深圳出台房價調控細則

東方財經網 2017-01-23 21:32:09 來源：經濟日報

本報深圳1月19日電 記者楊陽騰報道：深圳市規劃和國土資源委員會今天公布《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》。《細則》規定，對商品住房和商務公寓預、現售價格進行管理，開發企業申報均價不得明顯高於周邊同類房源銷售均價。這是深圳市規土委根據2016年10月4日發布的《關於進一步促進深圳市房地產市場平穩健康發展的若干措施》有關規定，制定的操作細則。

《細則》規定，建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度。按照《若干措施》的相關規定，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型（按建築面積小於90平方米、90―144平方米、大於144平方米三種類型計）申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低於當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。預售受理時間由深圳市規土委按照前期已報預售計劃做全市統一調配，對預售項目的價格高低進行搭配。

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深圳預售、現售的住宅及公寓均需進行價格管理

東方財經網 2017-01-23 21:32:10 來源：廣州日報

深圳預售、現售的住宅及公寓均需進行價格管理

預售申報均價不得明顯高於周邊在售項目均價

文/廣州日報記者肖陸軍

昨日，深圳市規土委公布了《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》（以下簡稱《操作細則》）。《操作細則》明確深圳商品房和公寓申報預售均價不得明顯高於周邊在售項目均價，被業界解讀為新版“限價令”，利於深圳樓期穩定健康發展。

去年10月4日，為貫徹落實國家對房地產市場調控要求，深圳市人民辦公廳轉發了市規劃國土委等七部門《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（后簡稱《若干措施》）的通知（深府辦〔2016〕28號）。《若干措施》就是業界俗稱的“深八條”。

據深圳市規土委相關負責人表示，《若干措施》第五條為“關於加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理”的有關規定，據此，深圳市規土委起草了《操作細則》。

該《操作細則》是深圳市規土委落實深府辦[2016]28號文，建立房地產宏觀調控長效機制的重要舉措之一，有利於促進深圳房地產市場健康穩定發展，防止房價大起大落。

【預售】

住宅和公寓申報均價不得明顯高於周邊在售項目均價

《操作細則》對商品住房和商務公寓預售價格管理進行了明確。深圳建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度。深圳市規土委各管理局在受理商品房預售申請之前，需對擬申請辦理預售的商品住房和商務公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導。

按照《若干措施》的相關規定，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型（按建築面積小於90平方米、90~144平方米、大於144平方米三種類型計，以下同）申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低於當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

下調備案價格也需有度有節奏開展

深圳完善預售價格備案和備案變更制度。預售價格備案仍按當前操作的程序辦理，規土委旗下各管理局在辦理預售審批後由市價格主管部門辦理價格備案。按照《若干措施》有關規定，市價格主管部門不再辦理商品住房和商務公寓項目上調備案價格的變更手續，各管理局不再辦理相應上調價格系統數據修改的有關手續，下調備案價格也需有度有節奏開展，不得短期內大幅度下調，防止房價大起大落。

【現售】

商品房和公寓轉現售備案價格仍需對外公示

《操作細則》對商品住房和商務公寓現售價格管理進行了明確，要求做好商品住房和商務公寓現售價格指導。

1.對於已批預售的商品住房和商務公寓項目轉現售的，套房備案價格仍按預售申報價格確認，備案價格繼續通過系統對外公示。

2.對於未辦理預售直接辦理現售的商品住房和商務公寓項目，登記中心要在項目辦理不動產權首次登記和分證變更登記之後，告知開發企業攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料並至少以棟為單位到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續（具體標準參照預售項目預審查制度）；信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統，各管理局辦理現售價格指導手續后將套房價格錄入系統並對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的項目，不得開通網簽現售合同權限。

3.對原屬自用性質的住房或商務公寓項目，通過補繳地價等形式入市現售的，登記中心要在項目換領商品房性質不動產權證書完畢后，告知申請單位攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續（具體標準參照預售項目預審查制度），項目成棟的需以棟為單位申請辦理，項目不成棟的需一次性辦理；信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統，各管理局辦理現售價格指導手續后將套房價格錄入系統並對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的，不得開通網簽現售合同權限。

目前，深圳市規土委正在和市價格主管部門協商商品房現售價格備案事宜，在未明確相關程序之前暫不要求企業辦理商品房現售價格備案手續。

【精裝修】

帶裝修項目申報價格不得包精裝修成本

《操作細則》對帶精裝修交樓項目價格管理也提出了要求。

對於帶精裝修交樓的商品住房和商務公寓項目，各管理局在辦理預售或現售預審查時應指導申請企業將裝修成本從申報價格中剝離，同時要求開發企業在銷售階段要將相關信息明確告知購房人，在網簽合同階段要在合同中增加相應補充約定，明確合同價格和不動產權登記價格不包含精裝修成本，不得違背購房人的意願，強制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。

觀點

現售項目納入監管

利於樓市平穩發展

對於上述《操作細則》，美聯物業全國研究中心總監何倩茹撰文認為，將對深圳市場帶來以下影響：

1.對預售及現售項目的銷售價格進行監管，有利於保持房價的平穩發展，防止大起大落。

2.此前現售項目長時間遊離於價格監管之外，部分房企會利用政策的漏洞打擦邊球，使得現售項目出現隨便定價的現象。這次將現售項目的銷售價格也納入到監管範圍內，有利於整個房地產市場的平穩、有序發展。

3.在住宅項目限購之後，商務公寓作為替代產品瞬間火熱，本次將商務公寓也納入到監管範圍之內，同樣是為了防止其價格隨意變動而引發市場的不平衡。另外，配合前段時間網傳將對商業、辦公、研發用房的建築設計管理提出指導意見，嚴格監管工改商項目等，都是為保證房地產市場平穩發展的舉措。

4.將裝修款與購房款分開，可以防止開發商以精裝房為名提高整體房價，讓購房者明明白白消費。

近幾年房地產項目的資本價格快速升高，已引起部門的高度重視，何倩茹認為在2017年深圳市場不會再有大的調控政策出台，但像這樣的堵漏洞、小調整依然偶有發生。在上述措施的監管下，發展商捂盤已經不能成為漲價的理由，2017年樓價的大幅波動已被扼殺；而且高低價格樓盤搭配入市，可以防止一手房價格的結構性波動，錯誤引導市場輿論。

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　　近日，國新辦就“推進金融供給側結構性改革的措施成效”舉行發布會。銀保監會副主席周亮在介紹金融供給側結構性改革進展時表示，要創新和豐富金融產品體系，來滿足多樣化的金融需求，通過多措並舉，破解金融服務中的難點、痛點和堵點問題。比如在信貸流程方面，銀行加大了續貸產品的開發力度，努力提高貸款期限與企業生產周期的匹配程度，特別是注重提高中長期貸款尤其是製造業中長期貸款所佔比重。

　　中國政策科學研究會經濟政策委員會副主任徐洪才在接受《證券日報》記者採訪時表示，現在金融服務中的難點、痛點主要是小微企業融資難融資貴。就像一個人的血液很充沛，流動性很足，但是毛細血管供血嚴重不足，出現部分肌體壞死。就是常說的貨幣政策傳導機制不通暢。

　　“小微企業融資難融資貴並不是新問題。從根本上解決小微企業融資難融資貴問題，有賴於建立和完善多層次多樣性的金融產品和金融服務體系，需要通過金融供給側結構性改革，在控制風險的前提下，通過完善內控機制、創新產品服務、提高金融服務效率，支持小微企業的投融資活動。”徐洪才表示。

　　在金融服務和金融產品供給方面，銀行保險機構需要差異化、定製化產品服務。“今年以來，銀保機構對小微企業創新無抵押的小額貸款，擴大可接受抵押物範圍，包括專利、商品權等質押等，提供中小企業過橋貸款等。”中國國際經濟交流中心經濟研究部副研究員劉向東表示。

　　東方金誠金融業務部助理總經理王佳麗對《證券日報》記者表示，今年以來，銀行保險機構在金融服務、金融產品等方面加大了創新。

　　劉向東表示，為推進金融供給側結構性改革，銀行和保險機構需要深化自身改革，增強服務實體經濟的能力，提高服務質量和降低服務成本，使中小微企業不再因貸款難貸款貴成為企業發展的阻力。當然，金融供給側結構性改革，還要增強銀保機構的競爭力，使其能有效應對金融業開放帶來的競爭壓力。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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南京新年首推7幅宅地 有望上市“解渴”剛需

東方財經網 2017-01-23 21:32:11 來源：中國新聞網

中新網南京1月20日電(徐珊珊)20日，南京市國土資源局公布2017年第一批土地出讓預公告信息，推出的7幅地塊均來自江寧，全部為商品住宅類用地，此次預公告的7幅江寧地塊均是以剛需產品為主的板塊。

在7幅南京江寧地塊中，有5幅來自祿口板塊、2幅來自高新園板塊，總用地面積約40公頃。“該批地塊都處於南京低房價地區。”業內人士表示，此次預公告的7幅江寧地塊，或在春節後上市，有望解剛需之“渴”。

根據公告显示，2幅高新園板塊地塊，包括江寧區高新園104國道以南、梅龍湖以西地塊：規劃用地性質二類居住用地，用地面積21906平米，容積率：1.0＜Far≤1.7，建築限高：H≤35米。以及江寧區高新園梅龍湖以西、端拱路以東地塊：地塊規劃用地性質包括二類居住用地、商業用地、基層社區中心用地和幼托用地。

當日還公布了南京江寧區祿口永欣大道以南、湖泰路以東，江寧區祿口信誠大道以南、金德路以東，江寧區信誠大道以南、玉振路以東等5幅祿口板塊地塊信息。

此前，在南京新年首場土拍中，7塊地全部順利出讓。作為僅有的兩幅宅地，南京江寧濱江G90地價拍到11077元/�，江寧湯山G91地塊則突破最高限價，達到14078元/�，創當地地價新高。

16日，南京市公布了《南京市“十三五”國土資源保護和利用規劃》，規劃指出，“十三五”期間，南京要實行建設用地總量和強度“雙控”。至2020年，全市建設用地總規模控制在290.41萬畝(193606.67公頃)以內。(完)

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鄭州住宅地價漲12.92% 土地使用速度遠大於儲備增速

東方財經網 2017-01-23 21:32:13 來源：大河網

本報訊 地價，是房價晴雨表。去年，鄭州住宅用地價格4580元/平方米，同比上漲12.92%。昨天，記者從鄭州市獲悉，“2016年1-12月國土資源主要統計指標簡析”显示，鄭州去年建設用地供應總量同比減少46.38%。

數據显示，鄭州土地使用的速度，遠遠大於儲備量增加速度。未來，土地市場的競爭將會更加激烈。

地價

昨天，記者從市獲悉，根據城市建設用地價格動態監測，2016年鄭州市綜合地價3339元/平方米，同比上漲11.97%。其中，住宅用地價格4580元/平方米，同比上漲12.92%。

很多人都感覺去年鄭州房價漲得快。業內人士評價：麵粉貴了，麵包能不貴嗎？

數據显示，去年，鄭州住宅用地出讓最高價62756元/平方米，同比上漲281.75%。河南王牌企劃有限公司董事長上官同君說，近幾年來鄭州市住宅用地最高價處於不穩定的狀態，2016年住宅用地最高價漲幅較大。

省內一家知名房企銷售總監白先生說，土地數量的有限性和不可再生性決定土地供給的弱彈性，隨着城鎮化的步伐，城市對土地的需求量會增加，未來土地的供應量會越來越少，當出現供不應求的情況時，土地價格會有較大的波動。

供應

住宅用地價格4580元/平方米，同比上漲12.92%

建設用地供應總量3935.4769公頃，同比減少46.38%

有房產界資深人士用一句話概括2016年的房地產市場：購房者忙搶房，開發商忙搶地。

鄭州市有關部門知情人介紹，2016年，鄭州市建設用地供應總量為1279宗，總面積為3935.4769公頃，同比減少46.38%。

據了解，從供地類型上看，鄭州商服用地供應410.4285公頃，占供地總量10.43%；住宅用地供應1202.6868公頃，占供地總量的30.56%；交通運輸用地供應1131.8422公頃，占供地總量的28.76%。

“由此可見，供應最多的為住宅用地，其次為交通運輸用地，再次為工礦倉儲用地和商服用地，公共管理與服務用地、特殊用地供地量較少。”上述人士稱。

對比

鄭州土地使用的速度，遠遠大於儲備量增加速度

開發商感慨鄭州買地難。

鄭州市知情人介紹，2016年鄭州市新增建設用地徵收儲備35宗，面積為906.10公頃，存量建設用地收購儲備18宗，面積僅73.6820公頃，從統計數據可以看出，鄭州市存量建設用地緊缺。

“鄭州土地儲備量是有限的，而土地資源使用的速度遠遠大於儲備量增加的速度，因此如何有效節約集約利用土地資源就顯得尤為重要。”北京師範大學管理研究院副院長、研究員宋向清說。

記者從市獲悉，鄭州將嚴格實行土地收購儲備制度，對城市拆遷、破產企業等閑置低效利用的存量土地，收回儲備，根據城市規劃，制定科學的土地開發計劃，調整土地用途。

備受關注的是，鄭州還將繼續做好閑置土地清查工作，組織進行整改，通過對批而未供、供而未用、利用不到位的建設用地進行清理，盤活存量，提高土地供地率，根據變化調整供應，做好供地計劃，挖掘存量，從而確保土地市場平穩有序的發展。

業內人士評論：鄭州土地進入“精細化”供給時代，今後土地市場的競爭將會更加激烈。

土地價格高的另一個原因可能是土地整理成本高，導致出讓底價高。市有關部門工作人員介紹，從人力和技術方面降低土地整理成本，也是遏制土地價格過高的措施之一。

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地價創歷史紀錄 內地房企搶灘香港角逐大灣區

東方財經網 2017-03-14 21:58:31 來源：和訊網

大灣區利好來臨與市場高位顯疲態相伴，內地開發商近來紛紛搶灘的香港樓市，正在呈現前所未見的格局。

看似疲態漸顯的香港樓市，如今再迎利好。

大灣區時代

今年兩會上，“研究制定粵港澳大灣區城市群發展規劃”首次被寫入工作報告。這讓主流商界浮想聯篇，與舊金山灣區、紐約灣區、東京灣區相比，粵港澳大灣區發展潛力

巨大。這一重要事實，也被視為繼“一帶一路”倡議之後香港迎來的發展新機遇。

恒生銀行執行董事馮孝忠認為，粵港澳大灣區的概念數去珠三角、泛珠三角等概念的整合，但它又超越了地域上的劃分，更為注重經濟效應。

根據早前的規劃文件，粵港澳大灣區主要包括“二區九市”：香港特別行政區、澳門（樓盤）特別行政區，以及廣州（樓盤）、深圳（樓盤）、珠海（樓盤）、佛山（樓盤）、中山（樓盤）、東莞（樓盤）、惠州（樓盤）、江門（樓盤）、肇慶（樓盤）。

中銀國際分析師恭弘=叶 恭弘丙南認為，大灣區建設可整合區域內資源，促進優勢互補，避免同質化競爭。珠三角擁有密集和相對完整的製造業產業鏈條；深圳的互聯網企業和高新製造業企業較多；香港的經濟結構以服務業為主，在旅遊、商貿、融資、教育、醫療、法律等方面資源豐富；廣州則擁有多所重點大學和省級研究機構。因此，它們的專長並不相同，同質化發展的傾向較小。

具有“一國兩制”環境，又背靠內地、面向全球的獨特優勢，有規範的市場制度、完善的司法體系、先進的商業基礎設施、公正透明的監管體系，以及較低的稅率環境，香港不言自明。

內地房企唱主角

在粵港澳大灣區重大利好來臨的同時，香港的土地市場，刷新着歷史紀錄。

香港特區上月底公布，修訂本年度財政盈餘為928億港元，較原先的預算增加超過800億；同時，修訂收入預算為5500多億，修訂支出預算為4600多億；來自土地拍賣及印花稅收入遠超預期，預料港府財政儲備在3月底將達到9300多億港元，其中，2016年度的賣地收入達1178億港元，創出歷年新高。港府有關人士稱，年度將有幾幅高價地皮推出，預料賣地收入將會維持較高水平，大約1010億港元。

寸土寸金的香港，低價地塊一去不返。但拿地主角變成內地企業。

2017年至今，香港招標出讓的三宗土地中有兩宗最後落入內地開發商的手中。

1月25日，位於香港九龍啟德的一宗宅地出讓，吸引了保利、中海、新鴻基、萬科、華潤置地、龍光、長江實業、永泰地產等18家房企參与競拍，最後雅晉出價最高為55.29億港元，成功拿下，雅晉集團實際控制人為海航集團，這是海航在三個月內，連續投得的第三宗地。

2月24日，龍光地產聯手合景泰富以總價168.55億港元投得位於香港鴨�洲一宗高端住宅地塊，創下香港近年來單幅土地的成交總價最高紀錄。與龍光、合景泰富競爭的，有中海、萬科、華潤置地、恆隆地產、新世界、中信泰富、長江實業等14家房企。據了解，龍光與合景泰富各持有宗地的50%權益。

公開數據显示，最近半年來，香港賣地總價近千億港元，其中內地開發商投入近600億元，佔比超過六成。

混沌世道

劇變的市場格局，彰顯各界以未來預期分化。

在金融機構看來，香港開發商面臨着發展的壓力。摩根士丹利發表報告表示，中資地產商近年在港高價搶地，也對香港發展商造成負面影響。年初至今，內房已投得香港公開招標土地62%建築面積，去年僅24%，香港發展商普遍擁有3年可發展土地儲備，基於內房投地價格高企，令香港地產商難以競爭，或需發展利潤較低的港鐵及市區重建項目。

不過，與內地開發商的搶灘氣勢不同，香港開發商則表現沉穩，甚至展現出不同策略。

今年2月，李嘉誠旗下長江實業在香港再次推出折價樓盤，買家若購買其旗下一新盤，長江實業將代繳全部買家印花稅(BSD)和從價印花稅(AVD)，優惠力度達到30%。

相當於七折優惠，其力度驚人。此舉彼時在長江方面人士看來，是迎合市場需求，代繳印花稅的做法只是希望幫助買家入市。而稍早些時候，香港特區規定非香港戶籍人口在香港購買住宅，以及香港戶籍人口購買第二套住宅的“從價印花稅”，從此前的最高8.5%，直接提高到15%。

與此同時，來自官方的數據驗證着香港本土開發商的冷暖感知。香港土地註冊處數據显示，2016年香港共成交73,004宗物業，5328.6億港元，同比分別下降4.1%與15.79%。

內地開發商會成為接盤俠嗎？短期可以預見的是，當大灣區時代來臨，在國內一線城市限購背景下，香港土地市場與樓市的高位態勢仍將繼續。

延伸閱讀

香港不會跟進美國加息

香港金管局副總裁阮國恆和香港銀公會主席龔楊恩慈日前就香港是否會跟隨美國腳步加息問題發表看法，他們均認為，美國加息，香港無需跟隨，但也都表示，美國加息后將對香港樓市產生影響。

阮國恆表示，美國加息對香港最優惠利率（Prime Rate）或影響不大。龔楊恩慈也表示，雖然港匯近日微跌，但仍然偏強，香港尚有空間無需跟隨美國加息，不過她認為港美利率走勢相似，港息上升壓力會愈來愈大。

阮國恆和龔楊恩慈均認為，美國加息后香港HIBOR勢將跟隨美息上升，對樓�也肯定有影響。加上加息令銀行資金成本上升，相信不會再進行按息減價戰。去年美國加息后，HIBOR一度升至0.7厘水平，雖目前已回落至0.4水平，但仍高於過往水平。

阮國恆指出，美國下周加息幾率升至100%，年初以來未見有資金流走，但金管局還是將進行下一輪銀行壓力測試，目前正研究有關壓力測試所採用的假設，如調整假設資金外流的比例。

阮國恆還表示，今年1月貸款增長有季節及大筆貸款的特殊因素在內，根據初步數據，預計2月貸款增長放緩，目前已提醒銀行維持風險管理。銀行公會主席龔楊恩慈也表示，預計今年全年貸款增幅將會維持單位數增長。

去年起離岸公司表示於香港開戶出現困難的個案有增長。阮國恆對此表示，與銀行進行溝通后，銀行已加強開戶透明度，如所需資料及開戶進度。目前已見成效，過去最長企業須六個月才能開戶，現時三分之二企業可於15日內開戶，80%-90%可於一個月內開戶。　

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北京新房成交集中六環外 中高端項目成交上升

東方財經網 2017-03-14 21:58:37 來源：證券日報

城區新房豪宅化，供量少，門檻高，新房市場整體遠郊化現象繼續擴展。從3月上旬的新房成交量來看，位居前五名的項目都在六環以外，這說明北京新房市場的遠郊化趨勢還在加劇。

此外，由於北京自住房供應主要集中在下半年，目前並無新項目入市，所以自住房交易量現在非常少。

新房市場遠郊化

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年3月上旬（3月1日-3月10日），北京市新建商品住宅（不含保障房）共網簽831套，環比2月上旬增加8.8%，同比2016年3月上旬下降27.6%。其中自住房網簽96套，環比下降67.1%，同比下降41.8%；別墅網簽129套，環比增長29.0%，同比增長30.3%。其它新建商品住宅（不含保障房）共網簽606套，環比增長62.9%，同比下降31.4%。

從成交區域分佈上看，3月上旬順義區成交的新建商品住宅（不含保障房）最多，達211套，佔四分之一；昌平區位居第二，有113套，佔4%；接下來依次為房山區、朝陽區、海淀區，交易量超過50套；西城、東城的交易量最少，不足10套。

對此，有業內人士稱，由於核心城區幾乎無地可供，新房市場重心越發遠移，雖然軌道交通配套积極跟進，但“進城”的交通成本，尤其是時間成本仍在不斷提高。另一方面，則是即使已遠離中心城區，但價格卻向城區房價靠近。以通州區台湖片區為例，雖位處五環外，但有些項目售價已經向8萬元�平方米逼近。

中高端項目成交上升

值得關注的是，根據亞豪君岳會統計數據显示，在1月份短暫觸底之後，2月份北京別墅成交開始出現回升，3月份別墅的交易量依舊在增加。

亞豪機構市場總監郭毅表示，從成交特徵來看，別墅市場當中成交單價不斷走高。2月份，別墅成交當中單價50000元-80000元/平方米的中檔水平成交佔據主導，佔比54%，而在去年同期單價50000元/平方米以下的別墅產品佔據絕對主導，佔比高達84%。

鑒於此，在北京住宅市場整體豪宅化的背景之下，別墅市場總價水平的走穩也成為促進成交上行的一大重要原因。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，這主要是目前北京新房市場土地供應少，新項目日趨豪宅化、高端化所致。過去兩年北京豪宅、別墅項目入市較多，基數大、開發商也在着重推銷，所以交易量在上升。但在嚴厲的限購限貸政策和競爭之下，其銷售依舊面臨困難。

胡景暉認為，隨着市場的逐漸回溫，北京新房交易量還有一定的增加空間，但目前北京新房市場體量有限，加上政策嚴控，其上升的空間非常狹窄，未來更多的還是在一個低水平交易量上徘徊。

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上海奉賢推“人才房” 購房6折並提供住房補貼

東方財經網 2017-03-14 21:58:35 來源：新京報

3月13日，上海奉賢投資環境推介會在京召開，奉賢區區長華源在會上介紹，符合條件的人才，可以在奉賢享受6折購房的優惠，並提供住房補貼。此外，奉賢還主打生態牌，吸引企業來投資。

據了解，近年來，奉賢區委、區為吸引人才，發展經濟，相繼出台了《關於進一步優化奉賢人才發展環境的實施意見》、《關於人才激勵的若干意見》等文件。

根據實施細則，這裏的人才有兩類，一類是指在奉賢註冊、納稅的企業中工作的領軍人才，由符合要求的企業推選；另一類為教育、衛生、農業、文化等社會事業領域的領軍人才，由區人才辦評定。

符合條件的人才可以按照優惠價，申購區指定的房屋一套，最大面積不超過120平方米。人才個人、單位、分別按照優惠面積市場銷售價格的60%、10%、30%的比例出資，超出優惠面積部分由人才個人以市場價購買。

此外，伴隨着霧霾污染，“生態牌”成為地方招商引資的優勢。華源介紹稱，作為上海的后花園，奉賢是整個上海PM2.5最低的區，全區各類林地總面積達30平方公里。2015年，奉賢區成功創建為全國文明城區。

公開資料显示，上海奉賢在產業發展上，確立了“1+1+X”的產業格局，推進“東方美谷”、新能源以及戰略性新興產業聚集發展，其中對於東方美谷和新能源產業，分別設立了10億元的專項資金，做強優勢產業。

目前，“東方美谷”區內已經集聚了以如新、伽藍、韓束、科絲美詩等國內外企業為核心的產業集群，中國香精香料研究所、華東理工大學檢測中心等服務機構在內，已經基本形成研發設計、檢測認證、生產製造、營銷推廣的產業鏈。2016年該產業完成總產值177億元，實現稅收24.5億元，比2011年分別增長94.5%、250%。

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北京“8萬元+”住宅成交增近4倍 超8萬元均價盤取證無一過關

東方財經網 2017-03-14 21:58:40 來源：證券日報

去年的“930”新政給北京豪宅市場帶來的衝擊可能比預想的更為嚴重。目前來看，在北京“8萬元+”的豪宅市場上，在售項目幾乎都是2016年9月30日之前取得預售許可證的樓盤，而去年“930”新政之後，整盤想以“8萬元+”的預售均價拿下預售證的項目，幾乎未見。

亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，進入2017年以來，尚無整盤預售均價超過8萬元/平方米的項目獲批，由此可以看出，監管層對於預售價格的監管極為嚴格，而8萬元/平方米也成為明顯的價格界限。

公寓豪宅成交量大增

根據亞豪君岳會數據統計显示，2017年2月份，北京公寓豪宅市場（成交價8萬元/平方米以上）共實現成交243套，成交面積2.98萬平方米，環比分別上漲3.86倍與5.3倍。與此同時，2月份，北京公寓豪宅市場成交均價93768元/平方米，環比上漲12%。

顯然，1月份50套的成交量幾近觸底，而2月份則出現快速反彈，且力度強勁。

對此，郭毅表示，一方面，受到豪宅市場基數不斷擴大的影響，2015年-2016年度高價地的頻出，使得大量純新盤與老項目紛紛進入“價格豪宅”的行列，這也為公寓豪宅市場的成交提供了基礎；另一方面，受到土地出讓特徵的影響，真正的城區公寓豪宅項目未來將不斷減少。進入2017年，在已成交的5宗住宅用地當中，有4宗位於六環以外，而在未來的供地計劃當中，六環外郊區佔比也將不斷加重，因此城區公寓豪宅項目已逐漸進入“后供應時代”。受此影響，目前尚存的城區公寓豪宅項目受到較大青睞。

有數據显示，2016年之前在普宅市場當中，單價“8萬元+”的產品成交佔比一直處於1%以內，而自2017年開始，這一類型產品成交佔比快速上升至3個百分點以上，尤其是五環內的普宅市場當中，2016年以前“8萬元+”佔比一直在10%以內，而進入2017年之後已經攀升至25%。

郭毅認為，雖然整體市場成交在不斷收縮，但詩寓豪宅佔比卻在不斷提升。北京住宅市場豪宅化的趨勢自2015年開始顯現之後，2016年進入快速發展期，2017年開年不斷延續深化，不過隨着土地市場“限房價、競地價”規則的重啟，這一趨勢將在不遠的未來被逐漸打破。2017年已出讓的5宗以及正在掛牌期的4宗純商住宅用地當中，最高銷售限價為舊宮地塊的“不得超過54931元/平方米”，受此影響，未來公寓豪宅市場將逐漸進入收縮周期。

均價8萬元成拿證紅線

值得關注的是，對於北京豪宅市場供給端的限制，今年以來尤為明顯，限價是重要手段。

據亞豪機構觀察，在今年2月份入市項目當中，僅有綠地・海珀雲翡一個項目的部分房源，成交價有望衝擊8萬元/平方米。

更重要的是，進入2017年以來，尚無整盤預售均價超過8萬元/平方米的項目獲批，由此可以看出，監管層對於預售價格的監管極為嚴格，而8萬元/平方米也成為明顯的價格界限。

另有業內人士稱，尤其對上市房企而言，即使“擠牙膏式”拿證，仍會對現金回籠造成壓力。

鑒於此，郭毅認為，受此影響，部分資金壓力較大的房企將不得不通過調低預售價格的方式爭取快速“過關”，而在高昂地價的擠壓之下，對於產品的“減配”或將在所難免，在經歷了2015年、2016年豪宅市場集體高調“做加法”之後，豪宅市場的產品風向或將出現變化。

另有豪宅操盤手則表示，調低預售價項目進入市場后，將打破原有的競爭格局，屆時，不排除豪宅市場也可能出現個別項目需要“排隊搖號”買房的現象，而有一批項目將會受到重創，利潤難以達到預期。

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香港房地產股年內表現驚人 A股亦步亦趨

東方財經網 2017-03-14 21:58:40 來源：證券時報

獨立經濟學家謝國忠、財經評論員牛刀以及著名經濟學家郎咸平是看空樓市的代表人物。近日，海通證券首席經濟學家姜超也指出，房地產凜冬將至，在去槓桿的政策基調下，房貸增速將從歷史高位大幅下滑，並導致地產銷量和房價的下跌。

與此相反的是，香港內房股卻頻頻大漲。昨日，恒生地產建築指數收盤上漲1.68%，年內漲幅已經高達17.51%，排名港股行業漲幅榜第二位。恒生中國內地地產指數年內更是大漲超26%。

個股方面，昨日首創置業飆升超10%，中國恆大、合生創展、富力地產等6股大漲逾8%，花樣年控股、寶龍地產、禹洲地產等10股漲超5%。內房股的年內表現更是驚人，雅居樂集團、中國海外宏洋集團、碧桂園等個股年內暴漲超50%，旭輝控股、融創中國、中國恆大、富力地產等個股大漲超40%。

香港內房股飆升的三大原因

香港內房股頻頻大漲，或許與以下三個原因有關：估值低業績好、資金推動和行業政策支持。

一世值低業績好。香港上市的內地房地產股票，普遍處於一個極度低估的狀態，這也是萬達商業要回歸A股上市的重要原因。數據显示，在萬達商業啟動回歸A股上市之前的最後一個交易日，萬達商業的動態市盈率僅6倍左右，遠低於A股相關個股的估值水平。彼時的估值，也基本上是內房股尚未啟動時主要內房藍籌股估值水平。

除了估值水平低，上市公司房企去年的業績水平也好。以A股市場的上市房企為例，在已經公布年報的18家上市房企，有15家凈利同比正增長；17公布快報的上市房企，16家凈利同比正增長；64家公布預報的，有44家凈利有望同比正增長。

二是資金持續南下。估值低業績好固然非常重要，但沒有增量資金的推動，股價也難以支撐其大幅上揚。隨着滬港通、深港通的開通，香港市場正在得到內地資金的持續支撐。截至昨日，港股通合計吸金接近420億元。

低估值的地產股或許正是資金凈流入的主要目標，以融創中國為例，今年以來，在滬港通前十大活躍股明細數據中，融創中國合計凈流入資金近5.8億元（尚未計入沒有達到披露水平的資金情況）。該股今年以來最高成交額8億元，最低成交額僅為0.5億元水平，日均成交額僅1.47億元。

三是政策面支持。在兩會期間，總理在工作報告中提出，因城施策去庫存。這意味着，目前房地產庫存仍處於高峰的三四線城市樓市有望得到政策支持。事實上，內房股領漲的龍頭品種，雅居樂、中國海外宏洋集團、碧桂園等，都是在三四線城市有巨大土地儲備的上市房企。

值得一提的是，香港內房股大漲已經開始傳導到滬深股市。昨日，A股房地產股出現明顯異動，整體漲幅超過1%。粵泰股份、保利地產、新城控股等6股上漲超過3%，南山控股、中天城投、鳳凰股份等10多隻股票漲幅超過2%。值得一提的是，龍頭品種保利地產、首開股份、招商蛇口、榮盛發展等均呈現小碎步上漲態勢。而從年內市場表現看，新城控股、嘉寶集團、綿石投資、新湖中寶、北辰實業等股票漲幅亦超過20%。

內房股大漲意味着房價會上漲嗎？

通常來說，股價往往隱含着對未來的預期，股價上漲一般意味着對未來看好，反之對未來看衰。以房地產市場為例，地產股上漲，應包含對樓市未來的看好，反之，地產股下跌，應認為對未來樓市的看空。如果上述假設成立的話，內房股的暴漲，意味着市場看多未來樓市，房價下跌或將再度落空。

不過，正如經濟學家總是錯誤預測中國房價漲跌，房價漲跌與股價漲跌的關係也是羅生門不斷。比如，曾經樓價高漲的2009年至2011年，地產股卻深陷樓市調控政策、股價回調不斷；再比如，2011年至2014年期間房價處於下跌區間，地產股卻止跌企穩。因此，僅僅憑藉內房股暴漲，就說房價要漲，邏輯支撐是不夠的，正如此前股價大跌時房價並未大跌一樣。

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