招商地產千億目標尚未完成 兩位高管先後被免職
東方財經網 2015-09-06 21:47:36 來源：
招商蛇口的重組公告讓眾人看到了招商地產進軍千億軍團的希望，但這樣的論斷未持續多久，該公司最近兩任的“第一負責人”林少斌、賀建亞卻先後被免職。
8月27日，招商地產公告稱，根據母公司招商局集團的建議，公司董事會決定免去賀建亞擔任的公司總經理職務、董
事職務，授權公司董事長孫承銘代為行使公司總經理職權，授權有效期不超過2015年12月31日。公司董事會將提請股東大會通過。
僅兩日後（8月31日），一份招商局集團內部文件(招任免字[2015]43號)流出。
該文件显示：經研究，免去林少斌的招商局集團有限公司總經理助理職務。該文件的落款日期為8月27日，簽發人為招商局集團董事長李建紅。
此次兩位高層變動，對於正處在重組關鍵時期的招商地產難言好事，不僅引來業界對其重組的擔憂，更使得招商地產的千億之路顯得更為難測。
離職風雲
一般而言，企業高管變動往往因人員自身需求、企業戰略調整、銷售情況不暢或者重大失誤等。對於賀建亞的離職原因，《中國經營報》記者致電招商地產投資者關係，其回復稱“二者的離職是源於董事會的建議函。其中，林少斌因為已經不在招商地產任職，所以並未在公告中提及，而其離職主要為個人原因”。
與此同時，招商地產投資者關係還強調，賀建亞離職后，將由招商地產董事長孫承銘暫時全面主持招商地產工作，此次人員變動不會影響重組正常進行。
相對於招商地產的官方回復，卻有諸多消息稱，賀建亞去職與反腐有關。據招商地產內部人士證實，林、賀被免職，源於中央第十巡視組入駐，巡視組於9月3日撤出。這是一次非正常的人事變動，所以接任者尚無頭緒，人事動蕩還未結束。
此外，記者也多次致電此次事件的關鍵人物林少斌，但其手機一直處於關機狀態。
記者查詢中央紀委監察部網站發現，該網站曾在7月6日發布一則《中央第十巡視組專項巡視招商局集團動員會召開》的文件。該文件显示，中央第十巡視組巡視招商局集團有限公司工作動員會於7月3日召開，並進駐招商局集團有限公司開展專項巡視工作，巡視日期為7月3日到9月3日。
根據該文件显示，中央巡視組此次巡視期間主要受理反映招商局集團有限公司領導班子成員、下一級領導班子成員和重要崗位領導幹部問題的來信來電來訪，重點是關於黨風廉政建設、作風建設、執行政治紀律和選拔任用幹部方面的舉報和反映。工作中，將緊密聯繫單位實際，不求面面俱到，突出專項重點，緊盯重點人、重點事和重點問題。
對於此事，招商集團董事長李建紅也在該動員會上表明態度：“對於巡視組交辦的涉及違紀違法問題，各級紀檢監察機構要集中力量、提高效率，不管涉及到什麼人，都要一查到底，嚴肅處理，絕不姑息。要強化監督執紀問責，堅持把紀律和規矩挺在前沿，做到監督要抓早、執紀要抓小、問責要抓嚴。”
賀建亞的離職正是由李建紅宣布的。據招商地產內部人士透露，8月27日下午，李建紅突然到招商地產公司總部宣布了賀建亞的處理意見，當天晚間9時，招商地產發布了免除賀建亞總經理職務的公告。
而林少斌的任免文件也是由李建紅簽字，一份名為招商局集團內部文件(招任免字[2015]43號)显示：經研究，免去林少斌的招商局集團有限公司總經理助理職務。該文件的落款日期8月27日，簽發人也是李建紅。
保守與激進的交替
眾所周知，此次去職的林少斌和賀建亞都曾是招商地產的“第一負責人”，兩位性格迥異風格明顯的“舵手”幾乎主導了近年來招商地產的發展軌跡。
在任期間，林少斌作風保守、沉穩而有謀略。在他主政之下，招商地產秉持嚴格追求高利潤的效益優先模式。
數據显示，2010年招商地產的利潤總額為20.1億元；2011年時，利潤總額為25.9億元；2012年為33.1億元；2013年為42億元。
利潤總額雖然上漲，利潤率卻呈現起伏不定的狀態。招商地產2010年的凈利潤率約為14.5%；2011年的凈利潤率約為17%；2012年的凈利潤率為13%；2013年的凈利潤率約為13%。
而在銷售規模上，招商地產並未能及時把握住擴張時機，規模逐漸落後，甚至掉出一線房企之列。
2009年萬科銷售金額643億元、保利433.8億元，招商地產的銷售金額為205億元，約為萬科與保利同年銷售金額的32%與47%。2010年中國房地產業進入千億元時代時，萬科、保利、金地分別錄得1026億元、660億元和280億元，招商地產錄得146億元的合同銷售額。
隨後的差距日益拉大。到了2013年，保利以及後起之秀恆大、碧桂園紛紛進入千億陣營，招商地產仍在432億元的銷售打轉。
銷售增幅遠低於市場同規模房企使得林少斌職場失意。即便其2011年提出“三年再造招商地產”的宏偉計劃，依舊難阻其大權旁落之勢，任職後期權力更是屢遭集團架空。
2013年7月29日，招商地產突然下達內部通知，林少斌不再擔任公司行政總裁職務和黨委書記、委員職務。2014年4月，林少斌又辭任招商地產董事長職務，僅擔任招商局集團總經理助理。
與此同時，作風較為激進的賀建亞走馬上任，開始帶領招商地產向快速高周轉模式轉型，踏上尋求規模之路。
其中，在2013年的中報中，招商地產重提“狼性”，2013年全年，投入到土地市場的資金達到221億元，占其當年簽約銷售金額的51%，新增項目總建築面積666萬平方米。在任期第一年（2014年），招商地產更是在開發商普遍拿地意願不高之際，逆市激進拿地。年內新獲取土地共27宗，總建築面積610萬平方米，土地投資達334億元，占當年銷售金額65%。2014年全年，土地投資金額較2013年大幅增長51%，集團持有土地儲備增至1500萬平方米。
甚至在今年上半年賀建亞未離任前，招商地產依舊保持高調的擴張態勢。2015年1月，該公司先是以合作的方式競得北京丰台區總價近87億元的兩宗土地；3月31日，以6.27億元競得佛山禪城區一宗地塊，樓麵價6307.39元/平方米，溢價率30.62%。截止到一季度末，公司擁有土地的權益建面為2180萬平方米。
相比於林少斌的低增長、高毛利模式，賀建亞帶領下的招商地產規模暴漲但毛利卻成為其痛點。
2012年招商地產毛利率下滑至32%；2013降至28%；2014年毛利率繼續下降3%，為25%。最近公布的2015年上半年毛利率則再次下降2.7個百分點至22.5%。為此，在今年中期工作研討會中，時任招商地產董事長的賀建亞明確指出，要兼顧“銷售與利潤的平衡問題”。
但如今斯人已去職，招商地產的發展新路線以及重組后的人事架構再次成為關注的焦點。
新領導與新方向？
據招商地產董秘劉寧對媒體表示，該公司今年初制定的兼并擴張計劃將有所調整。將縮減原計劃兼并擴張的數量，更重視收購標的是否有優質土地資源，至於今年的買地量，目前還不會改變計劃。
至於新掌門人，另有消息表示，招商地產和蛇口工業區的重組將在9月份出來新的具體方案。新上市平台的董事長將由孫承銘擔任，目前其為招商局集團副總經理、招商地產和蛇口工業區董事長。但因孫承銘的主要職務在招商局集團，下屬公司的董事長職務只是兼任，並不負責具體業務。所以蛇口工業區公司總經理楊天平已成為“新招商”總經理的最有力競爭者。
而深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁亦對記者分析表示，目前招商地產正在進行整合，原有的人事架構並不能承載這麼大規模的整合，人事變動屬於正常現象。但以目前的地產行業狀態來看，招商地產並非單純地產企業擴張，而是較以往的發展方向有所轉變，這就會使得未來，地產行業的高管的話語權弱化。
與此同時，多份研報表示，招商局蛇口換股吸收合併招商地產事宜已進入後期，公司即將成為深圳土地儲備最大的地產公司、同時也將成為唯一一家擁有豐厚的待開發土地資源的公司。
換言之，規模增長再不是招商地產的問題，地產業務毛利率、融資成本以及企業新的發展方向將成為其新的亟待解決的問題。
而中投證券的分析師李少明也認為，雖然招商局蛇口工業區注入大體量資產，但自貿區建設前期需要大量資金投入且1~2年內難實現較大凈利潤。出於對新公司整體盈利增長的需要，作為主要利潤來源的地產項目、近1700萬方項目儲備價值將加速釋放。
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