北京土地首拍:20餘家房企圍堵3宗宅地

北京土地首拍:20餘家房企圍堵3宗宅地

東方財經網 2017-01-21 22:14:18 來源:地產中國網

 

郭毅表示,受供需關係影響,純商品住宅產品價格走勢難以轉向下行。

1月19日,北京市迎來2017年土地首拍,當日共有房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地上拍,這也吸引了包括遠洋、�源、富力、萬科等20餘家房企及綜合體參与角逐。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為,在過去的一年當中北京僅實現住宅用地成交15宗,其中含可售純商品住宅的僅7宗,而在出現“地慌”的同時,一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力,也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線,除此之外“南方系”房企也紛紛北上搶佔市場,北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。

另外,雖然北京市工作報告中提出要加大土地供應,但是其中由於政策性住宅的擠占,以及自持類產品的出現,使得未來可供銷售的純商品住宅份額仍在不斷減少。郭毅表示,受供需關係影響,純商品住宅產品價格走勢難以轉向下行。在此預期之下,雖然調控風頭仍在,但各大房企對於土地市場的熱情仍然高漲,甚至摒棄分歧,出現5家聯合體參与拿地,可見其勢在必得的決心。

(來源:21世紀經濟報道)

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北京二手房開年冷熱不均 優質房源價格仍堅挺

北京二手房開年冷熱不均 優質房源價格仍堅挺

東方財經網 2017-01-21 22:14:18 來源:地產中國網

臨近春節,“9・30新政”對於北京二手房市場的影響仍在繼續。進入1月,北京二手房成交量繼續下滑。據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2017年1月上半月,北京市二手住宅網簽量為6050套,環比2016年12月下半月下降35.5%;與2016年12月上半月相比下降30.7%;與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。環比、同比數據都出現了大幅下滑。

據偉業我愛我家集團市場研究院介紹,去年市場的高熱度已然不再,2017年北京二手住宅市場可以說是開門遇冷,在目前從緊的樓市政策下,交易量的回落還將持續。

在業內看來,2017年中央經濟工作會議上為房地產市場定調,因此今年樓市政策必然將在去槓桿、限制投機等問題上保持高壓,現有的限購限貸政策不僅很難鬆動,也將導致市場繼續降溫。另一方面,伴隨着8.5折利率的取消,購房者觀望態度明顯,同樣預示着2017年伊始將持續一段交易冷淡期。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為,目前北京二手購房需求以改善型為主,去年“9・30新政”實施后,抑制了市場需求,而且政策風向也使得部分需求轉為觀望等待。此外,之前的市場持續上行消化了大量購房需求和優質房源,面對諸多因素的疊加,今年北京二手市場的有效需求將萎縮,市場降溫、交易量下滑將是大勢所趨。2017年全年成交量預計將回落至15萬-20萬套,月均成交量將從2016年的2.3萬套回落至1.5萬套左右。

不過,在整體市場降溫的同時,有業內人士表示,在一些交通便利的近郊區的房源以及學區房,由於有着生活方面不可替代的便利性,得以在“寒冬”中堅挺。

大戶型報價下調

在“9・30”新政影響下,部分區域的大戶型房源出現報價下調的情況。

在西北旺的百旺茉莉園小區,幾個月來,部分報價在千萬元以上的房源陸續調價。據社區附近一門店經紀人介紹,百旺茉莉園有一套130平方米的三居,自去年9月中旬掛出來一直沒有成交。最早業主報價1300萬元,經過幾次調整,現在對外報價是1150萬元。而附近的中海楓漣山莊有一套120平方米左右的房源,也由兩個月前的1200萬元降價到目前的1100萬元。

“去年夏天以來片區里的二手房價漲勢明顯,百旺茉莉園和中海楓漣山莊的成交均價從每平方米7萬元漲到了現在的9萬元。不過由於購房政策和信貸收緊,最近一段時間小區業主的報價相對謹慎了不少。”上述房產經紀人表示。

而在天通苑東一區,部分大戶型房源也出現了報價調整的情況。據區域里一中介門店介紹,目前天通苑東一區的房源掛牌價在3.6萬元/平方米左右,相比於去年12月整體下滑了1500元/平方米。部分150平方米左右的大戶型房源報價遠低於目前小區3.6萬-3.8萬元/平方米的成交均價。

據中介經紀人介紹,由於小區相比於天通北苑一區、天通西苑三區等片區距離地鐵較遠,出行算不上便利,再加上目前大戶型產品的需求有限,部分業主在報價方面也會多加斟酌。

據偉業我愛我家集團市場研究院分析,房價目前出現區域性鬆動的跡象,隨着交易量持續下跌,春節後房價或將迎來回落。

優質房源價格仍堅挺

臨近春節,雖然整體二手房市場有所降溫,不過局部市場由於位置、學區等優勢仍保持着市場熱度。

在業內人士看來,有着“睡城”之稱的回龍觀和龍澤,價格一直處於窪地。不過,從去年下半年開始,這兩個區域二手房變得十分“火熱”。區域內多位中介經紀人表示,由於目前整個北京新盤較少,而區域周邊有京投・公園悅府、首開・國風美唐、領秀・慧谷等優質新盤在售,吸引了一部分購房需求,進而提升了區內二手房的關注度。

“新龍城的房子在區域內算是比較新的,最近市場關注很高。優質房源一天帶看量能達到5-6組,周末則更多。”新龍城片區的一中介經紀人介紹說。

“同樣戶型和裝修的77平方米的小兩居,一個月前掛牌價還在每平方米5.5萬元左右,最近一周則飆升到6萬,有的優質房源甚至將價格調到了6.4萬元/平方米。”上述經紀人說,區域里諸如新龍城這樣的優質小區,目前售價都在5.8萬元/平方米以上,萬潤家園、龍華園、流星花園等房齡相對老一些的小區售價也在5.5萬元/平方米左右。

(來源:新京報)

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北京天價學區房供不應求:樓市調控將如何改變房價走向?

北京天價學區房供不應求:樓市調控將如何改變房價走向?

東方財經網 2017-01-21 22:14:20 來源:北京青年報

 

本次人代會《工作報告》在論及改善和保障民生時從平抑房價的角度強調要把握住房的“居住屬性”,目前全國各地紛紛出台樓市調控政策,北京也出台了關於樓市調控的“京八條”。從近日國家統計局發布的數據來看,八成熱點城市房價環比下調,其中去年北京12月份新建商品住宅價格環比下跌0.1%。那麼,北京房價還會再漲嗎?樓市調控的效果如何?北青報記者對來自金融、地產、住房保障、教育等領域的多位代表進行了專訪。

在本次工作報告中,重點強調了要把握住房的居住屬性,要建立租售並舉的住房制度。金融、財稅、土地、市場監管等多措並舉,探索建立房地產健康發展的長效機制。市、北京保障性住房建設投資中心總經理金焱對北京青年報記者表示,這是多年以來首次看到市工作報告如此大篇幅、具體地描述房地產調控的方向和舉措,可見穩定房價的決心。丰台團的一名市稱,以前樓市調控給人的印象是比較簡單,主要是限購。但這次的工作報告提到的長效機制是一個立體的概念,本輪對房地產的調控將是全方位的。

焦點一:樓市調控如何改變房價走向?

“多舉措齊發力北京今年房價難再漲”

在本次人代會開幕前的政務諮詢會上,市住建委相關負責人對北青報記者表示,北京樓市調控的目標是穩定房價,是否加碼將視市場情況而定。如果北京要繼續加碼樓市調控,重點還是放在抑制樓市的投資投機上。

市、北京保障性住房建設投資中心總經理金焱表示,通過在供給側調控房價,讓住房回歸居住屬性。保障性住房的建設將是控房價的一個重要措施。金焱表示,北京市的住房市場供應體系當中,我謬去都習慣於買商品房,保障房也是以買為主,經適房、限價房,它都是產權型的,我謬多習慣於居者有其屋,住有所居,在滿足供應過程中,中央和北京市,包括這次報告都提了要培育發展租賃性住房。雖然就一句話,但是這個對北京的調控房價是非常重要的。為什麼這麼說?解決剛性需求的人,不一定全部要買商品房,可以通過租賃這個市場,來解決一部分人的住房需求。

採訪中,多名告訴北青報記者,在力度空前的調控措施中,尤其是綜合運用金融、土地、財稅等措施,今年房價很難再漲。

焦點二:樓市是否有泡沫?

“房地產的泡沫與金融風險密切相關”

北京樓市是否有泡沫?市住建委相關人士近日曾對北青報記者表示,北京的房價已經過高。過高就意味着泡沫。而在調控樓市的“京八條”中,也涉及到樓市去槓桿的問題,要求實行差別化的住房信貸政策,提高二套房的首付比例。金融手段成為各地調控樓市的一個重要方面。

市、SOHO中國有限公司董事長潘石屹表示,“北京房價漲得也駛高的了”。中央經濟工作會議講房子是用來住的不是用來炒的,其中提到了信貸政策,就是首付款的比例和利率,“開發貸款影響不大,抵押土地什麼的,主要是消費貸款,只要把首付款比例提高,需求量就下來了,房價自然就降了”。

市、中國農業銀行北京分行行長易映森表示,把房地產的泡沫擠掉本身也是防範金融風險的一種手段。目前,從銀行的角度來看,樓市的泡沫還不是很大,但是要未雨綢繆,防範樓市泡沫過大,從而產生金融風險。目前房貸的增加主要是針對個人的住房按揭貸款,這個貸款的防範風險就建立在房地產市場的健康上面,所以銀行特別希望房地產的健康發展。在這一輪樓市調控中,許多銀行上調了貸款利率優惠政策,這也是從信貸的角度控房價的措施之一。

焦點三:高價學區房何去何從?

“天價學區房背後是教育不均衡”

北青報記者在市人代會多個代表團審議報告時都聽到有代表談論高價學區房問題。

“為什麼一間人都沒法住的房子能炒到二三十萬?”“學區房價格何時能降溫?”作為西城的頂尖優質校,實驗二小的“天價”學區房也一直是大家熱議的焦點,一間破舊的小賣部賣到四十多萬一平,一間10平米的小平房賣到300多萬,甚至供不應求。

對於“天價”學區房這樣的怪象,作為西城團的代表、北京實驗二小教育集團總校長李烈表示,學校附近這些學區房的價值確實驚為天價,但是在市場規律動作下,這類事並不違規,也符合入學的原則政策,無從管控,“就近入學是現行政策,就近的依據就是戶口和住房。”

李烈認為,天價學區房的根本問題不僅僅在於房價調控,而在於基礎教育本身均衡發展問題。學校質量有差距和沒有其他選擇是出現天價學區房及炒房的重要原因。“按照就近入學的原則,家長可選擇的唯一做法就是要把房子、本子落在優質校附近,所以才會導致這些學區房的房價炒高。如果學校之間差異不大,每所學校都很不錯,自然也就沒有家長會舍近求遠,花那麼多的錢,去一個孩子和家人都不方便的地方買學區房,甚至是買一個根本不居住的房子”。

作為房地產、教育兩個行業的“雙跨”代表,錫華實業投資集團董事長、二十一世紀國際學校校長張傑庭表示,房價一定是跟學區有關係的,之所以炒出天價學區房,主要還是因為教育的不均衡化造成的。張傑庭指出,還是要推動名校名師定期流動起來,而不是只是對名校進行“翻牌”,同時要從增加公立校的學位上動腦筋。

張傑庭提出了一種方案。他介紹,目前建設學校的標準還是40年前的老標準,對容積率、樓層的要求過於落後,“像幼兒園容積率為0.6,只能建三層;小學容積率為0.8,只能建四層;中學容積率1.0,只能建五層,隨着社會的發展,電梯、消防等技術的成熟,完全可以調整容積率指標。這樣在有限的土地上就可容納更多的學生,自然而然學區房的價格也就降下來了。”

對話

北京長效調控措施有利於穩定房價

對話人:市、北京大學房地產法研究中心主任樓建波

北青報:樓市調控之後北京提出今年實現“房價環比不上漲”。你怎麼看?

樓建波:對於提出的“房價環比不增長”,主要還是取決於出台的措施。目前北京關於房地產出台的措施還是很多的,比如建多少套自住商品房,供多少塊地,包括在土地出讓的時候,是採取什麼樣的規劃和市場安排。比如“控房價、競地價”的土地出讓方式。這些長效調控措施的出台有利於北京穩定房價。

北青報:哪些因素將影響北京房產價格的走向?

樓建波:目前北京的政策還是好的,提出要“穩定”,而並不是“打壓”或者“抑制”。所以當下樓市走向主要受四個因素影響:第一個就是土地出讓情況,供地很重要,但實際上目前沒有多少土地可以向市場出讓。第二個,是層面對購買住房的一些限制措施,比如限購,是繼續保留還是改變,將會對房價走勢產生較大影響。第三個因素就是房產稅,這個稅制出台的時機以及內容如何制定,這些都將會帶來極大的影響。第四個影響因素就是宏觀經濟的走向,經濟好與不好,房價的情況肯定也不一樣。有的地方房價很高,有的地方房價平穩,其實與當地的經濟狀況關係很密切。

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杭州昨天出讓18宗土地 綠城競得兩宗地 碧桂園包攬蕭山4宗地

杭州昨天出讓18宗土地 綠城競得兩宗地 碧桂園包攬蕭山4宗地

東方財經網 2017-01-21 22:14:20 來源:每日商報

昨天,杭州市今年首場土地掛牌出讓會舉辦,18宗地塊順利出讓。此次土地出讓是落實中央經濟會議精神和房地產健康發展的精神要求,按照市委市工作部署,堅持“有計劃、有節奏、有區域、有結構”的供地,多方面施策維護土地市場平穩健康發展。

這18宗土地中,主城區有9宗,蕭山區4宗,餘杭區3宗,富陽區2宗。參与開發商眾多,最終由綠城競得兩宗宅地,分別為留下單元宅地以及申花板塊塘北單元宅地,三湘印象競得城東新城彭埠單元宅地,融信、中糧、聯發分食良渚新城三宅地,碧桂園則包攬了蕭山4宗地。

宅地依舊受開發商歡迎

主城區商地表現不俗

主城區共出讓9宗地塊,其中3宗宅地6宗商地。這三宗宅地地塊屬性優良。其中拱墅區申花板塊塘北單元宅地位於申花路與豐潭路交叉口西南側,與賽麗綠城慧園一街之隔,該地出讓面積31685方米,規劃容積率為2.4。該地最終經過15輪競價,由綠城建發聯合體以31億元競得。

江干區城東新城彭埠單元宅地位於萬科中央公園北側,東至規劃明石路,南至規劃綠化,西至規劃花埠路,北至源聚路,出讓面積37352平方米,規劃容積率為2.2由三湘印象以26.6億元競得。這是房企三湘印象的首次入杭,據了解,這是一家來自上海(樓盤)的地產商,後來收購了“觀印象”,成為一家 “文化+地產”雙主業發展的公司。

西湖區留下單元宅地,東至規劃溪龍路,南至規劃浙創路,西至部隊,北至留庄,出讓面積42357方米,規劃容積率為1.1,適合打造高端的住宅產品。該地仍由綠城建發聯合體競得,總價12.7億元。值得一提的是,上個月26日,綠城同樣以接近底價的價格競得該地的姊妹地塊,就此,綠城可將兩塊地共同開發。

另一邊,主城區共出讓6宗商地,其中杭州市停車產業股份有限公司競得兩宗停車場用地,分別位於下沙中心區單元和秋濤路與慶春路交叉口東北角。浙江廣播電視集團競得米市巷商地,該地位置不錯,位於市中心武林壹號西面,莫干山路東側,距離在建地鐵2號線沈塘橋站不足500米,世欣東方文化集團有限公司拿下轉塘鎮一宗商地, 這宗地東至杭州市轉塘鎮中心小學、轉塘社區,南至美院北路,西至象山路,北至轉塘橫路。

融信、中糧、聯發分食良渚三宅地

碧桂園包攬蕭山4宗地

良渚新城三宗姊妹地出讓,由融信、中糧、聯發三家房企低溢價率分食。這三宗地為姊妹地,位於良渚新城良康路上,北大資源宅地後面,總出讓面積達9.13萬方,該三宗地容積率低,僅1.6,適合打造排屋之類的高端產品。但值得注意的是,良渚新城板塊在近幾個月來已經出讓了4宗相鄰低容積率宅地,未來這一帶同質化的住宅競爭將會很大。

如果說昨日哪家房企收穫最多,那非碧桂園莫屬了。碧桂園一舉拿下蕭山4宗宅地,比別的房企去年參与一整年土拍拿的還多。這四宗地兩宗位於義橋板塊,兩宗則在臨浦新城上。其中義橋板塊宅地均位於時代大道以東,緊鄰綠都・金域蘭庭,板塊中在售樓盤有中國鐵建萬科・江灣城等。另外兩宗在臨浦新城的地塊,位於新城中心,西面即為風情大道,交通便利,區域內配套較為完善,蕭山第三人民醫院位於地塊南面,教育資源有東藩小學、臨浦初中等。

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濟南房產交易大廳業務量減少近半

濟南房產交易大廳業務量減少近半

東方財經網 2017-01-21 22:14:21 來源:山東商報

昨日是升級后的限購政策細則實施首日,記者從濟南市房產交易大廳了解到,外地戶籍購房網簽從之前的全面停止狀態變為有自購房之日起前3年內連續24個月以上(含24個月)在本市市區及三縣繳納個人所得稅證明的外地戶籍購房者可以申請網簽,但是只有社保的外地購房者還需等待系統聯網。

交易大廳業務量減少近半

外地戶籍有個稅證明可網簽

昨日上午,記者來到濟南市房產交易大廳,看到大廳內沒有了往日人潮湧動的場景,市民有序辦理業務等候時間大大縮短,大廳休息椅大部分都空着,不少辦理業務的櫃檯也空無一人。記者了解到,限購政策升級后,大廳內每日辦理業務取號量不足200號,較之前每日三四百號減少近半。

2016年12月26日,濟南樓市調控加碼,限購政策升級,1月17日下午,濟南市發布《關於貫徹執行住房限購政策有關事項的通知》,對如何實施限購作出了詳細規定。限購政策升級后,因未明確外地戶口社保證明如何提供等問題,外地戶籍網簽一律暫停。1月17日,限購細則出台後,明確了無住房的非濟南市戶籍家庭在濟南部分區域限購一套住房,需提供自購房之日起前3年內連續24個月以上(含24個月)在濟南市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。

售樓處冷清

2017年住宅網簽量持續下滑

昨日,記者在東部一樓盤看到售樓處冷清了許多,一名置業顧問稱因為臨近過年,售樓處只有幾個人值班,其他人都放假休息了。

記者了解到,今年首周只有1個新項目和1個項目加推入市。其中,加推的樓盤推出了254套房子,當天成交170多套;新項目表現相對較好,推出368套,成交349套。第二周則只有一個樓盤加推,800多套房源當天只賣了230多套。

去年10月初限購政策出台前後,濟南住宅一周網簽數量最高達7329套,隨後陷入連續8周的低潮期,最低時只有914套,最高時1912套,均未達到2000套。但從去年11月底開始,住宅成交再度火爆。當月最後一周住宅成交量達到2649套,成為出台限購政策后成交量最高的一周。

不過,該数字在去年12月首周被突破,當周的成交量超過了4000套。其中,12月2日一天新房網簽量就達到了1033套,也是去年10月以來網簽量最高的一天。去年12月26日,濟南新的限購政策再度升級加碼。受此影響,住宅網簽量逐步走低,從去年最後一周的2154套,降到今年第一周的1903套,第二周繼續下挫,只有1801套。

限購限貸有局限性

二季度銷量影響下半年

業內人士分析稱,限購政策再度升級,說明認為樓市的降溫沒有達到預期效果。市場降溫明顯,漲幅回落了近兩個百分點,但新房價格依然堅挺,均價保持在萬元以上,每月環比上漲二三百元/平方米,而且,調控政策出台後依然能拍出9436元/平方米的樓面地價。不過,限購限貸對於打擊炒房,有一定的作用與市場效果,但僅靠限購與限貸這兩個方式,還是有一定局限性的。

該業內人士稱,春節前後成交量的變化只能說是偶然現象,不能作為長期的根據來判斷樓市的走勢。今年3、4、5月份成交量的變化將影響下半年的走勢。如果在這3個月期間成交量持續放大,那麼下半年的價格將企穩; 如果成交量一直萎縮,同時開發商在6月底不能完成全年任務量的一半,那麼下半年各個樓盤普遍會降價促銷,以保證在年底前完成任務。

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北京新年土地市場首拍受熱捧

北京新年土地市場首拍受熱捧

東方財經網 2017-01-21 22:14:21 來源:北京商報

1月19日,北京土地市場迎來新年首拍,共有房山區、平谷區、門頭溝區3宗住宅用地入市,吸引了包括遠洋、懋源、富力、萬科等20餘家房企及綜合體參与角逐。最終,這3宗地塊受到了開發商熱捧,房山西潞街道與平谷金海湖地塊均以70%的住宅面積自持上限進入到住宅建設方案投報階段,而門頭溝潭柘寺地塊則被京投+遠洋+龍湖+保利+首開聯合體以63.3億元收入囊中,土地市場熱度可見一斑。

掛牌文件显示,房山區西潞街道FS00-LX06-0081地塊F1住宅混合公建用地規劃建築面積4.26萬平方米,建設商品住房銷售均價不超過38994元/平方米,且最高銷售單價不得超過40944元/平方米。平谷區金海湖鄉韓庄村E-003-02、E-004-01地塊R2二類居住用地規劃建築面積15.3萬平方米,全部為住宅,商品住房銷售均價不超過25515元/平方米,且最高銷售單價不得超過26791元/平方米。

而起始價最高的門頭溝區潭柘寺鎮MC01-0003-6009、6008、0057、0086、0120、6016、6015地塊社會停車場用地、綜合性商業金融服務業用地、二類居住用地、商業用地、住宅混合公建用地規劃建築面積達23.8萬平方米,商品住房銷售均價不超過44849元/平方米,且最高銷售單價不得超過47091元/平方米。

值得一提的是,本次土地拍賣仍採用“限房價、競地價”規則,但首次明確將住宅地塊自持面積上限設置為70%,以稍稍壓制開發商“爭當房東”的熱潮。最終,房山區西潞街道先後觸及3.9億元地價上限與新劃定的70%自持面積上限,並有天恆、首創等7家房企進入到了住宅建設方案提報環節。幾乎是同樣的流程,經過20輪報價,平谷區金海湖地塊也相繼觸及了17.28億元地價上限及70%自持面積上限,最終有萬科、首開+保利+龍湖+首創聯合體、遠洋等五家開發商則轉入住宅建設方案投報環節。

不過這一套路並未在最後一輪競拍中重演,儘管高昂的起始價攔住了不少垂涎的房企,但門頭溝潭柘寺地塊還是吸引了3家房企參与角逐,並最終被京投+遠洋+龍湖+保利+首開以63.3億元直接拿下,摺合樓麵價2.65萬元/平方米。

在亞豪機構市場總監郭毅看來,過去的一年裡,北京實現住宅用地成交15宗,其中含可售純商住宅的僅7宗。在出現“地荒”的同時,一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力,也使得前幾年流行“走出去”的大型房企們逐漸收攏陣線,北京土地市場“狼多肉少”的狀況日益嚴峻。

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上半年64家公司獲IPO批文 前兩名投行承攬逾兩成項目

  上周五(6月28日)晚間,證監會核准了景津環保股份有限公司和北京值得買科技股份有限公司的首發申請。6月份IPO批文已發放完畢,當月共有10家企業獲批文,數量較5月有所下降。至此,證監會今年上半年共核發IPO批文64家,多於2018年上半年的55家和下半年的47家。

  6月份核發批文的10家擬IPO公司中,有7家擬赴主板上市,3家擬赴創業板上市。今年上半年,除1月和2月份外,每月IPO批文數量均在10家以上。

  從上半年獲IPO批文的項目分佈看,各投行競爭激烈,頭部券商優勢明顯。在64家獲IPO批文的公司背後,參與保薦的券商僅29家。換言之,行業內大部分券商在今年上半年還沒有項目“開張”。從保薦數量看,中信證券中信建投兩家合計份額佔兩成以上。

  從過會率方面看,據數據統計,今年上半年,首發上會企業共92家次,通過81家,通過率為88.04%,顯著高於2108年上半年的49%和下半年65%的過會率。

  隨着過會率的走高,IPO申報也迎來小高潮。證監會公布的信息显示,6月份共有169家企業遞交IPO申請並獲受理,5月份該數據為61家,6月環比增長超過170%。

(文章來源:上海證券報)

(責任編輯:DF380)

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優化保險資產配置 推進多元化布局

  保險資金運用是一項較為複雜的系統工程,在保險資金運用過程中,資產配置集中體現了保險公司的經營發展戰略,是整個資金運用系統工程的核心。目前,保險行業資產配置多元化快速推進,保險資金從原來的以“存款+債券”為主的配置結構快速轉變為傳統資產與非標、股權等另類資產多元化配置的情形。通過多元化配置的推進,保險資金運用收益率中樞提升明顯,保險資金運用效率明顯提升。隨着金融品種進一步豐富,保險資產的多元化配置趨勢仍將延續。

  資產配置體現險企發展戰略

  由於資金性質和監管要求等因素的不同,與其他資金相比,保險資金運用是一項較為複雜的系統工程。

  在險資運用的系統工程中,首先要遵循資產負債管理的原則,充分考慮負債特徵。在對負債特徵進行分析的基礎上,保險公司要根據其自身的經營發展戰略、財務目標、風險約束等要求,確定與之相匹配的投資目標和投資約束條件。

  在投資政策要求下,結合對資本市場以及各類資產風險收益的判斷,保險公司需確定合適的資產組合(即資產配置策略),滿足投資目標和風險預算的約束。

  在確定資產配置策略后,投資管理人員在資產配置策略的指引下,分別進行類屬資產和投資標的選擇。同時,在投資管理過程中,需要高效的執行,並對執行情況進行監測,在資產配置偏離閾值的情況下進行再平衡。最後,在一個投資周期結束后,需要對投資業績進行合理的評價,並通過歸因分析,發掘投資能力的優勢和劣勢,並反饋至投資管理過程中。在整個環節中,需要進行全面的風險管理。

  在上述資金運用過程中,資產配置是最為重要的一環。一方面,資產配置集中體現了保險公司的經營發展戰略,資產配置戰略也是保險公司戰略的重要部分,是整個資金運用系統工程的核心。保險公司的保費規劃、資本預算、財務目標等都和資產配置息息相關。資本方面,維持健康的償付能力充足率是保險公司持續穩健經營的基礎,在償二代下,保險公司的資產配置受風險資本約束,同時也反向影響保險公司資本消耗,因此,資產配置是影響保險公司資本的最為關鍵的因素。財務目標上,保險公司的利潤與投資收益緊密相關,而根據加里·布林森的研究,投資收益的90%由資產配置決定,因此,資產配置關係到保險公司財務目標的實現。總體而言,資產配置對保險公司經營發展是否成功起着至關重要的作用。另一方面,在整個資金運用過程中,資產配置環節是系統工程運行的核心。資產配置不僅集中體現保險公司經營發展戰略,成功的資產配置還要基於對資本市場的前瞻性判斷,因此,資產配置全面反映保險公司的經營智慧。

  如何制定資產配置策略

  保險公司資產配置是其經營發展戰略的集中體現,需要考慮多種因素。一般而言,保險公司制定資產配置需要經過以下程序:

  公司經營分析。這主要是指保險公司的資本情況、財務情況等影響資產配置的重要因素。其中,保險公司資本情況是需要考慮的主要因素。在償二代體系下,保險公司資產配置需充分考慮償付能力充足率的要求。

  負債特徵分析。保險資金運用需要遵循資產負債管理的原則,負債特徵分析是保險公司制定普通賬戶資產配置策略的前提。一般而言,負債特徵分析主要考慮資金成本、現金流、期限、久期等因素,在此基礎上,做好收益匹配、現金流匹配、久期(期限)匹配。

  投資政策制定。在經營分析和負債特徵分析的基礎上,保險公司需要合理確定投資政策,投資政策中需要明確投資目標和風險約束,確定可投資資產範圍,以及公司風險承受能力範圍內大類資產配置的比例限制。如保險公司有其他明確要求,也一併在投資政策中進行確定。

  確定資本市場預期。確定投資政策后,需進行宏觀經濟分析、大類資產風險收益特徵的前瞻性分析。投資政策確定主要依據公司內生因素,而資本市場預期則體現保險公司宏觀分析及大類資產分析能力。

  擬定資產配置策略。在確定投資政策和進行資本市場預期分析后,保險公司應當建立資產配置模型,將投資目標、風險約束、負債特徵等內部因素以及各大類資產風險收益的前瞻性判斷作為輸入參數,並進行優化模擬,尋找較優的投資組合,滿足投資政策的要求,形成資產配置方案,同時要對資產配置方案進行多種緯度的壓力測試和敏感性分析,確保資產配置方案符合公司風險資本、目標收益、負債特徵等要求。

  保險資產配置發展趨勢

  近年來,影響保險公司資產配置的因素髮生較大變化,在這些因素的共同作用下,保險公司的資產配置呈多元化發展趨勢。

  一是資本方面,原保監會啟動風險導向的償二代體系建設,償二代體系下鼓勵通過分散效應降低資本佔用,同時短期資產價格波動對償付能力充足率的影響有所降低,從而鼓勵保險公司進行資產多元化配置。

  二是保險資金運用政策改革。2012年以來,原保監會對保險資金運用政策推行一系列改革,保險資金投資範圍不斷拓寬,精簡資產配置比例的監管要求,“放開前端”、“管住後端”,在此背景下,保險公司不斷提升大類資產配置能力、多元資產配置能力以及新型金融資產投資能力,資產配置多元化進一步推進。

  三是負債特徵的變化。近年來,我國資產管理行業進入泛資產管理時代,居民金融資產由儲蓄存款轉變為以銀行理財產品為代表的資產管理產品,在一定程度上提升了以萬能險、分紅險為代表的投資型保險產品的負債成本,從而推動保險資金配置較高收益的非標及另類資產。

  四是保險公司及保險資產管理機構能力提升,大類資產配置能力和多元資產投資能力穩步提升。近年來,原保監會規範保險投資管理能力建設,將股票投資能力、無擔保債券投資能力、股權投資能力、不動產投資能力、基礎設施投資計劃產品創新能力、不動產投資計劃產品創新能力和衍生品運用能力等7類明確為保險機構投資管理能力,具備相應能力後方可開展相應資產的投資。與此同時,多家保險資產管理公司獲批成立,保險資金運用不斷向專業化發展,資金運用能力穩步提升。

  五是資本市場不斷深化發展。近年來,資本市場不斷髮展,保險資金可投資的金融產品不斷豐富。以保險資產管理公司設立的另類金融產品為例,保險資產管理公司作為保險資金、養老金等長期資金與實體經濟的橋樑,通過設立基礎設施投資計劃、不動產投資計劃以及項目資產支持計劃等另類金融產品,將保險資金、養老金等長期資金的投資需求與國家重大項目的融資需求有效結合,形成了獨特的另類產品投融資能力,豐富了保險資金可投資品種,提高了保險資金、養老金等長期資金的配置效率,同時支持了國家戰略和經濟社會發展。

  在以上因素的共同作用下,保險行業資產配置多元化快速推進,保險資金從原來的以“存款+債券”為主的配置結構快速轉變為傳統資產與非標、股權等另類資產多元化配置的情形,2011年末至2018年末,存款、債券的配置比例由79%降至49%,以非標金融產品、股權為代表的其他投資比例由9%提升至39%。通過多元化配置,保險資金運用收益率中樞提升明顯,整體收益率受股票市場波動影響變小,保險資金運用效率明顯提升。未來,隨着金融品種進一步豐富,保險資產的多元化配置趨勢仍將延續。

(文章來源:中國證券報)

(責任編輯:DF380)

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陳舒:從公開“地”史這個小目標開始――看廣州要求開發商公示“帶”土地信息

陳舒:從公開“地”史這個小目標開始――看廣州要求開發商公示“帶”土地信息

東方財經網 2017-01-21 22:14:41 來源:中國國土資源報

“我想有個家,一個不需要多大的地方。”居有所住、居有所安,是當下很多人奮鬥的目標,可舉債籌資、千挑萬選的房子到頭來卻發現含有致“”隱患,老百姓自然難掩惱怒。近年來,隨着江蘇常州學校“地”、北京廣渠門地王“帶”等事件被,住宅用地的安全問題一次又一次刺痛着公眾的神經。好在,廣州那邊傳來了能夠給人些許慰藉的消息。

近日,廣州市正式印發實施《住房和城鄉建設委員會關於進一步規範商品房銷售現場信息公示的通知》,明確要求房地產開發商賣房時必須公示所有可能導致業主投訴的信息,包括小區里哪些是曾被污染的土地。這意味着,今後開發商不能再刻意隱瞞一些不利於房屋出售的因素,影響買房人判斷。

長期以來,公眾對“地”信息不甚了解,或者說無從知曉。而這背後是,在金錢、利益面前,漫長的土壤修復讓太多人不願等,於是一批批環評不過關的項目匆匆上馬。昨天的老舊工礦廠房搖身一變成了“富麗堂皇”的新樓盤,購房者爭先恐后前來看房,卻不明白它是不是建立在“地”之上。當想去了解時,一句“不能公開”“給你沒意義”之類回答或是一堆籠統概括的數據,又讓公眾求訴無門。

正是這種信息之間的不對稱,釀造了近年來頻發的“地”事件。

近年來,國家在土地污染治理方面有不少大動作。在設立土壤污染專項防治項目后,去年出台了具有里程碑意義的“土十條”。土地污染“大戶”廣東省更是針對工業發達、污染地塊密集的特徵出台了省版“土十條”,提出開展污染地塊環境監管試點、治理修複評估結果向社會公開等措施。此次廣州市要求房地產商公示“帶”地塊,也是“治土”大環境下,使出的以信息公開倒逼規範土地“清”、保障土地修復成果的一個狠招。

其成效如何姑且先不論,能讓公民享有更多的知情權和監督權,這本身就是一次進步。公眾有了更多的知情權和監督權,與、開發商之間的良性互動也可隨之建立。而公眾有了更多選擇和應對的機會,也可以監督倒逼加快治污,規範治理;開發商拿地時就得多一些考量和權衡,與之相關的房地產投資消費也會更趨於理性。

或許當開發商公布“手續齊全”“通過審批”的結果時,還是會伴隨有一些質疑的聲音,但又何妨?房屋的土地信息有“跡”可循,公眾自會做足功課,權衡利弊,做到心裏有數。

如同當前的治霾。全國180個城市每小時都在更新空氣質量數據,雖然糟糕的空氣問題一時半會無法解決,但由於信息透明,人們可以及時主動地戴上口罩、購買空氣凈化器、多吃一些清肺的食物,加強自我防護,規避可能出現的健康風險。公示“帶”房屋土地信息的意義亦在於此。讓我們從實現這個小目標開始。

  聲明:轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的,不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考,不構成投資建議。投資者據此操作,風險自負。

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中國去年商業地產成交創新高 上海佔據半壁江山

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東方財經網 2017-01-21 22:14:42 來源:中國新聞網

 

中新網上海1月18日電 (記者 於俊)國內投資者推動中國商業地產投資市場成交量再創新高,2016年達到人民幣(下同)2090億元,其中上海市場佔據半壁江山。

全球知名的房地產投資諮詢服務機構仲量聯行最新發布的“中國商業地產投資市場年度報告”显示,在剛剛過去的2016年,中國商業地產市場成交量達到2090億元,同比飆升52%,再創歷史新高。上半年市場表現平平,年底前復蘇,第4季度成交量達到910億元,環比增長45%,同比上漲36%。

仲量聯行上海及華東區投資部總監邵律表示:“這一龐大的交易量主要得益於國內買家的支撐,他們除了积極進軍海外市場,在上海、北京等主要內地市場也非常活躍。”國內投資者去年在中國商業地產市場總成交量中的比重佔86%以上,高於往年的75%左右。

據該報告,辦公樓繼續在中國投資市場上佔據交易主導地位,累計成交達1140億元,同比上漲21%,佔全年地產市場總成交量的55%。零售地產為第2大最受追捧的資產類別,累計成交410億元,同比飆升70%。值得關注的是,在互聯網電商銷售強勁的帶動下,工業地產和倉儲空間需求增長迅猛,此類資產累計成交180億元,同比上漲了10倍。

上海仍是中國地產投資的首選目的地,繼續佔據商業地產投資市場的主導地位。全年累計成交1000億元,佔據總投資額的48%。北京居第2,佔比16%;深圳第3,佔比10%。上海辦公樓市場的累計成交量為該類市場總成交量的68%。鑒於絕大部分潛在買家,特別豎內買家繼續視上海為表現強勁的長期投資目的地,預料上海將持續領跑。

去年第4季度,亞騰資產管理公司和中國人壽以200億元合資收購了李嘉誠旗下的長江實業地產有限公司位於浦東陸家嘴的“世紀匯”綜合體。創下申城單一資產交易額的歷史記錄。(完)

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