濟南昨出台限購細則 樓市調控或繼續加碼

東方財經網 2017-01-21 22:14:45 來源：經濟導報

房價降不降 年中見分曉

“我覺着今年的調控政策還會加碼，房價能否回落，要看上半年的具體情況，基本上在年中就能看出來。”濟南一家本土房地產公司的項目經理馮澤瑞說道。

馮澤瑞是在16日濟南一個房地產行業內部小型座談會上發表上述言論的。在會上，經濟導報記者獲悉，儘管濟南從去年10月初就開始執行限購政策，但房價依舊堅挺，每月環比上漲二三百元（/平方米）。參會者一致認為，今年樓市調控或將繼續加碼。

“如果（開發商）上半年未能如期完成任務量，下半年可能會出現部分樓盤通過各種方式進行降價促銷的情況。”另一家濟南本土房地產開發公司的項目部經理馮昌林表示。

不出所料，17日，濟南市城鄉建設委員會出台了限購的細則。其中最大的變化就是，除主城區外，長清區也被納入限購範圍；同時，在濟無住房的外地人員購房的，需要提供自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在濟南市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險的證明。

售樓處冷清了很多

16日，當經濟導報記者來到會議所在的某樓盤售樓處時發現，與此前相比，這裏冷清了很多。沙盤依舊在大廳內展示，但沙盤燈都沒有亮，室內的燈光也沒有全部打開。“現在就這幾個人值班，其他人都放假休息了。”一置業顧問說道。

“確實已經給他們放假了，畢竟去年忙碌了多半年也沒怎麼休息。”該樓盤項目經理馮澤瑞說。

同樣，馮昌林負責的樓盤也已經給部分外地員工提前放了假，理由和馮澤瑞差不多：“現在基本上沒有來看盤的了，讓這麼多人在這兒耗着也沒啥意思。”

“今年不會再有‘日光盤’了，畢竟限購政策影響比較大。”馮昌林說。

據經濟導報記者了解，今年首周只有1個新項目和1個項目加推入市。其中，加推的樓盤推出了254套房子，當天成交170多套；新項目表現相對較好，推出368套，成交349套。

第二周則只有一個樓盤加推，800多套房源當天只賣了230多套。

“從現在的情況看，限購限貸政策的出台對降溫濟南樓市起到了一定作用。”馮澤瑞認為。

限購政策出台前後

在濟南，去年10月初限購政策出台前後，最高的時候住宅一周網簽數量達7329套，隨後陷入連續8周的低潮期，最低時只有914套，最高時1912套，均未達到2000套。

但從去年11月底開始，住宅成交再度火爆。當月最後一周住宅成交量達到2649套，成為出台限購政策后成交量最高的一周。

不過，該数字在去年12月首周被突破，當周的成交量超過了4000套。其中，12月2日一天新房網簽量就達到了1033套，也是去年10月以來網簽量最高的一天。

由此，去年12月26日，濟南新的限購政策再度升級加碼。受此影響，住宅網簽量逐步走低，從去年年最後一周的2154套，降到今年第一周的1903套，第二周繼續下挫，只有1801套。

“去年年底的限購政策升級，說明認為樓市的降溫沒有達到預期效果。”馮昌林表示，“雖然濟南市場降溫明顯，漲幅回落了近兩個百分點，但新房價格依然堅挺，均價保持在萬元以上，每月環比上漲二三百元（/平方米）。而且，調控政策出台後依然能拍出9436元/平方米的樓面地價。”

限購限貸有局限性

在濟南某國有銀行高新支行行長李家琪看來，如果春節過後成交量持續走高的話，不排除再出台新的限購政策。“現在駐濟各大銀行對個人住房貸款的審核更加嚴格了。”他說，“上級要求對房貸慎之又慎。”

在馮昌林看來，今年濟南可能會在現有限購的基礎上，綜合利用財稅政策、土地政策等，構建房地產市場維穩的長效機制。“這將使市場成交的量、價增速明顯下降，甚至在房價過高的地區，樓盤價格直接下降。”

不過，限購限貸對於打擊炒房，有一定的作用與市場效果，但僅靠限購與限貸這兩個方式，還是有一定局限性的。

“確實。現在來看，限購政策在一定程度上也會對剛性需求造成一定的影響。如果能區分出剛需和投資的界限，就可以在打擊炒房行為的同時，降低對剛需的影響。”馮昌林說道。

“我們現在都不知道該怎麼定位今年的發展了。高層最近一直在開會，研究如何制定今年的任務量。”馮澤瑞表示，“如果按去年的完成量制定新的考核指標，可以明確的是難以完成，畢竟去年前8個月就完成了全年的任務量。”

3、4、5月份影響下半年

“春節前後成交量的變化只能說是偶然現象，不能作為長期的根據來判斷樓市的走勢。”馮昌林說，“今年3、4、5月份成交量的變化將影響下半年的走勢。如果在這3個月期間成交量持續放大，那麼下半年的價格將企穩；如果成交量一直萎縮，同時開發商在6月底不能完成全年任務量的一半，那麼下半年各個樓盤普遍會降價促銷，以保證在年底前完成任務。 ”

對於馮昌林的說法，馮澤瑞表示贊同：“新樓盤定價會綜合考慮所在區域其他樓盤的價格，在區域均價內上下浮動不超過1000元/平方米，此外還會通過各種方式進行降價促銷。”

而對於山東省住建廳提出的確保濟南、青島（樓盤）房價環比不增長的目標，馮澤瑞提出了自己的看法：“對這個目標，我認為比較困難，持懷疑態度。”

在他看來，去年高價拿地的項目將在今年逐步進入市場，短期看濟南房價環比不上漲有難度。“拿地的價格都在八九千元一平，那麼新房的售價肯定會比較高，同時也會拉高環比。”馮昌林說，“除非不讓這些項目入市。”

最新限購細則有緊有松

17日出台的限購細則，與幾位業內人士的預期基本吻合。

“有松有緊。緊的是長清區也被限購了；松的是在濟南無房的外地人員買房，需提供連續24個月稅、保證明，有了‘3年內’的寬限。”馮澤瑞在細則出台後接受經濟導報記者採訪時表示，“長清也限購，估計是為了防止主城區限購后，資金都去長清炒房。”

而對於章丘區未進入限購範圍，馮澤瑞認為，應該是出於章丘剛剛才撤市設區的考慮。“由於濟南市區接連進行了三輪限購調控，而章丘又剛剛設區，可以承接主城區外溢的購房需求。不過，一旦章丘樓市被熱炒，不排除章丘區也會進入限購範圍。”

據悉，17日的細則具體規定，本市戶籍家庭的限購範圍包括歷下區、市中區、槐蔭區、天橋區、歷城區、長清區及濟南高新區；同時，無住房的非本市戶籍家庭在本市部分區域限購一套住房，需提供自購房之日起前3年內連續24個月以上（含24個月）在濟南市區及三縣繳納個人所得稅或社會保險證明。對不符合限購條件的，房地產開發企業、房地產經紀機構不得辦理合同網簽。

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房企轉型熱點產業地產亮了 深圳2016年空置率僅2%

東方財經網 2017-01-23 21:31:55 來源：第一財經日報

經歷了“黃金時代”后的地產行業，在傳統的地產開發之外，新興的房地產服務需求將成為房企新的利潤增長點，如萬科便把產業地產確立為新興業務之一。

過去的2016年，在第三方物流、電商以及零售強勁需求推動下，華南一線城市倉儲需求保持活躍。

來自仲量聯行的統計數據显示，2016年全年，華南主要兩個城市深圳、廣州倉儲物流園需求興盛，非保稅市場空置率持續走低。在活躍需求帶動下，深圳第四季度非保稅倉儲市場空置率達到歷史低位，為2%;至於廣州，在經歷連續三個季度降低后，第四季度總存量上升，非保稅市場空置率年內首次提高，達到8%。

仲量聯行深圳工業地產部總監古振鵬指出，“2016年，優質大面積空置一旦進入一線城市市場，會受到租戶追捧。若所處區位優越和細分市場成熟，零散空置也會受到市場歡迎。而相對較高租金也誘使一線城市倉儲需求外溢至二線城市市場。”

據第一財經記者了解，2016年度，廣州和深圳分別僅有一個項目進入市場。而由於普遍供不應求，華南一線城市租金保持上漲趨勢。在深圳，非保稅倉市場租金2016年度的漲幅為8%，廣州的同期漲幅為3%。

市場供應少、需求多，因此導致空置率低、租金飛漲，一線市場的需求外溢到二線城市市場順理成章。一方面是一線城市需求外溢帶動起市場氣氛，另一方面是電商和第三方物流需求的活躍，總體而言，2016年珠三角二線市場的倉儲租賃需求較為活躍。由於優質租戶和定製類型租戶對知名外資開發商開發的認可度較高，後者在二線城市中的項目普遍供不應求。

二線城市中，東莞、惠州、佛山表現突出。談及原因，古振鵬對記者表示，“東莞是因為優越區位在吸納外溢需求時具有優勢。惠州雖然距離廣深兩地較遠，但也可同時覆蓋兩個一線城市，需求逐漸湧現。佛山則主要吸納廣州外溢需求。”

由於二線城市倉儲土地出讓政策相對寬鬆，現階段新增供應較為充足。隨着新增供應湧入，二線城市非保稅物流市場整體空置率將有所提高。但整體來看，空置率仍保持低位。可以想象，隨着一體化建設逐步深入，二線城市吸納一線需求的趨勢將會加強。

展望未來，2017年社會消費品零售總額保持增速、網上零售總額增速將維持高位將成為大概率事件。受此推動，電商，第三方物流以及零售行業倉庫需求有望保持活躍，推進華南物流非保稅市場在未來十二個月的發展。

值得注意的是，在物流地產發展中，科技對其的影響及作用。世邦魏理仕中國區顧問及交易服務|工業部執行董事羅瑾說：“新技術對倉庫載體形態產生新要求的同時，也將慢慢改變物流設施開發商的發展策略。面對激烈的市場競爭，提供布局廣泛而標準靈活的硬件設施的同時。為客戶提供配套的智能物流解決方案，將為物流設施開發者獲得更強的不可替代性。”

世邦魏理仕的監測數據显示，電商仍將是中國高標倉庫市場的最大租戶，預計在2017年將貢獻高標倉庫新增需求的50%以上。此外，消費升級將繼續推動保稅倉庫、冷鏈物流等細分市場的需求。租戶對智能倉儲需求的日益增長將催化新技術在倉庫中的應用，並引領未來倉庫硬件設備發展的方向。

羅瑾認為，從更長遠的角度看，倉庫行業的智能化將推動開發商向提供解決方案的綜合服務商的角色進一步演變。

仲量聯行預測，未來一年，華南一線城市新增供應約為24萬平方米，開發商主要為國內開發商。二線城市預計將有超過100萬平方米新增供應進入華南市場，其中由知名開發商開發的供應量約為80萬平方米，佔比較高。發展商爭搶二線城市倉儲用地或將會在2017年步入高潮，地價將延續2016年的上漲趨勢。

古振鵬對記者稱，“雖然2016年有外資資金出讓資產包逐步退出物流投資市場，但這更多是由於其投資思路使然，整體物流投資市場仍保持活躍。而在租賃市場需求活躍的情況下，預計未來十二個月物流倉儲投資市場保持火熱。”

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今年太原首場土地拍賣會 三大房企43億拿下五塊地

東方財經網 2017-01-23 21:31:56 來源：地產中國網

一天成交超43億元！16日上午，太原市國土資源局舉行2017年省城首場土地拍賣會，這場拍賣會儘管沒有2016年“地王”頻出那樣搶眼，但可以說依舊基本延續了此前勢頭，富力地產、蘇寧置業、山投集團總計拍下五大地塊，太原市收穫土地出讓金達43億元。

五大地塊均處熱點發展區域

1　富力以18.769億獲得SP―1655、SP―1656、SP―1657三大地塊。

上述地塊位於尖草坪區三給片區，總面積達32.8萬平方米。三給片區被尖草坪區定位為城市園林、宜居宜商的新型城市片區。目前，該片區規劃的新村公園、攝樂公園、小東流公園正在建設；省人民醫院項目今年動工；太原外國語學校新校區已經開始建設；佔地達60萬平方米的歐亞商業綜合體，已入駐數千商戶。同樣作為三給片區的重點項目之一，富力地產參与大東流村、小東流村的城中村改造。

當天的拍賣會上，富力所獲得的三大地塊即為大東流村、小東流村城中村地塊，這三大地塊與正在建設中的歐亞賣場一路相隔，南北相望。

2　山投集團以10.344億元獲得SP―1658地塊。

該地塊位於晉陽湖東南處，總面積約12.3萬平方米。晉陽湖環湖公園的建設改造，被山西省、太原市兩級視為太原市未來城市發展的突破口、升級點。以晉陽湖環湖公園為核心，晉源區的道路交通、人文景區、城市配套等工程有了質的飛躍，包括萬科、富力、綠地、當代置業等上市房企紛紛在晉陽湖片區圈地開發。

3　蘇寧置業以13.96億元獲得SP―1654地塊。

此地塊位於晉陽街以南、長治路以東，總面積約12.4萬平方米，東鄰成熟高端社區恆大華府。

在蘇寧置業未取得該地塊之前，晉陽街、龍城大街作為太原城南發展的引擎區，樓市已熱了多年。蘇寧置業作為後來者，可坐享片區已成形的醫療、教育、商業、文化、交通等城市配套紅利。

43億成交總額過程結果波瀾不驚

“此次成交的土地價格，基本延續了去年的土地成交行情。”省城資深業內人士分析介紹稱，從參与的房企數量及競地目標來看，此次土地拍賣會競爭並沒有想象中的激烈。在當日掛牌拍賣的6個地塊中，除了有一塊未能成交外，溢價率較高的只有蘇寧置業的晉陽街地塊，起始價為9.131億元，舉牌加價13次后，最終成交價為13.96億元，“這也意味着這一地塊所屬區域的商業地產價值仍有挖掘空間。”此外，山投晉陽湖地塊起始價為9.214億元，富力取得的三大地塊則均為按起拍價競得。

事實上，在“去庫存”刺激政策出台之後，2016年第二季度開始，國內一二線城市樓市量價齊升，“地王”頻現。省城太原也不例外，從去年5月至9月，太原理工大南校舊校區地塊、華北廣電原校區、山西職工醫學院原校區等地塊在土地拍賣會上不斷刷新各類土地成交紀錄，太原師範學院原址土地拍賣更是創下樓麵價高達7223.63元/平方米的紀錄。與之相比較，此次拍賣會成交的五大地塊，最貴的地塊樓面地價不足3400元/平方米。“成交單價與地塊位置有着很大的關係。”山西朗潤雲商總經理李峰對此表示，儘管此次拍賣看起來“波瀾不驚”，但依舊可以看出實力更強的上市房企仍然看好太原市場，“上市房企在太原的土地儲備量決定了品牌的業績、企業格局。”李峰稱，土地儲備直接影響着房企開發量和銷售業績，這在省城房企近幾年的業績排行榜彰顯無餘，樓盤多的房企有房賣，業績自然會名列前茅，相反土地儲量不足，項目開發節奏慢的房企，不但業績會受到影響，連品牌實力都會被業界質疑。富力進入三給片區開發上百萬平方米的綜合社區，對品牌業績提高及品牌格局升級有积極意義。

值得一提的是，此次競拍成功也意味着蘇寧置業終於落戶太原，成為繼萬達、華潤之後的又一個落地的實力派綜合體開發商，有望對晉陽街、龍城大街周邊的商業格局產生不小的影響。在去年9月太原師範學院舊址地塊拍賣會上，蘇寧置業就是參与房企之一，只是當時未能成功，抱憾離場。

（來源：山西晚報）

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摘要 【萬能險“淡出”險企權益投資 權益投資拉動利潤上升】近期，保險機構在權益市場投資活躍。一方面，多家保險機構或保險資管機構積極參與網下申購科創板第一股華興源創股份；另一方面，險資舉牌上市公司也受到資本市場關注。分析人士表示，在近期險企科創板投資與舉牌中，較少看到萬能險賬戶的身影，保險機構的資金來源多來自於自有資金、傳統保險產品或紓困專項產品等。權益投資在險資整體資產配置中佔比雖不大，但對險企利潤的影響較大。（中國證券報）

　　近期，保險機構在權益市場投資活躍。一方面，多家保險機構或保險資管機構積極參與網下申購科創板第一股華興源創股份；另一方面，險資舉牌上市公司也受到資本市場關注。分析人士表示，在近期險企科創板投資與舉牌中，較少看到萬能險賬戶的身影，保險機構的資金來源多來自於自有資金、傳統保險產品或紓困專項產品等。權益投資在險資整體資產配置中佔比雖不大，但對險企利潤的影響較大。

　　險企權益投資少見萬能險身影

　　作為科創板的重要機構參與者，保險機構在科創板第一股華興源創網下申購的情況引起市場關注。7月1日，華興源創發布公告稱，網下最終發行數量為2698.6萬股，其中多家保險機構或保險資管機構獲配股份。根據此前公布的機構投資者報價信息，保險機構資金來源較多來自於自有資金或傳統保險產品等。

　　除了科創板投資，近期險資舉牌上市公司也受到市場普遍關注。近日中國人壽及其一致行動人國壽集團、國壽資產通過協議轉讓的方式，受讓了萬達信息5.0142%的股份。中國人壽以此成為萬達信息第一大股東，持股比例達到15.0183%。

　　事實上，這是今年第三起險資舉牌上市公司的案例。5月29日，中國人壽與申萬宏源簽訂《基石投資協議》，參與申萬宏源H股IPO，通過QDII賬戶以現金認購申萬宏源公開發行H股股份1.73億股。交易完成后，中國人壽合計持有申萬宏源H股總股本的6.9053%。

　　2月11日，平安資管增持華夏幸福1.71億股股份。華夏控股通過協議轉讓方式，向平安資管轉讓1.71億股公司股份，平安資管以其受託管理的保險資金增持1.71億股華夏幸福股份，占華夏幸福總股本的5.69%，每股價格為24.597元，轉讓價款高達42.03億元。此次轉讓后，平安人壽及其一致行動人平安資管的持股比例將變為25.25%。

　　值得注意的是，與2015年、2016年的險資舉牌潮不同的是，今年險資舉牌的資金來源已經很難見到萬能險賬戶的身影。國壽舉牌萬達信息所用的資金來自於紓困專項產品——“國壽資產-鳳凰系列專項產品”向合格投資者所募集的資金，國壽集團參與申萬宏源H股IPO基石投資的資金來源於保險責任準備金，平安認購華夏幸福的資金則由壽險傳統賬戶認購。

　　權益投資提振險企利潤

　　長城證券研究所非銀行金融行業分析師劉文強表示，截至2019年一季度末，險資持股市值達到23.01萬億元，成為一般法人之後的第二大持股機構。投資權益類資產上限一旦獲准提高，則有望進一步提升險資在二級市場的話語權。

　　權益投資在險資整體資產配置中佔比雖不大，但對險企利潤的影響較大。天風證券認為，上市險企一季報利潤與保費表現亮眼，資產端改善後確認能夠進一步提升估值凈利潤，合計同比增長76.4%，凈資產較年初增長9.6%，其中最主要的原因即權益市場的上漲。

　　中泰證券表示，近年來，保險公司投資端長期股權投資規模和佔比顯著提升，且長期股權投資貢獻出較為穩定的利潤。

（文章來源：中國證券報）

(責任編輯：DF380)

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天津去年商品房銷售額翻倍 限購後房價漲幅趨緩

東方財經網 2017-01-23 21:31:59 來源：北方網

天津北方網訊：2016年，本市房地產開發投資2300.01億元，增長22.9%，比上年加快12.8個百分點；商品房銷售面積2711.08萬平方米，銷售額3478.22億元，分別增長53.1%和94.3%。

2016年四季度，限購限貸政策落地實施后，房價漲幅明顯趨緩，新建住宅價格環比漲幅由9月的4.0%下降到10月的1.2%、11月的0.5%，12月繼續回落到持平狀態；二手住宅價格環比漲幅由9月的4.1%下降到10月的1.2%、11月的0.7%，12月繼續下降至0.3%，恢復到年初水平。

調控政策主要是對於非本市戶籍置業者在市內六區及武清區在購房套數以及首付貸款方面進行限制，對這些區域商品房銷售產生一定影響，全年市內六區和武清區商品房銷售面積增速分別為60.9%和114.8%，分別比前三季度回落6.7個和32.1個百分點。今年年初，本市進一步出台新的調控政策，提高公積金貸款首付比例，首套房最低三成、二套房最低五成，以促進市場平穩健康發展。(北方網編輯曲璐琳)

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房價17個月來首次下降 濟南樓市穩中趨冷

東方財經網 2017-01-23 21:31:59 來源：經濟導報

國家統計局公布的數據显示，在剛剛過去的2016年12月份，濟南（樓盤）新建商品住宅價格環比下降0.1%。由此，濟南房價連續上漲16個月後，漲勢終於被打破。

經濟導報記者就此走訪了濟南東部多家樓盤，發現前期漲幅過猛的一些樓盤確實有降價的苗頭。如曾引爆東部樓盤漲價潮的景和山莊，目前推出了1.395萬元/平方米的“特價房”，而前期該樓盤的售價一度達到1.8萬元/平方米以上。

合富輝煌（中國）山東公司副總經理許傳明向經濟導報記者分析稱，個別樓盤出現降價苗頭，可以說是本輪樓市調控的一個成果。

“特價房”成降價擋箭牌

在房地產調控政策的連續打壓之下，濟南東部樓盤怎麼樣？

20日中午，經濟導報記者以購房者的身份來到今年以來東部漲幅最大的樓盤之一景和山莊。在售樓處，一片冷冷清清，經濟導報記者沒有看到其他購房者的身影。

置業顧問王芝介紹道，公司最近推出了一批特價房，只有13950元/平方米。多個樓棟都有這樣的特價房，且並不是只有底層、頂層等特殊樓層。

經濟導報記者注意到，景和山莊從去年8月初到9月初，1個月的時間均價由9700元/平方米上漲到了1.6萬元/平方米以上。此後繼續保持上漲勢頭。在10月份，價格最高時曾達到1.8萬元/平方米以上。

一位業內人士向經濟導報記者介紹，開發商漲價容易降價難。“已經買房的購房者，大都很樂意看到開發商漲價，那意味着自己的房產升值。而且，從開發商角度說，漲價會傳遞一種信息――後期房子會繼續漲，這樣就有利於銷售。”

“但降價就相反了。已經買房的人會抱怨開發商降價，甚至發生一些不理智的行為。沒買房子的人，在看到開發商降價之後，也會猶豫徘徊。”這位人士表示，正因為如此，即使開發商降價，也會採取一些變通的手段，比如推出特價房、認籌送大禮等等。

經濟導報記者注意到，隨着市場的變冷，“特價房”等變相降價手段在濟南市場已經並非個例。同樣位於該市東部的萬科金域藍山，也在近期推出了一批特價房，價格在1.9萬元/平方米左右，較前期降低約2000元/平方米。但經濟導報記者20日在該樓盤售樓處看到，前來看房的人寥寥無幾。

15個熱點城市僅1個環比上漲

“前期價格上正猛的樓盤，價格出現適當的回調是一種正常現象。”許傳明認為。

經濟導報記者注意到，根據國家統計局18日公布的數據，在剛剛過去的2016年12月，全國眾多一、二線城市的房價出現回調的跡象。

國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，在15個一線和熱點二線城市因地制宜、因城施策實施調控政策以來，政策效果明顯，房價快速趨穩回落。其中，12個城市在去年12月份新建商品住宅價格環比下降，降幅在0.1至0.4個百分點之間；2個城市環比持平。只有廣州（樓盤）一個城市環比上漲，漲幅0.7%，但已連續3個月漲幅回落。

其中，濟南作為15個熱點城市之一，去年12月份房價環比下降0.1%。

另外，從全國70個大中城市的總體情況看，初步測算，去年12月份一線城市新建商品住宅價格環比由上月的上漲0.1%轉為持平；二線城市上漲0.2%，比上月回落0.2個百分點；三線城市總體略有上漲，市場繼續保持穩定。

對於包括濟南在內的眾多熱點城市出現的房價環比下降現象，許傳明認為這是調控的結果。“在調控之下，一方面，前期漲幅過大的城市，價格出現了回落；另一方面，一些新產品的入市價格較低，拉低了整體價格。另外，某些價格過高的樓盤在申請預售證或進行網簽時會遇到一些麻煩，這也會對統計數據產生較大影響。”

以同樣位於濟南雪山片區的樓盤中新錦繡天地未來為例，其置業顧問祝賀介紹道，該樓盤在本月初剛剛開盤，價格為9800多元/平方米，而周邊其他在售樓盤的同類產品，價格在1萬元甚至1.1萬元（/平方米）以上。

另外，自本輪調控以來，濟南西部、南部都出現過價格低於周邊產品的新開樓盤。

今年房價應該會在高位盤整

雖然近期有微幅下跌的苗頭，但許傳明認為濟南房價並無大幅下跌的可能，“今年將以高位盤整為主。”

許傳明分析，目前濟南市場的供應仍然偏緊。“從2015年、2016年的土地出讓情況看，濟南所出讓住宅用地的可建面積較2013年、2014年有所下降。但濟南近兩年的住宅銷售面積卻呈現大幅增加的趨勢。從市場供需來說，供應顯得不足。今年的供應甚至比去年還要緊張。”

在供應仍然不能跟上的情況下，目前的調控政策主要是通過限購限貸來抑制需求。另外，還通過限制預售證、限制網簽等辦法直接干預了房價，並通過延遲開盤等手段延緩了開發商的資金周轉速度，加大了開發商資金成本，迫使開發商不得不儘快出貨。許傳明認為，本輪的調控手段比以往更為細膩和有效。

對於今年的形勢，業內普遍認為，前期高價拿地的開發商將比較難受。

“在的大力控制之下，市場將保持一個比較平穩的走勢。對於某些高價拿地的開發商來說，它們的地價成本是建立在房價繼續大漲的預期之上的，但這個預期今年很可能落空，所以它們今年的日子會比較難受。”許傳明分析說。

經濟導報記者注意到，目前濟南房地產市場上的開發商以全國性開發商為主，這些全國性的開發商通常都會從總部接受指定的年度銷售任務。因此，即使價格被壓低到成本線以下，很多開發商也不得不敞開銷售。

“如果只是用行政性的手段，也是能控住房價的。但從長期來看，房地產市場的健康發展需要由市場來主導，而市場仍需要更充足的供應。”世聯行(002285,股吧)山東區總經理朱江對經濟導報記者說道。

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北京二手房開年冷熱不均

東方財經網 2017-01-23 21:32:00 來源：新京報

二手房開年冷熱不均

1月上半月成交量環比、同比降幅均超三成，部分區域“熱度”仍在

臨近春節，“9・30新政”對於北京二手房市場的影響仍在繼續。進入1月，北京二手房成交量繼續下滑。據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年1月上半月，北京市二手住宅網簽量為6050套，環比2016年12月下半月下降35.5%；與2016年12月上半月相比下降30.7%；與2016年1月上半月同期相比下降45.1%。環比、同比數據都出現了大幅下滑。

據偉業我愛我家集團市場研究院介紹，去年市場的高熱度已然不再，2017年北京二手住宅市場可以說是開門遇冷，在目前從緊的樓市政策下，交易量的回落還將持續。

在業內看來，2017年中央經濟工作會議上為房地產市場定調，因此今年樓市政策必然將在去槓桿、限制投機等問題上保持高壓，現有的限購限貸政策不僅很難鬆動，也將導致市場繼續降溫。另一方面，伴隨着8.5折利率的取消，購房者觀望態度明顯，同樣預示着2017年伊始將持續一段交易冷淡期。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，目前北京二手購房需求以改善型為主，去年“9・30新政”實施后，抑制了市場需求，而且政策風向也使得部分需求轉為觀望等待。此外，之前的市場持續上行消化了大量購房需求和優質房源，面對諸多因素的疊加，今年北京二手市場的有效需求將萎縮，市場降溫、交易量下滑將是大勢所趨。2017年全年成交量預計將回落至15萬-20萬套，月均成交量將從2016年的2.3萬套回落至1.5萬套左右。

不過,在整體市場降溫的同時，有業內人士表示，在一些交通便利的近郊區的房源以及學區房，由於有着生活方面不可替代的便利性，得以在“寒冬”中堅挺。

大戶型報價下調

在“9・30”新政影響下，部分區域的大戶型房源出現報價下調的情況。

在西北旺的百旺茉莉園小區，幾個月來，部分報價在千萬元以上的房源陸續調價。據社區附近一門店經紀人介紹，百旺茉莉園有一套130平方米的三居，自去年9月中旬掛出來一直沒有成交。最早業主報價1300萬元，經過幾次調整，現在對外報價是1150萬元。而附近的中海楓漣山莊有一套120平方米左右的房源，也由兩個月前的1200萬元降價到目前的1100萬元。

“去年夏天以來片區里的二手房價漲勢明顯，百旺茉莉園和中海楓漣山莊的成交均價從每平方米7萬元漲到了現在的9萬元。不過由於購房政策和信貸收緊，最近一段時間小區業主的報價相對謹慎了不少。”上述房產經紀人表示。

而在天通苑東一區，部分大戶型房源也出現了報價調整的情況。據區域里一中介門店介紹，目前天通苑東一區的房源掛牌價在3.6萬元/平方米左右，相比於去年12月整體下滑了1500元/平方米。部分150平方米左右的大戶型房源報價遠低於目前小區3.6萬-3.8萬元/平方米的成交均價。

據中介經紀人介紹，由於小區相比於天通北苑一區、天通西苑三區等片區距離地鐵較遠，出行算不上便利，再加上目前大戶型產品的需求有限，部分業主在報價方面也會多加斟酌。

據偉業我愛我家集團市場研究院分析，房價目前出現區域性鬆動的跡象，隨着交易量持續下跌，春節後房價或將迎來回落。

優質房源價格仍堅挺

臨近春節，雖然整體二手房市場有所降溫，不過局部市場由於位置、學區等優勢仍保持着市場熱度。

在業內人士看來，有着“睡城”之稱的回龍觀和龍澤，價格一直處於窪地。不過，從去年下半年開始，這兩個區域二手房變得十分“火熱”。區域內多位中介經紀人表示，由於目前整個北京新盤較少，而區域周邊有京投・公園悅府、首開・國風美唐、領秀・慧谷等優質新盤在售，吸引了一部分購房需求，進而提升了區內二手房的關注度。

“新龍城的房子在區域內算是比較新的，最近市場關注很高。優質房源一天帶看量能達到5-6組，周末則更多。”新龍城片區的一中介經紀人介紹說。

“同樣戶型和裝修的77平方米的小兩居，一個月前掛牌價還在每平方米5.5萬元左右，最近一周則飆升到6萬，有的優質房源甚至將價格調到了6.4萬元/平方米。”上述經紀人說，區域里諸如新龍城這樣的優質小區，目前售價都在5.8萬元/平方米以上，萬潤家園、龍華園、流星花園等房齡相對老一些的小區售價也在5.5萬元/平方米左右。（記者 方王洋 張佳竹　圖片/視覺中國）

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世樺嘉潤：去年北京甲級寫字樓供應增長一倍

東方財經網 2017-01-23 21:32:02 來源：和訊房產

和訊房產消息 日前，全球租戶代理聯盟機構，中國租戶代理服務領航者――世樺嘉潤發布報告显示，2016年度北京（樓盤）共入市16個甲級寫字樓項目，總計給市場帶來約90萬平方米新增辦公面積，市場整體吸納約50萬平方米甲級辦公樓面積。同比供應量增長了將近一倍，但吸納量減少了1/3。

報告稱，2016年第四季度北京辦公樓市場迎來三個新項目，約30萬平方米的新增供應。2016年第四季度北京甲級寫字樓為每月每平米355元，同比增長了3.4%，空置率為10.2%。CBD商圈雖然受P2P企業退潮的影響，但迎來了傳統金融公司的強力吸納，租金穩步提升，平均每月每平米361元，而且呈現持續走高的態勢。

世樺嘉潤表示，吸納量減少主要來源於兩方面：一個是P2P企業的退潮，另外一個是互聯網科技企業業績增長變慢和融資額減少。2015年下半年開始，曾經對甲級寫字樓需求旺盛的P2P企業一夜之間紛紛關門倒閉。大量核心區的甲級寫字樓空置率陡然上升。從2016年第三季度開始，傳統金融行業公司悄然活躍起來，共吸納了市場約32%的辦公面積，成為了新的吸納主力；2016年受資本寒冬的影響，在2015年寫字樓市場上異常活躍的互聯網科技公司在2016年表現沒有出現百花齊放的活躍景象，但對於資本實力雄厚的獨角獸科技企業，在2016表現出異常的活躍，共吸納量市場26%的辦公面積。

報告显示，長安街、中關村(000931,股吧)和金融街(000402,股吧)商圈由於空置率持續走低，分別為3.2%；3.9%和1%，租金依然持續穩步攀升。稀缺的新項目入市呈現供不應求的態勢：長安街的英皇集團中心，在預租期便簽下了華融資產2.6萬平米的旗艦租戶，中關村衛通大廈引入了今日頭條，該交易使大廈的出租率很快達到了93%，也同時再次拉高了TMT（科技、傳媒、電信等）企業在中關村的租金底線。

地處東二環，緊鄰長安街的天潤財富中心的預租交易表明核心商圈依舊是金融企業和外資企業彰顯身份和地位的選擇，友邦保險、華為科技、北銀金融租賃和法國電力等企業的承租使該項目的目前出租率達到了88%。

亞奧、亮馬河和望京酒仙橋區域由於大量新增供應量的影響，空置率分別為：23%，10.7%和15.7%，租金呈現持續走低的態勢。亞奧商圈的新增量主要集中在2017年真正入市，到時會對亞奧商圈的租金產生不小的影響。望京酒仙橋商圈雖然供應量很大，但資本實力雄厚的獨角獸企業和傳統的外資企業依然有很強的吸納能力，比如望京的利星行中心為利星房地產在區域內的第二個項目，吸引了惠普、康明斯傳統外資企業以及國內互聯網獨角獸企業如優信拍和猿輔導的入駐。蘋果公司租賃20,000平米在金漢王大廈作為亞洲的研發中心。

世樺嘉潤報告显示，2016年從成交交易來看，有幾個顯著的特點：一是大單交易頻出，5000平米以上的新租交易40個，共約42.3萬平米，其中外資7個，約7.3萬平米；內資33個，約35萬平米。二是行業主要集中在金融、科技、文化傳媒以及專業服務；三是5000平米以上的40個交易平均租金每月每平米247元，創歷史新高；四是排名前五的大面積交易均是在甲級和頂級寫字樓；五是高品質的頂級辦公樓表現不俗，比如英皇集團中心、天潤財富中心、啟皓北京、利星行中心、環球金融中心等，其中不乏在預租期就可以達到50%以上出租率。

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深圳回應＂限價令＂:加強樓市調控 去除泡沫

東方財經網 2017-01-23 21:32:03 來源：南方都市報

深圳多區學位告急怎麼辦？

樓市“限價令”是否違背市場規則？

如何讓房地產市場回歸理性？

深圳發布升級版樓市“限價令”與多區學位告急是近期的民生焦點。在昨日上午舉行的廣東省人大會議深圳代表團開放日活動上，南都記者就此向省、省委常委、深圳、許勤提問，許勤作出了詳細回應。

許勤表示，深圳將進一步密切關注和分析房地產價格趨勢，通過政策調控使房地產去除泡沫，回歸理性，維護房地產市場健康平穩。針對學位緊缺問題，許勤指出，要進一步擴大學位供給，多種途徑來滿足市民的義務教育需求。

談教育

“學位需求增長過快，建設跟得非常吃力”

春節過後很快就要進入小一初一招新季，深圳今年的學位壓力依然較大，日前包括南山、羅湖、龍華等在內的多區教育部門早早發布學位預警，提醒家長做好準備。教育、醫療等資源緊缺一直是深圳的短板，甚至成為阻礙人才流入的要素之一。針對這一現狀，深圳要如何應對？

“深圳基礎教育發展需求增長過快，雖然我們的學校建設也很快，但是跟得非常吃力。”許勤在回應《南都馬上問》時表示，深圳一直將基礎教育作為投入的重點，未來還需要加大力度去投入建設。

許勤向南都記者提供了一組数字：“2011-2016年深圳新增中小學學位16.3萬個，你可以查查看哪個城市可以在這個期間增加這麼多的學位；幼兒園學位增加17 .3萬個，可以算一下背後投資是多少，會佔用土地資源是多少。”

“教育設施建設必須考慮如何合理布局，要和居民區靠近，使得上學更方便，同時我們還要求教學的質量、建設的質量都要達到高的水平，確實是下了很大功夫。”許勤介紹，今年，深圳將進一步擴大學位供給，新改擴建義務教育學校34所，新增普惠型幼兒園100所，增加幼兒園學位2萬個，公辦中小學學位4.7萬個(不包括民辦學校)。“我們會在教育上繼續加大投資力度，對在民辦教育就學的提供義務教育學位補貼，通過多種途徑來滿足市民義務教育的需求。”

談醫療

“歡迎名醫到深圳辦診所，可以提供優惠條件”

“醫療方面，也是需求增長很快，我們建設速度已經很快，但是和大家需求還是有一定差距。”許勤介紹，2011-2016年深圳三級醫院從9家增加到31家，三甲醫院從3家增加到11家，都是“打着滾往上走”；新增病床數1 .8萬張，建設中山大學附屬第七醫院、深圳大學附屬醫院、第二兒童醫院、清華醫院等。

同時，這幾年深圳實施了“三名工程”，針對醫療體系質量提升和滿足數量需求，引進名醫、名醫院、名診所。“深圳歡迎其他地區的名醫到深圳辦診所，我們可以提供優惠條件，跟我們現有醫院合作，形成互動。”許勤說，“三名工程”成效非常顯著，深圳已經引進了高水平醫學團隊122人，很多都是由院士牽頭。未來深圳將建成一批高水平綜合醫院，同時還會建成“從頭到腳”的高水平專科醫院。

“深圳去年民生支出超過了2300億元，教育、醫療都是增長30%以上。”許勤表示，“儘管看到差距，我們有供給不足的問題，但是我們會下決心在這塊加大投資、加快建設、提升水平，按照我們需要的一流標準、一流質量來進一步提升教育醫療提供水平，滿足廣大市民的需求。”

談樓市

去除泡沫回歸理性

省工作報告提出，做好熱點城市穩定房價工作。房價問題，深圳是熱中之熱，去年以來漲幅領跑全國。前日，深圳規土委對外發布了升級版樓市“限價令”，最引人關注的是出台了“指導價”，要求商品房預售申報均價不明顯高於周邊同類同戶型在售項目均價。這是深圳調控高房價的又一項重大措施。在大力穩控房價與保障市場自由之間，深圳應當如何平衡？

對此，許勤表示，房價問題豎家關注的重點，也是市民關心的重點。尤其對於一線城市的房價調控，可以說非常必要。“的調控政策，是在市場失靈情況下或者市場本身遠遠背離市民期望值的情況下進行調控，這是宏觀調控的着力點所在。”許勤稱，既要讓市場作為配置資源的基礎手段，同時也要加強的調控，這是符合宏觀調控和經濟制度要求的。“對經濟而言，樓市泡沫是危險的，我們需要進一步加強樓市的調控，使它回歸理性，去除泡沫。”

許勤介紹，深圳的房價實際上是2015年3月30日之後逐步漲上來的。深圳在2011年制定了購房政策，到2015年3月份深圳房價均價從2萬元/平方米漲到2.6萬元/平方米，是一個低於GDP增長、低於社會平均收入增長的速度。2015年3月份之後，由於國家層面的政策變化，整體房價有一個快速上漲。

許勤認為，這對於深圳進一步引進人才和進一步降低生活成本是不利的，也對住房保障工作提出了挑戰。因此，深圳先後出台了兩輪調控政策，一個是2016年3月份出台的“深六條”，一個是2016年10月初出台的“深八條”。“通過一系列調控手段，使得樓市逐漸趨於平穩、回歸理性。”許勤透露，當前，深圳全市新建商品房住宅均價比2016年9月份下降了12.6%。

談住房保障

投資千億元成立人才安居集團

“影響房價一方面施給，一方面是需求。需求大了，供給跟不上了，價格就會上漲。”許勤指出，因此我們一方面要調控，一方面也要加大供給力度。“具體來說，一是要加快住房土地的出讓；第二點很重要，為了進一步提供人才住房和保障房，深圳投資千億元成立人才安居集團，是由企業具體運作，提高效率。去年，新開工和籌建人才住房和保障性住房6 .2萬套，竣工5 .1萬套，供應4 .2萬套，是2015年的兩倍。”

許勤強調，會深刻地去理解總說的“房子是用來住，不是用來炒的”這麼一個定位，進一步密切關注和分析房地產價格的趨勢。同時，很好地針對深圳當前的需求和供給，在供給結構上、需求結構上，供給總量上和需求總量上尋求平衡。進一步加大住房保障力度，包括人才住房和保障性住房供給。今年，新開工籌集8萬套，供應4.5萬套，並且還要全力推進這些住房周邊的交通、醫療和學校建設，這樣才能真正滿足市民的需求。

“我相信，經過很好的政策調控，能夠使得房地產去除泡沫，回歸理性，能夠保持房地產健康穩定發展。”許勤稱，深圳將會按照國家的要求，很好地來維護房地產市場健康平穩發展。

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深圳甲級寫字樓空置率未來5年或達40%

東方財經網 2017-01-23 21:32:04 來源：證券時報

縱觀2016年，深圳甲級辦公樓無論施應還是吸納，均為歷史高位，受惠於深圳在華南區金融中心的地位日益鞏固，辦公樓投資市場熱點有趨向深圳的態勢。

2016年，深圳甲級辦公樓的租賃需求呈上半年疲弱，下半年回暖的趨勢。第一太平戴維斯最新數據显示，僅2016年第四季度，深圳甲級寫字樓市場就有三處新增優質物業，新增供應達10萬多平方米（不計入全自用部分），凈吸納量約為9.2萬平方米，空置率下降達10.60%。與此同時，平均租金環比下降2.0%，至221.9元/平方米，同比下降0.8%；平均售價環比下降2.1%，至55961元/平方米,同比上升3.2%。由於租金漲幅低於售價，深圳甲級辦公樓回報率環比下降18個基點，至4.56%。第一太平戴維斯認為，儘管數據回暖，但由於目前市場吸納力有限，2017年不排除部分商業推后入市時間的可能性，大體量的新增供應將給市場租金帶來一定的下行壓力。

對於深圳甲級寫字樓下半年回暖現象，仲量聯行深圳董事總經理夏春毅表示，這主要受益於以下三大方面因素的正面影響：一、不合規金融企業被洗牌及淘汰對租賃市場的負面影響逐漸消減，傳統金融行業持續釋放新設立及擴租需求；二、深圳整體經濟基本面良好，企業看好深圳的經濟發展，企業註冊數量大幅提高，並同時积極在深圳拓展業務，活化租賃市場；三、租賃需求回暖以及企業自用需求持續支撐並減輕甲級辦公樓供應壓力的預期。展望2017年，夏春毅預計，深圳整體經濟基本面仍將向好。辦公樓需求方面，創新金融、傳統金融、高新科技、專業服務業、企業自用等需求仍是深圳甲級辦公樓市場的主要需求動力。由於2017年甲級供應與2016年度相若，預計空置率上升壓力仍將持續。在過百萬的供應當中，預期超三成新增面積將被總部企業消化。因此，雖然預期2017年整體甲級辦公樓空置率保持上升趨勢不變，但有望維持20%以內。

需要注意的是，在經歷了30年的城市化和工業化的迅猛發展之後，深圳面臨着嚴重的土地資源缺乏、產業轉型升級等問題。第一太平戴維斯的數據显示，未來5年，深圳將有近2300萬平方米的工業用房供應，包括普通工業用房1500萬平方米，新型產業用房約800萬平方米。其中，2017-2018年為新型產業用房供應高峰，基本分佈在深圳橫向及縱向產業發展軸（大沙河創新走廊）上，豎家自主創新示範區集中全市70%以上的創新資源。根據2015年全國四大一線城市經濟表現來看，深圳的第二產業以及戰略性新興產業增長都是領先於全國其它一線城市，增速分別達到7.3%和16.1%。新興產業增加值佔到了總GDP的近40%。結合多種因素，未來5年預計深圳新型產業用房新增需求總量約為900萬平方米。

第一太平戴維斯高級董事吳睿認為，預計2017年和2018年甲級寫字樓供應分別有350萬平方米和190萬平方米，新型產業用房供應分別有144萬平方米和99萬平方米，兩類具有辦公屬性的產品供應高峰疊加，在未來3年形成供應高峰，預計深圳甲級寫字樓整體空置率將大幅增加，新入市甲級寫字樓空置率或增加至40%。工業增值收益上繳政策的限制使得大多數新型產業用房售價超過4萬元/平米時將會面臨高額增值收益上繳問題，一定程度影響工改工新型產業用房的價格區間，從而壓縮甲級寫字樓價格上漲空間。從長遠發展來看，新型產業用房低租金優勢擠壓甲級寫字樓議價空間。

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