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多元化的必然：上海萬科多方式獲取非住宅項目

東方財經網 2017-01-21 22:14:22 來源：21世紀經濟報道

在傳統住宅項目發展之外，上海萬科近年來在包括產業辦公等非住宅領域的布局也在加速。

1月初，萬科公布了2016年銷售業績，公司全年實現銷售金額3647.7億元，其中上海區域16潮獻1200億元業績，創下萬科單一大區最高業績。

2016年12月，萬科集團高級副總裁、萬科上海區域本部首席執行官兼上海萬科房地產有限公司總經理張海首度發布了“熱帶雨林”體系。表明上海萬科的產品線涵蓋產業地產、商業地產、養老物業、長租公寓等八大城市配套服務項目初成體系。

目前，上海萬科以9個產辦項目布局上海六大商務區，總體量達200萬平方米。整體而言，其布局了包括大型購物中心、酒店、服務式公寓、寫字樓和企業總部園區等非住宅項目，總建築面積逾600萬平方米。

同策諮詢研究部總監張宏偉認為，對於大多數品牌房企而言，在國內房地產市場布局空間已經有限的市場背景下，當房企規模化達到一定階段，勢必會面臨多元化轉型的問題，尤其是在傳統住宅市場已經進入“白銀時代”的大背景下，房企更應該關注傳統住宅以外領域的發展潛力。

產辦項目爆發

上海萬科的產業辦公項目在2016年有了一次爆發。

實際上，除了2049|五�坊、徐匯萬科中心、萬創坊是2015年入市之外，濱江萬科中心、御河企業公館、虹橋萬科中心等項目均在2016年陸續入市銷售或者招租。其中2016年獲取的兩個項目：哥倫比勛園是以整體包租模式獲取，金橋萬創中心則是通過二級市場併購獲得。

金橋・萬創中心位於上海自貿區擴容板塊，是萬科在金橋打造的首個企業總部園區。現有華為、康寧、普立萬、上海產業技術研究院等企業入駐，以科技研發為主，目前出租率接近90%。

在今年1月初上海發布的2017年-2040年總體規劃中，金橋將是繼花木后，浦東下一個城市副中心，規劃显示，金橋產業園區也將進一步整合升級。

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或許這就是萬科接盤萬創中心的原因。2013年，新加坡騰飛集團旗下基金以6億元從同為來自新加坡的青建國際（南洋）集團手中收購金橋睿邑（即萬創中心），后又轉讓給華鑫股份，萬科在2016年接盤。萬創中心總建築面積約11萬平方米，其中地上約8萬平方米，地下約3萬平方米，由8棟建築組成。短短3年間已兩易其主，可見在上海，這類商業地產項目的資金參與活躍度非常高。

隨着漕河涇、陸家嘴、張江等成熟市場的可租賃空間日漸稀缺，金橋在完成進一步配套升級后，或成為企業辦公選址的新選擇。高力國際研究報告显示，2016年三季度，各子市場內租賃需求的區域差異加劇，在前述成熟子市場，需求保持強勁。儘管可租賃空間的稀缺限制了市場活動，漕河涇及陸家嘴軟件園的空置率均維持穩定且低於1%。在張江，儘管兩個新項目入市，空置率仍保持7.5%不變。

多元化的必然

萬科集團總裁郁亮在2013年就曾公開表示，萬科一定會進入城市舊改。縱觀萬科全國舊改布局，在深圳與華髮的合作已於近期宣告終止，而在上海已啟動哥倫比勛園項目舊改工程。

哥倫比亞項目的租約模式為“十年加十年”，即一共20年租期，第一個十年後會再續簽一次。據了解，項目已經啟動招租。該項目也被萬科內部作為新業務板塊的樣本。

知情人士透露，跳脫傳統住宅模式之外，萬科在醫養、教育、聯合辦公等新業務板塊也正在崛起。但此前收購印力集團之後，萬科內部將部分商業劃歸產業地產板塊，會否對新業務的利潤增長產生聯動效應，則有待2017年報數據的披露。

東方證券曾在調研報告中稱，萬科轉型動因有二：房地產銷售下滑與物業擴張不達預期，致使房企不得不另尋利潤增長點。

在行業整體利潤率下滑的背景之下，萬科近幾年的凈利率也有所波動，從2013年的11%，跌至2015年9.27%，再到2016年三季度的7.06%。

自2013年以來，越來越多房企開始調整發展戰略並轉型，而轉型路線也有所差異，比如以分享城鎮化為核心的“地產+X產業”、以分享老齡化為核心的養老地產，以分享城市化為核心的商業地產以及與互聯網公司合作等。

萬科則在銷售業績達到千億之時已經開始嘗試主動多元化。多名業內人士指出，千億或許代表房地產行業的門檻和能力，但千億之後，謀求戰略轉型勢在必然，無論是迫於中長期國內房地產行業發展空間局限性，還是企業的區域多元化戰略轉型發展需要，這也是分散市場風險的必然手段。

上海易居房地產研究院總監嚴躍進認為，萬科多元化的節奏相對慢，但現在發力以後，則動作頻頻，所以適當弱化傳統住宅銷售業務，同時強化其他非住宅項目的開發，既是多元化發展的需求，同時也是積極吻合市場新需求做轉型的需求。“在住宅領域受到限購等政策的影響下，此類產業布局更容易確保銷售業績的穩定”。

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廣州多家銀行首套房貸利率最低9折

東方財經網 2017-03-14 21:58:49 來源：廣州日報

“住房貸款在中國還會以相對比較快的速度來發展，但是確實要適當平衡，隨着住房產業政策的調整，估計它會適當放慢。”昨日，中國人民銀行行長周小川在“金融改革與發展”相關問題答記者問。

多個城市的銀行已紛紛收緊房貸。記者昨日調查發現，廣州越來越多的銀行加入到首套房貸利率最低9折行列，浦發銀行廣州分行也將在本月中旬上調首套房貸利率。分析人士均認為，今年房貸在信貸結構的佔比將明顯回落。

2月份房貸數據已回落

數據显示，在去年新增貸款和社融規模均創下新高的情況下，住房貸款在新增貸款中佔比接近40%。

不過，最新發布的2月份金融數據显示，2月份居民按揭貸款3804億元，環比1月份的6293億元下降2489億元，但同比去年的1820億元多了1984億元。

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“居民中長期貸款開始回落，與房地產銷售下滑呈現滯后相關。”九州證券全球首席經濟學家鄧海清表示，房地產銷售回落開始於2016年10月，但由於居民貸款延遲發放問題，可能導致居民中長期貸款回落有所滯后，現在居民貸款回落開始有所顯現。

交通銀行金融研究中心高級研究員陳冀認為，隨着樓市積壓信貸需求被消化，今年房貸在新增貸款中的佔比肯定會回落到比較合理的水平。

9折或成廣州首套房貸主流利率

上月起，北上廣深等地區已陸續有商業銀行將首套房的最低利率折扣上調為9折。郵儲、興業、廣州農商行、光大銀行、招商銀行、民生銀行在廣州地區的房貸利率已在春節后陸續上調至最低9折。昨日，浦發銀行廣東分行也表示，目前最低為8.5折，不過已計劃上調，或在本月中旬后。不過，五大國有銀行在廣州地區依然執行首套房利率最低8.5折的優惠。

融360分析師劉銀平認為，繼北京、上海、深圳后，廣州地區的首套房利率也在逐步向9折靠攏，預計未來將會有更多的城市或銀行參與利率折扣的統一調整。據他預計，2017年房貸市場日趨穩定，更多城市、銀行將會統一最低利率折扣，9折或許成為行業標線。

廣州地區某按揭公司高層也表示，廣州房貸利率全面上調至9折是主流趨勢,而此前的主流利率為8.5折。

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首創置業17.6億北京密雲拿地 已三度落子該區域

東方財經網 2017-03-30 14:31:06 來源：中國新聞網

中新網3月29日 昨天，在國內多家知名房企的百輪角逐中，首創置業最終脫穎而出，以17.6億總價、配建7.8萬平米自住房的代價，拿下北京密雲區檀營鄉地塊。

據介紹，此次檀營拿地，是首創置業第三次落子密雲，能夠在此次競拍中強勢勝出，除了強大的經濟實力外，更是因為開發經驗和專業背景的支撐。首創置業，作為中國大型國有集團公司首創集團地產旗艦，躬耕城市二十四載，植根中國布局全球，於22城打造百餘名盤，構建了住宅開發、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體三大核心業務線。首創置業一直堅信，世界的美好與城市群體的生活感知互融共生。

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據悉，檀營鄉地區被納入密雲新城建設規劃區，是密雲縣“十二五”期間城市發展的重點。密雲新城屬於北京生態科技新城，2020年規劃人口規模可能達到35 萬人。縱觀密雲新城的發展規劃：交通便捷，基礎設施完備，山水景觀獨特；從大的規劃方面來說，密雲新城是能夠從宜居、生態、科技三方滿足居民生活需求的，投資價值巨大。

在此之前，首創置業已深耕密雲六載，並時時刻刻踐行着國企的責任與品質。從半山墅城首創瀾茵山，到城市精英社區首創禧悅府，每一個項目都是一部城市作品。在深耕密雲的時光中，首創置業與這座城市結下了深厚的情誼。這一次，首創置業同樣為這座城市的人居作品而來。

據企業相關負責人介紹，踐行“匠心精神，國企擔當”的企業責任，首創置業一直在保障房建設方面擔負並切實履行社會責任。為百姓保質保量提供居所，是一個企業履行社會責任的重要載體。此次檀營地塊還將配建大規模自住商品房產品，在保障類產品領域，首創置業同樣有着豐富的操作經驗。從大興悅都匯，到順義悅樹灣、悅樹匯，再到平谷悅洳匯等等，都是首創置業多年以來精心打造的保障類項目，其間積累了豐富的運作經驗。這些寶貴經驗，將會為檀營地塊自住房項目，帶來巨大的助力，為密雲百姓提供安居工程。

首創置業有着明確的戰略規劃，為此集團提出了“首創製造2020”計劃。“首創製造2020”是首創置業的一個目標，一種生活態度，一種生活理念。計劃在“十三五”期間，以市場為導向，以客戶需求為驅動，匠心打造以環境、舒適、健康、智能、精質為核心價值，以天閱系高端住宅、禧瑞系低密度為龍頭，由首萬物業品質服務保障的系列產品。藉此塑造具有首創置業特色的，注重內在品質，低調內斂，綠色環保，人文氣息的品牌形象，實現客戶價值最大化，踐行首創置業社會責任。

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南京新房市場“金三”迎來“小陽春”

東方財經網 2017-03-31 17:16:43 來源：揚子晚報

揚子晚報訊 （記者 馬祚波）許久沒啥動靜的南京新房市場終於迎來了“小陽春”。昨天下午，網上房地產公示出5家樓盤剛剛領取的預售許可證，房源數量超過了1800套，這些項目分佈在江寧、江北六合以及城東板塊，對於剛需及改善人群來說，房價仍維持不動算是個好消息了。

早在今年2月底，有地產機構預測“金三銀四”期間南京將有70家樓盤推出1.5萬套新房，然而3月份只剩下不到一周時間，南京主城區的新房上市量尚不足千套，市場供應量明顯乏力，買賣雙方均陷入焦慮心態。好在這一狀況在“金三”即將收尾時終於要有所改善了，官方網站南京網上房地產昨天下午一口氣公示了5家樓盤的預售證信息，其住宅房源的供貨量超過了1800套，難怪有買房人得知消息後用“久旱逢甘霖”來形容自己的心情。

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在江寧板塊，位於小龍灣附近的龍湖春江酈城領取了2號樓與3號樓共248套房源的銷許，面積從90平方米到140平方米不等，銷售許可證上显示，這批房源均價為29498元/�，與前期持平。最新消息是，這家樓盤已經在昨天下午搖號選房了。同樣一手領證、一手選房的還有江寧九龍湖板塊的萬科翡翠公園，這家樓盤新推房源的數量接近400套，均價28800元-30860元/�，也與之前的報價持平，昨天下午買房人陸續開始選房。位於祿口的新城保利天地領取了超過400套房源的銷許，從78平方米到109平方米不等，銷許均價16727元/�，房源位於整個小區的中間位置。昨天領證的樓盤還有城東青龍地鐵小鎮的中南山錦花城，房源數量170餘套，均價23000元/�；位於六合的榮盛鷺島榮府新領四幢樓的銷許，均價11554元/�，不過開發商表示上周已經開過盤。

市場人士指出，與往年樓市“金三”期間動輒數千套房源上市相比，昨天新領證的1800多套新房確實有點“小兒科”，不過對於緩解南京樓市的“饑渴症”卻是一場及時雨。與此同時，河西、江北新區、城北等地的樓盤也將在近期有所動作，河西一家熱門樓盤的開發商告訴記者，眼下“萬事俱備只欠銷許”。對於市場上的剛需買家及改善人群而言，在南京限價政策的嚴格執行之下，全市各板塊的新上市房源售價均在相關部門的允許範圍內，不用擔心開發商藉機跟風漲價了。

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