香港樓市 能否過了美聯儲加息這一關

香港樓市 能否過了美聯儲加息這一關

東方財經網 2017-03-14 21:58:35 來源:經濟參考報

年初以來,香港樓市火爆。

就在寫這篇文章之前,老切剛剛路過利嘉閣在灣仔的一處房地產中介門店,一位經紀人告訴老切,生意不錯,灣仔這一塊二手房均價已到每�1.8萬港元,新界沙田那邊的均價也到了1.5萬了。按照咱內地人算法,每平方米大約到了18萬和15萬港元。

上周末出來的香港本地統計數據也印證了這位經紀人的說法。

中原城市領先指數CCL的最新數據显示,2月27日到3月5日這一周的CCL指數為148.67,比上一周上漲0.3%,比上月上漲1.42%。

反映香港第一線經紀人意見的中原經紀人指數CSI連續兩周高企於80點水平以上,最新報88.61點,創歷史新高。CSI重上80點水平意味着確認樓市進入繁榮區間。而88.61則反映房地產經紀人對本地樓市走勢持續看好。

具體來看,反映樓市均價的最新数字显示,今年2月份“全港50個指標屋苑加權平均實用�價”報1.24萬港元,也就是每平方米大約12.4萬港幣,較1月上漲1.4%,連續11個月錄得升幅,並破了2015年8月創出的1.22萬港幣高位。

香港樓市這麼火自然引出一些疑問。近幾年特區多次出台政策給樓市降溫,目前樓市政策比北上廣還要嚴厲,為何房價不降反升?眼看着美聯儲就要加息,買家為何還敢出手?

先說樓市“加辣”。香港近幾年多次調控樓市,抑制旺盛的需求。2012年10月27日,特區針對內地來港買房者激增,開徵“額外印花稅”和“買家印花稅”,限制香港非永久居民購買住宅物業;2013年2月22日,特區全面提升印花稅稅率,對二套房買家,規定200萬港元以下住宅按成交價的1.5%繳納印花稅,200萬港元以上按成交價的8.5%繳納印花稅,被稱為雙倍印花稅;2015年規定700萬港元以下自用住宅物業最高房貸比例從七成下調至六成;2016年11月5日,全面提高買賣住宅物業印花稅稅率,無論交易價格,稅率統一調高至交易額的15%。這幾次調控,一次比一次狠,但就是沒有抑制住購樓的旺盛需求。原因在於,一是跟內地相似,上有政策,下有對策,投資者總有辦法找到政策漏洞;二是一旦樓市上漲預期形成,有些投資者便不在乎這點稅的成本;三是由於人民幣貶值預期揮之不去和其他原因,內地投資者想方設法將資金轉移至香港,高價買房,這樣的例子屢見不鮮;四是英國脫歐公投后,很多資金從英國抽離,來香港置辦物業。

再說美聯儲加息的事。按說美聯儲加息在即,香港銀行在聯繫匯率制度下應該緊跟美聯儲升息才是。但港人不這麼看,甚至一些研究機構也預測,美聯儲今年一次加息后,香港銀行跟隨升息的概率很低。這與香港的聯繫匯率制度的特點有關係。要知道,香港是聯繫匯率制,但不是聯繫利率制,要說明香港聯繫匯率制的設計架構和傳導機理,需要冗長的文字,容老切以後再說。總之,這幾年香港市場對港美兩地息差敏感度比以前有所下降,目前看,如果一個月期的HIBOR(香港銀行間同業拆借利率)不長期高於0.85%,香港的銀行調整利率的誘因不高。當然,市場充滿變數,如果資金流出香港的步伐加快,也不排除HIBOR急升的狀況。希望港地投資者這次不犯經驗主義錯誤。

那麼,特區會否再有“加辣”行動?金管局副總裁阮國恆上周表示,現階段對樓市周期沒有特定看法,金管局不會按短期因素研究“加辣”或“減辣”。

看來,短期不會有新政策,利率在短期內隨美聯儲上調可能性也小。

香港樓市,且行且珍惜吧。

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南京限購升級:主城區戶籍居民限購第三套房

南京限購升級:主城區戶籍居民限購第三套房

東方財經網 2017-03-16 09:26:15 來源:

   南京住房限購政策再次升級。

  3月15日,江蘇省南京市政府辦公廳發布《關於進一步調整南京市住房限購政策的通知》。《通知》規定,從3月16日起,南京將高淳、溧水、六合納入限購範圍,暫停向已擁有1套及以上住房的非南京市戶籍的家庭出售新房或二手房;南京主城區(不包括高淳區、溧水區、六合區)已擁有2套及以上南京戶籍家庭不得購買新房或二手房。

  這意味着,南京本地家庭全面限購第三套住房,非南京居民限購範圍擴大。

  此外,非南京市戶籍居民家庭申請購房的條件,升級為3年內在南京連續2年及以上繳納社保或個稅,並不能通過不叫個稅或社保來購買住房。

  2016年9月25日,南京時隔兩年宣布限購,當時政策明確,在南京主城區範圍內,已擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭,不得再新購新建商品住房和二手住房;擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭,不得再新購新建商品住房。

  限購政策要求,執行限購的主城區包括玄武、秦淮、建鄴、鼓樓、棲霞、雨花台、江寧和浦口八區,不包括高淳、溧水和六合三區。

  此後,南京又於2016年10月加大調控力度,發布《關於進一步加大我市房地產市場調控力度的通知》,規定南京市戶籍成年單身人士(含離異)限購1套住房;二套房首付提至八成。

  2016年10月的《通知》還規定,非南京戶籍居民家庭申請購買首套住房時,應提供自購房之日起前2年內在南京累計繳納1年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

“南京發布”微博截圖

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京津冀人口新動向:北京天津對外來人口吸引力下降

京津冀人口新動向:北京天津對外來人口吸引力下降

東方財經網 2017-03-16 21:53:52 來源:21世紀經濟報道

2016年,北京常住外來人口807.5萬,比2015年的822.6萬下降了15.1萬。這是繼上海2015年、2016年外來人口分別持續下降14.77萬、1.45萬后,全國又一個超大城市出現外來常住人口負增長。

如果梳理最新發布的京津冀三地的統計公報,會發現一些變化已悄然發生。

北京市2016年國民經濟和社會發展統計公報显示,2016年北京常住人口2172.9萬,比上年末增加2.4萬人。但是外來常住人口為807.5萬,比上一年下降了15.1萬。

這是近17年以來,北京外來常住人口的首次下降。

同期天津的吸引力也在下降。2016年天津常住人口1562.12萬人,比上年末增加15.17萬人。外來常住人口為507.54萬人,增加7.19萬人,但是新增數量大幅低於2015年24.17萬人。

只公布了常住人口變化的河北省,2016年末常住總人口7470.05萬人,比上年末增加45.13萬人,其新增數量高於2015年的41.17萬人,但低於2014年的51.14萬人。

那麼,京津兩地的人口,迴流到河北了嗎?

京津對外來人口吸引力下降

21世紀經濟報道記者獲悉,2016年京津冀地區的常住人口發生了重大變化。

2016年,北京常住外來人口807.5萬,比2015年的822.6萬下降了15.1萬。這是繼上海2015年、2016年外來人口分別持續下降14.77萬、1.45萬后,全國又一個超大城市出現外來常住人口負增長。

而天津外來人口常住人口負增長時代,也有可能到來。統計公報显示,2016年天津外來人口為507.54萬人,比上一年增加7.19萬人,這大幅低於2015年的新增24.17萬、2014年的新增35.27萬、2013年的新增47.95萬数字。

為何北京、天津對外來人口的吸引力下降?

南開大學人口與發展研究所所長李建民認為,北京和天津這兩個超大城市出現常住人口增長減緩,甚至出現外來常住人口數量減少,這是一個大的趨勢。

“因為大量的產業在從北京向外轉移。產業搬走,按道理人也會跟着走。比如北京撤掉動物園批發市場,會導致批發業者‘人隨業走’。”他表示。

另外,他指出北京居住成本較高,對於有條件買房或租房居住的人影響不大。但是居住負擔能力有限的外來人口就會“待不住”。

一位大學生告訴記者,在北京最大的成本是房租。“普通的商品房住宅,一間屋子在主城區就需要每月2000-3000元。如果每月到手7000元,租房、吃飯、坐車等費用一扣除,所剩無幾。”

而天津的情況,與北京有一定相似之處。最新消息显示,春節後天津租房市場成交量價走高,月租金環比上漲約8%-10%。而選擇在市中心甚至周邊一些的地方租一室一廳,很多地方房租也超過2000元。

中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞認為,客觀來說,高房價是調節人口空間分佈的重要槓桿。“如果能在北京買得起房,就能在北京住下去。如果不行,也會選擇自我流動,這屬於市場配置資源。”

部分迴流到河北?

京津對外來人口吸引力下降,已可以從數據中觀察出來。而隨着北京產業向河北轉移,河北按理說應該會出現人口快速增長。

事實上,此前河北一直都是北京、天津的人口輸送地。

根據此前發布的2014年々津冀藍皮書》報告显示,2005年至2010年,河北向北京輸送的勞動力平均每年在100萬人左右;向天津輸送的勞動力平均每年在60萬人左右,且呈逐年增加態勢。

2010年第六次人口普查數據显示,河北來京人口為155.9萬人,佔北京常住外來人口的22.1%;而在天津市的常住外來人口中,來自河北省的人數為75.45萬人,占天津市常住外來人口的25.2%。

那麼,2016年河北的人口出現何種變化?河北2016年統計公報显示,2016年末河北全省常住總人口7470.05萬,比上年末增加45.13萬。出生人口92.50萬,死亡人口47.37萬。

21世紀經濟報道獲悉,河北2016年常住人口新增量高於2015年的新增量41.17萬,但是低於2014年的新增量51.14萬,和2013年的新增量45.10萬基本持平。

但是,2016年河北常住人口增加,主要是該年新出生人口增加導致的。2016年河北新出生人口達到92.5萬,大幅高於上一年的84.04萬。與此同時,2014年到2016年,河北每年死亡人口都穩定在40多萬。

在北京大量產業已經轉移到了河北的背景下,為什麼河北常住人口未見大幅增加?

牛鳳瑞認為,北京產業向外疏解,本來是能促進人口疏解的。“但是很多企業搬到河北后,管理人員過去了,實際一般工作員工可能在當地招募,原先企業的從業人員不一定會跟過去。這些員工可以在北京的其他地方就業,因為在北京的發展空間和前途要比在河北高得多。”

一些河北戶籍青年也告訴21世紀經濟報道記者,目前河北距離北京最近,但自己選擇在北京工作。“儘管北京房價很高,但離開北京難以有發展的空間。”

此外,在北京房價高企的情況下,目前北京周邊地區已經聚集了大量的人口,比如河北的燕郊、大廠、香河、涿州和固安。很多人是在北京上班,在河北居住。按道理來說,這應該被統計成河北常住人口,使得河北常住人口數據大增。

河北大學人口所副所長王金營認為,存在一種可能,即一些非河北省的人口在北京、天津工作,但是居住在河北。“這部分人口北京沒有統計到,河北也沒有統計到。 ”

他認為,產業轉移會對地方的經濟、就業帶來一些影響,但對人口的疏解不會有那麼明顯的效果。“要實現京津冀協同發展,單純地靠人口疏解的手段是不行的,還是要靠周邊的發展,比如產業布局、公共服務跟上等等。”

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多地爭建國家中心城市 西安、瀋陽、南京入圍機會大

多地爭建國家中心城市 西安、瀋陽、南京入圍機會大

東方財經網 2017-03-16 21:54:02 來源:第一財經日報

在今年的全國兩會上,國家中心城市的設想成為、們熱議的話題。

國家中心城市,是全國城鎮體系的核心城市。加上最新批複的武漢和鄭州,目前全國已有8個城市位列國家中心城市行列,其他分別為北京、天津、上海、廣州、重慶、成都。

隨着城市都市化進程的加快,中心城市的引領作用日益凸顯。在這過程中,不少城市正努力爭取進入國家中心城市的行列。

多城爭建

今年兩會期間,不少對杭州、廈門、西安、長沙等城市列入國家中心城市進行建議。

杭州市原、浙江省政協副主席張鴻銘說,杭州現在的前進目標更明確,就是建設世界名城,途就豎際化。張鴻銘提出,希望國家儘快批准杭州成為國家中心城市。

他認為,杭州從各個方面來看都已經具備條件,無論經濟發展總量、速度、質量,還是科技創新活躍程度、城市人口均符合條件。另外,杭州要建立亞太樞紐城市,目前國際航班數量也符合國家中心城市的條件。

副省級城市廈門也正在积極申報。媒體報道,全國、廈門市人大常委會副主任陳紫萱建議,中央相關部委积極支持廈門在新時期建設國家中心城市,在政治、經濟、文化、對外交流等方面賦予廈門更多的職能與平台手段,更好地發揮輻射帶動作用,打造新的區域增長極。

今年廈門市第十五屆人大一次會議通過的《工作報告》也提出,今年廈門要全力加快跨島發展,着力建設國家中心城市。

3月9日,總理在陝西代表團與代表共同審議《工作報告》。陝西省委常委、西安王永康發言時說,西北五省區佔全國地域面積的32%,是西部大開發的主戰場和國家向西開放的前沿,從優化區域發展格局考慮,需要有一个中心城市引領區域發展,“所以我們建議將西安列入國家中心城市。”

長沙也在爭取進入這一行列。“長沙已具備創建國家中心城市的基本條件,懇請國家部委,尤其是、住建部,支持長沙創建國家中心城市。” 全國、長沙市陳文浩在兩會期間發言時說。

中國社科院城市發展與環境研究中心研究員牛鳳瑞對第一財經分析,各個城市努力爭取進入國家中心城市行列,是因為國家中心城市這個名稱的背後意味着更大的資源配置權力。“城市的級別高了,社會聲譽也更好,更有利於集聚資源,促進當地經濟的發展。”

分擔京滬功能

“國家中心城市”的概念,最早在2005年,由原建設部(現為住房和城鄉建設部)依據城市規劃法編製全國城鎮體系規劃時提出。

2007年,由原建設部上報的《全國城鎮體系規劃(2006―2020年)》指出:國家中心城市是全國城鎮體系的核心城市,在我國的金融、管理、文化和交通等方面都發揮着重要的中心和樞紐作用,在推動國際經濟發展和文化交流方面也發揮着重要的門戶作用。國家中心城市應當具有全國範圍的中心性和一定區域的國際性兩大基本特徵。

廣東體制改革研究會副會長彭澎對第一財經分析,是不豎家中心城市,不光是一個名號,還要看其本身是否具備這些功能。除了經濟總量之外,國家中心城市更為重要的一個指標是必須要有對周邊地區的強大輻射能力,尤其是對海外的輻射能力。一個城市能否成為真正意義上的國家中心城市,門戶型的功能十分關鍵。

“比如我們去美國,一般就是飛到紐約、洛杉磯、舊金山和芝加哥這幾個城市,這些城市就是美國的中心城市。”彭澎說,門戶型城市的一個重要指標,就是航空旅客吞吐量和貨郵吞吐量,中國人從這些地方走向全世界,外國人則從這些地方進入中國。

實際上打造國家中心城市,還有一個重要的背景就是,京滬之後,國家需要更多的中心城市來承擔其部分功能,並帶動周邊經濟的發展。

2016年12月, 中共中央財經領導小組辦公室副主任楊偉民在智庫重慶論壇上解讀“十三五”規劃建議時表示,“十三五”期間,中國將加速發展一批中心城市,承擔全國性的功能,帶動區域協調發展,形成經濟發展新的增長節點。

他說,中國出現世界上少有的特大型城市原因之一,就是面向全國的服務性功能過度集中在一兩個城市。以北京為例,其城市病問題的根源是集中了太多非首都功能,若把企業總部、醫療高地、最高學府等功能轉移,在自身城市病解決的同時也能促進其他地區發展

楊偉民表示,要解決北京這樣特大城市存在的城市病,需要再有十個類似北京這樣的中心城市才行。

也就是說,北京、上海等存在的一系列城市病問題之下,我國的城市發展戰略也有望進行調整,未來會把更多機遇分給京滬以外的大城市。例如,2016年G20峰會放在杭州舉辦,而不是北京、上海等“國際名片”城市,這也是2022年亞運會落戶杭州之後,又一個國際性重要活動在當地舉辦。此外,今年9月,金磚國家領導人第九次會晤將在廈門舉行。

牛鳳瑞說,中國是一個總人口接近14億的大國,是美國、日本的好多倍,因此只有兩三個國家中心城市遠遠不夠,需要更多的國家中心城市來帶動。他預計,未來中國城市中心區人口達到1000萬以上的超大城市將達到10個以上,這些城市未來將成為我國經濟發展的龍頭。

以鄭州為例,牛鳳瑞說,河南本身總人口接近1億,省會鄭州又是河南的單極核心城市,在河南加快城鎮化的過程中,將有大量人口流入鄭州,因此未來鄭州發展成為中心城區1000萬以上的超大城市實屬正常。

這些城市希望不小

2010年,住建部發布的《全國城鎮體系規劃(2010―2020年)》明確提出五大國家中心城市(北京、天津、上海、廣州、重慶)的規劃和定位,構成了北上廣加直轄市的格局。

進入到2016年,國家中心城市的批複加快。2016年5月,國家和住建部聯合發布《成渝城市群發展規劃》,將成都定位為國家中心城市。自此長江上游有了重慶和成都兩大國家中心城市。

2016年12月26日,經正式批複,國家發布《促進中部地區崛起“十三五”規劃》,規劃支持武漢、鄭州建設國家中心城市。至此,已經有北京、天津、上海、廣州、重慶、成都、武漢、鄭州8座城市被明確定位為國家中心城市。

在一年有3個城市新獲批國家中心城市的情況下,其他大城市爭取入圍國家中心城市的渴望也更為迫切。接下來,有哪些城市可能成為新的國家中心城市?

從國家中心城市的定位來看,其一大作用就是要引領區域發展。在傳統計劃經濟時代,我國就一直存在着十大中心城市,即目前固定電話區號三位數開頭的城市。這十大城市除了北京、上海、天津、重慶四大直轄市外,還有廣州、武漢、南京、成都、西安和瀋陽,它們均是各大區的中心,基本集中了各大區最好的大學和醫療資源。

現如今入圍的8個城市中,除了鄭州之外,另外7個就屬於傳統計劃經濟時代的時代城市。從區位看,目前的國家中心城市中,北京、天津、上海、廣州位於東部地區,重慶和成都位於西南內陸,武漢和鄭州則填補了中部地區的空缺。

也就是說,在傳統十大城市中,尚未入選國家中心城市的三個城市西安、瀋陽、南京的希望不小。這其中,西安一直是西北大區的中心,瀋陽則是東北大區的中心。

媒體報道,國家國土開發與地區經濟研究所原所長肖金成認為,東北地區的城市,比如瀋陽,西北地區的城市,比如西安,都有可能入圍,“第一是這些城市的規模都比較大;第二是它們產業基礎都比較雄厚;第三是對區域的影響力很大,對一個區域起到引領作用。”

彭澎對第一財經分析,傳統計劃經濟時代的大區中心應該都會入圍國家中心城市。此外,一些經濟總量過萬億、產業發展走在前列的城市,如深圳、杭州等也會加入。

從區域布局上說, 一個經濟區也可能不止一個國家中心城市,例如成渝經濟區,成都和重慶這兩大城市就一起入圍。從這個角度上講,在經濟和人口密度比較大的區域,只有一個國家中心城市是不夠的,需要疊加輻射才能發揮作用。

例如,長三角城市群作為世界級的城市群,可能就不止上海一個國家中心城市,如果周圍的南京和杭州獲批國家中心城市,也能更好的分擔上海的部分功能,促進長三角城市群的發展。

在華南地區,深圳作為四大一線城市之一,其創新力和高新科技產業發展在國內首屈一指,有消息稱,深圳或將實現城市地位“二級跳”,與北京、上海、廣州一起躋身全球城市,代表中國參与新一輪全球競爭。

此外,作為第三經濟大會大省,山東的人口將近一億,從促進區域發展的角度上看,山東如果有一個國家中心城市,也不足為奇。目前來看,青島作為山東首個GDP突破萬億大關的城市,希望也不小。

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北京樓市迎來供應“小陽春” 二手房現回暖跡象

北京樓市迎來供應“小陽春” 二手房現回暖跡象

東方財經網 2017-03-18 07:39:33 來源:新京報

 

隨着天氣轉暖,北京樓市迎來供應“小陽春”。有機構數據显示,3月北京將有23個住宅入市,因受到土地供應影響,未來月均約20個項目入市量也將成為極限。目前,有項目貼着價格“底線”低調入市,有項目選擇“雪藏”,商住樓因為不確定的政策風險,加緊出貨,而二手房市場已現回暖跡象。

新盤緊貼價格“底線”入市

近期北京入市的項目中,不乏一些當年高價地的代表。業內人士表示,高成本帶來的資金壓力使這些項目推盤較為积極。不過,一些項目因為預售價格受限,貼着價格的“底線”入市。

位於大興黃村的綠地高端產品系海珀雲翡項目於近期開盤,目前主推戶型為102平方米兩居、135平方米三居。該項目是綠地在2016年2月以39億元的價格獲得,摺合樓麵價4.7萬/平方米,當時創下區域內地價最高紀錄。記者在北京市住建委的官網上看到,該項目於1月取得預售許可證,價格在7.3萬-7.8萬元/平方米。當時有分析稱,該地塊的樓麵價超過區域內在售物業價格,預期銷售單價達8萬以上。

有消息稱,位於中央別墅區孫河板塊的景粼原著140平方米三居戶型即將入市。景粼原著銷售人員表示,項目目前處於意向登記階段,具體開盤時間、均價未定。不過,記者在北京市住建委官網上看到,景粼原著去年12月取得了預售許可證,6、7、8、9、14、15號樓擬售價格在7.1萬-8.8萬元/平方米。而景粼原著項目去年10月銷售審批均價已超9萬元/平方米,其中32號樓5套房源審批價格已超過13萬元/平方米。

豪宅 “雪藏”

記者查閱北京市住建委官網發現,2017年至今,北京只有11個項目取得商品住宅預售許可證。中國中央別墅區發展研究院創始人劉東認為,“9・30新政”之後,市場“限購、限售、限價、限簽”特徵明顯。“目前想入市的項目很多,但從土地成本看,很多項目不想賣,一賣就賠,因為政策對價格有限定,這對開發商而言比較尷尬。”劉東認為,北京市場的開發商資金方面基本不存在問題,可以扛過一陣子再說。即便資金有問題,開發商也可以與其他企業合作開發或轉手。

亞豪機構市場研究部總監郭毅表示,有部分開發商因地塊較好,並不着急推貨,而是希望打造產品附加值,讓項目獲得更高溢價。

不過,在偉業我愛我家集團副總裁胡景暉看來,項目“死扛”的不確定也在加大。今年自住型商品房供應加大,未來整體房價走勢還不確定。隨行就市,制定合理價格,甚至打折出售可能更合適,“調控放鬆後房價上漲,這是老的思考邏輯,未來未必是這一市場規律。”胡景暉說。

商住搶“上市”

目前,一些產品線豐富的開發商,將銷售的重點放在商住類產品上。

據亞豪君岳會統計數據显示,3月入市的23個項目中,商辦類項目多達10個,包括中國鐵建・原香匯、天健廣場、首創中心・天閱公館等,售價每平方米從2萬元到8萬元不等。

對此,亞豪機構副總經理任啟鑫認為,自去年通州雙限后,北京市商辦物業全面調控的風聲不斷,而今年1月上海暫停商辦項目銷售的現實更是將這一類型產品推上風口浪尖,收緊調控已是箭在弦上。

2016年北京房企在商辦類物業獲得的銷售額高達1304億元,占商品住宅銷售額超過三成的比重,一旦商住調控祭出,對於房企來說將是巨大打擊。因此,自2月中旬商辦集中入市的趨勢開始顯現,而3月份商辦項目“搶入市”的現象更加明顯,這或將成為商辦產品“最後的盛宴”。

二手房出現回暖跡象

進入3月,隨着春節假期的遠去,北京二手房交易量開始回升,市場出現回暖跡象。

據偉業我愛我家集團市場研究院統計,2017年3月上旬(3月1日-3月10日),北京全市二手住宅共網簽6166套,與2月上旬同期相比增加40.1%,同比2016年3月上旬下降19.7%。

對此,胡景暉認為,3月市場的爆發,主要是春節1、2月擠壓需要的集中釋放。不過,僅以目前的市場來判斷“小陽春”還為時尚早,還要看3月份整體交易量及4月份的變化。

胡景暉表示,與2016年同期相比,如今北京二手市場的基本環境已然改變,去年的政策為鼓勵去庫存,所以去年3月北京二手住宅網簽量創下了近幾年的新高。如今的樓市政策是為了防止炒房、避免樓市大起大落。雖然今年3月市場熱度較2月有所提高,但仍不及去年。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭

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近20地市調控“加碼升級” 如何影響未來樓市

近20地市調控“加碼升級” 如何影響未來樓市

東方財經網 2017-03-21 08:21:17 來源:新華網

 

據不完全統計,自2月28日以來,截至記者發稿時,過半月已有近20個市、縣、區相繼出台限購或限購升級措施。這其中既有北京廣州這樣的一線城市,又有河北涿州、浙江嘉善這樣的受外溢效應影響的環一線三四線城市,以及南京、杭州、青島等熱點二線城市。新一輪調控“加碼升級”,將如何影響未來樓市?

北上廣深政策全面實施“雙認”

3月17日,北京出台新政策,要求“居民家庭名下在本市已擁有1套住房,以及在本市無住房但有商業性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,購買普通自住房的首付款比例不低於60%,購買非普通自住房的首付款比例不低於80%。”這意味着,北京的二套房首付門檻已為全國最高。

17日晚間,廣州也出台新的調控政策。如果說去年10月4日廣州出台的調控政策是對2013年11月的“穗六條”的重申,那麼此次新政策是名副其實的“加碼升級”。非戶籍人口購房門檻從連續繳納社保或個稅3年延長至5年;成年單身或離異人士也只能限購一套,劍指“假離婚”購房漏洞。

“從上海到深圳,從北京再到廣州,認房又認貸已在四大一線城市全面實施。政策工具具有趨同性。”深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉說。

環一線周邊城市限購圈加速形成

以北京為中心,3月以來,河北涿州、保定淶水縣、張家口崇禮區、石家莊等4城相繼出台限購政策。環上海區域的浙江嘉善縣則對新房、二手房全面限購,明確在全縣範圍內暫停向在嘉善縣擁有一套及以上住房的非本縣戶籍居民家庭出售新建商品住房。

“河北涿州、淶水縣和浙江嘉善縣等出台調控新政策,表明京滬一線城市的外溢效應正在逐步放大。”同策諮詢研究部總監張宏偉說,本輪調控已從一線城市、熱點二線城市,擴展到一些三四線城市區域。

熱點城市政策“補丁”添加不斷

被業界稱為樓市“四小龍”的南京明確,從3月16日起,南京戶籍家庭全面限購第三套住房,而非戶籍居民限購範圍則擴大至高淳、溧水、六合三區。值得一提的是,這是南京自去年8月、9月、10月接連收緊樓市政策后,再一次加碼調控。而已兩次出台樓市調控的鄭州則明確,凡屬補繳且補繳日期在3月17日之後的社保證明、個稅完稅憑證不再作為購房的有效憑證,對2月“補繳算數”的規定予以修正。

部分三四線城市尋求“穩字當頭”

穩中求進是當前工作的總基調。記者梳理相關調控政策發現,面對限購帶來的需求外溢,一些三四線城市在處理“活”起來與“火”起來之間體現出“穩字當頭”的特徵。如石家莊、贛州在調控中並未實施全域限購,而是選擇在中心城區穩步推進,對非本市戶籍居民家庭的繳納社保或個稅年限有一定限制,繳納持續時間要求並不高。

“部分三四線城市限購說明其進入了‘去庫存’和‘控房價’雙軌并行的模式,但去庫存依然是三四線城市核心要務,限購也主要是針對局部區域的。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說,三四線城市面對“火氣”蔓延,如何處理好“活”與“火”的關係,對去庫存和穩增長具有重要作用。

二手房受限 環一線區域壓力加劇

中央明確指出,“房子是用來住的、不是用來炒的”。今年的工作報告提出,要因城施策去庫存。

嚴躍進表示,從措施上來看,本輪調控主要對非戶籍人口的購房資格進一步收緊。

分析人士指出,最近幾個月,北京、廣州等地二手房價格上漲速度明顯超過新房,甚至出現“價格倒掛”現象,因此新一輪限購升級首當其沖的是二手房市場。

中原地產首席分析師張大偉認為,如果執行目前的調控政策,房價較難出現上漲趨勢。至於調整的幅度,則要參考信貸政策。“目前開發商的資金情況比較優良,降價的意願不太強烈。”

此外,隨着京穗再次加碼調控,“外溢”勢能繼續增大,環一線周邊區域調控壓力進一步加大。記者在廣州採訪了解到,由於增城、從化仍不限購,18日當天,不少購房者湧入增城新開樓盤。

市場期待調控長效機制出台

面對房價上漲壓力,地方落實樓市調控的主體責任愈加艱巨,市場期待樓市調控的長效機制儘快出台。一些地方住建部門負責人稱,“環比不增長”成為地方調控的主要目標,但限於地方事權,地方在樓市調控中只能通過戶籍、社保年限、首付成數等進行調控。

“長效機制涉及金融、稅收、土地財政等宏觀政策法規,需要從國家層面儘快理順相關法律法規政策的制定和銜接,才能讓地方在落實主體責任時具有更強的操作性。”珠三角一位住建說。

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各地推最嚴限購令 樓市何去何從

各地推最嚴限購令 樓市何去何從

東方財經網 2017-03-21 08:21:26 來源:海外網

沒有一點點防備,一大波“嚴厲”的樓市調控新政就這樣出現了――

3月17日下午,北京出台最新限購令――“認房又認貸”,二套房首付比例提高至60%;石家莊緊隨其後,規定非本市戶籍居民家庭限購一套房;市場還沒反應過來時,廣州深夜宣布,單身限購一套,連續社保3年變5年;鄭州也跟着湊了一把熱鬧:18日起,補繳社保、個稅也不管用了……

如果算上自2月28日起全國陸續宣布限購的城市,到今天為止,全國已經有16個城市啟動升級了限購限貸措施。其中,環一線周邊城市樓市,呈現出了政策明顯趨嚴的特徵。

北京

限購政策出台地如此緊鑼密鼓,不得不說與春節后全國各大城市出現的漲價潮有關。尤其是北京,自進入3月以來,房價就和坐上了“竄天猴”一樣,尤其是受到9月開學潮影響的學區房。還沒有等到大家預測的“330”(歷次樓市調控多在3月30日公布),號稱史上最嚴限購令橫空出世,也從側面印證了北京樓市確實到了不調控不行的地步。

春節過後,稿癌君身邊的不少朋友開始了買房的節奏,打算趁着節假日後的房市冷淡,趕上去年房價上漲的最後一波車。儘管懊悔自己去年沒有早行動,但是春節后北京二手房交易市場明顯冷清的交易紀錄,還是讓稿癌君的朋友看到了希望。

沒有想到,儘管北京建委的數據显示,整個2月全北京只成交了14416套二手房,比過去一年任何時間都低;但事實上,看房市場卻分外火熱。

不少朋友都向稿癌君講述了自己親歷的“驚險搶房記”。A君所看的小區里,幾乎每套房子都會同時碰上七、八組人在帶看;有的房子還在去的路上,中介就接到了電話表示已經出售了;好不容易看上了一套,卻被中介告知在他之前已經有三個客戶交了意向金,建議他直接放棄;B君的遭遇更加離奇,看房的當天中介就約好了業主,然後和另一個業主在基本沒有考慮的情況下上演了一波競價。

在這種“感覺買不到房”的焦灼感下,A君和B君最後從看房到簽約的時間,都沒有超過半天。

俠客島的小夥伴《中國經濟周刊》從鏈家、麥田和我愛我家等房產中介處得知,從去年年底到今年春節過後,北京的二手房市場基本處於價格相對平穩的狀態。雖然也時有成交價高過初始報價的情況,但總體來看,加價幅度仍然在同一地段內同等房型的單價範圍內。

多家中介同時表示,多數客戶屬於改善型換房,加價的原因也是因為計劃要買的房子出現了漲價,從而牽一發而動全身。這種情況在“連環單”中更為突出。

《中國經濟周刊》了解到,比起剛需型住房或者改善型住房,北京的這波漲價主要出現在學區房交易中。根據北京市相關政策,北京幼升小入學採集信息從5月1日開始,3、4月份正好是很多家人最後的換房時間。正因為如此,北京學區房,尤其是西城、海淀等重點學區,普遍在這個月出現了15%以上的漲幅,普遍房價目前在每平米12萬元左右,部分房價甚至漲到了20萬元。與天價房價不匹配的是,由於學區範圍內相應房屋房齡較久,於是出現了某小區地下室叫價400萬,800萬買一套老破小的情況。

學區房漲得凶,其他的房源也應聲而動,於是3月剛過,北京的房價再次出現走勢兇猛的跡象。

新政

新政的出台,無疑給火熱的北京樓市潑了一盆冷水。

本次新政最令人關注的就是強化了差別化信貸政策,不但實施“認房又認貸”,還通過“一提一降”,進一步提高了二套房貸最低首付款比例,普通自住房提高至60%,非普通自住房提高至80%;同時還降低了住房貸款期限,將原來最高可達30年的貸款期限降至25年。

也就是說,判定是不屎買首套房,既要看名下有沒有住房,也要看有沒有商業房貸或公積金房貸記錄。

《中國經濟周刊》注意到,根據目前中國人民銀行給出的相關解釋,房貸紀錄不僅僅是北京市購房的房貸紀錄,外地的購房紀錄,包括購買商業住房的紀錄都算。也就是說,如果你曾經有過貸款紀錄,即使已經還清和在北京無房,再買房也算二套住房。

也就是說,對於很多在北京目前沒有住房但是有貸款紀錄的人來說,假設未來要購買一套1000萬的住房,如果不考慮各種稅費和評估折扣,那麼首付的金額可能會從之前的350萬直接增長到600萬。對於不少人來說,可能短時間內不會衝動購房了。

317新政影響最大的就是目前價格波動最厲害的二手房市場。尤其可以預見的是,317新政將有效的抑制投機投資需求,再想要靠着大筆貸款來炒賣房子明顯是不現實了。

在預計會有效打擊炒房行為的同時,不少有改善性需求的買房者也會被此次政策波及到。之前“認房不認貸”的老政策中,在北京大量存在的“賣一買一”的改善性需求換房族會被認定為首套,他們的首付比例是35%,但是新政之後,這樣的一套房換房族只要有貸款記錄就被認定為二套房,並且首付比例增長到60%。而這樣的換房者目前在北京二手房交易市場中占多數。

經濟ke了解到,就在政策出來的昨天晚上,已經有不少中介在連夜加班,主要是聯繫已經簽約的業主和買房者,統計有多少客戶會被此次新政影響到,尤其是“連環單”客戶。畢竟“930”出台後,不少合同都出現了受政策影響的解約情況。

除了首付比例提高,貸款期限同時也會影響到一批已經簽約但還沒來得及網簽的業主,尤其是剛需型首套住房,大多數買房者都是將月供和貸款算到了自己能負擔的極致。雖然現在具體細則仍未出台,但是貸款期限縮短相應也會提高月供比例,無疑加重了房貸負擔。

入場

除了強化差別化信貸政策,在北京市住建委出台的相關文件中,稿癌君還注意到了另外一條規定。今年的北京市樓市將加大土地供應量。

前两天的島文指出,2月公布的《北京市2017年國有建設用地供應計劃》显示,今年北京全市商品住宅用地供應計劃安排260公頃,其中還包括83公頃的自主型商品房,土地供應與目前的住房需求出現了供需關係不平衡的情況,如此一來,北京的房價豈有不漲的道理?

此次調控應該也注意到了這一供求矛盾。住建委表示,今年以來,北京市規劃國土委加大住宅用地特別是保障房、自住房、普通商品住房的土地供應力度,保障土地有效供給。目前已供應商品住宅用地109公頃,完成年度土地供應計劃的42%,是去年同期商品住宅用地供應量的7.3倍。到三季度末將完成全年商品住宅用地供應計劃260公頃,是去年全年實際供應量的2.5倍。

針對這260公頃,相關部門特別指出,今年260公頃的商品住宅計劃供應量事實上是超過去年的實際供應量。

同時,還有20萬套商品房在路上――來自於拿地未開工和開工未銷售的房源。至於原因嘛,大家也清楚,主要是部分開發商囤地惜售,想要等到價格最合適的時候開盤,使得利潤最大化。這個数字是北京去年新建商品住房成交量的兩倍多。一旦這20萬套商品房在多方措施下真正進入市場,應該也會在一定程度上效緩解目前北京市新建商品房不足的情況。

“經濟ke”欄目由俠客島與《中國經濟周刊》聯合出品。

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燕郊二手房價飆漲

燕郊二手房價飆漲

東方財經網 2017-03-21 08:21:40 來源:21世紀經濟報道

二手房江湖變局

分析認為,目前燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域,但也同樣存在很多不規範的地方。從市場走勢看,作為一個投資需求大量聚集的區域,在市場火熱的時候,二手房價格大幅上漲,但一旦波動,市場很可能出現大量拋售。

受北京外溢效應以及新房供應短缺等因素影響,燕郊二手房市場迅速成長。同時,燕郊受益北京市東遷通州等因素影響,但又沒有施行與北京同樣嚴格的限購政策,當地房價近年來也開始逐步走高,漲幅甚至超越通州。

根據安居客統計,去年4月,燕郊的二手房均價為17196元/平方米,6月至10月二手房價格快速跳漲,在10月均價為25523元/平方米。隨後漲幅放緩,直至今年1月份后,燕郊二手房價格再次有明顯上漲;截至3月中旬,均價為27937元/平方米。

一位中介人員告訴21世紀經濟報道記者,“目前,燕郊二手房價格主要取決於樓盤和戶型,燕順路附近的價格基本在30000-36000元/平方米;福城上上城三期價格就要低一些,大概在29000-32000元/平方米之間。”

市場迅速成長

受新房市場供應短缺影響,燕郊二手房市場迅速成長。自2015年下半年開始,燕郊開始湧現包括鏈家、興達置業、順心地產、燕達、中興、中恆等在內的各類中介門店。

21世紀經濟報道記者在鏈家網上看到,目前鏈家在銷售的燕郊二手房共計2738套,2月燕郊參考均價為27960元/平方米。在售的小區涵蓋福城上上城五期、美林灣、潮白人家、東貿國際、納丹堡、星河皓月、天洋城、首爾甜城一期等。自2016年3月至2017年1月,鏈家在燕郊地區二手房的交易量已經達到4041套。在成交記錄中,二居室占絕大多數。

順心置業一名中介人員向記者表示,“由於沒有新的獲批土地,目前燕郊基本上沒有新房可賣。還有新房供應的御東郡、港中旅等樓盤至今還沒有開盤消息。”

據上述中介人士介紹,“燕郊房地產火熱,中介自然也就很多,比如順心置地、亮點二手房、興達二手房、福成二手房等。目前北京那邊的中介,鏈家也過來了。”

鏈家燕郊門店一位員工告訴21世紀經濟報道記者,“目前,鏈家在燕郊有實體店90家左右,今年是鏈家進入燕郊的第三年。”

上述順心置業銷售人員提供的資料显示,順心置業成立於2010年6月,目前公司在京東燕郊地區擁有120家門店,3500餘名員工。

市場的成長在一定程度上也與燕郊受北京外溢影響存在一定關聯。

2016年6月6日,時任北京市委常委、副陳剛和河北省副姜德果共同主持召開會議指出,要集中力量,將通州和“北三縣”地區協同作為京津冀區域協同發展的典範。

臨近北京,但並沒有北京嚴格的限購政策,令燕郊成為不少北漂購房者和投資客關注的區域。數據显示,網友關注度方面:地鐵線路多受關注的是6號線,搜索量佔比13.81%;朝陽、海淀、昌平佔據區縣搜索排名前三,合計搜索佔比約為43%,燕郊搜索佔比7.49%,躋身第五名。戶型方面,2居剛需戶型多受關注,搜索佔比超過四成。燕郊關注度在近年來提升,對該地區的關注度佔比增幅高於懷柔,並且搜索量超過2萬,需求量的增加推動了其掛牌均價超過懷柔。

二手房外溢成熟區

2016年7月,河北省三河市針對二手房發布限購政策。三河市相關部門(三河市促進房地產業平穩健康發展工作領導小組)發布通知稱,自7月7日起,三河市二手房將進行限購,非本地戶籍居民家庭限購一套住房,且購房首付款比例不低於30%。

根據上述通知要求,非本地戶籍居民到三河市購買二手房,簽約前購房人需攜帶購房家庭戶口本、家庭成員身份證、結婚證等相關材料,由房地產中介機構初步詢問並核實,符合條件的購房人由中介機構在企業端註冊購房人信息,並填寫“非本地戶籍居民購房申請表”,在網上提交申請並簽訂存量房買賣合同,不符合條件的購房人中介機構不予註冊簽約。

然而,如前所述,上述政策並未對燕郊當地樓市產生影響。相反,房價一路增長,漲幅甚至超過通州。

21世紀經濟報道記者在鏈家官網看到,燕郊二手房掛牌單價有的已經高達3.6-3.9萬元/平方米。

在燕郊的購房者中,除了部分沒有資格在北京購房的北漂剛需以外,還充斥着大量投資客。

鏈家一位中介介紹稱,有的購房者買來自住,也有用來投資出租。目前,在燕郊區域內,一居每個月的租金總價在1500-1800元之間,兩居室的租金在2000-2800元,三居室租金總價基本可達3000元以上。

與北京二手房市場表現相同,燕郊二手房市場“坐地漲價”也相對普遍。上述中介人士表示,“目前官網上掛出的房價是業主報價。真到簽合同的時候,我們還會和業主談一談,也有可能砍掉一些。我們之前遇到過不少加價5萬甚至10萬的案例。”

順心置業中介人士表示,“目前燕郊的兩居室房源賣得比較好,大概面積在70-80平方米。周末成交量比較大,基本上一個小區一周能成交20餘套。 通州的二手房源存量比北京足,成交量也會大一些。買房子的客戶大多是在北京上班。”

中原地產首席分析師張大偉認為,從目前看,燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域,但也同樣存在很多不規範的地方。比如中介機構都是小公司為主,交易環節如收費、貸款等存在一定風險。從市場走勢看,作為一個投資需求大量聚集的區域,在市場火熱的時候,二手房價格大幅上漲,但一旦波動,市場很可能出現大量拋售。

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提高房源信息質量 樂居二手房八大舉措規範信息發布

提高房源信息質量 樂居二手房八大舉措規範信息發布

東方財經網 2017-03-22 10:34:07 來源:中國新聞網

中新網3月20日電 日前,在中國房地產業協會、中國房地產估價師與房地產經紀人學會的指導監督下,“推進直播真房源,倡導信息發布新規範”發布會在京召開。會上,樂居倡議廣泛應用創新移動互聯網工具“直播真房源”,以眼見為實的視頻形式,全面提高房源信息質量,率先提出八大切實舉措規範信息發布。作為八大舉措之一的“真房源金瞳獎”活動,也在當天啟動。

據悉,此活動旨在鼓勵更多優秀經紀人嘗試直播工具,參与真房源視頻拍攝,為樹立經紀人個人品牌,推廣經紀行業誠信形象打造舞台。活動涉及北、上、廣、深、杭五大賽區,包括房源和小區兩類競賽拍攝內容。經紀人只需啟用“直播真房源”發布房源或小區信息,即完成報名自動參与。優勝經紀人將獲得樂居網全站千萬級推廣資源,參与專業定製培訓包裝計劃。

中房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強表示:“希望越來越多的經紀人能夠更加珍視個人品牌和專業形象的建立,勇於嘗試新技術新方法提高服務水平,提升經紀行業的精神風貌和從業素質,以誠信面貌服務,創建更加美好的未來。”

作為二手房交易鏈條中的第一環――房源信息發布至關重要。領先的房地產O2O整合服務平台樂居控股旗下二手房集團,提出 “關於提升二手房租售信息發布質量”的倡議,力求以信息平台為基礎,用真房源展現行業誠信風貌,為打造健康穩定、可持續發展的二手房行業生態圈貢獻力量。會上,中國房地產業協會會長劉志峰指出:“我們很高興地看到,眾多二手房行業品牌企業及互聯網平台紛紛积極響應號召,針對房源信息凈化,提出了切實可行的辦法,為經紀行業帶來了一股正氣清流”。

在提升房源信息發布質量的倡議下,樂居二手房總結多年“認證房”誠信運營經驗,結合移動互聯網直播技術,宣布將以八大舉措強化二手房租售信息網絡發布運營與管理。針對認證房基礎信息發布,樂居提出運用誠信通審核標準進行經紀人實名認證;不為市場趨利,認證房源限量保真;加強與經紀機構合作,完善房源聯審;進一步嚴格規範房源信息審核,杜絕越規發布。

另外,基於樂居二手房創新產品“直播真房源”的幾大舉措尤為亮眼。樂居提出將面向經紀人免費開通直播功能,全面啟動真房源視頻二次自證;直播真房源在樂居網上優先置頂展示,全網重點推廣;樂居將提供專業的培訓指導,協助經紀人直播拍攝。

中國房地產業協會副會長馮俊表示:“樂居作為二手房信息服務平台,率先提出的房源信息管理舉措切實可行,更能與時俱進的接軌互聯網直播技術,對提升房源信息發布水平,推動真房源的行業規範,健全二手房網絡監督管理起到了积極作用。”

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戶籍人口城鎮化率目標下調 提升中小城市吸引力守鍵

戶籍人口城鎮化率目標下調 提升中小城市吸引力守鍵

東方財經網 2017-03-22 10:34:16 來源:21世紀經濟報道

按照計劃,2017年,中國戶籍人口城鎮化率預計提高1個百分點以上。

這和2016提出的戶籍人口城鎮化率提高1.3個百分點的目標相比,有所降低。

21世紀經濟報道了解到,農業轉移人口市民化意願降低,超大城市、特大城市落戶比較困難等因素,都影響了戶籍人口城鎮化率的快速提升。

中國社科院城市所專職研究人員王業強指出,大城市生活成本較高,外來人口落戶較難,未來可以考慮在城市群範圍內更好地就業,也就是說,外出務工人員和高校應屆生可以在大城市的周圍落戶就業。

“但只有交通等基礎設施跟上了,大城市周邊對人口才能產生較大的吸引力。”他說。

戶籍人口城鎮化率目標下調

根據近期公布的《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃》,2017年,中國戶籍人口城鎮化率預計提高1個百分點以上,農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶1300萬人以上。

而國家統計局和國家的數據显示,2016年全年進城落戶人口達1600萬人,常住人口城鎮化率達到57.35%,戶籍人口城鎮化率達到41.2%,比上年末提高1.3個百分點。

與此同時,21世紀經濟報道獲悉,近幾年戶籍人口的城鎮化率增速的確在下降。2012年到2015年,戶籍人口城鎮化率從35.3%提高到39.9%,年均提高超過1.5個百分點。但是2016年這一提高幅度僅為1.3個百分點,2017年的目標則是1個百分點。

河北工業大學經管學院教授王樹強認為,戶籍人口城鎮化率指標的下調是正常現象。“大城市實行的積分落戶政策,和中小城市吸引力不足都導致了戶籍人口的增速放緩。”

中科院地理所研究員徐勇也指出,農業轉移人口的確有不願意在城市落戶的情況。“因為現在城市給农民工提供不了穩定的就業,農村土地仍是农民的最後一道防線。”

他指出,中小城市即使放開戶籍,且农民工已經進長作購房,但除非城市提供的福利保障穩定,他們才會選擇轉為城市戶籍。

那麼,如何解決三四線城市吸引力不足的問題?

2016年12月的中央經濟工作會議已經提出,2017年要把三四線城市去庫存和促進人口城鎮化結合起來,提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通,提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平,增強對農業轉移人口的吸引力。

另一個關鍵是就業。據了解,由於中小城市缺乏規模效應,就業機會較少,對高校畢業生和农民工的吸引力較小。

大城市周邊或成為新方向

事實上,2016年底的中央經濟工作會議已經要求,特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展。

王樹強認為,為了推進城鎮化發展,目前中國的政策方向有所調整,實現大城市、特大城市功能,向周邊的中小城市疏解。“這一舉措有助於緩解部分城市超規模發展帶來的壓力,有助於實現空間和資源的更合理配置。”

而要“大城市帶動中小城市”,其中一個關鍵問題就是交通。特大城市和超大城市,需要加快建立與周邊地區的軌道交通,在疏解人口的同時,使公共服務和就業機會在周邊聚集。

以紐約、東京、倫敦等國際大城市為例,在城市周邊有幾百個小城鎮,這些小城鎮通過快速軌道交通與大城市實現了連接,但是中國目前大城市與周邊地區的小城鎮主要是通過高鐵,地鐵和快線還不多。

目前,北京到平谷、上海到崑山等地的地鐵和快線已經建成或正在建設中。未來,類似的周邊交通網絡的建設有望快速推進。

此外,《2016年國民經濟和社會發展計劃執行情況與2017年國民經濟和社會發展計劃草案的報告》中,還提出“紮實推進新型城鎮化”,一方面提出要以人的城鎮化為核心,深化戶籍制度改革,推動居住證制度全覆蓋,將農業轉移人口有序納入住房公積金繳存覆蓋範圍,提高城鎮化質量。另一方面,也提出加快編製粵港澳大灣區、海峽西岸、關中平原、呼包鄂榆等城市群發展規劃。

王業強指出,一方面大城市對人口的吸引力強;另一方面,中小城市人口承載能力還有很大空間,但由於就業機會少等因素對人口的吸引力比較低。

下一步,要在城市群內部形成合理的空間功能分工,明確城市發展定位,可以在城市群範圍內更好地實現資源的配置和協調。

“中國最大的優勢在於基礎設施的建設能力。交通等基礎設施跟上了,才能對人口和產業產生較大的吸引力。要在城市群範圍內實現基本公共服務均等化,在城市群內部醫療教育等各方面的公共服務要大體相當。”王業強說。

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