多地計劃加大租賃及保障性住房供地

東方財經網 2017-08-16 21:34:13 來源：

8月15日，廣州市國土資源和規劃委員發布《廣州市2017-2021年住宅用地供應計劃》（簡稱《計劃》）的通知，以加強和改進住房及用地供應管理，改善住房供求關係，穩定市場預期。根據《計劃》，2017年-2021年，廣州全市計劃供應住宅用地3200萬平方米，年平均計劃供應住宅用地640萬平方米。其中，五年內全市普通商品住宅用地計劃供應2375萬平方米；租賃住房用地計劃供應825萬平方米，佔比達25.8%。

事實上，近半月內，上海、福州、廈門、成都、武漢等多個城市相繼出台了未來五年供地計劃，大部分均提出增加住房用地供應量，均較“十二五”期間有明顯增長。而且，上述城市的五年供地計劃在住宅用地規劃中，均加大了公租房和保障房的供地比例，加快培育租賃市場和推進保障房工程建設的意圖明顯，有助於為“房子是用來住的”理念提供政策落地。

加大租賃保障供地

從目前住房矛盾比較突出的北上廣深的供地計劃來看，這些城市均加大了租賃住房和保障房用地比例。

廣州市的《計劃》显示，2017年-2021年，住房建設計劃安排75萬套，其中，普通商品住宅60萬套，租賃住房15萬套。同時，未來五年全市保障性住房以公租房為主，並結合各區發展特點，提供一定規模的人才公寓。探索以統籌使用部分“城中村”改造村民復建安置房，加大公租房供應力度；鼓勵房地產開發企業自持商品房，以出租方式供應市場，增加租賃住房有效供應。

上海發布的《上海市住房發展“十三五”規劃》显示，預計“十三五”期間上海供應住房用地5500公頃，新增住房供應總套數170萬套，比“十二五”增加60%左右。其中，商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。從供地面積來看，商品住房、租賃住房和保障性住房幾乎已經“三分天下”。

北京2017年－2021年期間，計劃供應宅地6000公頃。其中，租賃住房用地為1300公頃，佔比21.7%。北京市未來五年加快供地新建住房中，產權類約佔70%，租賃類約佔30%。產權類住房中，商品住房約佔70%。商品住房中，自住型商品住房、中小套型商品住房約佔70%。

“北京模式”被採用

自2016年10月進入房地產調控周期后，為平抑地價，北京在土地拍賣中引入了“限房價、競地價”、競企業自持商品住房面積比例、競高標準商品住宅建設方案等方式。從目前主要城市的相關供地計劃來看，北京市的這一模式也被應用到多地之中。

廣州市的《計劃》明確，全市將靈活採取“限房價、競地價”、“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等多種競價方式，防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況。

8月15日進行的杭州土拍中，也採用了類似的模式。8月15日，杭州國土資源局新掛牌8宗土地，包括5宗宅地、3宗商業用地，總出讓面積336.87畝，總起拍價83.47億元。這批土地競價方式為，當溢價率達到70%時鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

中原地產首席分析師張大偉認為，這類拍地模式下，房地產商可售貨值減少，可定價商品少，議價能力降低，市場風險也進一步加大。因此，這類模式下，比拼的是房企成本控制能力，預計未來新建商品房市場中，改善型的比例將降低。整體來看，這一系列措施有助於降低房地產投資屬性，促進其回歸居住屬性。

　　(出處：中國證券報 2017年08月16日)

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前7月北京商品房銷售面積同比下降四成

東方財經網 2017-08-16 21:34:15 來源：

今年1至7月，北京市商品房銷售開發投資、施工面積、銷售面積全面下降。其中銷售面積同比增速連續六個月下滑，同比下降40.9%。

北京市統計局15日公布的數據显示，今年1至7月，北京市完成房地產開發投資1859.6億元(人民幣，下同)，同比下降7.1%。其中，住宅投資完成867.8億元，同比下降8.7%；寫字樓投資完成374.2億元，同比下降4.4%；商業、帆益用房及其他投資完成617.6億元，同比下降6.4%。

在市場供給方面，1至7月，北京市商品房施工面積為11192.1萬平方米，同比下降5.1%。其中，住宅施工面積為4768.8萬平方米，同比下降11.8%；寫字樓為2288.1萬平方米，同比下降0.4%；商業、帆益用房及其他為4135.2萬平方米，同比增長1%。

1至7月，北京市商品房新開工面積為1086.7萬平方米，同比下降27%。其中，住宅新開工面積為484萬平方米，下降22.7%；寫字樓為227.8萬平方米，下降18.1%；商業、帆益用房及其他為374.9萬平方米，下降35.9%。

1至7月，北京市商品房竣工面積為568.3萬平方米，同比下降39.5%。其中，住宅竣工面積為237.9萬平方米，下降54.1%；寫字樓為133.4萬平方米，下降21.1%；商業、帆益用房及其他為197萬平方米，下降21.9%。

供給減少，銷售也慘淡。數據显示，1至7月，北京市商品房銷售面積為480.6萬平方米，同比下降40.9%。其中，住宅銷售面積為313.5萬平方米，同比下降35.1%；寫字樓為70.3萬平方米，同比下降68.5%；商業、帆益用房及其他為96.8萬平方米，同比下降10.1%。

分析指出，數據體現了北京市有關部門出台的“3.17”系列房地產調控新政管控的效應，也說明投資投機需求得到了較好抑制，這有助於穩定市場和穩定預期。

　　(出處：中國新聞網 2017年08月16日)

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存量時代的轉型選擇 房企爭相瞄準城市更新

東方財經網 2017-08-16 21:34:16 來源：

新華網北京8月16日電（袁雅錦）過去十幾年的新房開發，使得國內住宅增量市場形成一定程度的飽和，對持續追求業績增長點的房企而言，單純的賣房子利潤漸微亟需尋找可替代的模式，而新城開發、片區改造、新型城市圈建設等城市更新潮則創造了又一個可供挖掘的市場空間。

業內專家認為，房企紛紛布局城市更新，一是因為核心城市的招拍掛拿地門檻升級，二是白銀時代的新房開發空間趨於有限，運營、改造、更新逐漸成為房企佔位存量住宅市場的破局關鍵。

城市更新需求劇增

據中國指數研究院報告显示，2016-2020年間，我國城鎮住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，佔總體住房需求的34.4%，國內城市更新的潛在需求量十分龐大。

對此，業內人士蘇鑫表示，這其中存在着併購紅利、資本紅利、運營紅利和政策的紅利，一個上萬億規模的巨大市場正在形成。

尤其近年，廣州、深圳、上海等城市相繼將舊城改造、產業運營等城市更新作為重點發展方向，包括近日廣州黃浦區設定確保全年10個項目動工的目標，深圳龍華區列入城市更新項目84個，上海探索城市更新基金、舉辦城市更新專題研討班等，通過對存量用地的開發利用和舊城空間的煥新，為城市可持續發展注入新生機。

城市更新對城市的空間、功能、產業布局、生活方式等方面，都將帶來深刻的改變和影響。戴德梁行大中華區行政總裁張國正認為，在強調存量煥新的新形勢下，如何在有限的用地上實現經濟活力和社會宜居性的同步提升，企業又如何摸索出適合自己的“資產運營+資本運作”的有效模式，都面臨着操作層面的挑戰。

房企爭相布局下的挑戰

通過行業觀察發現，隨着新房市場發展到一定階段，許多城市卻又面臨着舊城區的交通方式落後不完善、公共配套布局不合理等城市更新難題，意識到城市中心區供地逐漸稀少的房企，也不約而同地將“邊改造、邊運營”作為下一步轉型方向。

其中，萬科、碧桂園、恆大等3000億規模級的大房企均布局有大型產業城項目，如萬科持續開發經營多年的良渚文化村，碧桂園斥資860億改造的昆明春城項目，恆大在深圳納入的近6000億貨值的城市更新儲備等；中型房企方面，陽光城通過一系列併購獲得多個城市更新項目，龍光地產在珠海、惠州及潮州等地參与建設6個城市更新項目，將提供180億元的可售資源，旭輝一舉拿下太原三給片區的新城改造項目，預期投資達500億左右。

同策諮詢研究中心總監張宏偉向記者表示，“一方面，從核心城市來講，招拍掛拿地的量相對減少而門檻抬高，房企需要通過其他途徑來獲取開發儲備；另一方面，舊城改造整體地價不高，更願意降低土地成本來換取開發商對產業、就業資源的導入；對房企發展而言，也需要多元化業務的落地和拓展。”

相較於資金充裕、資源雄厚且開發經驗豐富的大房企，許多此前只專註於樓盤開發而並未操作過大體量項目的中型房企，能否承載巨量的資金壓力、進行長周期的新城運營？對此， 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，城市運營和更新方面的經驗較少的房企，要對類似基礎設施配套等內容有更充分的掌握，這樣投資過程中才不會太被動。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年08月16日)

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鏈家：安心服務累計賠付金額超6億 引入外部監督機制

東方財經網 2017-08-16 21:34:16 來源：

對於房地產行業來說，房屋交易存在的潛在風險一直是不少消費者最為擔憂的因素。據調查显示，在有購房意願的消費者中，對“交易風險”的關注程度已經高於對“交易價格”的關注。如何規避風險，獲得安心服務保障成了重中之重。

作為國內房地產服務領域的企業，鏈家從2013年提出安心服務承諾開始，不斷升級擴大安心服務承諾的數量和覆蓋範圍，為交易風險買單，保障消費者購房全過程的安心體驗。

“如今，鏈家安心服務已囊括全渠道真房源、簽前查封損失先行墊付、物業欠費損失先行墊付、交易不成退代理費、房屋篩查最高原價回購、房屋漏水保固補償、稅費精算差額補償、投訴24小時等11項承諾內容，並拓展至全國21個城市（安心承諾內容因城而異），累計保障近3萬筆交易，賠付金額超6億元。”8月15日，在鏈家安心監督團成立儀式上，鏈家集團品質線副總裁葛靜介紹了安心監督團的工作機制及運行情況。

據了解，首期安心監督團成員，由行業協會、媒體代表、社區街道領導及消費者代表等20餘人組成，旨在通過社會各界監督鏈家全流程安心服務落實， 群策群力保障消費者權益，共創行業品質服務。

葛靜稱，安心監督員負責監督鏈家安心服務承諾落實度、服務滿意度、政策法規遵循度和用戶信息保護度等內容，通過公共郵箱收集、整理用戶投訴，跟蹤報道用戶反饋問題處理流程，並定期參加監督團溝通會，對鏈家的業務提出有效建議。

作為被監督對象，鏈家將及時配合監督團成員了解鏈家、採訪報道等需求，承諾第一時間處理監督團成員反饋投訴和爭議，並定期開展監督團內部溝通，收集匯總監督團成員建議。同時，鏈家在行業內推動安心服務成為行業共識，促進房產服務行業健康發展。

北京房地產業協會副會長兼秘書長陳志表示，安心監督團引入了來自社會的外部監督機制，將促使鏈家的房屋交易流程更加透明化，同時，也將引導行業的進步和健康發展。

從用戶購房痛點出發，為房屋交易的全流程提供保障，是鏈家持續發力安心服務的初衷。2004年，鏈家明確提出陽光操作模式，即“透明交易、簽三方約、不吃差價”；2009年，鏈家開通官方客服熱線；2011年，2011年，鏈家在業內首次提出全渠道真房源承諾，截止今年5月，鏈家已清除10000多套不實房源；2012年，鏈家在業內首次承諾全渠道真房源、假一賠百元；2013年，鏈家發布“四大安心”服務承諾；2015年，鏈家啟動億元保障基金計劃，升級安心服務承諾；2016年，北京鏈家發布八大安心服務承諾；2017年，鏈家安心承諾擴展全國21個城市，因“城”制宜，總計包含11項承諾內容。

據了解，為了將安心服務內容有效傳遞給消費者，除了成立安心監督團之外，鏈家還將深入社區，在全國陸續開展社區購房風險講座。鏈家希望，通過社會合力監督和房產知識普及，讓安心服務更加公開透明，為更多消費者提供房屋交易保障，促進行業的服務品質升級。

　　(出處：新華網 2017年08月16日)

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北京今年已推出19個企業自持租賃房項目

東方財經網 2017-08-16 21:34:21 來源：

新華社北京８月１５日電（記者孔祥鑫）記者１５日從北京市住建委獲悉，為進一步健全北京市購租並舉的住房供應體系，培育和發展住房租賃市場，北京市今年持續加大企業自持商品住房作為租賃房的推進力度，目前已累計推出１９個企業自持租賃房項目。

據介紹，１９個項目分別位於海淀、丰台、大興、房山、平谷、順義等６個區，在土地招拍掛階段通過“控房價、限地價、競自持、比方案”方式出讓，１９個項目住宅總建築面積２３３．６萬平方米，其中自持商品房面積１２７．５萬平方米。

按照土地招拍掛文件要求，項目建設過程中將大力推廣住宅產業化和裝配式技術，做到節能環保、和諧宜居。項目建成后，將為進一步擴大北京市租賃市場房源提供有益補充。目前，北京市住建委等部門多次召開專題調度會，解決項目開發過程中遇到的難點問題，督促企業倒排工期計劃，確保項目按時開工。

北京市住建委相關負責人介紹，在大力推進企業自持租賃房建設的同時，北京市也加強了對此類項目的監督管理工作，對企業自持租賃房項目的管理提出了明確要求。

根據要求，企業自持商品房應全部用於對外租賃，不得銷售，企業持有年限與土地出讓年限一致；企業自持商品房租賃活動實行市場化機制，不限定承租主體，租金價格由租賃雙方按照市場水平協商確定；自持商品房出租納入北京市房屋租賃信息服務與監管平台管理，租賃合同應進行網上籤約，並按規定辦理登記備案；企業出租自持商品房前，應對房屋進行全裝修；企業可成立租賃管理部門開展自持商品房租賃經營，也可與住房租賃企業、房地產經紀機構合作經營。

　　(作者：孔祥鑫)　　(出處：新華社 2017年08月16日)

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北京無房戶注意啦！購買共有產權房可辦理落戶入學

東方財經網 2017-08-16 21:34:19 來源：

購買共有產權房可辦理落戶入學

市住建委回應市民意見 離婚前家庭成員無住房或再婚家庭可申請共有產權住房

買了共有產權住房，子女能享受同等區域入學的權利嗎？答案是肯定的。昨天，市住建委在回應市民對於《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（徵求意見稿）的建議時明確，購買共有產權住房可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

共收到反饋意見2730條

“截至8月10日6時整，我貌收到反饋意見2730條，其中郵件2694封、傳真36件，總體來看，社會各界對本市共有產權制度和建設導則表示支持和贊同。”市住建委稱，歸納后發現，群眾提出的意見主要集中在單身申請家庭年齡、離婚限制年限、住房轉出記錄、東西城房源以及能否落戶、入學等方面。市住建委明確表態，共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。

單身不滿30周歲“先租后買”

“本來打算申購自住房的，可改為推行共有產權房后，27歲的我卻喪失了資格。”擁有北京戶籍的小徐，這幾日一直很後悔，兩個月來在二手房和自住房之間徘徊不定，放棄了一個自住房項目的申購，沒想到卻自此和自住房“擦肩而過”。“原本，單身人士只要年滿25周歲就可以申購自住房，可根據共有產權住房的新規定，這道年齡門檻被提到了30周歲。”

單身家庭的申請年齡限定，是此次關於共有產權住房新政中討論較多的焦點之一。“有群眾反映30歲年齡限制過高，同時也有群眾贊成，認為共有產權住房應優先保障家庭結構穩定且人口較多的家庭。”市住建委在回應中表示，不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費。下一步，市住建委也將制定支持政策，引導單身青年通過租房方式解決住房困難問題，實現有效銜接。

離婚前無房不受三年限制

根據此前的《徵求意見稿》，有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請，申請時點距離婚年限不滿三年的，不得申請購買共有產權住房。對此，市住建委解釋稱，三年的時間限制，僅針對“有住房家庭夫妻離異后單獨提出申請”的情形，對離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制。也就是說，離婚前夫妻名下沒有住房的，或者是普通的再婚家庭，只要符合規定條件，也可以申請共有產權住房。

住房轉出記錄只查本市

《徵求意見稿》第十條提到，申請家庭有住房轉出記錄的，不得申請共有產權住房。市住建委回應稱，設置要求無住房轉出記錄，目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求，符合回歸自住屬性、杜絕投資投機需求。在新的辦法中，將採納部分建議，把“無住房轉出記錄”修改為“在本市無住房轉出記錄”。此外，東、西城區的居民無需擔心房源供應不足，根據規定，東、西城區戶籍但在項目所在區工作的家庭，與項目所在區戶籍家庭具有同等待遇。本報記者 趙瑩瑩 J201

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本市企業自持租賃房

項目達19個

市住建委昨天對外發布，作為推進發展租賃住房的一項重要舉措，今年以來，本市持續加大企業自持商品住房，截至目前已累計推出19個企業自持租賃房項目。

據介紹，19個項目分別位於海淀、丰台、大興、房山、平谷、順義等六個區，在土地招拍掛階段通過“控房價、限地價、競自持、比方案”方式出讓，19個項目住宅總建築面積233.6萬平方米，其中自持商品房面積127.5萬平方米。按照文件要求，建設過程中將大力推廣住宅產業化和裝配式技術，企業出租自持商品房前，應對房屋進行全裝修，且裝修標準應符合相關標準規範對基本居住條件的要求。（記者 趙瑩瑩）

　　(作者：趙瑩瑩)　　(出處：北京晚報 2017年08月16日)

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自如宣布發行首單租房市場消費分期類ABS

東方財經網 2017-08-16 21:34:26 來源：

中新網8月16日電 8月16日，長租公寓領導品牌自如作為資產服務機構，成功發行租房市場首單房屋租金分期類ABS產品――“中信證券-自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃“，該計劃將於近期在上海證券交易所掛牌。據介紹，該單ABS產品由中信證券擔任計劃管理人及承銷機構，期限兩年，首期發行規模5億元，其中優先級獲得AAA信用評級，佔比90%。參与本次發行的主要中介機構包括外貿信託、中誠信評級、大成律師事務所、立信會計師事務所、中證信用等。

根據簿記發行結果，本專項計劃優先級票面利率5.39%，共計超過14家機構投資者參与，認購場面火爆。中信證券認為，本項目基礎資產類型和結構十分創新，加之是自如的首次亮相，能得到如此廣泛的關注並簿記出如此低的利率，是資本市場對自如優質資產的充分肯定，也體現出了長租公寓類資產在未來ABS領域的巨大潛力。

7月18日，住建部會同證監會等九部門聯合印發了《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，貫徹落實《辦公廳關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，鼓勵銀行業金融機構在風險可控、商業可持續的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，同時支持金融機構創新針對住房租賃項目的金融產品和服務。距此不到一個月的時間，自如便宣布由知名券商中信證券作為計劃管理人的自如房租分期資產支持專項計劃成功設立，進一步印證了自如深耕市場提前布局的眼光。通過租房金融方面的創新之舉积極響應政策號召，支持“購租並舉”的政策導向，必將有助於發揮自如在租賃行業規模化標準化方面的榜樣力量。

相關資料显示，中國每年有700萬畢業生，2.45億流動人口，租賃市場的需求十分旺盛。鏈家研究院報告显示，我國規模化的住房租賃企業佔據住房租賃市場份額的不足3%，與美國的30%，日本的83%相距較遠。隨着消費升級，越來越多的白領青年將“租個好房睡好覺”看作消費升級的第一步；而傳統租房領域“季付”、“半年付”甚至“年付”的慣例支付要求，增大了其改善租住需求的壓力。作為致力於打造租房領域優質生活第一品牌的自如，在精細化管理及数字化科技化風控的基礎上，為自如租客提供了租金“月付”的便捷方式：即租客在使用自如App進行租房時，除可享受保潔、維修等租住服務外，在通過實名認證、信用等級達到一定水平后，可選擇通過分期方式支付房租，享受按月支付帶來的輕鬆與便利。

數據显示，自如房租分期現金流十分穩定，在貸款額度和底層資產池分佈上呈現小額分散特點，非常符合資產證券化業務對於基礎資產的要求；而依託自如完善的風控體系和獨特的分期消費場景優勢，該類資產違約率極低、安全性較高；加之租金支付是城市青年十分重要且頻次穩定的持續性日常消費，因而依託於租房形成的消費信貸資產必將成為交易所ABS市場備受關注且潛力巨大的產品。

另外，在政策層面，7月18日住建部證監會等九部門聯合發文《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》之前，辦公廳已於2016年6月印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》。可見，加快培育和發展住房租賃市場已成共識，支持形成專營住房租賃的機構併為之提供配套金融服務，以形成標準化、機構化、規範化、穩定並蓬勃發展的租賃市場，是明確的政策導向。自如此次成功發行房租分期資產支持專項計劃，正是對一系列鼓勵政策的积極響應。

作為本次發行的ABS產品的資產服務機構，自如主要負責構建及維護消費場景、提供數據支持及資產管理服務，以確保持續生成優質的底層基礎資產。作為消費金融領域崛起的新興力量，自如此次房租分期資產支持專項計劃，除優質的底層基礎資產外，還具備眾多創新亮點，諸如獨特的消費分期場景、精確高效的風控措施、雙SPV循環結構等。自如CEO熊林說：“未來，自如會繼續圍繞高品質的產品、服務、O2O，吸引更多高素質的城市白領青年加入自如居住社區。同時，也會通過強大的互聯網及數據技術加強底層資產的風控能力，向市場輸出更多優質的租房類消費金融資產，做好消費金融的場景、客源及服務提供方。“

　　(出處：中國新聞網 2017年08月16日)

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評論：房貸收緊是必然 有利於抑制樓市泡沫

東方財經網 2017-08-16 21:34:28 來源：

房貸收緊有利於抑制樓市泡沫

…濟參考報》日前援引機構數據報道稱，7月全國首套房貸款平均利率上升至4.99%，相當於基準利率的1.02倍，這是時隔四年全國範圍內首套房貸款再現全面回歸基準利率。網民認為，房貸利率的上調，將會有效地遏制樓市投資投機性需求，抑制樓市泡沫。

房貸收緊是必然

不少網民認為，房地產行業泡沫風險仍需警惕。“房貸利率全面回歸基準利率，而且還保持上升趨勢，對樓市泡沫會起到一定的抑製作用。”網民“黃生看金融”說。

網民“林采宜”分析說，僅僅五年以前，中國房屋銷售還是有很多人付全款，房貸銷售比只有17%，而現在已經漲到55%了，如果加上首付貸、二次按揭，目前居民房子的信貸和購房比例已經超過60%，甚至達到65%。2015年以來，其實整個貨幣量在逐漸收縮，經歷十幾年暴漲以後，會有一個金融去槓桿的過程，在這一趨勢下，貨幣的收緊是必然，和貨幣收緊相對應的就是利率中樞的不斷上移，這種趨勢性的住房按揭成本的提高，也會導致未來投資性地持有房產的成本大為增加。

長效機制抑泡沫

對於房貸利率上調，也有網民認為，金融機構不應在房貸政策上“一刀切”，應區別對待各種購房者，從而支持購買首套房剛需客戶的积極性。

網民“黃志龍”認為，中國居民加槓桿購房的安全邊際已達到極限。一方面，居民購房抵押率已超越安全邊際水平。另一方面，房貸急劇增加是居民部門槓桿率快速上升的主導力量。今年以來，隨着房貸政策收緊，房貸占居民總貸款和中長期貸款的比重有所回落，但仍處於歷史高位水平。房地產泡沫的“堰塞湖”依然高懸，房地產這隻“灰犀牛”最終是否會“跑起來”，不僅取決於內外經濟環境的變化，更取決於決策部門能否果斷出台更加強有力的長效機制。(記者 曾德金 整理)

　　(出處：經濟參考報 2017年08月16日)

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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白銀時代與“灰犀牛” 中國地產業承舊迎新

東方財經網 2017-08-16 21:34:31 來源：

立秋早就過完了，暑氣難消，地產行業內外論戰正酣。七個月過去了，一年的銷售業績可以初定矣，但開發商們還是想沖一衝。

誰說到了下半場規模就不重要了?規模意味着成本控制能力、產品溢價能力、融資成本高低以及對人才的吸引力。1998年“房改”，開啟了地產業的黃金時代，至今已近20年。其間時代變更，周期輪換，開發銷售的邏輯並無改變。

大變的是行業面貌。不論規模大小，開發商均已來到一個新的海域。存量房崛起、新業務興起、超大型併購、城市邊界模糊都市圈取而代之、租售並舉、房企轉型，這些白銀時代里的關鍵詞，無論怎麼解讀，本質上都反映了房企想要找到新的出路。

白銀時代與“灰犀牛”

穆迪在7月末時發表了一份研報，認為2017年中國的房地產併購交易總額很有可能會破紀錄。

不久前，亞洲史上最大一宗私募股權併購由中國房企參与完成。中國財團收購普洛斯的總代價是790億元，其中，萬科出資169億元，以此換取物流地產世界的通行證。

數天以後，萬達以637.5億元的總價將77家城市酒店全部股權、13個文旅項目的91%股權沽出，接盤者分別是富力和融創。

狂甩重資產業務之後，萬達又在8月9日宣布最新的資本運作：將萬達酒店管理公司和萬達文旅集團等輕資產業務注入香港上市公司萬達酒店，總交易金額為70.5億元人民元。

再算上陸續收回的近400億的萬達廣場項目註冊資本，浮光掠影間，萬達已完成高達千億元的資產騰挪。萬達宣布告別房地產，往後的路途輕身上陣。

兩家龍頭房企，一個是住宅領域的頭牌，一個是商業地產的大佬，而它們一個選擇重資布局新業務，一個轉型摒棄舊業務。是傳統的開發業務利潤太低還是新業務太誘人?

機構显示，中國百強房企的凈利潤率持續走低，2016年僅為11%。如無意外，這個數據將隨着原材料、人才、土地等價格水平上漲，而繼續降低。

比利潤率降低更糟糕的是虧損。據Wind數據，截至8月6日，56家發布上半年業績預告的上市房企中，有18家虧損、6家預減。如陽光新業，2017年上半年營收增長57.50%至3.69億元，但凈利潤卻為-7884.2萬元，典型的增收不增利。

在萬達之前，中航地產已因虧損出售利潤低的房地產業務，押寶物業業務。

房地產業不再是遍地黃金，虧損也變得不稀奇。如何實現有質量的增長，成為房企們的新課題。

去年一輪大牛市過後，今年上半年，行業銷售額走出新的高峰，三四線城市接替一二線城市成為新的道場。因此，房企今年上半年的業績多數依然亮麗，但業界普遍對下半年的銷售持保留態度。

2016年末，中央提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，此後多個部委在金融財稅等多個方面配合，落實到開發商和購房者層面，便是融資渠道和個人房貸的收緊。各種信號表明，金融將更側重於為實體經濟服務。

關於調控的效果和持續性也成為新的討論對象。

中國金融改革研究院院長劉勝軍認為，房地產泡沫是最大的“灰犀牛”。與“黑天鵝”的偶發性和難以預見性相對，“灰犀牛”是指發生概率大、影響大、可預測的危機。

1998年“房改”以來，行業已發展近20年，從黃金時代過渡到白銀時代，但目前仍處於不斷的變化中，像一部講述漫長、跌宕起伏，又煙霧瀰漫看不到結局的電影。

承舊迎新

與此同時，房地產業迎來了大佬的黃昏。

萬科王石、萬通馮侖、合生朱孟依、華遠任志強……這份名單可以列得很長，他們主演的黃金時代依然令從業者神往。今年6月，萬科董事會換屆，王石正式退出，一時引起追思無限。那些至今還活躍在舞台上的大佬，也正逐漸把權柄移交到接班人手上。

守二代和創一代的思路多數不同，難以評價何種更優或更劣，但顯然前者更注重迎合時代，而後者更注重基礎和傳統。以萬科為例，郁亮便是美式地產思路，王石是日式地產思路。

掌舵人的換血，無疑是其一。另外還有多方因素，表明大小房企已行進到一個新的海域。

過去，房地產市場以一手銷售端獨大，但近年來，一線城市以及核心二線城市已進入存量房時代，每年二手交易總額並不比一手交易失色。

近期更是，從中央到地方，各級大力推進發展租賃市場，“租售並舉”已成為各界共識。萬科、龍湖、招商蛇口、佳兆業、世聯行等企業已經搶灘布租公寓業務。在土地出讓端，北京、上海、佛山、珠海等城市均已有了新的嘗試。

鏈家研究院院長楊現領對第一財經表示，一個完善的樓市市場格局應該是三足鼎立的，新房、存量房和租賃住房同時起作用。

買地建房的時代會到頭嗎?行業里否定的聲音沒有原來堅定了。胳膊擰不過大腿，是時勢造英雄，如果政策能貫徹到頭，順勢而為不失為好的選擇。

存量房、住房租賃固然是新的機會，此際，市場上也湧現了大量商機。不少房企在2014年前後宣布轉型，到今年，戰略已更明確。

保利地產副總經理余英在2017年博鰲論壇上指出，房企將不局限於上下游衍生，而是立體式的擴張，行業的子領域甚至於跨行業領域將進入房地產範圍。

養老地產、旅遊地產、教育地產、醫療地產、物流地產、物業服務這些新興業務會被搭建成一個生態圈，平台與平台間的連接路徑也會被打通，用戶是大數據之源，也會成為生態圈的中心。

2014年末，浙江省提出“特色小鎮”概念，此後，在中央和地方的推動下，特色小鎮作新的產業載體，以燎原之勢蔓延。至今年6月30日，第二批300個國家級特色小鎮已申報完成，只待公布。

政策鼓勵之下，房企熱衷於特色小鎮的試水，萬科、碧桂園、華僑城等房企已相繼進入。它們均須面對特色小鎮資金沉澱、回報周期長的考驗。

由於在起步初期，除了較為成熟、已有被單獨拆分上市的物業服務產生盈利外，房企多數新業務還處於投入階段，處於虧損狀態。中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，這也是房企利潤率下降的因素之一。

儘管結局未知，但也毋庸置疑，對待多元化業務的態度，將決定房企下半場的座次。

每個行業都會一個黃金時代，此後從藍海逐漸過渡到紅海，爆髮式增長紅利過去。每一個新的機會、危情，都意味着自我修正。要改變什麼，還是堅持什麼，房企的抉擇是新世界大門的鑰匙，前進是天堂，後退是修羅場。

　　(作者：陳淑貞)　　(出處：第一財經日報 2017年08月16日)

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開發商尋找舊改機會

東方財經網 2017-08-16 21:34:33 來源：

在房地產白銀時代，所有開發商都面臨土地項目資源難以獲取與規模發展的矛盾。有的開發商選擇激進拿地，有的開發商選擇收併購，亦有許多開發商將眼光瞄準城市更新，希望從中掘金。

不久前，新加坡上市公司仁恆置地宣布，確認以105.2億元人民幣的總代價拿下上海楊浦81、83街坊開發權利。作為上海內環較大的一片棚戶區，完成拆遷后也是上海為數不多的大面積純住宅用地。

僅土地面積就花費百億，仁恆置地拿下的土地未來貨值將幾百億，對於上海而言這樣的項目非常少見，這一次拿地也讓業界再度把目光聚集到舊城改造上。

城市更新時機

根據規劃，上海蔣家浜地塊的住宅部分佔地面積約7萬平方米，容積率2.64，總地上面積約18.3萬，其中住宅佔17.3萬平方米。以住宅面積計算，樓板價超過60000元/平方米，且未計可能發生的利息。

此前，仁恆置地發起了總計129億的由上海銀行、浦發銀行和中信銀行組織的銀團貸款，其中8年期85億的貸款用於105.2億的收購款，44億五年期的貸款用於未來的開發。以此計算，仁恆置地對於這幅地塊的總代價超過150億。

雖然代價有些超過仁恆置地此前預算，但是按照目前仁恆置地在上海的口碑和打造能力看，未來的溢價空間依舊有期待。

第一財經記者注意到，招商、華潤、保利、華僑城、萬科、佳兆業、瑞安房地產等房企都曾在舊改項目中獲益。

以瑞安房地產為例，其在上海的新天地項目就是有名的城市更新項目。1998年，新天地還是一個破舊的居民區，和很多上海的老公房一樣，這裏面的居民住在非常狹小的地方。隨後，瑞安房地產進入開發，不斷拆遷，先後進行了新天地北里的動工和人工湖的動工。隨後新天地北里開放，人工湖和中心綠地建好，瑞安開始改造新天地南里和住宅項目，並開始自己的豪宅翠湖天地銷售。最後，寫字樓相繼動工，吸引了更多外資企業的入駐。

通過新天地的改造，瑞安房地產獲得了翠湖天地豪宅的“暴利”銷售，其用較低的價格拿到上海浦西核心位置的土地，並因此獲得不錯收益。

瑞安集團主席羅康瑞曾給記者描述這樣的畫面：白領在寫字樓上班，下午在新天地喝一杯咖啡、逛逛街，雖然這些人生活在城市中，但是他們卻可以享受城市的繁華和寧靜，這就是新天地的魅力。

事實上，自2010年以來，一線城市的土地供應呈現緩慢下滑的趨勢。一方面一線城市新增可開發土地不斷減少，另一方面相關在土地供應上較為謹慎，因此土地市場量降價升的勢態較為突出。雖然土地價格在不斷上漲，房價也並沒有那麼快速地上漲，開發商的開發成本變得越來越高。

在這樣的環境下，舊改成為推動城市發展和解決土地供應瓶頸的重要渠道，可以因此改善土地市場情況並提高城市中心的繁榮度，而房企也可以因此降低自己的開發成本。

雙刃劍

事實上，中國的城鎮化還沒有結束，一二線城市的人口吸引能力還在繼續，可是這裏核心區的土地越來越少，城市更新迎來了黃金時期。

戴德梁行亞太區董事局主席張國正認為，在土地集約趨勢下，國內還是可以借鑒西方國家的一些經驗，挖掘更多利潤。比如東京和紐約，其工業用地佔比不到5%，但是一平方米土地的產值豎內的兩倍。這意味着國內土地很多為閑置，工業土地上產生的價值還可以有很大發展的空間。

中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌表示，過去城市中工業用地佔地太高，現在則通過盤活工業用地、產業用地來變成住宅用地，或者通過棚戶區改造、舊城改造來增加土地供應量。在大城市控制人口的基礎上應該好好分析怎麼樣來增加土地供應量，緩解市場供需矛盾。

事實上，目前城市更新模式主要可以分為兩大類。一種是以市場為主導、做引導的模式，暨房企也需要進行拆遷工作，此類模式主要是深圳地區採用較多。另一種則是為主導，完成前期拆遷之後再進行土地出讓的模式。

克而瑞研究認為，在舊改誘人的前景下，不少企業蜂擁而至，而舊改項目持續周期較長，資金佔用時間久、成本高，對於企業的資金實力也是一大考驗，對於一些採用信託等高成本融資方式的房企來說，無疑壓力巨大。

以上海新天地為例，瑞安房地產將之打造成上海的地標。但是，新天地板塊的舊改速度非常緩慢，瑞安房地產開發的豪宅項目翠湖天地也因此不斷拖延入市，導致瑞安房地產資金周轉緩慢。

此外，很多城市更新項目立項前企業就開始激烈“廝殺”，甚至無序競爭。此前，深圳“南園新村”舊改項目一度引得佳兆業、萬科、卓越、海航、路勁等開發商的競爭，尤以佳兆業和萬科“斗”得最為激烈，項目最後被叫停，兩家開發商最終兩敗俱傷。

易居智庫研究總監嚴躍進判斷，未來舊改市場將吸引更多的房企關注。但對於房企而言，顯然還需要更加謹慎選擇項目，才能規避上述風險。目前的舊改模式尚未成熟，未來這方面還有更多的創新空間。

　　(作者：羅韜)　　(出處：第一財經日報 2017年08月16日)

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