從今天起,這些從前需要花錢辦的事全都免費

從今天起,這些從前需要花錢辦的事全都免費

東方財經網 2017-01-01 22:45:00 來源:人民網

 (原標題:從今天起,這些東西統統給你免費!不知道就虧大了!)

從2017年1月1日起

有些從前需要花錢辦的事,

全都免費啦!

同時,別忘了近年來陸續取消的

不少收費項目。

只要活得有技巧,

輕鬆省下一個億!

不知道你就虧大啦!

航班延誤,三種情況下旅客可享受免費食宿服務

《航班正常管理規定》今日起實施。發生以下三種情況,旅客可享受免費食宿服務:由於機務維護、航班調配、機組等承運人自身原因,造成航班在始發地出港延誤或者取消;國內航班在經停地延誤或者取消;國內航班發生備降。

不動產登記收費,這16種情形減免

國家發展改革委會同財政部印發《關於不動產登記收費標準等有關問題的通知》,對16種不動產登記實行收費減免優惠:

1、減半收取登記費:包括不動產更正登記、異議登記;不動產權利人姓名、名稱、身份證明類型等發生變更申請變更登記;同一權利人因分割、合併不動產申請變更登記等4種情形;

2、免收登記費:包括小微企業(含個體工商戶)申請不動產登記;申請與房屋配套的車庫、車位、儲藏室等登記,不單獨核發不動產權屬證書等8種情形;

3、只收取證書工本費,每本10元。包括申請宅基地使用權及地上房屋所有權登記;單獨申請宅基地使用權登記;夫妻間不動產權利人變更,申請登記等4種情形。

大明湖風景區全部免費開放

濟南大明湖風景名勝區收費開放區域於2017年1月1日起對社會免費開放。從此,大明湖新、老區將合為一園,海內外遊客可免費遊覽該景區。

2017高速公路節假日免費表

春節:1月27日0時(除夕)至2月2日24時(正月初六)

清明節:4月2日0時至4月4日24時

勞動節:4月29日0時至5月1日24時

國慶節:10月1日0時至10月8日24時

火車開車前15天,退票免費

從前買了火車票,改簽退票都要收一筆手續費,也是很心疼。現在,根據梯次退票政策,開車前15天(不含)以上退票,是免收退票費的!

距離春運回家的日子可不遠了,一定要抓住寶貴時間選票。不要的票,儘快退掉哦,可別傻傻地交退票費了!

航空燃油附加費取消 

對於經常要坐飛機的朋友來說,這項提醒也別忘了。國內各家航空公司已停止徵收燃油附加費,旅客只需支付機票費用與50元民航發展基金即可出行。

65歲以上老年人免費體檢

衛生計生委相關負責人表示,我國全生命周期的健康管理、疾病預防體系不斷健全,醫療衛生服務逐步延伸至社區、家庭,為65歲以上老年人建立健康檔案,每年一次免費體檢,並根據結果進行健康諮詢和指導,重點做好老年人心腦血管疾病、癌症等慢性病綜合干預和防治工作,使老年人健康管理意識和健康素養日益增強。

居民大病醫保不需個人繳費了

山東、四川、雲南、山西、廣州等地都提出,參加居民醫保的人員,大病醫保不需要個人再繳費啦!大家可以省下錢買咸鹽啦,夠買一年呢!!!

辦理公積金貸款,這些項目免費

根據住建部、財政部、人民銀行聯合下發的《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》,取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目。

取消銀行卡年費、管理費

在各家銀行,持卡人持身份證提出申請,便可免除一個賬戶(不包括信用卡)的年費和管理費(含小額賬戶管理費)。每人每年由此可節省約22元!

首次申領居住證免工本費

《居住證暫行條例》規定,首次申領居住證,免收證件工本費,辦理簽注手續不得收取費用。

人事檔案費不用再交了

大學畢業了,檔案放在人才交流中心,過去每年都要交檔案管理費,真心麻煩有木有!但是,你知道嗎,流動人員的人事關係及檔案保管費、查閱費、證明費、檔案轉遞費等名目的費用已經取消收取了。

小微企業教育費附加等收費免征三年

自2015年1月1日起至2017年12月31日,小微企業將免征教育費附加、地方教育附加、水利建設基金、文化事業建設費,進一步加大對小微企業扶持力度。政策紅利帶來了小微企業的春天。

免征相關政府性基金收費的小微企業,具體包括按月納稅的月銷售額或營業額不超過3萬元(含3萬元),以及按季納稅的季度銷售額或營業額不超過9萬元(含9萬元)的繳納義務人。

 

記住!這些錢統統不用花啦!

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樓市調控唱響“居住保障”2017年將加快出台長效機制

樓市調控唱響“居住保障”2017年將加快出台長效機制

東方財經網 2017-01-01 22:53:34 來源:中國新聞網

 2017年將加快出台長效機制

■本報見習記者 杜雨萌

回望2016年的樓市,大體可以用初期溫和、中期暴漲、後期降溫來概括。在新一輪調控過程中,管理層始終堅持因城施策、一城一策的原則,既確保三線、四線城市去庫存的需要,又遏制一線、二線城市過度上漲勢頭。從第四季度各地樓市交易數據來看,政策組合拳狙擊了部分炒房需求,使整體市場步入到相對平穩的狀態。

問市場 房價為何加速上漲

今年伊始,全國樓市逐步從2015年的階段性低點向上攀爬,並在京滬深三大城市的帶動下,進入全面普漲局面。受此影響,一方面今年土地拍賣金額創下歷史新高,另一方面,以高溢價、高總價、高單價為代表的“三高地王”地塊頻繁露臉。

據克而瑞研究中心統計,2016年全國300城經營性用地成交金額為19769億元,相比2015年增加23%,創下近三年新高,僅較2013年減少1779億元。值得注意的是,2016年全國300城土地市場成交建築面積40977萬平方米,同比下降28%,成交規模連續第三年收窄,且同比降幅不斷加大,僅為2013年成交建築面積的四成。

克而瑞研究中心的一位分析師告訴《證券日報》記者,2016年樓市成交面積縮水,但成交金額不減反增的主要原因在於,自2015年以來,整體寬鬆的貨幣環境及熱點城市房價的持續上漲,推高了市場的價格預期。

據最新數據显示,截至12月20日,全國共計成交336宗單價、總價地王,數量再創新高。整體來看,總價地王集中在一線城市及部分熱點二線城市;單價地王則絕大部分聚集在一線城市。

中原地產首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者採訪時表示,當前房地產市場過熱的主要原因與貨幣、信貸政策有直接關係,表現為居民加槓桿購房與企業加槓桿購地兩個方面。

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新東苑 快樂家園今天啟用 打造海派文化智慧養老社區

新東苑 快樂家園今天啟用 打造海派文化智慧養老社區

東方財經網 2017-01-07 13:47:48 來源: 東方財經網

   1月8日,由閔行區華漕鎮人民政府和華師大養老研究中心聯合主辦 “海派文化智慧養老”國際論壇,暨“福慧自在·新東苑快樂家園”正式啟用儀式隆重舉行。“新東苑·快樂家園”位於大虹橋核心區域閔行區華漕鎮,建設在上海首塊養老專項用地之上,可以為1700位長者提供居家養老、機構服務、社交文化、健康醫療等一站式服務。

  本次論壇得到了上海市老年基金會的指導以及各級領導和社會各界人士的大力支持和關愛。

  “海派文化智慧養老”國際論壇聚焦“高品質養老”主題,着重探討城市養老、文化養老、精神養老,探索養老社區對長者的人文關懷和精神滋養。論壇期間,華師大教授林拓、新東苑集團董事長沈慧琴、法國埃頓集團創始人兼首席執行官Joachim POYLO、北京大學南亞學系湛如教授分別發表了主題演講。

  據介紹,閔行區是全國首批養老服務綜合改革試點區之一。自2014年開始推進養老服務業綜合改革試點以來,聚焦機構養老和社區居家養老服務體系建設,积極開展體制機制改革,逐步完善養老服務補貼、評估需求、醫養結合等地區政策,取得了积極成效。

  近年來,作為國際化居住社區的閔行區華漕鎮在養老事業方面不斷加大政府投入,在扶持民辦養老機構、加快嵌入式養老服務設施建設、拓寬老年協會工作面和老年文體隊伍建設等方面開展了积極工作,特別是在社會力量參与養老方面,湧現了2016中國十大養老品牌“新東苑·快樂家園”等一批優秀的養老社區項目。

  “快樂家園”是由新東苑集團投資建設運營的養老項目,整個社區佔地面積6.6萬平方米,總建築面積15萬平方米,由6棟養老合院、4棟小高層養老公寓、1棟醫療護理樓以及1棟綜合配套服務樓組成。

  快樂家園提供星級社區管理和管家服務,內設由曙光醫院託管的護理樓,依託臨近的新虹橋國際醫學中心,並與華山醫院、華東醫院、第六人民醫院、韓國三星首爾醫院等建立綠色醫療通道。

  “海派文化,智慧養老”是新東苑·快樂家園特色亮點。新東苑先後與清華大學、華東師範大學、上海中醫藥大學、上海老年大學以及眾多的名師名家建立合作,開設智慧講堂,長者足不出戶就可以學習人文、歷史、哲學、藝術以及養生保健等知識。

  社區內還設有上海一個適老化劇場,開設BOSS體驗街、夢想工作室、“快樂時間銀行”公益服務平台,集合社會優質資源共同參与養老服務,讓每一位長者老有所養、老有所樂、老有所醫、老有所為。

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首單商業地產ABS基金髮行 盤活商辦物業高庫存

首單商業地產ABS基金髮行 盤活商辦物業高庫存

東方財經網 2017-01-21 22:04:06 來源:

 隨着商業地產存量規模不斷增大,房地產資產證券化被視為化解庫存的一種重要探索方式。

 

2017年1月17日,商業地產基金管理機構高和資本與國內A股上市商業銀行江蘇銀行共同發起設立國內首只商業地產ABS基金,基金資金規模200億元,該基金用於盤活商業地產,以在公開市場發行的商業地產證券化產品作為主要投資標的。

 

江蘇銀行總行投行資產管理總部總經理高增銀認為,隨着國內資本市場的不斷髮展,直接融資逐漸成為未來發展的方向,中國CMBS和REITs市場有着十萬億級別的市場潛力,將成為推動商業物業優化的重要金融力量。

 

市場倒逼

 

2016年以來,商辦物業資產證券化探索進程明顯加快。

 

除了此次高和資本聯合江蘇銀行發行的ABS基金,2016年8月24日,國內首單CMBS產品(高和招商-金茂凱晨資產支持專項計劃)成功發行,發行規模約40億元人民幣,票面利率3.3%,創下國內同期限企業資產證券化產品發行成本歷史新低。

 

2016年8月22日,由恆泰證券擔當管理人和銷售機構、民生銀行(600016,股吧)擔任監管銀行和託管人的北京銀泰中心資產支持專項計劃(類REITs)已落地,項目規模75億元。這是國內首單抵押型類REITs和國內單隻規模最大的類REITs項目。

 

世邦魏理仕環球研究部資深董事謝晨在接受21世紀經濟報道記者採訪時表示,“資產證券化喊了快20年了,但實際上推進並不快,特別是房地產領域。最近幾年這個苗頭是越來越快,這其實是倒逼的。因為現在資金量太大了,資產證券化的需求越來越多。”

 

謝晨認為,目前市場上資金成本低,很多資產證券化的成本也非常低。在整個物業資產價格預期還沒有往下掉的時候做一個短期的資產證券化和結構性的投資來退出,而不用把物業整個賣掉。這樣既鎖定了短期的利益或者分散了短期的風險,但仍然保留了獲得長期資產升值收益的權利。這給商辦物業多了一種退出的途徑。

 

江蘇銀行總行運營總監趙輝表示,近兩年來伴隨着商業地產證券化產品的蓬勃興起,銀行也想參与到這些發展中。

 

在未來投資選擇上,基金將重點關注兩類產品,一是在滬深交易所、銀行間市場等公開市場發行的高評級的優先級ABS產品,以流動性支持、持有並交易的模式參与其中;另一類是優質商業地產證券化項目的中間級、次優級產品,以商業物業的盈利能力和成長空間為判斷依據,發掘投資價值。

 

市場空間

 

房地產資產證券化加速的另一面是商辦物業高庫存嚴重和優質資產荒。

 

高和執行合伙人蘇鑫認為,商業地產的存貨和空置問題很嚴重,特別是在二三線城市。然而去存貨和去庫存靠盲目加槓桿無法完成,必須要靠人的運營來完成。資產證券化融資從看主體轉移到看資產上來,將會鼓勵有能力的資產管理人和運營管理人加入市場,才能真正有助於商業地產去庫存和去空置。

 

以甲級辦公樓為例,北京、上海、廣州、深圳甲級寫字樓面積高達2500萬平米,價值1萬億元以上,再加上低等級的辦公樓、商業物業、酒店等,一線城市商業地產價值應該在3萬億元以上。然而從現狀來看,商業地產融資和流動性的工具非常有限,中國商業物業融資絕大多數是商業銀行貸款,少數通過信託、保險、資管提供融資,而且成本往往在5%到15%之間,融資效率低,且不能很好地支持商業物業的運營和發展。反觀成熟市場,以美國為例,商業地產主要通過REITs、CMBS等方式進行融資,其中美國CMBS占歷年融資市場份額的30%-50%之間,而且成本僅為3.5%-6%。

 

高和資本合伙人周以升表示,預計商業地產領域未來關於資產證券化的新詞將越來越多。“在美國這個市場特別大,40%商業物業融資是通過CMBS來融資的。中國商業物業的存量大概60萬億平方米,如果40%就是20多萬億平方米。這基本上是再造一個債券市場,比現有的債券市場還大。”

 

周以升表示,目前商業地產融資中,直接融資的比例幾乎為零,美國是40%,0和40之間就是中國的市場空間。

 

這個市場空間還緣起房地產市場三高模式難以為繼。周以升解釋稱,“高周轉,高毛利、高槓桿,”三高”模式基本到頂;從另一方面,從銀行、金融系統來看,他們也慌。他們是面臨優質資產荒。在這個兩方力量都很痛苦的情況下,大家都要共同尋找一個出路。資產端和資金端需要有一個新的組織方式,需要重新來對接。這個對接就是間接融資到直接融資。資產便是無法高周轉的商辦物業。開發商已經綳不住了,一定是要有新的資金參与進來,這樣才能盤活,而這肯定是通過資產管理。”

 

國務院發展研究中心金融研究所所長張承惠表示,商業物業從其本質來講是重要的實業品類,需要創新金融的支持。資產證券化一方面可以降低商業物業的融資成本,另一方面由於將債務直接對應於資產,可以有效降低和控制槓桿率。

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要“買”成1萬億 融創醉翁之意就在大數據

要“買”成1萬億 融創醉翁之意就在大數據

東方財經網 2017-01-21 22:04:30 來源:

 在融創布局鏈家之前,國創高新以38億元收購Q房網,昆百大擬以發行股份及支付現金方式收購北京我愛我家。在房地產行業遭遇調控之際,存量房市場備受市場及資本關注。這些地產中介公司,拿什麼撐起如此高的估值?

 

 

入股易居,參股鏈家,投資樂視。融創中國在地產主業之外的併購依舊迅猛。據悉,被稱為“併購之王”的孫宏斌透露,在房地產行業鑽石10年,以及行業集中度不斷提高的背景下,融創3年後將成為5000億到1萬億元的公司。實現萬億目標,融創除了做好主業,還能依靠什麼?這三家公司所擁有的數據,會對融創的營銷體系產生哪些助益?

 

融創耗資26億元,買入鏈家6.25%的股份,以此計算,鏈家估值達到400多億元。造成鏈家估值大幅提升的因素是什麼?在融創布局鏈家之前,國創高新以38億元收購Q房網,昆百大擬以發行股份及支付現金方式收購北京我愛我家。在房地產行業遭遇調控之際,存量房市場備受市場及資本關注。這些地產中介公司,拿什麼撐起如此高的估值?

 

1月15日下午,樂視與融創戰略投資暨合作發布會在北京召開。

 

融創中國董事會主席孫宏斌在上述發布會上透露,在房地產行業“鑽石10年”以及行業集中度不斷提高的背景下,融創3年以後將成為5000億元到1萬億元的公司。

 

對於行業排名,孫宏斌多次強調不重要,現在對融創來說控制風險更重要。但他也表示,融創肯定會在前十名里,而且會往前走。

 

孫宏斌還透露,其實一直以來融創都在留意其他行業,目前投資方向有4個,包括增量市場、金融平台、資源性行業、大娛樂大健康。

 

在業內人士看來,融創中國要實現3年後的目標,或可藉助大數據的力量。

 

●融創:入股3家大數據資源企業

 

早在去年8月28日,易居中國從美國紐交所退市,完成私有化。值得注意的是,包括16家房企與投資機構入股新易居,其中就有融創中國。

 

2017年1月9日,融創中國控股有限公司宣布,將通過增資事項以26億元的代價獲得北京鏈家6.25%的股權。1月13日,融創戰略入股樂視,以人民幣60.41億元收購樂視網8.61%股權,以79.5億元獲得增發后樂視致新33.5%股權,以10.5億元收購樂視影業15%股權。

 

易居智庫研究總監嚴躍進認為,融創跨界併購的策略並不魯莽,入股的這3家企業有同一個特點,就是擁有大數據。融創可以通過這些編織一張地產全產業鏈的大網,對於後續業務推進有积極作用。

 

但中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,融創能否使用上述企業的大數據,這個要取決於入股企業相關的投資協議,而不是成為這些企業的股東,就能拿到相關的大數據。

 

易居(中國)執行總裁丁祖昱對《每日經濟新聞》記者表示,目前融創和這3家企業的合作,都談不到大數據層面的應用。融創投資這3家企業,各有各的投資原因,投資易居是因為對服務行業前景比較看好,但是融創的投資比例比較小,只是作為一個財務投資人進入。鏈家的投資比例也不是很大,但是可能和孫宏斌的個人情結有關,因為他是做二手房出身的。

 

丁祖昱表示,鏈家的銷售渠道可能對融創2017年的銷售有所幫助。融創投資樂視,完全是一個跨界的投資,可能認為樂視未來的發展會非常好,融創作為第二大股東,應該是有很大的主導權,樂視的概念也讓融創在拿地方面有一定的優勢。

 

假設融創可以獲取這些企業的大數據,又對融創的發展有何幫助?

 

來源於《青年記者》的關於樂視網的大數據戰略解讀中指出,在這個互聯網生態系統下,理論上用戶在使用樂視電視的同時,他們的所有使用行為(包括播放視頻與其他應用使用)數據都將被樂視獲得,並以基於個體層面的形式被保存下來。而代表互聯網時代營銷趨勢的“精準營銷”和“客戶關係管理”等營銷模式,都必須基於個體層面數據進行分析決策。因此,樂視電視“垂直整合模式”長期的意義則有可能通過獲得並整合用戶在視頻及其他應用上的使用數據,開闢樂視未來商業圖景的多種可能性。

 

那麼融創可否使用樂視的大數據?新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,大數據一定要活起來,數據還要不斷地分析加工運用,才有價值。樂視有眾多用戶,可以做一定的普查。但是大數據有本身的複雜性。

 

歐陽捷認為,善用大數據包含兩層意思,首先是要學會甄別使用數據;其次是要基於常識的判斷,要有對數據的敏感度。

 

●業內:企業間數據庫打通不容易

 

在業內人士看來,消費者購買產品的價格、產品渠道、哪些產品類型受青睞、所購房屋是第幾居所、消費者家庭背景、工作和生活環境、個人消費觀和價值觀等。

 

如果房企收集到了這些數據,建立消費者大數據庫,便可通過統計和分析來掌握消費者的消費行為、興趣偏好和產品的市場口碑現狀,再根據這些來制定有針對性的營銷方案和營銷戰略,投消費者所好,那麼這種營銷是有的放矢的。

 

銷售永遠是房地產產業鏈的重要環節。而鏈家是國內二手房行業的佼佼者。那麼鏈家的大數據,可否能為融創所用?

 

鏈家方面相關人士在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示,鏈家的樓盤數據囊括全國28個重點核心城市7000萬房源數據。用戶在鏈家網的APP上有3個高頻率行為:刷新、check房子信息與查看競爭房源。鏈家通過107個維度,對用戶的行為進行描述,並建立模型。

 

鏈家上述人士認為,對於房產領域來說,真正產生更大價值的一定是動態數據,通過這些行為數據產生更多的模型,更多的預估,更多的預判,來讓連接變得更加有智慧。鏈家目前每天沉澱30G的用戶數據,並且擁有覆蓋全國2000萬的買賣/租賃客戶。

 

鏈家網通過對用戶與網站的交互過程中產生的成交數據、帶看數據、搜索和點擊數據等大數據的分析,形成用戶畫像,預估用戶中意房屋的類型並智能地為其推薦符合其需求的房源。

 

陳晟認為,大數據體系對前期人物畫像的定位、土地的定位、規劃的定位是有研究幫助的。進入開發環節,可以對客戶的反饋以及客戶對產品的需求能夠有所幫助,後期對物業運營和社區增值服務有幫助。但是前提是,這些數據是否能為融創所整合。

 

陳晟指出,大數據的難點是數據要夠大,但是切口要小,整合和模型很關鍵,特別是房地產應用,大數據對房地產的影響,是在研究、金融、銷售、物業4個方面起到比較重要的作用。

 

歐陽捷也指出,樂視、鏈家、易居是3個不同的數據庫,數據庫結構不一致,打通不容易。數據是有效的,但整合到一起不容易。數據關聯點很難找,買完房之後再買家居,有一個跨界數據在裏面,就要注意關聯有效性的問題。

 

歐陽捷說,數據要鏈接,不同的數據庫能夠關聯起來,關聯的類型太多,數據庫就特別龐大,關聯起來就非常複雜。數據還存在時效性的問題,有可能隨時更新。數據必須經過整理梳理。大數據最終取決於分析人員的分析能力。

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平安證券:大固廢產業投資正當時

  環保治理進程決定未來投資方向。大氣:電力行業煙氣超低排放治理接近尾聲,鋼鐵行業超低排放改造啟動,但難以彌補電力行業訂單快速下滑影響。水務:供水、污水處理飽和,低速增長,黑臭水體治理接近尾聲且企業投資意願下降。

  從環保治理進程看,大固廢產業迎來最佳發展期。第一,垃圾焚燒:排放標準趨嚴驅動行業競爭格局優化,垃圾收費制度有望入法將對沖長期電價補貼下調影響;第二,環衛:垃圾分類的大力推廣將顯著擴寬行業市場空間;第三,土壤修復:2018年下半年開始,陝西、河北、甘肅等地礦山治理修復基金相繼成立,資金問題的解決將刺激行業訂單加速釋放。

  2017年11月13日(近三年全A最高點對應時點)至2019年6月25日,環保細分板塊中僅供熱供汽板塊取得正收益,垃圾焚燒板塊漲幅位居第二。個股中華測檢測偉明環保中再資環瀚藍環境聯美控股漲幅居前,此類公司大多擁有優質運營資產,近幾年業績穩健增長、具有良好現金流。從漲跌幅看,優質運營資產已成為市場選擇。

  環保行業階段性治理的重點不同決定了未來行情仍將分化,其中,水務工程公司流動性風險解除,但業績下行壓力較大,下半年更多的是反彈式行情,基於此,維持行業“中性”評級。從當前環保治理進程看,固廢行業進入爆發期,行業內公司大多擁有優質運營資產,業績將持續增長,且基本不受外部事件影響。另外,垃圾分類大力推廣、垃圾收費制度有望入法將顯著提升固廢行業估值,建議重點配置。

(文章來源:中國證券報)

(責任編輯:DF380)

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房企融資渠道繼續被封堵:多項創新金融工具暫停發行

房企融資渠道繼續被封堵:多項創新金融工具暫停發行

東方財經網 2017-01-21 22:07:35 來源:

 針對房企的融資渠道在進一步收緊,政府正在更新監管政策,封堵不符合政策導向的創新金融工具。

 

兩個獨立消息源向澎湃新聞證實,以商品房購房尾款應收賬款為基礎資產發行ABS(資產支持計劃)融資基本暫停。

 

來自券商的消息,去年10月,監管層對房地產融資行為進行窗口指導,此後涉及房地產融資基本暫停,購房尾款ABS以外,還包括應收賬款ABS、類Reits等產品。

 

上述券商人士向澎湃新聞證實,其經手的一家大型房企購房尾款ABS產品即因政策因素擱淺。

 

創新性金融工具在被封堵

 

不符合政策導向,或是部分創新型金融工具被叫停的主要原因。

 

澎湃新聞注意到,2016年10月,中國樓市政策趨緊,同月召開的中國銀監會三季度經濟金融形勢分析會議要求“嚴控房地產金融業務風險”。

 

上述會議提出,審慎開展與房地產中介和房企相關的業務;規範各類貸款業務管理,嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域;加強理財資金投資管理,嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域;加強房地產信託業務合規經營。

 

就銀監會的表態,業內人士分析,眼下流行的購房尾款ABS在執行層面已經禁止,私募和小公募都發不了,主要還是和政策導向相悖。

 

該人士解釋,理財資金等被明確禁止進入房地產領域,但這些資金可以通過這些創新產品最終流入房地產領域,這是政策不允許的。

 

此外,購房尾款的提前套現,有削弱政策調控之嫌。ABS即Asset-backed Securities,是以特定資產組合或特定現金流為支持,發行可交易證券的一種融資形式。

 

在一般的購房交易中,購房者支付首付后,按揭貸款部分從申請到放款到位之間存在一定的時間。

 

而房企通過資產證券化可將購房尾款應收賬款以“打包出售”的方式提前從公開市場的投資者中將尾款收回。

 

具體而言,是指發起人將其流動性不足但具有未來現金流收入的貸款或其他信貸資產打包成流動性強的證券,並用信用增強的措施,通過證券發行的方式出售給資本市場上的投資人。

 

2015年12月8日,國內首款購房尾款資產證券化項目“匯添富資本-世茂購房尾款資產支持專項計劃”正式掛牌。

 

世茂購房尾款ABS存續期為3年,根據風險收益特徵,分為優先級和劣后級資產支持證券,房企提前獲得購房尾款,緩解購房尾款到位前的流動性壓力。

 

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為,即便排除理財資金的進入,但房企對資金的使用情況難以監管,會削弱調控的力度,或基於此,監管部門叫停該業務。

 

機構建議房企多嘗試

 

新的融資渠道被封堵,房企在堅守原有渠道的同時,被建議嘗試更多金融產品。

 

近日,中國民生銀行地產金融事業部負責人呂莉在一次論壇中提到,房企應該嘗試多種金融工具,信託、私募基金、資管計劃、資產證券化產品,資本上的發債。呂莉同時指出,監管的條件越來越嚴格,產品還是有多種變化,多嘗試沒有錯。

 

房企真的寄望於新型金融產品。某閩系房企財務負責人介紹,新的融資環境下,在傳統融資渠道之外,其所在企業將會繼續在資本市場融資,主要包括購房尾款資產支持計劃,類Reits產品及自持商業的資產證券化等產品。

 

面對監管升級,上述負責人表示,不要妖魔化監管層對融資的收緊,政策的變化,會有新的金融產品出來,與企業現金流和項目開發節點匹配的金融產品就是好的產品。

 

在股、債暫停,資產支持計劃收緊的背景下,前文業內人士建議,在不觸犯監管紅線的前提下,房企可以創新股權,通過設置 spv投真股,代替從前的假股真債。該人士稱,目前各方都在探索,未來也會有更多的金融產品,也將伴隨產生新的監管政策。

 

所謂spv即,special purpose vehicle(特殊目的實體),通常指僅為特定、專向目的而設立的法律實體,常見的是公司,有時也有合夥等。

 

據介紹,房地產基金通過設置spv實現投資的案例,市場早已出現先,復地旗下的星浩資本即是,但產品最終的運營效果是因項目而已的。

 

對於融資渠道收緊,多次嘗試購房尾款、應收款等資產支持計劃的碧桂園仍堅持更多嘗試。碧桂園財務相關負責人表示,在降低融資成本的前提下,會嘗試不同形式的融資手段,美元優先票據、熊貓債、境外銀團貸款、伊斯蘭債等的境外融資方式,均進入其考慮範圍。

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多元化的必然:上海萬科多方式獲取非住宅項目

多元化的必然:上海萬科多方式獲取非住宅項目

東方財經網 2017-01-21 22:07:53 來源:

 在傳統住宅項目發展之外,上海萬科近年來在包括產業辦公等非住宅領域的布局也在加速。

 

1月初,萬科公布了2016年銷售業績,公司全年實現銷售金額3647.7億元,其中上海區域16城貢獻1200億元業績,創下萬科單一大區最高業績。

 

2016年12月,萬科集團高級副總裁、萬科上海區域本部首席執行官兼上海萬科房地產有限公司總經理張海首度發布了“熱帶雨林”體系。表明上海萬科的產品線涵蓋產業地產、商業地產、養老物業、長租公寓等八大城市配套服務項目初成體系。

 

目前,上海萬科以9個產辦項目布局上海六大商務區,總體量達200萬平方米。整體而言,其布局了包括大型購物中心、酒店、服務式公寓、寫字樓和企業總部園區等非住宅項目,總建築面積逾600萬平方米。

 

同策諮詢研究部總監張宏偉認為,對於大多數品牌房企而言,在國內房地產市場布局空間已經有限的市場背景下,當房企規模化達到一定階段,勢必會面臨多元化轉型的問題,尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下,房企更應該關注傳統住宅以外領域的發展潛力。

 

產辦項目爆發

 

上海萬科的產業辦公項目在2016年有了一次爆發。

 

實際上,除了2049|五�坊、徐匯萬科中心、萬創坊是2015年入市之外,濱江萬科中心、御河企業公館、虹橋萬科中心等項目均在2016年陸續入市銷售或者招租。其中2016年獲取的兩個項目:哥倫比亞公園是以整體包租模式獲取,金橋萬創中心則是通過二級市場併購獲得。

 

金橋·萬創中心位於上海自貿區擴容板塊,是萬科在金橋打造的首個企業總部園區。現有華為、康寧、普立萬、上海產業技術研究院等企業入駐,以科技研發為主,目前出租率接近90%。

 

在今年1月初上海發布的2017年-2040年總體規劃中,金橋將是繼花木后,浦東下一個城市副中心,規劃显示,金橋產業園區也將進一步整合升級。

 

或許這就是萬科接盤萬創中心的原因。2013年,新加坡騰飛集團旗下基金以6億元從同為來自新加坡的青建國際(南洋)集團手中收購金橋睿邑(即萬創中心),后又轉讓給華鑫股份,萬科在2016年接盤。萬創中心總建築面積約11萬平方米,其中地上約8萬平方米,地下約3萬平方米,由8棟建築組成。短短3年間已兩易其主,可見在上海,這類商業地產項目的資金參与活躍度非常高。

 

隨着漕河涇、陸家嘴、張江等成熟市場的可租賃空間日漸稀缺,金橋在完成進一步配套升級后,或成為企業辦公選址的新選擇。高力國際研究報告显示,2016年三季度,各子市場內租賃需求的區域差異加劇,在前述成熟子市場,需求保持強勁。儘管可租賃空間的稀缺限制了市場活動,漕河涇及陸家嘴軟件園的空置率均維持穩定且低於1%。在張江,儘管兩個新項目入市,空置率仍保持7.5%不變。

 

多元化的必然

 

萬科集團總裁郁亮在2013年就曾公開表示,萬科一定會進入城市舊改。縱觀萬科全國舊改布局,在深圳與華髮的合作已於近期宣告終止,而在上海已啟動哥倫比亞公園項目舊改工程。

 

哥倫比亞項目的租約模式為“十年加十年”,即一共20年租期,第一個十年後會再續簽一次。據了解,項目已經啟動招租。該項目也被萬科內部作為新業務板塊的樣本。

 

知情人士透露,跳脫傳統住宅模式之外,萬科在醫養、教育、聯合辦公等新業務板塊也正在崛起。但此前收購印力集團之後,萬科內部將部分商業劃歸產業地產板塊,會否對新業務的利潤增長產生聯動效應,則有待2017年報數據的披露。

 

東方證券曾在調研報告中稱,萬科轉型動因有二:房地產銷售下滑與物業擴張不達預期,致使房企不得不另尋利潤增長點。

 

在行業整體利潤率下滑的背景之下,萬科近幾年的凈利率也有所波動,從2013年的11%,跌至2015年9.27%,再到2016年三季度的7.06%。

 

自2013年以來,越來越多房企開始調整發展戰略並轉型,而轉型路線也有所差異,比如以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”、以分享老齡化為核心的養老地產,以分享城市化為核心的商業地產以及與互聯網公司合作等。

 

萬科則在銷售業績達到千億之時已經開始嘗試主動多元化。多名業內人士指出,千億或許代表房地產行業的門檻和能力,但千億之後,謀求戰略轉型勢在必然,無論是迫於中長期國內房地產行業發展空間局限性,還是企業的區域多元化戰略轉型發展需要,這也是分散市場風險的必然手段。

 

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為,萬科多元化的節奏相對慢,但現在發力以後,則動作頻頻,所以適當弱化傳統住宅銷售業務,同時強化其他非住宅項目的開發,既是多元化發展的需求,同時也是积極吻合市場新需求做轉型的需求。“在住宅領域受到限購等政策的影響下,此類產業布局更容易確保銷售業績的穩定”。

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1月首次土地出讓後市場成交回升 廣州樓市新年開門紅

1月首次土地出讓後市場成交回升 廣州樓市新年開門紅

東方財經網 2017-01-21 22:14:14 來源:南方日報

2016年樓市的成交創出一個新高峰。據中原地產的統計數據显示,去年廣州一手住宅網簽成交128352套,相當於月均售出10696套房子。而面積達到1415.10萬平方米,比2015年增加32%,比2014年增加69%,是近幾年中成交量最高的一年。在經歷了成交高潮之後,2017年樓市開局仍然不平淡,特別是在1月13日一波土地出讓潮之後,上周廣州一手住宅更是達到2560套。樓市的開門紅使得人們對於新一年的樓市行情更具信心。業內專家指出,在今年整體來看,廣州房價將呈現穩中有升的趨勢。

第一波土地潮显示“理性”

對於廣州原本擬定於去年12月26日的集中土地出讓潮,在業內人士看來是新一年市場信心的一大風向標。而這一次土地出讓延後至1月13日進行,更自然地成為行業2017年的“首考”。事實上,這一波土拍潮,雖然出讓主要以商服用地為主,但由於發生在2017年工作報告之後的一周,因此對於新一年官方推地、開發商拿地均具有一定的“試探性”作用。

在樓市調控收緊的大環境下,廣州2017年土地市場的首場掛牌出讓備受關注。此次出讓的7宗土地,其中3宗商業地塊,4宗宅地。據統計,本次土拍商住商服用地出讓金共計99.43億,其中商住用地65.42億,商服用地34.01億。對於拍賣結果,最大的亮點就是“理性”。

即便是此前被看好的荔灣廣鋼地塊起拍價為每平方米2萬元,最高限價每平方米2.9萬元。事實上,最終拍出樓麵價僅為每平方米21505元。在這一輪土地拍賣當中,僅有位於番禺區萬博中心的官堂村宅地遭到碧桂園集團、萬科集團等開發商爭搶,最終被金地集團以每平方米33660元的高樓面地價拿下。

“相較於去年11月和12月的土拍,今日競拍的7宗商住地除番禺地塊溢價率均不高。”合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌在接受記者採訪時表示,由於各地實施的“控房價、控地價”措施持續大幅收緊,自2016年11月份后全國20個重點城市土地成交樓面地價及溢價率趨於下降。“開發商注意到了今年的局勢變化。今年調控的機會很大,再加碼高價拿地是很不利的。”業內資深專家龍斌接受媒體採訪時表示,短期內,這場土拍對房價影響不大,廣州均價依然會保持平穩。龍斌認為,在2016年成交暴漲、庫存不斷消耗的前提下,2017年最重要的還是增加廣州土地供應,才能使供應市場更加平穩。

新年開局市場信心不減

儘管2016年創下了樓市成交的新高峰,但是隨着去年10月開始一系列調控措施的降臨,對於新一年行情如何走市場的仍然沒有底。然而,記者發現,在廣州2017年第一波推地之後,市場信心不減反增。從成交來看,在過去的兩個星期,成交量都在不斷回升。特別是在拍地后的一個星期,成交更是大漲。

上周(1.9-1.15)抒州新一年首輪拍地潮之後的第一個自然周。這一周廣州全市成交一手住宅2560套,成交量環比前一周上漲57.25%。其中增城區上周成交857套,仍然穩居第一位,而花都區成交351套,從前一周的第三名上升至第二名,南沙區成交295套位居第三名。

上周,增城區以857套成交量奪廣州區域成交首位,成交面積約9.1萬平方米,成交量環比前一周上漲73.13%。花都區成交351套而位居第二,花都的排名雖然從前一周的第三名升至第二位,成交量環比前一周上漲了49.36%。排在第三位的是南沙區,成交了295套,成交面積約2.9萬平方米,成交量環比前一周上漲75.6%。而黃埔區以31套之差排在第四名,成交了264套,成交面積約2.7萬平方米,成交量環比前一周降了10.2%。第五名就是番禺區,成交了225套,成交環比前一周上漲了10.84%。

新一年樓市將穩中有升

“政策走向,特別是土地供應情況將是今年樓市行情走勢的一個關鍵性因素。”而據合富輝煌監測數據显示,2016年廣州市土地成交總量715平方米,相比2015年同比下降40%。其中居住用地成交452萬平方米,相比2015年同比下降31%;商業用地成交253萬平方米(佔總量35%),相比2015年同比下降48%。土地出讓總金額664億元,相比2015年同比下降29%。

由於廣州力避“地王效應”,去年整個土地市場呈現明顯的先抑后揚特點。記者採訪了解到,上半年廣州及時調整供地策略及節奏,推定向出讓商業用地和外圍居住用地。廣州去年1-4月所推地塊全部底價成交,到5月土地拍賣才產生溢價。儘管5月拍賣的居住用地均位於外圍非核心區域,溢價率雖過百,但成交樓面地價大都低於8000元/平方米,對樓價傳導有限。11月份,廣州通過“限地價+競配建”方式一次性集中出讓18宗土地,獲土地出讓金309億元,有地塊樓面單價高達4.5萬元,刷新廣州地價紀錄。

“外溢效應”在廣州表現很明顯。數據显示,2016年廣州一手商品住宅成交超過80%在外圍六區,其中黃浦區成交量高速增長並突破200萬平方米,供求缺口達45萬平方米。增城區成交創新高,首次突破300萬平方米。合富輝煌集團副總裁謝宇宙晗表示,由於成交面積大部分集中在外圍區,所以廣州新房均價一直未邁入“2萬元”時代。

值得一提的是,廣州去庫存效果顯著,成交量價齊升,去化周期降至6個月。據市場研究機構中地行統計,2016年住宅供應10.5萬套,對比全年成交12萬套來講略有不足。目前全市可售貨量約6萬套,僅夠半年去化。

業界專家認為,廣州2017年房價仍然存在上漲的動力。一方面,2013年11月出台的“穗六條”明確要求,非穗籍買家需有連續3年以上的個稅繳納證明或者社保繳納證明,如今3年已經過去,這批非穗籍買家將被解除束縛,加速進入市場。此外,廣州去年11月份集中供地,造成“高價地”不斷出現,進一步了影響了樓市預期。

有市場機構認為,2017年,廣州中心區新增供應將呈增加趨勢,而外圍區供貨量相比2016年將有所減少,位於中心區的廣鋼新城、廣紙新城、奧體廣氮等板塊樓盤銷售單價將超過4萬元,在中心區房價的拉動下,廣州全市新房均價也會大幅增加,屆時廣州將面臨較大調控壓力。

合富房地產研究院顧問黎文江表示,預計2017年廣州將繼續通過控制好土地拍賣及地塊分佈,同時對商品住宅實施非市場化的操作手段,穩定市場預期及房價走勢,從而避免調控政策大幅收緊。整體來看,廣州房價降呈現穩中有升的趨勢。

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2017年是北京改善置業的最後窗口期?

2017年是北京改善置業的最後窗口期?

東方財經網 2017-01-21 22:14:13 來源:地產中國網

北京樓市2016年度各項榜單己經塵埃落定。頻頻在朋友圈轉發榜單的攸克君,近日卻遇到一個較真的圈外朋友提問:“看了你轉發的榜單,滿眼都是豪宅。未來的改善置業需求該怎麼辦?”

這是一個非常有代表性的問題。處於豪宅客群與剛需客群之間的改善客群,因為居住人口增加,小孩讀書等各種原因,需要改善現有的居住條件。但在北京樓市豪宅化的背景下,改善客群越來越成為上下兩難的尷尬“夾層”。

一方面,大多數改善客的資金有限,買不起豪宅項目;另一方面,剛需可以選擇租房、保障性住房、城區內小面積二手房、北京遠郊或是環京置業,但改善置業主要是因為家庭的成長周期發生變化,也有某種剛性訴求,很難大幅降低標準,可選擇的空間還沒有剛需多。比如,希望以北京小兩居換三居,是非常典型的初次改善置業,考慮環京置業的可能性就非常小。

雖然改善置業的選擇難度在增大,但是2017年正迎來一個很好的窗口期。在這裏,攸克君把對朋友說的幾點建議與大家分享。

第一、改善置業或迎最後窗口期,該出手時就出手

剛需置業客群,大多是框定了購房預算,根據市場情況選擇買得起的房子。豪宅客群往往是框定了要買什麼樣的房子,預算的彈性相對較大。而很多的改善置業客戶,對購房預算、面積等購房要求,兩方面都框定得比較死。如果房價上漲,容易導致手頭資金出現缺口;如果為了避免資金缺口,過多降低購房要求,就失去了改善的意義。所以改善置業對房價變化的敏感程度十分高。

而從中央經濟工作會議到北京市,從“房子是用來住的,不是用來炒的”到“要確保明年北京房價環比不增長”,當前的政策面已給樓市定下房價穩定的基調。改善客群不用因為擔心短期漲價而匆忙決策,能更加從容地進行選擇。

另一個原因則容易被忽略。2016年北京成交15宗含住宅用地,其中只有38.9萬平方米純商品房住宅。去年最後幾個月雖然成交了幾宗商品房住宅用地,但全部保障房、持有化。如果按照北京現有土地政策,未來北京樓市的供應格局很可能是高端市場、剛需市場(保障房和租賃房)兩頭大,中間的改善市場小。2017年則是受現有土地政策影響最小,供應相對最均衡的一年。

第二,五環線+區域利好,圈定性價比最高的改善置業區域如今的北京,城六區已經全面豪宅化,即使是五環,也都已遍布着6萬+、8萬+的項目,讓很多改善置業者望而生嘆。但是,如果身為改善置業的你,決定在當下買房。無論從交通便利性還是居住舒適性,攸克君建議,還是盡量選擇五環別出六環。

以此為目標,搜索北京樓市五環地圖。位於地圖上的,是緊鄰城六區的房山、門頭溝、昌平、順義、通州、大興等六個區。雖然這六個區都有着改善置業的機會,但如果細細梳理2016年北京在售項目,會發現改善置業的選擇也有限。順義區在五環的房價已被中央別墅區托高;大興成為了豪宅別墅的新興之地;通州區在面臨北京和本區的雙重限購背景下,已有多個項目價格突破5萬;門頭溝的新盤成交價更是逼近6萬;昌平的萬科翡翠公園2016年成交均價已經接近63000元,而且昌平眾多的別墅項目,並非改善客群的選擇目標。

從房價角度來說,房山還是一個巨大的價值窪地,對改善置業擁有十分合適的性價比。在北京16個區中,房山2016年的成交均價僅高於延慶、密雲、懷柔、平谷四個遠郊區。對比區域發展前景,價值窪地屬性明顯。

來自房山區第八屆人大一次會議的最新消息显示,2017年房山將爭取啟動新機場聯絡線,確保軌道交通燕房線投入運營;力爭新引入1至2所三甲醫院,加快武警總醫院建設;青龍湖森林公園二期、琉璃河濕地公園即將建成;北京工商大學到良鄉大學城的整體搬遷工作也即將完成;並計劃擴建北師大燕化附中,完成北理工附屬中學建設。

京津冀、新機場,一個發展利好都沒拉下;生態、教育、醫療,與宜居關係最密切的環境都在持續改善。房山,正在成為改善置業的宜居地和聚集地。

第三,新年改善置業第一:居房山選天恆

春節之前樓市冷清、入市項目少,已成慣例。沒想到的是,一個全新的改善置業項目成為淡季的一大亮點。

位於房山良鄉大學城板塊的天恆?水岸壹號,己經全面發售。首期推出的122~138�三居、四居水岸洋房,針對的正是典型的改善置業需求。另外,該項目的限價商品房部分也引發了購買熱潮,累計認購達943套,金額約8.5億元。

天恆?水岸壹號緊鄰被譽為“第二條昆玉河”的18公里北京“醉美水岸”――刺蝟河水岸。近年來,投入了2.2億元巨資,對這條古稱“福祿水”的原生態河進行環境改造,將刺蝟河水岸打造成具有原生態屬性的稀缺之地。讓項目擁有了北京樓盤稀缺的水岸生態環境。

不過,讓攸克君最感興趣的,是該項目的開發商天恆集團,在房山市政規劃、基建設施和商業配套最為完善和成熟的良鄉、長陽、高教園區、中央休閑購物區等區域,形成了天恆樂活城、天恆?樂DO、天恆?樂墅、天恆?摩墅、天恆?水岸壹號、天恆?閻村D04和天恆?閻村D05七盤聯動的格局。

在北京,同一企業同一區域同時在售的項目達到7個的,至少攸克君還沒發現另一家。更重要的是,天恆這7個項目都聚焦於改善需求,包括不同家庭結構、不同年齡階段的改善置業產品。在一個最適合改善置業的區域,大手筆布局了改善置業產品組合,又恰好遇到了最適合改善客群出手的時機,這讓攸克君有了很多的期待。如果2017年在豪宅之外,能出現另外的現象級區域和產品,才是北京樓市真正的驚喜。

(來源:公眾號攸克地產)

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