業內熱議北京商業發展趨勢:更偏向於“用”

近日,一場以”萬有引力 新開放新經濟“為主題的沙龍活動在瀾灣2035的體驗中心召開,共同探討北京的城市發展方向以及未來經濟趨勢。

會上,恆大集團首席經濟學家、恆大研究院院長任澤平發表《中國宏觀經濟展望》主題演講,他表示,未來20年,最好的投資機會就在中國,許多問題也將會在發展中解決。

對於北京商業類產品的投資趨勢、西部產業發展對於投資價值的影響,中信資本房地產部執行董事、國際金融地產聯盟常務理事張平表示,美國鐵獅門與首鋼合作進行首鋼園城市更新,打造2022冬奧為主的體育文化經濟為主的商圈,將讓區域產業提升換擋,引進巨大需求。

中原地產首席分析師張大偉表示,過去商業的關注點在商住,但政策調控之後,商業更偏向於“用”,底商類的流動性很好。

商辦互聯創始人畢明東指出,資產升值依靠土地增值是不可持續的。風險是相對的,投資本身是個性化的,成熟的投資理念要有長期周期觀。過去人們對於區位比較在意,現在北京是“多中心”,人們的位置觀也發生了變化,也改變了城市的空間價值,而職住平衡是遲早要達到的。

據悉,依託華潤和電建雙央企品牌的瀾灣2035位於西四環,作為一個體量約4萬方的商業複合體,項目受新首鋼、麗澤金融商務區、丰台科技園和中關村科學城四大經濟新高地的圍合,擁享千億產業輻射。(房曉雯)

 

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10餘地政府工作報告提及樓市政策,透露了哪些信息?

原標題:10餘地政府工作報告提及樓市政策,透露了哪些信息?

  中新經緯客戶端1月16日電 (薛宇飛)進入1月中旬,各省、市、自治區相繼進入兩會時間。據中新經緯客戶端不完全統計,北京、河北、吉林、浙江、廣西、重慶等10餘個省、市、自治區的政府工作報告提及房地產市場政策,保持房地產市場平穩健康發展、推進棚戶區改造、規範租賃住房市場、改造老舊小區成為2020年各地關注的重點工作。

  多地提出保持房地產市場平穩健康發展

  關於2020年的房地產市場政策,中央早有論述。2019年12月10日至12日,中央經濟工作會議在北京舉行。會議指出,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。

  中原地產首席分析師張大偉曾對中新經緯客戶端分析稱,這已經是中央經濟工作會議連續兩年明確“房住不炒”的定位,表明房地產調控力度將依然維持之前的狀態。

  據中新經緯客戶端不完全統計,地方兩會陸續召開,北京、上海、天津、吉林、河北、河南、山西、甘肅、新疆、重慶、廣西、安徽、浙江、福建、廣東10餘個省、市、自治區的政府工作報告中都提及了房地產市場政策。

  梳理髮現,保持或促進房地產市場平穩健康發展,頻頻出現在地方政府工作報告中。北京市政府工作報告指出,今年北京要保持房地產市場平穩健康發展,堅持“房住不炒”,進一步完善長效管理調控機制;上海市政府工作報告稱,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,着力穩地價、穩房價、穩預期,促進房地產市場平穩健康發展;河北省指出,促進房地產市場平穩健康發展。

  吉林省政府工作報告稱,堅持“房子是用來住的,不是用來炒的”定位,落實城市主體責任,促進房地產市場平穩健康發展;浙江省表示,促進房地產市場平穩健康發展,加強房地產市場調控,發展住房租賃業,完善住房保障體系。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端表示,保持或促進房地產市場平穩健康發展,是一個長期的提法,各地在今年繼續重申,符合預期。

  諸葛找房分析師王小嬙分析稱,地方兩會提出保持或促進房地產市場的平穩健康發展,落實了中央對房地產市場維持穩定的基調,表明各地今年的房地產政策不會有較大幅度的放鬆。

  樓市調控避免“一刀切”

  梳理也發現,今年的地方兩會上,也有不少省份的政府工作報告並未提及樓市調控政策。

  張大偉對中新經緯客戶端分析稱,經過近幾年的調控,房價快速上漲的時候已經過去,政府工作報告中減少一些樓市調控的表述,也很正常。當前,房地產市場更加強調“穩”,既不讓房價大漲,也不能出現大跌,因城施策將逐步落實。

  王小嬙對中新經緯客戶端稱,“因城施策”的前提是當地城市房地產市場平穩發展,如果有的城市出現比較強的炒作跡象,或者房價上漲較快,該類城市仍會出台收緊政策。因城施策將繼續深化,主要是重點區域的調控,而不再是全國“一刀切”式的政策。

  就北京而言,北京市政府工作報告指出,今年完成商品住宅土地入庫600公頃,建設籌集各類政策性住房4.5萬套。根據北京市住建委此前發布的數據,2019年北京全市共建設籌集政策性租賃住房50186套(間),建設籌集政策性產權住房66763套,竣工驗收政策性住房80262套,分別完成全年任務的100%、111%、115%。

  張大偉認為,雖然實際入市土地規模仍有待觀察,但相比之前,600公頃的規模並不大,這與北京調控效果明顯、市場庫存高企有關。他還稱,北京當前新建商品住宅庫存達8萬套,創數年新高,即使今年不供地,市場也不會出現太大波動。

  老舊小區改造成今年新亮點

  今年,各地依舊繼續推進棚戶區改造工作,有些省份還提出具體的改造目標。

  吉林省政府工作報告指出,今年要改造1.8萬套各類棚戶區,解決好1.1萬戶棚改逾期未安置問題;安徽省提出,今年棚戶區改造基本建成15.3萬套;天津市表示,有序推進市區零散棚戶區改造,做好農村困難群眾危房改造工作;山西稱,基本完成棚戶區住房改造5.3萬套,着力解決好城市困難群眾住房保障問題,做好農村危房改造“動態保障”工作;廣西表示,繼續推進棚戶區改造。

  “國家‘十三五’規劃明確提出,到2020年,基本完成現有的城鎮棚戶區、城中村和危房改造。從現在的情況看,棚改的大部分任務已經完成,剩下的將在2020年大力推進。預計各地新增的棚改計劃將會減弱。”王小嬙說。

  近兩年,住房租賃市場出現的一些新情況引起關注,房租上漲、租金貸、長租公寓跑路等在一些一二線城市偶有發生,因此,有業內人士建議,相關部門繼續規範住房租賃市場。

  北京市政府工作報告指出,進一步規範非居住建築改建租賃住房,穩定住房租賃市場秩序;浙江省政府工作報告提出,發展住房租賃業;廣西稱,推動租賃住房建設;山西省稱,大力發展住房租賃市場;天津市表示,推動公租房規範發展,積極探索發展共有產權住房。

  嚴躍進分析,不管是中央還是地方,都對租賃市場的比較重視,未來可能會在房源管理、租金管控、打擊“高出低進”行為上繼續努力。

  王小嬙稱,當前中國租賃市場屬於發展初期,各地整頓市場亂象是推進租賃市場穩步向前發展的重要舉措,預計今年租賃市場的穩定性將加強。

  今年,不少省份的政府工作報告中,都對城市老舊小區改造、加裝電梯有了規劃,這成為各地政府工作報告中的亮點之一。北京市政府工作報告指出,今年大力推進老舊小區綜合整治,實現新開工80個項目,老樓加裝電梯開工400部以上、竣工200部以上;河南省政府工作報告稱,開展城鎮老舊小區改造提質;河北省表示,實施城中村、老舊小區改造三年行動計劃;安徽省稱,今年改造城鎮老舊小區700個以上。

  老舊小區居住環境差、沒有電梯,成為影響市場交易、房屋保值升值的重要因素。嚴躍進分析,加裝電梯會帶來物業價值的提升,而且樓層越高獲利越多,租金收益也會相應增加,但對整個樓層來說,噪音會增加,可能也會影響採光,低層住戶會有抵觸心理。

  不過,王小嬙稱,受到房齡較長的影響,老舊小區改造對價值的提升空間有限。同時,加裝電梯雖然可以改善居住環境,但面臨着居民觀點不一、費用分攤、施工難度等問題的困擾,電梯加裝的推進需要較長的時間周期。

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12月北京二手房價環比上漲

原標題:12月北京二手房價環比上漲

  本報訊(記者 陳雪檸)昨天,國家統計局發布了去年12月份全國70個大中城市住宅銷售價格月度報告。北京新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%,同比上漲4.8%;二手住宅銷售價格環比上漲0.6%。本市二手房價格自去年4月以來首次出現環比上漲。

  國家統計局城市司首席統計師孔鵬分析,12月份各地全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,房地產市場保持總體穩定。初步測算,4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.4個百分點;同比上漲3.8%,漲幅比上月回落1.1個百分點。二手住宅銷售價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.2個百分點,其中北京和深圳略有上漲,廣州持平,上海下降0.2%;同比上漲1.7%,漲幅比上月擴大0.7個百分點。

  數據显示,二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅微升,同比漲幅回落。初步測算,去年12月,31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比均略有上漲,漲幅比上月均擴大0.1個百分點;同比分別上漲7.3%和6.7%,但漲幅比上月回落。

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中科產城郭瑩輝:從產業園運營到城市運營 轉型趨勢明顯

人民網北京1月9日電 (趙爽)1月8日,由人民網主辦的第六屆房地產價值峰會在人民日報社新媒體大廈舉行。本屆峰會的主題為“洞見市場脈搏 築穩品質力量”,在峰會圓桌對話一環節,中科產城董事長郭瑩輝在談到產業運作和整個地產的關係時表示,2019年在整個行業里,從產業園運營到城市運營,轉型趨勢非常明顯。

郭瑩輝講到,從產業運營來說,實際上鏈接着兩個方面:一是傳統房地產進入產業園、產業地產,這是一個趨勢。另外一個趨勢是由產業地產再升級到產城融合的城市運營。

“過去這個趨勢並不明顯,因為城市運營是地方政府的平台和地方政府的作為,產業地產投資回報壓力大。但是這幾年產業地產帶來了一定的開發土地空間,所以開發商轉型產業地產。”郭瑩輝認為,但是這個趨勢受到了產業招商的壓力,以及園區專業的規劃、設計、建設、招商一系列長鏈條的挑戰。

“從中國高質量城市發展要求來看,在有限的開發商群體裏面,應該有一批轉換為產業地產運營商或城市運營商。前兩年,大家從傳統開發商轉向產業地產,轉一段時間發現有困難。但是,這兩年地方政府的產業招商、城市開發投資資金需求,包括整個城市的功能升級,從片區幾平方公里,到幾十平方公里的城市更新和基層建設,需要專業團隊和大量資金,所以政府需求現在非常大。”郭瑩輝分析認為,2019年在這個行業里,從產業園運營到城市運營,轉型趨勢非常明顯。

作為企業,該如何抓住這個機會?郭瑩輝指出兩個轉變:第一個轉變是從房地產開發的思維向產業發展思維轉變。開發商是高周轉,快速為投資者取得開發性投資回報,但是產業地產是長周期。第二個轉變是要圍繞政府合作的城市運營,從政府開發平台模式向政府購買服務的模式轉變。

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中駿集團2019年銷售額超800億元 戰略轉型走上快車道

原標題:中駿集團2019年銷售額超800億元 戰略轉型走上快車道

  新華網北京1月7日電(王日晨)據中駿集團2019年銷售簡報显示,中駿全實現累計合同銷售金額約人民幣805.01億元,同比分別增長57%,目標完成率達到115%。累計合同銷售面積6,324,700 平方米,同比52%。從2015年到2019年,中駿集團近五年業績年均複合增長率約47%,實現持續穩步增長。

  戰略轉型走上快車道

  面對嚴峻的外部市場環境,中駿聚焦於為客戶創造價值及員工賦能,取得了豐碩的果實。數據显示,2019年12月,中駿實現合同銷售金額約人民幣101.19億元,合同銷售面積804,905平方米,同比分別增長110%和99%。2019年全年銷售額超過800億元。

  2019年,中駿集團累計獲取土地46塊,新增土地儲備988萬平方米,新增貨值1374億元,為2020年實現千億級跨越奠定了牢固的基礎。同時,8家中駿世界城購物中心及12個方隅公寓先後落地,未來的戰略轉型已走上快車道。

  截至目前,中駿集團已形成以地產開發為主體,以商業購物中心及長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式。全國45城的發展布局,長三角經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區、中部經濟區、西部走廊及海峽西岸經濟區“5+1”戰略版圖布局清晰,都為集團業績持續增長打下堅實基礎。

  中駿集團董事局主席黃朝陽表示,集團將堅持地產“千億級”開發及“FUN+幸福生活”生態圈的雙軌戰略,全面推進以地產開發為主體、新零售購物中心和長租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業務發展模式,以極具競爭力的價格獲取了多幅優質綜合用地,充分顯現中駿戰略轉型的協同效能,為實現換道超車走出堅實的一步。

  穩健經營助業績增長

  業內專業人士認為,穩健經營的運營思路是中駿保持業績常年高質量增長的核心因素。中駿一直嚴控拿地成本及內部財務運營風險,以保證財務槓桿穩健,公司毛利率、凈利率、應占核心凈利率一直穩定在行業高位水平。

  因此,在資本市場層面,中駿集團的表現同樣亮眼,截止2019年12月31日港股收盤,中駿集團市值為178.08億元,同比增長62.93%,全年市值漲幅名列地產股前茅。

  基於中駿集團的穩健表現,各大投行和專業機構紛紛看好其後市表現。先後有13家國際及國內券商機構給予中駿較高評級。2020年1月2日,摩根士丹利及富瑞就在同期發布相關研究報告,分別給予中駿集團(01966)“跑贏大市”及“買入”評級,分佈看高其股價至6.25及6.75港元,看好其盈利能力。

  雙規戰略布局沖千億

  在恆量競爭的房地產新時期,激烈競爭與行業洗牌是未來三到五年的基本格局,房地產企業在解決自身生存問題的同時,還要疊加行業轉型的雙重壓力。經過兩年的論證與實踐,中駿集團的雙軌戰略布局更加清晰,在快速提升規模的同時,未來的轉型之路更加堅定不移。

  “2020年是中駿決勝千億的一年,壓力與挑戰可以預見,但與其同在的將是公司轉型發展的機遇和厚積薄發的勝利。”黃朝陽說。

  中駿商業新零售購物中心確立輕奢時尚、家庭消費及城市奧萊三條產品線。購物中心百貨化經營及数字化運營,是中駿商業的經營方針;方隅公寓“基金管理+連鎖運營”商業模式得到進一步的發展,2020年,方隅將吸引更多世界級基金的投資與信任,形成更大的投資規模,從而發展出一套獨特的長租公寓商業模式。中駿踐行“做正確而難的事”之經營理念,吸引優秀人才並集中優勢資源,對準商業運營及公寓運營這兩大難點,攻堅克難,以解決“兩翼”發展的核心瓶頸。

  同時,中駿將聚焦“戰略、流程、人力”三大管理核心要素,加強一線組織能力建設,優化考核及激勵體系,持續推動組織能力提升;2020年,應對房地產行業激烈競爭的新局面,中駿集團確定打好營銷及項目管理兩大攻堅戰,以實現地產開發運營能力及商業、公寓經營能力的全面提升。

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新城控股2019年銷售金額2708億 同比增22.48%

日前,新城控股(601155.SH)發布2019年12月及四季度經營簡報。根據簡報,2019年新城控股實現銷售金額約2708.01億元,同比增長22.48%,累計銷售面積約2432萬平方米,同比增長34.21%。其中,12月單月銷售金額約242.39億元,銷售面積約244.01萬平方米。

同時,伴隨新城控股旗下吾悅廣場開業數量增加,和已開業商場運營逐步成熟帶動收入提升,2019年吾悅廣場租金及管理費收入增長至40.69億元,同比大幅上漲92.3%。

銷售業績的穩步增長,離不開新城控股全國化布局和地域深耕策略的持續推進。2019年,新城控股住宅開發事業部共出現了8個百億量級的地方公司。其中,作為大本營所在地,新城控股在長三角地區長期保持良好銷售表現,其住宅開發事業部下屬蘇州、蘇南、上海、南京、杭州、寧波公司,2019年銷售額均超過百億。

持續深耕成效顯現,新城控股在多個城市和省份的市佔率保持前列。據億翰智庫數據显示,2019年1-12月,新城控股在江蘇省的銷售額達857億元,位居全省第二;在浙江,新城控股以491.5億元的銷售額排名全省第八。

2019年,依託於“雙輪驅動”戰略。截至目前,新城控股已在全國在建及開業122座吾悅廣場。同時,重磅推出“吾悅菜場、吾悅珠寶城、吾悅運動城、吾悅兒童城”四大創新業態,推動吾悅廣場進化升級,加速打造幸福商業、釋放幸福能量。

去年三季度,面對房地產市場宏觀調控趨緊、房企融資趨緊的情況,新城控股採取了較為審慎的土地投資策略。

經營簡報數據显示,近期,新城控股通過掛牌方式取得江蘇省宿遷市編號為2019(經)D開發區02號地塊,出讓面積82935平方米,土地價款3.2億元;取得貴州省六盤水市編號為鳳凰山城市綜合體A-16號、B-12號及B-13號地塊,土地總價6.59億元;取得江蘇省宿遷市編號為2019(經)D宿城09號地塊,出讓面積128342平方米,土地價款8.02億元,新城控股目前擁有該項目70%權益。

融資方面,2019年12月16日,新城控股發布公告稱,公司境外子公司新城環球完成發行2年期、總規模3.5億美元的高級無抵押債券,獲得5倍以上超額認購,票面年息為7.50%。新城控股方面表示,本次債券的成功發行體現了境內外投資者對公司的高度認可,有利於公司進一步優化融資結構、拓寬融資渠道,符合公司的發展戰略。(房曉雯)

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世茂與福晟達成全方位合作 打造“世茂福晟”新平台

人民網福州1月14日電 (許維娜)傳聞連續發酵近一月後,世茂集團與福晟集團的合作終於得以官宣。1月13日,世茂集團與福晟集團聯合召開品牌發布會,正式宣布雙方締結戰略合作夥伴關係。

世茂集團董事局副主席、總裁許世壇現場透露,與福晟的合作是全方位的,雙方將在全國範圍內進行房地產開發、建築施工、物業經營、商業等領域內的戰略合作。

許世壇強調,“不是誰收購誰,誰合併誰,搭建的平台叫做世茂福晟,世茂福晟的城市覆蓋面不一定很多,但是會很聚焦”。目前暫時由世茂海峽負責,將交由世茂集團執行董事、世茂海峽發展公司董事長兼總裁呂翼來操盤,實現1+1大於2的共贏局面。

福晟集團董事長潘偉明在現場介紹:“福晟在福建、大灣區,以及湖南、鄭州等地,土地儲備較多,有較大優勢。尤其在舊改方面具有優勢,在粵港澳大灣區擁有建築面積達1000萬平米的舊改項目。”

“目前,世茂與福晟的合作範圍包括福晟旗下的全部項目、商業等,可售資源超過1000億元。另有舊改資源方面,大約有三四千億元的規模。”許世壇坦言,舊改項目這塊補了一個很大的短板。此外,福州六建也補足了世茂在建築領域的空白。

呂翼在會上提到,在福建和灣區,世茂與福晟兩家都很強,而且福晟在長沙和鄭州的市場佔有率高,正好補齊了世茂的版圖。他同時表示,在大灣區,福晟有1000萬平方米的舊改,而世茂有1000萬平方米的二級土儲,二者聯合后將製造出萬億級的想象空間。

關於新品牌“世茂福晟”的發展,呂翼回應稱,世茂福晟平台將成立城市更新平台,目前已擁有深圳、惠州、鎮江、揚州、鄭州等地的舊改項目。“世茂福晟,我們全面地優勢互補,我們在經營上、財務、組織這些方面有優勢,而福晟在舊改、建築方面有優勢。”

另據呂翼透露,目前世茂福晟是一個獨立的平台,對於這個平台是否有一個新創造的LOGO是個很慎重的問題,很多的樓盤原來比如說是福晟提供底樓盤,可能很快會改成世茂福晟,會進行代管模式。

“未來的地產除了大魚吃小魚、大魚吃大魚,還有新的渠道,就是建立合作共贏的新平台。2020年整個市場還是會在15萬億以上,比較看好一二線,實際上世茂福晟有諸多已經拿到銷售許可證的項目,銷售得好資金流就不差。”許世壇在現場稱。

除了世茂進入外,此次收購合作參與者共涉及三方,包括東方資產管理有限公司。不過,許世壇並未透露合作的具體股權佔比,他澄清說,“東方資產股權佔比很小,主要負責整合中的金融和財務工作。”

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打通城市治理的“最後一公里”

原標題:打通城市治理的“最後一公里”

  近年來,瀘州市江陽區為大力弘揚社會主義核心價值觀,鞏固全國文明城市成果,不斷豐富社區黨員群眾的精神文化生活。圖為在江陽區張壩景區開展“三下鄉”文藝活動。

  社區是城市治理的“最後一公里”,也是黨和政府聯繫服務群眾的重要橋樑和紐帶。打通城市治理的“最後一公里”,就要全力提升社區管理服務水平,滿足居民追求高品質生活的需求,促進社區和諧發展。但是,原有的社區管理模式已不能滿足日益發展的社區管理需求,這就需要創新社區管理服務模式,提升管理服務水平,化解社區管理難題,全力解決人民群眾最關心、最直接、最突出的問題,把社區打造成居民安居樂業的溫馨港灣。

  2017年6月,新華社受權發布《中共中央國務院關於加強和完善城鄉社區治理的意見》。意見指出,到2020年,基本形成基層黨組織領導、基層政府主導的多方參與、共同治理的城鄉社區治理體系。

  筆者認為,構建社會主義和諧社會,需要新型的社區管理模式。社區居委會作為社區的管理機構,其服務質量直接影響着和諧社會的構建。作為政府工作和社會事務的重心,社區居委會必須為居民提供優良的服務,從而提高居民對社區居委會的滿意程度,強化居民對社區的歸屬感和認同感。

  在構建社會主義和諧社會的宏偉進程中,社區居委會能否提供良好的社區服務,能否以良好的管理機制推動社區民主政治建設,能否提高居民的滿意度與促進社區的和諧,成為一項重要而又關鍵的內容。改革開放之初,諸如“單位人”轉變為“社會人”,大量农民工湧入城市等社會現象出現,這些現象本質上都關係到居民的切身利益,迫切需要新的社會組織來整合和緩解這些問題,實現社會的穩定與發展。可見,社區在我國社會發展中具有重要地位,而作為社區管理和服務的主體,社區居委會能否有效發揮其服務職能則左右着社區功能的發揮,乃至整個社會的和諧與發展。通過探討提升社區管理服務水平的路徑,對改善和提高社區居委會的服務質量,促進和諧社區的建設有着重要意義。

  以滿足美好生活需要為目標

  破解當前社區工作難點

  從筆者近年來的調研情況看,居委會作為黨和政府聯繫人民群眾的橋樑和紐帶之一,堅持以服務居民為宗旨,着力構建社區服務體系,團結和帶領居民群眾開展自我管理、自我教育、自我服務,積極協助街道完成了大量與居民群眾利益相關的社會管理和公共服務任務,有力地促進了民生的改善,推動了社區管理體制和服務體系的基本形成。但從城市社區功能的發揮、適應社會發展要求以及不斷滿足社區居民日益增長的美好生活需要來看,針對以下問題,社區管理服務工作還有很大的提升空間。

  社區黨建基礎薄弱,黨員管理有待加強

  多數社區居委會雖然都設有黨的總支或支部,配備了書記和副書記,但有的居委會整天忙於行政事務,沒有足夠精力抓黨建,缺乏必要的思想政治引領,社區內黨建氛圍不濃,黨組織的凝聚力和向心力就無從體現。有的居委會,一年到頭不開一次黨的會議,一些黨員淡化了黨員意識。尤其是一些離退休黨員,離崗后,除了逢年過節,原單位送米送面慰問外,基本上沒有正常的黨內生活,一些老黨員都有被遺忘的感覺,渴望得到組織關注,激發其餘熱生輝奉獻社區的熱情。對社區居住的流動黨員更是疏於管理,有的黨員甚至連從事何種職業居委會都不知道。筆者在調研中發現,有的地方一些流動黨員幾乎無人問津。部分社區黨員認同社區黨組織的思想淡薄,在社區建設中黨員的先鋒模範作用自然就不突出。有的甚至多年沒交過黨費,這些問題必須引起高度重視。

  社區自治能力不足,管理職責有待釐清

  社區從法律上定性為居民自治組織,而在實際工作中,居委會只是政府序列部門的延伸和派出機構,幾乎主要精力都用來完成街道或上級部門下達的任務。出於社會管理的需要,“上面千條線,下面一根針”,居委會本來人數就不多,可上級安排的事務接連不斷,大量事務積壓到社區,導致社區調查報表多、台賬資料多、會議活動多、證明蓋章多、檢查考核多,幾乎無暇履行服務群眾的職責,難以系統持久地給居民提供支持幫助。另外,隨着城市管理工作重心逐步下移,社區承擔了更多的工作任務,但責大權小,加之缺乏履行義務所必需的配套措施和保障,權責不對稱。筆者在調研中發現,有的地方上級部門要求社區普遍安裝治安防範的高科技技術設備,又不撥付必要的設備經費。沒錢不安裝,完不成上級下達的任務;如集資安裝,又怕加重居民負擔被舉報,讓居委會左右為難。

  社區管理力量薄弱,整體素質有待提高

  從整體上看,絕大多數社區工作人員年齡偏大,老齡化嚴重,且女同志居多。居委會作為單位體制的補充,只管理單位體制以外的社會人員,它擔負的社會管理和社會服務功能還相對較少,工作比較簡單,因而在居委會人員的任職資格方面,條件比較寬鬆,只要有熱情,喜歡做這項工作,有時間和精力就基本上能勝任居委會的工作。由於這些工作人員或是由行政職能部門直接分流出來,或是社會上招收的人員,他們大多都沒有經過嚴格的審核和考察,有的責任心不強,不具備相關的專業知識和技能,缺乏服務理念和人力資源管理理念,不能真正代表居民的意志,更不能切實維護居民的合法權益。這就大大阻礙了社區建設前進的步伐,弱化了社區建設“自願、自治、民主、合作”的原則。

  社區服務功能不全,活動內涵有待豐富

  社區服務工作關係到社會穩定和居民的切身利益,是構建社會主義和諧社會的重要內容。由於發展社區服務業的資金不足,社會服務業缺乏統一規劃與政策引導,社區服務的產業化發展尚不健全,社會服務信息網絡體系還沒形成等原因,社區服務業的發展遇到了相當的困難和阻力,主要體現在社區服務體制機制不健全,社區服務總體投資不足,內容比較單一,服務領域狹窄等方面,遠遠不能滿足居民全方位、多元化的服務需求。居委會的生命力在於社區居民的積極參與。由於社區組織的活動多數單調乏味,引不起居民的興趣,社區成員參與度不高。居委會和居民屬於管理與被管理的關係,居民普遍認為居委會是政府機構,而居委會人員整天忙於處理行政性工作任務,使得居民對其缺乏認同感,參與社區組織的活動自然不熱心。加之居委會人手不足、精力有限,很難有時間入戶了解民情收集民意,拉大了與居民群眾之間的距離,居民群眾對居委會的認知度也在降低。

  以提升管理服務水平為路徑

  創新新時代城市社區工作

  提升社區管理服務水平是一項綜合工程,必須統籌規劃,配合聯動。着力在創新社區黨建、理順管理體制、提高社區工作人員素質、強化社區功能上下功夫,從而促進社區管理服務水平的提升和居民滿意度的提高。

  改進創新社區黨建,強化思想政治引領

  社區是黨在基層工作的基礎,社區黨建工作是黨的基層組織建設的重要組織部分。要嚴格落實社區黨組織的各項職責,進一步增強社區黨組織的凝聚力和向心力。一是要按照“一個社區一個黨支部(總支、黨委)”的要求建立健全社區黨組織,有條件的社區也可成立樓院黨小組。二是建立社區黨建工作協調機制。按照條塊結合、資源共享、優勢互補、共駐共建的原則,建立由街道黨工委牽頭、轄區有關單位(如本單位幹部職工在該社區居住相對集中)基層黨組織負責人參加的社區黨建工作聯席會制度,定期不定期地圍繞社區內的社會性、公益性、群眾性工作,相互交流情況,共同研究解決社區黨建和社區建設的實際問題。三是要完善黨員管理工作,對社區內居住的黨員實行“三管”(直管、協管、託管),消除黨員管理“盲區”和“空白點”,實行無縫連接。具體來說就是對離退休黨員和下崗職工黨員實行“直管”,充分發揮他們的優勢特長,鼓勵他們奉獻社區,發揮餘熱;對社區在職黨員實行“協管”,協助駐社區單位對在職黨員實行雙重管理,調動他們的積極性,使在職黨員自覺參加社區建設,自覺接受社區黨組織的監督和管理;對社區流動黨員實行“託管”,在各社區建立流動黨員管理站和流動黨員登記站,定期組織黨員參加“黨組織生活”,堅持“三會一課”制度,經常性與他們進行溝通,關心他們的學習與生活,隨時掌握他們的工作生活行蹤,避免失控出現異常情況。這樣有利於密切黨委政府與居民群眾的聯繫,擴大黨的影響力,鞏固黨在社區執政的群眾基礎。

  明確社區職責定位,引導居民參與自治

  社區居委會是居民自我管理、自我教育、自我服務、自我監督的基層群眾性自治組織,是社區自治工作的組織者。其主要職能應該是辦理社區的公共事務和公共事業,協助政府及其派出機關做好居民利益相關的工作。社區居委會定位不清直接影響着自治能力的提高。因此,第一,要從立法層面確定居委會的權力、義務及職能,對其進行更細緻的規定,分清社區管理中哪些事務要由政府協調處理,哪些事情完全可依靠居委會自行解決,明確政府管理和社區自治的權責。第二,政府部門應當擺正自身的角色,認清社區居委會獨立的合法地位,改直接干預為間接引導,正確看待政府與社區的合作關係。要從責權利三方面入手,實行責權利的統一,合理分擔責任,相互尊重權利,合理整合資源配置。居委會在處理與街道辦事處的關係上,主要按照《居委會組織法》,對居委會落實人事權、資金支配權和資產管理權,把街道的行政工作收回到街道,僅就法定的工作落實到居委會。在和區政府職能部門的關係上,真正體現合作協助關係,而不是行政指派任務的關係。確有需要居委會協助完成的任務,要把必要的工作經費劃撥到居委會。第三,建立社區評議街道和政府職能部門的考核監督機制,評分結果列入政府目標管理和公務員考核的重要內容。採取上下雙向的審批把關和監督考核制度,來保證政府部門依法行政,逐步解決社區居委會的行政化和自治性質回歸的問題,真正發揮居委會的群眾自治組織功能。

  加強社區隊伍建設,提高整體綜合素質

  社區在傳統的行政模式下形成的依賴性發展,致使其治理能力逐步減弱,積極性和創造性漸漸萎縮。隨着經濟社會的發展和城鎮化進程的加快,不斷出現的新情況、新問題,對社區居委會幹部的素質提出了新的要求。除了新錄用的居委會幹部要嚴格把關外,對現有居委會幹部必須加強教育培訓,提高整體素質。要按照統籌規劃、分級負責、分層培訓的原則,分期分批地對社區居委會幹部進行培訓,不斷提高社區工作者解決實際問題、化解新時期人民內部矛盾的能力,不斷提高為居民辦好事、辦實事的能力。要鼓勵黨政機關、企事業單位優秀年輕幹部到社區居委會幫助工作,鼓勵高校畢業生、複員轉業軍人等社會優秀人才到社區擔任專職工作人員,鼓勵黨政機企事業單位在職或退休黨員幹部、社會知名人士以及社區專職工作者參與居委會選舉,經過民主選舉程序擔任居委會成員。要提高社區幹部待遇,逐步把社區幹部的各種保障經費納入財政預算,解除社區幹部的後顧之憂,激發社區幹部為居民服務的熱情。

  完善社區管理體制,拓展功能服務平台

  要進一步理順社區管理體制,建立由黨委政府負責、社區辦和民政局牽頭,相關部門配合、社會廣泛參與的社區服務管理體制,加強對社區服務功能建設的組織協調、指導服務,解決社區服務發展中的各種問題。進一步明確社區功能與職責,推行行政事務進社區准入制度。對經批准進入社區的各項行政事務,要明確工作的權責範圍和經費標準,嚴格落實“權隨責走,費隨事轉”,將用人權、工作經費權下放到社區。進一步加強社區共建機制建設,做到把滿足社區居民需求作為社區共建的主要目標,鼓勵公益單位向社區開放服務設施或資源,激發他們參與社區建設的積極性。要以便民利民為基礎,不斷加強社區服務功能。要建設社會化服務平台,打造社區服務品牌。要設置利民便民服務崗位,組建社區服務志願者隊伍,廣泛開展便民利民服務、居民自助服務及社會公益服務。應鼓勵社區聯合社會力量發展如教育培訓、文化娛樂、養老托幼、家政服務等社區服務。要暢通社區社情民意的反映溝通渠道,及時幫助社區居民解決困難、調處矛盾、疏導情緒,積極發揮社區服務在促進社會和諧中的積極作用。

  以讓人民更滿意為宗旨

  推動社區工作高質量發展

  通過深入調研,筆者深深體會到,社區居委會工作量大、涉及面廣,與居民的關係越來越密切,與居民的幸福息息相關,因而提高社區管理服務水平就成為必然。

  筆者認為,要使居民有更多的獲得感和幸福感,就需要加大工作力度,提高居民的參與程度,加強居民和居委會之間的聯繫,提高居民對於居委會的認知水平和信任度,始終把社區管理服務工作置於居民的監督下,才能不斷提高居民的幸福指數。要採取措施提高居民參與社區管理的熱情,居民參與管理社區的活動越多,對居委會越了解,對其工作越關注,越有利於促進社區工作的開展。

  同時,改善社區環境也是提升管理服務水平的一個重要途徑。社區是居民的幸福家園,為居民營造優美的環境,能夠體現和滿足居民的生活需求和精神需求。

  針對當前社區管理服務中的薄弱環節,社區居委會應堅定不移地堅持黨建引領,示範帶動,完善社區管理體制,理順各種關係,提高社區幹部的綜合素質,進一步提升社區管理服務水平。讓居民在享受社區居委會提供的優質服務的同時,認可社區居委會的服務和管理,自覺參與社區的自治管理。這樣既提高了社區居民的滿意度,又強化了居民對社區的歸屬感和認同感,同時也促進了社區的和諧發展。

  (作者單位為上海理工大學管理學院)

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政策積極信號帶動擴大有效投資 PPP項目落地率有望進一步上升

  主持人陳煒:日前,國務院總理李克強主持召開國務院第四次全體會議指出,全面做好“六穩”工作,統籌推進穩增長、促改革、調結構、惠民生、防風險、保穩定。今日,本報聚焦地方政府專項債券發行情況、疏通貨幣政策傳導機制等熱點內容,進行相關採訪和解讀。

  1月13日,國務院總理李克強主持召開國務院第四次全體會議時指出,加快發行和用好地方政府專項債券,推動在建工程建設和具備條件項目及早開工,帶動擴大有效投資。

  可以說,“穩投資”是“六穩”工作的重要內容,從去年的成績來看,政策落地效果顯著,投資環境進一步優化,投資信心不斷加強,社會投資活力不斷被激發。數據显示,2019年前11個月,全國固定資產投資(不含農戶)533718億元,同比增長5.2%,增速與2019年1月份至10月份持平。分領域看,基礎設施投資同比增長4.0%,製造業投資增長2.5%,房地產開發投資增長10.2%。

  資本市場在穩投資方面

  將發揮更大作用

  為了繼續擴大有效投資,去年11月底國家發改委印發了《關於開展“投資法規執法檢查 疏解治理投資堵點”專項行動的通知》,主要目的就是為了促進“穩投資”政策措施落地,解決國務院第六次大督查發現的若干問題。

  1月15日,財政部專家庫專家、360金融PPP研究中心研究總監唐川對《證券日報》記者表示,結合去年年末、今年年初的政策布局來看,發改委等管理部門今年的政策體系設計會採用由上至下的策略,即採用大規劃、大戰略先行,技術層面、基礎領域政策為配套的方式。過程中,會結合新舊規劃方案,通過對區域發展、行業發展提出硬性要求來繼續擴大有效投資。

  東方金誠首席宏觀分析師王青在接受《證券日報》記者採訪時表示,預計2020年發改委將從三個方面入手,繼續擴大有效投資,一是進一步加大項目儲備力度,重點圍繞補短板、強弱項和優化結構等方面,規劃儲備一批重大項目。二是推進審批制度改革,提高審批效率,壓降項目前期工作時間,推動新開工建設。三是保障項目融資,主要舉措可能包括督促加快專項債發行和使用進度;引導金融機構保障平台合理融資需求;提高企業債發行效率,擴大企業債發行規模,為基建項目提供配套資金;降低民間資本進入基建領域的准入門檻和進入條件,調動民間資本積極性。

  就今年投資規模的預測,王青表示,預計2020年專項債資金將發揮基建投資“加速器”作用。2020年資本市場在穩投資方面將會發揮更大作用。一方面,專項債以及配套城投債的發行是項目資本金和後續配套融資的重要來源,且在非標融資受限、銀行信貸承接能力有限情況下,其重要性進一步提升。預計2020年城投債發行量還會保持增長。另一方面,新基建是這一輪基建發力的重點,可以看到,相關概念板塊已經成為資本市場的關注熱點。預計2020年新基建項目的股權、債權及私募產業基金等融資規模有望明顯擴大。

  唐川表示,整體而言,今年固定資產投資相較去年會有些許增長,但考慮到政策層面對房地產投資、過度發展的限制,其增長幅度不會太大,將呈現穩中有進的態勢。

  PPP項目落地率

  有望進一步上升

  除了傳統的投資方式,PPP模式在加強基礎設施補短板、調動民間投資方面的作用十分顯著。數據显示,截至去年11月初,全國正推進的PPP項目近7000個,總投資9萬億元。其中,城市基礎設施、農林水利、社會事業、交通運輸、生態環保等領域,占項目總數和總投資比重均接近90%。

  王青告訴記者,PPP模式一方面可以引入民間資本,增加基建項目的投資資金來源;另一方面可以發揮民間資本嗅覺敏銳、高效、創新能力強等優勢,提高項目建設、運營效率和質量。預計2020年PPP項目落地率有望進一步上升。此外,在政府加大力度改善營商環境的背景下,政策上對民營、外資資本參與PPP項目估計會有進一步傾斜,匹配度更高的金融工具也可能出現。一些現金流回報比較穩定的生態環保項目有望成為2020年PPP項目實施的一個重點,如污水、垃圾處理等。這也可在帶動基建投資增長過程中,與央企或地方國企資金主導的交通、市政等PPP項目形成較好的錯位互補效應。

  唐川表示,當前經濟增長和投資的重點聚焦於創新消費模式、高新技術產業發展和基礎設施與公共服務領域項目建設,而PPP模式不僅能調用社會力量更好地扶持以上領域發展,並且其政府和社會資本合作的模式還有助於緩解地方政府債務壓力,優化基礎設施和公共服務品質,促進地區城鎮化更為全面、穩定發展。加上中央降低部分領域基建項目最低資本金額度,新時期的專項債也有望解決PPP項目資本金問題,並有效引入財務投資人。所以,在新時期,用好PPP模式,開發好PPP項目的相關資產,將有利於全面導入社會力量進入基礎設施和公共服務領域,在滿足地方政府拉動投資之訴求的同時,也能讓企業、金融機構、用戶等各類市場主體更大程度地從中獲益。

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樓市趨穩 長效機制漸次成形

原標題:樓市趨穩 長效機制漸次成形

  1月16日,2019年12月70個大中城市房價統計數據出爐,一二三線城市新房價格同比漲幅均現回落。當月,新建住房同比漲幅達20%以上的城市由2018年12月的三個減少為零,漲幅超過10%的城市也從40個下降至17個。

  相比2018年,2019年房價漲幅總體穩定。業內人士表示,2020年“房住不炒”基調不會改變,各地將繼續以穩地價穩房價穩預期為目標,着力建立和完善房地產市場健康發展的長效機制,房地產市場總體將保持穩定。

  去年12月70城房價窄幅波動

  國家統計局數據显示,一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅回落,二手住宅漲幅略有擴大;二三線城市新建商品住宅銷售價格環比漲幅微擴,同比漲幅回落,二手住宅漲幅均相同或回落。

  一線城市方面,初步測算,2019年12月,四個一線城市新建住房價格環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.4個百分點,其中北京和深圳分別上漲0.4%和0.7%,廣州下降0.3%;二手住宅價格環比上漲0.4%,漲幅比上月擴大0.2個百分點,北京和深圳分別上漲0.6%和1%,上海下降0.2%。

  二三線城市方面,初步測算,2019年12月,31個二線城市和35個三線城市新建住宅價格環比分別上漲0.3%和0.6%,漲幅比上月均擴大0.1個百分點;同比分別上漲7.3%和6.7%,漲幅比上月分別回落0.6個和0.3個百分點。二線城市二手住宅價格環比上漲0.1%,漲幅連續三個月相同;三線城市環比上漲0.2%,漲幅比上月回落0.1個百分點。二三線城市二手住宅同比分別上漲3.7%和3.9%,漲幅比上月均回落0.2個百分點。

  中原地產首席分析師張大偉表示,2019年整體房地產市場較為穩定,漲幅明顯收窄。70城二手房價格方面,已連續七個月超過20個城市出現下調。

  諸葛找房數據研究中心研究員國仕英表示,2019年12月下跌城市有所減少,但難言樓市回暖。此次上漲或是受年底多城調整人才落戶政策等利好因素影響,市場信心略有恢復,帶動部分城市價格小幅上漲。他表示,雖然新建商品住宅及二手住宅價格環比上漲城市數量略有增加,但漲幅均有所收窄,市場整體趨於平穩。

  2019全年房地產市場穩字當頭

  在本輪調控長時間保持穩定的情況下,2019年住房市場、土地市場以及銀行貸款方面,表現均以“穩”為主。

  國家統計局數據显示,2019年12月,呼和浩特新建住房同比漲幅最高為15.9%,唐山二手住房同比漲幅最高達15.2%。相較前幾年動輒20%、30%的漲幅已明顯收窄。

  與2016年的高點相比,我國各大城市房價明顯趨於穩定,新建住房和二手房價格同比漲幅沒有超20%的城市。2016年12月,70大中城市中,新建住房價格同比上漲超過20%的城市多達14個,其中,合肥上漲46.5%,廈門上漲41.9%,南京上漲41%,2019年12月則分別降至3.9%、3.9%、4.1%;2016年12月,二手房價格同比上漲超過20%的有10個,其中,合肥同比上漲48.9%,北京同比上漲36.7%,2019年同期則分別為上漲3.3%和下降0.5%。

  土地方面,諸葛找房研究院數據显示,土地供求規模基本持平,土地市場延續低溫態勢。土地價格明顯穩定,2019年土地成交樓面均價為4006元/平方米,同比上漲15.4%。土地成交平均溢價率在2016年達到47.17%的高峰之後,大幅下降至2018年的13.77%,2019年溢價率升至14.66%。

  資金方面,央行最新數據显示,2019年全年人民幣貸款增加16.81萬億元,同比多增6439億元。分部門看,住戶部門貸款增加7.43萬億元,其中,短期貸款增加1.98萬億元,中長期貸款增加5.45萬億元。

  張大偉表示,2019年住戶部門貸款雖然刷新歷史紀錄,但漲幅明顯放緩。中長期貸款佔比明顯增長,也進一步显示出我國對投機性購房打壓效果。

  長效管理機制效用將進一步顯現

  記者從日前密集召開的多个中央部門工作會議和地方兩會了解到,“房住不炒”將長期維持,從嚴把金融端口到完善住房體系,樓市管理手段將日臻完善。

  央行日前召開2020年工作會議提出,加快建立房地產金融長效管理機制。1月13日,銀保監會副主席黃洪指出,2020年將堅決落實“房住不炒”要求,嚴格執行授信集中度等監管規則,嚴防信貸資金違規流入房地產市場,持續遏制房地產金融化泡沫化。在16日央行舉行的金融統計數據新聞發布會上,央行金融市場司司長鄒瀾也明確,2020年將嚴格控制房地產在新增信貸資源的佔比。

  從地方來看,在四川2020年住房城鄉建設工作會議上,四川省住建廳廳長張正紅表示,四川省將出台《貫徹落實房地產市場平穩健康發展城市主體責任制四川工作方案》,建立長效機制政策“工具箱”,探索構建“2+2+X”住房體系,以長效機制確保實現穩地價、穩房價、穩預期。

  北京方面,將堅持“房住不炒”,進一步完善長效管理調控機制;2020年建設籌集各類政策性住房4.5萬套;進一步規範非居住建築改建租賃住房,穩定住房租賃市場秩序。

  重慶方面,堅決打好防範化解重大風險攻堅戰。防範化解房地產領域風險,落實穩地價、穩房價、穩預期長效管控機制,逐步建立租購併舉的住房制度,促進房地產市場平穩健康發展。

  山西將重點放在健全住房保障體系,保持房地產市場穩定,將加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度,大力發展住房租賃市場。浙江將探索建立公共資源配置與常住人口規模掛鈎機制,切實提升大都市區能級,加強房地產市場調控,發展住房租賃業,完善住房保障體系。

  張大偉表示,2020年房地產市場仍將平穩運行。國仕英預計,2020年房地產調控政策在尋求長效穩定的背景下,不排除有城市根據自身情況進行結構性、區域性的微調。“因城施策”並不意味着政策的放鬆,前提是當地房地產市場要平穩發展,如果部分城市出現比較強的炒作跡象或者出現房價較快上漲的現象,這類城市仍會出台調控政策。

(責編:孫紅麗、畢磊)【其他文章推薦】

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