北京二手商住房市場“休眠” 投資客拋售更難了

東方財經網 2017-03-31 17:16:45 來源：中國經濟網

■本報記者 王麗新

“3・26”商住限購政策的第二天，《證券日報》走訪了鏈家、我愛我家等多家北京大型中介門店調查發現，原本用來張貼房源信息的玻璃窗全部空白一片，以往常見的門店門口像擺廣告一樣昭示房源信息的各種“用具”都不見了，以往都散落在外的經紀人騎的摩托車在店門口停了一片，圍在一起的經紀人都在聊天。

“最近沒生意呀。”一位經紀人向本報記者表示，“3・17”新政以來，只有剛需還來問問情況，原打算換房的人全部“熄火”，即使算上之前還有購買二套房能力的換房客戶的交易還在進行，全店最近都沒有幾單交易。“3・26”商住限購政策出來后，商住房源更是全部下線，現在全集團都不接受業主登家單銷售，投資客想買賣商住房，估計要等等了，即使拋售，渠道也被堵了。

值得一提的是，記者身邊的李女士(化名)就陷入了“砸”在手裡的焦慮中。

投資客拋售無門

昨天，《證券日報》記者身邊一位朋友(李女士)打來電話，詢問名下的商住房是不是要”砸“手裡了。

李女士名下有兩套房，均在郊區，一套是70年產權小戶型，自己居住，另一套是商住房，目前正在出租。買下商住房，原本是出於投資的考慮，同時也能以租金補貼房貸。不過，李女士今年打算換房，因為70年產權的住宅太小，兩套房又相距較遠，已經無法滿足一家人的居住需求，就打算賣掉商住房來換大房子。不過，李女士並沒有乘上這班“末班車”。

“現在商住房賣不掉了，我算了一下，即使我賣掉70年產權的房子，也沒法湊足錢買我看上的房子，因為認房認貸后，再買房首付太高了，就不如不換了。”

《證券日報》記者走訪了北京多家中介門店后發現，鏈家、我愛我家等中介確實已經不再給業主掛售二手商住房。

“二手商住市場這两天幾乎等同於無交易。”某鏈家門店一位人士向本報記者直言，現在全集團都下線了商住房源，更不接受新商住房源的掛售，雖然存在零星人士來詢問是否能買商住房的情況，但由於限購條件的制約，對於個人而言，購買商住房等同於購買70年住宅，那麼還不如去購買住宅。

無獨有偶，《證券日報》記者走訪的多家中介門店幾乎都給了記者同樣的說法，即使能夠掛單銷售，也不見得有接盤者，畢竟，市場上以公司名義購買實際用途是住宅的商住項目本來就很少，擁有購買商住資格的個人，對於全款支付而言，70年住宅比商住更有吸引力。

不過，通州一家中介表示，可以掛售，但需要是通州區域的二手商住房源。該店一位經紀人表示，即使名下有房，也有方法可以買，只不過這樣做的人可能不多。比如，註冊一個皮包公司，估計只需5000元就夠了，然後以公司名義購買，這樣就可以了。目前來看，還沒有以公司註冊年限或註冊資金等具體限制要求禁止購買商住房的政策，所以這一方法是可行的。不過，目前還沒有接觸到想這樣買房的案例。

畢竟，10天內北京市第9次出台樓市調控政策，此前舉措涉及首付比例、貸款利率、非京籍購房納稅標準、過道學區房、學區劃分……緊接着配以嚴格的突擊檢查，幾乎斷絕了所有炒房的可能性。

商住房市場將“休眠”

值得關注的是，由於北京限購政策已執行了近7年，此前有大量的被限人群和投資客都買了商住房，這種類住宅項目的房價水漲船高的同時，還在北京存量房和新房市場上佔比逐年增加。

有公開資料显示，過去十年，北京地區成交約40萬套商住類物業，現在的庫存量介於7萬套至9萬套之間，這些項目的市場交易規模至少在2500億元以上，這一庫存量幾乎創下十年來新高。

據亞豪君岳會統計數據显示，2016年以前，北京住宅市場當中商辦類產品還只是補充，其成交佔比基本都在30%以內，但是2016年開始與純商住宅分庭抗禮，當年商辦成交佔比甚至超過純商住宅達到59%。

對此，亞豪機構亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，住宅價格大漲直接對購房需求產生抑制和擠壓，是造成商辦迅速崛起，銷量反超住宅的根本原因。2016年，北京純商住宅成交價格同比漲幅達到27%，套均總價更是由2015年的376萬元上漲至571萬元。純商住宅價格的快速上漲，使得商辦產品的價格優勢凸顯，因此成交量也隨之快速攀升。

不過，隨着“3・26”商住限購政策的執行，北京商住亂象也將得到整治。3月26日《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》發布，其中規定“新建商辦最小分割單元不得低於500平米”、“在建商辦只能銷售給公司”、“二手商辦銷售要符合嚴格條件”，並且“商業銀行暫停對於個人購買商辦的個人購房貸款”。

郭毅認為，這一新規將未建、在建、在售，以及二手商辦產品全部囊括其中，完全阻斷了個人購買商辦產品的渠道，對於蒸蒸日上的商辦市場來說也成為一記“強擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結，因此對於市場成交的制約也將是直接而有效的。在商辦“末班車”效應褪去之後，預計3月底以及4月份，北京商品住宅市場成交量也將快速降至冰點。

中原地產首席分析師張大偉也表示，“3・26”商住兩用項目限購措施，不是簡單地“認房又認貸”這種內容，而是全面改變遊戲規則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發展中，商辦類本身就是畸形的，大部分物業成為類居住物業。他預計，“商住兩用”類物業的價格會有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進入休眠狀態。

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樓市調控高壓 開發商年度業績難言樂觀

東方財經網 2017-04-07 15:56:28 來源：北京商報

近日頻出的各地“最嚴”新政無疑將給年初大幅調高年度目標的房企業績帶來不確定因素。但據剛出爐的2017年一季度開發商業績排名來看，規模房企繼續擴張，門檻提升明顯。其中，TOP 30房企門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%。業內人士分析，調控背景下，布局區域狹窄、產品單一的中小房企生存會愈加艱難，規模房企和品牌房企抵禦市場風險的能力雖然更強，但總體而言開發商年初調高的目標已難言樂觀。

規模房企優勢明顯

據克而瑞研究中心發布的《2017年一季度中國房地產企業銷售TOP 100》排行榜显示，2017年一季度規模房企繼續擴張，門檻提升明顯。TOP 50-TOP 100之間的房企維持去年水平，從門檻金額來看，TOP 30門檻增速加劇，由2016年一季度的73.8億元跨越至135.3億元，同比大幅提升83%，而TOP 50-TOP 100的門檻維持去年水平。

從面積門檻來看，前50強房企面積入榜門檻也有所提升，從2016年一季度的40萬平方米提高至48.7萬平方米，同比上升21.8%。升幅最大的是排名前十的房企門檻，由2016年一季度的123萬平方米升至232萬平方米，同比上升88.4%。

對此，相關人士分析，2017年一季度多個城市密集出台新一輪緊縮調控政策，調控政策熱點城市由一二線城市轉變為環一線周邊三四線城市。但從數據來看，一季度規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯，房企規模門檻和行業集中度升高的趨勢已經非常明顯。但不可否認，各地樓市調控風暴在3月才開始掀起，這對房企前3個月銷售業績的影響非常有限。目前來看，通過一季度業績預測房企全年的銷售走勢還為時過早。

但就一季度而言，行業集中度則有顯著提高。其中 ，3家龍頭房企的銷售規模均已超過千億元，優勢愈發明顯。同時，龍湖、金地、魯能等有實力衝擊前十的房企2017年一季度的表現也非常亮眼。在當前政策環境下，規模房企和品牌房企的優勢越加凸顯，布局區域狹窄、產品單一的中小房企生存會愈加艱難。而布局均衡的大型龍頭企業則在抵禦市場風險方面有顯著優勢。

榜首頻繁更迭

作為行業永恆話題，榜首之爭已然如火如荼。

從榜首來看，2017年一季度，龍頭房企萬科、碧桂園、恆大的業績都已超千億元，房企的銷售業績總和較去年一季度同比增長了120.2%。其中，萬科3月銷售金額達630億元，一季度實現銷售總額1496億元，反超碧桂園重新佔據榜首位置。

業內人士分析，萬科項目布局比較均衡，住宅產品也定位主流客戶的自住需求，因此受個別城市限購的影響較小。萬科對上海區域和廣深區域的戰略布局，杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等熱點城市的銷售額也佔到了一季度銷售業績較大的比重。另外，本月萬科北京區域銷售火爆，單月超100億元。但有機構透露，萬科業績大漲的背後也伴隨着國內公司負債率的上升。據相關人士透露，萬科負債率當前首次達到80％的歷史高點。

曾在前兩個月排名首位的碧桂園，2017年一季度實現銷售額1452億元，完成了全年4000億元業績目標的36%。碧桂園一季度業績依舊得益於三四線城市的銷售火爆。另外，值得注意的是，截至2016年12月，碧桂園在國內總土地儲備1.66億平方米，已簽約或已摘牌項目722個，同比大幅增加90.5%。據了解，2017年預計可售總貨值6163億元。

三強之一的恆大則以1097億元的銷售額實現全年4500億元銷售目標的24.4%，雖然業績略低於碧桂園和萬科，但隨着二季度新推盤項目的大幅增加，恆大未來的銷售業績會有一個爆髮式的增長。

業績壓力陡增

實際上，政策調控的“陰雲”持續貫穿2017年將是大概率事件，房企無論如何都難言樂觀。

3月，全國地方調控頻率之高在以往而言均實屬罕見。據不完全統計 ，有41個省市出台了67次調控，其中涉及到限購、限貸的重要核心型調控就有33次。隨着調控砝碼不斷增多和加重，調控的成效也不斷從量變向質變轉化。

分析显示，3月，國內一線城市共有8次調控收緊，北京調控力度空前，“史上最嚴”的“認房又認貸”等核心措施，導致限貸升級、資格認定等購買條件大幅升級；廣州同樣執行“認房又認貸”，非戶籍購房的社保門檻提高至五年。

“一線城市限購由來已久，企業內部也多少有些預案。”一位業內人士表示，本輪限購範圍之廣對房企年內業績完成帶來的負面影響可能更大。統計显示，除了一線城市外，3月至少有16個二線城市也出台了相關調控政策。甚至還包括青島、長沙、石家莊等以往未限購城市。

特別值得注意的是，本輪調控中，三四線城市調控看點十足。3月，三四線城市總共有23次調控升級。上述人士進一步分析 ，眾多房企在一線城市周邊的三四線城市部署重兵。包括北京周邊廊坊、涿州、滄州、淶水、崇禮等地的限購；上海周邊的嘉興、嘉善限購限貸升級；深圳廣州附近的佛山、東莞限購升級以及中山限購重啟。眾多規避一線城市地價高企、渴望承接一線城市溢出需求的開發商們心疼是一定的，它們企圖圍獵一線城市周邊中小城市的戰略正受到空前的衝擊。

事實上，與年初普遍調高年度銷售目標相比，當前多數開發商已經難以展露樂觀情緒。不久前融創中國董事長孫宏斌就公開表示，對房地產市場非常悲觀，融創去年10月後沒有再拿地。

易居中國CEO丁祖昱認為，目前政策都是奔着需求端去，市場之前主要施應太少，但如今的政策是要讓“買不到”變成“買不了”，一是“沒有資格買”、二是“沒有能力買”、三是”沒有機會炒”。因此，千萬不要認為一季度“政策向左、市場向右”的局面會持續下去，政策疊加效應到一定階段之後，量變必然會產生質變，也許市場劇變就在一夜之間。

業內人士預計，緊縮的調控政策將貫穿全年，很可能還會有更多二線城市和環一二線核心城市的三四線城市將升級限購。開發商應適時加大供應、把握推盤節奏，加快去化速度，應對變局做好充分準備。

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房貸現拐點 公司貸接棒

東方財經網 2017-04-17 22:52:54 來源：北京商報

　　一季度，央行等監管部門祭出多種調控舉措后，3月個人房貸增速回落。整個一季度房地產貸款增速也較上年末回落。分析人士表示，在監管調控的決心之下，房貸增速仍將平穩放緩，而公司貸有望成為新的寵兒。

個人房貸增速回落

在多輪調控政策的“狂轟亂炸” 下，樓市進一步“退燒”。從3月數據來看，3月末，以按揭貸款為主的住戶部門新增中長期貸款佔全部新增貸款的34.6%，較上年末下降了10.3個百分點；企業部門新增中長期貸款佔全部新增貸款的63.3%，較上年末提高了30個百分點。

3月也延續了今年開年的降溫趨勢。從季度數據來看，央行調查統計司司長、新聞發言人阮健弘介紹，一季度房地產貸款新增1.7萬億元，占同期各項貸款增量的40.4%，比2016年佔比低4.5個百分點。與此同時，房地產開發貸款和個人住房貸款增速雙雙回落。具體而言，截至3月末，房地產貸款餘額28.39萬億元，同比增長26.1%，增速比上年末回落0.9個百分點。其中房地產開發貸款餘額7.54萬億元，同比增加7.4%，比上年末回落0.9個百分點；個人住房貸款餘額19.1萬億元，同比增長35.7%，比上年末回落1.1個百分點。

浙商銀行經濟分析師楊躍表示，以個人住房按揭為代表的住戶中長期貸款一季度增加1.46萬億元，占整個住戶部門貸款近80%。但從單月看，二三月中長期貸款新增規模變化相對平穩，目前房地產市場在政策指引下正逐漸恢復理性，預計一線城市按揭貸款需求會在合理區間內趨於穩定。

調控已見成效

房貸是決定樓市冷熱的一個關鍵因素。一季度，房地產調控政策密集出台，差別化信貸已經在不同城市間有所體現。例如3月17日，北京宣布執行“認房又認貸”，同時將二套房首付提高至最低六成。至此，北上廣深均進入“認房又認貸”時代。

金融機構也在一定程度上收緊了房地產貸款。北京商報記者獲悉，在今年春節后，多家銀行都勒緊了信貸的敞口，甚至有銀行一度停貸。此外，分析人士認為，加上央行3月的窗口指導以及MPA考核等，去槓桿舉措見成效。

據悉，央行3月下發《關於做好2017年信貸政策工作的意見》（以下簡稱《意見》）明確要求，央行各分支機構加強對商業銀行窗口指導，督促其優化信貸結構，合理控制房貸比和增速。

《意見》要求，央行各分支機構要將住房信貸政策作為調控房地產一攬子政策的組成部分，合理搭配使用最低首付比例、貸款利率優惠幅度和最長貸跨年限等住房信貸政策，嚴格按照相關程序及時對轄區內住房信貸政策做出適度調整。

此外，有消息稱，銀行房貸比成為今年央行MPA考核的重要內容。據悉，MPA有七大類指標，其中就包括信貸政策執行方面，而商業銀行的貸款行為是其中的一項重要考核。

這也直接約束了銀行的行為。農行副行長郭寧寧在業績發布會上表示，今年農行將對住房按揭貸款的投放進行總量調控，力求各時點平穩投放，並嚴格執行差異化的住房信貸政策。將控制投機性購房的貸款需求，支持合理的自住型購房需求。熱點城市首套房、二套房的貸款利率定價都會有所提升，新增個人住房按揭貸款不會超過去年。

據了解，目前很多商業銀行都收縮了個人住房按揭貸款的新增規模，上調房貸最低利率折扣至9折，各地方分行向總行彙報個人房貸數據和投放計劃的頻率也大幅提升。

增速放緩仍延續

對於今年的房地產調控，在分析人士看來，房貸增速仍將平穩放緩。阮健弘表示，未來央行將繼續落實房地產政策，積極指導金融系統配合做好房地產調控相關工作。

監管層人士也頻頻發聲。央行營管部主任周學東此前在接受媒體採訪時直言，從個人房貸在新增貸款的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年45%左右的佔比來說，將是明顯的下降。這也意味着，今年房貸或走向一個拐點。

支撐樓市繼續降溫的，是監管端的不放鬆。銀監會副主席王兆星近日在2017中國發展高層論壇期間也表示，下一步將繼續採取差別化的信貸政策，對一些房價過熱的城市，要採取審慎的房貸政策；對一些有去庫存需求的三四線城市，還是會給予必要的信貸支持。

王兆星強調，對一些基本的剛性住房需求、改善性住房需求，包括城鎮化過程中產生的住房需要，都需要支持。而對於投機性的、炒房的需要則不予支持。

公司貸或成新寵兒

在房地產信貸政策調控的大背景下，銀行信貸將向哪部分傾斜？多位分析人士認為，公司貸將成為新的寵兒。

華泰證券首席宏觀分析師李超指出，居民中長期和短期貸款具有一定的短期可替代性，在房地產信貸政策調控的大背景下，居民會將部分中長期貸款暫時轉為短期消費經營貸款。

楊躍預計，面對錶外資產回歸表內和以個人住房按揭為代表的零售業務增速放緩的趨勢，公司貸款將面臨更多機會。他分析，從銀行業乃至金融業發展趨勢看，回歸主業專註滿足客戶金融需求是未來較長時間內商業銀行的主要發展方向。而公司貸既是宏觀層貨幣供應量目標性有效性提升的實現路徑之一，又是微觀層面商業銀行優化資產負債結構表、加快轉型升級的關鍵。

交通銀行金融研究中心高級金融分析師鄂永健也撰文指出，2016年樓市火爆帶動按揭貸款需求激增的情況在2017年將顯著改變，銀行在信貸額度安排上會向公司貸款傾斜。

北京商報記者 閆瑾 劉雙霞

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北京最貴自住房現“日光” 近800套房6小時售罄

東方財經網 2015-06-28 23:31:21 來源：法制晚報  
東方財經網
訊 位於來廣營地區的自住房項目恆大名都，昨天選房首日就全部被包圓。其28000元/平方米的價格是目前搖號項目中價格最貴的，僅次於尚未搖號的均價29000元/平方米的丰台區白盆窯項目。

繼本月19日自住房恆大名都舉行公開搖號之後，昨天舉行了首日現場選房。

搖號通過審核的家庭有37580戶，其中優先家庭29249戶，非優先家庭7693戶，此外還有撤銷申請的201戶以及已購買其他項目的437戶。而項目提供房源797套，這意味着近50個家庭搶一套房。

恆大名都位於朝陽區來廣營鄉紅軍營路西側，此次開盤推出的797套房源分佈在2號樓、3號樓，售價28000元/平方米。

不過恆大名都緊鄰北五環，銜接中關村商圈、亞奧商圈、望京-麗都商圈及中央別墅區，區位優勢明顯。項目周邊交通路網便捷，周邊有雙線地鐵，5號線北苑北站、13號線北苑站距離項目僅1.5公里。自駕車由北五環出口出上來廣營西路一直向西，進入紅軍營路向北即到。

分析房產減庫存好項目不愁賣

目前，四環到五環間推出項目3個，銷售均價在每平方米2.2萬至2.9萬元之間；五環至六環間項目共計32個，銷售均價在每平方米1.5萬至2.8萬元之間；六環外項目為26個，銷售均價為每平方米1萬至2萬元之間。

記者從恆大了解到，昨天通知了6500組，在不到3000組的時候，近800套房源就全部銷售一空。

中原地產首席分析師張大偉表示，近期房地產市場出現了明顯好轉，市場庫存下降，購房者選擇餘地減少；其次，此前出現的一些“尾房”而轉為面向市場銷售的自住房項目的位置相對較遠，石景山、朝陽等地區供應項目不多且位置好，自住房銷售難度不大。

延伸待售唯一四環項目預計7月開售

截至目前，北京市推出的自住房項目多數位於五環外，目前待售的唯一一個四環的項目位於丰台區白盆窯，每平方米29000元的均價為自住房中最貴的。這是目前地段最好的自住房，就是今年年初的高價地王，由華潤、首開、平安三家品牌名企聯合拿下。

該項目自住房共規劃11棟板樓，約1424套，2梯4戶，均價29000元/平方米，樓棟間擁有超100米的超大樓間距；在戶型設計方面，有80平方米南北通透2居戶型和純南向2居，另外還有89平方米南北通透三居三種戶型。

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