只租不售 上海租賃住房“唱大戲”

東方財經網 2017-08-02 22:53:08 來源：

7月24日下午，上海首批公開出讓的兩塊租賃住房用地，在上海市土地交易市場成交。這則短短的消息，在長期從事房地產市場研究的克而瑞研究中心副總經理林波看來，釋放出一個極其重要的信號――將來想要在一線城市立足的房企，再走原來的老路不行了，只有參与租賃市場業務，才有可能在一線城市做生意。

這兩塊土地，一塊位於外來精英人口聚集的上海郊區嘉定新城，一塊則位於目前已發展成熟的高新技術產業園區張江。嘉定新城的商品房每平方米單價已經直逼5萬元，張江園區的商品房單價早已進入6萬元時代。

這兩塊“寶地”，因為“只租不售”，底價成交。每平方米樓板價格只有5569元和5950元，大約只有周邊房價的十分之一。拿地者一個是上海嘉定新城發展有限公司，另一個是深耕張江數十年的本土國企――上海張江（集團）有限公司。項目建成后，將提供至少1897套租賃住房房源。

中國青年報・中青在線記者聯繫兩家企業採訪時，兩家企業都以“剛剛拿地，還沒想好”為由拒絕了有關為何拿地、未來是否有可能盈虧平衡的提問。

不過，有房地產專業自媒體給這兩家企業算了一筆賬，即便按照目前極低的拿地成本核算，根據“精裝交付”“租金上報”的嚴格規定，兩家企業投下的這筆錢，大約每年只能有4%左右的收益率，預計要超過30年才能收回成本。

這與目前房地產企業的操作模式大相徑庭。現在的模式是，房地產企業通過向銀行貸款、抬高槓桿來拿地，迅速起樓，再以比周邊二手房價高得多的價格出售房屋，迅速收回成本。

“看上去好像這兩家國企是賠本賺吆喝，實際上，我認為是在探索一條新路。把錢投入租賃市場，再尋找其他渠道掙錢。”林波判斷，在稅收等方面，這兩家企業會得到較大幅度的優惠，同時，還很有可能以優先、優惠的方式把以上兩個地塊周邊的商業、配套交給這兩家國企來做。未來，不做租賃市場的房企，有可能很難從一線城市手裡拿到地，“有錢都拿不到。”林波介紹，他的一些房地產開發商朋友，早就對這兩個“只租不售”地塊產生興趣。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌告訴中國青年報・中青在線記者，兩家國企肯定不會虧本，“我判斷，先讓國企進入，核算出一個盈虧平衡點，再全面向民營開發商放開。”

通過國企試點，可以找到合適的鼓勵政策、制定合理的推廣方案，最終保證上海在5年內完成住房“十三五”規劃中的70萬套租賃房建設目標。上海對外經貿大學副教授、房地產投資與融資專家汪波算了一筆賬，網上有關4%投資回報率、30年收回成本的說法並不科學，“這隻是用了一種靜態的算法，它並沒有把房租未來的上漲預期，以及每年房租資金的收益算進去。”

汪波用動態成本核算的方法發現，即便加上開發商後期裝修、物業等成本，這批租賃房每年的投資回報率至少也可以達到6%以上。

在經常與開發商打交道的林波看來，這6%彌足珍貴。“現在拿地，國家規定必須使用自有資金，不能加槓桿、不能貸款。開發商一大筆錢砸下去，未來能不能收回成本還真不知道。”林波分析，同樣是一筆自有資金花下去，對開發商來說，與其去購買拿地成本就高達六七萬元的郊區土地，倒不如只用十分之一的錢、購買一個位於城市副中心、青年人才集聚區域的“只租不售”地塊，至少這個地塊每年的租金收益極有保障。

由於租金收益屬於“長期穩定現金流”，這筆收益很容易就可以進行“資產債券化”，繼續用來再融資，“明白人一看就懂了，比如萬科，它已經開始在廣州爭搶租賃用地項目了，開發商可不笨。”

中國青年報・中青在線記者注意到，近期，為了抑制房價過快上漲，各地奇招頻出。其中，以廣東的“租售同權”和上海的“只租不售”關注度最高，兩者均希望通過調控的手段，扶持租賃市場。

根據最新發布的上海住房“十三五”規劃，未來5年，上海住房用地供應總量將明顯增加，預計供應5500公頃，較“十二五”期間增加20%。上海城鎮住房供應總量預計新增約170萬套，其中，商品住房約45萬套、租賃住房約70萬套、各類保障性住房約55萬套。

此次上海掛出的1897套租賃房，只是一個開始。根據上海的規劃，“十三五”期間，上海每年新增租賃房平均約達到14萬套。

“民營企業很快會加入競爭。這其實是一筆不錯的買賣。”林波說，民營開發商的积極性毋庸置疑，“或許有人會說，有五六千一平方米的錢，不會去三四線城市買地賣房嗎？實際上，三四線城市的苦頭，幾乎所有房企都吃過，能留在一線城市，都會盡量留在一線城市。”

　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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多地取消購房落戶政策 租房“賦權”時代來臨

東方財經網 2017-08-02 22:53:07 來源：

7月28日，無錫市發布了修訂后的《無錫市戶籍准入登兼定》（以下簡稱《規定》），取消了有關投資、購房落戶政策，增設了租賃住宅落戶政策，將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，新政將於9月1日起正式實施。

無錫市相關人士認為，《規定》修改既是無錫貫徹落實中央深化戶籍制度改革要求的具體舉措，又是無錫吸引優質人才、吸引優質勞動力，全面推動新型城鎮化建設和農業轉移人口市民化的具體政策支撐，考慮到無錫新市民的落戶需求，讓他們能夠享受到建設的成果、改革的紅利；同時進一步提升無錫人口素質，改善全市人口結構，為無錫打造“雙創”樂土、宜居樂園、產業高地及建設“富強美高”新無錫添油增力。

“租房落戶”吸引人才集聚

中國青年報・中青在線記者注意到，此次《規定》主要修改內容，第一是取消有關投資、購房落戶政策。無錫市現行規定中依據投資、納稅的金額和年限不同設定的落戶條件將全部取消，同時取消購房面積達60平方米以上准予落戶的政策，只要在無錫有合法穩定住所和合法穩定職業，不論住宅面積大小均可落戶。

第二是增設租賃住宅落戶政策。增設專門條款明確將合法穩定住所的認定範圍擴大至租賃住宅，凡在無錫租住經房產管理部門辦理租賃登記備案的合法租賃住宅，同時具備參加無錫市城鎮社會保險、申領（簽注）江蘇省居住證均滿5年（宜興為均滿3年）條件的，准予本人、配偶和未成年子女來錫落戶。

第三是進一步放寬重點人群落戶條件。對中央要求全面放開放寬的高校畢業生、技術工人、留學歸國人員、職業院校畢業生、在市外已安置的轉業、退伍軍人等重點落戶群體，增設落戶途徑、放寬落戶條件。同時對上述重點落戶群體不設定合法穩定住所的具體條件，可按實際情況將戶口落在自有住宅、租賃住宅、單位集體戶和社區家庭戶中。

早在2014年5月1日，無錫市牽頭制定的《無錫市戶籍准入登兼定》正式實施，在江蘇省首次、全國率先實現了大市範圍內戶籍准入登記、遷移規定“一體化”，並榮獲“2014中國全面小康十大民生決策”稱號。

該規定實施以來，無錫市外遷入人口共13萬，城鎮化率提升了近兩個百分點。

據無錫市相關人士介紹，2016年，及辦公廳先後下發《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》兩個最新戶改文件，規定了大中城市均不得採取購買房屋、投資納稅等方式設置落戶限制，落戶條件中的合法穩定住所應包含租賃住宅等最新戶改精神。

無錫市人口管理支隊隊長朱利農說，租房者可以將戶口落在租住房屋，如果房東不同意，單位有集體戶可以落在單位集體戶，單位沒有集體戶可以落在所在社區街道。“只要將戶口落在無錫市就是無錫市民，就可以享受到和無錫市民相同的市民基本公共福利。”

“實施租房落戶，可以吸引人才來此工作生活，安居樂業。這對外來務工務工人員和高校畢業生有好處。”南京工業大學土木工程學院房地產經營管理系主任吳翔華認為，相比其他城市，無錫租房落戶的門檻較低。落戶門檻放寬，在一定程度上可以解決近年來無錫人口流入增速放緩的問題，吸引各方面人才和勞動力。

“租房落戶”與“租購同權”距離有多遠？

除了無錫之外，今年以來，鄭州、揚州、濟南等二線城市也通過修改地方法規的方式進一步放寬落戶門檻，並對租房群體敞開落戶的大門。其中，取消購房落戶政策，把租賃房屋納入“合法穩定住所”範疇成新趨勢。

此前，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市成為首批試點城市。

吳翔華介紹，“租購同權”是指以給租房者賦權更多的方式，彌補租房和買房所能享到的權利差距。“租房落戶是租購同權的基礎，但與租購同權還是有一定距離。”

吳翔華認為，“租購同權”目前來看並不現實。除了戶籍，買房還與教育醫療資源、社會認同、文化心理、投資手段等相聯繫，購房者除了戶籍之外還想擁有的是相關社會權利，所以現實中還是會有一部分人會考慮買房。

對於這些城市是否會跟進推進“租房落戶”政策，吳翔華認為，這不能一概而論，而要視各個城市具體情況條件而定。

“租房落戶政策針對的是當前嚴重的人戶分離問題。”全國工商聯房地產商會理事陳寶存介紹，根據《中華人民共和國戶口登記條例》的規定，中華人民共和國境內公民的經常居住地和常住戶口登記地二者一定要一致，否則就稱為“人戶分離”。

陳寶存說，儘管有政策鼓勵，但相較於農村戶口和北京、上海等重點城市的戶口，一般城市的戶籍價值較小，外來人口缺乏入戶動力，入戶意願不強烈。

陳寶存表示，終身租房習慣需要長期培養，這也是長效機制實施時最大的障礙。新建商品住宅豪宅化，帶來二手房源價格上漲，租金水平提高也可能是大概率事件，老百姓依舊會追求產權類型住宅。

也有專家認為，租房“賦權”所帶來的公共服務能力和公共配套設施的增加等問題，尤其是要警惕引發租金非理性上漲，避免“租不起房”的現象發生。

專家建議與戶籍相關的配套必須到位

不管是“租房落戶”，還是“租購同權”，最受公眾關注的還是與戶籍相關的配套問題，比如頗受關注的學區房問題。

朱利農說，租房者在享受公共福利方面和其他市民待遇相同。但詩安部門負責的落戶是狹義戶口登記，這是各種福利的基礎，比如有了無錫戶籍，子女就可以按時打疫苗。但對於其他資源，是由市其他職能部門作規定，比如小孩就近入學，入學條件、學區劃分、學籍名額怎麼確定，就需要教育部門規定。

教育學者熊丙奇認為，提出“租購同權”是有积極意義的，但這需要豐富優質教育資源，實現義務教育均衡發展才能實現。

熊丙奇以解決隨遷子女的同城入學問題舉例說，本來隨遷子女應該享有和城市孩子一樣的入學權利，近年來，各地尤其是大城市，針對隨遷子女，設置越來越高的入學門檻，這令同城入學的適用範圍越來越窄，符合條件的隨遷子女大多能進入城市公辦學校，但是符合條件的隨遷子女卻越來越少。

“大家對租購同權的期待是可以理解的，但在學區房熱高燒不退的現實中，租購同權只是幻影，或者說只是房屋租賃市場的一個炒作點。”熊丙奇說。

“租購同權並不屬於戶籍政策。”中國人民公安大學治安系教授王太元認為，“‘租購同權’是住房以及相關的社會管理領域的制度變革，甚至是中國民事法律制度的重大變化，這中間當然有非常具體的問題需要解決，但問題的產生與解決，都與戶籍改革沒什麼關係。”

王太元認為，每個人不論其性別、民族、宗教、職業乃至居住區域、居住狀態如何，都有被所在地方予以依法登記確認、並保護的權利，這項權利是不能被限制的，即使立法也不可剝奪。“至於登記之後是否享有相關領域的某項權益，也不應該以戶籍來確定。”

“功夫在詩外，在戶籍之外。”王太元說，本輪戶籍改革要想成功，配套必須到位，與戶籍密切相關的住房、教育、就業、工資、物價、土地等領域，都必須儘快完成各自的制度變革。否則戶籍改了，配套卻沒有變化，繼續用城鄉、農業非農業、本地人外地人等舊制度管理社會、限制公眾，戶籍改革就永遠不能到位。

　　(作者：李超)　　(出處：中國青年報 2017年08月02日)

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陝西：上半年公租房分配66.88萬套 棚戶區改造新開工超16萬套

東方財經網 2017-08-02 22:53:13 來源：

新華社西安８月１日電（記者鄭昕）記者1日從陝西省住建廳獲悉，今年截至6月底，陝西省棚戶區改造新開工16.65萬套，占年度任務的73.42%；公租房已分配66.88萬套，分配率為75.86%。　　

據了解，今年上半年陝西省棚改貨幣安置12.75萬套，貨幣化安置率76.55%；棚戶區改造基本建成6.73萬套，占目標任務的81.45%；公租房基本建成3.4萬套，占目標任務的96.89%；新增發放租賃補貼1.03萬戶，占目標任務的75.86%。上半年陝西省保障性安居工程建設完成投資505.1億元。

截至6月底，陝西公租房已分配66.88萬套，分配率為75.86%；已發放新增租賃補貼1.03萬戶，佔全年目標任務的75.86%；全省棚戶區改造開工率為73.42%。

　　(作者：鄭昕)　　(出處：新華社 2017年08月02日)

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山西：商品房待售面積明顯減少 去庫存初見成效

東方財經網 2017-08-02 22:53:14 來源：

新華社太原8月1日電（記者 呂夢琦、楊晨光）記者近日從山西省統計局獲悉，今年上半年山西省商品房銷售量增長迅速，待售面積持續減少，“去庫存”效果明顯。　　

統計数字显示，上半年山西省商品房待售面積1523.9萬平方米，比去年末減少237.1萬平方米。其中，住宅待售面積1075.8萬平方米，比去年末減少158.4萬平方米。

專家表示，去年以來山西省商品房“去庫存”力度不斷加大，採取了打通商品房和公租房供需通道、推動房地產開發企業兼并重組等11項措施，對房地產市場起到了明顯的刺激效果。

除了政策性影響外，金融機構開展業務流程再造，簡化按揭客戶辦理手續，积極為本地及外地購房者提供貸款服務，也對去庫存產生了积極的推動作用。

截至2017年7月，山西建行個人貸款規模已經突破500億元，上半年累計投放商業性個人住房貸款2.6萬筆，金額96.63億元，新增70.15億元，佔到全省新增額的五成以上。

今年上半年，山西省商品房銷售面積達到了830.6萬平方米，同比增長20.9%，其中商品住宅銷售面積769.5萬平方米，同比增長20.6%。

　　(作者：呂夢琦、楊晨光)　　(出處：新華社 2017年08月02日)

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北京房貸執行基準利率 放款周期延長3月起步

東方財經網 2017-08-02 22:53:17 來源：

在“3・17新政”等一系列政策的調控下，北京房地產市場迅速降溫，目前成交量繼續探底。與此同時，各家銀行房貸審批和放款節奏也越來越慢。

《證券日報》記者近日走訪北京地區多家銀行和房產中介了解到，目前多數銀行房貸的放款周期三個月“起步”，並且貸款審批和資質審核等也較往年更為嚴格。

首套房貸款執行基準利率

近日，《證券日報》記者以購房者身份諮詢了北京地區多家房產中介，多位房產經紀人告訴本報記者：“日前合作的銀行首套房基本都是執行基準利率，少數利率上浮的銀行基本沒有客戶會主動選擇。”

本報記者走訪多家房產中介了解到，坊間傳言的首套房貸款利率上浮10%的銀行主要集中在兩家股份制銀行。多位房產經紀人表示，最近成交量低並且沒有同兩家銀行合作，並不清楚執行利率是否上浮。

同時，本報記者走訪多家房產中介，經紀人的回答也越來越謹慎，“貸款利率由銀行決定，我們中介只是幫忙走流程，方便的話您也可以自己申請”成為多位經紀人的官方回答。

本報記者以購房者身份諮詢了上述銀行的個貸專員，工作人員表示：“多數客戶利率會上浮10%，但是也有個別資質特別好的還可以批准基準利率，不過目前額度比較緊張。”

央行統計數據显示，今年以來，北京市新增個人購房貸款在各項貸款中的佔比大幅下降，且人民幣個人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。剔除資產證券化等因素影響，1月份至6月份，個人購房貸款實際月度新增額分別為207.6億元、244.7億元、144.7億元、159億元、154.2億元、122億元，月度新增額逐月下降。

根據北京地區某大型房產中介提供的數據，自6月份以來，90%的二手房是通過降價完成交易的。而且，隨着二手房市場持續發酵，降價的房子已經由之前的高市值房源蔓延至普通剛需房源，平均幅度在10%-15%左右。

不過，有多位購房者表示，在首付、貸款利率、月供均提高的情況下，隱形增加的成本可能遠超過房價下跌的成本。同時有不少購房者表示，目前申請住房貸款需要提交的材料越來越嚴格，多家銀行表示收入證明和工資流水缺一不可，有多家銀行甚至要求完全匹配，提供的流水證明進賬部分必須有“工資”等字樣，普通的資金流入不再算作收入。

《證券日報》記者算了一筆賬，按照等額本息還款法計算，如果購房者貸款為100萬元，首套房貸款利率執行8.5折優惠時30年期月供為4872.7元；首套房貸款利率執行基準利率后，25年期月供為5787.8元；如果按照首套房貸款執行基準利率的1.1倍來計算，25年期月供為6075.4元。

放款周期三個月起步

根據北京住建委的數據显示，截至7月29日，北京全市7月份二手房網簽量為7859套，繼6月份網簽量不足萬套之後，二手房成交量繼續下行。“3・17”新政過後，4月上旬、5月上旬和6月上旬北京地區二手房網簽量分別下降27.2%、25%、13.9%，呈現連續走低的趨勢。

北京市朝陽區某房產中介的店長告訴《證券日報》記者，“我毛司最近一次公布的北京地區門店數量在5月份，約有1300家門店。按照目前的交易量，多個門店業績幾乎為零。”

結合融360監測數據來看，6月份北京地區首套平均利率達到4.97%，超過基準利率。同時受額度影響，貸款審批周期變長。

《證券日報》記者走訪北京地區某房產中介詢問“貸款放款時間”時得到回復“房屋的放款是由銀行來決定的，具體時間我們無法為您保證”。

在本報記者不斷追問下，有部分房產經紀人透露，“目前在走流程的客戶，還有‘3・17’新政之前就批貸的仍然沒有放款，放款時間至少是3個月起步了。”

另有多位房產經紀人表示，“由於放款時間的拉長，目前不少賣房的客戶表示願意接受6個月左右的交易周期。”

隨後，本報記者諮詢了多家銀行的個貸經理，個貸專員紛紛表示：“何時放貸不確定，需要耐心排隊等待。”

在走訪過程中，本報記者遇到了一位新政前就簽訂購房合同的客戶，他表示：“等了4個多月還沒有放款，賣家早就定了意向房源，但是因為拿不到放款，隔三差五的催促，我夾在中間只能來催催中介。賣家希望我接受利率上浮儘快放貸。”

業內人士表示，今年銀行整體的信貸環境都將處於較為緊張的態勢中，銀行在自身額度受限的情況下，不排除會進一步收緊貸款利率優惠。

　　(出處：中國經濟網 2017年08月02日)

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北京二環邊地塊1%低溢價成交

東方財經網 2017-08-02 22:53:15 來源：

昨天，東城區首個“限房價、競地價”地塊上市參拍，最終以1%的低溢價率成交。這宗地塊上70%房源都需為90平方米以下戶型，最高單價被限制在每平方米9萬多元。　　

昨天北京土拍市場成交的3宗土地均為“限房價、競地價”地塊，將來建設的商品住房已設定銷售限價。據介紹，永外地塊位於南二環邊上，面積約4.25公頃，總建築規模約7.36萬平方米，其中居住建築規模約3.77萬平方米，均建設為普通商品住房，且70%房源需為90平方米以下中小戶型。銷售均價不超過89068元/平方米，最高銷售單價不得超過93521元/平方米。

這是2012年2月以來東城區首次住宅用地成交，不料意外爆冷。昨天的拍賣現場，已經報名的3家企業並沒有如約出現，最後此地塊是按照競買報價，由北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體以38.4億元競得，溢價率為1%，成交樓面地價為58080元/平方米。

市規土委相關負責人表示，永外地塊為危改項目中的資金平衡地塊，該危改項目內共涉及1394戶住宅及28家企業拆遷，通過實施危改工作，建設了約21萬平方米回遷安置房，一定程度上改善了西革新里地區城市面貌和居民生活環境。

記者了解到，永外地塊掛牌文件中要求競得人須代建7000平方米燕墩博物館，建成后無償移交東城區文化委員會使用，以彌補區域文化設施不足的短板。

來自大地機構的統計數據显示，7月份，北京土地市場出讓10宗經營性用地，總面積64.2公頃，規劃建築面積129.72萬平方米，總成交金額為313.83億元，平均溢價率為31.15%。

10宗經營性用地全部為含住宅的建設用地，其中近半將建自住型商品房。如果將自住型商品房按90平方米/套、企業自持租賃房按60平方米/套、可售商品住宅的70%按90平方米、30%按140平方米進行測算，7月供地將為北京房地產市場提供11000多套住房。

市規土委相關負責人表示，今年前七個月本市已經成交自住房用地15宗，“限房價、競地價”用地20宗。所有商品住宅地塊均設定了未來的銷售價格或最高價格。

來自市的數據显示，北京正在逐步擺脫對於土地財政和房地產市場的依賴，房地產投資已經從2011年的51.4%下降到2016年的47.8%，今年前4個月的房地產投資佔比更是進一步下降，僅為45.2%。（記者 耿諾 實習生 劉少媚）

　　(作者：耿諾)　　(出處：北京日報 2017年08月02日)

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蘇州7月新房成交下跌三成多 今後新建商品房全裝修

東方財經網 2017-08-02 22:53:20 來源：

近日，蘇州市信息公開網上公示了這樣一條通知：關於“推進裝配式建築發展加強建設監管的實施細則”（試行），《細則》中指出，新建普通商品住房應實施全裝修。一石激起千層浪，不過值得注意的是，記者採訪了相關人士，“全裝修”並不等於“精裝修”。

《細則》自7月25日印發之日起試行三年。其中要求，採用裝配整體式混凝土結構體系的居住建築以及商業、醫院、學校、辦公等公共建築，其整棟建築中主體結構和外圍護結構預製構件的預製裝配率，2018年年底之前應不低於20%，2019年應不低於30%，且外牆宜採用預製牆體或疊合牆體，鼓勵採用預製夾心保溫牆體。另外，新建普通商品住房應實施全裝修，其他居住建築倡導實施全裝修。

關於此條新政，地產界業內人士表示，“此次的政策，將使得房屋品質提升，居住生活氛圍更強，新房交房入住率高，也符合目前購房的消費趨勢。”

消息出來后，有不少市民發生了誤解，甚至坊間傳出“家裝公司倒閉？房價飆漲？”等議論。其實，“全裝修”並不等於“精裝修”。

據業內人士介紹，全裝修並不是簡單的毛坯房加裝修，按建設部規定，住宅裝修設計應該在住宅主體施工動工前進行。也就是說，住宅裝修與土建安裝必須進行一體化設計。部分裝修半成品房，也就是“全裝修”，牆面與地面已完成粉刷，廚衛基本具備使用功能。

精裝修則是指裝修的檔次以及規格，一般精裝修的房子，地面是地板，牆面以及屋頂有石膏邊，廚房是整體櫥櫃，衛生間有瓷磚，只需搬進傢具和沙發等軟裝，就可以拎包入住。何潔

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7月新房成交下跌三成多

據房天下數據研究中心統計，7月份，蘇州商品房住宅成交6271套，較6月減少3595套，跌幅36.44%。二手房住宅成交4955套，較6月減少775套，跌幅13.53%。

各區商品房住宅成交量對比方面，吳江區以絕對優勢領先其他五區，成交2301套，承包總成交量的36.69%。吳中區1485套位列第二，接下來依次為相城區、高新區、姑蘇區和工業園區。

二手房住宅成交園區奪冠，成交量1536套，佔比27.34%；姑蘇區、吳中區和吳江區成交相當，分別成交994套、977套和988套。

7月蘇州二手房參考均價為22591元/�，其中園區均價為29236元/�，姑蘇區為21709元/�，高新區為20675元/�，吳中區為18067元/�，相城區為17445元/�，吳江區為14326元/�。何潔

　　(作者：何潔)　　(出處：現代快報 2017年08月02日)

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北京土拍58.3億落槌 碧桂園、金科搶戲與“五年一遇”東城地塊爆冷

東方財經網 2017-08-02 22:53:23 來源：

回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京（樓盤）東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？

觀點地產網 8月1日，北京市以東城區一宗限售價約9萬元的地塊，敲響了月內11宗、共計66.1萬平方米、超260億元土地盛宴的鐘聲。然而，外界滿心期待的東城區地塊土拍大戰，卻早早地收了場。

8月1日下午正式競拍前，平谷區的兩宗地塊已先後有多家參拍房企到場。相比之下，“五年方一遇”的東城永區外大街0503-602北、606東、606西地塊卻無人問津，僅有的三家競買人保利首開、平安、華潤招商碧桂園均未現身。

隨後，北京規土委官網上显示地塊已正式成交。

這宗地塊僅獲得了兩次報價，第一次報價為38.2億元；第二次報價38.4億元，亦為最終的成交價，競得企業為北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體。

另外兩宗平谷區地塊，則由平日里少有亮相的

金科拿下，總價19.9億元，各需自持24%及28%。

“五年一遇”地塊爆冷背後

觀點地產新媒體了解到，北京東城區地塊為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地，土地面積4.24萬平方米，其中建設用地面積2.93萬平方米，建築控制規模≤73598平方米，起始價38.2億元。

競得地塊后，華潤置地華北大區在官方微信上透露，華潤擬將此項目打造為城市中心高端住宅綜合體。

回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？

亞豪機構市場總監郭毅對觀點地產新媒體介紹，之所以無人應價，是因為地塊還包括了其他的隱性成本，其他房企向上叫價的空間太小。

觀點地產新媒體了解到，東城區宗地總用地面積為4.25萬平方米，其中建設用地面積為2.93萬平方米，代征地面積1.32萬平方米，規劃建築面積為7.36萬平方米。

按照出讓要求，競得企業的開發商，需要支付土地開發建設補償費33.9億元，需自持經營地塊中50%的商業部分20年。除此，地塊中居住建築規模需執行“90/70”政策，競買開發商還需在地塊內配建不小於7000平方米的燕墩博物館，並無償移交東城區文化委員會。

加上33.9億元補償費，地塊實際上總共的代價為72.3億元，以規劃建面來算，樓麵價達9.82萬元/平方米。而按照公告要求，這宗地塊的總商品住房銷售均價不超過8.91元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米。

若僅以上述標準來看，這宗地塊是實打實的麵粉貴過麵包。但戍毅分析，房企之所以願意為這宗地塊埋單，也是因為這宗地塊中尚有一些可伸縮的盈利空間。

她判斷，項目中部分商業與公建是可以散售的，由於地塊位於二環且不限售價，未來升值空間可期。

由此看出，碧桂園這一次參与拿地，也是下了“血本”的。觀點地產新媒體就此事聯繫了碧桂園北京區域副總裁林偉營，其表示：“地塊是由京西區域公司拿地，本人不好評價，但他也轉述京西區域負責人的話，表示地塊沒有其他可以透露的。”

觀點地產新媒體了解到，碧桂園曾於2015年10月聯合金茂以總價51.8億元摘得北京丰台區兩宗地塊，但由於地塊的成本超出預期，碧桂園首次進京最終擱淺。今年4月，有消息傳碧桂園擬收購北京九華山莊集團股份有限公司進京，但消息並未獲得碧桂園官方確認。

5月份，碧桂園終於以2.2億元拍得密雲新城地塊，首次通過土地公開拍賣形式進京。而觀點地產新媒體查閱2016年年報，碧桂園在全國共有722個項目，其中便有一個項目位於北京市。年報還显示，該公司於北京的土地儲備17.7萬平方米。

金科

在北京東城區地塊意外爆冷之時，平谷區夏各庄鎮兩宗地塊也不讓觀看者失望，已有許多時日未在北京公開市場露面的

金科，一口氣拿下了這兩宗地塊。

現場消息显示，平谷區夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地、夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地均有超過十家企業參与競拍。

首先拍賣的夏各庄鎮03-04地塊，競至第十輪之時，石榴集團叫價8.23億元，達到最高限價，進入競自持環節。最終，經過七輪競自持，

金科以自持24%的代價競得地塊。

在隨後的夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊的爭奪中，以旭輝、

金科應價最為积極，在11輪時

金科叫價11.67億元，進入競自持環節。之後，現場依舊是旭輝與

金科的戰場，最終

金科以自持28%面積再獲一子。

出讓公告显示，夏各庄鎮03-04地塊土地面積4.86萬平方米，建築控制規模5.83萬平方米，掛牌起始價5.5億元。夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊土地面積8.66萬平方米，建築控制規模9.06萬平方米，起始價7.8億元。

而且，這兩宗地塊中商品住房銷售限價一致，皆為均價不超過26014元/平方米，最高銷售單價不得超過27315元/平方米。

相比起位居二環的東城區地塊，平谷區夏各庄鎮的兩宗地塊可謂“山高水遠”，但這似乎並不影響房企們的熱情。而且，從競價過程來看，

金科幾乎表現出“誓在必得”的姿態。

據郭毅分析，這兩宗地塊的容積率都比較低，分別為1.0及1.2，可以設計為類獨棟的產品。而且，雖然項目的位置距離市中心比較遠，但項目可經機場第2高速連接市區，地塊交通狀況並不差。

其次，項目鄰近中弘的康體養老文旅大盤，周邊未來的配套以及文旅資源可期。最後，考慮到平谷核心區的別墅、高端住宅項目限售價也在2.5萬元左右，而兩宗地塊距離核心區較遠，限價卻更高，這為開發商騰出了更多的操作空間。

不過，對於項目中的自持部分，郭毅認為，這兩宗地塊位於平谷的郊區，租賃市場的需求並不大，所以自持部分將是房企面臨的另一個難題。但對於在北京項目儲備較少的

金科而言，這也是出於拿地的訴求所作出的選擇。

據悉，

金科在幾年前曾在北京開發過廊橋水岸、

金科納帕莊園等產品，但是目前的貨值儲備已然不多。2014年，

金科曾以23.6億元競得大興生物醫藥基地一地塊，其中的自住房部分已於2015年搖號，商業部分則先後於2017年1月及4月獲批預售證。

北京住建委數據显示，4月19日獲批的

金科果凍項目共計625套房源（商業屬性）目前仍然显示為可售狀態。2017年，

金科還計劃推出奧北別墅區的別墅作品

金科天璽。

　　(出處：觀點地產網 2017年08月01日)

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環北京三縣遇最嚴限購之後

東方財經網 2017-08-02 22:53:24 來源：

接連的限購令似乎已讓燕郊樓市跌至冰點。

資料圖

法治周末記者 蔣起東

“過去看看吧，買不買不要緊，天這麼熱，進去喝口水也好。”徐麗(化名)踩着一雙藍色拖鞋，手拿一沓各式各樣的樓盤海報，尾隨一位路人行走了百餘米，只為讓他們進售樓處聽幾分鐘銷售人員的講解。

“每帶去一個人，我就能拿到10元、20元的獎勵。”今年40多歲的徐麗，日常工作是站在燕靈路口，為多家地產中介公司招攬客源，“之前燕郊火的時候，你想看房還要先交錢，現在不好乾了，行情不好，幾乎沒什麼人看房。”

燕郊，素有大北京（樓盤）樓市的“晴雨表”之稱，這座距北京市中心直線距離30公里的河北小鎮，因其獨特的地理位置，不但吸引了眾多想在北京紮根而不得的“北漂”購房置業，更吸引了大批炒房投機客前來“淘金”。從2014年起，燕郊房價就一路飆升，而通州城市副中心地位的確立，更是讓房價攀升到新的高度。

而今，接連的限購令似乎已讓環京樓市跌至冰點。法治周末記者近日走訪燕郊著名的燕靈路口地產中介一條街發現，儘管是炎炎夏日，但中介門店卻犹如深冬般了無生氣，平日里熙熙攘攘、大大小小的數十家中介門店如今門可羅雀，有些門店只有顧客寥寥數人，有些則是閉門歇業，“出租”“轉讓”字樣的廣告在沿街門臉隨處可見。

“政策影響還是很大的，這條街上很多小中介已經干不下去了，大中介也關了好幾家。”徐麗告訴法治周末記者，6月份限購出台後，現在除了極個別項目，外地戶口在整個北三縣已幾乎無房可買，要麼就只能考慮商住房。

“有什麼資格瞧不起商住”

毗鄰燕郊人民醫院的一家中介門店，一位背雙肩包的中年男性被熱情洋溢的中介銷售人員迎入屋內，在聽到燕郊只有商住房可賣后，便揚長而去，並拒絕了中介讓其留下聯繫方式的要求，只剩下銷售人員獨自抱怨。

“有什麼資格瞧不起商住？當年瞧不上通州商住，現在買得起嗎？”一名房產中介小聲嘀咕，“今天你對商住愛答不理，明天商住讓你高攀不起。”

法治周末記者走訪多家中介了解到，在限購政策下，外地人想走正規渠道在燕郊等北三縣地區買房已經是很困難的事情，而多名中介銷售人員都向記者推薦了當地40年產權的商住兩用酒店式公寓。

今年3月21日，河北廊坊市出台限購政策，暫停對在限購區域內已擁有1套及以上住房的非本市戶籍家庭出售新建商品住房和二手住房，非本市戶籍家庭首套房首付比例不低於50%；本市戶籍居民二套房首付比例提升至50%，購買第三套及以上住宅將不提供商業貸款。

6月2日，廊坊限購政策再升級，規定非本地戶籍居民家庭能夠提供當地3年及以上社會保險繳納證明或納稅證明的，限購1套住房，包括新建商品住房和二手住房；已擁有1套及以上住房，或者無法提供當地3年及以上社保證明或納稅證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在當地購買住房；補繳的社保或納稅證明不得作為購房的有效憑證；當地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的，暫停在當地購買住房，包括新建商品住房和二手住房。

政策的加碼宛如一盆冰水當頭潑下，受限北三縣限購政策，中介不得不力推目前還不限購的酒店式公寓。

為孔雀城等樓盤做代理的中介銷售余洋(化名)對法治周末記者表示：“我們現在代理的港中旅項目是燕郊新盤，但不是本地戶口確實沒辦法買。如果不介意土地使用權期限的話，可以考慮紫竹灣項目，40年產權商住，均價兩萬出頭，比目前燕郊均價要低些。最重要的是商住不限購，現在還能買。”

“不保證能辦下來”

限購之下，果真已無房可買？

在法治周末記者採訪中，除了推銷商住房外，也有多名中介銷售人員向記者推薦位於山東省龍口的海景房，“如果不是自住，只是想要投資的話，是個不錯的選擇”。

但多數中介置業顧問都向記者表示，外地人已經很難在燕郊買到新盤，二手房由於戶籍的限制，更不可能買到。

不過，也有中介人員向記者透露，想買二手房，可以“花15萬元補辦社保”，但補繳3年社保也存在風險，“不一定保證能辦下來”。

余洋告訴記者，據他了解，外地戶籍在燕郊確實已買不到新房，但香河的一個新開樓盤目前仍然在售，“是鴻坤的項目，均價1.9萬元，不過剩的應該也不多了”。

“現在燕郊的均價都是兩萬二、兩萬三，這個香河的項目才一萬九，未來肯定會漲。雖然香河現在比燕郊便宜，但未來肯定是香河的。”余洋信心滿滿。

對於記者對香河入住率不高、配套不足的擔憂，余洋直言：“也就是這幾年的事。只有鴻坤所在的香河北邊新城區才更有發展前景，況且這地方並不只鴻坤一個項目，好多大的有名氣的地產商都在這裏拿地開發，除了鴻坤，還有萬科、華夏、富力、榮盛，這麼多大地產商項目投在那裡，怎麼會發展不起來？”

驅車30分鐘，便從燕靈路口來到余洋所說的鴻坤・原鄉溪谷項目，相比燕郊的中介門店，這裏的售樓處稍顯熱鬧，銷售大廳里坐着幾桌顧客不時交談。售樓處一位工作人員告訴記者，在售的是一處高層，目前僅剩為數不多的幾套可供選擇。

面對限購政策下仍可銷售的質疑，該工作人員坦言：“這也算是歷史遺留問題，我們的項目是在限購政策之前開盤，在和有關部門協商之後，便獲准同意把剩下的賣掉。當然我們也不敢完全保證能辦下來，如果能辦下來就是皆大歡喜，對大家都好，如果萬一沒辦下來，我們也不會收取您任何費用。”

“還是會火的”

“限購之前，並不是這個樣子。”余洋告訴記者，之前帶顧客去看房，安排的班車都是一次好幾輛車的把顧客拉往項目售樓處。

而現在，可容納8人的麵包車，加上司機就只有3人。

1993年出生的余洋，2015年來到燕郊，那時更是另一番光景，“那個時候燕郊也才一萬，大廠不到一萬，香河還不到五千。最後悔的，一是沒從東北老家把戶口遷過來，二是沒買一套房”。

從通州被傳言確立為副中心開始，北三縣樓市便遭到熱炒。2015年年中，燕郊房價3個月內暴漲6000元，到2016年年初，有些樓盤甚至已瘋漲至將近3萬元。與此同時，大廠也陷入瘋狂，從2016年9月到春節過後，大廠潮白河板塊跳漲近1萬元。

不過，“史上最嚴限購令”取得了立竿見影的效果。廊坊限購政策出台後，房地產市場降溫效果明顯，量價齊跌。

據央視報道，廊坊市房屋交易與產權管理中心副主任郭玉雲表示，6月份新建商品房成交面積8.25萬平方米，其中住宅成交面積6.92萬平方米，與去年10月份相比分別下降70.92%和72.5%。存量房成交232套，同比下降78.9%，環比下降77.6%。

房天下網新房價格走勢圖显示，從4月份到7月份，燕郊已從每平米29645元下降到26583元，香河從每平米18332元下降至16829元，大廠則從每平米24431元跌至18900元。

“要努力把房價調控在2016年10月的水平，確保環比不增長。”廊坊市在6月2日出台的《關於進一步促進全市房地產市場平穩健康發展的實施意見》中提到。

長久以來，在北京樓市的影響下，北三縣難逃暴漲暴跌的怪圈，不過每一次低谷之後，都會重新攀升。這一次，看似跌至冰點的北三縣還會“得寵”嗎？

“放心，還是會火的。誰讓這裡是北三縣？政策只會越來越扶持。”余洋對這裏的未來仍然很樂觀。

早在2007年就來到燕郊的徐麗並不懂得什麼“怪圈”，但她直言：“這麼多年了，每次都這樣，別看現在冷清，等政策稍一鬆動，就又得熱鬧起來。”

責任編輯：王碩

　　(作者：蔣起東)　　(出處：法治周末 2017年08月01日)

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大摩：中國嚴控海外地產投資 全球樓市瑟瑟發抖

東方財經網 2017-08-02 22:53:24 來源：

摩根士丹利昨日發布研報稱，隨着中國對海外投資的監管力度加大，全球樓市迎來了一場“巨大考驗”。

在過去幾個月中，中國監管者正在不斷向海外投資商施加壓力。7月20號，中國公開敦促商業團體將資金投入到“一帶一路”戰略中來，而不是去海外“盲目逐利”。銀監會也採取措施，切斷了某些海外項目的融資渠道。此外，監管者們還為“非理性海外投資”列出了負面清單，清單上的併購項目將被認為具有“向海外轉移資產”的嫌疑，其在國內的融資都將受到嚴密的監控。而地產、酒店、電影、媒體、體育俱樂部和非核心業務的海外收購都在名單之列。

其中，地產業在負面清單列舉的所有項目中佔據的比例高達四分之三。在中國企業2017年全年的海外併購投資中，地產業佔到了總資金量的6.3%，而酒店、電影、媒體、體育俱樂部等其他業務加起來也不過才佔到2.1%。事實上，由於過去幾年國內企業預期美元將升值，將人民幣兌換成美元去購買國外便宜的地產已經成為了國內企業某種“逐利保值”的手段。同時，瘋涌的中國資本推高了全球房價。

在海外地產投資受到中國嚴密監管的情況下，摩根士丹利分析團隊預計，2017年中國的海外地產投資將從2016年的10.6萬億美元銳減到1.7萬億美元，同比下降84%。而在2018年，這個数字將進一步下降至1.4萬億。

中國投資資金銳減將給美國、香港、澳大利亞和英國的地產業帶來較大衝擊。

Real Capital分析公司數據显示，2016年中國海外商業地產投資的主要去向是美國（43%）、香港（18%）澳大利亞（12%）和英國（5%）。其中，由於在過去六個月內監管力度加劇，中國對英國的商業地產投資中有34%處於停滯待審狀態，對美國的商業地產投資中則有7%處於停滯待審狀態。

美國

中國是美國2016年的第一大地產投資國，2017年的第二大地產投資國。在紐約、舊金山、芝加哥和洛杉磯的辦公大樓和酒店資產成為了中資最偏愛的地產資產。2017年，80%的資金都湧向了紐約大都會地區，曼哈頓高達30%的地產交易被中國商人所支配並不斷炒高。

在經歷了中國監管部門的嚴厲調控后，美國的地產交易量在今年第一季度萎縮了9%，此前最瘋狂的曼哈頓地區地產交易量則萎縮了55%。隨着市場上最大的買家從市場上離去，大都會地區的房價被澆了一盆冷水，許多人都預言瘋漲的房價即將見頂，紐約市也收到了諮詢機構關於警示商業地產泡沫破滅的報告。

不過，由於中資炒作的大多是美國前幾大城市的商業地產，大多數美國人的居民住房價格並未受其影響。中資撤離只能造成美國市場小範圍的商業地產價格暴跌，不至於引發整體性的金融系統風險。

香港

比起美國，香港樓市面臨的風險就要大的多。

2016年共有5.6萬億美元的資金從內地湧入香港樓市，這幾乎是2014年的3倍，2013年的4倍有餘。瘋狂的資金在今年不僅沒有停下來的意思，反而呈井噴式增長。僅僅在今年的第一季度，這筆資金量就高達4.3萬億美元，達到了2016年全年資金量的77%。

這些天量資金不僅僅買走了香港最繁華地帶的酒店、辦公大樓和廣場，還在2016年左右進行了一場風格切換，直接將投資對象瞄準了居民住宅。在香港地產競標中，內地資金作風激進，出手闊綽。例如，海航集團在拿下香港地的開發住宅區時給出了高於2014年土地最開始被拍賣時一倍的價錢。而從2014年到2016年，香港樓市不過才漲了20%。

截至目前，內地資金已將香港80%的新拍土地和近50%的辦公樓宇收入囊中。據香港差餉物業估價署數據，全港私人住宅樓價指數連漲15個月，且連續第八個月創出新高，但隨着中國對地產投資的管控加劇，香港地產業的上漲勢頭或將遭受打擊。屆時受損最嚴重的將是香港地產的持有者。

英國

英國脫歐帶來的英鎊下挫是中資追捧該國地產的主要原因。在2006年，中資在倫敦商業地產交易中的參与率還不到1%，但到2016年末，這個比例飛躍至了25%，並對當地居民房價產生了不小的影響。

摩根士丹利預計，隨着中資的撤退，或者至少是投資停滯，倫敦房價在士氣上將遭受很大打擊。再加上脫歐帶來的金融中心地位動搖、就業崗位持續減少，倫敦商業地產的價值在未來可能面臨一波較大的調整。

澳大利亞

在2015年至2016年間，中國是澳大利亞地產的最大海外投資者，資金量高達32萬億美元之巨，幾乎是對美地產投資的4倍。而在這32萬億美元中，有20萬億美元屬於居民地產交易。

摩根士丹利預計，隨着中國方面的需求放緩，澳大利亞房價將受到重大影響。另外，由於中資在最近3年裡控制了澳大利亞12-25%的商業地產交易，悉尼、墨爾本等大城市的樓宇或將面臨巨大風險。

　　(出處：和訊網 2017年08月01日)

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