，東莞在過去10年迅速發展，打下了良好的經濟底盤；另一方面，經歷了長期的高強度開發，東莞存量土地減少，建設用地供不應求將成為常態。

在土地市場方面，今年3月20日，東莞市自然資源局公布本年度的供應計劃，其中商住用地計劃出讓49宗，合計面積約230公頃，和2019年基本持平。隨着大量開發商和資本的湧入，土地市場供不應求的局面將更加嚴重。

在房地產市場方面，根據東莞市人口規劃，到2030年全市預計常住人口規模為950萬以上。10年將新增100多萬人。

供求關係在演變，東莞城建思路也在升格。

溫春陽分析，2019年東莞城市更新已公示的單元劃定項目共計55個，這些項目總佔地約1000萬平方米，改造后建築面積約2300萬平方米，規模體量較大。大量項目進入市場後會加劇競爭，同時政府對城市品質的要求不斷提高，東莞也更加需要藉助品牌房企的力量進行城市升級，打造現代國際化都市。因此，未來城市更新項目必須從追求數量向追求質量轉變，發展商的品牌、品質將成為關鍵。

怎樣用盡可能少的土地，創造更大的價值，這考驗着一座城市的經營智慧。東莞找到的答案是――“精明增長”。

所謂“精明增長”，即全面整合城市空間資源，促進城市資源結構有序重組和效益最大化。例如，東莞實施拓空間工程，力爭三年實現城市更新3萬畝，使城市空間發揮更大效益。

在此發展格局中，質量和效益將被擺在更重要的位置。例如，根據官方統計數據，2019年東莞建設用地成交面積比2018年增長47.58%，但成交宗數只增長了8.93%。單宗土地的投資規模提升，一批重大項目在東莞聚集。未來，低層次、小規模、低效益的用地項目，在東莞的發展空間將進一步萎縮。

■聲音

真正恢復的是

“比金子都寶貴”的信心

土地掛牌“開門紅”，資本紛紛湧入，更深層次反映的是珠三角城市發展格局的變化。

中國經濟體制改革研究會副會長王德培在公開著作中分析，全球城市的競爭已非簡單地爭奪資源，而是以超級樞紐打造“朋友圈”。城市群內的邊緣區，有條件轉化為相鄰城市產業連綿帶的新中心，生長出新的超大城市。

位於廣州、深圳、香港三座一線城市之間，東莞的角色和際遇正在發生變化：

過去，東莞的企業家們時常提出，位於廣深港之間，三座大城市形成的“虹吸效應”，導致東莞缺人才、缺資金、缺技術。

如今，全國經濟發展已從單個城市之間競爭，演變到城市群組團發展的新階段。作為一片價值窪地，東莞正迎來新的機遇。

廣東大普通信技術有限公司董事長陳寶華告訴記者，作為製造業名城，東莞有大量的就業機會、科創平台。同時，相對於廣州和深圳，東莞房價相對較低，生活成本不高，對人才的吸引力正不斷增強。隨着高鐵城軌等同城化交通設施的建設，廣深的產業、資金、人才將更加迅速地向東莞溢出。

透視東莞土地拍賣火熱背後，其實地價依然平穩，真正恢復的是“比金子都寶貴”的信心，還有東莞美好的前景。

■相關

東莞將打造

500米高的城市新地標

近日，東莞市自然資源局發布《關於東莞國際商務區控制性詳細規劃調整的批前公示》。其中，對國際商務區用地規劃進行了調整。按照方案，東莞CBD將打造一座500米高的地標高樓，超越如今423米的國貿中心，成為東莞新地標。

本次調整範圍位於南城街道，由三元路、東莞大道、環城路和宏圖路圍合而成，調整範圍面積為214.25公頃。用地布局显示，該地塊還規劃了中小學及幼兒園用地約7.68公頃。

《批前公示》显示，將《東莞市南城國際商務區控制性詳細規劃》更名為《東莞國際商務區控制性詳細規劃》。功能定位從建設“功能複合、立體便捷、低碳宜人”的東莞智慧型商務社區，調整為“世界智造門戶、灣區魅力都心”。

按照規劃，規劃結構將原控規“一心、兩翼、三軸、三節點”的規劃結構，調整為以中央公園為核心，藍―綠廊道為骨架，形成“一心、兩軸、四組團”的規劃結構。

其中，“一心”是中央公園，將打造與沿東莞大道的商務展示界面遙相呼應的城市景觀陽台。“兩軸”為串聯城市東西生活組團的濱水休閑軸及融合城市和活力與未來體驗的中央活力軸，“四組團”分別為金融科貿組團、國際生活組團、總部運籌組團和創新活力組團。

用地布局將吸收原控規的優點，結合市場需求，優化片區用地空間布局。調整后，規劃區總建設用地面積約212.53公頃。其中，居住用地（包括R2和R2+C2）約37.54公頃，中小學及幼兒園用地約7.68公頃，行政辦公用地約9.52公頃，以商業金融業用地為主導功能的用地（包括C1+C2、C2、C2+R2和C2+C3四類用地）約47.06公頃，文化娛樂用地約2.08公頃，道路廣場用地約66.81公頃，市政公用設施用地約0.71公頃，綠地（包括G1和G1+C）約34.81公頃，預留建設用地約6.32公頃。

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　　在達到2000億元的銷售規模后，一向被評為優等生的旭輝控股開始回頭來解決困擾其發展的兩大難題，一是增權益，另一個是增利潤。

　　2020年，旭輝控股將銷售目標定為2300億元。其中，一個重點任務就是提升權益佔比。旭輝控股董事會主席林中表示：“這2300億的銷售背後，我們希望守住銷售質量，以及提升權益比重。”

　　直面“權益之痛”：增加權益土儲

　　旭輝控股業績報告显示，2019年，公司實現合約銷售額2006億元，同比增長32%。這也是旭輝控股業績首次突破2000億元的大關。

　　事實上，自從邁入千億企業至今，旭輝控股的規模發展之路一直飽受“權益銷售佔比低”的質疑。在過往擴大規模的路徑中，旭輝控股選擇了與其他多數閩系房企截然不同的道路，通過增加經營槓桿的捷徑，保持了較高的銷售額增速和較低的負債率水平，由此造成了銷售成色不足，即權益銷售額佔比較低的局面。

　　在銷售額高速增長的2015年�C2017年，旭輝的合同銷售金額分別為302.1億元、530億元和1040億元，當中權益銷售金額分別為201億元、292億元和550億元，佔據合同銷售額的比重則分別為66%、55%和53%，逐年下降，且低於龍頭房企的平均水平。

　　2018年開始，在達到千億規模之後，旭輝控股逐漸着手解決權益問題，首先通過增加土儲權益比重的方式，在拿地端增加權益佔比。

　　2019年，旭輝控股在增權益和增規模之間再次尋找平衡點。旭輝控股CEO林峰表示：“去年，旭輝進一步加強多元化的拿地能力，持續發力收併購，並且努力提升土儲權益比重，目前土儲權益比已經從58%提升至65%，今年將繼續提升至70%，未來持續穩定在65%-70%。”

　　在克而瑞分析師房玲、洪宇桁看來，旭輝主要通過多元化拿地的方式來提高新增土儲的權益佔比。他們分析稱，旭輝控股2019年通過合作併購、舊改+商業勾地等方式獲取的項目佔比增加22個百分點至33%，未來其多元化的拿地佔比將達到50%。

　　利潤規模有待提升，改革內部考核方式

　　2019年，旭輝控股實現收入547.66億元，同比增長29.26%；毛利約137.54億元，同比增長29.6%；歸母凈利潤64.37億元，同比增長19%；歸母核心凈利潤69.03億元，同比增長24.7%。經調整毛利率為30.0%，與2018年的經調整毛利率34.7%相比，略有下降。

　　林中表示：“旭輝控股未來毛利率維持在25%-30%，將從多方面進行提升。第一，將轉變管理方式，從粗放型管理到精細化管理，加大對成本的管理，進一步降低行政費用、財務費用；第二，對供應鏈的整合，降低採購成本，進一步降低建安成本；第三，提高多元化拿地能力，除了招拍掛拿地，也將增加收併購，城市更新，產業用地的獲取，降低土地成本；第四，通過組織變革，提高組織效率和人均效能；最後，加強對毛利率和利潤的考核，將以規模為考核重點轉變為以利潤為考核核心。”

　　事實上，與龍頭房企相比，旭輝控股如今的營收和利潤規模與其匹配的2000億元的銷售規模相比略顯偏小。比如，龍湖集團在2018年銷售額破2000億元的時候，其營業額達到1158.0億元，減除少數股東權益、評估增值等影響后之核心溢利為128.5億元。

　　對此，房玲、洪宇桁認為，雖然旭輝合約銷售已達2000億元，但其營收和利潤規模相對偏小，龍湖2018年合約銷售2006億元，但是彼時的營收、利潤規模都在旭輝的2倍以上。“這主要在於旭輝的合作比例較大，權益和並表比例較低，未來增加並表和權益比例是提升企業營收、利潤規模的關鍵。”

　　林中透露，原先，旭輝控股內部實行的是以規模為先的考核方式，這也助推了其規模的快速增長。而目前，公司內部已經轉變為以利潤為先的考核方式，包括項目、區域都將執行利潤為先，與業績和獎金掛鈎。

　　此外，林中認為：“房地產行業以前的成本管理比較粗放，這也正是未來降低成本的巨大空間，比如兩費還有1%-2%可以節省出來；減少建造過程中的浪費，建安成本還有300元-500元的減少空間。”

　　“資金的高門檻和行業的低利潤，使得房企要有很強的競爭力才可以生存發展，行業從過去的土地紅利時代進入到管理紅利時代。”林中坦言。

　　變革組織架構，持續放權一線

　　對於旭輝控股來講，另外一個值得關注的點是其大力推進組織變革。

　　2017年，林中提出“大平台+小集團+項目集群”的設想。其表示，需要培育和打造十幾個區域小集團，每個小集團平均的規模達到300億元-400億元。算上新成立的華北區域集團，旭輝目前已經設立浙江、江蘇、皖贛、上海、西南、山東、華北共七個區域集團。

　　2019年，旭輝控股先後成立西南、江蘇區域集團，又在今年初成立華北區域集團，並推動太原城市公司併入西北區域。2019年，旭輝7大區域集團貢獻銷售均超百億元，江蘇、浙江區域集團銷售更突破300億元。

　　作為一線的指揮官，旭輝集團高級副總裁、江蘇區域集團總裁王鳳友在業績會上表示，旭輝發展到今天，實行小集團是勢在必行的。“以江蘇旭輝為例，我們是在2019年的6月底和南京徐州整合之後形成江蘇的區域集團，2018年銷售額是176億元，整合之後我們在2019年銷售額是350億元，也實現了旭輝集團第一個破350億元銷售的區域集團，回款超過300億元。”

　　林峰表示，未來，旭輝控股將繼續向區域、向一線放權，包括人事、拿地等權限都將進一步下放，讓“聽得見炮火聲”的一線更有決策權。

(責編：許維娜、孫紅麗)本站聲明:網站內容來源於裝修網http://www.people.com.cn/,如有侵權,請聯繫我們

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陽春3月，正值上市房企披露2019年度業績報告的高峰期。據南方產業智庫不完全統計，截至目前，已經有近40家A股和港股上市房企通過線上方式曬出過去一年的成績單。在這些公開的年報當中，除了大紅大綠的財務數據以外，最吸引眼球的無疑是這些上市公司的掌舵人對房地產行業未來行情和發展的前景研判。面對日趨白熱化的市場競爭，他們又有什麼妙招和對策來應對疫情的衝擊和市場本身的挑戰？

為了幫助讀者了解今年國內房地產行業大勢和企業轉型突圍的熱點，南方產業智庫專門採擷了碧桂園、萬科、中海發展、保利置業、時代中國、中國金茂和富力地產等11家房企年報中對後市進行研判和應對的精彩觀點。

碧桂園

聚焦城鎮化帶來的居住需求

相信疫情過後，消費信心會逐步恢復，潛在購房需求不會因為疫情而減少。但短期內，工程和銷售或因疫情影響有所波動，波動程度仍待觀察。碧桂園希望通過強健資產負債表和現金回款以對沖潛在的不確定性。長期來說，國家將繼續穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制方案；且中國的城鎮化進程遠未結束，廣大縣鎮居民改善居住環境的需求仍將持續，廣大城鎮市場大有可為。

面對新挑戰，碧桂園集團將矢志堅持穩健的財務政策和風險控制措施，保證建築質量和安全，審慎、務實策略補充優質土地儲備、優化項目區位布局，強化合同銷售及回款，嚴控各項成本及費用支出，以保障經營性現金流和投資回報率的良好表現。同時，針對人工智能產業革新，建築行業人員老齡化，消費者對食品安全要求提高等社會新態勢，集團制定相應的投資組合，捕捉各類市場需求，開拓智能製造與機器人事業，發展現代農業與社區零售。在穩健經營的基礎上根據市場情況靈活適調，關注盈利能力的持續提升與高質量的協調發展。

未來屬於高科技。我們希望能將機器人應用與先進建造技術相結合，並最終形成全球領先的智慧建造能力。期待在不遠的將來，機器人為我們晝夜不停地建造安全、健康、美觀、經濟、適用和耐久的房子，而且被應用到物業管理、乃至醫食住農的方方面面。

展望未來，本公司將持續挖掘房地產價值鏈內業務及資產價值，繼續聚焦城鎮化帶來的住宅及相關需求，打造覆蓋客戶全生命周期的資源整合平台。

時代中國

市場成交將“前低后穩”

新冠肺炎疫情會對房地產行業的銷售規模、開發投資、現金流等造成短期衝擊。時代中國看好國家在穩投資、穩預期和穩消費等方面所作的政策努力。展望2020年，房地產金融政策將保持穩定，個人購房貸款將平穩增加，房貸利率存在下調空間。預計全年市場成交呈現“前低后穩”的特徵。疫情期間，大城市完善的基礎設施和公共管理表現更為突出，核心經濟圈的價值將進一步凸顯，未來人口吸附力將持續加大。

疫情會對集團帶來一定的影響，具體影響取決於疫情的延續時間和發展趨勢。時代中國將採取更加积極的銷售策略，及時調整營銷計劃和策略，加快營銷變革。同時，持續加強現金流管理，加快回款，提高資金周轉率。做好運營工作調整，細化強化工期管理。公司將保持穩健的投資策略，積极參与城市更新改造，確保擁有充足且優質的土地儲備。同時，繼續深耕粵港澳大灣區，大力提升所在區域的市場份額；逐步布局長三角、成渝、長江中游城市群等高增長潛力區域。

中國金茂

豐富以城市運營為核心的業務模式

展望未來，2020年初突發的新冠肺炎疫情還在持續，隨着各城市穩經濟的政策陸續推出，支持土地供應、合理購房需求釋放的金融及財稅政策力度進一步加大，也將為行業恢復帶來新機遇。與此同時，疫情過後消費者將更加關注建築與居住環境、物業與生活服務，聚焦綠色健康、智慧科技的地產企業將迎來更大的發展機遇。

鑒於此，中國金茂將秉承“科學至上”的價值理念，不斷夯實城市運營商定位，持續推進“雙輪兩翼”發展策略，以“綠色健康”與“智慧科技”為特色，推動技術創新與產品升級，豐富以城市運營為核心的業務模式，持續推動戰略執行體系落地，加速實現綜合實力挺入行業第一梯隊的目標。

華潤置地

聚焦國家中心城市和相關城市群

2020年是全面建成小康社會、實現第一個百年目標的決勝之年，也是華潤置地“十三五”收官和“十四五”開啟交匯的關鍵之年。面對年初突發的新冠肺炎疫情，華潤集團全體動員，共克時艱，努力做好疫情防控的同時，全力以赴保持生產經營穩定，力爭實現業績有質量的持續增長。在開發物業方面，本集團將順應變化趨勢，深度參与國家城鎮化進程，加強投資力度，夯實基礎管理：本集團將堅持調結構、調節奏、調布局，聚焦京津冀、長三角、粵港澳三大熱點區域，聚焦國家中心城市和相關城市群，傾斜資源和團隊，深耕重點發展區域，爭做區域領先，實現投資布局有質量的優化。

本集團將夯實基礎管理，持續提升運營效率，提升土儲供貨率和庫存去化率，加速公建去化，優化供應鏈生態，深化推進產品、工程、成本、客戶關係管理體系的優化，實現“降本提質增效”。

在投資物業方面，本集團將順應新零售發展趨勢，多元化挖掘增量和存量機會，實現規模高質量有序增長；優化商業運營管理標準，提高經營質量和運營效率；积極嘗試商業創新，明確商業数字化戰略，推動投資物業的資產證券化，繼續保持中國商業地產的領先地位。

在創新業務方面，本集團將聚焦城市升級、消費升級和產業升級，緊密圍繞“城市綜合投資開發運營商”的定位，依託主業、服務主業，做好戰略聚焦、商業模式聚焦，注重發展質量，不斷探索支撐華潤置地持續發展的新引擎。

在数字化置地方面，圍繞“智能化、数字化、信息化、網絡安全”，以数字化平台為軌道，推進“運營+、客戶+、產品+、員工+”的数字化體系建設，實現全業務實時在線、高效協同，建立與客戶全方位連接，提升華潤置地的智能化和信息化水平。

越秀地產

剛需和改善型需求仍將主導市場

2020年，預期房地產市場總體將保持平穩。政府的調控政策將保持連續性和穩定性，將繼續推動房地產市場的長效機制出台，保障房地產市場的平穩健康發展。因應新冠肺炎疫情對宏觀經營和房地產市場的較大影響，預計政府對房地產市場的調控政策將出現適當優化。疫情短期內將對房地產市場產生一定的負面影響，從而導致市場交易總量出現一定的調整，價格增長空間受限，市場表現仍將持續明顯分化。大灣區、長三角城市群由於人口吸引力強，政策利好空間大，整體市場走勢向好。三四線城市市場需求相對薄弱，市場下行壓力較大。剛需和改善型需求仍將主導整體市場需求。期望政府適當放鬆對房地產行業的融資政策，以利於房地產市場的較快恢復。

2020年，本集團將全力以赴完成年度銷售及各項經營目標，多元化獲取優質土地儲備，不斷提升管控和運營能力，穩健提升商業物業的運營能力，確保財務穩健和資金安全，穩步推進新業態發展。

中海發展

疫情強化客戶對健康住宅的需求

2020年，中央持續加大逆周期調節，確保經濟穩中求進；以“穩地價、穩房價、穩預期”為目標的房地產政策，將會引導房地產行業平穩健康發展；新冠肺炎疫情延遲了購房需求釋放，但需求不會消失，“因城施策、一城一策”更具針對性與靈活性，將會帶來更多差異化的市場機會。中國海外發展集團有信心在2020年實現持續穩健增長。

實現長期持續穩健增長的信心，來自於中國房地產大市場以及中海發展集團合理的戰略業務結構。儘管房地產行業增速放緩，2019年全國商品房銷售額仍接近人民幣16萬億元，我們對中國樓市保持十多萬億的市場規模充滿信心，保持戰略定力，堅守主航道，堅持今天、明天、後天三個層次的戰略業務結構，合理有序配置資源。相信長期持續穩健增長建基於更加精細化的管理。客戶對產品與服務品質的認可，是中海發展集團長期持續穩健增長最堅實的基礎。新冠肺炎疫情強化了客戶對健康住宅的需求，與“悅享空間、智慧物聯、綠色科技、健康生活”的產品理念相契合。符合新時代客群的新需求，以智慧化、工業化作為品質升級的兩大方向。

雅居樂

房地產銷售受到市民對疫情短期的心理影響

踏入2020年，雅居樂集團為全力支持相關疫情防控工作，有效切斷病毒傳播途徑，已全面評估各城市區域的銷售及施工的影響。2020年2月，本集團在保障購房者及員工們的生命安全和身體健康的前提下，已逐步復工，同時，公司已開通雅居寶線上營銷中心，併為有意購房者提供專業的線上諮詢，務求降低疫情對銷售的影響。

本次疫情已對各行各業造成短期衝擊，房地產行業的銷售同樣受到市民對疫情短期的心理影響，我們預見2020年第一季房地產行業銷售表現將同比去年同期大幅下跌。不過，中國已有多個地方政府因城施策以支持當地房地產市場，務求穩定中國房地產市場的未來發展。我們將密切關注新冠肺炎疫情的發展情況，並評估疫情對本集團財務及營運的影響。及時調整營銷計劃及發展策略，以確保“以地產為主，多元業務并行”的營運模式得以有效推進。

雅居樂集團對旗下各項業務的未來發展充滿信心，深信只要上下同心合力，一定能抗疫成功。同時，集團內部將通過提升內部管理水平、優化經營管理模式、完善人才培訓制度、提升品牌形象，以及持續提高產品及服務質素，將能穩健前行，在持續鞏固市場地位的同時，凝聚實力將雅居樂打造成為長青的百年基業。

新世界發展

發力舊改拓展大灣區發展機遇

2020年在不確定因素的影響下，國內外經濟環境將面臨重大挑戰。持盈保泰、審慎行事，是企業目前營運方面的優先考慮。新世界發展將繼續以穩健的步伐，推動核心業務表現。中國香港和內地充裕的可售資源、清晰的投資物業經常性現金流布局、穩健的財務及風險管理，為本集團提供了具防禦性、可持續發展的穩固基礎。我們將繼續按照已落實的企業方向邁進。

今年本集團部署推出多個重點項目，鞏固物業銷售貢獻。本集團會持續審視業務及架構優化的可行方案，积極探索出售非核心資產及業務的機會，以提升效益及擴大資源，推進物業發展與物業投資雙核心業務引擎的策略發展，釋放資產價值。2020財政年度出售的非核心業務和資產總金額超過60億港元。

在拓展大灣區的機遇方面，新世界發展致力發揮品牌優勢，推動舊城改造的工作及城市綜合體項目的發展，提升群眾的生活體驗。作為能在中國內地活躍於舊城改造的唯一香港發展商，本集團在廣州及深圳核心地區方面取得豐碩的成果，已成功成為四箇舊村改造項目唯一的意向合作企業，相關的土地資源將陸續加入用作發展的土地儲備中，加強銷售資源的延續性及盈利表現的增長。

保利置業

顧客對產品和服務的要求會更高

相信中國經濟保持穩中向好、長期向好的這一基本趨勢不會改變。房地產行業面臨許多挑戰，但也蘊含着更多的機遇。雖然疫情短期對企業經營造成了一定程度的負面影響，但保利置業集團將积極作為，力爭實現今年既定的各項經營目標。

在地產行業新常態下，市場競爭加劇，顧客對產品和服務的要求更高。集團將秉持“好產品、好服務”的理念，在持續提升客戶滿意度的基礎上，嚴格控制開發節點，促使新增土儲儘快轉化為可售貨源；並在銷售端進一步細化營銷方式，精準鎖定客群，把握市場機會；同時繼續努力推動去庫存工作，尤其是商業和車位等難去化產品，釋放積壓資金。

在資金保障方面，面對房地產市場金融監管繼續從緊的態勢，保利置業將採取切實措施，保證現金流的順暢和財務安全。一方面，將充分發揮融資成本優勢和自身多年來形成的商業信譽，持續拓展多元化的融資渠道，優化負債結構，為實現穩健且持續增長的經營業績提供充實資金；另一方面，加強項目周期管理，努力實現拓展與銷售的匹配，促使凈負債率回落至理想水平。

隨着行業規模增速放緩，市場會更關注房企業績的增長質量。集團將繼續推進在企業管理和項目開發上的提質增效工作：規範企業內部運作，提高各項管理水平；落實成本精細化管理和三項費用控制，提升項目盈利空間；推進技術標準化和工程質量管控，在綠色健康、精細化和人性化等方面提升產品力，凸顯保利品牌優勢。

萬科

行業已步入存量競爭時代

當前外部環境呈現出高度的複雜和不確定性。中長期來看，行業已步入存量競爭時代，市場從賣方市場轉變為買方市場，對客戶的競爭更加激烈，對企業綜合實力的考量更加嚴峻。短期來看，新冠肺炎疫情的暴發進一步加大了不確定性，對企業在認識、態度、能力、行動方面提出了更高要求。

儘管挑戰很多，但行業巨大的體量仍然為企業提供了大量發展機會。不同地區、不同業態之間，不平衡不充分的問題依然明顯。軌道上蓋物業、城市更新的發展空間廣闊；物業服務在參与社區治理、城市治理上大有潛力；租賃住房、冷鏈倉儲尚有廣泛需求。萬科集團相信，只要遵循“和城市同步發展、和客戶同步發展”的策略，聚焦客戶需求，踏踏實實做好產品、服務，企業仍能實現長足的發展。

2020年經營策略在“以客戶為中心，以現金流為基礎，堅持合夥奮鬥，持續創造更多真實價值，實現有質量發展”的長期經營方針下，萬科集團將以“聚焦產品服務，深化組織重建，鞏固提升基本盤”作為年度工作主題，做好各項工作。2020年，集團現有項目預計新開工面積2921.2萬平方米；預計項目竣工面積3319.3萬平方米。

富力地產

重新專註協議銷售及交付收益

隨着新冠肺炎疫情的影響波及全球所有行業及經濟體，從流動資金及收益的角度來看，協議銷售的重要性已成為2020年的重點。在市場氣氛低迷的情況下，第一季度的銷售業務一度中斷，損耗的時間令實現銷售增長帶來額外的挑戰。然而，富力集團擁有自2019年底帶入的人民幣1200億元及新增人民幣1500億元之大量可用資源，為實現人民幣1520億元的協議銷售目標提供保障。本集團將專註於在110個城市中進行廣泛銷售，預計銷售目標將有近2/3來自一二線城市。本集團還將繼續通過其富力好房在線平台推動銷售，以吸引更多層面的買家。對流動資金及債務作保守財務管理以減少短期風險本集團一向注重現金管理，以確保能滿足償還債務及土地儲備、施工及運營支出方面的資本投資。

然而，由於疫情導致市場及經營狀況存在不確定性，本集團將在資本支出方面採取更為審慎的方法。新增土地儲備將更具選擇性，施工主要針對短期收益，且將適當延長短期債務以降低短期風險……本集團亦於2020年第一季度內獲得中國銀行間市場交易商協會的批准，發行不超過人民幣50億元的定向債務融資工具。本集團年內將繼續評估市況，並在市況持續波動的情況下進一步管控短期風險。在充滿挑戰的經營環境及疫情影響下，穩定的管理團隊至關重要，可確保本集團能夠克服逆境並取得符合股東期望的業績。

（資料來源：上市房企公告）

整理：南方日報記者 馮善書

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　　位於川西高原的四川藏區，是國家集中連片特困地區和“三區三州”深度貧困地區，貧困發生率高，貧困程度深。今年2月，隨着阿壩藏族羌族自治州黑水縣、壤塘縣、阿壩縣等16個藏區縣退出貧困縣序列，加上此前已有的16個藏區縣退出貧困序列，四川藏區已全域脫貧摘帽。

　　走進四川藏區大草原，沿途映入眼帘的是一座座漂亮的藏式新居，曾經信息閉塞、交通不便、居無定所的遊牧生活狀況得到改變，牧民看病、子女上學、衛生飲水等諸多難題也得以解決。在四川藏區，近10萬戶農牧民住進藏區新居，30多萬藏區群眾告別了點酥油燈的時代。

　　“對口幫扶的成都銀行幫我們修建新房，購置傢具、電器，還幫我們擬訂下一步的產業發展計劃。”2019年5月，甘孜藏族自治州德格縣窩公鄉村民多珍一家搬進了村易地扶貧搬遷集中安置點。在這裏，和多珍一起搬進來的還有18戶貧困群眾。

　　交通曾是四川藏區脫貧攻堅的“攔路虎”。為打通群眾出行最後一公里，四川藏區不斷改善交通條件，實現了“鄉鄉通油路、村村通硬化路”，為藏區群眾外出就業提供保障，很多沿路藏區百姓還端起了旅遊新飯碗。

　　近年來，四川建成通航甘孜稻城亞丁機場、阿壩紅原機場，開工建設川藏鐵路成雅段和雅康、汶馬高速。雅康高速的建成，結束了四川藏區不通高速公路的歷史，讓高原天塹變通途。此外，“十二五”以來，國網四川電力先後投入超過400億元，建成了新甘石電力聯網工程、甘孜州“電力天路”工程、川藏電力聯網工程等，實現藏區全部縣域電網與四川主網相連，讓藏區群眾從“用上電”邁向“用好電”。

　　一大早，阿壩州黑水縣沙石多鄉甲足村村民南卡頭就在自己開的養殖場里忙活起來。近年來，鄉黨委政府帶領駐村工作隊因戶施策，在縣農業畜牧和水務局的扶持和引導下，南卡頭掌握了疫病防治、快速育肥等標準化養殖技術。2016年，他和幾戶村民一起成立了村裡第一個專業合作社，當年就實現純收入4.7萬元。曾經的貧困戶成為村裡的脫貧典型，南卡頭說：“國家的幫扶政策好，我們也要自力更生！”

　　在甘孜州爐霍縣的“飛地”園區蔬菜大棚內，吉絨村村民曾興容正在熟練地採摘番茄。2018年，在園區種植番茄讓她順利脫貧，“最高興的還是學到了番茄種植技術，長了本事。”

　　遵循高原藏區的既有優勢，培植特色產業事半功倍。2019年，四川藏區“飛地”產業園區實現工業總產值268.5億元，是2017年的3.2倍，其中高新技術企業實現產值53.5億元。

　　此外，四川出台實施《川西藏區生態保護與建設規劃（2013―2020年）》，取消對藏區州縣的GDP考核排名，全面落實生態補償政策。

　　“過去只有城裡才有幼兒園，牧民是放牧放到哪兒，孩子就背到哪兒。”涼山彝族自治州木里藏族自治縣依吉鄉小學校長仁青這樣說。

　　2016年，四川全面實施民族地區15年免費教育，在免費九年義務教育和中職教育的基礎上，還免除民族地區公辦幼兒園3年保教費和公辦普通高中3年學費、教科書費。

　　在成都軌道交通集團有限公司一間培訓教室里，藏族姑娘肖芳正在給即將上崗的地鐵司機們講課。別看她是“90后”，卻已在地鐵線上開車多年。肖芳是四川省實施藏區“9+3”免費教育計劃的首批受益者之一。2012年通過考試當上地鐵司機后，她成為第一個駕駛行程超10萬公里的成都地鐵女司機。

　　截至2019年8月，四川民族地區學前3年入園率由2010年的19.39%提高到83.27%，高中階段毛入學率由2010年的44.69%提高到77.59%，基本實現了民族地區與全省教育同步發展。

　　2013年以來，四川啟動實施藏區六項民生工程計劃，涵蓋藏區新居建設等六大領域。走進如今的四川藏區，可以見到四通八達的雪域“天路”、整潔典雅的藏式新居，廣大農牧民開啟了幸福新生活。

　　《 人民日報 》（ 2020年03月30日 13 版）

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上海各界關心的小學、初中入學政策改革終於落地。

近日，上海市教委公布《2020年本市義務教育階段學校招生入學工作的實施意見》（以下簡稱《實施意見》）。根據《實施意見》，民辦義務教育學校招生納入審批地統一管理，與公辦學校同步招生；對報名人數超過招生計劃的，實行電腦隨機錄取。

簡而言之，上海的民辦小學、初中此後將不再具備“挑選生源”的權利，錄取學生要靠“搖號決定”。這項新政亦被坊間稱為“搖號新政”。

搖號如何確保公正、本校教職工子女和舉辦者員工子女如何確保“邊界清晰”、是否買不起學區房孩子就上不了好學校等相關問題，成為公眾對此項“搖號新政”最迫切的“細節關注”。為此，中青報・中青網記者採訪了上海市教委相關負責人及部分民辦中小學校長，回應公眾疑慮。

為什麼一定要搖號

上海此次政策調整並未涉及公辦學校。公辦學校依然是通過學區劃片對口錄取，“搖號新政”主要針對民辦中小學校。

來自上海市教委的數據显示，目前，上海的公辦小學承接了整個上海93%的生源，公辦初中承接了80%的生源。從比例上看，在義務教育階段，這些民辦學校所承接的生源只是很小的一部分，緣何引起公眾如此多的關注？

在上海，公辦民辦之爭由來已久。上海為數不多的民辦中小學校，就像是一個班級里的“尖子生”一樣，幾乎包攬了家長心目中的所有“好學校”。很長一段時間以來，在鼓勵民辦教育的政策下，這些學校一方面可以在公辦校對口入學前提前面試、筆試招生，另一方面，它們致力於教育質量的提升，增設各類特色課程，吸引生源。

民辦學校的出現和發展，對上海地區教育質量的提升作出了重要貢獻，但隨之而來的是教育競爭白熱化――家長從幼兒園開始就給孩子上各類語數外輔導班，目的是考上優質民辦小學；小學生則在四五年級時通過各種路徑擠進“小五班”，備考民辦初中。

從2014年開始，上海市教委分步驟推進“教育公平”。一方面，推出“不允許書面考試，面談入學”“不收豪華簡歷”“公民同招”等招生新政策；另一方面，通過教育集團化、強校工程等策略，辦好學生家門口的公辦學校。

但即便如此，諸如“小五班”“幼兒入學考英語對話”“iPad做題”等變相擇優錄取現象依舊存在。以“面談入學”政策為例，多所民辦“名校”曾因不遵守規定、違規考試，而被上海市教委批評處理過。

中青報・中青網記者注意到，“搖號新政”出台後，公眾的焦慮主要聚焦在“搖號的公平性”上。比如，搖號系統是怎樣的？學校有沒有可能控制搖號系統，搖出自己提前選中的學生？如何認定細分計劃中的“本校教職工子女”和“舉辦者員工子女”等。

為此，上海市教委相關負責人介紹，各區、各校搖號會在正規公證處公證的情況下進行。而所有教職工子女、舉辦者員工子女也都需要在全市統一的平台上錄入各自的分類信息，家長需要提供工作證明、納稅交金證明、用工合同等信息。

學區房到底要不要買起來

“搖號新政”公布后，一些家長迅速把目光投向了“學區房”。

家裡一套學區房都沒有的林先生夫妻倆，迅速湊齊了首付款，在上海市徐匯區建襄小學對口地段購買了一套學區房。這套“老破小”每平方米單價達23萬元，總價近300萬元。

中青報・中青網記者注意到，位於上海浦東張江科技城的某高品質社區，最近迎來了一波行情。這裏對口的公辦校為上海市張江集團中學，在整個張江科學城均價為每平方米6萬元至7萬元的情況下，這個小區在售二手房的均價達到了每平方米7.9萬元至9.5萬元不等。

上海一家連鎖中介機構專門從事學區房業務的中介小李告訴記者，最近兩周，諮詢學區房的客戶明顯增加了，“就算是疫情期間，很多客戶還是着急看房。高單價、小戶型是他們的首選。”小李介紹，敢於購買“老破小”的客戶並不多，更多客戶關注那些高品質、較新社區的學區房。

小李說，一旦學區房資源大熱，可能會有相應的“多校划片”政策出台，“這容易導致那些老破小砸手裡。”

此次“搖號新政”主要針對的是民辦中小學。參照以往公辦學校的做法，上海各個區的公辦學校招生政策都不相同。

上海市教委相關負責人告訴記者，有的區早就開始試點“多校划片”政策，即一個區域內的房產對口多所中小學校，最終能夠進入理想中的學校靠搖號決定；有的區屬於學籍對口，即學生所屬小學學籍直接對口進入相應初中；有的區實行戶口對口，嚴格按照戶口所在地安排學生對口入學。近年來，一些熱門公辦學校，還因為自身辦學條件、招生計劃名額所限，不得不推出同一房產五年或者三年只允許一個孩子入學的政策。

“每個區、每個學校的政策多少都會有變動，大家情況不一樣。”湯林春介紹，部分家長其實對所謂“名校”也沒有太多了解，也沒有細心觀察過身邊的對口公辦學校，做決策時靠“打聽”、靠“傳言”，這樣的做法並不可取，“有的家長，房產中介說什麼，他都信，房子買好，政策沒了解清楚，就該後悔了。”

未來更多精力要放在學校發展上

最近一段時間，上海協和教育集團總校長盧慧文和其他民辦學校校長一起，經常參加由上海市教委和各區教育局舉辦的搖號新政培訓活動。協和教育集團涵蓋了小學、初中、高中各學齡段的學校，每個學齡段過去都有一定的選拔直升比例。

根據搖號新政的規定，這類一貫制學校在2020年招生中，直升比例參照2019年計劃數，但在報名人數超過計劃招生數的情況下，“選拔直升”要變為“搖號直升”；其原本面向校外學生招錄的計劃數同樣參照去年，但“面談錄取”變為“搖號錄取”。

針對這一變化，盧慧文告訴中青報・中青網記者，學校正在抓緊籌劃課程改革事宜，畢竟該集團內學校對學生英語要求較高，搖號可能導致部分學生入學后不能適應學校課程。

上海市教委正在盡一切可能促進其在多年前向孩子們承諾的“教育公平”，儘管其最新出台的強力政策在家長圈內引起一些爭議，但這並不影響其促進公平的初衷表達。

“短時間來看，可能會有陣痛期；但長遠來看，這是促進教育公平的重要舉措。”湯林春在接受中青報・中青網記者採訪時說。

湯林春認為，從短期來看，“搖號新政”可能會帶來三個陣痛：

一是影響了一部分“既得利益者”。“少數人過去可以利用資源優勢，比如走後門、小五班、多交費等方式，進入民辦名校。現在全部信息上平台、搖號，他們會有危機感。”湯林春說，這批人的“蛋糕”如果不動，升學機會公平就很難實現。

二是影響了一部分喜歡掐尖的民辦學校。這些學校追溯到早年，有些是看準了民辦學校政策紅利，由公辦學校轉制而來。“生源掐尖成了他們的優勢。但未來，他們要改變教學方式了。”湯林春說，過去極個別民辦名校老師甚至會說“我只能教好學生”，但未來，這種教師的生存空間會越來越小，“應該是老師根據學生的不同情況調整教學策略。”據湯林春了解，已經有不少民辦校開始着手準備2020年秋季開學后的“摸底”，“先了解生源情況，再做教學規劃。”

三是家門口的公辦學校會受到“提高質量”的壓力。“有的公辦學校，過去辦學有困難，但它覺得是生源問題。現在生源還給你了，你能不能教好？就看你的本事了。”湯林春介紹，最近正在進行中的“校園開放日”活動中，不少公辦學校都拿出了看家本領，向學區內家長展示自己，並拿出了可行的課程建設方案。

但這些政策到底成功與否，要“看長遠”。

上海市教委副主任賈煒介紹，上海的系列招生改革旨在回應市民對兩個公平的關注，即“升學機會公平”和“學校發展公平”。教育行政主管部門的想法是，未來公辦校、民辦校都把更多的精力花在“學校發展”上。

中青報・中青網記者 王燁捷 來源：中國青年報

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原標題：深圳企業“聯合上樓” 破解發展空間難題

　　繁華熱鬧的深圳南山，創客們在“中國硅谷”揮灑汗水，密集的樓宇里迸發熾熱的創新火焰。

　　“創新紅利”帶來了城市的高速發展，而另一面則是較為高昂的房價。如何破解企業的產業空間困境？2月，聯合競得聯合建設地塊，4月，抽籤“喜提”辦公樓層，5月，推進代建工作……在創新機制的推動下，15家南山重點企業“聯合上樓”，在城市中心“抱團生根”。

　　聯合上樓：“拴心留人”破解空間難題

　　從在100餘平方米的居民樓中創業，到員工超過800人、凈利潤超過4億元，遊戲上市公司創夢天地迅速發展的同時，也遭遇“成長的煩惱”。

　　“我們在科興科學園8000平方米的辦公區域已經‘裝不下了’，只能到外面租房，但員工不在一起辦公又會增加管理、溝通的成本。”創夢天地副總裁嚴佩詩說。

　　南山不少科技企業面臨着類似的產業發展空間“拮据”的問題。根據當地政府部門調研統計，南山150多家上市公司中50家在當地無自有物業。一些企業陷入兩難：一方面，單獨拿地“資金不夠”，又面臨不少外地優厚政策的“誘惑”；另一方面，留戀南山的營商環境和創新氛圍，“不是實在沒辦法，不想走”。

　　能否創新辦法，組成“聯合體”共同建樓？

　　然而，對於工業和產業用地的“聯合建設”，深圳此前沒有相關規定，也沒有先例。

　　有關企業聯建總部大樓的思路，多年前一些部門曾提出積聚部分行業“小巨人”企業進行聯建，但因涉及土地招拍掛及後續監管等諸多問題，一直難以付諸實踐。

　　辦法總比困難多，骨頭要朝硬的啃。2018年，南山區將“聯合建樓”作為重點改革課題，進行了探索和嘗試。

　　爭取深圳市級政策文件支持、創新整套解決方案、協調推進具體事項……一年多來，南山以留仙洞六街坊1萬多平方米的工業用地為試點，推進企業“聯合上樓”。組成聯合體的15家企業中，上市公司有12家。

　　機制創新：“集約高效”放大土地供給

　　企業“聯合上樓”的背後，是體制機制的程序創新與“集約高效”的理念落地。

　　南山區工信局相關負責人表示，以往企業競拍土地自建物業依靠“單打獨斗”，建成的“獨棟”產業空間，往往由於超出企業實際需求而存在空置浪費甚至變相發展房地產現象。

　　經過調研發現，一家年產值營收5至10億元的企業總部生產研發空間需求約為1萬平方米，但通常一塊產業用地可建成數十萬平方米空間。

　　“允許企業聯合競買土地建設總部大廈”，以“共享經濟”理念滿足更多企業發展空間需求，可一定程度抑制“脫實向虛”現象，但推進落地還有較長的程序創新之路。對“聯合體”連帶責任進行規定，創新退出機制，創新分證登記制度、分別限定不得轉讓……在多個部門緊密聯動下，聯建項目得以順利推進。

　　為調和企業不同的空間需求，南山還創新項目設計建設機制，保留公共空間“可塑性”，如設置多層架空層及立體連廊，方便企業入駐後進行靈活設計調整。

　　“一打綱領不如一個行動。”南山區委書記王強說，把創新政策夯實需要有想法、更需要有辦法，需要有勇氣、更需要有智慧。

　　統計數據显示，聯建大樓將為15家企業解決產業空間需求約18萬平方米，預計5年內形成產值營收累計超過1500億元，形成地方財力總額不低於15億元，“集約高效”放大土地供給效應。

　　抱團生根：“暖心服務”疏解城市焦慮

　　一年多來，任子行公司科技事務部總監任根琴負責聯建總部大樓的對接，她說，“一棟大樓即將‘拔地而起’，對企業的發展幫助很大。而更重要的是，政府貼心服務也犹如‘大樓’為企業遮風避雨，讓我們沒有後顧之憂地去創新。”

　　在科技企業密布的南山科技園，不少人常戲言有“三難”：吃飯難、交通難、交友難。“大的飯店是不少，但員工食堂卻不多，一到飯點就叫外賣、‘打游擊’。”嚴佩詩說，“聯建大樓已提前規劃了足夠的員工食堂、停車位，令我們的工作生活更加方便。”

　　記者了解到，經過一年多的協作交流，15家企業間已形成了暢通的工作機制。“董事長們一個群，部門總監一個群，工作職責相近的員工也有微信群”，開展不少線下聯誼活動，“家還沒建好，但已經有了家的感覺。”

　　“實際上，產業空間問題是一個縮影，已成為不少一線城市核心區域面對的共同難題，如何創新機制、集約利用土地，為企業營造良好營商環境、推動經濟高質量發展，需要我們做更多機制創新。”深圳綜合開發研究院常務副院長郭萬達認為。

(責編：孫紅麗、夏曉倫)

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原標題：長租公寓非“肥肉” 重新洗牌是必然

　　譚浩俊

　　河南悅如資產管理公司日前發布公告稱，因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營，故接受併購重組。

　　應當說，悅如還是屬於比較負責任的公司，沒有像其他長租公寓公司一樣跑路或突然消失。據不完全統計，自2017年到現在，已有多達20餘家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而宣告破產，給眾多租客、房東帶來經濟損失。

　　作為住房租賃市場的重要業務板塊，長租公寓理應得到更多的關照和重視。因為，長租公寓能夠覆蓋高、中、低各個收入層級人員的租房需要，且信息發布範圍廣，影響力大，更方便租房者與房東之間的聯繫，減少租房者和房客之間因信息不對稱而出現租房難問題。

　　但是，由於長租公寓前期需要大量的投入，且盈利能力較弱，運營成本較高，投資回收期較長，沒有足夠的資金實力和心理承受能力，是無力從事這個業務的，也是很難適應長租公寓的盈利模式的。

　　長租公寓的運營模式與共享單車有着相似之處，都是前期投入大、運營成本高、盈利能力差，一般的投資者根本沒有能力維持。由於共享單車具有流量大的特點，還能吸引到一些戰略投資者、資本等加入，長租公寓本身沒有什麼流量，一般投資者的資本是不太可能投入到長租公寓中來的。因此，一旦長租公寓公司出現問題，要想走出困境，除非其他長租公寓公司為了拓展業務將其併購，否則，指望其他企業和投資者來併購或收購，幾乎沒有可能。

　　吸引投資者進入長租公寓領域，更多的都是只看到長租公寓的利益，而沒有看到風險，只是想當然地設計了長租公寓的賺錢模式，而沒有分析長租公寓的虧錢概率。真正投資長租公寓，就必須忍受前期虧錢的痛苦，做好長期作戰的準備。很顯然，多數湧入到長租公寓的投資者，都只算了賺錢的賬，沒有算虧錢的賬。自然也就不可能在長租公寓領域生存下去。對長租公寓，只能當作骨頭來啃，而不能作為肥肉來吃。

　　接下來長租公寓領域必將進入重新洗牌階段。好在長租公寓火熱的時間還不長，產生的後果也不是十分嚴重，如果能夠進行有效引導和適當干預，讓那些沒有條件和能力繼續從事長租公寓業務的企業和投資者，主動地尋找有實力的長租公寓企業進行合作，或許能夠較好地化解已經存在的風險，減少因為投資者跑路和消失等帶來的問題。畢竟，對絕大多數進入長租公寓行列的投資者來說，並不是為了欺騙租房者和房東，而是實在經營不下去了才出現這樣的問題。如果能夠有一種比較好的出路，可能多數人都是願意的。

　　據統計，2018年中國房屋租賃市場租賃人口達2.1億人，預計2022年租賃人口將達到2.4億人。未來一段時間，租房人群會持續增加，住房租賃市場發展大有前景。特別是在房價過高、一部分居民無力承受的情況下，長租公寓更可能成為很多人的選擇。如何確保長租公寓行業的健康發展，引導真正有實力、有耐心的投資者進駐，是一個非常重要的問題。也只有具有強大資金實力和對盈利能力有較大寬容心的投資者，才有條件、有可能、有決心把長租公寓做好，讓更多的居民得益。

　　可以預料，經過幾年的野蠻生長和目前的頻頻“爆雷”，長租公寓領域的洗牌一定會加速，真正有實力的投資者也會藉機進入，尤其值得期待的是，長租公寓下一步將進入拼服務、拼質量、拼信用階段，長租公寓行業也將成為住房租賃市場最重要的業務板塊。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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