開發商逾期交房，違約金如何計算？

東方財經網 2015-04-15 08:17:30 來源：安徽在線

　　在商品房買賣過程中，開發商往往因為各種原因晚於房屋買賣合同約定的交房時間實際交付房屋，購房者可向開發商追究其違約責任，在此過程中違約金具體如何計算呢？越秀法院戴法官將為你解答。

　　《合同法》第一百一十四條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　依據該條規定，開發商逾期交房，購房者可以根據商品房預售合同的約定向開發商追究其違約責任。若合同約定的違約金低於購房者因開發商逾期交房造成的實際損失，則當事人可以根據實際的損失請求裁判機關予以增加，若合同約定的違約金過高，則開發商也可抗辯請求裁判機關予以減少。

　　《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規定：當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。也就是說當事人約定的違約金超過造成損失的30%的，一般可以認定為 “過分高於造成的損失”，此時，由法官根據實際情況酌情減少違約金數額。

　　第十七條規定：商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：…逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。根據該約定，若購房者和開發商簽訂的商品房預售合同沒有對開發商逾期交房的違約責任具體約定，在開發商逾期交樓的情況下，購房者可以參照有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準計算違約金並予以追償。

　　信息時報記者 何小敏 通訊員 楊婷

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投資的快與慢

東方財經網 2015-04-15 08:17:38 來源：安徽在線

　　曹 陽

　　在降低首付、減免房地產營業稅等樓市新政出台後，選股還是買房成了一些投資者的艱難選擇。筆者認為，投資核心因素在於“流動性”和“槓桿”，無論海外市場還豎內資產配置均是如此。從這一意義來看，權益投資將是未來大趨勢，但“槓桿式投資”在宏觀層面並非沒有金融風險，這也會帶來市場大幅波動。

　　在我國，“低利率、加槓桿”的交易模式造就了房地產市場的黃金十年。房地產市場銷售面積和價格雙升，購房者看漲預期強烈；而長期存在的“金融抑制”也使居民增加了房產配置權重。除了在2005至2007年間的一段股市大牛行情，家庭配置大多隻有存款、房地產等，債券、基金和股票比重較低，2004年至2011年間房地產占居民全部資產比例接近60%。

　　但10年後的今天，房地產投資期權的時間價值和內涵價值已大幅下降。從需求端來看，城鎮人均居住面積已達32.9平方米，與發達國家水平相當；從市場高庫存來看，供給端過剩較為嚴重，截至2月全國商品房待售面積6.4億平方米，施工面積逾57億平方米，按去年地產銷售12億平方米的規模，即使未來新開工為零，也足夠供應5年。而二、三線城市供需結構更加失衡，需求佔全國30%，供給佔比接近50%。由於流動性不足，替代性資產增加，房地產投資的金融屬性在繼續弱化。雖然個人出售商品房交納營業稅年限從5年降到2年或有助二手房市場活躍，但眼下高收益、高流動性的金融資產更多，如貨幣市場基金年化收益率在4%至5%， 去年整體股票型基金漲幅29%，信託產品收益率在9%，這自然降低了房地產投資吸引力。

　　對投資者而言，去年四季度后的股市已成了極有吸引力的“金礦”，“低利率、加槓桿”同樣是主流盈利模式。首先，在經濟下行和通縮風險增加時，央行政策放鬆預期帶來的利率看跌期權一直存在；而從大類資產角度看，隨着同業監管加強地方融資平台規範、前期高收益資產到期增加，新增高收益資產供給不足帶來廣義資產收益率下行，如3A級企業債收益率從去年初的6.3%降至4.9%，理財產品收益率從5.9%下降至5.3%，資產組合配置中權益投資配置價值大幅上升；其次，權益市場加槓桿方式趨於多樣，如傘形信託槓桿比例可達3倍、資產管理計劃的夾層基金設計可使槓桿達到5倍，這甚至比地產首付下調之後以運用的槓桿更高。低利率環境、加槓桿途徑可得性促使投資者風險偏好一直處於高位。滬深股市融資餘額超過了1.5萬億，佔總市值比重接近3%，而同期美國、日本、我國台灣的融資餘額佔比僅分別為1.8%、0.8%、1.6%，同時信用交易佔比高達17%；再次，由於權益市場流動性良好，比期限較長的房地產、有鎖定期的理財、信託等金融資產更有優勢。

　　去年下半年以來，滬深300、創業板指數漲幅分別達到96.8%、82%，在財富效應帶動下，3月股票、基金新開戶數分別達419、230萬戶，均創2008年以來最高，同時基金髮售同樣火爆，3月股票、混合型新基金成立50個，募集資金逾1250億，新增資金推動市場放量大漲創新高。權益市場的流動性同樣體現為投資者可在較小价差間保持較高周轉率，其中去年12月以自由流通市值衡量的換手率達133%，在1月監管層嚴查兩融后，下降至87%，但3月再度上升至120%。

　　當然，權益市場加槓桿投資本身並非沒有風險，但目前市場環境中上、下行風險顯然並不對稱。比如在個股層面，一方面，專業投資者有更為全面的公司信息優勢，藉助微信等互聯網通訊工具，信息傳遞成本很低，“羊群效應”的跟風和動量交易使股票易漲難跌；另一方面，小市值公司更易得到市場青睞，這既在於業務轉型中更有較大的收入增長空間，也在於企業推行員工持股計劃、管理層激勵后，企業有市值管理需要，此外由於流通市值小，投資需要的資金量並不多，這都增加了小市值股票的向上股價彈性。在宏觀層面，股市承擔了為傳統企業移槓桿、為新興行業提供融資職能，尤其創業板和新三板擴容將舒緩中小企業“融資難、貴”。2009年以來創業板IPO融資2565億，其中机械、計算機、醫藥、电子、電氣設備行業融資佔比62%；2014年以來新三板定向增發融資525億，其中多元金融、技術硬件與設備、軟件與服務行業融資327億，佔比58%。因此，一定程度上說，為股市也提供了制度的看漲期權。概括以上諸點，低利率，加槓桿和投資中不對稱的上、下行風險，結合個股投資中的高周轉率，提供的流動性當能將權益投資時代維持較長時段。

　　毋庸置疑，無論是海外還豎內的經驗來看，低利率環境下加槓桿可能帶來的權益投資泡沫，都會蘊含金融風險。從這一點上說，我們當然更希望權益市場的投資可由快到慢，也許適當控制槓桿交易規模是必要的。

　　（作者系浦發銀行(600000,股吧)金融市場部高級分析師）

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房多多與趕集網合作：房源換流量

東方財經網 2015-04-15 08:17:42 來源：安徽在線

　　每日經濟新聞(博客,微博)記者 趙娜 發自北京

　　昨日（4月14日），分類信息網站趕集網與移動互聯網房產交易平台房多多宣布達成戰略合作。

　　根據合作協議，雙方將首先在新房領域進行“試水”。據了解，房多多會將該平台的全部新房資源“同步入駐”到趕集網房產頻道，為開發商增加新的購房者群體和銷售渠道。而趕集網會通過房多多的房源，切入新房銷售領域。

　　趕集網COO陳國環在接受包括《每日經濟新聞》在內的媒體採訪時表示，此前，趕集網房產頻道的內容僅限於信息層面的彙集，房多多的強項在於對線下撮合交易形成閉環。初期，趕集網會在新房頻道，通過開放端口導流、廣告展示等方式與房多多進行合作，未來會隨着合作的深入逐步推進其他合作。

　　在房多多COO曾熙看來，未來，消費者會同時通過線上線下途徑找房。房多多與趕集網的合作，屬於把線上用戶導向線下的過程。

　　亞豪機構市場總監郭毅在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示，二者的合作能實現業務上的互補，主要體現在對客戶和信息的引流。對分類信息平台而言，和同有互聯網背景的公司合作更易展開。但未來如想在房產業務上獲得更大的流量變現，仍需直接與開發商、中介公司達成合作。

　　據曾熙透露，目前，房多多在全國60個城市有業務，今年的目標是發展到100個城市。2013年平台的交易規模達400億元，2014年接近2000億元。從團隊人數上看，地推隊伍已接近3000人。

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蹣跚的房地產：主要任務依然是“去庫存”

東方財經網 2015-04-15 08:17:42 來源：安徽在線

　　本報記者 張曉玲 深圳（樓盤）報道

　　雖然3月份的數據還未出台，但從今年前兩月來看，房地產投資增速維持了去年以來的下降態勢，並且隨着新開工負增長和土地購置面積負增長仍將繼續，開發商集體仍在去庫存，無錢、無暇拿地。

　　包括華遠地產(600743,股吧)前董事長任志強在內的業內人士、專家學者預計，今年房地產開發投資增速或將降至5%－7%。而這會進一步地拖累GDP的增長。

　　蹣跚的房地產

　　國家統計局數據显示，2015年1~2月份全國房地產開發投資8786億元，同比增長10.4%，增速比去年回落0.1個百分點。其中，住宅投資5922億元，增長9.1%，回落0.1個百分點。

　　自去年1月以來，房地產開發投資增速連續14個月下滑。2013年末房地產投資增速為19.8%，2014全年降至10.5%，跌幅近五成。而到今年2月份，這一數值進一步下跌至10.4%。

　　與此同時，開發商土地購置面積仍然是負增長，地方供地不足或房企拿地意願不高。從一季度的一線城市土地成交情況看，總成交建築面積是近三年的最低點，僅為1132萬平米。

　　不少開發商人士反映，去年9・30新政和降息降准雖然一定程度上刺激了樓市，但到了今年一季度尤其是春節期間效應已經遞減，感覺房子“賣不動了”。

　　銀行業人士指出，一季度，儘管降息之後房貸利率明顯下行，但在利率市場化、股市瘋狂和負債來源愈發不穩定的背景下，銀行配置信貸的意願依然不高，信貸的“量”依然偏緊。

　　此外，房地產庫存持續創出新高。截至2015年2月，商品房待售面積6.4億平方米。按2014年商品房銷售面積12.1億平方米計算，在不考慮新竣工面積的情況下，全國商品房存銷比為6個月，而2012年7月降息帶動投資反轉時這個数字僅為3.5個月。

　　除了高企的待售庫存，巨大的在建面積存量也是阻礙房地產開工的障礙。截至2015年2月，在建房屋施工面積48.3億平米，待售住房與在建住房需54個月才能賣掉。民生證券宏觀研究院執行院長管清友認為，過去幾年的投資實際上已經透支了相當一部分未來的居住需求。

　　持續低迷的房地產開發投資疊加其他因素，導致一季度GDP下行。管清友預計，一季度經濟增速大概率低於預期。經濟下行壓力加大主要是因為傳統增長引擎如房地產繼續失速，而新增長點又青黃不接。

　　3月30日開始，中央各部委密集推出一系列政策“組合拳”提振樓市，包括央行等三部委降低購房貸款門檻，財政部出台二手房交易稅收優惠，國土資源部調整土地供應機制等。

　　中國發展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌認為，這些政策對地產銷售增長將起到一定积極作用，並將適當改善投資預期，促進房地產市場軟着陸。

　　政策可能進一步放鬆

　　任志強指出，3・30新政出台後，已經看到有房價在上漲，尤其是二手房。但二手房交易是個人行為，對於GDP沒有影響。只有一手房快速消化才能增加房地產投資，拉動GDP的增長。

　　“當然，不希望房價快速增長，否則首套房首付比例為什麼是30%，二套房首付是40%，而沒有降至20%或10%，現在最主要的任務仍然是去庫存。”任志強說。

　　因此，3・30新政並不足以讓房地產投資增速重回高位。余斌預計，2015年房地產投資同比增速將下降到7%左右，降幅比去年收窄。

　　管清友也認為，在樓市的天量庫存未消化前，地產投資回暖概率不大。任志強預計，今年房地產開發投資增速回落至5%－7%。

　　從房企的角度來看，CRIC研究中心房玲指出，2015年1季度土地市場較為冷清，企業拿地謹慎，其中重點房企拿地力度整體下滑且企業間分化明顯。

　　據CRIC數據統計，1季度20家重點房企拿地總投入897億元，同比下降44%。其中17家房企均有不同程度的下滑，尤其是世茂和綠城，1季度均沒有拿地動作；此外，20家重點房企中，超過半數拿地銷售比低於平均水平。

　　企業拿地投入的收緊一方面是因為1季度房企銷售情況普遍不佳，在“現金為王”的壓力下，房企拿地积極性不高。另一方面經過過去兩年的存貨積壓，多數房企將去庫存作為2015年的首要目標，拿地節奏均放緩。

　　萬科董事會秘書譚華傑表示，雖然萬科手握重金，凈負債率降至十年來低位，但仍會傾向於考慮在存量市場拿地，因為土地招拍掛價格太高了，尤其是一線城市。

　　此外，21世紀經濟報道記者綜合3月份以來萬科、保利、中海外、碧桂園等房企的2015年新開工和竣工計劃，發現絕大部分房企今年新開工都是持平或小幅下滑，各家房企均把消化存貨放在重要位置，也針對各自的存貨制定了分類處理措施。

　　不過，房玲預計，隨着首套房貸最低兩成、二套房首付降至四成等利好政策的落地，預計5、6月份市場銷售情況將有明顯好轉，而隨着銷售情況的回暖，房企拿地积極性有望回升，但對此繼續保持謹慎態度。

　　四月土地市場已開始有回暖的苗頭，北京（樓盤）、石家莊（樓盤）等城市開始掛牌出讓土地。“四月份一二線土地市場將可能出現集中土地出讓。一線城市可能出現更多激烈爭奪的現象。”張大偉說。與此同時，城市劇烈分化，三四線城市將更難出讓土地。

　　管清友分析，總體來看，一季度經濟環比增速可能至多與去年持平（1.6%），對應的GDP增速在7%左右。

　　在此背景下，他預計地產政策有望進一步放鬆。不穩地產不足以穩經濟，尤其是在當前地產市場多重承壓的情況下，中央應該會繼續通過政策調整托底地產市場。預計下一步的措施可能包括調整個人所得稅徵收標準、繼續調整公積金貸款額度、加快籌建國家住房銀行。

　　張大偉認為，後續二線城市地方將因為減少的土地出讓金，而推出多項刺激房地產政策。

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借力興泰基金輸血地產 合肥城建試水“輕資產”？

東方財經網 2015-04-15 08:17:44 來源：安徽在線

　　每日經濟新聞(博客,微博)記者 杜冉樂

　　短期無外債壓力，合肥城建(002208,股吧)（002208，SZ）卻強拉“金主”入夥，意欲何為？

　　昨日（4月14日），合肥（樓盤）城建發公告稱，公司全資子公司合肥城建東廬置業，為開發肥東縣撮鎮路附近3幅地塊的後續開發，擬通過增資擴股，引入合肥興泰新型城鎮化發展基金合夥企業（有限合夥）（以下簡稱興泰基金），新增資本約5385萬元，該基金參股35%。

　　在一些合肥當地的業內人士看來，當前樓市風險加劇，合肥城建其實是想試水輕資產模式，在不增加債務的情況下，提高資本收益率。《每日經濟新聞》記者注意到，在興泰基金背後，實際控制人就是號稱安徽當地金融巨頭的興泰控股。按照合肥市國資委安排，興泰控股將接替合肥國控，掌舵合肥城建的控股權，目前仍需走相關程序。

　　學萬科借外力撬動項目開發

　　去年底，合肥城建通過公開出讓方式集中拿下了肥東縣三幅地塊。拿地后不久，合肥城建即成立了子公司東廬置業，資本金1億元，作為開發上述三幅地塊的項目公司。

　　安徽建築大學房地產研究中心常務副主任盧光松向記者表示，“（上述肥東縣三幅地塊）所處位置比較偏，估計合肥城建拿地成本應也較低。”

　　記者了解到，合肥城建一直號稱是安徽省首家具有國資背景的上市房企，2008年通過IPO形式實現A股上市，其業務主要集中在安徽的合肥、巢湖、蚌埠以及海南（樓盤）三亞（樓盤）等區域。“合肥城建上市較早，但沒有抓住前幾年的”黃金”機會，進一步擴大市場規模。”合肥學院房地產研究所所長朱德開向記者表示。

　　合肥城建2014年年報显示，公司認為2015年樓市分化加劇，因此公司拋出了“產業轉型，模式創新”等戰略思路。

　　如今，合肥城建引入了興泰基金，備受業內高度關注。按照合作模式，興泰基金以增資形式參股東廬置業，獲得35%的股權，出資了近5400萬元。在東廬置業的董事會，雙方各派駐2名董事，其董事長由合肥城建委派。

　　實際上，上述基金模式類似萬科的小股操盤模式，借多方力量撬動項目開發，進一步擴張規模和擴大投資回報率。

　　對於基金回報率及退出方式、何時退出等，合肥城建並未詳細披露。昨日，《每日經濟新聞》記者致電合肥城建董秘田峰，但公司董秘辦工作人員表示，“田總在外，須等次日答覆。”

　　輕資產運作初露端倪

　　合肥城建2014年報显示，去年，公司實現營收17.6億；利潤率9.7%；現金7.96億元；短期借款無；預收賬款16.5億元；一年內到期非流動性負債10.6億元。

　　對此，一位不願具名的資本地產界人士向《每日經濟新聞》記者表示，這是典型的國企，經營四平八穩，現金流充裕，業績平穩。

　　引入興泰基金，引來外界猜測不斷。按照合肥城建的公開表述，這一動作的初衷是雙方資源共享，優勢互補，使產品經營與資本經營相結合，快速做大做強主營業務。同時，在短期內優化上市公司財務結構等。

　　值得注意的是，興泰基金來頭也不小。記者調查發現，該基金背後正是號稱當地“金融巨無霸”的興泰控股，而負責運作興泰基金的是興泰控股旗下的PE機構“興泰投資”。

　　2013年，合肥城建為開發海南三亞豐樂項目，曾引入了興泰投資旗下一家基金子公司參与此項目投資。

　　記者還發現，10天前，興泰投資已發起設立了興泰基金，總規模20億元，投資定位是合肥市及各縣區新型城鎮化建設項目。在投資模式上，該基金以股權投資為主，亦可採取債權投資或夾層投資。

　　按照今年3月公告表述，根據合肥市國資委安排，合肥國控持有合肥城建的控股權，將無償划轉至興泰控股旗下。另據《21世紀經濟報道》援引一位消息人士稱，“不出意外，合肥城建將成為興泰控股打造的一個金融控股平台。”

　　4月初，合肥城建多位高管在“深證互動易”平台上表示，上述划轉事項沒有開展，並不清楚下一步行動。

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新政難融樓市冰 7.8億創業紅包幫投資者再續錢緣

東方財經網 2015-04-15 08:17:50 來源：安徽在線

　　日前，央行等四部門出台了二套房商貸降首付的“3.30樓市新政”，瞬間引發熱議，類似“樓市要回暖了、房屋要漲價了”的言論滿天飛，這讓手中有些閑散資金的投資者們陷入了糾結：“究竟是趁新政買套房子等升值好，還是投資創業好？”

　　三月花開 樓市寒冰吹來陣陣新政暖風

　　政策雖優 樓市現狀卻讓投資獲利艱難

　　3月30日，央行、銀監會、住建部聯合發文將二套房商業貸款最低首付比例由六成下調至四成，財政部也將個人商品房銷售營業稅免征期限，由此前的五年調整為兩年，公積金貸款首付更是一律下降到最低兩成。

　　新政出台後，投資者的內心或會攪起一池春水，認為此時投資炒房是非常不錯的時機。不過，對於此次新政的療效，萬科、嘉禾集團等房地產開發商表示，目前樓市銷售變化並不顯著，專家認為，樓市形勢還不是十分明朗，投資還需謹慎。國內樓市目前已是開發過剩狀態，大量房源囤積居奇。同時，民間關於樓市價格跳水的輿論四起，買家袖手觀望，出手者寥寥，導致資金回籠艱難。在頑症猛於虎的局面下，翻轉乾坤並非易事，且看去年，接連出台一系列槓桿政策，出手不可謂不重，用藥不可謂不狠，但樓市交易依舊走低，所以，此次新政，是否能起沉痾，療痼疾還得打個問號。

　　另外，關於投資風向的調查显示，熱錢正在回歸實業，流向實體，辦工廠、開店鋪又成為精英投資群體看好的選擇，因為中國迅漲的消費指數，讓實體經濟回報率更出色。同時，創業所獲的盈餘可用來進行二次投資，在滾雪球效應下，創業收益比樓市的投資回報還要高。在中國知名商機發布平台78.cn創業商機網上，越來越多的投資者選擇幾萬元加盟項目開店，利潤回報非常炫目。

　　僅需萬元 78.cn創業商機網造成功良機

　　紅包添喜 豪發7.8億助投資者加盟創業

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　　2015年年初，78.cn拋出7.8億的創業紅包，向創業者大拋紅色福利，為創業者添喜氣、財氣。領取紅包的創業者可以享受最高1500元的現金減免優惠。2015年4月16日，78.cn將聯手深圳（樓盤）衛視新劇《想明白了再結婚》向廣大用戶傳播這一福音。

　　新政出台，樓市或許依舊只是夕陽無限好，只是近黃昏，形勢不明朗，前程很曖昧。投資者若想尋求穩妥收益，開店、加盟不失為上選，78.cn創業商機網推出7.8億創業紅包，讓中國大地的創業激情熊熊燒起！不信，你看！

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買房or炒股？ 專家：關鍵看個人需謹慎不可盲從

東方財經網 2015-04-15 08:17:55 來源：安徽在線 365直播間圖片 365地產家居網攝

　　365地產家居網 南京（樓盤）訊

　　近期，南京樓市新政頻出，短短一周南京商品房庫存降至5.2萬套。與此同時，股市一片飄紅，站上4100點高位。面對樓市和股市的利好，到底買房好還是炒股好？手握閑置資金的市民該怎麼選？

　　14日下午，365地產家居網特邀南京房地產開發建設促進會秘書長張輝和資深金融分析師徐亮，與網民共同探討“股市大牛樓市新政 當下該炒股還是買房？”。

　　>>>股市大牛樓市新政 當下該炒股還是買房？

　　房產新政刺激樓市 股市新政誘惑大

　　樓市新政出台後，南京樓市發生了哪些變化？作為南京樓市資深專家，張秘書長認為近期的房產新政對於樓市還是產生了一定的刺激作用。

　　在張秘書長看來，首先南京新房認購、成交量出現一定增長。新政之後的第一周日均認購量突破了300套，在上一周日均認購量280多套，新房的銷售量一定程度上延續春節后以來繼續上行的態勢。營業稅免征年限由5年改為2年，二手房掛牌量、成交量上升。上周土地市場火熱，土地市場回暖比住宅市場更加明顯，開發商對後市態度樂觀。

　　“在這樣一個情況下，南京整體房價依然平穩，沒有快速上漲”，張秘書長如是說。

　　當下，房價沒有漲上去，股市卻已經漲了一大截。4月11日，A股一人一戶解禁，每人可開20個證券賬戶。作為資深金融分析師，徐亮認為，在情緒激揚的股票市場上，新政肯定是被解讀為利好。一人一戶解禁能夠更好的降低開戶成本，降低開戶難度，能夠增加開戶戶頭，能夠吸引更多的人進來，能夠維持這樣的股市局面。

　　買房還是炒股？ 專家：謹慎不可盲從

　　當下，買房好還是炒股好，成為困擾不少網友的難題。

　　針對炒股好還是炒房好的問題，365地產家居網還採訪了炒股達人項敬康，他不加思索直接給出了炒股的答案。首先房地產整體已經供大於求，房子越來越難賣成為一個共識。其次，投資地產的價格漲幅已經在前幾年被透支，投資地產需要的時間周期也比較長。最後，項敬康認為現在已經進入了股權時代，股票比錢值錢，這已經是大勢所趨。

　　房產已經真的到了增值的盡頭？對此，張秘書長認為，過去十年房價增長的速度和幅度不可能再出現。房產正在進入中低回報的時代，也可能進入保值的時代，”房產在可預見的短時間內很難大幅度的增長，股市的高回報率吸引了一部分買房人。”

　　“房產是家庭生活的保障和自己居住幸福的程度，而股市這一塊兒更多的是有一些多餘的資金的人來進行投資的，股市不值得把所有的身家全部壓上。”張秘書長說。>>>改善客為買別墅掛售2套房 急促成交單套一口氣降10萬

　　“我們經常認為股市的財富效應是流星，房子的財富效應是恆星。”徐亮對於買房還是炒股給出建議，不同的投資渠道有不同的特點，適合不同的人群，而且每個人擅長的也不一樣，這個更多的是看適不適合自己，看自己更擅長於哪些方面。

　　徐亮認為，有些人可能對風險的承受能力較差，對股市也缺乏研究，這些人可能就偏向於買房。徐亮認為，買房還是炒股，關鍵還是看個人，不可盲從。（365地產家居網 馮偉）返回南京365房產網>>

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　　未來，車主為老舊汽車投保交強險的費用將提升？近日，一則“發改委擬對老舊汽車提高交強險費率”的消息甚囂塵上。交強險漲價消息牽動着各方神經，引發了市場熱議。究竟什麼樣的車算老舊汽車？保費漲價究竟合理與否？是否將進一步推動交強險費率市場化改革，扭轉目前交強險保障不足問題？

　　合理增加險企保費收入

　　近日，發改委下發的《推動重點消費品更新升級暢通資源循環利用實施方案(2019-2020年)》中在“嚴格執行老舊產品淘汰規定”方面指出，對排放污染大、安全性能差的老舊汽車，研究提高交強險費率。

　　那麼何為“老舊車”？對此，車車科技首席運營官李超分析，未來不符合國家和地方政府汽車排放標準的乘用車、貨車，以及污染嚴重、安全性較低的三輪汽車、低速貨車等將是費率調整的重點對象。

　　同時，李超也表示，以目前全國各地交強險賠付水平看，提升老舊車交強險費率，預計將有10%-30%的漲幅。

　　另外，一位大型財險公司的車險理賠從業人員表示，通常識別老舊車主要看是否達到國家第四階段排放標準。如果照此標準來抬高交強險保費費率，預計會給行業的交強險保費收入帶來增長。

　　還有業內人士表示，通常老舊車型安全性能差、風險高，提升費率對保險公司來說有好處，如降低交強險的承保虧損。

　　此外，北京車主張凡(化名)評論道，如今私家車已變成不可或缺的代步工具，老舊車本來價值就不高，增加交強險費率無疑是想倒逼車主主動報廢老舊車去購買新車，如果由此老舊車淘汰率提升，確實有助於環境保護以及消費升級。

　　不合理費率應與風險掛鈎

　　不過，一聽要漲價，也有車主立馬錶示出不滿。李丹(化名)稱自己的車雖算是老舊車，但並不常使用。該車主還表示，交強險費率提升導致自己會有兩種選擇，要麼多交保費，要麼花更多的錢買新車。

　　中央財經大學中國保險市場研究中心主任郝演蘇表示，單從該條款看，交強險中的第三者責任險是指交通事故責任中致使第三者遭受人身傷亡或財產的直接損失，保險公司會按照規定給予賠償，由此看出該險種與車輛的机械性能等方面有關，但和環境污染關係不大，不能因為汽車排放標準由此抬升保險費率，從理論上看不成立。

　　同時，郝演蘇補充道，如果要提價，應該是對交強險進行改革，例如可對家用車、載重車、貨車等車輛做差別對待。由於目前市場環境需要支持實體經濟，貨車、公共運營車輛等屬於實體經濟的一部分，如果提升保險費率，貨物的運營成本便會增加。

　　國務院發展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生表示，如果統計數據表明，老舊車的事故發生率高，那麼由此來提升其交強險費率是合理的，但是從推動消費升級的角度來單獨抬升老舊車的交強險費率進而促進老舊車加速淘汰似乎有些欠妥。

　　另有車險負責人分析，通常情況下，應該是出險多、違章多的車上浮費率，以此來提醒駕車人增強安全意識，按交規行車。老舊車只要正常養護，性能就不會降低，只是對於使用者而言出現故障的概率稍高一些，對於道路上的其他交通參與者並不構成實質性威脅。

　　現狀保障不足問題凸顯

　　交強險是指由保險公司對被保險機動車發生道路交通事故造成受害人(不包括本車人員和被保險人)的人身傷亡、財產損失，在責任限額內予以賠償的強制性責任保險，這是我國首個由國家法律規定實行的強制保險制度。由於這一險種與上千萬機動車相關聯，其經營狀況也備受市場關注。

　　數據显示，2018年交強險保費收入達到2034.38億元，佔比產險收入超過1/5，同比增長8.85%，略低於產險業務總保費收入。此外，2017年交強險保費收入1869億元，並實現承保盈利0.8億元，投資收益76億元，這是多年來交強險首次實現承保盈利。

　　據了解，2015年、2016年交強險承保分別承保虧損49億元、22億元，但均因投資收益拉動，兩年經營盈利分別為44億元和46億元。不過，由於歷史上交強險經營虧損量較大，截至2017年底，累計經營虧損仍有71億元的存量。

　　同時也有內人士談到，我國交強險出台已十餘年，而保費保額一直未變，隨着社會的發展，一些問題也在日益顯露。

　　例如，由於經濟水平的提高，交強險的保障作用正在日益減弱，郝演蘇表示，我國交強險於2006年出台，由於經濟社會的發展，我國居民人均可支配收入已翻了好幾倍，如果發生普通的剮蹭和追尾等交通事故，很多人都會採取“私了”方式，以防止下一年續保時被保險公司提高保費。

　　另外，郝演蘇談到，一旦發生撞人等意外事故，隨着人們對生命價值的尊重提升，對人身傷亡的賠付也在加碼，交強險上限12萬元的死亡傷殘和醫療費用在目前的經濟環境下確實是保障不足。

　　那麼，如果提升交強險的費率，會產生何種影響？李超表示，交強險作為法定強制投保的車險，未來將逐步實現費率市場化，費率將充分結合不同車輛在不同地區的風險水平進行定價，並將交強險費率與國家產業政策相結合。

　　而目前，我國交強險費率市場化程度低、費率差異化有限也是問題之一，朱俊生表示，交強險費率全國一個價，缺少地域以及車型之間的差別。

　　據了解，中國保險業協會多年來也一直在呼籲區域定價，交強險定價引入車型定價等機制改革，但是由於涉及面太大，一直未有啟動。

（文章來源：北京商報）

(責任編輯：DF353)

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　　“科創板企業的‘科創性’要量化，除傳統的科創指標外，還要從技術突破、技術領先、專營資質、重大價值等維度對企業創新性進行量化分析。”上海股權託管交易中心總經理張雲峰如是說。

　　近日，在上海對外經貿大學舉行的第四屆場外交易市場論壇暨長三角科創企業價值成長與融資渠道研討會上，來自政、產、學、研各界的代表就科創企業估值和融資等問題開展了熱烈討論。

　　張雲峰在會上表示，科創企業特別是沒有盈利的企業，估值是難題。只有合理定價，市場才能健康發展。科創板可通過大力推動協議交易、謹慎推進做市商制度來完善定價機制，促進二級市場交易理性化、合理化。

　　科創企業不同於一般企業，它既有“科創性”，又有不同於成熟企業的“初創性”。正是它的特殊性質，令其估值存在難題和爭議。

　　萬隆資產評估公司副總經理潘向陽表示，針對科創企業的評估方法最基本的還是成本法、市場法、收益法，但基於科創企業的特殊性，也會延伸到其他方面。比如，創業團隊對企業價值具有重要影響，因此要重視對創業團隊的把握，仔細了解創始人的信息等。供應鏈、無形資產等不在財務報表中體現，但這些也會影響科創企業的真正價值，並給估值帶來一定難度。

　　中信建投證券分析師陳兵以机械行業為例解釋了科創企業的估值問題：目前申報科創板的机械企業以工業自動化為主，包括利元亨(鋰電自動化設備)、江蘇北人(工業機器人汽車焊接)、天准科技(機器視覺、工業檢測)等。對這些企業進行估值，應該以DCF(現金流量折現)為核心，也要結合市盈率等指標，並考慮制度因素、流動性因素等。

　　普華永道資深合伙人陳少瑜表示，一部分科創企業沒有形成穩定收益甚至沒有實現商業化，因此存在諸多不確定性，這些不確定性造就了企業估值難題。科創企業的價值評估應結合不同商業模式的特徵，考察科創企業的人才、資金、團隊、產品、收入等。

　　上海對外經貿大學場外交易市場研究中心主任嵇尚洲認為，供應鏈的上下游穩定性及對國際市場依賴、企業在供應鏈中的控制力和地位等，對科創企業的估值也有顯著影響，建議在考慮企業總風險時加入供應鏈風險，用折現率體現供應鏈風險溢價。

　　其實，科創企業成長過程中，政府引導基金一直扮演着重要角色。通過發揮財政資金的槓桿作用，撬動社會資本，政府引導基金助力了很多產業、企業的發展。因此，近年來各地湧現出很多政府引導基金。尤其是華東地區，如長三角協同優勢產業基金、長三角產業升級股權投資基金等。

　　不過，專家們普遍認為，要實現政府引導基金與科創企業的有效配對，政府引導基金還需要繼續發力。上海對外經貿大學場外交易市場研究中心研究員鍾輝勇稱，一旦政府引導基金的目的與企業融資需求錯位，便容易導致科創企業的逆向選擇，即次優的企業才會尋求政府基金支持。同時，政府引導基金可能會導致本地投資導向、社會資本擠出、公司治理干預等問題，這些都值得進一步完善。

　　興業研究行業信用總經理、金融同業研究負責人孔祥認為，目前我國社會融資結構中，信貸佔比70%以上，股、債等標準化融資佔比顯著低於海外成熟金融體系，現有融資體系滿足不了企業在初創和發展期的融資需求。從長遠來看，發展直接融資需要借力多元金融牌照，包括證券、保險、基金、信託等牌照。

（文章來源：上海證券報）

(責任編輯：DF380)

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協信一季度銷售 37.4億大本營重慶主推十盤

東方財經網 2015-04-15 08:18:14 來源：安徽在線

　　觀點地產網訊 ：

　　4月14日，協信集團披露一季度業績。截至2015年3月31日止一季度，該集團銷售金額37.4億元，銷售面積28.03萬平方米。

　　期內，協信在營項目的營業收入累計1.07億元，比去年同期增長15%；累計平均銹68日均客流量1.16萬人，比去年同期下降3%；銹時代日均客流量4.03萬人，比去年同期提升4%；銹天地日均客流量1.59萬人，比去年同期提升35%。

　　在大本營重慶（樓盤）地區，據“重慶協信”官微發布數據显示，剛過去的一季度，協信銷售套數1303套、銷售面積17.71萬平方米，建面均價1.17萬元/平方米；成交金額20.79億元，在重慶房企中排名第一，並較第二名龍湖還多8.54億元。

　　推盤策略方面，協信2015年在重慶主打“十盤綻放”的促銷策略，包括協信總部城產業項目，嘉州協信中心、SFC協信中心等商業項目，以及協信公館、協信星瀾匯、協信星都會、協信春山台、協信阿卡迪亞、協信城立方、協信鹿角項目等住宅項目。

　　其中，協信在重慶還將繼續推出包括銹68、銹時代廣場、金開銹天地等項目。協信方面還透露，年內SFC銹Plaza即將亮相解放碑區域。

　　在重慶以外，3月3日，協信與南山集團聯合開發的青島（樓盤）環球金融中心項目舉行開工啟動儀式。該項目位於青島金家嶺核心金融區，總規劃面積逾80萬平方米，未來將集定製企業總部、超甲級寫字樓、超五星計店、高端購物MALL及海景酒店公寓等多元業態於一體。

　　同時，上海（樓盤）虹橋・協信中心的虹橋北區竣工備案已宣告完成，項目即將進入交付階段。

　　土地方面，一季度協信共計通過招拍掛獲得一宗商業地塊，涉資10.2億元，显示其目前的擴張仍以商業項目為主。

　　資料显示，該地塊位於重慶江北區觀音橋組團I分區，佔地面積23畝，可建設面積11.46萬平方米，用途為商業用地、商務用地，最終被協信及新華集團聯合體以底價10.2億元競得，樓面地價8899元/平方米，刷新觀音橋單價紀錄。市場分析稱，協信或有可能在觀音橋打造銹68二期項目。

　　截至目前，協信的地產版圖已覆蓋重慶、上海、北京（樓盤）、成都、昆明（樓盤）、蘇州（樓盤）等十餘個城市，戰略土地儲備達1150萬平方米。而按照協信的計劃，除了西南區域、環渤海區域、長三角區域，珠三角區域也在集團的布局範圍內。

　　另悉，3月底市場傳出消息稱，協信與清華啟迪即將合併重組，董事長將由協信董事長吳旭擔任，目標直指上市。目前重組處於資產評估階段，預計4月份公布結果。

　　據相關知情人透露，協信原計劃2012年左右赴港上市，后因當年底融資環境不容樂觀而推遲。此後兩年多，協信再度因其他原因擱置上市計劃。

　　不過，此前觀點地產新媒體就“協信上市”傳聞致電協信相關人士時，對方僅表示“這方面無可奉告”。

　　聲明：轉載上述內容屬於廣告或出於傳遞更多信息之目的，不代表東方財經網的觀點。文章內容僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作，風險自負。

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