專家：多地學習北京經驗 旨在貫徹冒頭即打思路

東方財經網 2017-04-07 15:56:03 來源：每日經濟新聞

截至3月31日，本月出台樓市調控政策的城市近40個，覆蓋一二三四線城市，不管從調控力度、頻率上看，還是從工具使用、發文和“落地”效率上看，此輪調控已經超越了半年前的上一輪調控，可謂真正地達到了“史上最嚴”。那麼，這一輪調控為何如此密集、嚴厲，對未來樓市影響有多大呢？

2016年10月以後，通過預售管制、高價盤網簽限制等措施，新房市場得到有效控制，16個熱點城市新房成交下滑40%左右，70城房價數據显示，熱點城市新房價格非跌即停漲，但量價齊跌並不意味着樓市降溫了。因為樓市需求開始轉向不受價格和預售管控的二手房市場，甚至是不限購的“商住房”市場。近日，住建部強調，各地調控的當務之急，就是加強二手房市場管理。

類住宅是需求的另一個“出口”。2016年，北京類住宅銷售面積增長196%，銷售套數首次超過住宅，占商品房總成交的60.1%；上海類住宅成交面積增長145%，銷售均價同比增長23%，在售類住宅樓盤消化周期僅5.3個月。

在“穩增長”和推進城鎮化的背景下，合理住房需求需要支持。但是，本輪樓市逆勢回升，包括春節前後三四線樓市火爆，投資需求佔了很大份額。

去年10月，儘管熱點城市均提高了二套房首付比例，但“離婚並過戶”便可輕易獲得首套房資格，近期北京和深圳離婚購房再次攀升。同時，為突破單身無法購房的限制，上海居然出現了與買房客戶“假結婚”的荒唐現象。

同時，利用企業名義購房，可輕易地規避限購。據筆者調研，近期深圳和北京存在兩類以企業名義規避限購的炒房，一豎企或機構手上有很多房屋，投資機構以股權收購方式盤下來，包裝后在二手房市場銷售；二是投資機構在二手住房市場上網羅“老破小”低價住房，包裝后再行出售。此外，歪曲培育租賃市場的“商改租”政策，中介也大肆宣揚不限購的“類住宅”的投資價值。

學位房暴漲是北京近期樓市炒作的典型代表。筆者調研也發現，儘管學位房購置中有改善型需求，但2016年下半年以來，在限購和資金高門檻的情況下，北京西城區學位房價格翻了近一倍，換手率高達3%~5%，投資需求泛起是罪魁禍首。當前經濟金融形勢下，預期已成為樓市重要影響因素，自住、改善與投資需求很難區分，甚至出現了投資需求驅逐自住和改善型需求的現象。

三四線樓市超預期回暖。大城市有“剛需”溢出和“返鄉置業”利好，同時大城市啟動限購，房價也已高處不勝寒，投資需求湧向三四線城市，特別是三大都市圈內的三四線城市。而且，近年來高鐵和軌道交通規劃紛紛出爐，投資需求有了更多刺激。但據筆者調研，軌交規劃、都市圈規劃多數還未落地，自住需求很難實現，能有多少真實需求呢？

因此，此輪樓市調控，儘管各地有差異，但均指向愈演愈烈的投資需求、投機炒作。首先，一個月內密集地、高效率地出爐政策，显示地方主體責任完全落地。學習北京調控經驗，也就是要貫徹“冒頭即打”的調控思路。

其次，“認房又認貸”時隔兩年再次大範圍啟動，意味着要全面壓低購房槓桿，以預防未來預期改變后，高槓桿泛濫導致大面積拋盤，從而將風險甩給銀行。

再次，三四線城市啟動限購，這在歷史上是第一次。避免三四線樓市被投機主導，為的是不讓已經去化的庫存再次復歸，讓未來“去庫存”積重難返。

此外，控制三四線樓市，也是為了給都市圈建設、大小城市之間基礎設施互聯互通和公共服務均等化留出足夠時間。近期，都市圈內跨省（市）統一規劃、生態保護、軌道交通等基礎設施建設在提速，這也將有助於夯實需求基礎。

此輪調控過後，預計熱點一二線城市樓市量價將在高位回落，新房市場預售管制不會改變，量價延續去年10月份以來的回落態勢。二手房市場將在高位企穩，並在下半年觸頂后緩慢回落。對於三四線城市來說，在去庫存政策推進、與大城市高鐵等基礎設施互聯互通將提速的情況下，未來樓市將整體延續增長態勢，但增幅會明顯回落。

總的來看，全國樓市或將在二季度末達到本輪景氣高位，由於去庫存政策扶持與友好金融環境的支持，四季度末將開始緩慢下行。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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端午假期上海樓市成交活躍

東方財經網 2016-06-13 14:35:07 來源：安徽在線

　　本報記者 彭揚

　　中原地產數據显示，端午節期間，上海（樓盤）新建商品住宅成交共計83090平方米，同比增長600%，超過2012年同期交易量，創近7年同期新高。良好銷售表現遠超市場預期。

　　中原地產市場分析師盧文曦表示，今年上海樓市成交好於去年同期，一方面和前期市場保持寬鬆的供應密不可分，另一方面，持續走高的土地市場給未來房價帶來很高期許，短期內一些項目也有調整銷售節奏的傾向，因此成功鎖定一些處於“下定”關鍵點的買家。在交易情緒逐步回升的背景下，6月樓市或走出淡季不淡行情。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，火爆銷售反映出當下購房者的典型心態，即無論是從後續增值空間還是對比其他資產品來說，都認為持有住房無疑都是一種較好的資產配置模式。

　　與上海樓市成交活躍同步的是，房企陸續發布的5月銷售數據显示，在前期各項利好政策助推下，大部分房企銷售金額出現增長，銷售均價也不同程度的上漲。如融創中國5月合同銷售金額107.9億元，同比增長106%；合同銷售面積約58.2萬平方米，合同銷售均價約18540元/平方米。此外，恆大地產5月合約銷售金額約為217.1億元，合約銷售面積約為229.7萬平方米。

　　業內人士表示，隨着銷售業績轉好，當前房企心態較為亢奮，對未來樓市預期也更上一層樓。預計在房企銷售壓力下降的背景下，後續推動房價上漲意願或繼續強化。

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端午節北京新房成交創新高

東方財經網 2016-06-13 14:35:07 來源：安徽在線

　　京華時報訊 （記者邢飛）在剛剛過去的端午小長假，北京樓市迎來新房成交小高峰。據地產服務機構亞豪君岳會統計數據显示，2016年端午小長假期間（6月9日-6月11日），北京商品住宅(不含保障房與自住房)共成交2503套，成交面積35.65萬平方米，相比五一小長假分別增加210%、301%，同時這一成交量創造了歷年端午小長假的新高，而這三天成交量也相當於5月成交量的三成。

　　統計显示，在端午小長假樓市成交中，商住類產品共實現成交2286套，佔全部成交比重高達91%。而從成交排行來看，端午期間成交套數排名前十的項目均為商住產品，其中排行首位的項目尚峰壹號三天實現簽約941套，林肯公園簽約636套，兩個項目成交之和即佔了全部商品住宅成交的63%。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析，端午小長假成交的暴漲緣於商住限購傳言。5月5日通州商住限購之後，市場傳言門頭溝商住產品暫停網簽，隨即業內開始流傳“北京商住將全面限購”的傳言。雖然這一消息尚未被證實，但是從通州市場先例來看，5月通州商住限購之後，區域全月商住類產品成交僅271套，僅相當於4月成交量的4%。其他區域一些商住項目出於規避風險的考慮，開始抓緊簽約。

　　從供應情況來看，2016年端午小長假間僅有兩個項目入市：北京城建(600266,股吧)·上河灣以及天恆世界集，兩個項目共新增住宅產品152套，預售許可面積1.4萬平方米，再加上6月首周加推的旭輝26街區項目，截至11日，6月住宅市場僅有3個項目入市，其中僅一個普宅項目，另外兩個為商住項目。

　　郭毅預計，2016年截至目前，北京商品住宅成交均價為35773元/平方米，相比2015年上漲了5888元/平方米。在此背景之下，商住類產品成為市場有力補充。由於不限購、低總價的優勢，吸引了大量過渡型需求以及投資需求的關注，今年以來商住產品與純商住宅產品成交一直處於兩分天下的態勢，甚至出現商住成交超越純商住宅的現象，一旦商住產品限購，市場格局將發生重大調整。而在限購消息出台之前，商住類項目仍將繼續加快出貨，預計6月北京商住成交量將再創歷史新高。

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“限售”風暴市場之變：房價單邊上漲已終結？

東方財經網 2017-04-07 15:56:37 來源：21世紀經濟報道

2017年的房地產調控註定要寫入歷史。

在2011年以來的限購、限貸、限價的基礎上，調控又祭出了一個殺手鐧：限售，主要內容是要求個人獲得不動產證兩年後方可再賣，以及新建商住房限制賣給個人。

從廈門、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢。包括深圳、上海等在內的熱點城市，都感受到了懸於頭頂的達摩克利斯之劍。

在很多房地產業內人士看來，限售的出現，顛覆了過去房地產調控的邏輯，提高了房產交易的時間成本，調控開始從交易環節向持有環節轉向。

這一手段的目的還包括，徹底封堵“炒房客”，讓買房真正回歸居住。

此外，導致2015年以來房價大漲的關鍵因素――房地產信貸也在收緊。除實際執行中的首付比例從嚴收緊、按揭利率上行、認房又認貸外，宏觀貨幣和信貸政策也正在發生微妙的變化。

雙重高壓之下，熱點城市房地產市場成交下行立竿見影。萬科總裁郁亮指出，當前的調控很有必要進行，而在市場調整之下，房地產價格的單邊上漲已經結束。

引導購房者以自住為動機

自3月17日開始的新一輪樓市調控浪潮愈演愈烈，中原地產統計显示，截至目前，全國已有超過40個城市出台了房地產調控政策。

除了以往的限購、限貸、限價，具有新意的調控手段也出現了。其中最具風向標的是北京、廈門，以及廣州，均出現了住宅、商住限售。

以糅合了廈門和北京兩地政策的廣州為例，3月30日，廣州調控再次加碼，廣州家庭新買住房後房產證需滿2年，才能轉讓。法人新買住房證滿3年，才能轉讓；住房贈與，滿2年後才能再買房。有購房資格，才能接受贈與。

“對於投資客來說，拿到房產證開始持有兩年才能賣，意味着持有成本大大提高，短期轉手套現不可能了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，廣州新政首次提出了限售，這是第五個提及限售的城市。

並且，廣州限售是最全面的，從各種角度堵住投資投機資金，抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房，也是為了抑制外地投資投機。他預計，廣州樓市各類房產短期套現機會變窄，這有利於引導購房者以自住為動機。

此外，廣州也跟隨北京的步伐，加入商業辦公類房產的限售行列，公寓不能銷售給個人。

對此，深圳資深房地產研究人士徐楓指出，一些城市的商業物業供應量超過有效需求，庫存積壓多，“商改住”在某種程度上能夠去庫存；而且沒有能力在商品住宅市場買房的人，也可以通過商改住解決住房需求，這補充了保障房和租賃市場功能。

但她續稱，商業物業本身就是用來投資的，而不是用來住的，現在廣州、北京等城市限制商住流通，或許是房地產市場泡沫嚴重的重要信號，預示着房地產市場調整的來臨。

由於北京的政策一向具有風向標意義，3月29日，住建部公開表態，北京的房地產調控經驗值得各地認真學習。

不少購房人擔心，其他城市很可能跟隨展開一輪全面封堵商住政策潮。家在杭州的秦平最近剛買了一套50年產權的商住公寓，她說自己就是買來投資收租金的，很擔心杭州也會對此進行限制。

然而狂風暴雨已經到來。嚴躍進認為，限售疊加升級版限購、限貸、限價，將在所在城市產生立竿見影的效果。

廣州中原地產項目部總經理黃韜判斷，住宅限售新政出台後，市場肯定會量價齊跌。這次政策疊加上次的限購收緊，再加上打擊雙合同、規範市場秩序，會對市場的氛圍、需求造成全面限制。預計成交會大跌50%，全年價格微跌5%-10%。

北京中原地產數據显示，北京商辦限購的政策將直接影響起碼60萬套物業，過去這部分物業中的90%為個人購買，未來將全部納入限售或企業購買。商住物業的價格下跌將是大概率事件。

購房降槓桿：預計今年房貸下降三成

中原地產首席分析師張大偉認為，嚴厲的調控風暴之外，核心依然要看信貸的變化。

當前，受國際環境影響，中國貨幣和信貸政策正在調整中。

“貨幣政策寬鬆時，很可能會導致通貨膨脹，在金融市場或者房地產市場導致某些資產泡沫。” 在3月26日舉行的博鰲亞洲論壇分論壇上，中國人民銀行行長周小川如是說。

周小川認為，全球貨幣在多年的量化寬鬆之後，當前已經到了周期的尾部；全球很多國家已經放棄了流動性，雖然貨幣政策制定當局已經開始緊縮政策，但這仍是一個漸進的過程。

在更早前的兩會記者會上，周小川表態稱，中國貨幣政策總體來說還是穩健中性。

在商業銀行的層面，21世紀經濟報道的調查显示，近期熱點城市的商業銀行房貸利率，已悄然上行。

滙豐銀行本是房貸利率最優惠的銀行之一。但其廣州分行一業務員告訴記者，“之前銀行首套房貸款利率是8.2折，去年最低達到8折，但現在全面升到8.5折，未來聽說還會繼續升高。”

而廣州其他銀行如郵儲、光大等首套房貸利率也已陸續上調至最低9折。南京、太原等城市，則從原先基準利率打8.5折、9折上浮到9.5折，有的甚至開始執行基準利率，即不再給優惠。

對於購房人來說，買房成本最多的是首付，而熱點城市基本都已經認房又認貸了。目前，一線城市的首套房首付已普遍升至3成，二套房首付則升至6-8成，買房槓桿率大大降低。

這一狀況還在向二、三線城市蔓延。貴陽、南通等城市也紛紛調整首付比例，目前上述兩市的第二套住房公積金貸款首付比例已上升到30%、40%。

申萬宏源報告稱，2017年個人房貸在新增貸款的佔比預計會降至30%，相比2016年平均水平約為45%。若假設2017年新增貸款與去年基本持平，預計今年個人按揭貸款總額將下降約33%至3.79萬億元，相比2016年時為5.68萬億元。

對於開發商來說，2014年下半年以來的廉價融資盛宴也早已結束，融資渠道收窄。2017年前兩月；房地產開發商可用資金同比增長7%，其中自籌資金（佔總資金的30%）同比大幅下滑17%，主要原因在於監管層自2016年第四季度以來，實際暫停了房企於境內發行公司債。

需求高點已過，供給仍在高位

中國樓市歷來受政策影響極大，尤其2008年以來，受貨幣和信貸的影響最大，此輪從2014年開始的上漲，更與貨幣政策密切相關，與此前疊加人口紅利、經濟發展紅利有明顯不同，因而也最缺乏根基。

萬科總裁郁亮指出，雖然目前小城鎮的人口還在向大城市流動，非都市圈人口還在向都市圈流動，但因為城鎮化而導致住房需求井噴式爆發的時代已經結束。這個變化，就發生在2015年。

徐楓表示，2015年年末，以深圳為代表的一線城市房價已使購買者難以承擔，整個樓市走向自我調整階段；大多數買家以透支的方式，通過許多融資渠道集資買房，支撐起總體交易量，但現在多方面的政策圍堵正在加速樓市下行。

“深圳目前就處於量價齊跌的狀態”，她預測，2017年深圳市一、二手樓的成交量合計將下跌10%，如以6萬/平作為基點的話，而這一輪的周期將持續到2018年。

持類似觀點的還有全國房地產商會主席顧雲昌，他對21世紀經濟報道稱，2017年樓市總體情況肯定不如2016年，特別是在一二線城市，今年下半年會處於平穩或下行的周期中。中原地產認為，隨着政策、信貸全面收緊，加之政策持續打補丁，以北京為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門等城市成交量已經出現了明顯下降，這些城市將進入低迷調整期，不排除在這些城市，將出現明顯的房價下跌。

但顧雲昌同時指出，目前城市大分化、市場差異化明顯。認房又認貸只在一線城市與二線熱點城市，而其他大多數城市依然在去庫存當中。

徐楓表示，從全國來看，房地產市場市場冷熱不均，並不是全國都進入下行周期，有些城市雖然房價高，但並未透支當地支付能力，房產的自有化率高，如惠州、溫州、杭州、昆明等。

深圳中原地產研究中心經理王飛也認為，目前全國正處於結構性調整周期中，一、二線城市要嚴控風險，謹防過熱，抑制投資投機行為，但三四線還是要引導合理去庫存。

郁亮認為，短期內，貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關係決定。全國樓市供求關係的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關係，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。

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