中國樓市泡沫的幻象
東方財經網 2016-06-13 14:34:55 來源：安徽在線
一些城市的房價瘋狂上漲及土地拍賣的瘋狂，不僅把住房的消費者完全排除在房地產市場之外，讓整個城市的營運成本迅速拉升及城市競爭力迅速下降，也把房地產泡沫吹得巨大，並將國內金融體系的風險抬升
□ 易憲容/文
當前中國房地產市場火爆或瘋狂前所未有。
一方面一個又一個城市房價瘋狂上漲，其房價上漲幅度都前所未有。先是從深圳（樓盤）開始，從2014年“9・30”房地產救市政策始，經過18個月的房價瘋狂上漲，漲幅達90％。然後這種房價瘋狂上漲迅速蔓延到上海（樓盤）、北京（樓盤）等一線城市，而當今年3月一線城市開始採取一定調控政策后，這種房價的瘋狂上漲很快又蔓延到蘇州（樓盤）、南京（樓盤）、合肥（樓盤）等周邊城市。
今年4月房地產瘋狂已經在合肥濃妝登場。有報道說，合肥濱湖新區去年11月，一二手房單價在8000元－9000元/平方米左右，隨後開始一路上漲，春節后2月、3月再度暴漲，目前二手房在1.6萬－1.7萬元/平方米，較去年底翻了一倍，帶學區的二手房價格則能賣到2.1萬－2.2萬元/平方米。而且這種房價瘋狂上漲會蔓延到哪裡，什麼時候結束，不得而知。
另一方面隨着房價瘋狂上漲，從一線城市到周邊二線熱點城市，總價地王、單價地王不斷湧現。克而瑞研究中心報告指出，2016年以來，總價、單價“地王”數量已經達到72幅之多。還有機構統計，如果算上高溢價率這一指標，今年以來產生的地王已超過100幅以上。
也就是說，這些城市的房價瘋狂也帶動了土地拍賣的狂熱，而土地拍賣的狂熱導致“地王”頻現，不僅增加了房地產開發商的風險，也推高了當地房價，導致這些城市房價更是瘋狂。由此，中國的房地產市場泡沫在這一過程中越吹越大。
房價上漲狂潮演繹
今年以來，無論是上海還是合肥，都在學習深圳，不僅配資借款盛行，變着花樣的首付貸更是泛濫，從而形成一個城市又一個城市的居民搶房潮，並由此引發房地產開發商搶地潮
無論是深圳18個月的時間讓房價上漲90％以上，還是如上海、蘇州、南京、廈門（樓盤）及合肥等其他城市，房地產市場價格瘋狂上漲，這些城市房價上漲幅度之大，房價上漲之瘋狂都是絕無僅有的事。
從全國的情況來看，今年1月－4月住房銷售面積增長僅是25％左右，住房銷售額增長則達到55％以上，整個房地產市場的增長基本上是由這種房價瘋狂上漲所拉動。而這波房價在這樣短的時間瘋狂上漲，就是在2014年“9・30”房地產救市政策出台之後，所有的房地產救市政策核心就誓勵已經持有住房的居民如何利用優惠的住房信貸政策和稅收政策進入房地產市場購買住房。因此，市場認為這些政策就是在鼓勵住房投資投機者炒作住房。
有了這樣的“信號”，住房投資者認為既然鼓勵利用優惠政策炒作住房，那麼住房的價格快速上升是一種趨勢，房地產市場的價格上漲預期很快就形成。而當一個城市的房價不斷地瘋狂上漲時更是把這種房價上漲預期一而再再而三地強化，投機炒作者更是拚命湧入房地產市場推高房價。
特別是，像深圳這樣的城市，其金融市場要比其他城市發達，特別是互聯網金融發展方興未艾，更是有利於住房投機炒作者加大融資槓桿湧入房地產市場，比如各種首付貸的湧現。在這種情況下，深圳的住房市場價格更是瘋狂，住房投機炒作者更是千方百計地湧入房地產市場。
當深圳房價瘋狂上漲后，它的示範效應很快傳播到上海等城市。今年開始，房價瘋狂上漲從一個城市蔓延到另外一個城市。而在這樣一個以投資炒作為主導的市場，這些城市的房價如此暴漲，住房炒作者一定會採取不同方式瘋狂搶進市場。
所以，今年以來，無論是上海還是合肥，都在學習深圳，不僅配資借款盛行，變着花樣的首付貸更是泛濫，從而形成一個城市又一個城市的居民搶房潮，並由此引發房地產開發商搶地潮。
最近有人用《歡樂頌》中樊勝美的一句話“我不想讓別人知道，我在上海這些年，住的只是合租房”作為話題，引申出“今天的房奴都是來日的千萬富翁”。這違背常識、違背經濟學理的高論，卻正合當前中國一些中產階層和年輕人的心態。讓這些人藉助當前各種住房優惠政策湧入房地產市場，並在許多城市掀起搶房潮。而這些煽動言論的依據是，如果一個人是租房，30年租房成本，總計47.45+618=665.45萬元。如果這個人當前購買住房，每平方米4萬元，100平方米為400萬元的房產，30年後值多少錢呢？400×（1+6％）^30≈2297.4萬元。這種觀點認為，租房是純消費，交完房租你也得不到任何東西。買房可以算是一種投資，相當於你用人民幣，去置換房屋產權。
首先，這種言論是建立在前十幾年中國住房市場的經驗上。即過去十幾年，由於對房地產政策鼓勵及推動，讓中國房地產市場出現了一個人類歷史上前所未有的房價只漲不跌的奇迹。這樣的房地產市場沒有周期性調整，房價只漲不跌，居民購買到住房就是賺錢等，有些房價些許下跌也可通過“房鬧”來補償。這自然把中國的房地產市場推到一個極端。
但是，中國的這個房地產泡沫不僅不可持續，而且中國的房地產市場周期性調整不可避免。也就是說，不要說未來30年中國房地產市場不可能如前十幾年那樣發展，就是在短期內（近三年內）房地產市場周期性調整亦是必然之勢，中國房地產市場的泡沫破滅只是時間問題。
其次，這種結論是建立在住房按揭貸款利率永遠處於目前這種低點上，建立在今年一季度中國過度寬鬆的貨幣政策永遠不變的基礎上。然而，不僅30年內這種低利率時代會改變，今後利率的波動也是正常的。中國寬鬆貨幣政策也會改變。只要貨幣政策收緊，沒有接盤者進入，房價豈能還會漲上去？
再次，上述結論假定中國未來30年的住房政策會如前十幾年那樣永遠不會變化。即住房的投資功能與居住功能永遠混淆，而且正如上述撰文者所說，租房是消費，而作為房奴是投資。可以說，前十幾年中國房地產市場之所以會瘋狂，之所以會把房價炒作得越來越高，房地產泡沫越來越大，最為核心的問題就是把住房的兩種屬性混淆，最後必然讓中國住房市場遠離它的基本居住屬性而成為少數人投機炒作賺錢的工具。
但是，不要說這種房地產政策30年不會變化，就是今年這種政策會發生根本性變化。最近權威人士在《人民日報》指出，要去除中國房地產市場的泡沫就得去槓桿，就得讓房地產市場回歸到它基本的居住功能。如果中國的住房市場用稅收政策讓它回歸基本的居住功能，住房不能夠成投機炒作賺錢的工具，那麼30年後中國住房市場的投資屬性從何而來？
同樣，上述結論還假定目前中國這種嚴重的社會財富結構分配不公的格局不會變化；假定中國這種少數人通過房地產市場掠奪絕大多數人利益的政策不會改變；假定中國的民主化進程原地踏步；30年內中國的房價還完全是由主導等等。但是，我預期這種假定不能夠成立。“今天是房奴，明天成為千萬富翁”的結論終將成為空中樓閣或幻想。
不過，也正是有這種幻想，今年以來國內不少城市出現前所未有的搶房潮。而且這股搶房潮並非這些城市的居民有多少錢，完全是他們利用銀行及社會融資槓桿過度炒作的結果。今年一季度住房按揭貸款占整個貸款三分之一以上，4月居民中長期貸款占整個貸款80％以上，國內不少居民希望利用銀行的金融槓桿，甚至利用首付貸，讓自己成為“今天的房奴，30年後的千萬富翁”。但投身“搶房潮”的購房者可能會被套得牢牢。
重回理性定位
股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發展規律，不能再簡單作為保增長的手段。房子是給人住的，這個定位不能偏離。更為重要的是，房地產市場要回歸到居住的功能，房子生產出來就是給居民而不是用投資炒作的，不是用於賺錢的。這就是對當前中國房地產的功能最為清楚明確的界定，即房地產市場的基本功能就是消費而不是投資
一些城市的房價瘋狂上漲及土地拍賣的瘋狂，不僅把住房的消費者完全排除現有的房地產市場之外，讓整個城市的營運成本迅速拉升及城市競爭力迅速下降，也把房地產泡沫吹得巨大及國內金融體系的風險全面上升。
在這種情況下，迫於中央的壓力，這些城市不得不出台新的房地產調控政策，比如打擊“首付貸”、禁止“眾籌炒房”、住房限購新規定等政策。儘管這些城市的房地產調控政策並沒有真正用經濟槓桿來遏制房地產炒作，對房地產投機炒作者來說也是不痛不癢的政策，但是對首付貸及其他融資槓桿的限制立即會把一些準備進入市場的投機炒作者擋在市場之外，房價上漲的預期也開始逆轉。深圳的房地產市場價格開始下跌及其他城市的住房銷售開始全面急劇下降就是最好的明證。
國家統計局數據显示，4月深圳二手住宅價格環比下降了0.4％，這一数字領先於其餘房價下跌的城市，而這隻是從總體看。更具體地說，深圳多家二手房交易網站數據显示，4月、5月深圳各大片區二手房均價幾乎全線下行。深圳中原研究中心數據显示，全市4月二手房成交價環比下降2.39％，不少樓盤的二手房交易成交價環比下跌超過10％。比如蔚藍海岸和海月花園，二手房交易價格環比降幅分別為0.23％和4.12％。更為重要的是不僅深圳的房價普遍下跌，那些早些時候房價瘋狂上漲城市的住房成交量也全面萎縮。
作為一個完全是由過度投機炒作主導的住房市場，只要房價上漲的預期逆轉，那麼住房投機炒作者立即會止步，即新的投機炒作者不再進入市場。這時，儘管整個市場房價下跌幅度不會很大，但成交量會立即萎縮，比如5月深圳房地產市場的成交量下跌70％以上。在這種情況下，那些過度融資（如首付貸等）進入房地產市場投機炒作者面臨的風險很快就會显示出來。如果他們進入購買的是二手房，他們就會把房價降低脫手，整個市場的房價下跌的壓力大增。只要房價下跌，立即會強化房價下跌預期。
如果他們進入的是一手房市場，所購買的住房在2年－3年後交房，那麼這些住房投機炒作者只能成為最後的接盤者。槓桿越高的投資者可能面臨的風險越大。他們或許以為當其購買的住房成為負資產時可以如美國那樣把住房交給銀行一了百了，但實際上中國法律和按揭貸款合約與美國不一樣，到時這些住房成了負資產，但這些投資者逃都沒有地方逃。因為房子被銀行收回后，剩下的債務同樣還要償還。
目前深圳的房地產市場以下跌收場，國內其他哪個城市的經濟實力、金融市場發展程度、產業發展程度、居民財富持有等可以與深圳相比呢？深圳瘋狂上漲的房價最後避免不了下跌，現在這種跌勢已經開始，那麼國內其他城市房價的瘋狂上漲之後豈能逃脫這種命運？
更為重要的是，5月9日，《人民日報》發表了權威人士就當前中國經濟形勢的談話，這個談話不僅反映了當前中國一種基本的宏觀經濟政策取向，也表明了未來經濟政策的思維觀念的重大轉變，它意味着未來中國房地產市場將出現重大轉向。
該談話強調，樹不能長到天上，高槓桿必然帶來高風險，控制不好就會引發系統性金融危機，導致經濟負增長，甚至讓老百姓(603883,股吧)儲蓄泡湯。這麼一比較，就知道工作的着力點應該放在哪兒，就知道不能也沒必要用加槓桿的辦法硬推經濟增長。按照這個思路，我們就明確了股市、匯市、樓市的政策取向，即回歸到各自的功能定位，尊重各自的發展規律，不能再簡單作為保增長的手段。房子是給人住的，這個定位不能偏離。
由於以往對這些重大的問題沒有搞清楚，這是這幾年經濟政策屢試屢錯的關鍵所在。所以，這個談話不僅反映了中國對當前及未來房地產市場的一種基本政策走向，也表明了對房地產市場價值取向的重大轉變。這不僅代表了這一屆主導房地產市場未來發展的基本定位，也是未來中國房地產市場發展的主流意見。在這樣的主流意見下，中國的房地產市場將開創出一個與以往完全不同的新局面。
因為，該談話直接承認中國房地產市場存在泡沫，而且存在較大泡沫。既然中國房地產市場存在泡沫，它就面臨破滅的風險，就不能再以加槓桿的方式來炒作了。還有，該談話明確表示中國的房地產市場要回歸到它的基本居住功能，這就是對以往把中國房地產市場的投資與消費混為一談的重新定位。
這也是我多年來一直在主張和闡明的東西。如果承認中國的房地產市場存在泡沫，如果承認中國房地產市場泡沫繼續吹大有極高的風險，那麼的房地產政策不僅不會再主張用加槓桿的方式來消化當前的房地產市場庫存，反之會用信貸及稅收槓桿讓一些城市巨大的房地產泡沫逐漸擠出。這是誰也無法避開的現實。
更為重要的是，房地產市場要回歸到居住的功能，房子生產出來就是給居民而不是用投資炒作的，不是用於賺錢的。這就是對當前中國房地產的功能最為清楚明確的界定，即房地產市場的基本功能就是消費而不是投資。既然是用來居住，相應的稅收政策及信貸政策都會陸續出台。讓中國房地產市場功能回歸，回歸到居住的功能，回歸到消費的功能，將來就會用稅收政策來嚴格限制，而不是現在所謂限購政策來控制。因為，不用稅收政策，僅是用現在所謂的限購政策，讓中國房地產市場回歸到居住的功能不容易，甚至容易扭曲而又回到投機炒作的功能上。
該談話能夠正本清源，從根本上來理清中國房地產市場的問題，也就意味着未來中國的房地產市場的住房投機功和賺錢功能會退出市場，中國的房地產市場再也不可能成為投資者的天堂。
讓房地產市場回歸到居住功能的稅收政策有房地產交易稅、房地產交易所得稅、房地產物業稅、房地產遺產稅等。就目前的情況來說，最為便利啟動房地產交易稅及房地產交易所得稅。個人購買多少住房可以不限制，但是這些購買住房用於賺錢，就得交易。只要交易，就把其所獲得的利潤用這兩種稅收收回來，讓投機炒作無利可圖，這樣才能讓住房的功能回歸居住。
如果用經濟槓桿即信貸及稅收政策把房地產泡沫擠出，並讓中國住房市場回歸到居住功能，回歸到消費而不是投資賺錢的工具，那麼未來中國房地產市場將會發生重大轉變。它將由一個以投資投機為主導的市場轉化為消費為主導的市場，並讓房價理性回歸。如果這樣，中國的房地產市場將出現重大調整。
但是，目前從那些房價瘋狂上漲、土地價格炒得火熱的城市所出台的住房調控政策的情況來看，還沒有看到地方真正希望讓住房回歸居住功能的政策影子。當前地方的房地產宏觀調控政策，更多地強調不能讓房價上漲太快，不能讓土地的價格拍賣得太高。如果地方不通過市場的經濟槓桿，而是採取早幾年所出台的行政限制，那麼要讓這些城市的住房市場回歸到它的居住功能，並限制住房投機炒作是不可能的。從地方的心態來看，這些城市的只是希望房價及土地價格維持現狀而不是讓其回歸理性。如果這樣，未來中國房地產市場所面臨的風險會更高。如果中國房地產市場不用經濟槓桿讓投機炒作者退出市場，那麼這個市場最後的結果只能是等待房地產泡沫破滅。
作者為青島（樓盤）大學經濟學院教授
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