樓市亂象！中介推高房價的“九大套路”

東方財經網 2017-03-31 17:16:36 來源：澎湃新聞網

每當房價開始“發瘋”，房產中介就成了最忙的群體之一。他們西裝革履，騎着電動車進小區、穿衚衕，帶領客戶到處看房。

但我身邊的朋友，不管是買房的還是賣房的，說起房產中介來都有點頭疼。有人甚至直言，房產中介在一定程度上成了房價不斷飆高的“幫凶”。

這種說法有道理嗎？

在回答這個問題之前，先看看我們根據親朋好友口述和公開報道整理的房產中介給房價“煽風點火”的九大套路吧。

不得不說：買房人和賣房人走得最多的路，大概就是中介變着法子推高房價的“套路”！

套路1

低於市場價的房源，99%是假的

眼看房價像坐火箭一樣往上躥，很多人茶餘飯後都在刷各種買房軟件。有時，突然刷到一個“性價比超高”的房源，一些購房者會激動得手抖。

天啊！這套房子的裝修、戶型、小區環境都那麼好，看上去比同樣面積的房子大很多，而且價格也比同小區低一大截，難道這是專門為我準備的房子嗎？沒錯，是專門為你準備的……陷阱！

事實上，看上去面積大是因為中介掛的圖片本身就是假的。如果你聯繫中介，很有可能會被告知――“這套房剛剛賣掉”、“大哥你留個電話吧，有房子我再推薦你”、“這個小區還有個同戶型的，我帶您看看”……

天上不會掉下餡餅。低於市場價的房源99%都是假房源，剩下那1%，根本不等你在買房軟件上看到，就被秒了。

套路2

為賺更多中介費，慫恿賣家標高價

掛牌價低於市場的房源有貓膩，那麼，掛牌價明顯高於市場價的那些房子是否靠譜？其實，這些高價房背後一般也有中介在搗亂。

很多賣房者剛對房產中介表達出賣方意願，中介就會開始給客戶當“軍師”。他們會巧舌如簧地勸用戶把價格標得高一些。“昨天你們小區一套房剛賣了500萬，你要賣就掛550萬，就算被人砍價，最後至少也能530萬成交，輕輕鬆松多掙30萬。”

類似的說法，看似在為賣房者謀利益，實際上是給中介自己謀好處。以鏈家為例，他們一般按照實際成交金額收取2.7%的中介費（包括2.2%的居間代理費、0.5%的保障服務費）。如果成功慫恿賣家提價50萬元，就能多收1.3萬元中介費。

套路3

利用“店海戰術”，垄斷房源

之前看房期間認識的一個資深中介表示，他可能要跳槽到鏈家了，因為他所在的公司能拿到的房源越來越少了，買房者都在鏈家上看房源。那麼，鏈家是如何垄斷房源的？

高價！高價！還是高價！高價對於賣家有利，也能讓鏈家吸引到更多的房源。在二手房中介這個“得房源者得天下”的領域，鏈家這一手段是有效的，對買家也駛狠。

有一個朋友表示，她在換房時曾通過一家房產中介看中了一套房子，已經跟業主達成口頭協議。但在即將簽約之時，卻被鏈家的中介給“撬”了，只因他們向業主承諾能賣更高。

還有一些中介與業主簽獨家委託，承諾在一定時間（比如一個月內）高價格賣出，並提供賠付。這種承諾對業主很有吸引力，於是願意將房子獨家委託給鏈家。這種中介獨家全代理的形式，很容易形成中介垄斷。

套路4

“0傭金”噱頭，未必真便宜

“愛屋吉屋相比傳統租房經紀，其實沒有任何改變，除了把傭金降到了標準的1/2。”我愛我家一家線下門店的經紀人傲嬌地表示，神情頗為不屑。

不過，傭金雖然降低，但是房價卻抬高了不少，羊毛始終出在羊身上。對此，證券時報曾公開質疑愛屋吉屋“同房不同價”的問題，就是同一套房子，愛屋吉屋給出的價格要高於傳統中介。

據我愛我家一位中介透露，他沒有底薪，只拿提成，成交一單收取10%的提成，一個月工資過萬，屬於業績很好的。而愛屋吉屋的工資構成是高底薪+低提成，其在網上發布的招聘信息显示，無責底薪6000元。“

對於房產經紀人來說，這是很誘人的。至於低提成對於老業務員來說完全不是問題，甚至我可以只要它的底薪，不要提成，但可以保證我在這家公司保持很好的收入，而不給公司帶來任何創收。”我愛我家中介坦言。

對此，知乎網友的一篇吐槽貼印證了中介的自信。該網友稱其在愛屋吉屋上看好房，交完定金之後，被經紀人告知“簽約的房子剛上，還沒有錄入愛屋吉屋系統。”

“那怎麼辦？”“就說房子約過看過了，不滿意沒成交唄。”那麼問題來了，房子沒有錄入愛屋吉屋租房系統，傭金哪去了？自然是進了中介的私人腰包。

套路5

兩份買賣合同房價不一，玩轉買家和賣家

趙先生是一名拆遷戶，他原計劃拿到補償款后，自己再補一點錢，在市區重新購買一套房子來居住。隨後，趙先生某中介機構了解房源信息。

“我看中了一套兩房一廳的二手房，房子各方面都比較符合我的要求，所以我就讓中介人員幫忙與賣家聯繫，商談價格。”趙先生說，看完房后，他便與中介人員簽訂了《續交委託代售合同》。

次日，該中介機構的工作人員告知趙先生，中介已與賣家談好了，交易成功后，趙先生需支付房款的2%作為中介費。趙先生覺得，這個價錢在自己的預算範圍內，遂於當天就與該中介公司簽訂了一份購房合同。

在接下來的幾天時間內，趙先生先後向該中介機構交付了1萬元訂金和所需首付款。但是，趙先生與賣家聊起房子交易價格一事時才發現，在他與該中介機構簽合同之前，中介人員就已私下與賣方加價簽訂了的買賣合同。

趙先生感覺自己被該中介機構“欺騙”了，因此他來到該中介機構與工作人員“理論”。

“他們當時解釋，這1萬元是賣方欠他們的。後來我向賣方求證這件事情，賣方表示並無此事。退一步說，即使這1萬元真是賣方欠他們的，也不能用我的錢來填這個坑。”回想起這次交易，趙先生感覺很氣憤。

套路6

“速銷房”的秘密

鏈家最兇猛的就是速銷房，也就是前面說的獨家代理。一方面增加了自己的房源數量，另一方面此消彼長打壓競爭對手房源。

鏈家在簽訂速銷房之後會根據用戶的特點選擇是否再度抬高房價賺取差價，而這是傳聞中鏈家“不能說的秘密”。

比如，鏈家在將賣房者的房產以780萬掛牌后，會根據自己的經驗聯繫賣家，與賣家溝通可以將房產以更高的價格賣出，但多餘的銷售額需要雙方按照一定比例分配（一般是各佔50%）。

對於價格明顯低於市場價的房源，鏈家也會集團採購提前支付房價給予賣房者，然而並不過戶，之後再加價以更高的價格賣給用戶賺取更多的差價。

有朋友親歷的就是，看中一套，但覺得價格虛高，遠高於小區近期成交價，鏈家告知朋友沒有講價空間了。但回頭在別的網站一搜，同樣的房子掛價就便宜幾十萬。

朋友去問鏈家，被告知別人的那是假房源。但事實上朋友已經和另外中介去看了，價格的確便宜。

套路7

費外收費

一些中介機構收費標準不透明，普遍收取“貸款服務費”，但如直接在銀行辦理貸款並無此費用。

一些二手房中介以拒絕辦理過戶或扣押房產證為要挾，過戶前惡意提高服務費。

此外，一些中介機構還利用市場垄斷地位，聯手提高中介費。

過去天津市曾發生過，我愛我家、中原地產、鏈家地產等三家房地產中介統一將二手房交易服務費從總房款的2%上調至3%。後來，天津市認定三家公司違反反垄斷法相關規定。

套路8

散播謠言

一些中介機構甚至通過傳播政策謠言，鼓動購房者“迅速出手”。

一些中介機構會不定時在某個節點散播“政策傳言”，聲稱將出台新政策，鼓動大家趕緊買房過戶。

有網友戲稱，中央制定的任何新政、利好，都有可能成為中介炒作的理由。

套路9

鼓動買房“假離婚”，甚至親制假離婚證

部分中介機構為促成交易，還誘導購房者辦理“假離婚”，以享受首套房利率優惠和更低的首付比例。

天津市一位民政工作人員表示，從2016年至今，天津某區離婚登記數量同比增長了73.5%，“按經驗判斷 假離婚 估計佔一半左右”。

有的房地產中介甚至利用民政局婚姻信息不與房管局聯網的現狀，替買方製作可以以假亂真的“離婚證”和“戶口本”以矇騙房管局，並收取數百元的“工本費”。

 

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房貸起底：5大行佔比70% 股份行增速驚人

東方財經網 2017-04-13 15:48:08 來源：21世紀經濟報道

　　根據同花順數據統計，目前房貸的不良平均水平在0.29%左右。以房貸規模最大的建行為例，2016年其房貸的不良貸款率僅為0.28%，不僅遠低於全行1.52%的不良率，在所有貸款的不良率中也是最低的。

　　據央行公布的數據，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元，佔比達到45%，相比2015年增加的3.87萬億，上漲了46.8%。

　　而21世紀經濟報道記者根據2016年年報數據統計發現，五大行成為放個人房貸的主力部門，佔個人住房貸款比例高達70%，僅建行一家2016年就新增房貸8117.52億元，目前建行的按揭貸款餘額也是最高的，達到3.59萬億。

　　五大行房貸逼近3萬億

　　記者根據年報統計，2016年，五大行的個人住房貸款漲幅在三成左右，5家銀行累計共新增個人住房貸款2.92萬億。不管從房貸總量還是新增房貸，建行都穩居第一，截至2016年末，房貸餘額為3.59萬億，全年新增房貸8117.52萬億，增速為29.61%，該行年末個人住房貸款餘額在總貸款中的佔比高達30.84%，同樣排名五大行的第一位。

　　五大行中按揭貸款增速最快的是農業銀行，2016年年報显示其個人住房貸款新增6329.52億元，增長32.8%，農行個人住房貸款餘額也達到了2.6萬億，創下歷史新高。這一增速在四大行中最高，也遠高於農行全行貸款9.1%的增速。農行副行長郭寧寧在業績大會上表示，主要是由於該行加強零售客戶營銷力度，加大個人住房貸款的投放力度。其中93%的房貸為首套房貸款，三四線城市房貸佔比為44%。此外，實施差異化的房地產業務發展策略，做大做強“农民安家貸”特色產品。2016年，這一支持农民進澈房的產品共發放1676億元貸款。

　　工行的個人房貸雖然總量和新增都不是第一，但是個人住房貸款餘額比重卻遙遙領先。工商銀行2016年個人住房貸款新增7246.41億元，增長28.8%。工行的個人住房貸款也在擠壓其他個人貸款的比例，根據年報显示，工行個人住房貸款佔個人貸款比重繼續攀升，由2015年的71.1%上升到77.2%，而工行的個人住房貸款餘額也達到了3.24萬億元。

　　股份行基數低增長驚人

　　股份制銀行中，招行個人住房貸款餘額為7203.05億元，較年初增長約2290億元，增幅45.82%，房貸增量在新增貸款中佔比達到52.33%。招行中個人房貸自2014年開始，一直呈現穩步上升趨勢。

　　從相對增速來看，民生銀行則是速度驚人，房貸餘額從2015年末的1143.3億元升至2016年末的2958.75億元，增幅高達158.8%，是截至4月12日公布年報的15家A股上市銀行中房貸增幅最大的銀行。

　　平安銀行也不甘落後，房貸餘額從2015年末的459.67億元，一躍升至852.29億元，增幅高達85.41%。

　　此外新增房貸增速超過60%的銀行還有光大銀行、中信銀行、浦發銀行等。

　　“去年實體經濟疲軟，房地產市場一枝獨秀，銀行肯定不會放過這個機會，但是今年隨着調控政策的不斷加碼，這個趨勢恐怕難以持續。”華南一家大型基金公司的基金經理對21世紀經濟報道記者表示。

　　中國社科院金融研究所銀行研究室主任曾剛認為，去年銀行的房貸規模增量明顯，主要是去年上半年的信貸投放更加向房貸、消費貸等個人貸款業務傾斜，但隨着信貸結構的進一步調整，今年的房貸增速可能會有明顯下降。

　　中國人民銀行營業管理部主任周學東在3月兩會期間曾表示，今年的個人房貸在新增貸款中的佔比會降下來，增速也會放慢。就個人房貸在新增貸款的佔比來看，預計今年會下降到30%以內，這相對於去年的45%左右的佔比來說將會明顯下降。

　　房貸壞賬率低於1%

　　銀行加碼房貸投放最現實的一個原因在於這塊資產質量好，收益高，非常的“安全”。中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇認為，去年前三季度旺盛的市場需求下，銀行也願意“順水推舟”，“房地產市場高溫不退，吸引更多居民把個人財富配置到房地產市場里，形成了房貸需求的大漲。銀行認為房貸是比較優質的金融資產，它的壞賬率還是比較低的，所以銀行也願意推動這件事。”

　　據21世紀經濟報道記者仔細觀察，相比其他行業的不良率，房貸的不良率基本上是“微不足道”。根據同花順數據統計，目前房貸的不良平均水平在0.29%左右。以房貸規模最大的建行為例，2016年其房貸的不良貸款率僅為0.28%，不僅遠低於全行1.52%的不良率，在所有貸款的不良率中也是最低的。去年在個人房貸上放馬狂飆的平安銀行，其個人房貸的不良率僅為0.09%。

　　“很重要的一個原因，近十年房價一直上漲的過程中，所以出現斷供的可能性非常低。另外目前國內房貸的首付比例較高，一般在三成，房貸出現壞賬的可能性有限。房貸不但自身的不良率低，甚至還對沖了其他行業的不良率。但是也不是說萬無一失的，一旦房價出現下跌，或者滯漲這塊資產是否還能如此優質，就有待觀察了。” 上海的一家基金經理表示。

　　4月12日，知名經濟學家郎咸平對21世紀經濟報道記者表示，一二線中心城市的房地產目前依然相當安全，出現暴跌的可能性極小，買好房依然是不少人的投資首選。

　　在中信銀行的業績發布會上， 中信銀行行長孫德順也表示：從資產質量上看，中信銀行去年經營情況表明，該行高發不良貸款的行業是批發和製造業。

　　（來源：21世紀經濟報道）

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房企首季戰報：銷售額漲九成 碧恆萬“三國志”格局鞏固

東方財經網 2017-04-13 15:48:08 來源：中國房地產網

　　中房報記者 苗野 北京報道

　　儘管2017年一季度，全國各地房地產調控政策持續加碼，但大部分房企還是賺得盆滿缽滿。

　　中原地產研究中心統計數據显示，第一季度25個標杆房企銷售業績合計為8094.6億元，同比上漲89.4%。銷售面積合計6266.6萬平方米，同比上漲了77.2%。

　　與此增長驚人的銷售數據相對應的是房企一季度拿地熱情依然高亢。

　　中國指數研究院的統計數據显示，今年一季度，國內20家品牌房企累計拿地4884萬平方米，同比增長69.6%；累計拿地金額為2702億元，同比大漲134.7%。從拿地結構來看，一二線城市拿地佔比達7成，其中二線城市的拿地佔比達到一半。

　　頻密的調控新政不但短期內未對房企造成影響，反而這些房企們的銷售業績和拿地熱情延續了去年末的態勢。業內人士認為，上市房企一季度銷售繼續火熱，是受到去年銷售較好、部分業績留存結轉的影響。在調控政策日趨嚴格的當下，房企補倉积極，補庫存的導向很明顯。

　　房企一季度銷售額暴增，碧桂園奪冠恆大掉隊

　　4月10日，碧桂園發布前3個月的營運數據，共實現合同銷售額1506.6億元，同比大增251.4%。合同銷售建築面積約1664萬平方米，同比大增195.56%。碧桂園的這一數據，超過了此前已率先披露有關數據的萬科A和中國恆大，以4億元的微弱優勢獨佔上市房企一季度銷售額“鰲頭”。

　　碧桂園的同比暴增並非個案，絕大部分公布銷售數據的房企如萬科、招商局蛇口、新城控股等增幅都實現同比翻倍，中國恆大、融創中國、世茂地產等房企增速均超過50%，僅越秀地產等少數企業增速為個位數。

　　其它已公告業績的如萬科A累計實現銷售面積988.2萬平方米，銷售金額1502.7億元，同比去年一季度的752億元暴增近100%。

　　恆大累計合約銷售金額約1069.3億元，完成全年4500億銷售目標的24.4%，同比增長近50%；融創中國一季度實現合約銷售金額455.0億元，同比增長81%；龍湖地產這一數據為430.2億元，同比增長218％。新城控股、魯能也不甘示弱，同比增速均在90%以上。

　　調控之下，房企依然實現了逆市增長，而且仍在不斷飄紅。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，今年一季度房企業績好，主要是得益於三四線城市积極去庫存的結果，也不排除由於房企對未來市場判斷比較悲觀從而加快出貨速度所致。二季度相對會不樂觀，調控效果顯現會傳導到市場交易中。

　　中國房地產報記者查閱部分房企一季報發現，房企今年首季銷售業績較大比重集中在二、三線城市。

　　以霸佔銷售榜單前三甲為例，目前碧桂園已進駐全國182個城市，有340個在售項目，其項目主要布局在三四線。

　　萬科進駐64個城市，在售項目289個。杭州、上海、寧波、深圳、東莞、佛山等熱點城市佔到了一季度銷售業績較大的比重。另外，3月萬科北京區域銷售火爆，北京萬科天地、五礦萬科如園、五和萬科長陽天地等項目入市，單月超過100億元銷售額。

　　恆大進駐173個城市，在售項目343個。從銷售結構來看，海南海花島、石家莊恆大御景半島、蘭州恆大帝景等大盤項目對恆大一季度的銷售業績貢獻較大。

　　補充彈藥，充實糧倉，備戰調控

　　雖然今年一季度未見房企在土地市場上“廝殺搶奪”創“地王”的壯烈景象，但都在悄無生息的积極儲糧。

　　中原地產研究中心統計數據显示，截至2017年4月10日，全國50大熱點城市合計出讓土地金額為6792.9億元，比2016年同期的4339.8億上漲了56.5%。

　　中國房地產報記者根據相關資料統計，今年一季度碧桂園、恆大、保利、龍湖等十大房企拿地總價高達2246億元，同比大幅增長83.3%。

　　其中，銷售額最高的碧桂園，獲取土地的數量、總額也是第一，分別為69宗和411億元，前三月碧桂園在三四線城市的拿地面積與金額佔比分別達72%、45%。恆大、中海、保利的拿地金額也超過平均金額225億元。

　　財政部的數據也印證了房企拿地的有關情況。前三個月，財政部土地和房地產相關稅收中，國有土地使用權出讓收入6196億元，同比增長36.1%。房產稅428億元，同比增長26.9%。

　　中國指數研究院相關人士指出，2016年，在熱點城市樓市量價齊升趨勢的帶動下，房企取得較好的去化效果。步入2017，企業補倉积極，拿地熱情依舊高漲。前三月，土地市場供應處於低位，房企的城市投資趨勢高度趨同，促使重點城市土地價格高漲，10家企業土地成交規劃面積同比增加39.7%。

　　從企業布局戰略來看，一線、熱點二線城市仍為重點。武漢、合肥、南京、鄭州、杭州、蘇州、天津、成都等12個城市土地收入已經超過200億元。其中武漢以513.1億元領銜全國，合肥超過400億元，同比漲幅明顯。在規劃建築面積方面，武漢、鄭州、徐州等熱點二線城市土地成交面積排名靠前。

　　同策諮詢研究部總監張宏偉認為，下半年將迎來房地產市場最低谷，房企應當未雨綢繆，上半年提早跑量，減輕下半年銷售壓力。投資策略上，不要放棄優質三四線城市機會，東部三四線城市仍有機會，政策執行力度較弱；部分中西部三四線城市也值得關注。

　　實際上，在各地樓市新政接連落地的當下，房企在預備“糧草”捱過調控時期的同時也面臨着融資難題。

　　4月10日，銀監會再度發布文件，其中涉及內容之一便是防範房地產領域風險，要求分類實施房地產信貸調控，強化房地產風險管控，加強房地產押品管理。

　　據悉，今年一季度，房企債券融資進一步收緊，融資額僅649.5億元，同比下降超達83.8%。在這背後，既有來自政策方面對房企發債亮起的“紅燈”，也有融資成本上行給房企施加的壓力。

　　房企另謀“錢路”已迫在眉睫。

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新政接連開啟“打補丁”模式 全方位圍堵樓市漏洞

東方財經網 2017-04-13 15:48:10 來源：房天下

　　伴着接踵而至的調控政策，2017年春天的樓市註定不會平凡。

　　從三月開始，全國各地密集出台樓市新政，限購、限貸、限價、限售……和以往的調控潮相比，本輪調控潮持續時間更久、參与城市更多、政策力度更大、涉及內容更全。

　　在“房子是用來住的”主基調下，多城更是接連開啟了“打補丁”模式，在一個多月的時間內從不同維度密集出台新政，全方位圍堵樓市漏洞。

　　限購：平房也限購 社保從嚴

　　在本輪調控潮中，限購這一基本的調控手段也進行了“升級”。

　　北京將住宅平房納入了限購範圍。4月3日， 北京市住房和城鄉建設委員會出台《關於加強國有土地上住宅平房銷售管理的通知》，將北京國有土地上住宅平房納入限購範圍。

　　成都開始對二手房進行限購。3月23日，成都升級限購政策，購房者在住房限購區域購買二手住房的，應符購買商品住房條件，且只能新購買1套住房（包括商品住房和二手住房）。

　　更多城市開始設置或升級“關卡”，嚴控外地購房者的社保年限：北京購房資格進一步從嚴，“連續5年納稅記錄由過去的每年至少1次”改為“往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅”；青島非本市戶籍居民限購1套住房，且需要滿足連續繳納12個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明；廣州非本市戶籍居民家庭購房社保年限由3年升至5年，且不得通過補繳個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明購買住房……

　　限貸：審查升級 假離婚走不通

　　銀監部門也在本輪調控潮中發揮了重要的作用，收緊銀根，全面圍堵房貸漏洞。

　　北京率先做出表率，實施差別化住房信貸政策。3月24日，央行等部門出台關於加強北京地區住房信貸業務風險管理的通知，對於離婚一年以內的房貸申請人，參照二套房信貸政策執行；對大學生等有購房資格但還款能力有限的群體，原則上參照二套房貸政策；對已成年、未就業、沒有固定收入且還款資金來源於其他共同還款人的借款人，進一步嚴格住房貸款條件，原則上可參照二套房信貸政策執行……

　　在本輪調控潮中，多數城市還提高了首付比例：北京二套房首付比例提至60%；南京六合、高淳、溧水首套房首付升至了30%；福州五城區二套房首付比例調整為50%……

　　還有很多城市對公積金貸款進行了明確要求：廣州要求本市戶籍職工必須連續足額繳存1年及以上，方可申請個人住房公積金貸款，非本市戶籍則為2年及以上；長沙公積金貸款購買首套房首付比例由20%提至30%，購買二套房且已結清購房貸款的（面積不超過144平方米）首付比例由20%提至35%，未結清的首付款比例由40%提至45%……

　　限價+限售：還想炒房？做夢！

　　除了傳統的認房、認貸之外，不少城市還採取了“限價”、“限售”等較為新穎的調控方式。

　　3月29日，東莞升級“限價令”，規定新建商品住房項目首次申報房價備案的，申報均價應不高於前三個月當地鎮街（園區）同類型新建商品住房銷售均價的20%(含)；4月1日，中山調控升級，規定當商品住房實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，將無法進行網簽……

　　徹底斬斷投機者“炒房夢”的可謂是“限售”政策。據統計，目前已有廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚州、常州、長樂、成都等11個城市使用了“限賣”措施。

　　4月12日，成都升級調控，表示要嚴格防範投機炒房，在成都市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

　　據新華社報道，買房后持有一定年限方可賣出，意味着持有房產的時間成本大幅提高，且短期轉手套現的可能性驟降。這就相當於在一定時間範圍內，凍結了房產的流動性，有利於打擊炒房客的投機情緒。

　　調控網恢恢，疏而不漏。各地樓市政策已輪番上陣圍追堵截漏洞，未來房地產市場必將一片清明。

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成都新政：新購房取證后三年轉讓 落實月供收入比不超50%

東方財經網 2017-04-13 15:48:10 來源：中國房地產網

4月12日，繼全國其它城市收緊限購政策后，成都也出台調控，限定購房資格、出讓條件以及銀行方面的信貸風險控制等。

據了解，當天，成都市城鄉房產管理局、成都市金融工作辦公室、中國銀行業監督管理委員會四川監管局、中國人民銀行成都分行營業管理部聯合發布《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》，分七個方面加強房地產市場管理，防範住房信貸業務操作風險、信用風險、合規風險。

其中，房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價。達到商品房預售條件未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。

房地產開發企業、中介機構，不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違規金融產品和服務，不得進行或協助進行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協助偽造收入證明，不得挪用或協助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產真實價值進行評估協助進行高估騙貸。

同時，各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業且沒有固定收入的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。

而自即日起，在成都住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。

另據了解，3月31日，成都市城鄉房產管理局發布關於停止受理限價商品住房資格申請的通知稱，從本通知下發之日起，停止受理限價商品住房資格申請。

下一步，成都市將研究擴大租賃補貼保障範圍和提高租賃補貼標準，以租賃補貼方式支持城鎮住房困難家庭解決住房問題。（據觀點地產網）

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杭州2017讀地手冊：加大土地供應 新收錄230宗土地

東方財經網 2017-04-13 15:48:11 來源：中國房地產網

4月12日消息，為增加市場土地供應，杭州國土資源局於近日發布了2017年杭州首期《讀地手冊》，共計收錄了230宗地塊，今年各區域土地供應量將大大增加。

據悉，該《讀地手冊》收錄了杭州主城區、餘杭區、富陽區、蕭山區以及大江東等區域共230宗地塊，總出讓面積約11253畝，其中涉宅用地為117宗。

主城區今年可供出讓的經營性用地有72宗，總面積約3093畝，其中涉宅用地共39宗，且宅地中有6宗土地出讓面積超過100畝。

若按區域來分，拱墅區供應量最大，此次收錄的經營性用地為21宗，其中涉宅用地為14宗，慶隆單元、上塘單元、湖墅單元，以及運河新城、桃源新城、鐵路北單元等均有新的供地計劃。

據悉，慶隆單元收錄的為2宗純住宅用地，其中一宗出讓面積約為80畝，東面即為去年6月出讓的首開杭州金茂府地塊。上塘單元也有1宗住宅用地供應，附近為陽光城・文瀾府項目，桃源新城、運河新城也分別有2宗地塊。

江干區則共收錄了12宗經營性用地，其中涉宅用地11宗，主要集中在丁橋、長睦、錢江新城二期等區域，且有3宗出讓面積達100畝以上。

此外，蕭山區可供出讓的經營性用地共55宗約2877.3畝，涉宅用地佔33宗，其中還有6宗地塊出讓面積在100畝以上，主要集中在錢江世紀城、新區、寧圍、湘湖新城以及南部卧城等熱門板塊。

餘杭區則共有52宗約2800.9畝，涉宅用地佔了24宗，主要分佈在未來科技城、良渚新城、臨平新城等板塊，其中也有多宗大體量地塊，面積最大的約211畝。

相比去年，大江東區今年計劃供應的地塊量也明顯增長，此次被列入的經營性用地共有17宗約908.7畝，其中涉宅用地佔10宗。富陽區收錄的經營性用地共34宗約1572.2畝，涉宅用地佔11宗，主要集中在鹿山、東洲、富春等板塊。

有分析指出，主城區此次收錄在內的涉宅用地，多數位於地鐵沿線或輻射範圍之內，還增加了剛需住宅類用地的供應，宅地暫時斷供或商品房去化明顯的板塊也有地塊計劃供應，商服用地則主要集中在居住氛圍成熟或新興區域，用以改善居住環境以及配套等。

此次供地無論是總出讓體量還是地塊宗數都有明顯的增幅，且擴大了普通住宅的供應比例，增加了中低價位的住宅用地的供應量，或可以從根源上起到平抑房價的作用。（據觀點地產網）

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成都：限購區域買房滿3年後方可轉讓

東方財經網 2017-04-13 15:48:11 來源：中國新聞網

據成都市城鄉房產管理局官網消息，成都市四部門發布《關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知》，提出嚴格防範投機炒房，在成都市住房限購區域內新購買的住房，須取得不動產權證滿3年後方可轉讓；嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為。

《通知》原文如下：

成都市城鄉房產管理局、成都市金融工作辦公室、中國銀行業監督管理委員會四川監管局、中國人民銀行成都分行營業管理部關於進一步加強房地產市場及住房信貸業務風險管理的通知

成房發〔2017〕45號

各有關單位：

為進一步落實成都市人民辦公廳《轉發市房管局等部門關於促進我市房地產市場平穩健康發展若干措施的通知》（成辦發〔2016〕37號）、《關於印發進一步促進我市房地產市場健康發展若干政策措施的通知》（成辦發〔2016〕45號）、《關於完善我市住房限購政策的通知》（成辦發〔2017〕10號）等文件要求，加強房地產市場管理，防範住房信貸業務操作風險、信用風險、合規風險，促進房地產市場平穩健康發展。現將有關事項通知如下：

一、嚴格規範房地產經營行為

房地產開發企業不得有購地不建、建而不售等捂盤惜售行為，不得以虛假裝修、虛高裝修價格等變相提高房價。達到商品房預售條件未在30日內申請預售許可或不接受預售申報價格指導的，房管部門可在1年內不受理其預售許可申請。房地產開發企業、中介機構，不得提供或與小額貸款公司等機構合作提供首付貸、假按揭、贖樓貸、尾款貸等違規金融產品和服務，不得進行或協助進行虛假房屋交易，不得提供虛假證明材料或者協助偽造收入證明，不得挪用或協助挪用商品房預售款、存量房交易資金，不得違背房地產真實價值進行評估協助進行高估騙貸。

各銀行業機構要切實規範與房地產開發企業、中介機構的合作行為，健全合作退出機制，通過成都房地產行業信用信息平台公開選聘房地產價格評估、經紀、諮詢等中介機構開展合作，加強對房地產開發企業、中介機構等合作方的約束和考核，避免信貸及道德風險。對於經有關部門查實存在前述違規問題的，各銀行業機構應立即終止與房地產中介機構的業務合作，在房地產開發企業整改糾正前不得撥付後續信貸資金或增加新的授信。各銀行業機構、小額貸款公司不得與2年內受到有關部門和司法機構處理的房地產中介機構合作。

二、嚴格落實各項房地產信貸調控措施

經人行成都分行會同四川銀監局，指導四川省市場利率定價自律機制對成都市差別化住房信貸政策作出調整，各銀行業機構要認真貫徹執行，嚴格落實差別化房地產信貸調控政策，配合做好成都市房地產調控工作，促進成都市房地產市場平穩健康發展。

金融監管部門適時對成都市住房限購區域內的房地產信貸調控政策落實情況進行定期檢查和不定期抽查，對存在違規行為的機構將嚴肅問責。

三、嚴格住房貸款合法性審查

各銀行業機構在進行購房貸款資格審查前，應通過房屋交易合同網上籤約系統核查商品房買賣合同、存量房買賣合同的網上籤約狀態，甄別房屋交易的真實性，對未在網上籤約的，暫不予受理，從嚴防控信貸風險。

四、嚴格執行房貸認定標準

各銀行業機構在審核住房信貸業務過程中要嚴格按照規定查詢成都市房產檔案信息系統、房屋交易合同網上籤約系統、人民銀行個人信用信息基礎數據庫，對於購房貸款申請人的住房記錄、商業性住房貸款記錄等查詢情況要留檔備查。

五、嚴格審核首付款資金來源

各銀行業機構要根據中國人民銀行成都分行、中國銀監會四川監管局《關於進一步加強住房信貸政策管理的通知》（成銀髮〔2016〕188號）相關規定，嚴格執行首付資金真實性檢查要求，嚴禁購房者通過首付貸、個人消費貸、個人經營性貸款、信用卡透支支付首付款等加大購房槓桿、變相突破住房信貸政策的行為，嚴禁加大購房槓桿行為。

六、嚴格審核還款能力

各銀行業機構要嚴格落實月供收入比不超過50%等政策要求，強化購房人收入證明材料審核，防範投資投機信貸風險。對於購房人提供虛假收入證明或不符合月供收入比要求的，不得放貸。對於已成年、未就業且沒有固定收入的借款人，商業銀行應進一步嚴格住房貸款條件，可相應提高借款人首付款比例。

七、嚴格防範投機炒房

自即日起，在我市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓。各銀行業機構要加強個人住房貸款業務管理，督促支行網點嚴格遵守差別化住房信貸政策及自律機制確定的自律要求，不得為投機炒房行為提供貸款支持，不得違規為不具有購房資格的購房人發放住房貸款，不得違反住房貸款條件、貸款比例發放貸款，不得違反商品住房預售資金監管協議划付商品住房預售款，對支行網點違反相關規定的，要及時糾正、嚴肅處理。

本通知自2017年4月13日起實施。

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碧桂園的“黑天鵝” 森林城市停止國內銷售

東方財經網 2017-04-13 15:48:12 來源：北京商報

一季度強勢的銷售業績依舊難掩碧桂園頭上的陰霾。日前，碧桂園集團相關負責人透露，碧桂園馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。由於森林城市八成買家來自國內，調整銷售策略后，森林城市對碧桂園年內業績貢獻可想而知。有業內人士表示，森林城市暫停國內銷售對公司整體業績影響不大，但依然可以看做這家致力衝擊行業榜首的房企在2017年的一次“黑天鵝”事件，對該公司的“士氣”影響不可忽視。

森林城市的陰影

近日，有消息傳出碧桂園在馬來西亞的森林城市項目已經完全停止在中國的銷售計劃。

該消息在線下也得到證實，碧桂園在北京地區的銷售案場已不再推售森林城市項目。日前，北京商報記者在碧桂園位於望京的銷售展廳發現，以往強勢推盤的馬來西亞森林城市項目已悄然“下架”，取而代之的則是碧桂園的海南項目。面對國內壓制資本外流管制政策的殘酷現實，碧桂園終於痛下決心，全面停止森林城市國內銷售。

早在3月9日，碧桂園森林城市曾短時暫停在國內銷售位於馬來西亞的森林城市項目。但當時碧桂園方面則回應稱，此次銷售暫停主要是展廳升級改造原因，與傳言的外匯管制無關。而後，森林城市項目宣布恢復正常銷售。

“此次全面停止森林城市國內銷售主要還是受國內壓制資本外流的外匯管制政策影響。”一位熟悉碧桂園的人士表示，由於森林城市高達80%的買家均來自國內，國內買家因外匯管制政策，支付能力受到明顯限制，在造成大量客戶流失的同時，已認購合同難以履約的情況大量出現。

同時，部分買家出現了取消購買被收違約金的情況，而由此引發的糾紛也日益頻發，由此碧桂園也一度承受較大輿論壓力。對此碧桂園相關負責人在接受媒體採訪時表示，主要是因為外匯管制政策，不能繼續繳付剩餘款項的森林城市買家，申請取消訂單將不會被徵收棄權費。該負責人還表示，森林城市項目是依據馬來西亞和中國兩地的條例進行，目前只有大約5%的投資者想要取消這項投資。

有消息显示，碧桂園已開始調整森林城市銷售策略，目前除了在新加坡開設展廳外，還會將銷售重點轉向中國香港、中國台灣、日本以及歐美等地，期望吸引更多中國以外的買家。但由於森林城市項目高達80%的買家均來自國內，期望吸引更多中國以外買家的策略恐怕短期內並不會太樂觀。

碧桂園的“黑天鵝”

“森林城市對企業的影響暫時還難以估計，但至少對企業將是不小的衝擊。”一位業內人士分析，從單體項目上來看，森林城市項目作為超大規模地產項目投資額巨大。2016年12月，碧桂園曾對外宣布項目總投資將達到6900億元。按照此前公布的規劃，森林城市將會發展成一個包含旅遊會展、醫療保健、教育培訓、外企駐地、近岸金融、電商基地、新興科技、綠色與智慧產業等八大產業聚集的產能新城。從投資角度來看，項目整體投資巨大，對企業的資金能力將是極大的考驗。而且整個項目將進行填海、淡水設施引進、網絡配套設施建設、跨海大橋工程等龐雜的系統性建設。據稱，該項目整體將耗時20年，也是碧桂園在海外最大的房地產項目。

然而，超長的開發周期讓項目存在諸多變數，馬來西亞政策的不穩定因素以及與周邊其他房企海外項目的競爭，也讓這個超級大盤存在諸多挑戰。此外，項目投資成本如此巨大，以及項目天價營銷推廣費用都曾為外界所詬病。但無論如何，最先擊倒森林城市項目的卻是外匯管理政策的收緊。

上述人士指出，森林城市項目甚至在短期內已經成為碧桂園的標誌項目之一，它的停售帶來的負面效應現在還很難說，但至少在公眾的印象上絕對有減分效應。

實際上，碧桂園也正在極力修補事件給公司帶來的負面影響。點開碧桂園的官方網站，一封署名為碧桂園董事長楊國強的公開信就會以“開屏廣告”的形式強制彈出覆蓋網頁。公開信的主題為“碧桂園是什麼”，除介紹碧桂園取得的成績之外，公開信詳細闡述了森林城市的規劃和建設理念，以及碧桂園對未來的憧憬和夢想。

據了解，碧桂園將2017年定為品質管理年，按照計劃，年內公司將更加強調產品品質，楊國強也曾在多個場合要求碧桂園人琢磨工匠精神，並將其視為公司的核心競爭力。森林城市項目暫停銷售能否成為碧桂園今年登頂的新變數是各界共同擔憂的問題。

登頂的X變量

“快速增長的公司業績也許能沖淡甚至化解外界對森林城市的尷尬窘境。”一位熟悉碧桂園的人士表示，企業規模如果能迅速做大將有助於化解企業以往存在的很多問題。

事實上，就在多數人認為萬科將憑藉3月實現636.4億元的“爆髮式銷售”完成對此前領先的碧桂園的反超時，碧桂園則同樣以634億元的銷售業績守住了一季度銷售“一哥”的位置。

4月10日碧桂園發布的未經審核營運數據显示，公司及其附屬公司，連同合營公司和聯營公司，2017年一季度實現合同銷售金額約1506.6億元，合同銷售建築面積約1664萬平方米。3月碧桂園銷售額達到634億元，僅比萬科636.4億元銷售額少2.4億元，但一季度總銷售額則較萬科1502.7億元多出3.9億元。實現首季度力壓萬科暫時登頂的局面。對於業績增長，碧桂園集團副總裁兼營銷中心總經理程光煜坦言，這得益於市場穩定、布局均衡、產品力提升等多方面因素，以及前置營銷工作的成功，比如“春節不打烊”，分享春節返鄉置業紅利等。

碧桂園搶開局的意識非常強烈。前述分析人士表示，碧桂園2017年沖第一還是有機會的，但目前來看，與萬科的差距極其微小，即便是恆大後續推盤力度也會不斷加大。尤其是今年行業限購政策不斷出台的市場大背景下，布局甚廣的碧桂園也面臨不小的壓力，保住榜首恐怕不那麼容易。此前，碧桂園集團總裁莫斌也曾表示，公司一二三四五線城市全面出擊，“哪裡有市場，哪裡就有碧桂園”。

業內人士分析，碧桂園2015年、2016年拿地規模均名列前茅，截至去年底碧桂園未售的土地儲備中，目標市場為一二線城市的項目總貨量約7150億元，其中，目標市場為三四線城市的項目貨量約4836億元。

楊國強曾表示，“森林城市項目僅僅詩司的一個盤，對業績總量來說微不足道，對碧桂園全年銷售目標影響不大”。按碧桂園去年3088.4億元的總銷售額計算，森林城市銷售額佔總銷售比約為5.83%，權重並不算高，加上一季度表現，碧桂園年內業績仍可期待。

但市場上也有擔憂之聲，一季度業績暫時還難以說明太多問題。畢竟，3月以來各地調控政策頻繁出台，企業後續壓力陡增，尤其是在年報披露的碧桂園去年國內合同銷售前100的項目中，有近半項目均位於目前已出台了限購新政的城市和區域，這也是碧桂園年內能否登頂的最大變量因素。此外，森林城市項目的滑鐵盧事件無疑已成為碧桂園2017年的“黑天鵝”事件，對公司“士氣”的影響也不能低估。

（來源：北京商報）

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掛牌房源激增卻門店冷清 中介轉戰秦皇島？

東方財經網 2017-04-13 15:48:12 來源：中國證券報

4月以來，燕郊區域二手房掛牌數量出現明顯上升。據長期從事燕郊樓市觀察的小象起舞數據統計，4月第1周，燕郊區域二手房掛牌數量為3092套，較前一周增加392套，周環比上漲14.5%。在統計的78個樓盤中，56個樓盤出現掛牌數量上漲。

中國證券報記者在鏈家網看到，截至4月12日，燕郊區域總體房源為3307套，其中一周內新上房源為490套。近四周來，燕郊新掛二手房源超過1000套，占區域整體流通盤的1/3，較2月有大幅增長。

價格方面，據小象起舞數據統計，2017年4月第一周，燕郊區域掛牌均價為32115元/平方米，整體掛牌均價較上周微升。78個樓盤中，降價掛牌的樓盤達29個，降幅為0.2%-5%不等。

政策方面，4月7日，三河市地稅局發布通知稱，從4月10日開始，將執行更為嚴格的存量房交易價格管控規定，改變網簽價標準，在實際成交價和銀行評估價之間選擇最高的價格進行網簽。這是繼3月21日三河市出台限購限貸政策后又一樓市調控政策。

專家：擾動因素大抗壓能力不及一線城市

對於調控政策越發嚴厲，有燕郊本地觀察人士向中國證券報記者表示，北京大幅供地對燕郊的影響是中長期的，短期還是受到本地調控政策的影響。這一輪房源數量的上漲，大部分原因是因為本地政策的連續調控，加之燕郊房價本身就已在高位運行，調控前後的首付比例和信貸利率變化都能導致買盤大量萎縮。

中原地產首席分析師張大偉：

燕郊是環北京唯一有比較成熟二手房市場的區域，但也同樣存在很多不規範的地方。比如中介機構都是小公司為主，交易環節如收費、貸款等存在一定風險。從市場走勢看，作為一個投資需求大量聚集的區域，在市場火熱的時候，二手房價格大幅上漲，但一旦波動，市場很可能出現大量拋售。

業主：論壇灌水略顯騷動 線下看房死守價格

4月5日開始，在燕郊本地出台限購修稅等措施、北京大規模供地等消息出台後，鏈家網掛出的燕郊二手房源從2000餘套急劇上升至3000餘套。國內某知名社區房地產版塊開始持續出現播報燕郊房源數增長的帖子，令人感到燕郊樓市的一絲瘋狂。

中國證券報記者在某燕郊本地知名論壇上看到，關於燕郊房源驟增，環京區域普遍限購等因素對燕郊樓市影響的帖子紛紛成為熱帖。

中國證券報記者近日以買房為名義，聯繫相關中介。中介人員向記者推薦了位於福成上上城、納丹堡等處的多套房源。記者對比發現，納丹堡項目2016年5月報價15700元/平方米的70平米小一居，同戶型現均已報價32000元/平方米左右，漲幅超過100%。

中國證券報記者實地走訪了幾處房源，業主、中介均表示，目前不接受降價出售。

記者詢問幾處房源是否有落宗問題，業主、中介均表示，目前福成上上城、納丹堡等大型樓盤的落宗問題已經解決。

中介：燕郊要是賣不動我們還有唐山秦皇島

中國證券報記者4月8日、10日在燕郊多處房地產中介門店觀察發現，較前兩年燕郊樓市的火爆帶動門店的人頭攢動，現時的許多門店稍顯冷清。

對於近期房源數大幅增長，有觀察人士向記者表示，目前部分中介公司處於季度業務考核期，為完成業績壓力，不排除在前台掛出存量項目吸引買盤。

記者了解到，許多門店3月份以前簽單情況較為正常，隨着政策趨嚴、買盤減少，成交量呈現下降趨勢。有中介向記者表示，“目前的簽單情況有點不容樂觀。特別是在業務考核期內，壓力比較大。”

為緩解業務壓力，多家燕郊房地產中介開始把銷售範圍拓展到區域之外。在一些中介門店，有中介人員向記者推薦唐山、秦皇島等區域樓盤。中介人員對記者表示，目前上述區域不限購，且報價較低，在京津冀區域聯動的大背景下，未來升值空間可期，如果記者有興趣，可以安排免費大巴車，在適當時間前往當地看盤。

在某中介的一份相關區域代理項目明細中，中國證券報記者看到，有多家位於唐山樂亭、玉田、遷安以及曹妃甸的房產項目，均價在每平方米3000元―5000元不等。據記者統計，截至2017年4月12日，河北省已有石家莊、保定、廊坊、滄州、承德等5市實行全轄區房地產限購限貸政策。

記者在前述燕郊某本地知名論壇上，也發現多家房產中介推銷唐山、秦皇島等未限購區域的地產項目。

據知情人士向中國證券報記者透露，燕郊多家中介推薦位於唐山、秦皇島等地的地產項目，一部分原因是燕郊本地開發商在當地的開發項目，另一部分則是在燕郊本地買盤萎縮的情況下，一些中介制定激勵政策，鼓勵一線人員對外推銷域外項目。

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越來越多人選擇租房 90后或許成為租房一代

東方財經網 2017-04-13 15:48:14 來源：北京青年報

2014年年初，網絡紅人馬佳佳受邀前往萬科演講，拋出“90后壓根就不買房”言論，震動地產界。與之相伴，媒體及自媒體紛紛發言，90后不買房是個偽命題。時間過去整整三年，又長大三歲的90后是否還持有這樣的觀點？而北上廣深的高房價及不斷深化的限購政策，再加上經濟觀察家吳曉波也提出支持90后不買房的觀點，種種表象是否又為“90后不買房”增添了更有說服力的註腳？

近期英國滙豐銀行一項調查發現，中國七成“千禧一代”名下有房，比例居全球首位。但一些90后認為：“現在還不能斷定這個調查結果有無問題，但確實和我們實際感受有很大出入，尤其是在北上廣深這些一線城市，很多人其實是沒有自己的房子的。”

目前， 90后買不買房究竟是一個經濟實力問題，還是一個觀念問題呢？就目前市場來看，90后不買房是一個偽命題嗎？帶着這些疑問，《廣廈時代》採訪了多位京籍及非京籍90后，為您展現90后群體的置業現狀及購房觀念。

越來越多年輕人選擇了租房

一人一台電腦，各自畫著自己喜歡的畫，這就是插畫師許苑（化名）和原畫師範洲（化名）的業餘生活。

他們在一起五年，初到北京的時候兩人最大的負擔就是1200元的房租，雖然已經佔據了工資的一大半，但是1200塊錢換來的仍舊只是一個隔斷間――7間群租房裡的一間。現在兩人搬進一家品牌長租公寓兩年多，打算7月就正式領證。買房還是租房？北京還是老家？這些常人的困擾對他們似乎都不是問題。許苑說：“並沒有打算買了房子再結婚，現在的狀態就挺好的，不想給家庭增添負擔。”

從群租房到品牌租賃，許苑和范洲是北京這座城市90后北漂一族的縮影。但與曾被高房價高物價所深深籠罩的年輕一代相比，他們對家的概念並不來自於房子，而是彼此。

有調查數據显示，40%的90后買房都是依靠父母，而約三成90后大學畢業生居住面積不足20平方米。和許苑、范洲一樣的是，無數新婚的小夫妻和同居的情侶，以及租住在一起的三五好友都只是把北京作為他們奮鬥的據點，他們不願去承擔做房奴的壓力。

繼3・17新政之後，北京市場執行嚴格的認房又認貸政策，同時進一步加嚴房貸的審批，無收入大學生購房原則上按二套房貸發放。從上周北京樓市成交數據來看，成交均價為每平方米37093元，環比下降11%。即便今年一季度經歷了堪稱史上最嚴格變政，樓市成交量呈現回落之勢，但能夠依靠父母財富積累同時擁有購房資格的90后佔比並不樂觀，而有支付能力的90后更願意住在有品質的房子里，這也正是長租公寓在2017年迅速發展的原因。

據了解，現在長租公寓的主要租客年齡區間在22歲到30歲，房租在3500元到7000元左右，90后佔據相當大的比重。目前，長租公寓可以提供保潔、家修、搬家等服務，同時設有停車位、健身房、休閑區、會客廳、餐吧等公共區域，還會定期舉辦一些社群活動。

“幾年前選擇在這裏居住，也是看中了它的位置和服務，我每年大概只有3、4個月在家，房子長時間空着很不放心。這裏的管理模式很適合我，每次出去不用擔心回來時房間會不會出問題。這裏的裝修是我喜歡的，私密性也很好，簡單考究。”北京大學外文系才女、獨立民謠女歌手程璧如此評價自己所租住的公寓。

60后的父母給90后的子女置好了房子？

網上不乏這樣的文章：“90后成為購房主力，開發商在研究90后的購房需求”，而讓更多開發商擔心的是，很多一線城市中的“90后”已經不再缺房。此前，據媒體問卷調查，約55%的90后選擇了“不買房”，其中六成是因為60后的父母已經給預備好了房子，有四成是因為工作崗位頻繁變動，對租房的認可度更高。

1993年出生的童羽（化名）是土生土長的北京孩子，提起北京的限購，童羽表示很理解：“我們家有兩套房，我男朋友家有兩套房，未來我們兩個人擁有四套房，不需要買了呀！”

童羽是幸運的。過去20年的中國樓市，是高速發展的黃金年代，第二波嬰兒潮中出生的人們成家立業、拚命買房。因為可以從父母、爺爺、奶奶那裡繼承，單純從數量上看，很多90后並不缺少房子。

對於未來的90後市場，不少開發商持樂觀態度：“北京的90后確實不太缺房，但可能會為了尋求自由、舒適而升級換房。而來自外地的90后創業者們，未來的買房需求將非常旺盛。”

《廣廈時代》調查發現，90后靠父母資助尚可以擺脫蝸居，但回鄉置業仍然佔據主流。童羽說：“身邊非本地的年輕朋友幾乎都沒有在北京買房，第一是靠工資根本攢不夠房款，第二確實是買不起。聚會的時候他們都說，就指望着在北京賺夠了錢回老家買房去呢。”

在北京一家傳統媒體工作的小高已在老家山東置業。“去年淄博均價不到6000元，今年在6300元左右，畢竟是三線城市，漲幅不大。”小高說北京是他不敢想的，總是要回老家買房子結婚的。

從近日公示的《北京城市總體規劃（2016年-2030年）》來看，到2020年，北京人口規模的上限是2300萬人。截至2016年年末，北京常住人口數量已經達到2172.9萬人，那麼，留給未來4年的增量僅127.1萬人。

亞豪機構市場部總監郭毅表示：“回顧‘十二五’期間，2011-2015年北京戶籍人口增加了94.5萬人，隨着2016年北京放開二孩政策，僅戶籍人口的增加量就足以令北京在2020年觸及人口規模的上限，因此，外來人口的控制甚至是疏解迫在眉睫。北京對商辦產品實行‘休克療法’的根源就在於人口控制的巨大難度，2016年，北京成交67609套商住產品，意味着多往北京輸送了13.5萬人。同理，以‘控人’為目標，限購的長期執行、房租的漸進式增長、購房門檻的不斷提升，都在預期之中。”

90后或許成為“租房一代”

就絕大多數人而言，無論是80后大學畢業生，還是90后大學畢業生，他們要自己解決住房問題，都是不能單靠自己的力量來完成的。很多大學生擁有自己的住房，實際上大部分體現的是父母的財富積累。

據了解，以北京、上海為代表的一線城市在過去的四年中，首次購房人群的年齡從30歲推遲到34歲，大城市中的年輕人會有越來越長的時間停留在租房市場。

買房除了是一個經濟實力問題，還是一個住房觀念升級的問題。鏈家董事長左暉認為：“在互聯網下的新生代租客，表現出實用主義消費觀，更在意產品的使用功能。車是不是你的不重要，重要的是需要時有車開就行了，房子是不是你擁有的也不重要，重要的是享受居住的樂趣。”

據了解，在城市發展相對成熟的世界性大城市，租賃人口佔比都在45%以上，紐約更是高達56.9%。這些城市的房價都比較高，一半的居民買不起房而租房。在國外，進入租賃市場的人群結構日趨多元，一些高學歷、高收入、已婚的家庭也主動選擇租賃，大部分老年人退休後會選擇賣掉房子回到租賃。

相比之下，我國一線城市租賃人口佔比只有30%左右，並且都高度集中在年輕、單身、中低收入群體。我們不得不思考，房價這麼高，為什麼不租房？

北京近年外來流動人口800多萬，大約需要270萬套租賃房屋，但租賃房屋數量也就160萬套。而北京用於租賃的房屋佔比僅為20%，供需缺口很大。自如、相寓、魔方、YOU+等長租公寓品牌正是看好這一市場需求，紛紛推出針對不同群體的產品，長租公寓也成為媒體熱衷於討論的“是否會成為限購常態下房企的轉型方向”。去年6月，辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，也釋放出“國家大力扶持培訓租賃市場”的信號。

“來北京已有小半年，對這座城市已經不再陌生。”住在某公寓的思雯，27歲，黑龍江人，畢業於魯迅美術學院攝影系，現任某紙媒編輯。思雯說：“儘管是一個人，但室友友好，也有共同話題可以聊。住的房子雖然不大，但足夠溫馨。”

事實上，機構化租賃已經在改變房屋品質太差、租賃房屋供應稀缺、租客沒有安全感等痛點，但租房相對於買房在落戶、就業、教育、醫療等政策待遇上有明顯區別，我國是否能夠建立這樣的制度，還需要很多考慮。

近期，燕保・馬泉營家園、燕保・高米店家園兩個公租房項目啟動現場登記，這是新北京人首批專項配租項目。據了解，朝陽區崔各庄鄉的燕保・馬泉營家園210套房源面向本市戶籍無房申請人，90套房源面向非本市戶籍無房申請人。

北京房地產協會秘書長陳志表示：“本次試點的自住房項目並不在今年自住房供地和開工計劃內，對於京籍無房家庭而言，實際上是新增了幾千套自住房。”

90後到底喜歡什麼樣的房？

要想了解90后居住觀念，就必須首先了解90后的群體特點。用一位專家的話說，70后、80后，一切的努力都是為了站在舞台中央，而90后，生來就站在舞台中央。不管他們是否需要，父母通過多年打拚，大多已經給他們創造了衣食無憂、有房有車的生活條件，他們在面對競爭時遠比他們的上一輩從容，當人的壓力減小時，關注點往往轉移到了快樂、自由、新鮮、溝通等方面去。

在《廣廈時代》調查中發現，不能直接問“你是否考慮買房”，否則他的回答肯定是“我為什麼要買房”。如果你改成“你未來想要住在什麼樣的房子里”，他的回答一個小時也停不下來……

《廣廈時代》在王四營鄉一個青年公寓採訪時看到，一個建築面積幾千平方米的小樓被劃分成20平方米左右的隔間，雖然面積小，但隔間內功能齊全，有獨立衛生間。在一層大堂，有專門的共享空間，咖啡廳、檯球廳、健身房、讀書區，而在院子里，有一個餐廳，成了100多個年輕人固定的食堂……

通過負責租賃的工作人員介紹，這裏的房租不便宜，每個月3000元。居住者基本都是老家在外地或者北京遠郊的年輕人，基本都是白領。

在北京，目前有大量這樣的青年公寓，這些青年公寓的租金水平遠比當初那些合租商品房要貴得多。嚴格意義上講，這些年輕人是北京剛需購房的潛在買家，他們的需求正是北京剛需商品房要提供給市場的產品。

《廣廈時代》採訪幾位有住房需求的90后，得到了以下一些結論。

首先，產權與使用權概念模糊，價格決定一切。

在王四營鄉青年公寓，一位CBD工作的90后白領在接受採訪時表示，房子有沒有產權在價格面前沒有那麼敏感。當問到：“如果一套不限購的商住房100萬和一套50萬隻有使用權的長租公寓，你會選擇哪個？”她的回答是買商住房，畢竟有產權，但如果長租公寓是30萬的話，她會毫不猶豫選擇長租公寓。

其次，好不好玩兒很關鍵，必須有社交與溝通。

90后大多數都是獨生子女，父母百分之百的愛都給予了他們，相比於80后，他們更願意溝通、分享。無論是YOU+公寓、魔方公寓，還是各種青年公寓，首層必須詩共空間、共享空間，以往租房老死不相往來的人際關係在90後面前早已失效，他們自身的年齡屬性插上互聯網社交的翅膀，分分鐘便可以從陌生人變為閨蜜與知己。

第三，追求新鮮的東西、自由的空間。

《廣廈時代》在調查中還發現，很多90后在租房時，根本沒有考慮電視，反而是X-BOX、遊戲機等用於健身、遊戲的設置，互聯生活已經成為90後區別於任何一代人的標識。而90后對於空間的看法，大小不重要，關鍵是要功能全，最好有突出的設計感和創新性。

目前，無論是萬科、京投等大型房地產企業，還是一些轉型長租公寓的小型開發商，都已經清醒地認識到90后住房需求的重要性，积極進行着摸索和創新。比如在小戶型中引入智能化空間復用系統，通過机械自動化設計，使一個小小空間可以根據居住者的需求自動變化生活場景，比如白天是客廳與書房，而到了晚上則是卧室或者觀影廳，在34平方米的空間中做出100平方米的效果來。

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