北京土拍58.3億落槌 碧桂園、金科搶戲與“五年一遇”東城地塊爆冷

東方財經網 2017-08-02 22:53:23 來源：

回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京（樓盤）東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？

觀點地產網 8月1日，北京市以東城區一宗限售價約9萬元的地塊，敲響了月內11宗、共計66.1萬平方米、超260億元土地盛宴的鐘聲。然而，外界滿心期待的東城區地塊土拍大戰，卻早早地收了場。

8月1日下午正式競拍前，平谷區的兩宗地塊已先後有多家參拍房企到場。相比之下，“五年方一遇”的東城永區外大街0503-602北、606東、606西地塊卻無人問津，僅有的三家競買人保利首開、平安、華潤招商碧桂園均未現身。

隨後，北京規土委官網上显示地塊已正式成交。

這宗地塊僅獲得了兩次報價，第一次報價為38.2億元；第二次報價38.4億元，亦為最終的成交價，競得企業為北京潤置商業運營管理有限公司、招商局地產（北京）有限公司和北京碧桂園廣盈置業發展有限公司聯合體。

另外兩宗平谷區地塊，則由平日里少有亮相的

金科拿下，總價19.9億元，各需自持24%及28%。

“五年一遇”地塊爆冷背後

觀點地產新媒體了解到，北京東城區地塊為R2二類居住用地、B4綜合性商業金融服務業用地，土地面積4.24萬平方米，其中建設用地面積2.93萬平方米，建築控制規模≤73598平方米，起始價38.2億元。

競得地塊后，華潤置地華北大區在官方微信上透露，華潤擬將此項目打造為城市中心高端住宅綜合體。

回顧競拍過程，外界普遍的疑惑點是，東城區地塊既坐擁北京東二環的地理優勢，為何落得無人問津的局面，僅經兩輪報價便得以成交？

亞豪機構市場總監郭毅對觀點地產新媒體介紹，之所以無人應價，是因為地塊還包括了其他的隱性成本，其他房企向上叫價的空間太小。

觀點地產新媒體了解到，東城區宗地總用地面積為4.25萬平方米，其中建設用地面積為2.93萬平方米，代征地面積1.32萬平方米，規劃建築面積為7.36萬平方米。

按照出讓要求，競得企業的開發商，需要支付土地開發建設補償費33.9億元，需自持經營地塊中50%的商業部分20年。除此，地塊中居住建築規模需執行“90/70”政策，競買開發商還需在地塊內配建不小於7000平方米的燕墩博物館，並無償移交東城區文化委員會。

加上33.9億元補償費，地塊實際上總共的代價為72.3億元，以規劃建面來算，樓麵價達9.82萬元/平方米。而按照公告要求，這宗地塊的總商品住房銷售均價不超過8.91元/平方米，且最高銷售單價不得超過9.35萬元/平方米。

若僅以上述標準來看，這宗地塊是實打實的麵粉貴過麵包。但戍毅分析，房企之所以願意為這宗地塊埋單，也是因為這宗地塊中尚有一些可伸縮的盈利空間。

她判斷，項目中部分商業與公建是可以散售的，由於地塊位於二環且不限售價，未來升值空間可期。

由此看出，碧桂園這一次參与拿地，也是下了“血本”的。觀點地產新媒體就此事聯繫了碧桂園北京區域副總裁林偉營，其表示：“地塊是由京西區域公司拿地，本人不好評價，但他也轉述京西區域負責人的話，表示地塊沒有其他可以透露的。”

觀點地產新媒體了解到，碧桂園曾於2015年10月聯合金茂以總價51.8億元摘得北京丰台區兩宗地塊，但由於地塊的成本超出預期，碧桂園首次進京最終擱淺。今年4月，有消息傳碧桂園擬收購北京九華山莊集團股份有限公司進京，但消息並未獲得碧桂園官方確認。

5月份，碧桂園終於以2.2億元拍得密雲新城地塊，首次通過土地公開拍賣形式進京。而觀點地產新媒體查閱2016年年報，碧桂園在全國共有722個項目，其中便有一個項目位於北京市。年報還显示，該公司於北京的土地儲備17.7萬平方米。

金科

在北京東城區地塊意外爆冷之時，平谷區夏各庄鎮兩宗地塊也不讓觀看者失望，已有許多時日未在北京公開市場露面的

金科，一口氣拿下了這兩宗地塊。

現場消息显示，平谷區夏各庄鎮03-04地塊R2二類居住用地、夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊R2二類居住用地、A33基礎教育用地均有超過十家企業參与競拍。

首先拍賣的夏各庄鎮03-04地塊，競至第十輪之時，石榴集團叫價8.23億元，達到最高限價，進入競自持環節。最終，經過七輪競自持，

金科以自持24%的代價競得地塊。

在隨後的夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊的爭奪中，以旭輝、

金科應價最為积極，在11輪時

金科叫價11.67億元，進入競自持環節。之後，現場依舊是旭輝與

金科的戰場，最終

金科以自持28%面積再獲一子。

出讓公告显示，夏各庄鎮03-04地塊土地面積4.86萬平方米，建築控制規模5.83萬平方米，掛牌起始價5.5億元。夏各庄鎮03-11、03-13、03-14地塊土地面積8.66萬平方米，建築控制規模9.06萬平方米，起始價7.8億元。

而且，這兩宗地塊中商品住房銷售限價一致，皆為均價不超過26014元/平方米，最高銷售單價不得超過27315元/平方米。

相比起位居二環的東城區地塊，平谷區夏各庄鎮的兩宗地塊可謂“山高水遠”，但這似乎並不影響房企們的熱情。而且，從競價過程來看，

金科幾乎表現出“誓在必得”的姿態。

據郭毅分析，這兩宗地塊的容積率都比較低，分別為1.0及1.2，可以設計為類獨棟的產品。而且，雖然項目的位置距離市中心比較遠，但項目可經機場第2高速連接市區，地塊交通狀況並不差。

其次，項目鄰近中弘的康體養老文旅大盤，周邊未來的配套以及文旅資源可期。最後，考慮到平谷核心區的別墅、高端住宅項目限售價也在2.5萬元左右，而兩宗地塊距離核心區較遠，限價卻更高，這為開發商騰出了更多的操作空間。

不過，對於項目中的自持部分，郭毅認為，這兩宗地塊位於平谷的郊區，租賃市場的需求並不大，所以自持部分將是房企面臨的另一個難題。但對於在北京項目儲備較少的

金科而言，這也是出於拿地的訴求所作出的選擇。

據悉，

金科在幾年前曾在北京開發過廊橋水岸、

金科納帕莊園等產品，但是目前的貨值儲備已然不多。2014年，

金科曾以23.6億元競得大興生物醫藥基地一地塊，其中的自住房部分已於2015年搖號，商業部分則先後於2017年1月及4月獲批預售證。

北京住建委數據显示，4月19日獲批的

金科果凍項目共計625套房源（商業屬性）目前仍然显示為可售狀態。2017年，

金科還計劃推出奧北別墅區的別墅作品

金科天璽。

　　(出處：觀點地產網 2017年08月01日)

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賈 康：中國房價變動的機制

東方財經網 2017-08-02 22:53:39 來源：

住房、房地產對社會經濟生活影響重大。在中國工業化、城鎮化、市場化、國際化和信息化進程的推進之下，有特別的意義和作用。中國房價的變動趨勢及內在機制，應在這個大背景之下，盡可能地把握客觀規律進行認識。

中國房價的變動機制，應以基礎性制度建設打造長效機制，至少涉及土地制度、住房制度、投融資制度和稅制。在住房制度方面全局看，這些年有一定進步，實際上已經形成了保障軌和市場軌并行的指導框架。投融資方面，近幾年間有积極的考慮，比如PPP創新，但實際情況還有待理清。關於房地產稅制改革，中央早有“加快立法並適時推進改革”的指導方針，將會產生助益房價沉穩、改善供求、減少空置等多種正面效應。這些就是中國房價變動涉及的基礎性制度。在處理好標本兼治，但追求“治本為上”的過程中，解決怎麼控制房價波動、應對市場分化，應處理好一系列政策層面的治標問題。

此外，還需落到房價的技術性分析上。在實際生活中，市場交易中的房價長期看是一條上揚曲線，這一點很難改變，但要處理得盡可能緩和平滑。按照經濟學的分析，最終環節上要實現取得獨佔式“住有所居”商品房的主體，一定會面對不動產的賣方市場，這個軌道上房價的上升，一定會對應到前面某個環節地價順應此趨勢的上升，只是在實際生活中，這會撲朔迷離地表現為一輪一輪地價、房價之間的互動。如果說是簡單的“價高者得”法則，那就是“地王”一輪一輪不斷出現，甚至出現“下一輪的麵粉賣得比上一輪的麵包還貴”的情況。如要給出其他的附加制約條件，就會更複雜，比如限地價拍房價，或限房價拍地價，雖有各種限制，但總體上改變不了上述基本關係決定的長期趨勢。

從這個角度而言，也可以否定一種觀點，即認為只要控制好了地價，價格的問題自然就解決了，不可能這麼簡單。因為目前市場主體取得土地開發權，不可能再按照原來的“行政劃撥”方式去做，如果那樣做將帶來各種設租尋租，所以必須把原來的靠“拉關係”拿地，變成在市場上相對公平地競爭來取得土地開發權。

如果這時把房價也定死了，最後房價被按照計劃經濟規則定為不可改變的量值，那麼開發商只要是市場上的一員，物質利益追求會使其在這種情況之下盡可能做手腳實現利益最大化，很有可能是偷工減料之類的行為，供給質量不能提高，消費者的相關權益很可能受到種種侵蝕。把地價、房價的鏈條貫通起來分析，最終市場經濟條件下，預期的房價會引導競爭中的開發主體去出價取得地皮，這就是房價、地價間的基本關係。

總體上說，制度建設如果處理得好，房價上揚曲線應該不那麼陡峭，相對平穩，能夠避免肆無忌憚的炒作，但是同時又應有市場上應該表現出來的一定彈性和靈活性。政策能夠比較好地在保障軌上托底，同時給市場軌上的剛需和改善性需求提供多樣化的可選擇的供給，這就是相對健康的狀態。（華夏新供給經濟學研究院院長賈康）　　(作者：賈康)　　(出處：…濟》雜誌)

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央行發布金融數據 房貸仍未能明顯回落

東方財經網 2017-08-16 21:34:13 來源：

在經歷了6月的高增長后，7月社會融資依然不低。昨日，央行發布7月金融數據显示，7月新增社會融資總量1.22萬億元，同比多增7415億元。而備受關注的按揭貸款至今未能明顯回落，7月居民中長期貸款增加4544億元，是今年以來第三高單月增量。

房貸仍未能明顯回落

7月人民幣貸款增加8255億元，同比多增3619億元。其中，居民中長期貸款（多是住房按揭貸款）增加4544億元，是17年以來第三高單月增量。

交通銀行首席經濟學家連平指出，居民中長期貸款難以明顯回落，這主要受居民購房行為選擇偏好以及銀行信貸資源配置偏好綜合影響。按目前的進度並結合國內樓市現狀而言，居民中長期貸款明顯回落所需時間可能較市場預期更長。

海通宏觀分析師姜超認為，房貸增幅環比回落但依然不低，三四線地產銷售支撐房貸增長，但7月地產銷售增速繼續下降，再加上銀行額度限制，居民房貸增長未來將呈放緩態勢。

7月M2同比增速繼續降至9.2%，再創歷史新低。

姜超認為，主因在於繳稅的季節性因素、超萬億的債發行，導致財政存款大幅飆升1.16萬億元，显示資金短期流向部門，這種情況與去年4月極為相似。對於M2增速比過去低，央行近日發布的《2017年第二季度中國貨幣政策執行報告》表明，央行對低貨幣增長的容忍度在提升。

交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健認為，短期內，貨幣政策不會因為M2增速下降而進行向松調整。

貸款利率後續存上行需求

與M2增速回落相反，M1增速環比小幅上升0.3個百分點。

連平認為，進入三季度后，貨幣調控明顯較上半年緩和，市場流動性補充和對沖都適時適度。未來一段時間央行調控流動性的重點都會聚焦在流動性和利率的穩定之上。

姜超認為，銀行間市場最具代表性的7天回購利率（DR007）總體在2.75%~3.0%的區間內運行，與去年上半年相比，DR007均值上行大約50bp。

同期銀行一般貸款利率、房貸利率上行幅度不到20bp，這意味着貸款利率後續仍存上行壓力。

　　(出處：廣州日報 2017年08月16日)

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專家：非京籍買“共有產權房”可落戶系誤讀

東方財經網 2017-08-16 21:34:34 來源：

法制晚報・看法新聞（記者 陳斯）“共有產權房可落戶上學”，並非指非京籍人士可購房落戶。北京（樓盤）市新入市銷售的自住房將轉為“共有產權房”，相關政策徵求意見近日截止。根據社會關注的熱點問題，市住建委明確共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。不少人士對此消息進行了“誤讀”，認為購買共有產權房可落戶。北京市住房保障專家組成員對此進行了“澄清”和進一步解讀。

2017年8月3日至8月10日，北京市住建委就《北京市共有產權住房管理暫行辦法》（徵求意見稿）和《關於印發<北京市共有產權住房規劃設計宜居建設導則（試行）>的通知》（徵求意見稿）面向社會各界公開徵求意見。徵求意見期間，《辦法》和《導則》受到廣大群眾、媒體和社會各界的廣泛關注。反饋意見對一些具體細節問題提出了意見建議，市住建委進行了認真研究分析，並逐條回復。

其中，對於群眾關切的能否落戶、入學等問題，市住建委回復表示：“共有產權住房屬於產權類住房，可以按照本市相關規定辦理落戶、入學等事宜。”

消息一出，不少社會人士將其“誤讀”為非京籍人士可以購房落戶。《北京戶籍制度大轉折？又一場樓市風暴到來！》此類“博眼球”的文章頻出。北京市住房保障專家組成員表示，此類消息實屬“誤讀”。北京市推出共有產權房的“落戶”是指戶口遷移，比如是北京集體戶口的可以遷移落到房子上，並不是非京籍家庭買共有產權房，就可以落戶北京。

業內人士認為，人們產生這種“誤讀”的原因是，首先，共有產權房要求各區需滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少於30%，也就是說符合條件的非京籍家庭可以通過申請、搖號的方式購買。同時，國內不少城市曾經為拉動房地產市場消費需求，針對非當地戶籍人口確實有過“購房落戶”的政策。例如天津（樓盤）市，在出台積分落戶政策之前，只要全款購房並達到一定總價即可落戶。“我國的戶籍體制改革雖然已先行在中小城市放開，但是對於諸如北京、上海（樓盤）等特大城市，目前依然實行人口指標控制的戶籍管理政策。”該人士表示。

　　(作者：陳斯)　　(出處：法制晚報 2017年08月16日)

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法官解讀共有產權住房法律問題

東方財經網 2017-08-16 21:34:54 來源：

《北京市共有產權住房管理暫行辦法》近日向社會徵求意見，該辦法正式通過後，將幫助更多的人實現“住有所居”。但是，購買共有產權住房后能否租賃、抵押？此類房屋的車位、物業費如何分配和繳納？對於這些問題，西城法院法官進行了分析。

共有產權住房應為按份共有

解讀共有產權住房一切問題的根源，在於此類房屋的性質，是按份共有還什同共有。對此，該辦法指出，共有產權住房，是指提供政策支持，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水平，並限定使用和處分權利，實行與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

雖然該辦法禁止擅自出售、出租、出借共有產權住房，但合法出售等行為，如何操作？物權法規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。

因此，法官預判，將來共有產權家庭用房產進行貸款、抵押、出租、出讓或進行重大修繕時，可能會因產權權限不足三分之二與代持機構間發生糾紛。法官建議，部門在制定相關配套規定或正式簽約時，應對產權家庭的前述權限予以明確。

產權份額可能引發物業糾紛

該辦法規定，購房人產權份額，參照項目銷售均價占同地段、同品質普通商品住房價格的比例確定。具體的比例確定方式需待辦法正式通過後，依據相關規定確定。

而物權法則明確規定：決定籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金、改建、重建建築物及其附屬設施，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意。決定製定和修改業主大會議事規則、制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人、有關共有和共同管理權利的其他重大事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

法官分析，在購房人產權份額確定后，行使建築物區分所有權時可能就車位、公用修繕、物業服務、業主委員會等問題與其他業主或代持機構發生糾紛。因此，在出台相關規定或正式簽約時，應注意明確這些物業服務等內容。

應明確約定購房人貸款權限

如果買房后，無力支付房款怎麼辦？如果購房人把產權賣給第三人，第三人和代持機構發生糾紛如何處理？這也是很多人關心的問題。

根據辦法規定：共有產權住房可經購房人和代持機構協商一致向符合條件家庭轉讓，按產權比例獲相應的轉讓款；共有產權住房購房人取得產權證未滿5年不允許轉讓。因特殊原因確需轉讓的，可向建委(房管局)提申請，由代持機構回購；代持機構擁有優先購買權。

法官分析，在辦法徵求意見稿中，購房人可按政策性住房有關貸款規定申請住房公積金、商業銀行等購房貸款，也可將其所有部分用於抵押。但這就會涉及購房人在無力還清貸款、抵押權實現或其他債務糾紛導致對房屋進行拍賣等處理時，代持機構在維護國家社會利益的同時，與第三人法律關係的問題。

對此，法官建議，相關部門在制定相關規定或簽訂正式合同時，對購房人的貸款權限、能否二次抵押、拍賣是否設定基準價等應做出明確約定，並與相關部門出台聯合規定，預防有關合同效力與撤銷權的糾紛。

　　(出處：北京日報 2017年08月16日)

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租賃政策利好顯現 需企業積极參与推動

東方財經網 2017-09-15 22:35:37 來源：

新華網北京9月14日電（袁雅錦）近半年來，一系列政策利好有效地打開了租賃市場的廣闊前景，引發行業對“租房時代到來”的猜想，大家對政策如何落地、存量盤活率如何提升、租房市場結構如何優化的討論熱度空前。

從年初的“租售同權”到北京推出“共有產權房”再到“集體建設用地建設租賃房”，密集的政策暖風在業內人士看來，表明租賃市場的春天已至。

然而，“增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，構建購租並舉的住房體系，建立健全房地產平穩健康發展長效機制”等政策意志，從頂層定調到落地實施，仍需要一個過程。

據中國社科院發布的2016年《社會發展藍皮書》显示，當前我國城鎮居民家庭住房自有率高達91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求，特別是一線城市以外的地區，租房比例小之又小。

與此同時，個人出租佔比仍較高，而專業的租賃機構相對缺位。據清華大學房地產研究所所長劉洪玉介紹，我國住房租賃市場中，約90%的房源為個人出租，而在一些國家市場，專業租賃企業提供的房源佔比在30%左右。

意識到這一市場缺口的開發商已有所反應，目前而言，萬科、龍湖、碧桂園、遠洋、金地、招商、旭輝、朗詩等幾乎所有主流房企都不同程度地布租公寓。萬科董事會主席、首席執行官郁亮認為，很多房地產企業都看到了租賃市場的發展空間，但觀望和疑慮主要在於回報率很低，萬科只要能達到1-2%回報率就滿意了。

更多押寶“購租並舉”的房企，則認為存量市場是未來的主流市場，提前搶灘或意味着對下一個市場成長周期的佔位。在業內看來，相比於中介機構，熟練運營“開發-賣房-物業”全產業鏈的開發商擁有更全面的運營與管理能力，他們帶來的整租形式或對以往的散租市場帶來優化效應。

在鏈家研究院院長楊現領看來，租賃是一種剛性的居住需求，這種需求不僅僅體現為居住的空間，更體現為一系列的公共基礎服務和市場化的商業服務。因此，租賃需求是一攬子需求的集合，這個集合被滿足的程度決定了租金水平，也決定了未來租賃房源的使用價值。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，大力發展租房市場，對滿足基本民生需求，為城市留住人才以及平抑房價、穩定樓市都有着非常积極的作用。但目前我們的租賃市場還存在許多痛點，百姓租房的觀念尚未形成，高房價背景下的租金收益也非常低，這些都制約着租賃市場的發展。

在媒體針對不同年齡層租房群體的調查中，幾乎70%以上的90後人群明確表示可接受長期租房，但其父母輩則擔憂租房儘管選擇靈活卻可能導致背負太多的生活負擔。對此，專家表示，若租賃的相關政策配套及待遇相繼落實，教育、醫療等社會公共資源充足且平衡，則可進一步推動城市留住人才，讓人們樂意接受租房模式。

“發展住房租賃市場不可能一蹴而就，後續還需要更多制度設計，也需要更多品牌化、規模化的專業租賃經營企業的參与和推動。”胡景暉表示。

　　(作者：袁雅錦)　　(出處：新華網 2017年09月14日)

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長租公寓有情懷但價格偏高 你還會選擇它嗎？

東方財經網 2017-09-15 22:35:46 來源：

在不到兩個月的時間里，住房市場天翻地覆。7月17日，廣州市正式發布《廣州市人民辦公廳關於印發廣州市加快發展住房租賃市場工作方案的通知》，提出“租購同權”的概念。7月18日，住建部等9部門聯合印發《關於在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，要求人口凈流入的大中城市要支持相關國有企業轉型為住房租賃企業，鼓勵民營的機構化、規模化住房租賃企業發展，廣州首當其沖。8月28日，國土部與住建部聯合印發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，明確可利用集體建設用地建設租賃住房，村鎮集體經濟組織可自行開發運營，可通過聯營、入股等方式建設運營集體租賃住房，廣州又被列入首批13個試點城市之一。有業內人士認為，住房租賃市場將迎來爆髮式增長。

 

　　租金至少高20% 長租公寓令不少年輕人卻步

幾天前，龍湖“冠寓”在北京正式推出。龍湖集團副總裁兼冠寓公司CEO韓石透露，至今年底，龍湖計劃將開業長租公寓逾15000間，除一線城市外，還涵蓋南京、蘇州、杭州、武漢、廈門、西安、合肥、長沙、成都、重慶、天津、濟南共16個熱點城市。相對周邊租賃市場，龍湖長租公寓一般有15%的溢價，但“三年內不考慮盈利問題”。

在龍湖之前，廣州已有多家長租公寓，YOU+國際青年社區、萬科泊寓、魔方、樂窩、窩趣WOWQU輕社區、紅璞、蘑菇、蝌蚪等10多個品牌，布局以天河、越秀、荔灣、海珠、白雲這五个中心城區為主，番禺、黃埔的長租公寓屬於新生力量。如YOU+國際青年社區在廣州有8個店，包括海珠區鳳凰社區、寶崗社區、紙廠社區、廣海社區，天河有東圃時代TIT社區，越秀則有人民南和五羊新城兩個社區，白雲則有機場路百信社區，基本集中在老城區。萬科泊寓也不少，有14家店，番禺最遠到市橋，黃埔區科學城也有一家，白雲區的店在金沙洲，荔灣店則到了西�。目前正在籌備的廣州項目還有9個。魔方公寓更多，在廣州超過20家店，最遠的也是在黃埔開發區和科學城。

記者實地查看了幾家有代表性的長租公寓，發現其租金相比周邊至少溢價20%以上，令不少年輕人“卻步”。

萬科泊寓棠下店是萬科確定長租公寓統一使用“泊寓”品牌后，在廣州落地的首個項目，也是萬科向城市配套服務商轉型的標誌性產品。從現場看，棠下店應該有三棟樓，前身都是廠房，其中2號樓已營業，4號樓還在裝修，6號樓估計完工不久。最小的12平方米C-loft戶型，月租998元，價格最高的A-loft單間，面積64平方米，月租2900元。如果是棠下村的村屋，12平方米單間，月租600元就足夠了。就算是64平方米的兩房一廳，月租也就1500元。離泊寓棠下店最近的棠德花園，64平方米兩房（可合租），月租也就2800元。如果同在BRT沿線選擇，旁邊的天朗明居，環境肯定好過泊寓棠下店，65平方米的兩房月租也就3600元。

五羊新城也是各家長租公寓布局的重點地區，一路之隔就是珠江新城，地鐵也方便，相對房租也比較高。泊寓五羊新城店較多合租房型，如兩個房間共用一個衛生間的每個房間月租最低是2400元，主卧帶獨立衛浴的月租最低是3200元，而小單間最低3400元/月。YOU+國際青年社區的也不便宜，最小的房間月租也是2400元，最高月租達到4000元。而該區域住宅小區的兩房單位，月租金也就3500元，如果選擇合租，每人每月才1800元。

客村也是房屋租賃熱點區域，魔方公寓在客村也有個店，一居室的五種戶型中，四種月租金超過4000元。而比它更靠近客村地鐵站的鴻運花園和金影花園，兩房也才4500元/月。與它離地鐵站差不多距離的愉景南苑，南向三房月租也就6000元，如果合租，其實並不貴。

當然不止月租，畢竟是商業物業，管理費、水電費也不便宜，公攤費用高，住過長租公寓的人告訴記者，平均算下來，月租要比同區域周邊小區的物業貴30%以上。“一般而言，長租公寓的定價會選擇確定區間的房屋價格的中間值。”窩趣創始人劉輝表示，長租公寓普遍是在周邊住宅租賃價格基礎上做溢價，通常比周邊一房租金貴20%左右，比兩房租金便宜20%左右。搜 狐做過一個統計，證實了這一說法，不過，在一些熱點區域如天河，長租公寓的價格高過周邊其他租賃房源的30%~40%。

熱點樓市

40%常住人口長期租房

據不完全統計，目前，中國7億多城鎮居民中有20%長期租房，熱點城市40%的常住人口長期租房，2.45億外來人口中80%租房居住。在高房價下，購房年齡推遲，新市民“先租后買”已成常態化。另外，出於小孩教育、父母養老、通勤便利等考慮，很多有房業主也選擇租房。大城市租房比例甚至超過50%。

“廣漂”劉斌在廣州工作了六年，他住過城中村、長租公寓，也與人合租過洋房，老的單體樓、新的住宅小區都住過，荔灣、越秀、海珠、天河這四個區都住過。劉斌說，談起租房經歷，各種心酸，各種悔不當初，找房難、價格不透明、高中介費、房東隨意漲價、電器老化、水管漏水要租客維修、沒有服務、搬離時房東找各種理由不退押金，甚至還遭遇“黑中介”騙租金、“二房東”轉租走人等事件。

創業公社總經理劉循序說:“青年公寓正在影響年輕人的生活和工作方式。”統一管理、裝修時尚簡約、不用擔心隨意漲租、也不擔心受騙上當……在北京、上海、廣州、深圳等多個城市，長租公寓正席捲而來，成為年輕人居住的新選擇。有獨立客卧和衛浴，廚房、洗衣房、健身房則什用，有的還有閱覽室、活動室、影音空間。“貴鼠點，但安全有保障而且省心”。

長租公寓

勝在服務好有情懷

因為價格因素，長租公寓基本瞄準中端收入人群，其租客主要為23~35歲中收入水平比較高的群體。“除了優質服務，對租客而言，創業氛圍、社交氛圍這些精神層面的追求，才是租客願意留下的根本原因。”剛剛搬離長租公寓的王先生告訴記者。

他是去年9月下旬入住泊寓棠下店的。“當時吸引我的主要是裝修。”王先生說，當時簽半年9.6折、簽一年9.2折，水費4.5元/噸，電費1.28元/度，他訂了一間Loft標準高配房，月租1800元，每月管理費200元。他說住進來后的體驗還是不錯的，公寓有大堂和健身房，20平方米的健身房有6台器材。但還有一些要吐槽的地方，比如當初想換個房間，但被告知換房要交租金的9%作為換房費，如果是換到廣州其他店，好像要交15%，所以果斷放棄。冰箱太小，衛生間排氣扇不給力，滾筒洗衣機聲音太大，10M的網絡不穩定，視頻聊天自帶馬賽克，有時甚至QQ和微信都發不出去。洗手台離馬桶太近，使用不方便也不舒適。下水管不通暢，洗澡時經常會堵塞，房間的上下樓梯是鐵片包木板，赤腳踩上去有點疼，而且管理真不太好，經常這裏刷油漆那裡維修，偶爾停水也不通知一聲。最不能忍受的，是房間隔音太差，電腦功放只打開50%的音量，隔壁就能聽到，所以常能聽見激情的聲音……很早就叫醒你該起床上班了。

不只是泊寓遭租客吐槽，幾乎所有的長租公寓也都有各種吐槽的聲音，但再怎麼吐槽，也比以前租住城中村或者小區住宅省心、安心得多。長租公寓，就是要為租客提供有創意的生活空間，提升他們的生活品質，所以，情懷才是長租公寓攬客的手段。一年四季不間斷不重樣的社區生活、創業分享、音樂節、各種趴、節日聚會等活動，才是長租公寓生活的主題。

　　(出處：廣州日報)

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金地力壓萬科 63.77億+自持7%奪得杭州蕭山28萬方宅地

東方財經網 2017-09-15 22:35:53 來源：

9月14日，繼昨日杭州（樓盤）主城區八宗地收金138億后，今天蕭山區三宗涉宅用地正式拍賣。起價37.5億、體量高達28萬平方米的蕭政儲出[2017]20號地塊壓軸登場。

作為湘湖新城備受關注的大體量宅地，地塊吸引了包括碧桂園、萬科、濱江、金地在內的品牌房企圍獵，僅3輪過後，濱江就以63.77億的報價沖至封頂價格，樓麵價22950元/平方米。

競自持環節中，僅剩萬科和金地互相追逐，最終，經過5輪競自持，金地力壓萬科，以63.77億+自持7%競得蕭政儲出[2017]20號地塊。

據觀點地產新媒體查詢，該地塊位於濱江旭輝・東方悅府北面，為純住宅用地，出讓面積10.69萬平方米，容積率2.6，可建體量達27.79萬平方米，起始樓麵價13500元/平方米。

地塊南面在售項目的7月成交均價24076元/平方米，東面在售住宅房源不多，7月成交均價為26437元/平方米。

至此，今日杭州蕭山土拍結束，三宗地共收金100.9億元。

 

　　(出處：觀點地產網 2017年09月15日)

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調控不放鬆 樓價難抬頭

東方財經網 2017-09-15 22:35:59 來源：

“金9銀10”又拉開了帷幕。每年“十一”前後都是政策密集出台期，去年“十一”佛山重啟限購，拉開了近一年的嚴格調控。今年“十一”前夕，市場再次風聲四起。觀點基本上分兩派，一派認為政策會適度放鬆，加之土地市場火熱，後市可期；一派則認為，繼續嚴格調控，“十一”前後或還有進一步收緊政策的可能性。

筆者贊成后一種觀點。理由有三：首先，各地嘗試租賃住房的長效機制，佛山也被納入了全國13個試點城市，足以說明的決心。租賃住房的增量供應，可滿足市場多元化的需求，並在很大程度上解決外來人口的居住問題。而地方政策也會將更多的精力放在租賃房源的供給上。

其次，一線城市還在為樓市調控政策打“補丁”。最近，北京、深圳都在嚴查消費貸的問題，北京嚴查20萬元以上消費貸違規購房，深圳的消費貸縮短期限至5年。可以看出，在調控上還是盯得很緊。具體到佛山，也是如此。最近在佛山網絡發言人平台上，南海住建部門曾回應網友稱，暫不辦理新建住房定價在2萬元/平方米以上的網簽業務；順德住建管理部門也曾回應順德排隊網簽問題，稱銷售單價高於9671元/平方米的商品住宅均需輪候網簽。這樣的表態充分說明，佛山在樓市調控方面的決定，嚴格的限價、限簽，將進一步抑製成交量。事實上，佛山7、8月份出現的成交量，正是政策威力的顯現。

最後，信貸政策越來越緊，沒有絲毫放鬆趨勢。根據融360的統計，目前佛山只有滙豐銀行、儲蓄銀行以及民生銀行可以提供首套住房貸款基準利率，其他銀行首套住房貸款利率全部上浮到1.1倍。從年初的首套住房8.5折到如今的1.1倍利率，不管是剛需還是炒房客，其背負的貸款壓力可想而知。

因此，筆者認為，今年的“十一”對於開發商來說不會太好過；購房者則有充裕的時間慢慢挑選自己的心水盤。

　　(出處：廣州日報 2017年09月15日)

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廣州：“十一”都是老樓盤？ “重磅”項目在後頭

東方財經網 2017-09-15 22:36:03 來源：

“金九銀十”來臨，但廣大市民卻好像並沒有像往年一樣感受到來自開發商的如火熱情，不僅廣鋼新城除了幾個老盤僅余幾套尾貨外，另外幾個全新盤動作緩慢。廣紙板塊也只有一個全新盤，原有的幾個樓盤雅居樂・海珠小雅、越秀星匯海珠灣、綠地越秀・海�等樓盤持續在售，金融街・融御則開放了實體板房。天河的牛奶廠板塊是這兩年房產新聞頭條常客，國慶期間依然是幾大實力地主之間的PK。但是，看膩了舊面孔，想去新領域新項目看看的市民們不要失望，往往都是“好戲在後頭”。事實上，今年好幾個“重磅”項目目前還沒揭開蓋頭，但如果有條件，到了今年最後一輪機會，再神秘的角色也按捺不住露個臉。記者留意到，今年留給開發商SHOW才藝的時間只剩“3個月”，年度銷售目標還在頭上懸着，已經到了不衝刺不行的地步了。有的通過在地鐵上蓋商場開放展區先探個頭，有的在現場銷售中心內搭建樣板房，最理想的狀態自然是能夠在項目實體樓層內開放樣板房，但具備這樣條件的全新盤在這個“十一”還真不算太多。

通過資料收集，近期搶先亮相的樓盤主要分佈在增城、黃埔、白雲、番禺和花都。其中增城數量較多，保利的小樓大院是其中比較特別的項目，以中式疊拼合院產品為主。另外，綠地在增城的全新項目瓏�府也將正式開放銷售中心。白雲區則有白雲新城高端住宅項目龍湖・天奕、廣州大道北高端住宅項目佳兆業・天墅和太和的低密度項目綠地・柏�晶舍。其中龍湖・天奕和綠地・柏�晶舍暫時還未能開放現場實景，均選擇在白雲新城地鐵上蓋的綠地中心開放VIP展廳，而位於同寶路的佳兆業・天墅現場銷售中心外立面已亮相。相對來說，今年第四季度全新市中心大盤主要集中在白雲區，而增城則會出現一些讓買家驚艷的新產品，其餘各區全新盤主力仍是較主流的高層洋房產品，戶型也主要集中在實用的兩房至四房之間，黃埔、番禺和花都的新盤值得“剛需”買家留意。

根據網易房產數據中心監控“陽光家緣”數據，市民也可以對目前各區一手住宅大致“上車”門檻心裏有數。由於目前網簽數據仍有一定的滯后性，具體新貨價格仍需要買家前往項目實地諮詢現場銷售人員。

　　(作者：陳白帆)　　(出處：廣州日報 2017年09月15日)

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