房企融資渠道繼續被封堵：多項創新金融工具暫停發行
東方財經網 2017-01-21 22:07:35 來源：
針對房企的融資渠道在進一步收緊，政府正在更新監管政策，封堵不符合政策導向的創新金融工具。
兩個獨立消息源向澎湃新聞證實，以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS（資產支持計劃）融資基本暫停。
來自券商的消息，去年10月，監管層對房地產融資行為進行窗口指導，此後涉及房地產融資基本暫停，購房尾款ABS以外，還包括應收賬款ABS、類Reits等產品。
上述券商人士向澎湃新聞證實，其經手的一家大型房企購房尾款ABS產品即因政策因素擱淺。
創新性金融工具在被封堵
不符合政策導向，或是部分創新型金融工具被叫停的主要原因。
澎湃新聞注意到，2016年10月，中國樓市政策趨緊，同月召開的中國銀監會三季度經濟金融形勢分析會議要求“嚴控房地產金融業務風險”。
上述會議提出，審慎開展與房地產中介和房企相關的業務；規範各類貸款業務管理，嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域；加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域；加強房地產信託業務合規經營。
就銀監會的表態，業內人士分析，眼下流行的購房尾款ABS在執行層面已經禁止，私募和小公募都發不了，主要還是和政策導向相悖。
該人士解釋，理財資金等被明確禁止進入房地產領域，但這些資金可以通過這些創新產品最終流入房地產領域，這是政策不允許的。
此外，購房尾款的提前套現，有削弱政策調控之嫌。ABS即Asset-backed Securities，是以特定資產組合或特定現金流為支持，發行可交易證券的一種融資形式。
在一般的購房交易中，購房者支付首付后，按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。
而房企通過資產證券化可將購房尾款應收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回。
具體而言，是指發起人將其流動性不足但具有未來現金流收入的貸款或其他信貸資產打包成流動性強的證券，並用信用增強的措施，通過證券發行的方式出售給資本市場上的投資人。
2015年12月8日，國內首款購房尾款資產證券化項目“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項計劃”正式掛牌。
世茂購房尾款ABS存續期為3年，根據風險收益特徵，分為優先級和劣后級資產支持證券，房企提前獲得購房尾款，緩解購房尾款到位前的流動性壓力。
上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，即便排除理財資金的進入，但房企對資金的使用情況難以監管，會削弱調控的力度，或基於此，監管部門叫停該業務。
機構建議房企多嘗試
新的融資渠道被封堵，房企在堅守原有渠道的同時，被建議嘗試更多金融產品。
近日，中國民生銀行地產金融事業部負責人呂莉在一次論壇中提到，房企應該嘗試多種金融工具，信託、私募基金、資管計劃、資產證券化產品，資本上的發債。呂莉同時指出，監管的條件越來越嚴格，產品還是有多種變化，多嘗試沒有錯。
房企真的寄望於新型金融產品。某閩系房企財務負責人介紹，新的融資環境下，在傳統融資渠道之外，其所在企業將會繼續在資本市場融資，主要包括購房尾款資產支持計劃，類Reits產品及自持商業的資產證券化等產品。
面對監管升級，上述負責人表示，不要妖魔化監管層對融資的收緊，政策的變化，會有新的金融產品出來，與企業現金流和項目開發節點匹配的金融產品就是好的產品。
在股、債暫停，資產支持計劃收緊的背景下，前文業內人士建議，在不觸犯監管紅線的前提下，房企可以創新股權，通過設置 spv投真股，代替從前的假股真債。該人士稱，目前各方都在探索，未來也會有更多的金融產品，也將伴隨產生新的監管政策。
所謂spv即，special purpose vehicle（特殊目的實體），通常指僅為特定、專向目的而設立的法律實體，常見的是公司，有時也有合夥等。
據介紹，房地產基金通過設置spv實現投資的案例，市場早已出現先，復地旗下的星浩資本即是，但產品最終的運營效果是因項目而已的。
對於融資渠道收緊，多次嘗試購房尾款、應收款等資產支持計劃的碧桂園仍堅持更多嘗試。碧桂園財務相關負責人表示，在降低融資成本的前提下，會嘗試不同形式的融資手段，美元優先票據、熊貓債、境外銀團貸款、伊斯蘭債等的境外融資方式，均進入其考慮範圍。
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