南京房屋租賃想回本需53年

東方財經網 2016-09-10 22:29:17 來源：揚子晚報網

   揚子晚報網9月8日訊（記者 馬祚波）隨着房價的高歌猛進，這幾年南京房租水平也水漲船高。記者今天從在南京召開的“2016中國房產風雲榜”上獲悉，南京二手房租售比已經高達1:630，相當於一套房子出租53年才能回本。

    由58同城聯合安居客、趕集網共同主辦的“中房榜”今天下午在南京舉行了二手房板塊的頒獎，當下迅猛的樓市自然成為與會人士最為關注的話題。截至到今天，南京今年已經成交二手房11.05萬套，超過史上最火的2009年（當年成交10.5萬套），已經坐穩了南京二手房交易量年度“頭把交椅”。更為值得注意的是，上個月南京二手房交易量回漲，從7月份的11633套漲至12893套，而自今年3月份以來，南京全市的二手房成交套數一直呈現下滑趨勢，8月份的止跌上揚被不少業內人士視為“金九銀十”市場井噴的序曲。     面對節節攀高的二手房市場，樓市專家認為存在不少隱憂，首當其沖的是購房者成本越來越高，負擔加重。與會人士介紹，以國際通用的“租售比”作為衡量標準，南京樓市房產的投資價值正在縮水，記者了解到，“租售比”是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值，國際上用來界定一個區域房產的運行狀況，較為良好的租售比一般在1:300-1:200之間。     以南京為例，安居客綜合江南六區與江寧、江北兩地的房屋平均租金，每月每平方米的租金水平為40.12元，相當於一套50平方米的戶型月租金在2000元左右；而上述區域的房屋成交均價為25269元/�，換算下來，南京房產的租售比為1:630，相當於出租53年才能回本。據統計，這一數據與深圳市基本相當，僅略低於北京、上海，市場人士表示，從房屋租售比可以看出一個城市的收租回報周期，顯然，房價高企的南京二手房市場投資價值已不如以往。   編輯：小佳

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摘要 【ETC代替理財成銀行話題擔當 ETC營銷刷屏朋友圈】近期國家出台的相關政策規定，讓ETC成了2019年銀行營銷的話題流量擔當。《證券日報》記者近日走訪北京地區部分銀行網點發現，為了推銷ETC業務，各家銀行各顯神通推出了力度空前的促銷力度，部分銀行甚至喊出了“前三個月通行費五折的優惠。”為了能夠搶佔市場，部分銀行線上線下同時發力，銀行員工擔上推廣任務也是常態。（證券日報）

　　網點員工吐槽“不可能完成的任務”

　　近期國家出台的相關政策規定，讓ETC成了2019年銀行營銷的話題流量擔當。

　　《證券日報》記者近日走訪北京地區部分銀行網點發現，為了推銷ETC業務，各家銀行各顯神通推出了力度空前的促銷力度，部分銀行甚至喊出了“前三個月通行費五折的優惠。”為了能夠搶佔市場，部分銀行線上線下同時發力，銀行員工擔上推廣任務也是常態。

　　銀行“搭車”營銷

　　5月下旬國務院發布《深化收費公路制度改革取消高速公路省界收費站實施方案》，要求2019年底前各省(區市)高速公路入口車輛使用ETC比例達到90%以上，發改委聯合交通運輸部配套發文明確，允許ETC綁定既有銀行賬戶和支付賬戶；支持商業銀行推廣發行加載交通行業應用的聯名卡。這一政策讓ETC突然成為銀行年中營銷的熱點。

　　為了推廣ETC，各家銀行在優惠力度上更是各顯神通。部分銀行還支持線上申請，用戶只需在銀行APP或者小程序上提交相關資料信息，審核后銀行便會郵寄卡片，用戶可自行安裝或者去速通公司進行安裝。

　　除了線上刷屏式營銷，線下推廣也加大了力度。線下網點原本推薦理財產品的宣傳看板，已被ETC業務取代。

　　在很多銀行網點，剛一走進銀行大廳，就能看見“ETC免費送，通行費九五折，還有十重驚喜等着您”的落地宣傳板。優惠包括“設備免費、折扣優惠、綁卡立減，加油立減，送玻璃水……”。

　　在某國有大行的支行網點，一位工作人員見記者諮詢辦理ETC業務，連忙上來向記者介紹，“目前辦理ETC除了設備免費、折扣優惠以外，還可以享受綁卡立減，加油立減等優惠活動。”當記者表示如何辦理時，該行的工作人員掏出了脖子上掛着的一張二維碼，“您直接掃這個二維碼，在網頁上填好相關信息，車載裝置和卡直接送您，十分方便。”上述工作人員還表示，線上申請ETC業務是在6月份推出的，車主可以掃描小程序二維碼直接辦理，ETC电子標籤寄送到家。此外，該行還準備了自助安裝ETC电子標籤的視頻教程。

　　《證券日報》記者發現，為了鼓勵綁卡，某股份制行甚至喊出了“前三個月通行費五折的優惠。”據了解，使用該行信用卡綁定ETC之日起前3個月高速通行費享五折優惠(高速通行費在九五折的基礎上再享5折的優惠)，每戶每月最高優惠100元；綁定ETC后可享高速通行費享八折優惠(高速通行費在九五折的基礎上再享八折的優惠)，每戶每月最高優惠50元。並且，當月優惠的金額在次月月底前返還到信用卡賬戶上。

　　上述銀行的工作人員告訴記者：“我行也是最近剛推出ETC業務，目前來網點辦理的人並不是很多，所以我們也委託了家人和朋友一起幫忙宣傳。如果您需要辦理的話，在信用卡申請的地方輸入客戶經理的手機號碼，因為我們有指標任務。”

　　另一家國有行的理財經理表示，“我們很早就開始推廣ETC業務，以前實行實名制，‘一車一卡’，自己的車綁定自己的卡，現在辦理ETC受理條件放寬，不是自己的車也可以綁定。”

　　某股份制行的工作人員告訴記者：“6月19日之前辦理电子標籤我行還會另收200元工本費，受政策的影響，目前辦理ETC不僅不收工本費而且還免費送玻璃水。”

　　除了銀行，國內兩大移動支付巨頭，微信和支付寶都已經相繼推出了ETC業務。據悉，由於受政策的影響，微信ETC助手目前已經取消了記賬卡的申請。

　　商業銀行如此熱推ETC，其佔領市場的目的背後無疑是瞅准了ETC將帶來的巨大潛在利潤。

　　據華創證券測算，目前全國汽車保有量突破2.46億輛，已經安裝ETC的車輛用戶約8073萬輛，到年底ETC裝載量若達90%，則需要安裝ETC車載終端的車輛總數超過1.4億輛。

　　《加快推進高速公路电子不停車快捷收費應用服務實施方案》，明確提出到2019年12月底，全國ETC用戶數量突破1.8億，高速公路收費站ETC全覆蓋，高速公路不停車快捷收費率達到90%以上。

　　業內人士認為，政策要求無疑是銀行推廣ETC原因之一。而ETC使用穩定，長期來看利潤可觀，辦理ETC的為有車一族，資質相對良好，可以衍生很多其他金融服務等。

　　ETC業務納入考核指標

　　為了跑馬圈地搶佔市場，很多銀行都給員工下達了營銷指標。面對上級下達的營銷任務，銀行職員也是各顯神通，利用個人朋友圈以及家人的人脈資源，來推銷ETC業務。但由於時間緊任務重，很多銀行人都吐槽這將成為一個不可能完成的任務。

　　據悉，部分銀行給工作人員下指標到寫字樓、住宅區、學校、加油站，檢測場，停車場等擺攤宣傳。

　　某國有大行支行網點的工作人員告訴《證券日報》記者：“辦理ETC的任務指標特別重，銀行要求全網點員工人輪流外出營銷ETC，我這周拿着移動設備天天跑外邊辦ETC，沒補貼，自己搭車搭油搭時間去。按照上級要求，一個小網點任務指標一年要完成簽約的個數在2500左右，大一點的網點更多，平均每天按標準要完成20—30張不等的任務，但是實際來網點辦理業務的根本沒幾個，根本完成不了任務，所以我們要外出宣傳。”上述工作人員還透露，目前上級領導特別重視ETC業務，而且將指標算到考核當中，主要完成率跟上級kpi有關，整體要趕上序時進度，否則就挨批。

　　某股份制銀行的工作人員表示，“ETC其實我們這幾年一直都在推，但是最近，這項工作一下子成為了我們目前最重要的工作，我們每個員工也都有推廣任務，所以最近都在忙這個事情，每天都發朋友圈。”

　　此外，記者在微信朋友群里發現，有人在發鏈接推銷ETC業務，“正式申請的時候記得填我的營銷代碼，還有8個任務沒有完成。”據了解，發這段文字的群成員是在幫銀行工作的家屬做推廣宣傳。

（文章來源：證券日報）

(責任編輯：DF380)

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賣房后每平方米加價６０００元？石家莊開展房地產專項整頓

東方財經網 2016-10-30 19:14:55 來源：新華社

 新華網石家莊１０月３０日電（記者朱峰）石家莊一樓盤在賣房４年後又每平方米加價６０００元，此事被曝光后，石家莊市政府迅速進行了查處，並以此為契機開展房地產市場秩序專項整頓行動。

１０月以來，陸續有購房者投訴石家莊“永嘉·公園城”樓盤擅自提價問題。這一樓盤早在２０１２年就已開售，開發商向客戶承諾於２０１５年１２月３１日前交房，到了２０１６年，開發商不僅未交房，還每平方米漲價６０００元。

記者從石家莊市住房和城鄉建設局獲悉，發現這一問題后，石家莊市政府召開專題調度會，責成相關部門第一時間進行了調查處理：一是對項目開發商永嘉房地產公司主要負責人進行了約談，責令該公司取消了單方面調價行為；二是對永嘉房地產公司違規銷售行為進行了依法嚴厲處罰；三是督促永嘉房地產公司和存在經濟糾紛的河北醫科大學第四醫院就有關問題洽談解決。

為杜絕此類問題再次發生，保護消費者利益，規範房地產市場秩序，石家莊市從１０月２８日起至１１月底，將開展一次房地產市場秩序專項整頓行動，通過全面摸排、明察暗訪、頂格處罰、降低資質等手段嚴厲打擊房地產開發企業和中介機構的違法違規行為，規範房地產行業經營行為。

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昆明今年財政統籌投入扶貧資金達93億元

東方財經網 2016-10-30 19:16:23 來源：

 今年以來，昆明公共財政明顯加大對扶貧的投入力度。因此，加強監管也成為保障全市納稅人權益，切實支持攻堅脫貧的必然舉措。

日前，記者獲悉，當前正由財政部門牽頭研究起草《昆明市扶貧資金管理辦法》（下稱《辦法》），將儘快出台。《辦法》將對扶貧專項資金的籌集、使用、審批、撥付等全流程作出詳細規定，目的是實現對扶貧資金監管的全覆蓋、無死角。

多方籌措資金用於脫貧攻堅

脫貧攻堅任重道遠，和所有城市一樣，公共財政投入是引導全社會關注、投入扶貧的重要支撐。當前，昆明正進入經濟發展的關鍵時期，面對各項支出巨大、財政收支矛盾不減的局面，仍然自加壓力，採取壓縮公用經費、积極爭取上級經費、運用政府購買服務等措施，多方面籌措資金。

今年昆明預算安排、爭取上級資金以及計劃以政府購買服務投入涉農扶貧的資金規模或達93億元。

今年財政統籌投入扶貧的資金包括市本級財政年初預算安排脫貧涉農項目資金15.33億元，涉及扶貧、農業生產、農村交通、農村水利、林業產業、教育扶貧、生態補償、社會保障、基層組織建設和農村基本公共服務10類脫貧攻堅項目。截至目前，市級資金已撥付25.96億元，實際到位資金超出預算資金10.63億元，撥付率達169.38%。其中，通過壓縮公用經費10%等措施，今年市本級財政預算安排專項扶貧資金在去年基礎上翻一番，達到2.54億元；爭取到中央補助資金24.68億元，撥付23.78億元，撥付率為96.34%；爭取到省級補助資金6.83億元，撥付6.8億元，撥付率為99.6%；此外，昆明還實施一批公共服務脫貧攻堅項目，由政府購買服務，計劃投入35.29億元。

通過政府購買服務安排3年項目資金

加大投入力度、加快撥付保證了脫貧攻堅的進度，但面對財力有限、貧困地區多在偏遠山區、項目實施難度大等現實問題，如何提高資金的使用效率就成為關鍵。

昆明的解決方案是“集中財力辦大事”。圍繞目標，確定了一批3年集中實施的脫貧計劃，通過政府購買服務、集中安排的方式，整合財力，避免“撒胡椒面”。計劃3年集中實施的一批脫貧攻堅項目，初步梳理項目資金需求達到82.02億元。計劃投入進度為今年35.29億元，2017年23.37億元，2018年23.36億元。

脫貧項目資金全部超前安排

今年以來，經市政府同意，市財政已通過墊支、統籌存量資金、新增債券和計提土地出讓收入安排等方式籌措資金。截至目前，已安排撥付農村貧困戶宜居農房項目、農危房和抗震安居項目、村級活動場所項目、農村公路項目和農村水利項目等脫貧攻堅項目資金9.86億元。

按照《昆明市關於推進村級活動場所及農村基層綜合公共服務平台建設的實施方案》要求，為確保今年全市374個村級活動場所全部達標，市財政局又通過整合存量資金等措施，安排撥付相關縣區村級活動場所項目市級財政補助資金1.3億元，用於村級活動場所建設。為加大全市水利項目建設力度，市財政從市級土地收入計提的水利脫貧項目資金中安排下達1.62億元，用於人飲鞏固提升、五小水利工程、祿勸集鎮供水工程和水土保持建設等水利項目建設。

上述3項資金已於7月底全部撥付到位。此外，通過新增債券落實自然村公路路基建設和路面硬化工程項目資金3億元，已在8月底下達。從新增債券資金中安排宜居農房建設資金1.4億元，安排水利脫貧項目資金0.34億元。市財政局負責人表示，涉及今年脫貧項目資金已全部或超前安排到位。記者吳潔報道

新聞延伸

財政監管將覆蓋哪些扶貧資金

據市財政局有關負責人透露，正在研究起草的《昆明市扶貧資金管理辦法》將明確規定納入監管的資金範疇。全市財政專項扶貧資金、部門涉農扶貧項目資金、脫貧攻堅項目政府購買服務資金和社會捐助扶貧資金，都將進行監管。

●財政專項扶貧資金

列入財政預算扶貧支出中的財政專項資金，包括貧困地區專項扶貧資金、扶貧項目資金、扶貧搬遷資金、慰問資金、互助資金、培訓資金、科技推廣資金、以工代賑資金、少數民族發展資金、扶貧貸款貼息資金、易地扶貧搬遷項目資金、宜居農房項目資金等。

●部門涉農扶貧項目資金

除有明確規定使用範圍的資金外，各部門可自主安排的涉農扶貧項目資金。

●社會捐助扶貧資金

由單位和個人自願捐贈，用於扶貧項目的社會捐助各種資金。

隨評

編織安全網 管好“保命錢”

一 孔

扶貧資金是為改善貧困地區生產和生活條件，支持貧困地區發展經濟和社會事業的專項資金。一定程度上說，既是貧困群眾的“保命錢”，也是精準扶貧的“助推劑”。

如何用好扶貧資金，提高扶貧工作的整體水平和效益， 讓資金在陽光下運行，確保使用管理的精準性、安全性及高效性，讓有限的資金髮揮最大效益，對於涉及的單位和部門而言，是一道必須回答圓滿的考題。

扶貧資金涉及面廣、項目多，布局分散，監管難度大。因此，在使用管理上也就存在一些問題。縱觀外地，大概有以下問題：項目立項存在“撒胡椒面”現象，難以發揮應有效益；政策執行不到位；資金管理不嚴格、不規範科學，隨意性強，存在挪用套取現象……針對這些問題，昆明有關部門應該加以重視，及早出台管理辦法，為扶貧資金編織一張安全網，設置“高壓線”，管好用好扶貧資金，實施好扶貧項目，堅持“資金跟隨項目走”的原則，促使扶貧資金管理步入更加規範的軌道，安全運行，造福貧困群眾。

當前，昆明扶貧開發進入攻堅階段，面臨的是最難啃的“硬骨頭”，各級相關部門要高度重視扶貧工作，增強對扶貧資金重要性的認識，以高度的責任心、使命感，對各類扶貧資金實施有效整合，着力解決缺乏統一規劃、“條條”管理、“資”出多門，項目資金量小、扶貧重點不突出、“撒胡椒面”，重複建設、監管不到位、效益低等現象，集中財力辦大事，統籌安排，形成合力，解決突出貧困問題，助力貧困群眾脫貧致富。進一步完善扶貧主管部門內部監督體系，改變資金監督僅靠財政、審計或上級主管等部門工作職責的思想，確保扶貧物資按照發放方案發放到位。同時，還應該對物資發放使用情況，扶貧項目進度、資金使用情況進行張榜公示，接受社會監督，讓扶貧資金陽光運行。

昆明提出，到2018年全市貧困人口全面脫貧，貧困縣全部摘帽，在全省率先全面建成小康社會。要如期實現這一目標，離不開扶貧資金的支持與有效使用。昆明公共財政明顯加大了對扶貧的投入力度，今年財政統籌投入或達93億元。這是一筆不小的開支，這些錢來之不易，不能浪費一分一厘，要花到該花的地方，發揮應有的作用，讓貧困群眾早日脫貧，共赴小康。

從另一個側面說，用好扶貧資金，也是對納稅人負責、對扶貧事業負責。這是很燙手的錢，因為它承載着社會的良心、責任和擔當。

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中小房企危局：股權和項目轉讓激增 將面臨新一輪洗牌

東方財經網 2016-11-01 22:33:02 來源：

 　樓市調控新政滿月，一些中小房企面臨經營壓力。中國證券報記者梳理上海聯合產權交易所等五家產權交易中心的掛牌信息發現，房地產公司股權、項目轉讓案例明顯增多，且中小房企居多。

　　業內人士認為，目前不少房企通過股東借款、房地產基金、存量資產證券化等方式來維持現金流穩定，隨着融資渠道收緊，房企資金鏈面臨越來越大的壓力，未來不排除會出現一波中小房企倒閉潮。

　　中小房企“甩包袱”

　　中國證券報記者梳理上海聯合產權交易所、北京產權交易所、重慶聯合產權交易所、山東產權交易中心和廣州產權交易中心五家產權交易所掛牌信息發現，10月房地產股權、項目掛牌案例大增，共17例，為今年以來單月高點，而今年1-10月僅為34例。

從掛牌主體來看，中小房企居多，且大多地處二三線城市，由當地國資控股，業務集中於住宅項目開發。中金標準數據總經理郝文嘉認為，每次調控都是個洗牌過程，房地產發展到現在，純商品房項目需要的資金“硬件”越來越高，中小房企越來越難以滿足要求。此輪調控收緊了房企融資途徑，一些實力不濟的中小開發商只能通過賣地、賣項目等方式來自救，甚至退出房地產市場。未來可能出現一波中小房企倒閉潮。

　　數據显示，不少房企股東選擇將股權全部轉讓。比如，10月，山東海化房地產有限公司、北京瑞達世紀房地產開發有限公司、萊陽景豐置業有限公司、上海寶納園置業發展有限公司等9家房企擬轉讓100%股權。

　　還有部分企業尋求合作開發、攤薄成本。比如，廣州市番禺區禺城建設綜合開發公司以及廣州市番禺區房地產聯合開發總公司都明確表示，通過公開市場方式徵集合作方共同開發建設房地產項目。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進稱，股權交易中心並不公布買方信息，所以收購此類股權的買方有多重可能。業內人士解釋，有一定土地項目的中小房企股權更受青睞，一般會被當地的大型民營開發商收入囊中，沒有土地項目而負債率較高的房企基本上無人問津，最終可能是破產。

　　目前，房地產行業顯現強者恆強格局，大型開發商仍在不斷擴大規模。比如， 保利地產 等龍頭房企通過併購等方式獲得了大量儲備項目，僅上半年保利地產通過項目併購方式獲取的土地資源共19個，佔比53%，並且主要集中在北京、廣州、南京等土地資源相對稀缺的地區。

　　此外，融創等房企通過股權併購等方式衝擊一線房企行列，擬收購聯想旗下的融科智地，併入股金科地產，其負債率已超100%。目前，A股上市房企的資產負債率在77%左右。

　　房企融資壓力大

　　融資壓力大是導致部分中小房企出局的原因之一。在目前銷售回款減速、公司債發行趨緊等背景下，開發商特別是負債率較高企業的融資壓力不可謂不大。

　　據了解，上交所擬對房地產及鋼鐵、煤炭過剩行業的公司債券發行審核試行分類監管，房地產企業發行公司債券募集資金的使用，不得用於購置土地。上海市規定銀行貸款、信託資金、資本市場融資等不得用於繳付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。深圳市明確了金融監管機構要嚴查企業和個人購買商品住房用地資金的來源。

　　“部分房企原有融資計劃或暫停，融資目標難以兌現，資金鏈偏緊。” 新城控股 高級副總裁歐陽捷稱，資金成本肯定會上升，特別是如果不能發行低成本的公司債，銀行資金和信託資金的高利率將明顯拉升財務成本。另外，銷售壓力增大，部分房企需要加快現金回籠，不排除部分項目降價。

　　開發商也在想各種辦法應對。歐陽捷稱：“當下融資渠道收窄，銀行貸款又將成為開發資金的主要來源，信託資金也會成為香餑餑。”另外，房地產基金融資，包括創新的資產證券化融資或將成為未來房企融資的關注點。

　　比如，某房企由於拿地壓力增大，便採取合夥基金的方式來籌措資金。自身作為普通合伙人出30%的資金，而另外70%的資金從其他券商或其他資管計劃里獲得。同時，作為基金管理方，又以委託貸款的方式貸給自己所開發的項目。這樣便用小規模的資金撬動了大規模的“地王”。

　　某房企人士坦言：“當下融資確實較先前更困難。今年發債總量太大，目前審查更嚴格，甚至有一些已經暫緩。當下拿地更多的是使用自有資金和股東借款。”

　　劉策認為，未來存量資產證券化和經營性物業現金流的證券化或成為熱點。商業租金是較穩定的現金流，可提前通過證券化方式將其變現。同時，槓桿基金也會成為開發商重點關注對象，在融資困難時，基金可以解決銀行不敢貸款的問題。例如，世茂地產聯合成立了物業費抵押計劃和尾款回收計劃;萬科則推出公募REITs和房地產抵押貸款證券化等。

　　需注意的是，部分房企的融資成本在抬升。在光大控股房地產投資及基金募集負責人潘穎看來，融資成本需從兩個角度來看待。一方面，資本市場做了一些監管調控，融資渠道肯定會受影響;另一方面，國內流動性仍比較高，無風險收益率在不斷下降，資金追逐資產的衝動仍存。

　　面臨新一輪洗牌

　　嚴躍進認為，本輪融資收緊的拐點和房地產市場政策的拐點同時出現，兩個拐點會使房企銷售受到影響，也會使得企業面臨不適應和較尷尬的運營狀態。

　　中小房企的不適應將直接導致其出局，而大企業由於擁有更好的融資能力、運營能力會相對受益。“經營穩健、資金實力強的企業可以在低位‘撿漏’，通過併購做大做強。”劉策說。

　　主動適應調控和市場變化是開發商的共同選擇。這首先體現在拿地策略上，由於前期土地市場活躍，相關政策不斷收緊，房企在拿地方面也出現了明顯變化。一位中型房地產公司市場總監坦言，公司的地王項目已採取合作開發模式，以此來降低運營風險，拿地則會優選風險可控城市和區域。

　　潘穎表示，進入下半年，一些開發商已開始適當地控制風險，盡量迴避以拍賣形式獲取土地，更加專註於通過併購項目和舊城改造來獲取土地。

　　劉策認為，後續房企或將會把重心放到京津冀、長三角等核心都市圈周邊的三四線城市。一方面產業基礎好，另一方面又能承擔需求外溢。既不會受政策影響，也不會像三四線城市調控壓力較大。

　　目前，土地市場有所降溫。歐陽捷稱：“前期熱點城市土地市場的瘋狂，令大家很焦慮。一些熱點城市的建安成本只有4000元/平方米左右，而樓麵價達3-5萬元/平方米，房地產已經變成了純粹的金融產品。但未來土地市場可望降溫，項目風險也可能得到有效控制。”

嚴躍進表示，很多企業也不願在此時再去拿“地王”，瘋狂拿地可能會受到資金審查。對房企來說，首先是要量力而行，按照資金實力來經營;其次是要準確判斷市場周期，市場降溫時並非不能拿地，關鍵是要避免拿地后出現融資困難的問題。

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貨幣政策首提注重抑制資產泡沫 穩健仍是主基調

東方財經網 2016-11-01 22:33:52 來源：

 中央高層年內再提抑制資產泡沫，不過表述已發生明顯變化。

10月28日，中央政治局會議提出，要堅持穩健的貨幣政策，在保持流動性合理充裕的同時，注重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

對於貨幣政策，過去政治局會議主要表述為“支持實體經濟”。本次首次提及“抑制資產泡沫”，且未提及支持實體經濟。此舉被市場解讀為，貨幣政策着力點有所轉變，重點可能轉向為防範金融風險。

“也不是說對實體經濟不重視，至少有一個暗含結論，即單靠放鬆貨幣，不僅不能有效推動經濟增長及降低實體經濟融資成本，而且還會對經濟產生更大的威脅。”10月31日，招商宏觀首席分析師謝亞軒對21世紀經濟報道記者表示。

結合表述的變化，多位受訪人士均認為未來貨幣政策可能在總體穩健的情況下，趨向於收緊。在外匯占款下降的背景下，央行將繼續通過公開市場操作、MLF等方式向市場提供流動性。

“降息降准這麼重的葯，第四季度推出的可能性幾乎沒有了。” 國泰君安證券首席經濟學家林采宜對21世紀經濟報道記者表示。

首提抑制資產泡沫

據21世紀經濟報道記者梳理，2016年以來，中央政治局會議兩次提及“抑制資產價格泡沫”。第一次是2016年7月，將“抑制資產價格泡沫”放在“降成本”部分。會議稱，降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負。

市場當時分析稱，房價快速上漲加重企業的房租成本。抑制房價的快速上漲可以降低企業的租金開支，從而達到降成本的目的。

第二次即是10月28日。此次政治局會議首次將“抑制資產價格泡沫”放在了“貨幣政策”部分。此次會議稱，繼續堅持穩健的貨幣政策，在保持市場合理的流動性同時，注重抑制資產泡沫和防範經濟金融風險。

傳統上，經濟增長、就業、物價穩定、國際收支平衡是中國貨幣政策的四個目標。隨着經濟形勢的變化，貨幣政策也被賦予了更多的目標，如調結構。

對中央政治局會議表述的變化，謝亞軒解讀稱，不管是美國次貸危機，還是我國去年股市劇烈調整，二者都表明貨幣政策不能只關注一般意義上的物價，還需要關注資產價格。因為資產價格過快上漲、下跌都能危及到金融穩定，進而嚴重影響經濟及就業穩定。因此，關注資產泡沫以及金融風險，和傳統貨幣政策目標並不矛盾，甚至可能還更重要。

“本次會議為中央政治局會議層面上，第一次在‘貨幣政策’部分強調‘抑制資產泡沫’，印證貨幣政策的重心切換。” 九州證券全球首席經濟學家鄧海清稱。

鄧海清認為，貨幣政策重心開始由穩增長轉向抑制資產價格泡沫，原因在於經濟L型拐點已過、“資產荒”導致金融風險堆積、房價過快上漲威脅可持續增長。2016年以來，伴隨大宗商品價格顯著回升，企業利潤增速大幅改善、物價指數有所回升，經濟L型拐點已過基本驗證。

對於資產泡沫和金融風險，東北證券的一份研報稱，今年以來金融風險不斷累積。具體而言，房地產市場上，一線城市和部分二線城市住房成交火爆、房價快速飆升。相應地居民槓桿水平隨之水漲船高，住房貸款在銀行新增信貸投放中的佔比也隨着高漲。此外，債券市場上，出於對貨幣寬鬆的預期，機構投資者紛紛維持高槓桿率。

“從貨幣政策角度講，疏通傳導機制、減輕經濟下行壓力的任務不再是重中之重。”鄧海清說，“經濟的最大問題已經變成前期過度投放貨幣導致的資產價格泡沫風險，貨幣政策的重心切換至抑制資產價格泡沫是自然而然的。”

貨幣政策關鍵詞仍是穩健

國家統計局的數據显示，今年前三季度各季度經濟增速均為6.7%，宏觀經濟短期企穩，但依然有下行壓力。同時，近期銀行間資金緊張、外匯占款下降都成為部分市場機構放鬆貨幣政策的預期。

政治局會議后第二天（10月29日），《人民日報》刊登文章《中國貨幣政策關鍵詞仍是穩健》稱，貨幣市場的一系列最新變化引起了各界廣泛關注，其中不乏“中國貨幣政策可能轉向”的猜測。

但《人民日報》也強調，儘管未來貨幣政策制定會將各種最新情況考慮在內，但穩健仍然是中國貨幣政策主基調和關鍵詞。結合政治局會議的表態，市場分析認為未來貨幣政策可能在總體穩健的情況下，趨向於收緊。

謝亞軒認為，在貨幣政策更重視防範風險及抑制資產泡沫的背景下，貨幣政策調控上應更加考慮適度、穩健，避免用明顯影響預期的貨幣放鬆方式。

“長達兩年的‘降准降息’周期基本結束。”鄧海清團隊認為，“隨着經濟進入L型下半場，PPI由負轉正，央行繼續降息的必要性和空間幾乎不存在。降准無法完全排除，將主要取決於對沖外匯占款的需要。”

實際上，在外匯占款下降的背景下，央行更多通過公開市場操作、MLF等貨幣政策工具向市場提供流動性。今年以來央行在市場上頻繁使用前述工具，以維持流動性相對平穩。

央行的數據显示，截至9月末，MLF、PSL的餘額分別為1.90萬億、1.92萬億，相比去年末分別增長186%、78%。

“貨幣政策工具方面，逆回購就是非常靈活的手段，使用頻率、規模要看市場情況，流動性緊張時就松一些。”林采宜稱。

10月31日，央行開展1900億元逆回購，包含1000億元7天期逆回購操作、700億元14天期逆回購操作、200億元28天期逆回購操作。10月31日當日有900億逆回購到期，單日凈投放1000億元，已為央行連續第9個交易日實現凈投放。

14天、28天期逆回購分別重啟於今年8月、9月，同時央行在續作MFL時也將其期限拉長至1年，以提升資金成本降槓桿。

“最近同業利率一直在收緊，過去1年央行一直把同業拆借利率加權平均值控制在2.1%，實際上看今年9月份提高了12個基點，10月份也有提高，按西方標準相當於加息。”國務院發展研究中心研究員范建軍對21世紀經濟報道記者表示。

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太原發布房地產去庫存政策　全面停建公租房

東方財經網 2016-11-04 20:21:50 來源：

      太原市日前發布《關於化解房地產庫存的實施意見》，出台１６條政策為樓市“去庫存”，包括首套房最低首付比例下調至２０％，擴大住房公積金使用範圍，今年起全面停止新建公租房等措施。
意見明確，進一步支持職工使用住房公積金用於住房消費，普通職工連續繳存６（含）個月、新參加工作職工連續繳存３（含）個月可以申請公積金貸款，也可提取本人、配偶及直系親屬的公積金餘額。
意見還規定，從今年起全面停止新建公共租賃住房，公共租賃住房房源可通過商品住房市場籌集，鼓勵開發企業將未售商品住房中符合公租房標準的住房作為公租房房源，政府給予一定租金補貼。２０１６年以前籌集的公共租賃住房（含廉租住房）、經濟適用住房、限價商品住房和棚改安置房，可統籌用於符合住房保障條件的家庭和棚改安置。
此外，太原市還將引導房地產開發企業適當降低房價，對帶頭落實國家政策降低房價的，在融資、手續辦理等方面給予鼓勵支持。同時支持房地產開發企業通過併購、重組或與其他市場主體合作等方式，壯大企業實力。

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杭州四部門聯合嚴查樓市１５類不正當經營行為

東方財經網 2016-11-04 20:22:53 來源：新華社

       杭州市住保房管局、建委、市場監管局、物價局等四部門３日聯合下發通知，將對包括捆綁搭售、無證賣房、捏造“地王”等１５類不正當經營行為加大整頓力度，規範房地產市場秩序，促進房地產市場平穩健康發展。
根據通知，四部門將根據職責分工，共同做好對房地產開發企業違法違規行為的查處工作。其中，建設、房產行政主管部門重點查處５類不正當經營行為：通過捏造或散布政策變化謠言等方式惡意炒作，擾亂市場秩序；未取得預售許可證銷售商品房；不符合商品房銷售條件，通過中介機構、電商平台以認購、認籌、預訂、排號、發卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等費用；捂盤惜售或者變相囤積房源，如取得預售許可后不一次性公開全部房源信息並進行銷售，不公示銷售進度控製表；將已作為商品房銷售合同標的物的商品房再銷售給他人。
市場監管主管部門重點查處７類不正當經營行為：發布虛假房源信息和廣告，如發布與事實不符的“日光盤”“封盤漲價”“地王”“樓王”“樓市火爆”等信息以營造市場恐慌情緒；以捆綁搭售或者附加條件等限定方式違背買受人意願，迫使買受人接受商品或者服務價格，如捆綁銷售車位，惡意提高車位銷售價格；發布房地產廣告出現融資或者變相融資的內容，出現升值或者投資回報的承諾；在房地產廣告中對交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等作誤導宣傳，規劃或者建設中的市政設施未在廣告中註明；房地產預售、銷售廣告中未載明開發企業名稱、預售或者銷售許可證書號；房地產廣告中的項目位置示意圖不清楚準確、比例失真、誤導消費者；房地產廣告中使用的建築設計效果圖或模型照片，未予註明。
價格主管部門重點查處３類不正當經營行為：商品房銷售不明碼標價；商品房銷售在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用；通過捏造或散布漲價信息惡意炒作、哄抬房價。
通知明確，各相關職能部門可以視情節輕重，依照法律法規和國家有關規定，對房地產開發企業採取書面警示、暫停網簽、列入嚴重違法失信房企名單等措施。
此外，杭州市住保房管局日前啟動了為期兩周的房地產中介專項檢查督查行動。截至目前，已對我愛我家、鏈家等１３３家房地產經紀機構門店開展了檢查。

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摘要 【銀行間市場流動性充沛 交易員：跨季穩了】上半年最後一個交易周，今年來得不那麼緊張——至少銀行間流動性充沛。6月24日~6月28日是6月份最後一個交易周，DR001(銀行間存款類機構隔夜質押式加權利率)曾經在6月24日一度跌穿1%至0.994%，創出近15年來新低。而後隔夜利率一路攀升至28日的1.3864%，但仍處低位。（證券時報）

　　上半年最後一個交易周，今年來得不那麼緊張——至少銀行間流動性充沛。

　　6月24日~6月28日是6月份最後一個交易周，DR001(銀行間存款類機構隔夜質押式加權利率)曾經在6月24日一度跌穿1%至0.994%，創出近15年來新低。而後隔夜利率一路攀升至28日的1.3864%，但仍處低位。

　　“整體而言，銀行間流動性還是比較充沛的，融出大於融入，跨季應該是穩了。”一名中型城商行交易員告訴證券時報記者。

　　資金整體寬鬆

　　作為代表銀行間市場資金拆借鬆緊程度的重要風向標，低於1%的DR001價格表明銀行間流動性十分寬鬆。而上周，DR001一度跌穿1%，並且最高也只較1%高出不到40個基點(BP)。

　　兩家受訪的銀行金融市場部門人士告訴記者，因為上周利率太低，他們都沒有怎麼融出資金。因為央行逆回購利率高於銀行間短期質押利率，如果先從央行拿資金再貸出去“完全不划算”。

　　6月份的最後一個交易日(即6月28日)，上海銀行間同業拆放利率(Shibor)隔夜一下子飆漲了40.9個BP，但價格也只到1.3705%，兩周品種微升至2.591%。其餘品種——1周、1月、3月等中長期品種皆繼續不同程度降低。

　　同樣也是6月最後一個交易日，銀行間市場各品種成交金額，均較上一日減少。中國貨幣網數據显示，6月28日，銀行間同業拆借共成交369筆，加權利率1.6636%，總計2432.48億元，較上日減少3693.67億元；質押式回購共成交5859筆，加權利率1.7446%，總計22221.49億元，較上日減少8279.36億元。

　　“以往跨季期間價格肯定是漲跌互現的。但像上周交易筆數減少、交易金額下降，不太常見。現在說白了，是大家不太缺錢，不太想出也不太想借。”一位券商資管部研究主管說。

　　此外，該主管還表示，雖然銀行間資金充沛，但信用分層、流動性失衡的現象有所改善，但尚未得到根本性解決。

　　綜合目前市面上各類關於流動性分析的研報，有兩個現象表明，非銀層面流動性依舊較為緊張：一是，一些非銀機構押雙A級債券還是借不到錢，押存單的話利率要上浮；二是6月以來共有43隻債券推遲或發行失敗，計劃發行規模合計312.4億元，而在5月，僅有8隻信用債取消發行。

　　同業存單量價齊跌

　　銀行間跨季流動性充沛的另外一個明顯表現是，銀行同業存單發行量減少。

　　DM同業平台數據显示，上周存單發行量約2455億元，較前一周發行量大幅減少63.09%。雖然上周存單到期量3543.2億元，也較前周有所減少，但上周存單的凈融資額還是創出了-1088.2億元的低谷。

　　從發行主體來看，DM同業平台發現，上周日均詢價機構在50家左右，發行機構和發行量均環比減少。此外，各期存單價格均環比下滑。

　　DM同業平台分析師總結稱，雖然地方債計劃發行量依然較大，但上周公開市場無資金到期，同業存單到期量也處於正常水平。而這或許是央行在上周公開市場未開展逆回購操作，也無逆回購到期，實現零回籠零投放的重要原因。

　　對於7月份資金面情況，國金證券固定收益研究團隊直接以“7月流動性很難更寬鬆”為題出具研報。該團隊認為，7月資金缺口壓力較大，集中於月初和月中時點。一方面，繳稅因素預計回籠流動性4000億元，主要反映在7月15日左右；另一方面，MLF和逆回購到期壓力較大，集中在中上旬。此外，該團隊提醒市場密切關註上半月央行對於公開市場到期的處理，一旦縮量對沖意味着流動性波動衝擊再度加大。但同時，7月末隨着財政存款陸續下達，流動性壓力將得到緩解。

（文章來源：證券時報）

(責任編輯：DF380)

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西安出台樓市新政 2017年1月起城六區只能新購一套

東方財經網 2017-01-01 22:44:08 來源：西部網

  今天(12月31日)下午五點，西安市房管局召開會議，下發了《西安市人民政府關於進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知》，其中最引人注意的是，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區範圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。

　　據了解，此次《通知》還包括：嚴控項目規劃建設標準；加強開發用地出讓管控；規範住房金融市場秩序；加強商品房銷售管理；強化房地產市場監督等內容。

　　【附全文】

　　西安市人民政府關於進一步促進房地產市場持續平穩健康發展有關問題的通知

　　各區、縣人民政府，市人民政府各工作部門、各直屬機構：

　　為進一步改善市場環境，穩定市場預期，防範市場風險，促進房地產市場持續平穩健康發展，按照國家“分類調控，因城施策”的總體要求，結合西安市實際，現將有關事項通知如下：

　　一、嚴控項目規劃建設標準

　　(一)落實和完善我市約束性體系規劃內容中的城市基礎設施、公共服務設施專項規劃。對支撐服務居住、民生公益的區域性交通市政基礎設施、醫療、教育及養老等設施，要優先保障用地供應，先配先建。

　　(二)加強出讓土地質量管理和控制體系建設，提升地塊周邊區域配套設施品質，合理確定開發條件，提高土地節約集約利用水平，優先出讓配套成熟地塊。對於基礎配套設施不完善的區域，不得出具規劃條件、不得出讓或劃撥用地。

　　(三)按照城市規劃管理技術規定，嚴格控制居住用地容積率、建築密度、綠地率等建設開發強度；嚴格執行《西安市居住區公建配套設施建設管理辦法》和《西安市居住區攻堅配套設施建設管理實施細則》，加強對居住區各項配建設施的設置、審批和管理，確保各項配建設施與住宅同步規劃、同步建設和同時投入使用，切實提高居住區的宜居水平。

　　二、加強開發用地出讓管控

　　(四)加強房地產開發用地購地資金來源審查，禁止房地產開發企業通過銀行貸款、信託資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發行債券等方式籌措資金用於支付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款，違反規定的，取消競買資格，三年內不得再參与國有建設用地使用權競買。

　　(五)開展閑置土地清理工作，加快已出讓閑置土地的處置。對企業原因造成的閑置土地，嚴格按照相關規定征繳土地閑置費或收回國有建設用地使用權，處置完畢前，禁止該企業、企業控股股東及控股股東新設立的企業參与土地一級市場招標拍賣掛牌出讓活動，不得為其辦理土地轉讓、出租、抵押、登記等手續。對非企業原因造成的閑置土地，採取延期開工、臨時使用、協議收回、置換等方式處置。

　　三、規範住房金融市場秩序

　　(六)加強住房金融管理。從事房地產金融業務的企業應嚴格遵守宏觀調控政策和房地產金融管理相關規定。房地產開發企業、房地產中介機構和互聯網金融從業機構等未取得相關金融資質，不得利用P2P網絡借貸平台和股權眾籌平台從事房地產金融業務；取得相關金融資質的，不得違規開展房地產金融相關業務。規範互聯網“眾籌買房”等行為，嚴禁各類機構開展“首付貸”性質的業務。

　　對違規通過房地產中介機構、互聯網金融平台、投資或擔保類公司等非銀行渠道籌措首付款的，不得發放個人住房貸款；對採取“分期首付”、“零首付”、“借款首付”等不正當手段促進銷售的房地產開發企業，各商業銀行一經發現即終止或從嚴控制合作關係。

　　(七)嚴控投機炒房。在支持居民首套和改善型住房需求的總基調下，自2017年1月1日起，本市及非本市戶籍居民家庭(包括夫妻雙方及未成年子女)，在本市城六區(新城、碑林、蓮湖、雁塔、未央、灞橋區)範圍內只能新購一套住房(含新建住房和二手住房)。強化對個人住房貸款首付資金來源的審核及借款人還款能力的審查，嚴禁將消費類貸款、經營類貸款和信用類貸款等用作購房首付款。

　　(八)加快健全完善社會徵信體系，綜合運用徵信系統採集的信息對信貸客戶的身份及貸款條件進行交叉審核，防範住房信貸風險，防止開發企業通過“假按揭”等虛假交易，變相融資。

　　四、加強商品房銷售管理

　　(九)未取得預售許可證或進行現售備案的，不得以認購、預定、排號、發卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等費用；不得發布虛假房源信息和廣告；不得捂盤惜售或者變相囤積房源。

　　(十)銷售商品房時，須一次性對外公開所有擬銷售房源，嚴格執行“一房一價”、“明碼標價”、“一價清”等政策。不得通過捏造或散布漲價信息等方式惡意炒作、哄抬房價。

　　五、強化房地產市場監管

　　(十一)要堅持正確輿論導向，引導居民理性消費，倡導企業理性投資、誠信經營。嚴厲打擊以各種形式製造、傳播虛假信息誤導消費的行為，營造良好的市場氛圍。

　　(十二)工商、國土、規劃、建設、房管、物價、金融、稅務、公安等部門要加強對房地產交易秩序和住房金融市場秩序的聯合監管和整治，強化日常執法檢查，积極組織開展專項整治活動，嚴厲打擊各類擾亂市場秩序的違法違規行為。對報價明顯高於項目前期成交價格和周邊在售項目價格的，要加強項目土地增值稅的清算和稽查。對存在嚴重違法違規行為的，要依法嚴肅處理，並列入誠信檔案，實施聯合懲戒。涉嫌犯罪的，要移交司法機關依法追究刑事責任。

　　西安市人民政府

　　2016年12月30日

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