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樓市新政后現新趨勢 剛需置業或迎來窗口期
東方財經網 2017-04-07 15:56:23 來源：南方日報
近期，多地樓市新政出現了一個新趨勢：限售，主要內容是要求個人獲得不動產證兩年後方可再賣，以及新建商住房限制賣給個人。從廈門、北京再到杭州、廣州，限售手段有蔓延的趨勢，更多熱點城市跟進也成為大概率事件。
在很多房地產業內人士看來，限售的出現，顛覆了過去房地產調控的邏輯，提高了房產交易的時間成本；從根本上來說，這一手段抑制交易、鼓勵持有，可以徹底封堵“炒房客”，讓房子真正回歸居住功能。
值得注意的是，結合了限購、限貸等前提條件，限售兩年的舉措，可以有效防止房價快速上漲，房價在此後一段時間將迎來一個穩定期；對於擁有購房資格的意向購房者來說，這也是一個難得的窗口期。
延長房產轉手時間
自3月中旬開始的新一輪樓市調控浪潮愈演愈烈，中原地產統計显示，截至目前，全國已有超過40個城市出台了房地產調控政策。
3月30日，廣州調控再次加碼，其中，最值得關注的一點是延長了住宅轉手的時間，通過這一渠道來抑制投機：居民家庭新購買的住房，須取得不動產證滿2年後方可轉讓或辦理析產手續；企事業單位、社會組織等法人單位新購買的住房，須取得不動產證滿3年後方可轉讓。
據了解，對於一手住宅而言，不動產證出具時間為交樓后的半年至2年，具體視乎項目以及有關部門審批情況而定，而目前一手項目一般交樓時間約1-2年，換言之“330”新政后一手個人業主欲出售單位，短則需要1年(交樓)+半年(出證)+2年(滿2)=3年半，長則需要2年(交樓)+2年(出證)+2年(滿2)=6年或以上；而按照上述公式計算，法人單位欲出售其購入一手住宅則需要4年半至7年或以上。
對於二手住宅而言，不動產證出具時間一般為過戶時間，因此個人出售二手住宅需要2年或以上。
“對於投資客來說，拿到房產證開始持有兩年才能賣，意味着持有成本大大提高，短期轉手套現不可能了。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進指出，廣州新政首次提出了限售，這是第五個提及限售的城市。並且，廣州限售是最全面的，從各種角度堵住投資投機資金，抑制炒房客。包括增城、從化限制外地人買房，也是為了抑制外地投資投機。他預計，廣州樓市各類房產短期套現機會變窄，這有利於引導購房者以自住為動機。此外，廣州也跟隨北京的步伐，加入商業辦公類房產的限售行列，公寓不能銷售給個人。
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個人二手房源將減少
新政后，可以預見的是，個人業主出售房產將至少需要等待3年半左右的時間，也就是說，新購房產在今後3年內都不會出現在二手樓市中，二手樓市所能吸納的只能是此前購入且逐步符合出售條件的房源。
“其實今年春節假期之後，二手樓市一直都表現挺不錯，尤其是3月份前半個月。”廣州東風東路某中介門店的經紀陳先生告訴記者，3月份是傳統的學位房旺季，越秀東風東板塊又是最為搶手的學位房區域，因此，來門店諮詢的家長絡繹不絕，“調控政策一出來，還是挺多人比較緊張的”，他表示，因為東風東學位房的總價一向較高，大多數家長型購房者都是屬於“賣一買一”，認房又認貸之後，不但首付提高，預算有可能不足，更關鍵的是，“賣一買一”的“連環單”很有可能卡殼，“有一個客戶就是這種情況，他要賣掉番禺的一套房子來湊首付的大半，但是接盤的買家屬於單身限購第二套的範圍，突然沒有了購房資格，先不說違約造成的合同糾紛非常麻煩，還影響到這位客戶的首付”。
不少中介經紀表示，因為廣州新政頻出，二手房源面臨着減少的狀況，有一些是證不滿2年不符合出售條件，有一些是原本要“賣一買一”的改善型買家，由於可換房源減少，自己也無法輕易放盤，只能暫緩改善置業的計劃。“學位房雖然是改善需求，實際上對家長而言，根本就是剛需，小孩子上學的事情是耽誤不得的，因此，相對來說，學位房的二手交易還算是受到影響最小的”，陳先生表示，即使首付提高，遇到心水盤源，家長型購房者還是會想方設法補齊，或者轉而尋求面積更小、總價更低的戶型。
鏈家研究院院長周峰表示，預計未來一段時間，市場上的二手有效房源將會有12%-15%的減少，而成交環比一季度至少有30%的跌幅。預計最近兩三個月會在高位盤整，房價是否會降還得看三個月以後。
有條件購房者或迎來窗口期
縱觀廣州近期的兩次樓市新政，抑制交易、鼓勵持有，調控的總體思路指向“以時間換空間”，力求獲得一個成交量和房價雙穩定的時期。
業內認為，隨着政策、信貸全面收緊，加之政策持續打補丁，以北京和廣州為代表的一線城市改善需求被抑制，北京、成都、廈門等城市成交量已經出現了明顯下降，這些城市將進入低迷調整期，房價快速上漲的局面不再可能出現。
萬科總裁郁亮表示，短期內，貨幣供應、流動性、房貸政策對房價有很大的影響。但長期來看，房價必然由供求關係決定。全國樓市供求關係的真相就是：需求高點已過，而供給仍在高位。這樣的供求關係，不支持房價一直高速上漲，也不支持成交量的高速增長。
樓市調控政策的持續收緊，對緩解市場恐慌情緒、穩定市場預期起到了立竿見影的作用。一方面，政策的收緊讓購房人更加理性，恐慌、搶購的心態不再；另一方面，限購和二套認定標準收緊，使得部分購房家庭取消或延緩了購房計劃，購房人群普遍陷入觀望，需求明顯萎縮。賣房業主惜售、跳價的現象不再。因此，對於擁有購房資格、符合條件的購房者來說，房價保持穩定，更有利於剛需置業。南方日報記者 許蕾
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