50城房租收入比:北京深圳超50%

50城房租收入比:北京深圳超50%

東方財經網 2017-08-02 22:53:37 來源:

上海易居房地產研究院發布《全國50城房租收入比研究》報告,數據显示,6月份全國50個城市超七成房租相對收入較高,其中北京、深圳、三亞、上海四個城市的房租收入比高於45%,屬於租金嚴重過高城市。

報告中所說的房租收入比,是指個人租房租金費用與個人可支配收入的比值。房租收入比等於人均住房租金除以城鎮居民可支配收入。

單看房租收入比的分子,北京、上海、深圳3個城市的人均住房租金高於2000元/月,其中,北京房租水平最高,平均房租為2748元/月,房租收入比高達58%。

全部50個城市中,人均住房租金高於1000元/月的城市為杭州、廣州、廈門、南京、三亞、珠海、福州、天津、溫州、大連、哈爾濱、武漢、鄭州、海口、寧波,其中杭州、廣州高於1500元/月,廈門、南京接近1500元/月,其餘城市僅略高於1000元/月。有點意外的是,三亞人均住房租金為1254元/月,在樣本城市中屬於偏高水平,報告認為,這主要因為三亞部分房屋作為度假用途,並非剛性住房需求,而外地遊客承租的租金較高。

具體來看各城市的房租收入比,北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個城市房租收入比高於45%,屬於租金嚴重過高城市。

12個城市房租收入比在25%及以下水平,屬於租金相對合理城市,包括保定(25%)、長沙(25%)、北海(25%)、佛山(25%)、東莞(24%)、寧波(24%)、瀋陽(23%)、銀川23%)、呼和浩特(21%)、蘇州(21%)、嘉興(20%)、無錫(19%)。其中蘇州、寧波、無錫、瀋陽、呼和浩特由於租金相對較便宜,且人均可支配收入相對較高,使得此類城市儘管經濟增長相對較快,導致房租收入比處於較低水平,對於此類城市而言,需要防範未來可能出現的房租過快上漲風險;而銀川、東莞、嘉興等城市租金和人均可支配收入都處於相對低位,此類城市未來租金上漲壓力較小。

另外34個城市房租收入比在25%-45%之間,屬於租金相對過高城市,其中海口(41%)、蘭州(40%)、哈爾濱(38%)、鄭州(38%)、廣州(38%)、湛江(37%)、杭州(37%)、廈門(36%)、福州(36%)、中山(36%)、天津(35%)、南寧(35%)等12個城市房租收入比在35%-45%間,相對偏高。

易居研究院研究員王夢雯認為,全國50個城市超七成房租相對收入較高,說明大中城市住房租賃市場存在較大量需求。未來我國發展租賃市場,既要結合市場化手段,同時還要考慮加強扶持力度,針對不同租房者制定差異化補貼政策。

  (出處:中國新聞網 2017年08月02日)

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多地計劃加大租賃及保障性住房供地

多地計劃加大租賃及保障性住房供地

東方財經網 2017-08-16 21:34:13 來源:

8月15日,廣州市國土資源和規劃委員發布《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》(簡稱《計劃》)的通知,以加強和改進住房及用地供應管理,改善住房供求關係,穩定市場預期。根據《計劃》,2017年-2021年,廣州全市計劃供應住宅用地3200萬平方米,年平均計劃供應住宅用地640萬平方米。其中,五年內全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米;租賃住房用地計劃供應825萬平方米,佔比達25.8%。

事實上,近半月內,上海、福州、廈門、成都、武漢等多個城市相繼出台了未來五年供地計劃,大部分均提出增加住房用地供應量,均較“十二五”期間有明顯增長。而且,上述城市的五年供地計劃在住宅用地規劃中,均加大了公租房和保障房的供地比例,加快培育租賃市場和推進保障房工程建設的意圖明顯,有助於為“房子是用來住的”理念提供政策落地。

加大租賃保障供地

從目前住房矛盾比較突出的北上廣深的供地計劃來看,這些城市均加大了租賃住房和保障房用地比例。

廣州市的《計劃》显示,2017年-2021年,住房建設計劃安排75萬套,其中,普通商品住宅60萬套,租賃住房15萬套。同時,未來五年全市保障性住房以公租房為主,並結合各區發展特點,提供一定規模的人才公寓。探索以統籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房,加大公租房供應力度;鼓勵房地產開發企業自持商品房,以出租方式供應市場,增加租賃住房有效供應。

上海發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》显示,預計“十三五”期間上海供應住房用地5500公頃,新增住房供應總套數170萬套,比“十二五”增加60%左右。其中,商品住房用地2000公頃,租賃住房用地1700公頃,保障性住房用地1800公頃。從供地面積來看,商品住房、租賃住房和保障性住房幾乎已經“三分天下”。

北京2017年-2021年期間,計劃供應宅地6000公頃。其中,租賃住房用地為1300公頃,佔比21.7%。北京市未來五年加快供地新建住房中,產權類約佔70%,租賃類約佔30%。產權類住房中,商品住房約佔70%。商品住房中,自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“北京模式”被採用

自2016年10月進入房地產調控周期后,為平抑地價,北京在土地拍賣中引入了“限房價、競地價”、競企業自持商品住房面積比例、競高標準商品住宅建設方案等方式。從目前主要城市的相關供地計劃來看,北京市的這一模式也被應用到多地之中。

廣州市的《計劃》明確,全市將靈活採取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等多種競價方式,防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。

8月15日進行的杭州土拍中,也採用了類似的模式。8月15日,杭州國土資源局新掛牌8宗土地,包括5宗宅地、3宗商業用地,總出讓面積336.87畝,總起拍價83.47億元。這批土地競價方式為,當溢價率達到70%時鎖定限價,轉入競報自持比例;當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時,轉入投報配建養老設施的程序。

中原地產首席分析師張大偉認為,這類拍地模式下,房地產商可售貨值減少,可定價商品少,議價能力降低,市場風險也進一步加大。因此,這類模式下,比拼的是房企成本控制能力,預計未來新建商品房市場中,改善型的比例將降低。整體來看,這一系列措施有助於降低房地產投資屬性,促進其回歸居住屬性。

  (出處:中國證券報 2017年08月16日)

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開發商尋找舊改機會

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東方財經網 2017-08-16 21:34:33 來源:

在房地產白銀時代,所有開發商都面臨土地項目資源難以獲取與規模發展的矛盾。有的開發商選擇激進拿地,有的開發商選擇收併購,亦有許多開發商將眼光瞄準城市更新,希望從中掘金。

不久前,新加坡上市公司仁恆置地宣布,確認以105.2億元人民幣的總代價拿下上海楊浦81、83街坊開發權利。作為上海內環較大的一片棚戶區,完成拆遷后也是上海為數不多的大面積純住宅用地。

僅土地面積就花費百億,仁恆置地拿下的土地未來貨值將幾百億,對於上海而言這樣的項目非常少見,這一次拿地也讓業界再度把目光聚集到舊城改造上。

城市更新時機

根據規劃,上海蔣家浜地塊的住宅部分佔地面積約7萬平方米,容積率2.64,總地上面積約18.3萬,其中住宅佔17.3萬平方米。以住宅面積計算,樓板價超過60000元/平方米,且未計可能發生的利息。

此前,仁恆置地發起了總計129億的由上海銀行、浦發銀行和中信銀行組織的銀團貸款,其中8年期85億的貸款用於105.2億的收購款,44億五年期的貸款用於未來的開發。以此計算,仁恆置地對於這幅地塊的總代價超過150億。

雖然代價有些超過仁恆置地此前預算,但是按照目前仁恆置地在上海的口碑和打造能力看,未來的溢價空間依舊有期待。

第一財經記者注意到,招商、華潤、保利、華僑城、萬科、佳兆業、瑞安房地產等房企都曾在舊改項目中獲益。

以瑞安房地產為例,其在上海的新天地項目就是有名的城市更新項目。1998年,新天地還是一個破舊的居民區,和很多上海的老公房一樣,這裏面的居民住在非常狹小的地方。隨後,瑞安房地產進入開發,不斷拆遷,先後進行了新天地北里的動工和人工湖的動工。隨後新天地北里開放,人工湖和中心綠地建好,瑞安開始改造新天地南里和住宅項目,並開始自己的豪宅翠湖天地銷售。最後,寫字樓相繼動工,吸引了更多外資企業的入駐。

通過新天地的改造,瑞安房地產獲得了翠湖天地豪宅的“暴利”銷售,其用較低的價格拿到上海浦西核心位置的土地,並因此獲得不錯收益。

瑞安集團主席羅康瑞曾給記者描述這樣的畫面:白領在寫字樓上班,下午在新天地喝一杯咖啡、逛逛街,雖然這些人生活在城市中,但是他們卻可以享受城市的繁華和寧靜,這就是新天地的魅力。

事實上,自2010年以來,一線城市的土地供應呈現緩慢下滑的趨勢。一方面一線城市新增可開發土地不斷減少,另一方面相關在土地供應上較為謹慎,因此土地市場量降價升的勢態較為突出。雖然土地價格在不斷上漲,房價也並沒有那麼快速地上漲,開發商的開發成本變得越來越高。

在這樣的環境下,舊改成為推動城市發展和解決土地供應瓶頸的重要渠道,可以因此改善土地市場情況並提高城市中心的繁榮度,而房企也可以因此降低自己的開發成本。

雙刃劍

事實上,中國的城鎮化還沒有結束,一二線城市的人口吸引能力還在繼續,可是這裏核心區的土地越來越少,城市更新迎來了黃金時期。

戴德梁行亞太區董事局主席張國正認為,在土地集約趨勢下,國內還是可以借鑒西方國家的一些經驗,挖掘更多利潤。比如東京和紐約,其工業用地佔比不到5%,但是一平方米土地的產值豎內的兩倍。這意味着國內土地很多為閑置,工業土地上產生的價值還可以有很大發展的空間。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示,過去城市中工業用地佔地太高,現在則通過盤活工業用地、產業用地來變成住宅用地,或者通過棚戶區改造、舊城改造來增加土地供應量。在大城市控制人口的基礎上應該好好分析怎麼樣來增加土地供應量,緩解市場供需矛盾。

事實上,目前城市更新模式主要可以分為兩大類。一種是以市場為主導、做引導的模式,暨房企也需要進行拆遷工作,此類模式主要是深圳地區採用較多。另一種則是為主導,完成前期拆遷之後再進行土地出讓的模式。

克而瑞研究認為,在舊改誘人的前景下,不少企業蜂擁而至,而舊改項目持續周期較長,資金佔用時間久、成本高,對於企業的資金實力也是一大考驗,對於一些採用信託等高成本融資方式的房企來說,無疑壓力巨大。

以上海新天地為例,瑞安房地產將之打造成上海的地標。但是,新天地板塊的舊改速度非常緩慢,瑞安房地產開發的豪宅項目翠湖天地也因此不斷拖延入市,導致瑞安房地產資金周轉緩慢。

此外,很多城市更新項目立項前企業就開始激烈“廝殺”,甚至無序競爭。此前,深圳“南園新村”舊改項目一度引得佳兆業、萬科、卓越、海航、路勁等開發商的競爭,尤以佳兆業和萬科“斗”得最為激烈,項目最後被叫停,兩家開發商最終兩敗俱傷。

易居智庫研究總監嚴躍進判斷,未來舊改市場將吸引更多的房企關注。但對於房企而言,顯然還需要更加謹慎選擇項目,才能規避上述風險。目前的舊改模式尚未成熟,未來這方面還有更多的創新空間。

  (作者:羅韜)  (出處:第一財經日報 2017年08月16日)

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中國經濟要塊頭還要肌肉 樓市降溫顯改革決心

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東方財經網 2017-08-16 21:34:53 來源:

日媒:中國經濟不僅要”塊頭”還要”肌肉” 樓市降溫显示改革決心

日媒認為,出現收緊跡象的貨幣政策不單單影響房地產,下半年整體經濟可能都會面臨減速壓力。

日媒稱,一直拉動中國經濟增長的房地產出現了陰霾。1月~7月的房地產成交量降至1年零7個月來的低水平。實施的貨幣緊縮政策和住房限購政策產生了影響。

據《日本經濟新聞》網站8月15日報道,受房地產減速等影響,8月14日發布的投資和消費經濟指標的增速均有所放緩。儘管中國經濟依然保持堅挺,但下半年可能會緩慢減速。

北京的公司職員小吳最近買了兩個車位。車位並不是自己用,而是用來出租。小吳在市內還有兩套房子。據其介紹,之所以投資車位,是因為“按北京的規定無法再買更多房子了,而且現在的房價過高,也買不起了”。

報道稱,北京市從3月起收緊了購房限制。如果辦過一次住房貸款,再買第二套房時必須準備60%~80%的首付。北京市內的房地產成交量同比下滑了40%左右。

1月~7月全國的房地產累計銷售面積同比增長14%。與表現低迷的北京和上海不同,地方城市為壓縮庫存鼓勵銷售,中國整體的成交量仍然超過上年。7月單月僅增長2%,受到了意在消除泡沫的大城市限購、限貸和貸款利率上漲的影響。

制定宏觀經濟政策的中央財經領導小組某表示,下半年即使出現利率上漲的影響也會繼續保持穩健的貨幣政策。統計局新聞發言人毛盛勇在8月14日的記者會上表示:“下半年經濟增速或者GDP增速放緩了0.1個或者0.2個百分點,這實際上也是一種合理、正常的小幅波動。中國經濟不僅要追求經濟有‘塊頭’,還得要有‘肌肉’,要強健”,显示出了優先實施結構改革的姿態。

  (出處:參考消息網 2017年08月16日)

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北京二手房市場開始活躍 簽單量築底后現回暖

北京二手房市場開始活躍 簽單量築底后現回暖

東方財經網 2017-09-15 22:35:34 來源:

北京二手房市場開始活躍 簽單量築底后現回暖  

“近期成交量有所回升。”北京通州區某中介門店經紀人向《證券日報》記者透露,“317新政”之後,二手房成交量大跌。“當時我們店裡的經紀人幾乎都閑着,從來不加班。但隨着房價的不斷下挫,近期有些湊夠房款的買家開始下單了,我們上班時間也長了。”

實際上,《證券日報》記者走訪獲悉,從8月份中下旬開始,有些業主報價達到了購房者的預期,因此交易時間變短了。另有購房者也向本報記者表示,因為前一段時間雖有購房意願,但認為房價還會下跌,因此一直在關注市場看房,卻沒有買。“最近,我發現以前看過沒買的房子已經出售了。”該人士向本報記者如是表示。

上述經紀人也表示,“有些業主報價已經降到底了,再低也不肯降了,因此促成了一些成交。”該人士稱,通州有些小區今年一季度成交價每平方米都超過6萬元,但最近有些房源成交價每平方米降至不足5.2萬元,因此市場開始活躍起來。

對此,有些中介機構也反映,從各月上旬經紀機構的實際簽單量看,7月份-9月份一直是在小幅上升的。

據偉業我愛我家市場研究院的數據統計显示,7月上旬、8月上旬、9月上旬北京區域通過我愛我家達成的二手房實際合同簽訂量分別環比增加11.5%、22.1%、39.5%,雖然絕對量、漲幅目前都比較小,但市場已經呈現出觸底企穩,緩慢復蘇的勢頭。

對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示,“317新政”及後續諸多政策的力度可謂力度空前,對扭轉市場預期,降溫樓市,引導購房人回歸理性,平抑房價等都起到了立竿見影的作用。新政一經出台,交易量應聲而落,並跌落谷底,市場幾乎冰封,隨着交易量回落並持續低迷,房價也從5月份開始,出現連續回落,從5月份至今的4個月時間里,北京全市二手房成交均價與317新政前相比,大約回落了10%,尤其是近郊和遠郊區縣的高總價、大戶型的非普通住宅均價跌幅更大。

胡景暉進一步稱,從近兩個月的市場形勢來看,北京二手房市場已經呈現出築底企穩的趨勢。隨着房價的鬆動,議價空間的增大,前期受新政影響延緩購房計劃的部分購房需求開始結束觀望,逐步入市,近期我愛我家門店、4008電話和我愛我家網5i5j.com的諮詢量、客流量、委託量等都在逐步增加,由此可預判,在目前的政策環境下,北京二手房市場交易量繼續大幅回落的空間已然不大,築底企穩,低位徘徊后的逐步小幅回升將成為未來北京二手房交易量的大趨勢,但在調控政策還將持續從緊從嚴的情況下,交易量很難出現大幅回暖。

事實上,由於成交數據的滯后性,從網簽量來看,北京二手房市場依然持續下滑。據偉業我愛我家市場研究院數據統計,2017年9月上旬(9月1日-9月10日),北京全市二手住宅共網簽2017套,與8月上旬相比下降16.2%,與2016年9月上旬相比下降75.4%。

“雖然現在市場開始活躍,但總體成交量與今年一季度相比仍有較大差距。”上述中介機構經紀人稱,可以稱得上有回暖跡象,但是否會繼續回暖,持續多久都不好說。

  (出處:中國經濟網 2017年09月15日)

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寫字樓展示交易會周五開幕 參展項目首度

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東方財經網 2017-09-15 22:35:45 來源:

房訊網訊 2017年9月15日,由全聯房地產商會、房訊網、北京保利商辦聯合主辦,全聯房地產商會寫字樓分會承辦,第十三屆全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會將於北京富力萬麗酒店舉辦。屆時,北京、天津、河北等地最新推出的商辦項目和500家代理公司、500家大中型企業將受邀參會,進行品牌展示、招商對接、洽談交易;同時就商辦限購和營改增的雙重影響下商辦地產行業面臨的機遇與挑戰進行深入探討與廣泛交流,共同尋找商辦限購下商辦地產去庫存新路徑。

北京保利商辦、电子城・國際电子總部、丰台金茂廣場、金隅智造工場、北京經開、中糧廣場、中糧置地廣場、房山超級蜂巢、經略天則、鴻坤雲時代、奇迹廣場、电子城・天津西青科技產業園、奧北科技園、前海人壽大廈、中航國際廣場、中科雲谷園、世東國際、中海大廈、北京佳兆業廣場等來自北京、天津、河北22家寫字樓及產業園項目同台亮相,800家大中型企業、代理公司、金融機構、新聞媒體等行業代表和客戶參加本次交易會。

據悉,參展的開發商分別推出團購、高佣、打折、特價等多種形式的優惠舉措,聯合推出總額逾10億元的返點傭金,也許是2017年經紀代理從業者的創享財富的最後機遇。

同樣是商辦地產的經紀代理從業者也是有高低段位之分的:新手們喜歡現場踩盤;老業務們喜歡找關係聽消息;真正的銷冠們只會去逛展示交易會。項目豐富又面對面接觸的第十三屆全國寫字樓展示交易會簡直是每年新項目、新房源、新價格、新政策展示洽談交易的第一站,更是了解當年商辦地產真實市場的最前沿。你和10億傭金之間,只差一場交易會的距離。9月15日,第十三屆全國寫字樓展示交易會,更有瘋狂抽獎+現金紅包+隨手禮品+踩盤之星……等你來。

根據全聯房地產商會寫字樓分會(CORC)統計數據,2017年上半年受商辦限購和營改增的雙重影響,商辦地產成交量銳減,供給與需求均發生重大變化。全聯房地產商會寫字樓分會秘書長、全國寫字樓展示交易會組委會秘書長劉凱認為商辦地產行業目前面臨三大挑戰:

國家統計局數據显示,2016年末商品房待售面積6.95億平方米,其中佔總庫存近三成的辦公樓及商業營業用房體量超過2.5億平方米,如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

有機構統計,2017年全國17個主要城市優質寫字樓新增供應初值預計將接近1,000萬平方米,比2016年實際交付量增幅超過19%。未來三年市場將迎來寫字樓供應高峰,預計總量約在2,300萬平方米。從新增供應的分佈來看53%的項目位於非核心商務區或新興商務區。供應集中入市無疑令新興商務區的去化壓力居高不下,如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

根據全聯房地產商會寫字樓分會(CORC)統計,目前北京商辦類庫存體量超過2000萬平方米,如何去庫存成為我們亟待應對的挑戰。

面對2017年一線城市全面商辦限購、限貸的市場環境,開發商、運營商與大中型企業、代理公司、金融機構、裝飾設計、產業鏈條將如何對接合作,更為有效地促進成交?開發商、運營商與大中型企業、代理公司、金融機構、裝飾設計、產業鏈條需要一個品牌展示、招商對接、洽談交易的機會和平台。

在此背景下,房訊網攜手全聯房地產商會,將於2017年9月15日在北京富力萬麗酒店隆重舉辦”第十三屆全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會”。本屆交易會將成為京津冀租賃與買賣寫字樓、產業園、綜合體、商務區、聯合辦公、商業地產項目的聚集地,為大中型企業、代理公司提供來自京津冀地區的優質項目,從而滿足不同選址企業的多層次需求。

據了解,全國寫字樓展示交易會暨中國商業地產及投資專業博覽會源於2011年9月,每年4月和9月交替舉辦,已連續成功舉辦12屆,是中國商業地產行業唯一集品牌展示、招商對接、洽談交易於一體的行業博覽會。

歷屆交易會是寫字樓、產業園項目展示自我的舞台,也是項目之間相互比拼的戰場,對於商辦地產市場來說,交易會將起到一個推波助瀾的作用,帶來的是新一輪的交易熱情;對企業而言,交易會是一次利好的機會,通過全方位的比較,選擇適合企業的辦公空間;對代理商而言,交易會是一次商機對接的約會,也是一個交流經驗、洽談交易的平台。

  (出處:房訊網)

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上海萬科兩月豪擲112億買地 土地市場結構生變

上海萬科兩月豪擲112億買地 土地市場結構生變

東方財經網 2017-09-15 22:35:53 來源:

9月14日,上海(樓盤)萬科32億連奪七寶閔行新城兩幅商辦地。加上8月豪擲近80億在安亭、寶山所拿兩幅宅地,萬科下半年在上海土地市場動作頻頻。

此前8月上坤、5月華髮均在七寶拿了商辦地。樓板價方面,從5月華髮25717元/平方米、8月上坤18000元/平方米,到9月萬科為18660元/平方米和19312元/平方米。按照華髮辦公自持比例為50%,而上坤和萬科分別為100%和80%,綜合來判斷地價沒有跌。

多名房企人士表示,目前上海的商辦市場處於上揚階段,上海產業結構對於寫字樓經濟有利好,浦西目前比較熱的商務區只有虹橋、前灘,因此七寶有機會成為全新商務區。這也是房企願意拿商辦地的主要原因。

兩個背離的市場

不過,上海這大半年來土地市場與住宅銷售市場的變化已非常明顯。

據上海中原地產市場分析師盧文曦透露,近期一手房成交量並無太大波動,最近兩周的土地市場卻迎來開閘,底溢價、底價成交成為主流,某種程度上穩定了市場預期。但是這種穩定背後還是和上半年有差別。從近期推盤的項目來看,去化基本都低於9折,而上半年新盤開盤都能全部去化。因此當前市場還是屬於比較脆弱,如果中途出現任何利空因素,9月可能連正常交易量也達不到。

綜合上海鏈家、上海中原地產等多家中介機構的數據显示,2017年上半年,上海全市二手房成交較去年同期大幅下跌52.21%,其中二手住宅同比下跌55.06%。7月份環比6月成交下滑10%;8月上海二手住宅成交面積94萬平方米左右,環比基本持平,同比減少78.5%。

而土地市場則不然。1-8月上海在住宅用地持續受到政策調控背景下,商辦土地市場熱度升溫。進入8月,上海土地成交面積環比漲101%,成交金額更是漲近500%。

同策諮詢研究總監張宏偉分析指出,上海下半年逐漸湧現四類房企拿地手段和方式:國有企業將旗下土儲盤活;不少地塊流入嘉定新城、張江新城等國有平台公司;打分制導致全國品牌房企、地方國企拿純宅地的機會較大;中小房企以“產業+地產”方式在虹橋商務區周邊拿地。其他類型企業比如中小型民企只有通過收併購等方式拿地。

一名業內資深人士分析認為,目前上海土地市場和住宅銷售市場已經是兩個背離的市場,這隻有兩個原因:一是重點城市的土地作為優質資產,與貨幣流動性相比,仍然稀缺;二是大房企做大做強、行業集中度增加,有土儲才有未來。

房企拿地分化

中估聯研究總監顏莉分析認為,上述現象表明,存量房時代,房企的競爭格局發生變化。存量房時代的到來,一方面是土地越來越少,拿地競爭更加激烈;另一方面拿地競爭從“價格競爭”變為“資質競爭”。

中估聯數據近期的《2017年上半年開發商布局風險和開發風險分析》報告显示,目前開發商的整體拿地布局上呈現四種風格:布局积極型、綜合穩健型、開發激進型和綜合保守型。從拿地的優勢來看,具備資本優勢的大型房企轉戰二三線城市,如碧桂園和恆大,而具備資質優勢的地方國企則轉向具備政策導向意義的租賃市場。前者屬於布局积極型房企,而後者則為綜合保守型房企。

上述業內人士也指出,未來布局积極型房企必然會在傳統的房企盈利模式下依靠規模擴張獲得利潤,在新型城鎮化建設以及“一帶一路”倡議的大背景下,這種模式依然會在較長的一段時間內具有競爭優勢。綜合穩健型房企的戰略重點是在全產業鏈上進行總體規劃,如萬科、龍湖、旭輝,已開始布局租賃市場、物業服務市場。

顏莉指出,綜合穩健型房企多為區域性的房企,如上海地產、雅居樂等,其特點是精耕細作,而不是大規模擴張。這類房企能結合地方市場需求,也具備一定的發展優勢。而開發激進型房企目前處境較為尷尬,這類開發商大多靠價格競爭拿地,且所拿到的地塊往往是高總價和高溢價率的地塊,未來開發的風險非常大,如果不在戰略上考慮分散投資或者房地產其他產業鏈的布局,其競爭優勢會逐漸喪失,發展空間也會越來越小。

此外,根據中估聯數據對我國房企營業收入的統計,房企的集中度在不斷提高,今年上半年營收排名前20的房企的營收佔全行業的比重已經超過三成。

這意味着,中小房企未來的發展不容樂觀。目前看來,中小房企只是拿地困難,無米下鍋;未來就舒模進一步萎縮,如果不進行戰略轉型,在存量房時代全面到來時會被迅速淘汰。

  (出處:21世紀經濟報道 2017年09月15日)

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嚴控消費貸流入樓市 成都個人消貸門檻悄然提高

嚴控消費貸流入樓市 成都個人消貸門檻悄然提高

東方財經網 2017-09-15 22:35:58 來源:

嚴控消費貸流入樓市 成都個人消貸門檻悄然提高

繼房貸利率上浮之後,個人消費貸款成為近期熱門話題。北京、深圳等地銀行監管機構下發通知,嚴防個人消費貸款違規進入房地產市場。14日記者走訪成都部分銀行網點了解到,今年以來多家銀行推出的“個人消費貸”,最高的可貸200萬元,少的只有600元。對“嚴防消費貸流入房市”的嚴查令,成都不少銀行都悄然加強對個人消費貸的監管。而據記者了解四川監管部門4月就曾下發通知,嚴禁個人消費貸進入樓市加大購房槓桿。

現狀走訪:個人消費貸最高可貸200萬

成都市民張先生最近想買房,苦於手頭緊張,去銀行貸款等待放款時間又很長,於是想到是否可以將個人消費貸用作購房使用。就此,他向一家銀行進行諮詢。銀行人員根據張先生的職業、薪酬、信用等情況評估為,他的個人消費貸款額度可為30萬元,而他的一個朋友卻只有600元。據銀行相關人員介紹,客戶的貸款額度主要是綜合個人徵信情況、還款能力和還款意願等信息測評出來的,“每個人的額度都不一樣,還款能力強的優質客戶貸款額度肯定比較高。我們最高的有一百萬,最低幾百塊錢的也有。但按照規定這些錢是不能夠用於買房的。”

個人消費貸款又分抵押貸款和信用貸款。一平安銀行網點理財中心工作人員介紹,該行信用貸最高可貸50萬,分3年期還清,抵押貸款最長20年。而另一家股份制銀行個人抵押消費貸款最高可貸200萬元。

記者走訪發現,成都多家股份制銀行都可辦理個人消費貸業務,多以信用消費貸款為主。而部分國有銀行的營業網點已經取消了個人消費貸款業務。“現在基本只做首套房、二手房貸款,個人抵押消費貸停掉很久了。”紅星路一工行網點工作人員說。而在相距不遠的農業銀行網點,記者也得到了同樣的答覆。

最新變化:個人消費貸調高准入門檻

有消息稱,個別銀行已下發通知要求收緊個人消費貸款,其中廣發銀行深圳的一支行將個人消費貸產品的最長貸款期限從30年縮短到5年。就此,記者致電該銀行成都分行營業部,個貸部工作人員表示目前個人消費貸貸款期限暫時沒有變化,具體貸款額度則視個人徵信情況而定。

“有些人把抵押消費貸款拿去做房貸使用,這是不允許的,所以現在控製得比較緊。”一銀行網點的個貸經理告訴記者,“但我們現在還沒有調整。”而另一家股份制銀行的資產客戶經理也表示,目前沒有收到貸款年限縮短或貸款額度變化的通知。

儘管暫未有縮短個人消費貸期限通知,但不少銀行個人消費貸款也在悄然收緊。記者走訪成都市場發現,部分銀行不僅個人消費貸辦理准入門檻高,工作人員還特彆強調貸款款項必須“專款專用”。

據一家商業銀行相關人士介紹,在該行辦理個人消費信用貸款有3種准入方式,一是個人公積金必須繳滿2年以上;二是在成都主城區內有房子,並在四大行辦理了房屋貸款;第三種是在事業單位或者國企就職,只要滿足其中一個條件,憑相關證明材料方可辦理。

“用途方面也有嚴格規定,比如你貸款買車,除了身份證、戶口本等材料外,還需向銀行提交購車按揭合同以及4S店銀行賬號,我們直接把錢打給4S店,款項不會經過你手上。”該工作人員說,“以前可能直接用身份證就能辦,現在政策變了。”這樣做也是為了防止有人拿消費貸去購房。

監管部門

四川4月就下發“嚴防”通知

目前,江蘇、北京、深圳三地均下達通知要求嚴格規範個人消費貸款市場。記者也從四川銀監局了解到,早在今年4月,四川銀行監管機構就曾聯合下發《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》,提出切實防範住房信貸業務操作風險,嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款等加大購房槓桿、變向突破住房信貸政策的行為。

據中國人民銀行數據統計,今年1-7月月均新增居民中長期貸款(主要是按揭貸款)相比去年減少了500億,但前7個月短期消費貸款累計同比增加了7000多億。

個人消費貸款一般是指銀行向個人客戶發放的,主要用於房屋裝修、購買汽車、購買耐用消費品等指定消費用途的貸款。業內人士分析認為,部分個人消費貸用於支付購房款,擾亂了房地產市場金融秩序。

發展研究中心研究員劉衛民在接受媒體採訪時就表示,將個人消費貸用於購房是有風險的。因為消費貸貸款利率比普通貸款利率更高,這樣做相當於把一個人的還款壓力提高了30%左右。“這種沒有理性的住房消費觀念,把自己的住房槓桿加得很高,必然會增加金融系統的脆弱性。”嚴控消費貸流入房市,就是為了控制住整個金融系統的風險。

華西都市報-封面新聞見習記者熊英英

  (作者:熊英英)  (出處:華西都市報 2017年09月15日)

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西安樓市再調控 開發商售房前必須價格申報

西安樓市再調控 開發商售房前必須價格申報

東方財經網 2017-09-15 22:36:03 來源:

樓市再調控 開發商售房前必須價格申報  

西部網訊(陝西廣播電視台《第一新聞》記者李歡)截至今天(9月14日)上午,西安市已經連續五次出台新規調控樓市,目前在購房政策方面,本地戶口最多只能購買2套房,外地戶口最多只能購買1套。為什麼會在這個時候再發新規?這樣的調控新規會產生什麼影響?我們來聽聽專家怎麼說。

今天上午,西安市房管局發布《關於實施商品住房銷售價格申報的通知》,要求各房地產開發企業在西安城六區及開發區新建的商品住房,必須首先進行價格申報,才能申請商品房預售證。同時必須嚴格執行“一房一價”“明碼標價”等有關要求。

陝西省房地產研究會會長王聖學:“對開發商有了更嚴格的約束,對購房者也有了更嚴格的要求,門檻提高了,會對市場產生一些作用。”

記者梳理今年以來的樓市調控政策發現,目前針對本地購房者,包括夫妻雙方和未成年子女,只能購買2套住房,外地符合條件的購房者只能購買一套。再加上降低住房公積金貸款額度,使用公積金貸款購房時,兩套房產首付比例的提高。按現行政策規定,房產投資者或將被徹底拒之門外。

陝西省房地產研究會會長王聖學:“政策是越來越嚴厲,背景在於,西安樓市價格持續過快上漲沒有得到遏制。房子供應比較緊張,幾乎達到一房難求的地步。為了穩定市場,使樓市健康發展。”

記者今天走訪了西安市的一些樓盤,一些開發商表示,按照以往慣例,目前本應處於樓市“金九銀十”的銷售旺季。新政的實施,可能會出現旺季不旺的情況。

西安某樓盤置業顧問:“會導致我們整個西安投資的一些客戶會減少,包括本地投資客戶會銳減,今年的金九銀十可能客戶群會少一點。”

從對買賣雙方均嚴格限制的樓市政策中,我們能明顯看到對房價過快上漲調控的決心。長遠來說,西安樓市如何能更健康穩定發展,專家也給出了自己的意見。

陝西省房地產研究會會長王聖學:“我建議市加大土地供應,房管局加快新上市樓盤推出審批。購房者要理性不要跟風,也希望開發商要自律,房價不是越高越好,漲的越快越好,否則會對市場造成損害。最終傷害的是開發商自己。”

  (作者:李歡)  (出處:西部網 2017年09月15日)

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2017中國房產風雲榜報名火熱,城市站活動精彩不停

2017中國房產風雲榜報名火熱,城市站活動精彩不停

東方財經網 2017-09-21 19:05:59 來源:

  2017中國房產風雲榜(以下簡稱中房榜)啟動以來,熱度不斷提升,不僅受到各地房地產開發商、經紀公司/門店、房產經紀人的強烈關注,還以強大的聲勢影響大眾。首批11個城市票選活動已陸續開啟,第二批城市站活動也即將來襲,各地參賽房地產開發商、經紀公司/門店及經紀人积極“備戰”,力爭脫穎而出,與其他城市佼佼者在全國票選中“會師”。

 

    新房二手房齊發力 首批報名已有近千人

    已連續舉辦兩屆的中房榜,已成為全國房產行業公認的評選活動,報名人數、影響力逐年提升,無論是在二手房還是新房領域,各地房地產開發商、經紀公司/門店、經紀人都以參賽並獲獎為榮。2017中房榜由二手房領域率先發力,各城市主營二手房的經紀公司/門店、經紀人報名最為踴躍,截止目前,已有近千名來自全國各地的二手房經紀人報名參与評選,報名經紀公司也已達119個,報名門店347家,該數據已遠超去年同期。

    空前的報名及參与盛況,再一次證實:中房榜已形成強大的行業影響力,這一評選活動已經得到了業內人士的普遍認可。2017中房榜將以更專業、更全面、更嚴謹的評選標準,為持續增長中的眾多報名者,提供公平公正的競逐機會。

    首批11城盛況展現 第二批城市即將啟動

    隨着報名工作的持續升溫,其中濟南、海口、三亞、杭州、石家莊、大連、瀋陽、天津全國首批二手房8個城市。在城市站活動中,各地房地產開發商、房產經紀公司/門店、房產經紀人紛紛打出“精心為你 選你所愛”助力中房榜、“2017中國房產風雲榜•有你更瘋狂”等個性標語,吸引投票通過豐富多彩的活動形式,與所在城市社區業主進行互動,在拉票的同時,增進與業主之間的關係。另據了解,已經結束的城市將陸續揭曉獲獎名單,第二批城市站活動,也即將隨評選日程有序啟動。

    面對2017中房榜各城市站活動的盛況,各地尚未報名的房地產開發商、房產經紀公司/門店、房產經紀人,可繼續通過2017中房榜活動專題頁面(PC端、移動端)進行報名,還可通過各地58同城、安居客、趕集網的官網廣告入口進入專題頁面填寫報名表報名。已經開啟票選的城市,大眾評審們均可通過活動專題投票頁面為自己所在城市的參選者投票,支持身邊的房地產開發商、房產經紀公司/門店及房產經紀人,助力他們晉級。

    精英匯聚,共逐金榜。城市站落地活動的分批次開啟,意味着2017中房榜已進入激烈、精彩的票選階段。可以預見,在接下來的一段時間里,中房榜城市站活動將全面展開,大批優秀的房地產開發商、經紀公司/門店、經紀人在2017中房榜這一舞台,展現非凡實力,並以行業榜樣的力量,與中房榜一起,助推行業砥礪前行!

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