北京天價學區房供不應求：樓市調控將如何改變房價走向？
東方財經網 2017-01-21 22:14:20 來源：北京青年報
本次人代會《工作報告》在論及改善和保障民生時從平抑房價的角度強調要把握住房的“居住屬性”，目前全國各地紛紛出台樓市調控政策，北京也出台了關於樓市調控的“京八條”。從近日國家統計局發布的數據來看，八成熱點城市房價環比下調，其中去年北京12月份新建商品住宅價格環比下跌0.1%。那麼，北京房價還會再漲嗎？樓市調控的效果如何？北青報記者對來自金融、地產、住房保障、教育等領域的多位代表進行了專訪。
在本次工作報告中，重點強調了要把握住房的居住屬性，要建立租售並舉的住房制度。金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉，探索建立房地產健康發展的長效機制。市、北京保障性住房建設投資中心總經理金焱對北京青年報記者表示，這是多年以來首次看到市工作報告如此大篇幅、具體地描述房地產調控的方向和舉措，可見穩定房價的決心。丰台團的一名市稱，以前樓市調控給人的印象是比較簡單，主要是限購。但這次的工作報告提到的長效機制是一個立體的概念，本輪對房地產的調控將是全方位的。
焦點一：樓市調控如何改變房價走向？
“多舉措齊發力北京今年房價難再漲”
在本次人代會開幕前的政務諮詢會上，市住建委相關負責人對北青報記者表示，北京樓市調控的目標是穩定房價，是否加碼將視市場情況而定。如果北京要繼續加碼樓市調控，重點還是放在抑制樓市的投資投機上。
市、北京保障性住房建設投資中心總經理金焱表示，通過在供給側調控房價，讓住房回歸居住屬性。保障性住房的建設將是控房價的一個重要措施。金焱表示，北京市的住房市場供應體系當中，我謬去都習慣於買商品房，保障房也是以買為主，經適房、限價房，它都是產權型的，我謬多習慣於居者有其屋，住有所居，在滿足供應過程中，中央和北京市，包括這次報告都提了要培育發展租賃性住房。雖然就一句話，但是這個對北京的調控房價是非常重要的。為什麼這麼說？解決剛性需求的人，不一定全部要買商品房，可以通過租賃這個市場，來解決一部分人的住房需求。
採訪中，多名告訴北青報記者，在力度空前的調控措施中，尤其是綜合運用金融、土地、財稅等措施，今年房價很難再漲。
焦點二：樓市是否有泡沫？
“房地產的泡沫與金融風險密切相關”
北京樓市是否有泡沫？市住建委相關人士近日曾對北青報記者表示，北京的房價已經過高。過高就意味着泡沫。而在調控樓市的“京八條”中，也涉及到樓市去槓桿的問題，要求實行差別化的住房信貸政策，提高二套房的首付比例。金融手段成為各地調控樓市的一個重要方面。
市、SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示，“北京房價漲得也駛高的了”。中央經濟工作會議講房子是用來住的不是用來炒的，其中提到了信貸政策，就是首付款的比例和利率，“開發貸款影響不大，抵押土地什麼的，主要是消費貸款，只要把首付款比例提高，需求量就下來了，房價自然就降了”。
市、中國農業銀行北京分行行長易映森表示，把房地產的泡沫擠掉本身也是防範金融風險的一種手段。目前，從銀行的角度來看，樓市的泡沫還不是很大，但是要未雨綢繆，防範樓市泡沫過大，從而產生金融風險。目前房貸的增加主要是針對個人的住房按揭貸款，這個貸款的防範風險就建立在房地產市場的健康上面，所以銀行特別希望房地產的健康發展。在這一輪樓市調控中，許多銀行上調了貸款利率優惠政策，這也是從信貸的角度控房價的措施之一。
焦點三：高價學區房何去何從？
“天價學區房背後是教育不均衡”
北青報記者在市人代會多個代表團審議報告時都聽到有代表談論高價學區房問題。
“為什麼一間人都沒法住的房子能炒到二三十萬？”“學區房價格何時能降溫？”作為西城的頂尖優質校，實驗二小的“天價”學區房也一直是大家熱議的焦點，一間破舊的小賣部賣到四十多萬一平，一間10平米的小平房賣到300多萬，甚至供不應求。
對於“天價”學區房這樣的怪象，作為西城團的代表、北京實驗二小教育集團總校長李烈表示，學校附近這些學區房的價值確實驚為天價，但是在市場規律動作下，這類事並不違規，也符合入學的原則政策，無從管控，“就近入學是現行政策，就近的依據就是戶口和住房。”
李烈認為，天價學區房的根本問題不僅僅在於房價調控，而在於基礎教育本身均衡發展問題。學校質量有差距和沒有其他選擇是出現天價學區房及炒房的重要原因。“按照就近入學的原則，家長可選擇的唯一做法就是要把房子、本子落在優質校附近，所以才會導致這些學區房的房價炒高。如果學校之間差異不大，每所學校都很不錯，自然也就沒有家長會舍近求遠，花那麼多的錢，去一個孩子和家人都不方便的地方買學區房，甚至是買一個根本不居住的房子”。
作為房地產、教育兩個行業的“雙跨”代表，錫華實業投資集團董事長、二十一世紀國際學校校長張傑庭表示，房價一定是跟學區有關係的，之所以炒出天價學區房，主要還是因為教育的不均衡化造成的。張傑庭指出，還是要推動名校名師定期流動起來，而不是只是對名校進行“翻牌”，同時要從增加公立校的學位上動腦筋。
張傑庭提出了一種方案。他介紹，目前建設學校的標準還是40年前的老標準，對容積率、樓層的要求過於落後，“像幼兒園容積率為0.6，只能建三層；小學容積率為0.8，只能建四層；中學容積率1.0，只能建五層，隨着社會的發展，電梯、消防等技術的成熟，完全可以調整容積率指標。這樣在有限的土地上就可容納更多的學生，自然而然學區房的價格也就降下來了。”
對話
北京長效調控措施有利於穩定房價
對話人：市、北京大學房地產法研究中心主任樓建波
北青報：樓市調控之後北京提出今年實現“房價環比不上漲”。你怎麼看？
樓建波：對於提出的“房價環比不增長”，主要還是取決於出台的措施。目前北京關於房地產出台的措施還是很多的，比如建多少套自住商品房，供多少塊地，包括在土地出讓的時候，是採取什麼樣的規劃和市場安排。比如“控房價、競地價”的土地出讓方式。這些長效調控措施的出台有利於北京穩定房價。
北青報：哪些因素將影響北京房產價格的走向？
樓建波：目前北京的政策還是好的，提出要“穩定”，而並不是“打壓”或者“抑制”。所以當下樓市走向主要受四個因素影響：第一個就是土地出讓情況，供地很重要，但實際上目前沒有多少土地可以向市場出讓。第二個，是層面對購買住房的一些限制措施，比如限購，是繼續保留還是改變，將會對房價走勢產生較大影響。第三個因素就是房產稅，這個稅制出台的時機以及內容如何制定，這些都將會帶來極大的影響。第四個影響因素就是宏觀經濟的走向，經濟好與不好，房價的情況肯定也不一樣。有的地方房價很高，有的地方房價平穩，其實與當地的經濟狀況關係很密切。
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