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原標題：老樓換梯 如何破題（傾聽・關注電梯安全）

　　核心閱讀

　　隨着城市的發展，電梯已逐漸成為百姓生活中的重要設施，電梯的“老齡化”問題也越來越引起人們的關注。針對危舊電梯更新難題，北京市採取“街道社區吹哨，社會單位報到”機制，並暢通住宅專項維修資金應急使用的綠色通道；對產權不清、資金不足、物業失管的電梯，還建立了“三無”電梯政府救濟機制。

　　隨着最後8部新電梯通電運行，北京市丰台區洋橋北里和翠林小區兩大社區總計28台老舊電梯全部完成更新換代。這些電梯，絕大多數使用年限超過15年，有的甚至超過了30年。

　　“從電梯的使用壽命上講，電梯使用10年大概相當於人壽命的30年，試想一個人工作到60歲都退休了，但這些電梯到‘90高齡’還每天運送着樓內的住戶，可以說是力不從心，可見及時更換多麼必要。”丰台區房管中心西羅園分中心設備器材部部長劉寧說。

　　由於北京市城市建設起步早、發展快，截至2018年底，北京市共有住宅電梯11萬台，其中，使用年限10年以上的有4.2萬台，約佔住宅電梯總數的38.2%；使用年限15年以上的13362台，約佔12.1%。近年來，北京市委、市政府將電梯風險評估和預警監測工作納入重要民生實事項目，由北京市市場監督管理局對老舊電梯開展風險評估，並對高風險電梯提出更換建議。老樓更換新梯，怎麼換？

　　換梯期間咋過渡？

　　組織專業團隊，服務高樓層困難群眾

　　煥然一新的電梯贏得了洋橋北里和翠林小區居民們的一致好評。然而，完成28部電梯的更新任務，並不是一件容易事兒。

　　人們都知道老樓加裝電梯是件令人頭疼的事，可是往往想不到更新舊電梯也面臨着特殊的困難。“加裝電梯的老樓，一般不超過6層，可是更換電梯的老樓，高達20多層的不在少數。尤其對‘單梯樓’來說，一旦電梯開始換新，意味着全樓百餘戶居民在接下來的近60天施工期里，必須爬樓梯回家。” 劉寧說。

　　洋橋北里12號樓就是這樣一座單電梯老樓。得知電梯即將更新的消息后，住在10樓的李阿姨犯了愁：“我每周3次透析，上下樓可怎麼辦啊？”

　　好在前期制定方案時就制定了相應的預案――一支由產權方、居委會、施工方自發組成的20多人應急救援隊24小時隨時待命。

　　“如果不是親身體會，真不知道對一個透析老人來說上樓有多難。”洋橋北里社區居委會主任昌濤參與了這次行動，他告訴記者，由於樓道寬度有限，一次只能一人攙扶老人，應急救援隊5個人輪番上陣，後面的人為老人提着小板凳，每到一個平層都會讓李阿姨坐下來休息一下，10層樓往往要爬半個多小時。

　　就這樣，每周3次，在60天工期里，救援隊護送李阿姨上下樓20多次。老人不勝感激，用顫巍巍的手寫下了一封感謝信。

　　劉寧說：“只要心裏裝着老百姓，辦法總比困難多！”

　　資金難題咋解決？

　　“街道社區吹哨，社會單位報到”

　　老舊小區更換電梯，錢從哪裡來，這是一道繞不過去的坎兒。

　　北京市朝陽區棗北社區29、31、36、37號4棟老樓的8部電梯，設備嚴重老化，經朝陽區質監局鑒定為危舊電梯。“小區電梯超期服役，近幾年頻繁出現故障，我們乘電梯經常提心吊膽。”棗北社區居民夏策芳提起小區里的老舊電梯，至今仍心有餘悸。

　　經評估，8部電梯改造更換共需資金260萬元。電梯小修，錢可以從物業費里支出，但更換電梯這樣的大事，則需要動用維修基金。而這4棟樓建設開發時，公共維修基金制度尚未完善，公維金均由產權單位保管。更麻煩的是，4棟樓涉及的產權單位多達42家，且很多單位資金實力有限，還有的產權方“名存實亡”，蹤跡難尋。召開產權單位大會，只有三四家到場。

　　怎麼辦？街道和社區黨委組織物業單位、居民代表召開兩次議事協調會制定工作方案，走訪動員28家產權單位。

　　經過一家家上門做工作，其中5家產權單位出資近150萬元，隨後，社區黨委牽頭反覆上門走訪剩餘23家產權單位，經過協商溝通，這些產權單位克服種種困難出資近100萬元。“街道社區吹哨，社會單位報到”，換電梯籌款的事，總算有了着落。

　　同樣，丰台區方庄地區開發建設較早，許多樓建於上世紀90年代初期，沒有住房公共維修基金，電梯更新改造問題就成了不容忽視的難題。對此，地區工委辦事處發動居民參與電梯改造工作，研究確定了居民集資、物業公司出資、辦事處匹配部分資金共同更新電梯的新思路，在芳群園三區和芳城園三區兩個社區進行試點，4部電梯更新難題迎刃而解。

　　制度政策咋助力？

　　建立綠色通道和“三無”電梯政府救濟機制

　　過去，電梯更新改造維修想要動用住宅專項維修資金，需要經過占建築物總面積2/3以上的業主，且佔總人數2/3以上的業主討論通過，在實踐中往往困難重重。

　　針對這一問題，北京市市場監督管理局協調住房城鄉建設部門暢通住宅專項維修資金應急使用的綠色通道，解決住宅電梯的更新、改造和修理的資金問題。

　　“電梯故障危及人身安全”等6種危及房屋安全的緊急情況，不需經過“雙2/3業主”同意，即可直接使用住宅專項維修資金，先行消除電梯安全隱患。2015年至2017年，北京市共使用住宅專項維修資金6.2億元，用於11268台住宅電梯的更新、改造和修理。

　　此外，針對產權不清、資金不足、物業失管的電梯，北京市還建立了“三無”電梯政府救濟機制，將老舊電梯更新改造納入市政府“為民辦實事”任務，要求各區縣政府建立救濟制度，採取財政補貼的方式消除安全隱患。

　　從2015年至2018年，北京市共使用政府救濟資金1.15億元，更新、改造、修理電梯602台。不過，儘管有“三無”電梯政府救濟制度作為最後的托底，但與龐大的高齡電梯數量相比，仍然顯得杯水車薪。

　　中國社會科學院法學所副研究員董文勇認為，北京市推出的政府救濟機制，為“三無”老舊電梯治理探索出了一條新路。但考慮到北京市老舊電梯數量巨大，這種政策在實施中必須嚴格設定限制條件，避免群眾產生“等靠要”等消極思想，同時嘗試引入社會資本以及採用金融租賃等創新手段，解決老舊住宅電梯更新的資金難題。

(責編：孫紅麗、畢磊)

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　　距離2016年6月國務院下發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》鼓勵“將商業用房等按規定改建為租賃住房”已滿3年，商業地產等非住宅去庫存形勢比住宅卻更為嚴峻。關於商改租，市場雖然普遍認為潛力巨大，但是實施起來卻很艱難：在政策鼓勵商改租之後，執行層面缺乏配套政策，有的虧本運營難以為繼，多數項目仍無人接手，造成巨大浪費。

　　二線城市商業地產庫存高企

　　根據國家統計局和地方統計部門數據，近三年我國商業地產庫存整體居高不下，去化緩慢，供過於求的矛盾不斷加劇。

　　國家統計局發布的數據显示，2019年1-4月份，全國商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%。其中，辦公樓銷售面積下降12.4%，商業營業用房銷售面積下降8.8%。4月末，商品房待售面積5.1億平方米，比3月末減少266萬平方米，其中商業營業用房待售面積反而增加30萬平方米。

　　統計機構的數據還显示，商業地產已經連續幾年銷售下滑，導致投資和開工面積也在連續下滑。據國家統計局數據，2018年，全國辦公樓銷售面積下降8.3%，商業營業用房銷售面積下降6.8%。

　　根據中指院發布的數據，2018年1-11月，商業地產開發投資額18489億元，同比下降10.2%，商業地產的開發投資額占整體房地產的比重繼續下降，由2017年1-11月的20.5%下降3.7個百分點至16.8%。從需求端來看，商業地產銷售規模同比下降明顯。2018年1-11月，全國商業地產銷售面積為13724萬平方米，同比下降6.8%。中指院的報告還显示，自從2016年以來，在新開工逐步放緩、銷售減少的情況下，全國新增商業營業用房市場表現供應過剩，庫存去化速度放緩。

　　在近年來戶口放開力度最大、人才吸引數量最多的二線城市，商業地產的泡沫也並沒有被吸收。據戴德梁行發布的數據，2019年第一季度，杭州市甲級寫字樓總存量為299.1萬平方米，空置率環比上升3.5個百分點，為15.3%，濱江部分區域空置率達到35.3%。一季度，市場對辦公空間的需求显示出緩和、租賃需求減弱的跡象，全市凈吸納量下降到-65，177平方米，這是杭州自2016年四季度以來首次降至負值。一季度，杭州甲級寫字樓整體租金下跌4個百分點，租金為人民幣142.8元/平方米/月。

　　根據戴德梁行統計，2018年南京寫字樓持續下滑，多數項目去化低迷，月均去化不足2000平方米，並且隨着供應量加大，截至去年3季度末，全市寫字樓庫存量已達130萬平方米，庫存去化周期或將長達52個月。南京寫字樓的成交均價繼續下探，三季度全市寫字樓成交均價為16198元/平方米，同環比都是在繼續下降。

　　記者採訪了解到，不僅強二線城市的商業地產庫存高企，中等二線城市的商業地產也同樣面臨這個問題。昆明是中等二線城市中的典型，當地住宅裝修網發布的數據显示，目前商業地產存量連續3年處於500多萬平方米的高位，明顯過大，按照最近三年的平均去化速度，需超過100個月才能消化掉。記者諮詢多個城市業內人士了解到，在南寧、海口、徐州、常州等二三線城市都存在CBD規劃過多，商業地產空置嚴重等現象。

　　商業地產銷售困境逐漸凸顯

　　記者採訪獲悉，商業地產銷售變長、庫存高位運行幾乎是一個全國性的問題，並且近年來愈演愈烈。

　　亞東建設集團總裁劉成剛表示，商業地產有四個產品形態，包括寫字樓、商鋪、公寓以及車位。其中，公寓類住宅是這四類產品中去化周期最短的，可能兩三年的時間就能消化。而商鋪和寫字樓的去化周期很長，這受兩個因素影響，一是開發商普遍飽和式供給商鋪，幾乎每個居民小區周圍都要修一圈。其次是受電商的衝擊很大，電商以低廉的成本搶奪了傳統商業的空間，零售額翻了很多倍。而商鋪價格高又缺乏人氣，很多地段不佳的商鋪都淪為倉庫。

　　“目前商業地產與住宅的金融政策、稅收政策也有很大不同。”北京銀行南京分行一名負責人徐經理告訴記者，現在銀行的政策是，購買住宅可以正常貸款，購買商住房只能貸款一次，而購買寫字樓基本不放貸。缺乏銀行信貸支持，導致商業地產去化更難。

　　此外，商業地產的稅收要遠高於普通住宅，這也是投資者不太敢嘗試的一個因素。一位商鋪投資者介紹，購買商鋪起初幾年獲得了較好的現金流，但是時間長了會發現，由於稅收高，出手轉讓的時候，大部分商鋪增值收益都交了稅，商鋪的價格實際增幅很小，回報率並不理想。現在即便是大城市，二手商鋪的交易量都非常小，多數商鋪幾乎沒有人接盤。

　　40年產權式公寓在紅火了幾年之後，也遭遇市場波動。公寓“不限購、不限貸、低總價、位置佳”，在住宅嚴重供不應求的一線城市以及部分二線城市曾經快速增長。鏈家地產研究人士分析，北京、上海由於嚴格控制人口規模等原因，先後出台嚴厲的商住房調控措施，如今這類房產也逐漸降溫。而二線城市住宅供應逐年提高，缺乏學區保障的商住房也漸受冷落。

　　商改租遇冷 三大難題待解

　　許多業內人士表示，商業地產庫存高、去化慢，在政策鼓勵商改租之後，缺乏配套政策，有的虧本運營難以為繼，多數項目仍然無人接手，造成巨大浪費。

　　一是法律難題。北京中聞律師事務所張勃、南京佳民律師事務所陳勇等法律人士表示，商改租目前缺乏改造標準。例如如何申請、審批條件、改建驗收標準都沒有規定，實際操作難度大。其次是我國法律規定租賃期限不得超過20年，而長租公寓要求長期持有才能盈利，法律和市場需求有矛盾。第三是商改租土地使用權期滿屆滿後續期問題。物權法149條規定“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”。但對商改租項目尚無規定。

　　二是商改租的成本難以化解。365地產家居網首席戰略官胡光輝說，365網參與過多個商改租項目，運營大都很困難。商改租目前最大的問題是投資回報期太長，成本過高。他給記者算了一筆賬，一個5萬平方米的商業體改租賃房項目，目前的總成本最少也在1萬元/平方米以上，整個項目完成商改租需要5億元。改造成30平方米的房間約1600多間，按照每間2500元/月租金計算，年租金不到5千萬元。租賃項目按照商業地產交稅，房產稅和增值稅相加為22%，扣除資金成本和人工成本，以及折舊費，凈利潤1000萬元不到，需要50年才能收回投資。“現在除非是一線城市有高房租支撐，二線及以下城市都沒有商改租的運作空間。”

　　三是資產證券化遲遲未能推進。深圳乾運公司董事長張俊英表示，如果把酒店當作高級租賃住房，目前全球市值最大的酒店集團也只有250億美元，與國內頭部開發企業比小很多。而租賃項目主要針對新市民和中低收入者，租房實力弱，企業規模難以做大。

　　胡光輝表示，發展住宅租賃市場，必須伴以直接融資的條件，推進資產證券化，必須有相應的稅收減免，否則對於企業缺乏吸引力。

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原標題：今年北京將重拳破解特定行業群體租房難題

　　2020年北京政府工作報告中提到，將繼續在“房住不炒”基礎上，完成商品住宅土地入庫600公頃，建設籌集各類政策性住房4.5萬套。1月13日，市人大代表，市保障性住房建設投資中心黨委書記、總經理金焱向北京商報記者透露，今年北京還將加大力度挖掘住房存量，進而加大快遞員、環衛人員以及“三城一區”相關人才政策性租賃住房供給。

　　加大政策性租賃房供應

　　金焱表示，隨着“四个中心”城市戰略定位推進，特別是在城市功能確定后，解決服務業從業人員居住問題變得非常迫切。“比如，開展夜經濟期間涉及的服務類人群，或是快遞小哥、家政服務人員、環境衛生服務人員等從事城市服務業的人群。”

　　金焱說，許多政策性租賃住房，也是重點針對這類職業性人群。“所以在這塊，我們想在今年加大力度挖掘存量，讓這些職業人群能夠住有所居。”

　　去年12月召開的全國住房和城鄉建設工作會議上明確，今年將着眼保障住房剛需，比如，進一步規範發展公租房，強化對環衛、公交等行業困難群體的精準保障。而在此前6月，《國務院辦公廳關於促進家政服務業提質擴容的意見》中也明確，各地應將符合條件的家政從業人員納入公租房保障範圍，有條件的地方可集中配租，家政從業人員通過市場租房居住的，政府對符合條件的給予租賃補貼。

　　“目前，很多人尚不符合公租房申請條件，市政府也已經明確出台政策，可以為這些人解決宿舍。比如，我們保障房中心去年已經為全市2000個快遞小哥提供保障房，主要在通州區物流城那裡。但是現在快遞行業發展非常興盛，城市需要也非常旺盛，所以將繼續加大租房供給量。”金焱說。

　　保障“三城一區”人才職住平衡

　　據金焱介紹，今年市保障房投資中心還將繼續圍繞“三城一區”建設，解決“三城一區”人才職住平衡問題。“比如，在此次發布的政府工作報告中也明確提出，在重點產業園周邊、軌道交通沿線，加快集體土地租賃住房建設，努力滿足在京就業創業人才、城市運營保障人員等租賃需求。”

　　數據統計，2019年全市建設籌集政策性租賃住房5.02萬套，新開工政策性產權住房6.68萬套，完成棚戶區改造1.63萬戶，均超額完成全年任務。公配公租房1.4萬套，新增共有產權住房申購項目15個，共計1.23萬套。

　　進入2020年，市發改委已向民間資本公開推介了一批項目。該批項目總量共計61個，總投資1246.8億元，擬引入民間資本383.8億元、佔比31%。其中，住房保障項目數量最多，達11個。本輪推介會也是近三年來三輪推介會中住房保障項目佔比最大的一次。

　　金焱認為，雖然目前全市已圍繞“三城一區”項目，啟動了一批住房保障建設項目，但大多僅是利用集體土地建設租賃住房，尚未精確到“三城一區”特定職業群體。因此，今年還將定點、精準對接人才住房和配套設施建設。

　　用地增減比例尚待明晰

　　然而，想要滿足不同職業群體日趨旺盛的住房需求，仍需政策端的細化與磨合。對此，金焱坦言，開展保障房供應，最大的難題是，由於區級層面有疏解指標，這意味着，我們住房保障工作需要在通過減量發展治理大城市病的前提下，繼續挖掘住房增量。

　　隨着2017年《北京城市總體規劃（2016年-2035年）》出台，北京成為全國第一個提出減量發展的城市。而這也意味着，對城市人口規模、建設規模以及城鄉建設用地等皆提出上限要求。

　　“在這種情況下，面對當前職住不平衡問題，市區兩級政府可通過在政策端進一步磨合提出更加具體的方案。”金焱說。其實，北京城市總規里也提到要加大居住用地供給比例。“目前在減量發展過程中，規劃方面還可逐漸落腳到不同產業端，通過因地制宜，讓土地建設增減比例更加明晰。”

　　此外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，在保障性住房項目建設過程中，為規範起見，一般是由政府來托底，而在減量發展條件下，若能將綜合施策降本增效與靶向施策紓困解難相結合，同時，採取措施降低存量房空置率，將能夠更好服務於保障房建設與供給。畢竟，未來為特定領域人才及藍領人群提供住房保障是城市發展過程中終須攻克的難題。

　　北京商報記者 陶鳳 劉瀚琳

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　　近日，多家房企公布2019年全年業績情況。2019年，房地產政策基調保持穩定，全國商品房銷售額平穩增長，千億軍團持續擴容，行業集中度加速提升。

　　1月6日，龍光地產、時代中國、中駿集團、旭輝控股、中梁控股等企業公布2019年全年銷售業績。其中，旭輝完成合同銷售額約2006.0億元，同比增長32%；中梁控股實現銷售金額約1525億元，同比增長50.25%。中駿、龍光等企業全年銷售額也接近千億規模。

　　中國指數研究院監測統計显示，2019年，共有36家房企銷售額突破千億規模，較2018年增加6家，銷售額同比增速均值為24.7%。其中，銷售額Top10平均增速為17.9%，規模均值為4559.1億元。

　　中指院方面分析認為，2019年房企業績能夠實現整體平穩增長，得益於千億房企加大營銷力度刺激需求釋放。這部分企業通過延長促銷周期、加大折扣力度等方式吸引顧客，並通過多盤聯動提升營銷影響力。此外，部分房企進行跨界合作提升營銷效能，通過與電商、遊戲等合作增加客群覆蓋面，提升產品銷售額。

　　“未來，房地產市場將保持調控常態化、分化常態化的趨勢，中長期行業發展空間尚存，行業競爭格局仍未穩固，千億成為房企新的分水嶺，千億陣營也將持續分化成長。”中指院相關分析人士指出。

　　從2019年全年銷售業績來看，龍頭房企當中，碧桂園、萬科、恆大、融創保持領先，全口徑銷售額均突破5500億元規模。根據克而瑞地產研究中心數據統計，其中，碧桂園以7715.3億元累計銷售金額位居榜首，業績規模較2018年同比增長5.9%；恆大也達成了6000億元全年銷售目標。

　　2019年，房企之間收併購頻發。在經濟環境仍面臨外部不確定性以及行業增速趨緩、整體去化承壓的背景下，龍頭房企穩中求進，品牌效應和規模優勢持續凸顯。克而瑞地產研究中心相關分析人士指出，“預計2020年，房地產企業整體規模將維持穩中有升的增長態勢。行業競爭加劇下，百強房企內部的分化格局也將進一步持續。”

　　克而瑞方面分析指出，“未來銷售操盤口徑和權益口徑將更能反映企業自身的營銷、運營及投資能力。同時，在市場去化承壓的背景下，企業的發展重心逐漸由‘增量角逐’轉向‘提質增效’，未來業績規模的增長不能簡單依賴於供貨量的加大，企業戰略布局等綜合實力的提升將是房企未來工作的重中之重。”

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原標題：景區景點文物建築應最大限度開放

　　國家文物局日前正式印發《文物建築開放導則》，明確文物建築應採取不同形式對公眾開放，現狀尚不具備開放條件的文物建築應創造條件對公眾開放，鼓勵機關、團體、企事業單位、集體和個人所有的文物建築對公眾開放。開放可採取全面開放或在有限的時段、有限的空間開放。景區景點中的文物建築應盡最大限度向公眾全面開放。

　　評估開放使用對文物的影響

　　《導則》提出，文物建築開放應有利於闡釋文物價值、發揮文物社會功能、保持文物安全、提升文物管理水平，在不影響文物建築安全的前提下，依託文物建築進行參觀遊覽、科研展陳、社區服務、經營服務等活動。

　　文物建築應採取不同形式對公眾開放，現狀尚不具備開放條件的文物建築應創造條件對公眾開放，鼓勵機關、團體、企事業單位、集體和個人所有的文物建築對公眾開放。開放可採取全面開放或在有限的時段、有限的空間開放。

　　具體使用文物建築並負責開放工作的機關、團體、企事業單位、集體和個人等文物建築的開放使用方是文物建築開放使用的直接責任主體，應落實日常養護和管理責任。文物建築所有權人應承擔相應的法定責任和監管責任。

　　《導則》指出，文物建築開放使用方應進行開放可行性評估，評估開放使用對文物的影響，根據文物保護要求和實際情況，科學制定開放策略和計劃，並以恰當的方式向社會公布。

　　民居古建築可作為小型賓館

　　《導則》提出，文物建築的使用功能應綜合考慮文物價值、保存狀況、重要性、敏感度、社會影響力以及使用現狀等確定。

　　社區服務功能提出，祠堂、會館、書院和圖書館、學校等近現代建築，可作為社區書屋、公益講堂、文化站、管理用房等，開展文化活動。

　　文化展示功能提出，文物價值、建築特徵、空間規模等方面具備條件的古建築和行政、會堂、工業等功能的近現代建築，可作為博物館、展示館、美術館或科研展陳場所等。

　　參觀遊覽功能提出，宮殿、廟宇、園林、牌樓、塔幢、樓閣、古城牆、門闕、橋樑和文化紀念、交通等功能的近現代建築，可作為參觀遊覽對象。

　　經營服務功能提出，民居古建築和住宅、工商業等功能的近現代建築，在確保安全的前提下，可作為小型賓館、客棧、民宿、店鋪、茶室、傳統工藝作坊等經營服務場所。

　　公益辦公功能提出，文廟、書院等古建築和行政、金融、商肆等近現代建築，可作為公益性機構、院校等辦公場所。

　　《導則》指出，景區景點中的文物建築，應盡最大限度向公眾全面開放，可根據文物建築特點和開放需要，採取日游和夜間遊覽等分時段開放方式，提升遊客觀光體驗。

　　不得以捐贈為名添建塑像等

　　文物建築開放使用建設應堅持最小干預原則，不得影響文物建築原有的形式、格局和風貌，不得改變結構體系，不得損毀文物建築、影響文物價值。開放使用相關建設項目應按照法律法規要求履行相應報批程序。

　　文物建築現狀適用的空間結構和設施設備應優先利用。新增設施設備應首先評估對文物建築結構安全的影響，有利於文物建築裝飾陳設和結構保護，與環境相協調，並利於日常巡查、監測和維修。新建設施應充分尊重現有建築，形式、體量、高度和外觀色彩應與文物建築相協調。加強對捐贈行為的管理，不得以捐贈為名隨意添建建築、設施、塑像、碑刻等。

　　用於經營性的開放使用活動收益應有一定比例用於文物建築的日常保養維護。開放使用方應熟知文物保護的基本要求，加強日常開放管理和保養維護。文物建築產權人、開放使用人應簽訂協議，明確文物安全、保養維護、監督管理等方面各方責任和義務。

　　文/本報記者 趙婷婷

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　　越來越多的城市推出“商改租”舉措。

　　日前，重慶市政府發布的《重慶市現代服務業發展計劃（2019―2022）》（下稱《計劃》）明確提出：鼓勵房地產開發龍頭企業開展住房租賃業務，允許將商辦用房等按照規定改建用於住房租賃，引進和支持發展機構化、規模化住房租賃企業。

　　值得注意的是，近年來“商改住”在多地遭到禁止，而“商改租”則漸成趨勢。對此，多位業內人士向《每日經濟新聞》記者分析指出，將一些合適的商業項目轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資產，也將有利於增加城市的住房租賃的供應，平抑房租價格。

　　“商改租”漸成趨勢

　　對於居民住房服務，重慶市在《計劃》中明確提出，加快制定培育和發展住房租賃市場的支持政策，進一步規範住房租賃交易行為，逐步完善住房租賃配套公共服務。鼓勵房地產開發龍頭企業開展住房租賃業務，允許將商辦用房等按照規定改建用於住房租賃，引進和支持發展機構化、規模化住房租賃企業。

　　這也意味着，重慶商辦用房改成用於住房租賃正式破冰，監管機構將有條件地允許規模化的企業參與其中。

　　《每日經濟新聞》記者注意到，重慶商辦用房的空置率一直處於高位水平，庫存量較大。據世邦魏理仕發布的《2019年第三季度重慶房地產市場報告》显示，截至今年第三季度，重慶寫字樓總存量為468萬平方米，空置率為30.2%；第四季度預計還將迎約8萬平方米的新增供應。

　　世邦魏理仕預測，未來三年，重慶寫字樓市場新增供應較預期顯著減少，至2023年市場存量增長不到30%。究其原因，一方面近期諸個寫字樓項目轉變用途，改為酒店、公寓或商業，或減少寫字樓業態佔比；另一方面，部分寫字樓業主推遲入市、謹慎擇時，或直接尋求整棟交易契機。至此，重慶寫字樓市場逐步邁入存量時代。

　　西南財經大學經濟學院教授、博士生導師劉璐向《每日經濟新聞》記者表示，在當前全國大部分城市商業物業庫存較大、去化周期較長的情況下，將合適的商業項目轉作住房租賃，既可以盤活商業物業的存量資產，也有利於增加住房租賃供應量，平抑房租價格。

　　事實上，在重慶之前，北京、上海、廣州、深圳等城市已經出台了鼓勵“商改租”的相關政策，為庫存的商辦性質用房提供了一條新的出路，“商改租”也漸成蔓延之勢。

　　多地禁止“商改住”

　　“商改租”與“商改住”雖只有一字之差，但區別巨大。

　　今年11月15日，佛山市住建局發布通知禁止商辦變公寓。今年8月，廈門已出台文件，禁止商辦改住宅。

　　《每日經濟新聞》記者統計發現，自2017年以來，包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等十餘個城市紛紛發布政策限制“商改住”。而這些政策的共同點便是：不得將擅自將商業辦公類項目改變為居住用途。

　　在“商改住”全面受阻的同時，“商改租”卻在不少城市得到鼓勵。

　　今年7月，廣州市規劃和自然資源局、廣州市住房和城鄉建設局聯合印發的《廣州市商業、商務辦公等存量用房改造租賃住房工作指導意見》，明確允許部分廣州市內已建成、已辦理土地有償使用手續或已辦理初始登記的商業及商業辦公混合等類型非住宅存量用房在產權性質不改變的基礎上，改造成住宅功能；用戶的水、電、氣價格也按住宅收費標準；但只能用於出租，不能銷售。

　　記者查閱發現，各地出台“商改租”的政策依據主要來自於國務院2016年下發的一紙文件。

　　2016年6月，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》（下稱《意見》），允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

　　該《意見》發布后，廣東、吉林、四川、海南、遼寧、江西、福建、河北、陝西、貴州、新疆、寧夏等多個省份紛紛公布細則，逐步放開“商改租”。

　　在四個一線城市中，深圳是最早進行“商改租”的。

　　2017年10月，深圳市政府在《關於加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》中提出，“在符合城市規劃和公共配套要求的前提下，經行政主管部門同意，允許已建成並空置的商業建築以宗地為單位按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變並按規定調整土地用途，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行，改建后的住房僅限租賃或整體轉讓，不得分割轉讓或以‘以租代售’等形式變相分割轉讓。”

　　在接下來的2018年1月，上海市在《上海市城市總體規劃（2017-2035年）》的公告中，明確提到 “可以將多餘存量的工廠、倉庫、辦公樓、公寓式酒店改為住宅，用作公共租賃住房”。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析指出，在一些地方商辦物業改為住房被認為是違法、違章建築而進行管控、打壓，而重慶市這一政策也為商辦物業解決庫存問題提供了一個比較好的出路。“但需要注意一點，商辦物業改造是有條件的，只能改為住房租賃進行租賃收取租金，而不能當作住房進行售賣。”每日經濟新聞

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原標題：專家：房地產稅 短期內開徵可能性不大

　　本報記者 包興安

　　十三屆全國人大常委會第十五次會議下周將舉行。其中，未出現房地產稅法的審議安排，受到外界關注。

　　中國財政預算績效專委會副主任委員張依群對《證券日報》記者表示，房地產稅短期內開徵可能性不大。主要是房地產稅在制度層面還需要進一步完善，房屋與土地的稅金關聯度非常強，住房的前期土地費用、居住的保養費用、後期經營費用以及相關聯的土地使用稅、契稅、增值稅等都需要統籌規劃才能保證房地產稅的合理性和合法性。

　　今年兩會期間，官方多次提及房地產稅立法。今年政府工作報告中指出，健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。3月9日，全國人大財經委副主任委員烏日圖在全國兩會記者會上表示，房地產稅法由全國人大常委會預算工作委員會會同財政部組織起草，目前，相關部門正在完善法律草案、進行重要問題的論證，待條件成熟時提請全國人大常委會初次審議。

　　諸葛找房市場研究員姜國君對《證券日報》記者表示，房地產稅一直沒有進入立法審議程序，說明相關調研及前期論證工作尚未完結。

　　張依群表示，房地產稅在人們心理上的準備還不充分，開徵房地產稅還需要有普遍的群眾基礎才能確保成功。另外，開徵房地產稅在經濟層面的時機還不成熟。

　　姜國君表示，雖然上海、重慶已先行試點對部分個人住房徵收房地產稅，但我國幅員遼闊，各地區、各等級城市的土地、房屋市場情況和保有情況都不盡相同，難以形成統一的標準，此時全面推廣上述兩地的經驗成果也將面臨一些矛盾和困難，這也是房地產稅遲遲不落地的原因之一。

　　“因此，房地產稅出台必須在制度上充分、在民意上有基礎、在經濟上有助推作用才是最好時機。而這些要素在短期內還不具備，可以預計房地產稅在短期內還無法真正提上議事日程，還需要一段時間加以完善後再尋找出台時機。”張依群說。

　　除房地產稅外，對於完善房地產長效管理調控機制的問題，張依群認為，政府增強對房地產市場和整體經濟調控有很多手段，稅收、信貸、行政等多種手段都具有進一步調節空間，但關鍵是突出穩定。

　　姜國君認為，通過稅收調節樓市固然會起到較好的作用，但完善長效管理調控機制一方面要遏制炒房、促進市場平穩健康發展，另一方面也要有效盤活利用居民保有的富餘房產。根據政策導向，統籌居民保有的富餘房產用於發展租賃業務或住房保障事業也是很有必要的，如此既能規範管理個人租賃市場，又能讓居民富餘房產發揮更大的社會作用。

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原標題：小區自管值得探索

　　長沙市兩級人民法院均判決東城大廈業委會有權管理地下車庫一事，為社會關注。

　　其實，車庫管理權的收回只是這個小區完成自我管理、自我服務的一個環節。近年來，一些小區的物業公司和業主之間矛盾不斷，有的甚至已到了“水火不容”的地步。

　　究其原因，往往與物業公司擅自出租公共設施、賬目不透明、隨意提高收費等有關。

　　業主成了一些物業公司“薅羊毛”的對象，這破壞了安居樂業的環境，不利於社會穩定。2007年實施的《物權法》，為物業由業主自行管理提供了法律依據，國務院頒發的《物業管理條例》也規定“業主可以自行管理物業”。

　　目前，長沙有14個小區實行了自管。從這些小區的運營來看，基本都做到了賬目透明、依靠業主、回報業主，實現業主和物業方的和諧共處，也實現了服務質量的提升，曾經調研過相關問題的長沙市政協委員袁妲對此評價說，“一定程度上化解了社會矛盾，維護了社會的穩定。”

　　《中共中央關於堅持和完善中國特色社會主義制度 推進國家治理體系和治理能力現代化若干重大問題的決定》指出，要健全基層黨組織領導的基層群眾自治機制，在城鄉社區治理、基層公共事務和公益事業中廣泛實行群眾自我管理、自我服務、自我教育、自我監督，拓寬人民群眾反映意見和建議的渠道，着力推進基層直接民主制度化、規範化、程序化。從各地小區自理的實踐來看，類似長沙市東成大廈、金色比華利小區的經驗表明，在社區居委會領導下小區業委會自治自管的公益性服務，能夠實現居民安居樂業，是有益的探索。

　　洪克非 來源：中國青年報

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