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原標題：成交量、庫存雙雙創新高

　　新房

　　如果用一個字形容2019年北京房地產市場,那就是難。在嚴格的限購政策、巨大的供應下，大部分住宅項目面臨着去化、盈利難題。但正是在這樣的處境中，北京新建商品住宅成交走出一波發展周期中的小高峰，成交量達到36718套，創3年來新高。與此同時，庫存高企，高達75081套，創5年來新高。

　　限競房成交佔半

　　北京中原地產的統計數據显示，2019年北京新建商品房總成交額3681.28億元，相比2018年上漲48%，創下2015年來成交額的次高，僅不及2016年；共成交69623套，相比2018年增加26544套，超過2018年和2017年，不敵2015年和2016年的水平。

　　其中，居住類產品（不含回遷房，普宅、豪宅、別墅、共有產權房等）成交3280.4億元，相比2018年上漲63%，同樣創下2015年來成交額的次高；銷售62146套，相比2018年增加27394套，超過2018年和2017年，不敵2015年和2016年。在成交均價方面，環比2018年下跌1118元/平方米，達45966元/平方米，不及2017年和2018年，超過2015年和2016年。

　　刨除共有產權住房等，2019年北京新建商品住宅共成交2663.2億元，創5年來新高，相比2018年上漲49%，成交套數36718套，增加13136套，超過2017年和2018年，創3年來新高。

　　成交量大漲背後，是相比前幾年，這兩年北京新房供應增加以及相匹配的購房需求釋放，這中間當然還有新房與二手房市場的博弈。

　　貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，北京新房成交量增長，但是二手房出現了近一萬套成交量下滑，也就是說，北京的住宅市場在2019年出現了新房和二手房市場的需求轉換，其中的原因就在於大量價格相對較低並且地段較好的限競房項目的入市，吸引了部分客戶由二手房市場轉向新房市場。

　　2019年北京限競房成交量達20914套，佔比57%，佔據北京新建商品住宅的半壁江山。據北京中原地產數據显示，2019年北京限競房市場總體表現為供需兩旺，共有73個項目有網簽記錄，成交額1108.67億元，是2018年的4.94倍。具體看來，2019年北京有14個新建住宅項目成交額突破30億元大關，其中9個為限競房項目。在普宅成交額排名前10中，限競房佔據7席，是市場主力。

　　庫存已超7萬套

　　與成交量走勢相同的是，北京新建商品住宅市場庫存也呈上揚趨勢。北京中原地產數據显示，截至2019年末，北京新建商品住宅庫存為75081套，創下5年來新高。其中，限競房供應是主力，2019年北京限競房市場供應面積環比2018年增長37%，供應套數增加10684套，供應套數在2019年12月創下新高，共有5570套限競房新房源入市。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，限競房是北京樓市最近2年庫存井噴的最主要原因。從數據來看，2018年以來，全北京合計供應的新建住宅有9.5萬套，其中5.44萬套是限競房，占整體市場供應的68%。而限競房到目前為止只簽約了2.48萬套，庫存積壓刷新了歷史紀錄。

　　張大偉還表示，北京樓市庫存嚴重積壓，主要原因除了限競房的井噴供應外，與信貸政策過嚴有關，目前北京新建住宅中90%以上都是非普通住宅，限競房平均單套簽約金額530萬元，基本都要按照首套房40%、二套房80%計算首付，這使得全北京市場出現整體去化難的現象。

　　或醞釀更大規模價格戰

　　限競房整體去化緩慢的原因除了上述供應井噴、購房政策過嚴等，還出現了二八現象。少數優質項目的定價較低，大受歡迎，諸如位於三環至四環內的金融街・融府，銷售均價不超過66555元/平方米，洛悅苑銷售均價不超過61881元/平方米，位於四環到五環的橡樹瀾灣和國風長安，銷售均價不超過54378元/平方米。再如去年出讓的大興舊宮地塊，五環內靠地鐵，銷售均價不超過54715元/平方米，這使得之前本來有意願購買周圍其他項目的看房者，開始等待。

　　然而個別優質項目大賣難掩整體去化一般的現實，張大偉分析，北京限競房明顯扎堆，區域集中在青龍湖、亦庄、大興等，雖然目前大部分項目規劃設計相比之前都有提升，但在資金回籠的訴求下，如果政策不變化，後續會醞釀大規模價格戰。

　　而價格戰會讓北京限競房開發商的盈利局面更加難堪。張大偉說，整體來看，已經入市的北京限競房項目中有80%已經虧損，即使未來快速賣完，按照銷售周期看，也只能減少虧損，而如果後續繼續價格戰，虧損面很可能會擴大。不過，後續再入市的土地大部分溢價率明顯降低，預計虧損面有可能降低，但限競房市場的競爭慘烈已經難免。

　　58安居客房產研究院分院院長張波表示，北京限競房整體去化難的問題很難在2020年得到根本改善，一是項目的同質化競爭嚴重，供應又偏集中，這一現象並不會由於不限地塊入市而改變；二是受調控從嚴影響，北京房價整體不會出現快速上漲，不會導致用戶集中性搶購限競房。

　　■ 個盤案例

　　總額最高

　　中海寰宇天下成交達106.1億元

　　2019年北京普通住宅市場總成交額1911.92億元，環比2018年上漲45%，共成交32186套，環比增加12050套，總成交面積355.39萬平方米，環比上揚51%，平均成交價53798元/平方米，環比下跌2175元/平方米，套均價594萬元/套，環比減少59萬元/套。其中，中海寰宇天下銷售額連續兩年位居北京第一，2019年銷售金額是106.1億元，共簽約1509套，均價62325元/平方米。其次是橡樹瀾灣、西城天鑄限競房項目，銷售金額分別是63.39億元、49.76億元，簽約套數分別為1218套、595套。

　　單價最高

　　萬柳書院超19萬元/平方米

　　2019年北京豪宅市場（單價8萬元/平米以上住宅）總成交額457.55億元，成交1664套，總成交面積45.7萬平方米，平均成交價100117元/平方米，邁進10萬元/平方米台階，套均價2750萬元/套。其中，排名第一的是恆大麗宮項目，銷售金額是41.53億元，簽約29套，均價是101954元/平方米，其次是北京壹號院，簽約101套，銷售金額是39.58億元，均價是134020元/平方米。第三名是華潤崑崙域，簽約128套，均價107834元/平方米，金額28.22億元。值得關注的是，海淀區的萬柳書院成交均價最高，達193841元/平方米。

　　本版采寫/新京報記者 段文平

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人民網北京1月8日電（許維娜）第六屆房地產價值峰會今日在人民日報社新媒體大廈舉行，峰會以“洞見市場脈搏 築穩品質力量” 為主題，圍繞房地產企業產業運營、提升美好人居環境等話題，共同探討行業高質量發展的新探索和新路徑。

我愛我家控股集團董事長謝勇在主題演講中表示：“有質量增長對行業而言，是一個回歸一般商業邏輯的過程。對我們而言，不是回歸，而是繼續，繼續築牢有質量增長的基石。”

一直堅守有質量的增長是謝勇反覆強調的觀點。在他看來，主要從三個方面着手：一是做好產品，二是可預期的持續盈利，三是理念探索。

謝勇認為，以規模化、長委託期限的房屋資產管理能力是從事這個行業的必要條件。其次出租的房屋是資產，未出租的房源是負債。“基於這一認知，我們認為，擁有更大的在管房源固然是好事，但在平衡‘追求高在管規模’與‘建設高效率’的關係上，我們傾向質量優先，後者為上。”他說。

“我認為，回歸商業本質，行業需要的是有質量的、持續的增長，而不是曇花一現。”謝勇坦言，從2015年有“長租公寓”概念以來，這種增長方式的實踐在行業也是風起雲涌。另一方面，他認為，輕資產模式下的租賃運營，也就是房屋資產管理，一定是未來主要的發展方向。

如何在變革的浪潮中把握未來的發展機遇。“現階段，我愛我家處在對房屋資產管理的模式探討階段和運營階段的打磨，距離產生真正的品牌溢價還有非常長的路要走。”在謝勇看來，在可預期的未來，行業洗牌后，市場集中度加劇，大品牌逐漸會形成一套包括產品定位、運營標準和管理體系在內的基礎設施，可以將自身高效的運營系統和運營標準作為產品輸出，輔之以日常管理，收取一定管理費用和收益分成。

居住產業鏈的盈利模式如何做？“無論是套餐式的硬件也好，定製化的軟配套也好，還是社群場景的運維也好，我們認為這些附加值的實現都必須建立在房屋資產管理的基礎運營價值實現之後，才能夠去考慮。”謝勇總結道。

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人民網北京1月8日電（許維娜）第六屆房地產價值峰會今日在人民日報社新媒體大廈舉行，峰會以“洞見市場脈搏 築穩品質力量” 為主題，圍繞房地產企業產業運營、提升美好人居環境等話題，共同探討行業高質量發展的新探索和新路徑。

泰禾集團副總裁全忠在以“聚焦產業運營：高質量發展新路徑”為主題的圓桌論壇上表示，“泰禾對於主題的理解，是圍繞我們的目標客群，為他們提供增值服務，為他們提供一體化、一站式的生活方式解決方案上的產業探索。”

“從目前來看，泰禾在健康、養老、教育等產業方面是根據我們項目所在的城市布局。”全忠表示，針對市場化的需求，泰禾不止為業主服務，也會為周邊的客戶服務。他強調，泰禾的出發點，是圍繞人，圍繞業主，圍繞對客戶關懷角度的產業思維來進行的。

“泰禾在產業方面的實踐主要以產業地產為主，這是區別於一般意義上的產業運營商或者產業地產商。”在全忠看來，泰禾主要是圍繞客戶的幾大剛性需求進行的。“居住肯定是客戶的剛性需求，教育、醫療也是剛性需求，除地產以外， 圍繞着我們的業主和我們目標客群，為他們提供所謂的生活完整配套，從這個角度出發的。”

對於產業運營的思考，全忠進一步指出，泰禾的配套服務是為業主提供附加值的服務。“要想真正長期提供附加值，要有產業經營的意識，要有持續發展的能力，不是對物業公司的貼補。”

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　　中央經濟工作會議12月10日至12日在北京舉行。會議在部署明年重點工作時，繼續強調了“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。專家認為，“穩地價、穩房價、穩預期”要求下，明年政策不會刺激房地產，但地方有一定政策調整自主權。

　　重申“房住不炒”釋放什麼信號？

　　會議提出，要加大城市困難群眾住房保障工作，加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造，大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地產市場平穩健康發展。

　　“中國經濟下行壓力加大，前期有猜測認為，房地產市場可能會被適度用於提振經濟，‘房住不炒’的定位或會淡出。”中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組長鄒琳華向中新網記者表示，重申“房住不炒”，明確了政策底線，可有效避免2020年樓市“小陽春”式的強季節波動再度出現。

　　2019年8月以來，一些頭部房企開始出現不同力度的降價促銷活動。以價換量，不少房企10月份成交量創出新高。10月份70城房價显示，房地產市場進一步趨穩，價格漲幅有所回落。一二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅均有所回落。

　　11月，樓市表現相對平淡。58安居客房產研究院分院院長張波稱，四季度各地樓市降溫的態勢進一步擴大化，一二手房出現房價環比下降的城市逐步增多。

　　瑞銀首席中國經濟學家汪濤表示，繼續強調“房住不炒”，意味着明年不會刺激房地產。

　　資料圖：一處剛建設完工的房地產樓盤。 中新社記者 張斌 攝

　　“穩地價、穩房價、穩預期”又意味什麼？

　　“會議要求穩地價、穩房價、穩預期”，鄒琳華認為，這意味“穩”將作為2020年房地產市場的政策主目標。“在當前複雜的內外部經濟形勢下，保持房地產市場穩定是防風險的重要一環，大起大落都要極力避免。”

　　“房地產 ‘三穩’目標在2019年得到了有效落實，各地出台的政策也有效抑制了房價上漲，保證了樓市的平穩運行。”張波表示，相比前幾年，今年中央經濟會議更強調穩定的重要性，因此未來房價的穩定依然是政策重中之重。

　　“但是明年房地產政策的着力點發生了變化。”鄒琳華稱，會議將“加強城市更新和存量住房改造提升，做好城鎮老舊小區改造” 放在重要位置，說明房地產市場促進經濟、改善民生的政策着力點將轉向存量升級改造。

　　明年樓市調控可能有哪些變化？

　　張波認為，房地產調控手段未來依然會長短並用，尤其長效機制的落地還將不斷推進，包括保障房的建設、針對租賃土地供應側的保障、城市共有產權房的推進、針對房地產的各類稅收法律層面的推進和落實等。

　　“預計未來樓市調控政策以穩為主，中央層面不再進一步升級調控，同時更加註重民生，這意味着部分政策可能會調整放鬆。”易居研究院副院長楊紅旭稱，因為全面收緊的調控會“誤傷”合理的住房消費和購房需求，注重民生則需要一個漸進式的、合理的政策支持。

　　資料圖：民眾在房展會上諮詢樓盤。中新網程春雨 攝

　　在鄒琳華看來， “全面落實因城施策”意味着地方政府“三穩”的基礎上，具有一定的政策調整自主權。一些不符合市場形勢的調控政策可能面臨邊際性調整。

　　汪濤認為，明年中國不會放鬆全局性的房地產收緊政策，如降低首付比或者大幅放鬆信貸政策。但可能允許部分地方政府小幅放鬆限購政策，如通過簡化落戶要求和人才引進政策等方式。

　　近日，58同城、安居客發布的《2019人才政策與安居就業報告》显示，2019年已有百餘城市出台了人才政策，超30城陸續出台新落戶政策，大部分出台人才政策的城市都將補貼重點放在解決居住問題上。多地開出高額購房補貼，寧波人才安家補貼最高達800萬元，柳州、南寧、蘇州、吉林、廈門、南通等地也都開出超百萬的高補貼吸引優秀人才。

　　張波補充道，樓市過熱城市的調控依然會保持一定高壓，房價下行壓力較大的三四線及以下城市或有支持性政策出台，保持購房者心態穩定。因此，未來房地產市場不會出現單邊市場熱度持續上揚的格局，整體穩定、小幅波動應該是主流趨勢。

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原標題：暖氣管爆裂 570戶居民無一投訴

　　竇店

　　12月6日凌晨，房山竇店鎮華城家園小區的暖氣水管突然爆裂，天至寒冬，這根水管牽涉小區570戶居民的供暖，竇店鎮進行了一場緊急搶修，9個小時便完成修復。值得一提的是，在整個搶修過程中，竇店鎮沒有接到一件居民投訴。

　　溫度保衛戰：室溫持續在18℃以上

　　凌晨2點多，供暖公司工作人員監測到華城家園小區暖氣水管發生異常，根據經驗判斷該處水管發生了爆裂。供暖公司立即進行“補水加溫”，因夜晚無法搶修，要將暖氣溫度燒得高一些，避免夜間室溫下降，同時保證第二天檢修過程中居民家中室溫維持在18℃以上。隨即，供暖公司立刻向竇店鎮市政辦彙報，市政辦第一時間向城市管理中心竇店分中心說明情況，以便居民來電諮詢時答覆。

　　早上8點30分，水管爆裂后的第6個小時。在竇店鎮市政辦的現場督導下，供暖公司聯合物業提前告知小區居民具體情況，並第一時間搶修暖氣主管道。9點不到，一輛挖土機、近十名工作人員就在華城家園小區西邊的道路上“忙活”開了，撒融雪劑、挖土、抽水……截至下午4點10分，居民家中室溫仍保持在20度以上。

　　下午5時許，水管爆裂搶修開始的第9個小時，搶修工作完成，恢復正常供暖。此時，居民家中的室溫依舊保持在18℃以上。

　　無一投訴：全程最關注的是居民感受

　　在整個過程中，城市管理指揮中心竇店分中心和竇店鎮市政辦均未接到居民對暖氣不熱的投訴。全程參與搶修的工作人員張志遠告訴記者：“我們度過了緊張的一天，很感謝居民的理解。”

　　“這次暖氣搶修真的很及時，整個過程我們家裡絲毫沒感覺出來停暖。而且我看這些工作人員還在道路上撒了融雪劑，說是怕溢出的水結冰，影響我們出行，很貼心。”一位居民對記者說。

　　“我們最擔心水管爆裂影響居民生活，所以整個過程中最關注的是居民家裡的室溫、最關注的是居民的感受。”竇店鎮市政辦工作人員說：“只要站在居民的角度去思考、解決問題，就能得到老百姓的認可。”

　　未訴先辦：發現問題不等待

　　冬季供暖問題是北方居民普遍關心的問題，竇店鎮更是把保障居民供暖作為當前重點工作之一，投入了大量的人力物力。本次華城家園暖氣水管搶修，所用時間遠低於24小時，並做到了未訴先辦。

　　在竇店鎮印發的《竇店鎮“接訴即辦”工作規程》中記者看到，竇店鎮建立了以黨委書記、鎮長為總負責，黨委副書記牽頭抓督辦，各班子成員、村（社區）黨組織書記分別抓落實的工作體系。

　　整合力量，確保7天24小時值守，並建立“日通報”“周分析”制度。對於突發事故、不穩定因素，以及可能造成群眾生命財產損失的訴求，2小時之內反饋情況至市、區中心；對於水電氣熱等群眾基本生活保障的訴求，24小時之內反饋情況至市、區中心；對於其他事項，按照輕重緩急，7天之內反饋情況至市、區中心；對於複雜疑難的合理訴求，15天之內反饋下一步工作措施。

　　文/北青社區報 羅姿 張琪

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