深圳預售、現售的住宅及公寓均需進行價格管理

東方財經網 2017-01-23 21:32:10 來源：廣州日報

深圳預售、現售的住宅及公寓均需進行價格管理

預售申報均價不得明顯高於周邊在售項目均價

文/廣州日報記者肖陸軍

昨日，深圳市規土委公布了《商品住房和商務公寓預、現售價格管理操作細則》（以下簡稱《操作細則》）。《操作細則》明確深圳商品房和公寓申報預售均價不得明顯高於周邊在售項目均價，被業界解讀為新版“限價令”，利於深圳樓期穩定健康發展。

去年10月4日，為貫徹落實國家對房地產市場調控要求，深圳市人民辦公廳轉發了市規劃國土委等七部門《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》（后簡稱《若干措施》）的通知（深府辦〔2016〕28號）。《若干措施》就是業界俗稱的“深八條”。

據深圳市規土委相關負責人表示，《若干措施》第五條為“關於加強商品住房和商務公寓項目銷售價格管理”的有關規定，據此，深圳市規土委起草了《操作細則》。

該《操作細則》是深圳市規土委落實深府辦[2016]28號文，建立房地產宏觀調控長效機制的重要舉措之一，有利於促進深圳房地產市場健康穩定發展，防止房價大起大落。

【預售】

住宅和公寓申報均價不得明顯高於周邊在售項目均價

《操作細則》對商品住房和商務公寓預售價格管理進行了明確。深圳建立商品住房和商務公寓預售審批預審查制度。深圳市規土委各管理局在受理商品房預售申請之前，需對擬申請辦理預售的商品住房和商務公寓項目資料進行前期審查，對項目的申報價格進行合理指導。

按照《若干措施》的相關規定，擬申請預售項目屬首次申請預售的，其戶型（按建築面積小於90平方米、90~144平方米、大於144平方米三種類型計，以下同）申報均價不得明顯高於周邊同類同戶型在售項目的銷售均價，周邊無同類在售項目參考的，可參照周邊同類二手房價格；擬申請預售項目屬分期開發再次申請預售的，其戶型申報均價不得高於本項目前一期實際銷售價格，如前一期銷售的項目無同類戶型或價格明顯低於當前市場平均價格的，可參照周邊同類同戶型在售項目的銷售均價。

下調備案價格也需有度有節奏開展

深圳完善預售價格備案和備案變更制度。預售價格備案仍按當前操作的程序辦理，規土委旗下各管理局在辦理預售審批後由市價格主管部門辦理價格備案。按照《若干措施》有關規定，市價格主管部門不再辦理商品住房和商務公寓項目上調備案價格的變更手續，各管理局不再辦理相應上調價格系統數據修改的有關手續，下調備案價格也需有度有節奏開展，不得短期內大幅度下調，防止房價大起大落。

【現售】

商品房和公寓轉現售備案價格仍需對外公示

《操作細則》對商品住房和商務公寓現售價格管理進行了明確，要求做好商品住房和商務公寓現售價格指導。

1.對於已批預售的商品住房和商務公寓項目轉現售的，套房備案價格仍按預售申報價格確認，備案價格繼續通過系統對外公示。

2.對於未辦理預售直接辦理現售的商品住房和商務公寓項目，登記中心要在項目辦理不動產權首次登記和分證變更登記之後，告知開發企業攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料並至少以棟為單位到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續（具體標準參照預售項目預審查制度）；信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統，各管理局辦理現售價格指導手續后將套房價格錄入系統並對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的項目，不得開通網簽現售合同權限。

3.對原屬自用性質的住房或商務公寓項目，通過補繳地價等形式入市現售的，登記中心要在項目換領商品房性質不動產權證書完畢后，告知申請單位攜帶項目不動產權證書和分戶表等材料到項目轄區管理局申請辦理現售價格指導手續（具體標準參照預售項目預審查制度），項目成棟的需以棟為單位申請辦理，項目不成棟的需一次性辦理；信息中心要及時將現售的套房數據導入房地產信息系統，各管理局辦理現售價格指導手續后將套房價格錄入系統並對外公示。未申請辦理現售價格指導手續的，不得開通網簽現售合同權限。

目前，深圳市規土委正在和市價格主管部門協商商品房現售價格備案事宜，在未明確相關程序之前暫不要求企業辦理商品房現售價格備案手續。

【精裝修】

帶裝修項目申報價格不得包精裝修成本

《操作細則》對帶精裝修交樓項目價格管理也提出了要求。

對於帶精裝修交樓的商品住房和商務公寓項目，各管理局在辦理預售或現售預審查時應指導申請企業將裝修成本從申報價格中剝離，同時要求開發企業在銷售階段要將相關信息明確告知購房人，在網簽合同階段要在合同中增加相應補充約定，明確合同價格和不動產權登記價格不包含精裝修成本，不得違背購房人的意願，強制搭售或通過提高裝修價格變相抬高房價。

觀點

現售項目納入監管

利於樓市平穩發展

對於上述《操作細則》，美聯物業全國研究中心總監何倩茹撰文認為，將對深圳市場帶來以下影響：

1.對預售及現售項目的銷售價格進行監管，有利於保持房價的平穩發展，防止大起大落。

2.此前現售項目長時間遊離於價格監管之外，部分房企會利用政策的漏洞打擦邊球，使得現售項目出現隨便定價的現象。這次將現售項目的銷售價格也納入到監管範圍內，有利於整個房地產市場的平穩、有序發展。

3.在住宅項目限購之後，商務公寓作為替代產品瞬間火熱，本次將商務公寓也納入到監管範圍之內，同樣是為了防止其價格隨意變動而引發市場的不平衡。另外，配合前段時間網傳將對商業、辦公、研發用房的建築設計管理提出指導意見，嚴格監管工改商項目等，都是為保證房地產市場平穩發展的舉措。

4.將裝修款與購房款分開，可以防止開發商以精裝房為名提高整體房價，讓購房者明明白白消費。

近幾年房地產項目的資本價格快速升高，已引起部門的高度重視，何倩茹認為在2017年深圳市場不會再有大的調控政策出台，但像這樣的堵漏洞、小調整依然偶有發生。在上述措施的監管下，發展商捂盤已經不能成為漲價的理由，2017年樓價的大幅波動已被扼殺；而且高低價格樓盤搭配入市，可以防止一手房價格的結構性波動，錯誤引導市場輿論。

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北京2017年土地“首拍”受熱捧

東方財經網 2017-01-23 21:32:11 來源：中國證券報

1月19日，北京市迎來2017年首場土地拍賣，20餘家房企參与房山、平谷、門頭溝三宗住宅用地的拍賣。這也是北京推出的第二批“限房價、競地價”地塊。三宗地塊拍賣結果不一。其中，房山、平谷地塊進入最後的高標準建設方案投報環節，門頭溝區潭柘寺鎮相關地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯合體以63.3億元的總價摘得，溢價率11%，未觸及總價上限。在一線城市嚴控房價的背景下，房企熱點城市加碼土地儲備的熱情不減。

　　限房價競地價

本次拍賣的三宗住宅地塊分別位於房山高教園區、平谷金海湖、門頭溝潭柘寺。整體來看，平谷金海湖地塊競爭最為激烈，而門頭溝潭柘寺住宅地塊由於5家一線房企聯合體加入，使得競拍沒有太大懸念。

據了解，房山西潞街道F1地塊吸引了首開/龍湖、首創、天恆、碧桂園、旭輝、石榴等11家房企加入競爭。經過總價競拍、自持面積競拍等環節，該地塊以3.9億元的總價達到上限。宏遠、天資、眾美、天恆、首創、旭輝、永同昌7家房企進入高標準商品住宅建設方案投報環節。

亞豪機構市場總監郭毅指出，在三宗地塊中，該地塊位置最佳最成熟，但其性質也最複雜。在規劃建築面積42627平方米中，可售公建面積僅有2785.3平方米，可售住宅面積不過15602.5平方米，可售住宅中仍須競建一定比重的自持面積。同時，該地塊還限定了售價上限。開發商後續將面臨着不小的開發難度，包括土地成本、產品研發、自持住宅及商業的經營模式等。

平谷金海湖地塊吸引了碧桂園、中海、華潤、新城、旭輝、遠洋等17家房企參与競爭。該地塊同樣達到了價格上限，進入高標準商品住宅建設方案投保環節。

門頭溝區潭柘寺鎮地塊地理位置和周邊生活配套相對處於劣勢。該地塊被“京投+遠洋+龍湖+保利+首開”5家房企組成的聯合體以63.3億元的總價摘得，溢價率11%，並未觸及總價上限。根據競拍條件，該地塊商品住房銷售均價不超過44849元/平方米，且最高銷售單價不得超過47091元/平方米。郭毅認為，相對於前述兩個地塊，該地塊限制價格為區域預留了一部分上升空間。

　　重點城市熱情仍高

2016年底，北京首次嘗試“限房價、競地價”的模式。在當時出讓的4宗競自持面積的住宅地塊中，住宅全部達到競價上限，最終結果為開發商100%自持。2016年北京土地市場住宅用地僅成交15宗，其中含可售純商品住宅為7宗。業內人士認為，2017年北京新房市場可能出現供應不足的情況。

郭毅認為，在出現“地慌”的同時，一線城市的快速發展節奏以及三四線城市的大庫存壓力，使得不少大型房企逐漸收攏陣線。此外，“南方系”房企紛紛北上搶佔市場，北京土地市場狀況日益緊張。

另外，雖然北京市提出要加大土地供應，但由於政策性住宅的擠占，以及自持類產品的出現，未來可供銷售的純商品住宅份額仍在不斷減少。受供需關係影響，純商品住宅產品價格難以轉向下行。在此預期之下，雖然調控風頭仍在，但各大房企對於土地市場的熱情仍然高漲，甚至摒棄分歧5家公司組成聯合體參与拿地。

　　整體土地市場降溫

儘管北京等重點城市土地拍賣市場仍然競爭激烈，由於在新模式下，土地交易總價得到控制。再加上不同城市土地市場分化嚴重，整體看，房地產市場進入調控周期后，整體土地市場出現明顯降溫。

中原地產研究數據显示，從全國範圍看，除天津、上海、深圳、溫州等少數城市外，大部分城市土地市場在1月上旬出現“休眠”。總體看，土地交易總價、單價、溢價率等指標也比2016年明顯下滑。

據了解，今年1月1日-11日，全國單宗價格超過10億元的地塊合計僅有6宗，超過5億元的地塊累計只有9宗。從溢價率來看，超過100%的只有1宗，大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低。

中原地產認為，這種降溫的局面從去年12月就開始出現，1月上旬土地市場進一步降溫。

中國指數研究院分析認為，2017年，落實調控、確保平穩將是房地產市場的主旋律，增供宅地與調控仍為重點城市關注重點，部分需求或將外溢至周邊城市；另一方面，房地產市場分化將持續，三四線城市仍需去庫存。

中原地產首席分析師張大偉表示，整體土地市場在政策的抑制下，溢價率與2016年相比明顯下調。土地出讓市場相關約束與限制條件越來越多，是導致土地市場數據降溫的主要原因。北京、深圳成交的數宗地塊，全部要求限價或持有出租住宅用地，大部分城市為了避免“地王”都加大了限制條件。預計2017年各地樓市政策依然收緊，特別是針對土地出讓的各種約束面臨全線收緊的趨勢，整體土地市場將比2016年下半年進一步降溫。記者 張玉潔

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北京新房成交集中六環外 中高端項目成交上升

東方財經網 2017-03-14 21:58:37 來源：證券日報

城區新房豪宅化，供量少，門檻高，新房市場整體遠郊化現象繼續擴展。從3月上旬的新房成交量來看，位居前五名的項目都在六環以外，這說明北京新房市場的遠郊化趨勢還在加劇。

此外，由於北京自住房供應主要集中在下半年，目前並無新項目入市，所以自住房交易量現在非常少。

新房市場遠郊化

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年3月上旬（3月1日-3月10日），北京市新建商品住宅（不含保障房）共網簽831套，環比2月上旬增加8.8%，同比2016年3月上旬下降27.6%。其中自住房網簽96套，環比下降67.1%，同比下降41.8%；別墅網簽129套，環比增長29.0%，同比增長30.3%。其它新建商品住宅（不含保障房）共網簽606套，環比增長62.9%，同比下降31.4%。

從成交區域分佈上看，3月上旬順義區成交的新建商品住宅（不含保障房）最多，達211套，佔四分之一；昌平區位居第二，有113套，佔4%；接下來依次為房山區、朝陽區、海淀區，交易量超過50套；西城、東城的交易量最少，不足10套。

對此，有業內人士稱，由於核心城區幾乎無地可供，新房市場重心越發遠移，雖然軌道交通配套积極跟進，但“進城”的交通成本，尤其是時間成本仍在不斷提高。另一方面，則是即使已遠離中心城區，但價格卻向城區房價靠近。以通州區台湖片區為例，雖位處五環外，但有些項目售價已經向8萬元�平方米逼近。

中高端項目成交上升

值得關注的是，根據亞豪君岳會統計數據显示，在1月份短暫觸底之後，2月份北京別墅成交開始出現回升，3月份別墅的交易量依舊在增加。

亞豪機構市場總監郭毅表示，從成交特徵來看，別墅市場當中成交單價不斷走高。2月份，別墅成交當中單價50000元-80000元/平方米的中檔水平成交佔據主導，佔比54%，而在去年同期單價50000元/平方米以下的別墅產品佔據絕對主導，佔比高達84%。

鑒於此，在北京住宅市場整體豪宅化的背景之下，別墅市場總價水平的走穩也成為促進成交上行的一大重要原因。

對此，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，這主要是目前北京新房市場土地供應少，新項目日趨豪宅化、高端化所致。過去兩年北京豪宅、別墅項目入市較多，基數大、開發商也在着重推銷，所以交易量在上升。但在嚴厲的限購限貸政策和競爭之下，其銷售依舊面臨困難。

胡景暉認為，隨着市場的逐漸回溫，北京新房交易量還有一定的增加空間，但目前北京新房市場體量有限，加上政策嚴控，其上升的空間非常狹窄，未來更多的還是在一個低水平交易量上徘徊。

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上海奉賢推“人才房” 購房6折並提供住房補貼

東方財經網 2017-03-14 21:58:35 來源：新京報

3月13日，上海奉賢投資環境推介會在京召開，奉賢區區長華源在會上介紹，符合條件的人才，可以在奉賢享受6折購房的優惠，並提供住房補貼。此外，奉賢還主打生態牌，吸引企業來投資。

據了解，近年來，奉賢區委、區為吸引人才，發展經濟，相繼出台了《關於進一步優化奉賢人才發展環境的實施意見》、《關於人才激勵的若干意見》等文件。

根據實施細則，這裏的人才有兩類，一類是指在奉賢註冊、納稅的企業中工作的領軍人才，由符合要求的企業推選；另一類為教育、衛生、農業、文化等社會事業領域的領軍人才，由區人才辦評定。

符合條件的人才可以按照優惠價，申購區指定的房屋一套，最大面積不超過120平方米。人才個人、單位、分別按照優惠面積市場銷售價格的60%、10%、30%的比例出資，超出優惠面積部分由人才個人以市場價購買。

此外，伴隨着霧霾污染，“生態牌”成為地方招商引資的優勢。華源介紹稱，作為上海的后花園，奉賢是整個上海PM2.5最低的區，全區各類林地總面積達30平方公里。2015年，奉賢區成功創建為全國文明城區。

公開資料显示，上海奉賢在產業發展上，確立了“1+1+X”的產業格局，推進“東方美谷”、新能源以及戰略性新興產業聚集發展，其中對於東方美谷和新能源產業，分別設立了10億元的專項資金，做強優勢產業。

目前，“東方美谷”區內已經集聚了以如新、伽藍、韓束、科絲美詩等國內外企業為核心的產業集群，中國香精香料研究所、華東理工大學檢測中心等服務機構在內，已經基本形成研發設計、檢測認證、生產製造、營銷推廣的產業鏈。2016年該產業完成總產值177億元，實現稅收24.5億元，比2011年分別增長94.5%、250%。

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38家房企八成凈利增速超20% 渝開發凈利暴漲15倍

東方財經網 2017-03-14 21:58:38 來源：證券日報

截至3月13日，據Wind資訊統計數據显示，滬深兩市共計38家上市房企公布了2016年年報或業績快報，其中，31家房企歸屬於母公司股東的凈利潤同比增速均超過20%，佔比超過八成。

雖然上述50家房企尚不能代表A股130多家房企的整體表現。但截至目前，在38家公布2016年度業績的企業中，僅1家虧損，僅4家房企凈利潤下滑。

“去年，不少房企銷售業績成長較快，現金流相對充裕，凈利和營收多數出現上升趨勢。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示，預計今年上半年盈利能力較強的企業投資節奏會加快，即使在政策收緊情況下，上半年資金壓力相對不會太大，但不排除個別拿高價地的房企會轉讓高價地股權，引入合作者實現小股操盤，分享收益。

八成房企凈利增速超20%

《證券日報》記者根據Wind統計數據獲悉，上述38家上市房企2016年營業收入合計為6617億元，同比增長28.8%；歸屬於母公司股東的凈利潤合計為511億元，同比增長30.7%；其中，八成房企歸屬於母公司股東的凈利潤同比增幅均超過20%。

值得注意的是，銷售額2550億元的綠地控股，2016年實現歸屬於母公司股東的凈利潤為78億元，同比僅增近14%；銷售額達到2100億元的保利地產，2016年歸屬於母公司股東的凈利潤僅增長約1億元，增幅僅為0.54%。

對此，保利地產在業績快報中稱，公司報告期內收入與利潤均取得一定增長，主要源於公司已銷售的房地產項目在年內竣工交付並結轉收入，同時由於結轉項目毛利率下降，所以營業利潤增幅低於營業收入增幅。

另有業內人士則向本報記者表示，保利地產近兩年凈利增長速度並不快，可能與拿地節奏和銷售節點有關。《證券日報》記者注意到，2017年，保利地產開始圍繞中心城市，關注周邊三、四城市布局，擇機補貨二線、三、四線城市。

近日，保利地產董事會秘書黃海稱，2017年前兩個月的銷售利潤率比2016年結算的項目利潤率有提升，因為2015年之後房價有提升。2017年價格較高，但是考慮到地價的上升，預計利潤率提升幅度不大；2018年結算的是2016年的銷售，預計有提升，但大幅提升不太可能。據悉，保利地產今年新推盤量在2500億元-3000億元之間。

不過，整體而言，房地產企業板塊凈利有所提升。愛建證券房地產分析師劉孫亮表示，通過部分房企公布的業績預告即可看出，上市公司業績同比有一定增長，除了2016年銷售收入增加外，公司對外進行外延併購后，新增業務對公司業績也有貢獻。但值得關注的是，2017年房地產行業將進入調整期，各地持續出台政策限制房價過快增長，將致使房地產增速出現下滑，房企業績將承壓。

渝開發凈利暴漲15倍

值得關注的是，在上述38家發布2016年年報或業績快報的上市房企中，渝開發凈利潤變動幅度最大，其歸屬於母公司股東的凈利潤同比上漲1564%。

《證券日報》記者注意到，渝開發是重慶市最早的一家房地產開發企業。2016年，公司營業收入為6.8億元，歸屬於母公司股東的凈利潤為1.2億元，同比暴漲15倍有餘。

對此，渝開發表示，本期利潤較上期大幅增加，主要系轉讓控股公司重慶會展中心置業有限公司40%股權及該公司不再納入並表範圍，增加非經常性損益1.48億元。本期扣除非經常性損益的凈利潤比上年同期減少，原因繫上年同期上城時代項目竣工集中交房確認收入，本期商品房結轉收入較上年同期減少。

事實上，據《證券日報》記者了解，重慶樓市自去年底開始回升。有業內人士曾向本報記者直言，若重慶市場對新房項目不限價，房價將不止上漲20%以上，甚至會提升至50%以上，或以更高的增幅跳漲。

不過，渝開發去年的暴漲似乎還未搭乘上這一趟房價上漲快車。渝開發在2016年年報中表示，2016年是去庫存時期，公司拓展銷售渠道，克服了房企大面積虧損的不利局面。

關於重慶市場目前新建住宅市場銷售利潤情況如何，《證券日報》記者致電渝開發，其相關人士表示不是很清楚市場情況。但其目前手握的100萬平方米權益土地儲備中，有36萬平方米位於重慶核心區，64萬平方米處於重慶都市功能拓展區，可保公司未來幾年平穩發展。

需要一提的是，業內普遍認為，由於去年不少房企銷售規模和銷售均價均走高，可以緩解上半年帶來的資金壓力，但隨着各種融資渠道壓力增加，資金成本提高，很多房企將面臨資金鏈危機，屆時，市場將出現大量併購機會，行業集中度會進一步提高。

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北京商品房銷售面積增速再現負增長

東方財經網 2017-03-16 21:53:43 來源：北京商報

春節后明顯走高的二手房交易市場未能拉動北京整體低迷的商品房成交。3月15日，北京市統計局公布數據显示，1-2月，北京完成房地產開發投資300.3億元，同比下降4.3%。值得一提的是，在銷售方面，今年前兩個月，全市商品房銷售面積為134.4萬平方米，同比下降1.8%，這是自2015年1-6月以來，北京商品房銷售面積同比增速首次出現“負增長”。值得注意的是，對於本次負增長貢獻較大的主要是寫字樓和住宅銷售面積，降幅分別達到了三成多和一成多。

數據显示，今年1-2月北京全市完成房地產開發投資300.3億元，同比下降4.3%。其中，住宅投資完成150.9億元，同比增長9.3%；寫字樓投資完成43.3億元，下降50.1%；商業、帆益用房及其他投資完成106.1億元，增長19.2%。與此同時，在供給方面，今年前兩個月，全市商品房新開工面積為175.2萬平方米，同比下降37.6%。其中，住宅新開工面積為93.7萬平方米，下降8.1%；寫字樓為35.8萬平方米，下降56.6%。

在住宅和寫字樓開發投資、開工情況明顯萎縮的背後還是銷售市場的不景氣導致。而市統計局本次公布的數據也显示，北京全市商品房銷售面積受累於住宅、寫字樓銷售面積分別下降10.4%和30.9%，整體下降了1.8%。

對此，偉業我愛我家集團品牌中心總監孔丹分析稱，“9・30”政策實施后，北京樓市整體交易量出現持續回落，尤其是新房成交放緩明顯。而且，現在信貸政策明顯收緊，不僅購房信貸，就連土地開發等相關貸款政策都十分緊縮，整個市場預期相對低迷，整體市場回溫前景不樂觀。在提到降幅相對較大的寫字樓交易層面，孔丹表示，即使是在庫存量相對較小的北京、上海等地，最近2-3年，商鋪、寫字樓的庫存量還是相對較大的，價格也未隨住宅市場一起出現大起大落的現象，“在實體經濟不景氣的背景下，各地這類商品房的出租、出售壓力都很大，業界對於商辦房屋市場預期相對消極，銷售數據自然會出現明顯下滑”。

對於春節后北京二手房市場出現的回彈現象，孔丹表示，這主要是由於春節前延緩的購房需求開始集中釋放，以及政策不斷收緊部分客戶搶先入市等因素造成的，這部分成交走高對於整體商品房市場貢獻十分有限，“雖然3月北京二手房交易量可能相對走高，但是未來交易回落、房價企穩仍是大趨勢”。

此外，還有業內分析人士表示，春節后北京二手房市場交易量的回升，並非意味着市場的回暖，與2016年同期相比，如今北京二手房市場的基本環境已然改變，去年在政策的推動下，3月北京二手住宅網簽量創下了近幾年的新高。“如今的樓市政策是為了防止炒房、避免樓市大起大落，所以即使今年3月的市場熱度較2月有所提高，但仍明顯不及去年，隨着信貸逐步收緊， 2017年二手房市場整體降溫將是大趨勢。”該業內人士表示。

北京、上海等城市庫存量還是比較大的，實體經濟不景氣，商鋪、寫字樓出租壓力很大，商辦寫字樓預期不是太好，最近2-3年商辦的庫存壓力都比較大，價格相對穩定，沒有大漲大落。

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上海今年新增一萬套公租房

東方財經網 2017-03-16 21:53:45 來源：人民日報

按照公共租賃住房分配供應計劃，今年上海將新增分配供應（含預分配）市籌、區籌公共租賃住房約1萬套。

此次推出的房源重點面向參与和服務上海科創中心建設的央企、高校、科研院所等相關企事業單位，以單位名義整體租賃，分配給符合公共租賃住房准入條件的職工，解決青年職工、引進人才的階段性居住困難。

上海公共租賃住房供應政策主要包括：一是准入條件不限上海戶籍，不設收入線和財產線，只要符合在滬合法穩定就業和住房困難等基本條件，均可納入保障範圍；二是“只租不售”，並實行有限期租賃，租賃合同一般兩年一簽，合同期內租金不作調整；租賃總年限一般不超過6年，着重解決階段性居住困難，並實現房源循環使用；三詩共租賃住房租賃價格按略低於市場租金水平確定，鼓勵用人單位適當補貼，減輕職工住房消費負擔。

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副省級城市20多年沒新增，鄭州、蘭州、福州能晉級嗎

東方財經網 2017-03-16 21:53:46 來源：第一財經日報

3月12日下午，十二屆全國人大五次會議河南代表團舉行全體會議。全國、河南省高級人民法院院長張立勇發言時建議中央將鄭州升格為副省級城市。

在城市經濟發展中，行政資源配置至關重要，其體現形式包括了直轄市、副省級市、地級市等。其中，副省級市相當重要，是行政級別上僅次於直轄市的重點城市。

多年來，一直有不少城市努力爭取升格為副省級城市，除了鄭州，還有蘭州、福州等省會城市，也意欲“晉級”。

鄭州等三個城市欲升格

對於建議將鄭州升格為副省級城市，張立勇在發言時說，河南作為中部第一經濟大省，經濟總量排在全國第五位，卻沒有一個副省級城市。而經濟總量比河南略高的浙江有兩個副省級城市，經濟總量僅有河南一半的遼寧也有兩個副省級城市。

“河南作為一個人口大省、農業大省，每年為國家生產1200億斤糧食，去年GDP進入4萬億俱樂部。作為一個政治、經濟、文化、社會體量都很大的省份，河南在加速發展，為國家做出重大貢獻，卻沒有一個副省級城市。”張立勇說。

將鄭州升格為副省級城市，是近年來河南一個熱點話題。在今年全國“兩會”上，全國，鄭州市政協副主席、鄭州市檢察院副檢察長朱專興也在提案中建議將鄭州提升為副省級城市。其實早在2012年全國兩會期間，全國、三全集團董事長陳澤民就提出建議，希望把鄭州升格為副省級城市。

包括鄭州在內，近年來，部分城市尤其是省會城市希望升格為副省級城市。此前2月，甘肅省蘭州市城鄉規劃設計研究院編製完成的《中國・蘭州2030城市規劃願景》提出，“創造條件將蘭州升格為副省級城市”。

福州也在积極爭取，早在1994年中央確定廈門等 16 市為副省級城市后，福建省也曾向中央上報了《關於將福州市行政級別定為副省級市的申請報告》，但未獲批准。多年來，福州一直努力申請升格為副省級城市。

福州的一大尷尬在於，福州是我國華東沿海省會城市中唯一沒有被確定為副省級的城市，也是5個非省會計劃單列市所在省份中唯一沒有被確定為副省級的省會城市。因此福建是唯一一個省內有城市比省會城市行政級別更高的省份。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析，城市的行政級別越高，社會地位和整體影響力也越高，不光是、的級別提高了，下面的局委辦的級別也相應提高。隨着權力地位上升，這個城市聚集各種資源要素的能力更強，配置資源的權力也會更大，從而也會極大促進城市經濟的發展。

全國、三全集團董事長陳澤民近日在接受河南當地媒體採訪時分析，升格為副省級，相關的政策配套會更加有利，對於人才、資金等的吸引力會大增，幹部的配備上也會更加有利於城市發展。陳澤民說，人往高處走，創新人才、高科技人才、科研院所、高校肯定更希望落戶到更有發展潛力的城市，而這些東西恰恰是現階段鄭州保持高速發展所急需的。

新增副省級城市有難度

副省級市是指城市的“行政級別”，不是指城市的“行政區劃級別”。所謂的行政級別，也就是說，副省級城市的、市人大常委會主任、、政協主席的行政級別為副省(部)級，他們的職務任免由省委報中共中央審批。但在行政區劃類別上，副省級市仍屬於省轄市，由所在的省級行政區管轄。

副省級城市的前身為“計劃單列市”。計劃單列市，全稱為“國家社會與經濟發展計劃單列市”，是中國省級單位對所轄大城市下放部分經濟管理權限的城市。至1993年時，中國有14個計劃單列市。

1993年7月，中央明確除深圳、重慶、大連、青島、寧波、廈門這6個非省會城市仍保留計劃單列市外，其餘省會城市不再實行計劃單列。1994年，原14個計劃單列市和濟南、杭州共16個市的機關行政級別被定為副省級，但仍為省轄市。重慶則於1997年成為直轄市，副省級市減少為15個。

也就是說，目前現有的15個副省級城市，包括了深圳、廈門、寧波、青島、大連這5個計劃單列市，以及廣州、杭州、南京、濟南、瀋陽、長春、哈爾濱、武漢、成都、西安10個省會城市。在10個副省級省會城市中，有6個城市為計劃經濟時代的大區中心，位列傳統的十大城市之中，分別抒州、南京、瀋陽、武漢、成都和西安。

5個計劃單列市全部位居東部沿海省份，其中深圳、寧波、青島和大連對應的省會城市廣州、杭州、濟南和瀋陽都是副省級城市，唯有廈門對應的省會福州是地級市。

從區域分佈上，15個副省級市大部分位居東部沿海地區，東北地區則有4個，分別是瀋陽、長春和哈爾濱3個省會城市，以及大連這個計劃單列市；中西部地區則只有3個，即武漢、成都和西安這三個大區中心城市。

計劃單列市和副省級城市設立至今20多年來，確實很好地發揮了中心城市的引領帶動作用，引領了區域經濟發展。不過，發展至今，這15個副省級城市之外的部分省會城市、地級市經濟發展水平也不遜色於一些副省級城市。

比如鄭州和長沙這兩个中部省會，現在經濟總量已經遠遠超過了長春、哈爾濱、廈門等副省級城市。普通地級市蘇州，經濟總量在全國高居第七，僅排在四大直轄市和廣深兩個副省級城市之後，其轄下的縣級市崑山，其經濟總量就相當於副省級城市廈門的經濟總量。

廈門大學經濟學系副教授丁長發對第一財經分析，升格為副省級城市，首先是行政級別的提高，比如在同樣是一個，在福州是正處級，在廈門是副廳級。其次，在財權、人事權等方面的自主性也大大增強，這也有利於城市社會經濟的發展。

“不過，一個地方的經濟發展水平，並不是由行政級別高低決定的，有些副省級城市的發展也一般。”丁長發說，如今市場經濟發展不斷深化，一個城市經濟的發展，關鍵不在於行政級別，而在於自身的努力。比如蘇州、東莞、佛山的發展，就是通過自身加快市場化步伐實現快速發展，城市的福利待遇也隨着經濟發展得以提高。

丁長發說，從1994年設立副省級城市起，20多年來再也沒有新增過，這表明在市場化改革不斷加快的今天，新增副省級城市這個“口子”難以打開。

牛鳳瑞抱以相同觀點，雖然鄭州等省會城市升格成副省級城市，更有利於發揮引領作用帶動當地經濟發展，不過這容易引起示範效應，“如果一個省會城市升格為副省級，其他省會城市也很容易群起效仿，那麼是不是所有省會城市都要升格為副省級城市？對於那些經濟總量較小、無法達到副省級城市條件的省會城市而言，又將如何區分？所以這個口子不好開。”

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北京二手房市場調查： 庫存稀缺 “跳漲”再現

東方財經網 2017-03-16 21:53:54 來源：21世紀經濟報道

二手房市場掃描

今年春節以來，受新房市場供給不足和調控政策影響，部分一線城市的二手房市場出現了快速上漲的局面，其中主要是北京和廣州。不過，與之相比的滬深樓市則表現平靜。本專題試圖探究其背後的原因。

市場分析認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導致的新盤供應暫停疊加改善需求在壓抑了3個月後的釋放，另外2-3月份也是學區房交易高峰期，所以出現了一輪二手房行情。

“以前客戶看到房價漲了，就想着能不能等着降下來再買。現在只要有誠意出售的房源放出來，大家都不等，直接搶購。但是只有極少數業主誠意出售房屋。”珠江綠洲一家中介門店銷售經理告訴21世紀經濟報道記者。

受新房市場供應量嚴重短缺等因素影響，北京二手房市場惜售現象愈發明顯。二手房業主連續跳漲、坐地漲價、違約現象頻繁發生。

2017年3月14日，鏈家官網显示，北京市當天帶看量已經達到14238次；2月份，僅鏈家一家中介就成交了11981套房源。從鏈家網显示的具體統計數據看，自春節以來，北京市整體房價都處在上行階段。

以位於北京市東南二環邊上的廣渠家園小區為例，2月參考均價為87633元/平米，環比上月上漲3.64%，同比去年上漲74.37%；地處北三環馬甸橋東南角陽光麗景小區，2月參考均價為138235元/平米，環比上月上漲1.76%，同比去年上漲40.27%；位於大西山文化圈與海淀新區的交匯處的保利西山林語，2月參考均價為66491元/平米，環比上月上漲5.38%，同比去年上漲68.32%。

樓市眾生態

一面是買家，另一面是賣家。在攀漲的房價和房源稀缺情況下，二手房交易的天平砝碼屬於賣家。

47歲的李先生目前正在出售望京西園三區一間138平方米的住宅，該房屋緊鄰望京實驗小學。半個月前李先生對該房產的報價是總價950萬，一個星期前他將報價漲到1050萬。

在北京擁有多處房產的李先生對於樓市已經有了經驗。“我的經驗是越不賣越漲。不排除以後我會加價出售這套房子。如果幾個人同時購買的話，價高者得。”

李先生告訴21世紀經濟報道記者，現在每天中介帶來看房的人大概有一兩撥，周末最多的時候可以達到五六撥。每一撥可能有一兩位購房者，其中大部分都有意向購買，但是這些客戶都需要將自己的房屋出售，才有足夠的資金來購買李先生的房子。這些看房客的年紀大部分集中在35歲至40歲之間，改善性需求居多。有的是為了生二胎，有的也為了讓孩子能夠在望京實驗小學里就讀。

看到二手房房價每天跳漲，李先生愈發不着急出售這套房屋。該房屋是16年前，李先生花費56萬元購得（首付20萬元，貸款五六年還清）。目前這間房屋委託給中介，開展租賃業務，將原本的3室分割成為4室，每個月租金收入在10000元左右。

目前，與李先生持有同樣心態的業主不在少數。由於房價上行，不少業主愈發惜售，坐地漲價也時有發生。一位正在看房中的曹女士告訴21世紀經濟報道記者，她的朋友在購買二手房時，因為猶豫了兩周，房屋總價就上漲了一百萬元。而曹女士此前看過的一套房屋，已經和業主約好籤約，但她到了中介門店后，業主臨時反悔。“第二天，我看到這位業主再次將房屋掛出來，總價提高了10萬元。”

另一位購房者杜女士也遇到同樣遭遇。“前幾天看好廠窪西街10號院一套房子，掛牌價是810萬，當時還想着跟業主砍砍價。結果，過幾天再看，業主直接將總價上調到了900萬。”

上述珠江綠洲中介也向21世紀經濟報道記者提供了一個前不久成交的案例。珠江綠洲小區一個面積約為160平方米的房子。幾位買家同時去看，本來房主的定價是780萬，有買家希望780萬全款購買，另一個買家提出785萬貸款購買。但最後成功購買的買家出到790萬全款購買。

二手房源稀缺

為了了解二手房市場真實情況，21世紀經濟報道記者以暗訪的方式採訪了多位中介人員。這些中介人員普遍的反饋是，春節後房價上漲明顯，同時可售二手房房源量很少。

海淀區一名鏈家工作人員告訴21世紀經濟報道記者，“春節以後，二手房市場單價約上5000元/平方米左右。目前的情況是，買房的人很多，但是庫存房源量也比較少。該人士稱，二手房價格目前由房東決定，很多房東也在換房，他們對市場比較了解，有着自己的心理預期。買房者的付款方式也會影響到最終交易價格，換房的買家因為周期長，談價餘地就不大。如果能夠全款購買，隨時交易，那麼談價的幅度就大一些”。

朝陽區鏈家工作人員也表示，“最近二手房價格有所上漲，交易量目前還可以。最近房源比較缺，購房價格需要和房主進一步談。如果付款時間太長的話，業主都不會同意。”

上述珠江綠洲中介人員表示，他所接觸到的買房人，大部分是改善性需求，“買家擔心房價上漲買不到房子；但賣家將房子賣掉后，手上拿着錢，看着房價走勢，也擔心買不到房子。”

目前，在這名銷售人員主要經營的三個小區，他所經手的在售房源不超過15套，其中誠意出售的房源不超過5套，同時這幾套房子的價格也更高一些。其中一個小區的報價在58000元/平米左右，面積在100平米至120平米之間；上個月的價格在48000元/平米至50000元/平米，最高的也就52000元/平米。

後市看政策走向

據鏈家網數據显示，2月份，北京市各區二手房參考均價統計中，西城區最高，平均為108773元/平方米。東城區為97502元/平方米，海淀區為86970元/平方米，朝陽區為69665元/平方米，通州區為48227元/平方米。

房價攀漲、庫存量稀少的同時，二手房交易總體看仍然火熱。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年第10周（3月6日-3月12日），北京二手住宅共網簽4255套，環比上周增長9.2%，自今年第7周以來連續四周上漲，同時也是春節以來單周網簽量首次突破4000套。

上周周一至周日的網簽量分別為801套、736套、684套、881套、922套、119套、112套，單日超過800套的有三天，較春節后前幾周明顯增多。從節后每日網簽量、每周網簽量來看，北京二手市場交易量正逐步回升。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，2月中下旬開始，隨着春節的遠去，北京二手房市場的實際交易量開始出現回升。目前市場的實際交易量還在持續增加，3月中下旬的網簽數據可能還會繼續提高。

中原地產分析師張大偉認為，最近的市場有所升溫，主要原因是限價導致的新盤供應暫停疊加改善需求在壓抑了3個月後的釋放，另外2-3月份也是學區房交易高峰期，所以出現了一輪二手房行情。

張大偉認為，樓市後續走勢主要還是看政策預期。整體看，新房市場處於短期觀望狀態；而房價走勢主要還要看信貸政策，包括未來是否會加碼認房認貸、是否會約束額度等房地產信貸收緊政策。

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招商蛇口聯姻武鋼切入武漢“舊改” 再次上演“前海往事”

東方財經網 2017-03-16 21:53:54 來源：每日經濟新聞

繼深圳前海土地確權后，招商蛇口再通過與武鋼以及當地國資聯姻切入武鋼存量土地運營。

3月14日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司發布公告稱，公司與武漢鋼鐵（集團）公司、武漢市青山區國有資本投資運營控股集團有限公司，就成立房地產平台公司與籌備工作委員會簽訂《關於設立房地產投資平台公司之合作協議》，三方成立平台公司介入武鋼集團的存量土地開發。

3月15日，招商蛇口相關負責人告訴《每日經濟新聞》記者，關於此次合作暫沒有詳細計劃對外披露，但將儘快推動相關項目的落地實施。

挖掘武鋼土地存量

合作協議显示，以武鋼集團全資子公司“武漢鋼鐵集團資產經營有限責任公司”作為三方房地產投資平台公司，招商蛇口與青山區國資集團通過增資擴股方式參与平台公司的開發與經營。增資完成后，招商蛇口持有平台公司50%股權，武鋼集團持有平台公司34%股權，青山區國資集團持有平台公司16%股權。

根據協議內容，三方擬成立房地產投資平台公司與籌備工作委員會，推進房地產投資相關工作。招商蛇口與武鋼集團、青山區國資集團將以武鋼集團存量土地資源為合作基礎，展開在社區開發與運營、園區開發與運營、物業與商業運營管理、產業對接等方向的合作。

2016年9月，國資委同意寶鋼集團與武鋼實施聯合重組，寶鋼集團更名寶武集團成為武鋼集團的母公司。寶武集團成立后，對武鋼集團的定位是專註於非鋼多元產業發展，從此次與招商蛇口的合作方案可以看出，武鋼已經開始實質性盤活存量資產。

招商蛇口並未披露此次合作涉及土地面積及具體區塊。記者從已有的武鋼所在青山區規劃查詢發現，武鋼本部廠區佔地面積達21.17平方公里，擁有的土地存量十分可觀。

招商蛇口在其官方微信透露，此次合作模式包括社區運營與開發，由平台公司代表武鋼集團與協商，對武鋼集團權屬土地進行規劃調整，以委託交易方式完成土地變性相關工作，通過平台公司合作開發；同時平台公司也可參与市場招拍掛，獲取土地後進行社區開發與運營。

在招商蛇口擅長的園區運營方面，由平台公司對武鋼集團現有舊廠房進行升級改造，引入相關產業，發揮土地價值，提高經營效率；物業與商業運營管理，由公司與武鋼集團共同組建管理團隊，對商品住宅的物業和持有型物業進行管理與運營。

欲享武漢“舊改”紅利

某機構分析師向《每日經濟新聞》記者透露，武鋼存量土地存量主要有老的居民區、老舊廠房改造以及工業用地搬遷騰挪的空間，規模不小，潛力可挖，“武鋼所在地是個典型的工業城，圍繞功能區形成中等縣區規模，無論從還是企業，舊城改造勢在必行。”

青山區國資集團也是此次合作平台的籌建方之一，這對於平台切入整個青山區乃至武漢的舊改市場提供了便利。

當前，招商蛇口在武漢僅有三個地產項目，而園區開發方面在武漢暫未落地。作為招商蛇口來說，武鋼大規模的存量土地資源將有助於其落地“前港－中區－后城”模式，在熱點城市優質土地日益稀缺且投資安全邊際較高的情況下，藉助自身優勢快速布局。

不過，也有業界人士表示，此次合作亦涉及到“以委託交易方式完成土地變性相關工作”，在操作流程有複雜性，但好在招商蛇口在此方面有操作經驗。2016年10月26日，招商蛇口實際控制人招商局集團與深圳規土委、前海管理局就招商局集團前海灣物流園區土地整備問題籤署框架協議書，土地增值收益公司與前海管理局按4∶6比例進行分享。招商蛇口與前海管理局合作開發前海土地，意味着招商局在前海的工業土地實現變性。

對於此次合作，招商蛇口方面表示，公司與武鋼集團、青山區國資集團以武鋼集團的存量土地資源為合作基礎，本次合作有助於提升公司在社區開發與運營、園區開發與運營方面的市場競爭力。

2017年前兩個月，招商蛇口累計實現簽約銷售面積77.26萬平方米，同比增加98.51%，銷售金額為154.48億元，同比增加95.67%。據了解，招商蛇口2017年的銷售金額目標是1000億元。

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